第一篇：地产资料参考-深圳房地产条例
深圳市房地产条例
（草案初稿）
第一章
总则
第二章
房地产行业管理
第一节
一般规定 第二节
房地产开发 第三节
房地产经纪 第四节
房地产估价 第五节
房地产行业组织 第三章
房地产转让
第一节
一般规定 第二节
商品房预售 第四章
房地产抵押 第五章
房地产登记
第一节
一般规定 第二节
初始登记 第三节
转移登记 第四节
变更登记 第五节
抵押登记
第六节
预售房地产预告登记 第七节
限制房地产权利登记 第八节
其他登记
第九节
注销登记及撤销核准登记 第六章
附则
深圳市房地产条例 第一章 总 则
第一条(立法宗旨和立法依据)为了加强房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权利，根据有关法律、法规，结合深圳市（以下简称本市）实际情况，制定本条例。
第二条(本条例适用范围)在本市实施房地产管理，从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，适用本条例。
本条例所称房地产，是指土地及依附于土地的建筑物、附着物。
本条例房地产权利，是指土地所有权、使用权以及依附于土地的建筑物、附着物所有权及由上述权利产生的他项权利。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第三条（房地产行为原则）
从事房地产开发、经营、交易、登记及其它相关活动，应当遵循合法、公平、公正、公开、诚实信用的原则。
第四条(房地产登记)房地产实行依法登记制度，经登记的房地产权利受法律保护。
房地产权利的设立、变更、转移与终止，应当按照本条例的规定进行登记。房地产权利证书是房地产权利的凭证。
第五条(房地合一)建筑物、附着物的所有权主体应当和该建筑物、附着物占用范围内的土地使用权权利主体一致。
第六条（房地产管理的体制）
市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门，依照相关法律法规和本条例对房地产开发、经营、交易、登记及其他相关活动进行指导、检查、监督和管理。
主管部门可以设立派出机构。派出机构依照主管部门授权履行职责。
第七条（行业诚信）
主管部门应当建立完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度。
第八条（房地产信息系统）
主管部门应当建立完善房地产信息系统，公示相关市场信息，加强行业管理。
第二章 房地产行业管理
第一节 一般规定
第九条（权益保障）
房地产开发企业和房地产经纪、估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。
第十条（年度评价）
主管部门应当每年度对在本市开展业务的房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人、房地产估价机构和房地产（土地）估价师的经营业绩、信用状况等进行综合评价。
综合评价的结果应当向社会公布。
第十一条（市场检查）
主管部门在履行检查和监管职责时，有权采取下列措施：
（一）进入被检查企业，查阅或复制业务相关材料；
（二）要求被检查企业或人员提供资质证书、资格证书、项目手册、业务相关资料及有关质量管理、档案管理、财务管理的文件和资料；
（三）纠正企业或人员的违法违规行为。
第十二条（诚信档案）
主管部门应当将在日常检查和监管中发现的房地产开发企业、房地产经纪、估价机构及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，作为不良信用记录记入其诚信档案。
诚信档案应当公示，任何单位和个人有权查阅。
第十三条（诚信计分）
房地产行业诚信管理实行诚信计分制度。主管部门应当建立完善房地产行业诚信评价指标体系，制定诚信计分标准和规则，并视诚信状况分层次实施管理。
对于诚信计分结果达到或超过失信警示线的企业和个人，主管部门应当将其列为重点监督和检查对象，加强日常监管，对其相关业务活动及有关行政许可、备案等事项的办理进行严格管理和审查，并可视情况予以警告、通报批评、媒体曝光、限制从事部分业务、责令停业整改等处理。
对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当将其纳入严重失信名单并向社会公布，同时应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，对其重点监督并加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。
市政府可以根据本条例制定房地产行业诚信公示的具体办法。
第十四条（责任承担）
因房地产开发企业、房地产经纪、估价机构从业人员在执业过程中的故意或过失，给相关当事人造成损失的，由其所在的企业或机构承担赔偿责任。该企业或机构履行赔偿责任后，可以依法向有关人员追偿。
第二节 房地产开发
第十五条（开发企业备案义务）
房地产开发企业在本市从事房地产开发经营的，应当持下列证明材料向主管部门备案：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）企业法定代表人的身份证明；
（四）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。
第十六条（备案登记和数字认证）
主管部门应当在收到房地产开发企业的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。
第十七条（开发企业备案变更）
房地产开发企业名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十五日内，向主管部门办理备案变更手续。
第十八条（项目手册的内容）
房地产开发建设实行项目手册制度。项目手册主要记载下列事项：
（一）房地产开发企业基本情况。包括企业名称、地址、法定代表人姓名、企业资质证书编号等内容；
（二）开发项目的基本情况。包括开发项目的项目负责人姓名、项目规划、建设用地的取得、拆迁情况、设计审批等内容；
(三)开发项目的施工建设情况。包括项目建设进度计划、实际建设投资完成情况、开工情况、委托监理、质量监督、参与施工的各个单位情况及工程款支付情况等内容；
(四)开发项目的竣工情况。包括竣工验收、拆迁情况、交付使用情况、商品房质量保证书和住宅使用说明书发放情况及委托物业管理等内容；
(五)开发项目的经营情况。包括项目的转让情况、项目联建情况、商品房预售、商品房实际销售、商品房出租、房屋抵押及贷款情况、商品房空臵、委托销售代理等内容；
(六)开发项目的审批情况。对项目开发经营过程中管理部门的审批文件进行登记；
(七)其它情况。包括初始登记情况、公建配套、基础设施的建设情况、开发过程各种投诉及重大问题的处理情况、接受行政处罚的情况及其它需要记载的内容。
第十九条（项目手册的建立）
房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后二十日内，通过主管部门房地产信息系统建立项目手册，并随着项目开发、销售的进度及时更新相关信息和数据。
房地产开发企业违反前款规定，不建立项目手册，或者不如实填写项目手册 的，由主管部门责令改正，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。
第二十条（项目手册的核验和公示）
主管部门依据项目手册对房地产开发项目实行监督管理，并定期对项目手册进行核验。
项目手册内容应当通过房地产信息系统公示。
第二十一条（开发建设）
房地产开发企业应当严格按照法律以及土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限和建设条件等进行开发建设。
违反前款规定的，由主管部门按照国家法律规定及土地使用权出让合同约定处理。
第二节 房地产经纪
第二十二条（术语释义）
本条例所称房地产经纪，是指在房地产转让、租赁等活动中，提供房地产居间、代理等服务的活动。
房地产居间，是指房地产经纪人接受委托，向委托人报告订立交易合同的机会或者提供订立交易合同的媒介服务并获取服务报酬。
房地产代理，是指房地产经纪人在委托人授予的代理权限内，以委托人的名义从事房地产交易相关活动，行为后果直接由委托人承担。
本条例所称房地产经纪人，是指按照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册生效的人员。
房地产经纪从业人员是指在房地产经纪机构中从事房地产经纪业务的房地产经纪人及其他辅助人员。
本条例所称房地产经纪机构，是指依法设立、以收取佣金为目的从事房地产经纪服务的经济组织。
第二十三条（经纪机构备案义务）
房地产经纪机构及其分支机构在本市开展业务的，应当持下列证明材料向主管部门备案。
（一）营业执照；
（二）企业法定代表人的身份证明；
（三）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。
第二十四条（经纪人备案义务）
房地产经纪人在本市执业的，应当持下列证明材料向主管部门备案：
（一）执业资格证书、注册证书；
（二）身份证明；
（三）与所在企业签订的劳动合同。
第二十五条（备案登记和数字认证）
主管部门应当在收到房地产经纪机构或房地产经纪人的备案申请后二十日
内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。
第二十六条（备案变更）
房地产经纪机构或分支机构名称、地址、法定代表人、注册资本等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十日内，向主管部门办理备案变更手续。
房地产经纪人变更任职企业的，应当在与新企业签订劳动合同之日起十日内，向主管部门办理备案变更手续。
第二十七条（业务承揽）
房地产经纪人需要执业的，应当加入房地产经纪机构，并以所在机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。
房地产经纪机构的分支机构应当以设立它的房地产经纪机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。
第二十八条（房地产经纪合同）
房地产经纪机构接受委托开展房地产经纪业务，应当根据业务性质与委托人签订房地产经纪合同。
房地产经纪合同一般包括下列内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或者名称、住所、法定代表人姓名；(二)房地产经纪机构名称、住所、法定代表人姓名和执行房地产经纪人姓名；
（三）房地产经纪服务项目的名称、内容、要求和标的物的具体情况；
（四）双方当事人的权利和义务；
（五）经纪服务的收费标准和支付时间、支付方式；
（六）合同的履行期限和履行方式；
（七）违约责任和纠纷解决方式；
（八）双方当事人约定的其他事项。
第二十九条（提醒和说明义务）
房地产经纪机构及其从业人员在从事房地产经纪服务时，应当向服务对象说明以下事项：
（一）本机构和本人的备案情况、资格证书及其年度审核情况和信用档案情况；
（二）房地产经纪服务所涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况；
（三）房地产经纪活动可能引发的风险和后果。
房地产经纪机构应当在经营场所的醒目位臵提醒当事人有权要求告知前款规定的事项。
第三十条（明码标价）
房地产经纪机构应当在经营场所或交缴费用地点的醒目位臵公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第三十一条（服务告知）
房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当及时告知委托人服务进度情况，提供真实的订约信息和与交易有关的资料，不得隐瞒与交易有关的重要事项。
第三十二条（业务相关信息的取得和保密）
房地产经纪机构在业务活动中，有权要求委托人提供开展业务所必需的资料并对资料加以合理利用，委托人应当对所提供资料的完整性和真实性负责。
房地产经纪机构及其从业人员应当妥善保管委托人的资料，保守委托人的商业秘密。非经委托人同意，不得利用其所提供的商业信息从事该委托人所委托的业务以外的任何经营活动。
第三十三条（代理转让房地产）
房地产经纪机构接受委托代理转让房地产的，应当对转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性进行查验。
房地产经纪机构或其从业人员违反前款规定，未进行查验或者因查验过程中故意或重大过失未能查明真实情况，或者明知转让当事人的资格、房地产产权的真实性和合法性存在瑕疵而未告知受让人，使受让人受到损失的，应与转让人承担连带赔偿责任。
第三十四条（业务禁限）
房地产经纪机构及其从业人员不得从事行纪服务，不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、交换、租赁关系。
房地产经纪机构违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以十万元以上三十万元以下的罚款；房地产经纪从业人员违反前款规定的，由主管部门没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十五条（代收交易款项禁止）
除当事人支付的不超过交易标的总额百分之五的定金外，房地产经纪机构不得代收或监管交易当事人支付的其他任何交易款项。
房地产经纪机构违反前款规定，擅自代收或监管交易款项，或者代收的定金数额超过规定的，由主管部门责令退还代收款项，处以十万元以上三十万元以下的罚款，并对直接责任人员处以三万元以上五万元以下的罚款。
第三十六条（服务报酬的收取）
房地产经纪机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。主管部门可以会同物价部门制定房地产经纪服务的收费标准。
第三十七条（服务报酬的收取）符合下列情形之一的，房地产经纪机构可以要求委托人支付约定的服务报酬：
（一）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，并且经纪合同未约定以交易合同实际履行为支付报酬条件的；
（二）房地产经纪机构已经促成交易合同有效成立，但因可归责于委托人的原因而被解除的；
（三）房地产经纪合同约定的委托期间届满后两个月内，委托人迳与房地产
经纪机构提供的资料内的客户成交的，但通过其他房地产经纪机构居间或代理而成交的除外。
（四）房地产经纪合同约定为独家居间或代理，但在委托期间，委托人擅自另行委托其他房地产经纪机构的。
除前款规定的情形外，房地产经纪机构未能促成交易合同成立的，不得收取服务报酬，但可以要求委托人补偿其为开展业务所支出的必要费用。
第三十八条（禁止赚取差价）
房地产经纪机构及其从业人员不得赚取交易差价。
房地产经纪机构及其从业人员违反前款规定，赚取差价的，由主管部门没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十九条（经纪人签字）
房地产买卖、交换、租赁或代理销售等通过经纪行为达成交易的，下列文件必须由执行该业务的执业房地产经纪人签字，并加盖其所在房地产经纪机构公章：
（一）房地产经纪合同；
（二）定金收据；
（三）交易合同。
第四十条（机构行为禁止）
房地产经纪机构不得有下列行为：
（一）以其他企业名义开展业务，或者允许其他企业以本企业的名义开展业务；
（二）聘用或指派未取得相应资格的人员以房地产经纪人名义或其他变相方式从事房地产经纪业务；
（三）扣押房地产经纪人的资格证、注册证、备案凭证及其他身份证明；
（四）进行双方代理；
（五）就法律、法规、规章禁止交易的房地产从事房地产经纪；
（六）虚构事实或隐瞒真相，对委托人或其他相关当事人进行误导和欺诈；
（七）以不正当手段损害其他房地产经纪机构或者经纪从业人员的信誉和权益；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产经纪机构违反前款
（一）、（四）、（六）、（七）项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款。
房地产经纪机构违反第一款
（二）、（三）项的，由主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。
房地产经纪机构违反第一款
（五）项的，由主管部门没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条（人员行为禁止）房地产经纪人不得有下列行为：
（一）同时在两个或两个以上房地产经纪机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产经纪业务；
（三）以他人名义或允许他人以自己名义从事房地产经纪服务；
（四）不通过所在机构收取服务报酬；
（五）索取、收受委托合同以外的报酬或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
房地产经纪人违反前款
（一）项的，由主管部门对其和其所在的机构分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
房地产经纪人违反第一款
（二）、（三）、（四）项的，由主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款。
房地产经纪人违反第一款
（五）项的，由主管部门责令退还不当得利或没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款。
第三节 房地产估价
第四十二条（术语释义）
本条例所称房地产估价，是指房地产估价机构接受当事人委托，对土地及土地上的建筑物、附着物等各类不动产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。
本条例所称房地产（土地）估价师，是指按照国家规定考取房地产估价师执业资格证书或土地估价师资格证书并经注册生效的人员。
房地产估价从业人员是指在房地产估价机构中从事房地产估价业务的房地产（土地）估价师及其他辅助人员。
本条例所称房地产估价机构，指依法设立并取得房地产估价机构资质、从事房地产估价服务的经济组织。
第四十三条（估价机构备案义务）
房地产估价机构及其分支机构在本市开展业务的，应当持下列证明材料向主管部门备案。
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（二）企业法定代表人或执行合伙人的身份证明；
（三）主要管理、技术人员的职称证书和聘用合同。
第四十四条（估价师备案义务）
房地产（土地）估价师在本市执业的，应当持下列证明材料向主管部门备案：
（一）执业资格证书、注册证书；
（二）身份证明；
（三）与所在企业签订的劳动合同。
第四十五条（备案登记和数字认证）
主管部门应当在收到房地产估价机构或房地产（土地）估价师的备案申请后二十日内，为其办理备案登记手续和房地产信息系统数字认证手续。
第四十六条（备案变更）
房地产估价机构或分支机构名称、地址、法定代表人或执行合伙人、注册资本或出资额等主要登记事项发生变更的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后十日内，向主管部门办理备案变更手续。
房地产（土地）估价师变更任职企业的，应当在与新企业签订劳动合同之日起十日内，向主管部门办理备案变更手续。
第四十七条（业务承揽）
房地产（土地）估价师需要执业的，应当加入房地产估价机构，并以所在机构的名义接受委托，开展估价活动，收取服务报酬。
房地产估价机构的分支机构应当以设立它的房地产估价机构的名义接受委托，开展经纪活动，收取服务报酬。
第四十八条（明码标价）
房地产估价机构应当在经营场所或交缴费用地点的醒目位臵公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。
第四十九条（委托合同）
房地产估价机构接受委托开展房地产估价业务，应当与委托人签订书面委托合同。
房地产估价委托合同一般包括下列内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或者名称、住所、法定代表人姓名；
（二）房地产估价机构名称、住所、法定代表人姓名和执行房地产（土地）估价师姓名；
（三）房地产估价服务项目的对象、目的、要求、时间和估价对象的名称、地点、面积、坐落、建筑结构、用途、使用情况等；
（四）房地产估价报告的交付时间和方式；
（五）估价服务的收费标准和支付时间、支付方式；
（六）委托人的协助义务；
（七）信息风险和双方责任；
（八）违约责任和纠纷解决方式；
（九）双方当事人约定的其他事项。
第五十条（估价师签名和回避）
房地产估价机构与委托人签订委托合同，应当附有执行该项估价业务的执业房地产（土地）估价师的签名。
执业房地产（土地）估价师与估价业务的委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第五十一条（估价业务的执行）
房地产估价机构接受委托开展房地产估价业务的，同一宗房地产估价业务应当委派两名以上执业房地产（土地）估价师负责。
受委派的估价人员应当对估价对象房地产进行实地查勘，做好实地查勘记录，委托人应当协助。
第五十二条（估价原则和方法）
房地产估价机构应当根据估价目的，遵循估价技术标准和规则，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格或者价值进行估算和判定。
第五十三条（估价报告的形式和内容）
房地产估价机构完成估价业务后，应当向委托人出具书面估价报告。估价报告应当载明下列内容：
（一）评估标的物名称、地点、面积、坐落、建筑结构、用途、装修、环境、质量、使用等情况；
（二）估价依据和方法；
（三）估价日期和估价基准日；
（四）估价因素分析和估价勘测数据；
（五）估价结果；
（六）必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有关图纸照片、背景材料、原始数据及市场资料等；
（七）估价业务执行人对估价报告真实性、客观性及其他相关事项的声明；
（八）其他需要说明的问题。
第五十四条（估价报告签字）
房地产估价报告应当由负责该项估价业务的执业房地产（土地）估价师签字，并加盖其所在房地产估价机构公章。
在估价报告上签字的房地产（土地）估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。
第五十五条（服务报酬的收取）
房地产估价机构开展业务，有权按照约定向委托人收取报酬。主管部门可以会同物价部门制定房地产经纪服务的收费标准。
第五十六条（估价报告备案）
房地产估价机构应当在出具的估价报告签字盖章后二十日内，填写估价报告摘要，报主管部门备案。
房地产估价机构违反前款规定，无故不按时报请备案的，由主管部门责令改正；拒不改正的，处以五千元以下的罚款。
第五十七条（估价报告复核）
房地产估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。
委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可在收到估价报告后十五日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后五日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明原因。
委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不符合估价规范的，应当提出意见，并书面通知原估价机构另行组织
人员进行估价。委托人也可以另行委托估价机构进行估价。
第五十八条（机构行为禁止）房地产估价机构不得有下列行为：
（一）以其他企业名义开展业务，或者允许其他企业以本企业的名义开展业务；
（二）聘用或指派未取得相应资格的人员以房地产（土地）估价师名义或其他变相方式从事房地产估价业务；
（三）扣押房地产估价师的资格证、注册证、备案凭证及其他身份证明；
（四）与一方当事人串通，损害他人的合法权益；
（五）虚构事实或隐瞒真相，对委托人或其他相关当事人进行误导和欺诈；
（六）以不正当手段损害其他房地产估价机构或者估价从业人员的信誉和权益；
（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产估价机构违反前款
（一）、（四）、（五）、（六）项的，由主管部门处以十万元以上三十万元以下的罚款，给当事人造成损失的，由房地产估价机构依法承担赔偿责任。
房地产估价机构违反第一款
（二）、（三）项的，由主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十九条（人员行为禁止）房地产估价人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或两个以上房地产估价机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产估价业务；
（三）以他人名义或允许他人以自己名义从事房地产估价服务；
（四）不通过所在机构收取服务报酬；
（五）故意出具虚假或不实的估价报告；
（六）与一方当事人串通，损害他人的合法权益；
（七）索取、收受委托合同以外的报酬或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。
房地产估价人员违反前款
（一）项的，由主管部门对其和其所在的机构分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
房地产估价人员违反第一款
（二）、（三）、（四）项的，由主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款。
房地产估价人员违反第一款
（五）、（六）、（七）项的，由主管部门责令退还不当得利或没收违法所得，并处以五万元以上十万元以下的罚款，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五节 房地产行业组织
第六十条（行业组织的性质）
房地产行业组织是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人，其组织形式及会员的权利义务由章程规定。
主管部门依法对房地产行业组织进行指导和监督。
第六十一条（行业组织的加入）
房地产开发企业和房地产经纪、估价机构应当加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。
执业房地产经纪人、执业房地产（土地）估价师应当加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。
第六十二条（行业组织的职能）房地产行业组织可以行使下列职能：
（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；
（二）对违反行业协会章程或者行规行约、行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；
（三）拓展市场，发布市场信息，推荐行业产品或者服务，开展行业培训，提供咨询服务；
（四）宣传房地产法律、法规、规章及相关政策；
（五）向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出经济政策和立法等方面的意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；
（六）协调会员与政府之间、会员之间、会员与非会员之间、会员与消费者之间涉及经营活动的争议，以及本行业协会与其他行业协会或者经济组织的相关事宜；
（七）组织本行业的业务交流；
（八）配合主管部门的行业管理工作，定期对行业行为进行评价并公布；
（九）法律、法规授权或者政府部门委托以及章程规定的其他职能。
第六十三条（行业组织的行为禁止）房地产行业组织不得有下列行为：
（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；
（二）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；
（三）在会员之间实施歧视性待遇，或限制其他会员在行业组织中发挥作用；
（四）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第三章 房地产的转让 第一节 一般规定
第六十四条(房地产转让的概念)房地产转让，是指房地产权利人通过合法方式将房地产权属转移给他人的行为。
第六十五条（转让形式）房地产转让包括下列方式：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）继承；
（四）交换；
（五）以房地产作价出资入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生转移的；
（六）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生转移的；
（七）以房地产清偿债务的；
（八）其他转移房地产权属的方式。
第六十六条(不属于转让的形式)下列行为不属于房地产转让：
（一）共同共有转为按份共有的；
（二）可分割的房屋，按份共有人之间按份额进行的实物分割；
（三）对国家机关、由财政全额拨款的事业单位及其下属机构之间的房地产进行的行政调拨；
（四）其他不转移房地产权属的方式。
第六十七条(不得转让的房地产)有下列情形之一的房地产不得转让：
（一）未依法取得房地产权证书的；
（二）共同共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）依法做出收回、没收、征收土地使用权决定的；
（五）寺庙、道观、教堂等归宗教团体所有的用于宗教目的的房地产；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第六十八条（附条件转让的房地产）下列房地产转让应当经主管部门批准：
（一）以行政划拨方式取得国有土地使用权的；
（二）取得土地使用权时减免地价的；
（三）土地使用权出让合同约定为自用性质的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
前款房地产转让按规定需补交地价的，应当补交。
违反本条前两款规定转让房地产的，转让行为无效，由主管部门对转让人处以房地参转让价款百分之十的罚款。
第六十九条（土地出让合同权利义务转移）
房地产转让时，土地使用权出让合同规定的权利和义
务同时转移；转让人应当将土地使用权出让合同书或者其复印件提供给受让人。
第七十条（转让专有权不得与共有权相分离）
房地产转让时，房地产权利人对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利视
为一并转让。
按照建筑设计在结构和功能上为独立成套的房地产，不得分割转让。
第七十一条（优先权）
房地产转让时，在同等情况下，下列当事人依照先后顺序行使优先购买权：
（一）房地产共有人；
（二）房地产承租人。
转让人应当将转让的条件书面通知上列优先权人。优先购买权人在转让人书面通知送达后十日内不主张权利的，视为放弃优先权。
第七十二条（房地产广告）
房地产广告应当真实、合法、准确。
房地产的销售广告和宣传资料中，针对房地产开发项目所作的说明和允诺内容具体确定，并对房地产转让合同的订立以及价格的确定有重大影响的，应视为双方签订的房地产转让合同中的组成部分。
第七十三条(告知义务)房地产转让人转让房地产时，应当及时、如实向受让人告知涉及该房地产的抵押、租赁关系以及其他的可能影响受让人权益的相关情况。
房地产转让人违反前款规定的告知义务而造成受让人损失的，依法承担相应的民事法律责任。
第七十四条(合同形式)房地产转让合同应当采用书面形式。
房地产转让合同的示范文本由主管部门制定，当事人应当参照示范文本订立合同。
第七十五条(合同内容)房地产转让合同的一般内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权利证书编号；
（三）房地产宗地编号、位臵、面积、界点坐标；
（四）土地所有权性质、土地使用权取得方式和使用期限；
（五）房地产的规划用途；
（六）房地产的平面布局、结构、建筑质量、装修、设备等房屋基本状况；
（七）房地产转让的价格、付款方式和付款期限；
（八）房地产交付条件及时间；
（九）房地产共有（用）设施、共有（用）部位的权益分享；
（十）共有人的权利义务；
（十一）违约责任；
（十二）争议的解决方式；
（十三）合同生效的条件或时间；
（十四）当事人约定的其他事项。
房地产的认购、订购、预订等协议具备房地产买卖合同的主要内容的，应视
为房地产买卖合同。
第七十六条(合同的生效)房地产转让合同自签订之日起成立并生效，但下列情况除外：
（一）转让合同附生效条件的，自条件成就时生效；
（二）转让合同附生效期限的，自期限届至时生效；
第七十七条（公证）
房地产转让行为经公证的，公证机构应对行为的合法性、真实性承担法律责任。
第七十八条(所有权转移)房地产转让当事人应当按照本条例第七章的规定申请办理房地产权属转移登记。
房地产登记机关核准转移登记的日期，为房地产权属转移的日期。
第七十九条(风险责任)房地产毁损、灭失的风险，在房地产交付前由转让人承担，在房地产交付后由受让人承担；法律另有规定或当事人另有约定的除外。
第八十条（租赁合同的继续履行）
已出租的房地产转让后，租赁合同应当继续履行，当事人另有约定的除外。
第八十一条（交付时间）
对房地产的转移占有，视为房地产的交付，但当事人另有约定的除外。预售房地产的，在房地产竣工验收合格之后方可交付。在房地产竣工验收合格之前交付的，受让人有权拒绝接受交付。
现售房地产的，交付时间由当事人约定。
第八十二条（交付责任）
转让人应当按合同约定交付房地产。
因转让人的事由，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当承担违约责任。
第八十三条（接收责任）
受让人应当按合同约定接收房地产。
受让人无正当理由，不按约定的时间接收房地产的，视为交付，由此造成的损失，由受让人承担。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因延期接收的，受让人应当及时以书面形式通知转让人。
第八十四条(质量保修责任)房地产开发企业应当在房地产交付使用时，向受让人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书。
保修期内，房地产开发企业因维修致使房地产的使用受到影响，造成受让人损失的，应当承担赔偿责任。
在保修期内房地产发生再转让的，房地产开发企业应当继续承担保修责任。
第八十五条（房地产质量瑕疵的救济）在保修期内，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人可以解除合同；房地产所有权已发生转移的，受让人有权要求房地产开发企业回购，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当承担相应的责任；当事人另有约定的从其约定。
第八十六条（逾期给付责任）
因受让人事由不按约定期限给付价款的，受让人应当按照合同约定承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因延期给付价款的，受让人应当及时以书面形式通知转让人。
第八十七条（交付责任）因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。房地产转让合同中对违约金数额有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金．造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。
第八十八条（土地收益的先行扣缴）
企业破产、清算过程中需处分房地产的，应先行扣缴欠缴和应缴的地价款、土地使用费等土地收益。
第八十九条（已销售房地产的限制）
房地产共有部分需要变更设计的，应当经建筑面积占建筑总面积五分之四以上的业主且占总人数五分之四以上的业主书面同意，并应征得受变更设计直接影响的相关权利人的书面同意。变更设计不得改变区分所有建筑物共有部分的权属，但经全体建筑物区分所有权人书面同意改变权属的除外。
前款书面同意应当公证，公证文书应在变更设计申请之日前六个月内作出。
第九十条(价格申报制度)房地产买卖实行成交价格申报。房地产权利人转让房地产，应当向主管部门如实申报成交价，买卖合同价格视为双方申报价格，不得瞒报或者作不实的申报。
房地产转让的价格由双方当事人协商议定，但政策性住房的价格应当由主管部门核定。
第九十一条(交易信息披露制度)主管部门应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。
第二节 商品房预售
第九十二条（房地产预售）
商品房预售应当取得商品房预售许可证，禁止房地产开发企业未取得预售许可证进行认购、认筹等销售行为。
预售许可证载明的日期为准予预售的起始日期。
违反本条第一款规定预售商品房的，主管部门应责令停止预售行为，对转让人处以转让价款总额百分之十的罚款。
第九十三条（房地产预售的条件）
房地产预售，应向主管部门提出申请，并具备下列条件：
（一）预售人为房地产开发企业的，应当取得房地产开发资质证书
（二）取得房地产权证书；
（三）取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）宗地内七层以下（含七层）的建筑物，主体工程全部封顶；七层以上的建筑物，主体工程须完成三分之二以上的层数。市政府另有规定或土地使用权出让合同另有约定的除外；
（五）预售人已与金融机构签订预售款监管协议。
主管部门应自受理预售申请之日起二十个工作日内予以审核，重大复杂的经主管部门负责人批准可延长十个工作日。
符合本条第一款条件的，核发商品房预售许可证；不符合前款条件的，予以书面驳回。
第九十四条（公开展示文件）
预售商品房的，商品房预售人应当在销售现场公开展示下列文件，并对其真实性负责：
（一）土地使用权出让合同及全部补充协议；
（二）建设工程规划许可证及建设工程施工许可证；
（三）商品房预售许可证；
（四）商品房预售合同及补充协议样本；
（五）房地产建筑面积测绘报告（预售）；
（六）经批准的建筑设计图纸。
第九十五条（预售款的监管）
预购人交付的定金、保证金、预售款等各种款项均应当由房地产预售人委托一家金融机构收取，预售人不得自行收取。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。
预售款（含预售商品房按揭贷款）只能用于本项目预售房地产的开发建设，不得挪作他用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向预售人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向预售人划款。
建设工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与预售人承担连带赔偿责任。
房地产开发企业违反前款规定直接收取预售款项的，由主管部门处以十万元
以上三十万元以下的罚款。
第九十六条（预售人不得抵押已预售的房地产）预售人不得抵押已预售的商品房。
已抵押的商品房，未经解除抵押关系不得预售。
第九十七条(商品房计价方式)商品房预售应按套内建筑面积计价或按套(单元)计价。
第九十八条(预售合同的预告登记)商品房预售双方当事人应当在预售合同签订后十五日内向登记机构申请预告登记。
双方当事人经法定程序变更或解除了已预告登记的商品房预售合同，双方当事人应当向登记机构申请变更或注销预告登记。
商品房预售人未按上述规定将商品房预售合同报登记机构预告登记的，登记机构可对预售人处以转让价款百分之一的罚款。
第九十九条（样品房与交付房一致原则）
商品房销售人在销售商品房时设臵样品房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样品房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样品房一致。
第一百条（交付通知义务）
商品房预售人在取得竣工验收证明后，应当按照商品房预售合同约定的方式通知买受人办理房地产交付手续。
第一百零一条（在建工程转让条件）
房地产开发建设工程在竣工验收之前转让给受让人继续开发的，应当具备以下条件：
（一）土地使用权依本条例规定申领了房地产权利证书；
（二）取得建设用地规划许可证；
（三）取得建设工程规划许可证；
（四）取得建设工程施工许可证；
（五）该在建工程必须整体转让；
（六）宗地内的建设工程资金投资总额达到工程建设总投资的25％以上（地价款除外）；
（七）法律、法规、规章规定的其他条件。
符合前款规定条件的，经主管部门核准后方可转让；需补交地价的，应按有关规定补交地价。经核准转让的，预售人应与预购人签订书面转让合同，并依据本条例规定申请房地产转移登记。
第一百零二条（转让已预售的在建工程）
转让已批准预售的在建工程，除应具备本条例第九十二条的条件外，还应当征得预购人的三分之二以上的书面同意，并经房地产所在地公证机构公证；预购
人不同意转让的，有权要求解除房地产预售合同。已经设定抵押的，应经抵押权人书面同意。
在建工程转让后，该在建工程的受让人应当继续履行土地使用权出让合同和房地产预售合同。
第四章 房地产抵押
第一百零三条（抵押担保的范围）
抵押所担保的范围为主债权、利息、损害赔偿金、违约金及实现抵押权的费用，合同另有约定的，从其约定。
抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权消灭。抵押权不得与债权分离而单独转移或者作为其他债权的担保。
第一百零四条（抵押权的效力范围）
抵押权的效力及于抵押房地产的从物与从权利。
前款所称从物，是指对主物具有经常辅助效用的、与主物同属于一人所有的物。从权利，是指由主权利延伸的、与主权利同属一人的权利。
第三人于抵押权设定前就从物取得的权利，不受第一款规定的限制。
第一百零五条(抵押权的实现)设定抵押权时，抵押房地产的价值由抵押人和抵押权人协商议定。抵押人和抵押权人协商议定不成的，可以经双方当事人协商共同委托房地产估价机构估价确定，法律、法规另有规定的除外。
第一百零六条(抵押物的再抵押)设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其余额部分。
第一百零七条（共有房地产抵押）
以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共有人同意，抵押人为全体共有人。
第一百零八条(以处分权、收益权受限制的房地产设定抵押权)以权利受限制的房地产设定抵押权的，应当符合法律、法规、规章的有关规定。
第一百零九条(以预购商品房期权设定抵押权)房地产预购人可以将预购的房地产设定抵押。
第一百一十条（在建工程抵押权）
房地产开发企业为取得在建工程继续建造资金的贷款，可以将在建工程设定抵押。
第一百一十一条(土地使用权抵押)土地使用权抵押的，地上建筑物、附着物一同抵押；地上建筑物、附着物抵押的，其占用范围内的土地使用权一同抵押。
第一百一十二条（新增建筑物及其抵押权的设定）
房地产抵押后，新建、扩建的建筑物、附着物不属于原抵押的范围。处分抵押房地产时，可以将新增的建筑物、附着物与抵押的房地产一同处分，但对处分新增部分所得，抵押权人无权优先受偿。
第一百一十三条（抵押合同的形式、成立与生效）房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第一百一十四条（抵押合同与主合同的关系）
抵押合同是主合同的从合同。主合同无效的抵押合同无效，抵押合同另有约定的，从其约定。主合同变更或解除的，抵押合同应同时变更或解除。
抵押合同被确认无效后，抵押当事人根据其过错各自承担相应的民事责任。抵押人为第三人，主合同变更或解除的，债务人应于主合同变更或解除即日将变更或解除情形书面告知抵押人。
第一百一十五条(抵押合同可约定的事项)订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时抵押房地产所有权归抵押权人所有。
第一百一十六条（抵押预购房地产的限制）
抵押预购房地产的，抵押人和抵押权人不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，由房地产开发商回购该房地产。
第一百一十七条（土地使用权出让合同内容的遵守）
抵押当事人在订立抵押合同时，应遵守土地使用权出让合同的内容，抵押合同的约定与土地使用权出让合同内容抵触的无效。
第一百一十八条（抵押合同的变更）有下列情形之一的，抵押合同可以变更：
（一）抵押人变更的；
（二）抵押权人变更的；
（三）抵押房地产增加、减少或变更的；
（四）抵押担保的范围变更的；
（五）法律、法规、规章规定及当事人约定的其他情形。
第一百一十九条（抵押合同终止）有下列情形之一的，抵押合同终止：
（一）债务履行期限届满前，抵押所担保的债权债务已履行的；
（二）抵押所担保的债权债务关系解除的；
（三）当事人协商解除抵押合同的；
（四）人民法院或主管部门依法做出没收抵押房地产判决、决定已生效的；
（五）人民法院做出抵押登记无效的判决已生效的；
（六）政府或主管部门依法收回抵押房地产的决定已生效的；
（七）土地使用权年期届满的；
（八）法律、法规、规章规定或当事人约定的其他情形。
第一百二十条（抵押合同的无效）
有下列情形之一的，抵押合同无效：
（一）抵押合同违反土地使用权出让合同约定的；
（二）主合同无效或解除的。但抵押合同另有约定的，从其约定；
（三）抵押房地产属于不得设定抵押的范围；
（四）抵押房地产属于限制设定抵押的范围未解除限制条件的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第一百二十一条（抵押房地产的出租）
抵押人可以将抵押房地产出租给他人，但应书面告知抵押权人和承租人。主债务人到期清偿债务的，原租赁合同继续履行；主债务人到期不能清偿债务的，抵押权人处分抵押物不受租赁合同限制。当事人另有约定的除外。
已出租的房地产设定抵押的，应当书面告知承租人和抵押权人，原租赁合同不受抵押合同的影响。
第一百二十二条(抵押房地产的转让)抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况。
抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押人转让抵押房地产时，抵押人如另行提供担保的，须经抵押权人同意方可转让。
抵押房地产转让的，抵押权人可以追及抵押物行使抵押权。
第一百二十三条（抵押房地产、债权、债务分割的处理）
抵押房地产的分割或部分转让，及主债权、主债务的分割或部分转让，均不得影响抵押权的实现。
第一百二十四条(债务人的反担保)第三人作为抵押人为债务人向债权人提供抵押担保时，可要求债务人提供反担保。
第一百二十五条（抵押人的占管责任）
抵押人应对其占有的抵押房地产负保管责任，抵押人的行为使抵押房地产的价值减少时，抵押人应承担相应的责任。
抵押人对抵押房地产价值减少、抵押房地产毁损、灭失无过错的，抵押人应
及时将毁损、灭失情况告知抵押权人，并采取措施防止损失扩大，否则应承担相应的责任。
第一百二十六条(抵押人死亡或终止时的处理)抵押人死亡或终止的，抵押房地产的合法承继人或受赠人承担原抵押人的担保责任。
抵押房地产的合法承继人或受赠人承继的抵押担保责任仅限于实际承继或受赠的财产。
抵押人死亡或终止，又无合法承继人的，抵押权人可向人民法院请求处分抵押房地产并从处分价金中优先受偿。
抵押权人死亡或终止的，抵押权人的合法承继人可承继抵押权，抵押人应继续履行抵押合同。
抵押权人清算、破产的，由清算组织代行抵押权。
第一百二十七条(行使抵押权的条件)债务履行期限届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权，要求处分已设定抵押权的房地产：
（一）债务人不履行到期债务，又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）债务人死亡或被依法宣告死亡，无人代为履行到期债务或其合法继承人、受遗赠人拒不履行到期债务的；
（三）债务人、抵押人清算、破产的；
（四）抵押人违反本条例的规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）法律、法规规定及抵押合同约定的其他可行使抵押权的情况。
第一百二十八条（抵押房地产处分的中止）有下列情形之一，抵押房地产处分可以中止：
（一）抵押权人提出中止的；
（二）抵押人请求并经抵押权人同意的；
（三）抵押房地产有权属争议的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第一百二十九条（先行偿还地价）
抵押房地产有下列情形之一，在实现抵押权时，应当在处分所得价款中先行偿还地价后，抵押权人方可优先受偿：
（一）用地属于行政划拨的；
（二）协议减免地价的；
（三）其他应补交地价的。
违反本条规定，登记机构不得办理登记。
第一百三十条(破产后的抵押房地产处分所得的处理)抵押人破产的，破产前己抵押的房地产不属于破产财产；但处分抵押房地产所得价款按照本条例第一百四十九条规定扣除应交地价后，超过所担保债权金额的，超过部分属于破产财产。
第一百三十一条（以数个房地产设定的抵押权的实现）
以数个房地产为同一债权设定抵押的，抵押权人可就一个或数个房地产主张抵押权，但当事人对各个房地产担保份额有约定的，从其约定。
第一百三十二条（抵押权的实现）
债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以依法提起诉讼或申请仲裁。
抵押房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第五章 房地产登记
第一节 一般规定
第一百三十三条（房地产登记的概念）
房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对房地产的相关事项进行记载并设定、变更、消灭房地产权利的行为。
第一百三十四条（登记机构）
依法设立的房地产登记机构，负责本市的房地产登记。
第一百三十五条（权利一体化原则）
土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应同时登记。
土地使用权未经初始登记的，建筑物、附着物所有权或他项权利不予单独登记。
第一百三十六条（公示公信原则）
在房地产登记册上记载的房地产权利，推定该权利存在。在房地产登记册上涂销的房地产权利，推定该权利消灭。
基于房地产登记册的记载而享有的房地产权利受法律保护，但取得人于取得权利时知道或应当知道该权利有瑕疵的除外。
第一百三十七条（顺位原则）
在同一房地产上设定两个以上房地产权利的，各项房地产权利依其纳入房地产登记册的时间先后享有顺位。
顺位依登记日确定。
同一房地产上存在着两个或两个以上相互冲突的房地产权利时，顺位在先的权利优先实现。
第一百三十八条（登记依据单位）房地产以一宗土地为单位进行登记。
宗地内的建筑物以建筑单元为单位进行登记。
本条例所称一宗土地是指以权属界线组成的封闭地块。
本条例所称建筑单元是依据土地使用权出让合同及批准的规划设计文件确定的，在利用上和结构上具有独立性的建筑空间。
依法或依土地使用权出让合同约定不能单独转让的建筑物禁止以独立建筑单元进行登记。
第一百三十九条（登记事项）
房地产登记事项应当包括权利人状况、房地产状况、权利状况等。
第一百四十条（申请登记的文件）
申请登记的文件应当为原件或者经核对原件的复印件，复印件应加盖核对章。
第一百四十一条（登记册）登记机构应当建立房地产登记册。
房地产登记册可以采用纸质形式，也可以采用电子形式。登记册的格式文本由主管部门制定。
登记册应当对规定的登记事项进行全面、真实、准确的记载。房地产权利证书记载的登记事项与登记册不一致的，以登记册为准；登记册与原始凭证不一致的，以原始凭证为准。
房地产登记册有涂改的，应当由房地产登记工作人员签名并加盖登记机构的核对章。
房地产登记册和申请登记的原始凭证应当永久保存。
第一百四十二条（房地产证）
房地产权利证书是权利人依法占有、使用、收益和处分房地产的凭证。房地产权利证书应当对房地产登记的主要事项进行记载。房地产权利证书不得涂改，涂改的证书无效。房地产权利证书文本由政府统一印制。
第一百四十三条（登记权利人的名称）房地产登记的权利人名称为：
（一）自然人姓名；
（二）企业或其他组织的注册名称；
（三）企业或其他组织依法进行清算的，为依法成立的清算组织；
（四）国家机关、事业单位的名称。
第一百四十四条（登记共同申请与单方申请的情形）
房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记应由当事人共同申请。下列情形的房地产登记，当事人可以单方申请：
（一）土地使用权或建筑物所有权的初始登记；
（二）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；
（三）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定而取得房地产权利的登记；
（四）因仲裁机构已经发生法律效力的裁决而取得房地产权利的登记；
（五）变更登记；
（六）因土地使用年期届满或提前收回土地使用权的注销登记；
（七）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。
以上情形中，房地产权利为共有的，应当由共有人共同申请房地产登记。
第一百四十五条（受理登记申请日的确定）
登记机构收到申请人的申请登记文件之日，为受理登记申请日。
两个或两个以上的申请人对同一房地产申请登记的，按受理登记申请的时间顺序确定受理登记申请日。
第一百四十六条（登记日的确定）
经登记机构核准的房地产权利，其受理登记申请日为登记日。
第一百四十七条（申请登记的代理与公证）
委托他人申请房地产登记的，应当向登记机构提交授权委托书。自然人之间的委托行为应经公证。
申请人为境外或港澳台单位或个人的，（委托人或受托人）身份证明和授权委托书应经我国驻该国的使(领)馆公（认）证，或经房地产所在地公证机关公证，并履行必要的外交认证、转递等手续。
依照法律、行政法规规定或当事人约定，申请文件应当经公证机构公证的，申请房地产登记时，申请人应当提供公证文书。
第一百四十八条（登记办理时限）登记机构的登记办理期限为：
（一）土地使用权初始登记，自受理登记申请日起三十日；房地产初始登记，自受理登记申请日起六十日；
（二）房地产转移登记、变更登记、抵押登记，自受理登记申请日起三十日；
（三）预告登记（除预查封外）、注销登记、补发、换发房地产证及其他登记，自受理登记申请日起十五日。
（四）查封、预查封及其它限制房地产权利登记，自受理登记申请日起五日。前款规定的登记期限均为工作日。
第一百四十九条（房地产档案管理）
房地产登记册记载的权利人名称、房地产状况和权属状况等事项可以公开查询，但以权利人的姓名或名称为查询条件的除外。
权利人和利害关系人需要查阅、抄录和复制房地产权属原始凭证等档案材料，应当经登记机构同意。
涉及国家秘密和其他须保密的房地产档案，应当按照国家有关安全、保密的规定予以保管和利用。
房地产登记记录的查询办法由主管部门另行制定。
第一百五十条（公告期限）
房地产初始登记及补发房地产权利证书的，应当公告，公告期限为三十日。登记机构认为有必要时，可以对其他登记事项进行公告，公告期限为三十日。公告费用由申请人承担。
公告期限为自然日，不计入登记期限。
第一百五十一条（公告异议）
在公告期限内，利害关系人提出书面异议的，登记机构应对异议予以审核，异议成立的，书面驳回登记申请。异议不成立的，书面驳回异议。
第一百五十二条（登记的办理程序）房地产登记一般程序如下：
（一）提出申请；
（二）受理申请；
（三）审查申请文件；
（四）依本条例规定进行公告；
（五）核准申请；
（六）将登记事项记载在房地产登记册；
（七）计收税费；
（八）颁发房地产权利证书。
第一百五十三条（登记的申请与受理）
申请人申请房地产登记，应当按照本条例规定提交申请文件，登记机构在受理申请人的申请后，应当编号并出具登记受理凭证。
第一百五十四条（登记审查）
登记机构应当对当事人提交的申请文件是否齐全进行审查，并依据申请文件对其房地产权属进行审查。
第一百五十五条（登记与驳回）
申请人的申请登记事项符合本条例规定的，登记机构应当在本条例规定的登记期限内予以登记。
有下列情形之一的，驳回登记申请：
（一）申请文件需要修正或补齐而申请人没有在限期内修正或补齐的；
（二）当事人隐瞒事实或伪造有关证件、文件的；
（三）存在权属争议的，尚在诉讼、仲裁过程中或书面异议经审定成立的；
（四）共同申请登记的，在核准登记之前，一方提出登记异议的；
（五）属于违法用地、违法建筑的；
（六）属于临时用地、临时建筑的；
（七）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；
（八）公安、检察机关依法对已立案的案件，根据案件需要查封房地产或以其他形式限制房地产权利而作出决定的；
（九）市政府或市政府房地产主管部门依法作出没收、收回、征收土地或以其他形式限制房地产权利决定的；
（十）法律、法规规定应当予以驳回的其他情形。
第一百五十六条（更正登记请求权）
房地产权利人或利害关系人发现房地产登记册的记载有误时，可以向登记机构申请更正登记。申请更正的事项涉及第三人房地产权利时，有关当事人应当共同申请
登记机构发现登记有明显错误的，应当书面通知有关的房地产权利人在规定期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房地产登记机构可以依据申请登记资料或者有效的法律文件对房地产登记册的记载予以更正，并书面通知当事人或予以公告。
第一百五十七条（撤回登记申请）
申请人可以在房地产登记机构核准登记之前撤回登记申请。申请人共同申请的，应当共同提出撤回登记申请。
第一百五十八条(迳为登记)登记机构对下列情形迳为登记：
（一）依法被人民法院裁定为无主房地产的；
（二）有本条例第一百五十五条第二款第（七）、（八）、（九）项规定情形的；
（三）土地使用权使用期限届满未批准续期或者依法终止，房地产权利人未在规定时间内申请注销登记的，登记机构迳为注销该土地使用权及依附该土地使用权上的他项权利；
（四）按照本条例规定，登记机构依职权作出撤销核准登记的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
除以上第二项情形外，登记机构迳为登记完毕，应将登记结果公告。
第一百五十九条(登记规费的收取原则)申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：(一)初始登记的，按登记价值的千分之三交纳。但登记价值超过五千万元的，超过部分按万分之五交纳；(二)转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；
(三)抵押登记的，按抵押价值的万分之五交纳。但每项最低不低于二百元；(四)变更及其他登记的，每项交纳一百元。
前款第(一)、(二)项所称的登记价值，是指经登记机构核准登记的房地产价值。
登记费作为登记机构的登记管理及业务经费，不得挪作它用。
第一百六十条（领取房地产权利证书）
房地产权利人凭身份证明领取房地产权利证书，也可以授权并经公证后委托他人领取房地产权利证书。
房地产权利人逾期不领取房地产权利证书的，由登记机构代为保管，自逾期之日起登记机构计收保管费，保管费的收费标准由市政府另行规定。
第一百六十一条（当事人虚假登记的法律责任）
当事人提交错误、虚假的登记文件，利用欺骗手段获得核准登记，或虚报灭失而获补发房地产权利证书，进行诈骗或牟取不正当利益的，由登记机构撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应承担相应的法律责任。
第一百六十二条（登记机关工作人员的法律责任）
登记机构工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第一百六十三条（登记机构的损害赔偿责任）
因登记机构及其工作人员的过错，导致房地产登记错误，且因该错误登记造成权利人损失的，登记机构应负赔偿责任。
对登记错误有故意或重大过失的登记机构的工作人员，登记机构有权予以追偿。
第一百六十四条（登记机构的免责）
因下列情形而导致房地产登记被依法撤销的，房地产登记机构不承担赔偿责任：
（一）因当事人的民事行为被依法认定为无效，而导致房地产登记被依法撤销的；
（二）因登记所依据的法律文件被依法认定为无效或依法撤销，而导致房地产登记被依法撤销的；
（三）有本条例第一百六十条规定情形造成第三人损失的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第二节 初始登记
第一百六十五条（初始登记）
初始登记，是指登记机构对土地使用权或土地使用权及依附于土地的建筑物、附着物的所有权的第一次登记。
第一百六十六条（初始登记的申请）
国有土地使用权受让人在签订国有土地使用权出让合同并付清地价款后，应当向登记机构申请国有土地使用权初始登记。
国有土地使用权未经初始登记的，该土地范围内的其他房地产权利不予登记。
国有土地使用权人在定着物竣工验收后，应当向登记机构申请定着物所有权的初始登记。
一宗土地存在两个或两个以上权利人的，应当共同提出登记申请。
第一百六十七条（土地初始登记提交文件）
申请国有土地使用权初始登记应提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）国有土地使用权权利来源证明文件。按土地使用权出让合同约定及其他文件规定需要缴纳地价的，还应提交付清地价款凭证；
（四）登记机构认可的有资质的测量机构出具的测绘报告。
（五）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件。
第一百六十八条（定着物初始登记提交文件）申请定着物初始登记应提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）国有土地使用权权属凭证；
（四）建设用地规划许可证；
（五）建设工程规划许可证；
（六）建设工程施工许可证；
（七）建设工程竣工验收凭证；
（八）建设工程规划验收证；
（九）登记机构认可的有资质的测量机构出具的测绘报告；
（十）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件。
第一百六十九条（增加面积的初始登记）
已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应当办理初始登记。
第三节 转移登记
第一百七十条（转移登记的适用范围）
已登记的房地产有下列情形之一，当事人应当申请转移登记：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）继承；
（五）拆迁补偿；
（六）以房地产作价出资或入股的；
（七）一方或多方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的；
（八）企业合并、分立涉及房地产转移的；
（九）企业清算涉及房地产转移的；
（十）以房地产抵债的；
（十一）人民法院、仲裁机构依法作出的判决、调解、裁定转移房地产的；
（十二）国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拨；
（十三）法律、法规、规章规定的其他情形。
第一百七十一条（转移登记提交文件）
申请转移登记，应提交下列材料：
（一）房地产转移登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权利证书；
（四）买卖合同书、赠与书、继承证明文件、交换协议书、分割协议书、人民法院或仲裁机构依法作出的已经生效的判决书、裁决书、调解书或有关行政机关的行政决定书；
（五）法律、法规、规章规定的其他文件。
国有土地使用权属于行政划拨、减免地价款的，申请转移登记时须提交付清应补地价款证明。
第四节 变更登记
第一百七十二条（变更登记的适用范围）
已登记的房地产有下列情形之一，权利人应当申请变更登记。
（一）权利人姓名或名称发生变更的；
（二）房地产名称变更的；
（三）共同共有房地产的分割
（四）房地产用途、面积变更的；
（五）建筑物、附着物全部或部分倒塌、拆除或灭失的；
（六）土地使用年期变更的；
（七）土地使用年期届满，经批准续期使用的；
（八）房地产登记事项发生变更的其他情形。
第一百七十三条（变更登记应当提供的文件）
申请变更登记应提交变更事项的相关证明材料，变更事项需依法批准的，还应提交相关批准材料。
第五节 抵押登记
第一百七十四条（抵押登记的申请）
抵押房地产，抵押当事人应当申请抵押登记。
抵押权人应当在申请抵押登记前对抵押物状况进行勘验。
第一百七十五条（申请抵押登记提交文件）申请抵押登记的，应提交下列材料：
（一）房地产抵押登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权利证书；
（四）主合同
（五）抵押合同书。
预购房地产抵押时，应提交本条第一款第（一）、（二）、（四）、（五）项规定的材料和房地产买卖合同书。
预购房地产办理抵押预告登记后，转为房地产抵押登记的，应补交本条第一
款第（三）项规定的文件。
第一百七十六条（最高额抵押需要提交的文件）申请最高额抵押登记的，应提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房地产权利证书；
（四）最高额抵押合同书。
第六节 预售房地产预告登记
第一百七十七条（预告登记的设立）
经批准预售的房地产，当事人可以申请预告登记。
第一百七十八条（预告登记的效力）
经预告登记后，未经预购人同意，预售人不得处分该房地产。
第一百七十九条（预告登记的申请材料）申请预告登记的，应提交下列文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）与预告登记相关的协议书或其他相关材料；
（四）法律、法规、规章规定需要提交的其他文件。
第一百八十条（预告登记的关系）
预售房地产未经预告登记的，不予办理预售房地产抵押的预告登记。
第一百八十一条（预告登记的转化）
预售房地产初始登记后，房地产预售人与预购人应当申请房地产转移登记。预售房地产设定抵押的，房地产转移登记后，其预售房地产抵押预告登记转为房地产抵押登记。
第七节 限制房地产权利登记
第一百八十二条（限制房地产权利登记的条件）
除下列情形外，任何单位和个人不得查封或以其他形式限制权利人的房地产权利：
（一）人民法院作出对房地产进行查封或以其他形式限制房地产权利裁定，并要求登记机构协助执行的；
（二）检察、公安机关对立案侦查的案件作出限制房地产权利决定的，并要求登记机构协助执行的；
（三）市政府、房地产主管部门、登记机构及其他机关依法作出限制房地产权利决定的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第一百八十三条（限制房地产权利登记提交的资料）限制权利机关限制房地产权利的，应提交下列资料：
（一）限制房地产权利登记表；
（二）送达人身份证明；
（三）限制权利机关做出的限制房地产权利裁定书、决定书；
（四）对于委托送达的文书，须提交委托送达函。
第一百八十四条（限制期限）
法律对查封和限制房地产权利有期限规定的，从其规定；法律没有规定，生效法律文书载明期限的，依照生效法律文书的期限进行登记；法律和生效的法律文书均没有规定期限的，登记机构不得设立期限。
第一百八十五条（解除权利限制须提交的文件）
查封或其他限制房地产权利的机关解除房地产查封或房地产权利限制的，应提交下列资料：
（一）送达人身份证明；
（二）解除房地产权利限制决定书；
（三）对于委托送达的文书，须提交委托送达函。
第八节 其他登记
第一百八十六条（其他登记的种类）
房地产证的补发、换领、分证、合证、安居房的上市、房地产的分割等情形，当事人应当申请登记。
第一百八十七条（其他登记的申请材料）当事人申请房地产其他登记，应提交下列文件：
（一）申请书;
（二）身份证明;
（三）房地产权利证书；
（四）相关资料和审批文件；
（五）法律、法规及其他规范性文件规定的其他资料。
第九节 注销登记及撤销核准登记
第一百八十八条（注销登记）
有下列情形之一的，房地产权利人应当自事实发生之日起三个月内申请注销登记：
（一）土地使用权使用期限届满未批准续期或者依法终止的；
（二）房地产权利因抛弃而终止的；
（三）抵押登记注销；
（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
第一百八十九条（撤销核准登记）
有下列情形之一的，登记机构可以依职权或依权利人和利害关系人申请，撤销全部或部分核准登记事项，但涉及善意第三人的除外：
（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；
（二）当事人的民事行为被依法认定为无效的；
（三）房地产登记行为被依法确认全部或部分无效的；
（四）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；
（五）登记机构审查有疏忽，核准登记不当的；
（六）法律、法规规定的其他情形。登记机构依职权撤销房地产登记的，做出撤销决定前应当告知房地产权利人，房地产权利人提出书面异议的，登记机构应当暂缓撤销，重新审查。
非经法定程序，任何机关和个人不得撤销房地产登记。
第一百九十条（不当撤销的恢复）撤销核准登记不当时，登记机构可以依职权或依权利人或利害关系人的申请恢复已撤销的核准登记，但涉及善意第三人的除外。
第六章 附则
第一百九十一条（本条例实施细则制定的授权）
深圳市人民政府可以依据本条例制定实施细则。
第一百九十二条（条例生效时间）本条例自 年 月 日起施行。
第二篇：华美地产房地产的销售培训的资料
销售流程：接听电话安排客户购买洽谈成交收定金暂未成交客户记录办理手续售后服务客户转介绍其他客户客户追踪
一、接听电话
一、接听电话
1、铃声响三声接听电话
2、接听电话主动报案名“您好，这里是﹡﹡楼盘”
3、态度和蔼，语气缓和，语音亲切。
4、放下手中工作，面带微笑耐心解答。
5、初次接听时间控制在三分钟之内，第一时间要求来售楼处。
6、接听电话一定要留下客户姓名、联系方式及信息来源并约定上门时间以便日后追踪联系。
7、接听完毕认真填写来电登记表。1）、主动解释提供帮助“不好意思，﹡﹡主任不在，我有什么能帮助您的呢？” 2）、“请问您贵姓、联系电话是多少，我会让﹡﹡主任尽快给你回电话的” 3）、向客户重复一遍记录内容，确定是否正确。
二、接听电话的技巧
（一）、接听前的准备
1、最近的广告内容、有效期限、客户会询问哪些问题，如何回答最好，这些都要准备好。
2、想一些促使客户上门的说辞，客户的需要能在此得到满足，客户希望销售火爆，告知客户近期价格将会调整，告知项目最大的卖点，告知多一次选择多一次机会。根据客户需求向其陈述项目卖点，十分熟悉行车路线能为客户指路。
（二）、电话响时的工作流程
1、用普通话或当地惯用语言说“您好，项目名”
2、留下客户两个以上联系方式若客户不愿留则设法敲定来访时间，并让其记住项目名和我们的联系方法。
3、提醒客户来时带定金
4、善于造势，让客户感觉现场火爆。
（三）、接听电话时的目的及要求
1、让客户上门。
2、留下良好的第一印象。
3、了解客户需求。
4、引发客户好奇心和拥有欲。
5、给予神秘性，随时性，故事性，悬念性，生活性语言吸引客户。
6、填写来电记录以便追踪。
7、接电话后的总结与反省。
8、培养适合自己的说话风格和语言魅力。
9、此次电话是否要和同事协调的事情、是否要反映给经理或主管或者是否要传达其他人。
二、安排客户
1、在售楼处门口笑迎客户，礼貌引至谈判桌。留意客户开什么车，几个人来。随时调整接待方式。
2、来访登记姓名、电话、联系方式、信息来源。
3、根据登记情况安排销售主任接待。（售楼处秘书接待）
注意：尽量让客户放松，接待不谈及项目细节，稳定好客户过程要亲切简短。
三、购买洽谈
1、自我介绍。自然大方，不卑不亢。“我是您的置业顾问, ﹡﹡”
2、带着目标的寒暄，了解购买力，决定权，需求。1）、寒暄自然不做作 2）、通过寒暄了解客户购买动机、购买力、决定权 3）、渲染热销为决定成交做准备 4）、建立信任感建立良好的谈判氛围。5）、引导客户最适合的才是最好的 6）、通过了解知道如何满足客户需求。
3、产品说明用冲击性语言、作对比、举例子、讲故事、互动、等方式给客户介绍。最后作总结。1）、整理谈判思路、明确说明顺序对产品充分熟知。2）、通过卖点的展开，观察客户的反应，从此判断客户的反应察看客户的购买点。3）、了解客户需求知道如何将客户的买点和项目卖点结合起来。4）、不能准确判断买点时，充分渲染项目每一个卖点。
5）、多用客户见证生活性语言。销售的是感情而不是理智，是利益而不是特征。6）、不轻易推荐户型，锁定户型不超过两个。7）、选择销售道具不拘一格。8）、谈判过程中用信心和激情感染客户。
4、卖点放大 1）、熟知项目至少100个卖点。2）、明白客户真正需求的并非是每一个卖点 3）、塑造独一无二的卖点给客户留深刻印象。4）、在卖点放大时，仔细观察客户反应，判断次卖点是否为客户买点。
5、解决客户问题。1）、知道有问题的客户才是好客户。2）、熟知有关项目更好的说辞 3）、产品改变不了的情况下，就要改变客户的想法。4）、针对客户提出的问题寻找最佳的方法说法客户。5）、对客户提出的问题作判断，此问题是否影响客户作出购买。
6、让客户由兴趣到欲望 1）、客户上门就表明对房子感兴趣，成交与否决定于销售。2）、善于造梦，让客户作出购买决定前就已享受此房屋给他带来的利益。3）、没有欲望，逼定无从说起。4）、客户的需要得到最大满足 5）、只有我们的产品最能满足他的需求。
7、短促而有力的逼定 1）、高质量的成交是销售的最终目的 2）、没有成交一切是枉然。3）、无论客户多么的理性，成熟。事实上70—80%的客户是感性的可以当场作出决定。4）、敢逼定。在客户未作出决定时，敢于质问客户原因以及未解决的问题。5）、逼定前准确观察客户欲望极点把握好此时机。6）、善于利用售楼处氛围，与同事配合共同完成逼定。7）、坚决逼定，宁愿一鸟在手，不要千鸟在林。8）、锲而不舍，坦然面对客户的问题，解决问题，继续逼定。
四、成交收定
1、客户作出成交决定时立即大声告知秘书和在场人员，造成既定事实，断了对方退路。
2、先收定金再签认购书。
3、客户没带钱时，先签认购书，收取客户已带现金，马上派班车带客户取钱。4）、迅速完成签认购书，收取定金原则上不再和客户谈论房子相关问题，具体问题留作下次。
5）在签认购及收定完毕后，恭喜客户，快速送客户出门。相关事宜
1、签合同
1）独立完成谈判签约
2）决不向客户承诺合同以外的内容，不骗客户。3）签合同时要求客户备齐备案所需资料
小成功靠智慧，大成功靠品德。
2、合同备案
3、办理银行按揭
4、入住
5、办房产证
售后服务
1）保管好客户记录本
2）对未成交客户进行深层次挖掘 3）售后服务包括四层
A继续为客户完成各项服务承诺，保质保量 B鼓励客户推荐新客户买房
C公司建立客户数据库让更多人享受更专业的地产服务
D建立自己的客户档案，将最有可能成交的客户进行分类，在节假日向他们发短信让客户经常想到你想到我们的服务。
暂未成交
1）20—30%为老客户，回访客户以求成交。2）每天对当日及前日客户进行追踪回访。
五、谈判技巧
一、说明技巧
就是把产品的卖点讲出来并让客户听明白。
1、销售钱总结出项目100条优劣势将优势加以细化，渲染每条优势达到三分钟以上。将劣势加以分解转化成优势。或能圆满解释达到客户认可。
2、总结出项目的说辞并烂熟于心。客户一旦提到这方面的问题立刻能够描述。
3、能说服客户是依照为什么要买房，为什么要现在买房，为什么要买这个地段的房，为什么要买我们的房这样一条主线步步为营的思路。
4、思路和内容明确后整理出属于自己的销售大纲把属于自己的销售语言串联起来，这是你在谈判过程中使用的基本说辞。
5、菜鸟式谈判
是将自己知道的全部内容满怀激情的讲给客户。也称轰炸式谈判。充分渲染项目让对方只有招架之功没有还手之力。当你搞不清客户需求时将全部卖点陈述给客户，让其挑选喜欢的卖点。
6、对症下药。当了解客户真正需求有重点的进行说明，抓住痒点拼命抓，引发兴趣。
7、大声充满激情自信的讲解，用信心感染客户。
8、生动逼真的为客户描述未来生活的图画，讲他放入其中，让其身临其境。
9、思路清晰有条理层次清晰有重点。
10、学会带动客户，不光自己讲要让客户自己讲 1）用眼睛给对方示意，观察其反应了解其感受
2）经常提问客户即让客户集中注意力，又能对其提问进行进一步了解。
3）有的内容可以一句话两个人讲，你讲一半，另一般留给客户，让对方觉得轻松。
11、多举例子讲故事
12、不要太严肃，让客户感觉你们是在聊天而不是在谈判，只要客户愿意，完全可以和客户聊些无关的话题。
二、沟通的技巧
1、所有买了房子的客户对你都是有感情的至少是信任你的否则就不是一份成功的销售。
2、心里上真正放松，把对方当朋友。要从自己做起待客要像和同学长辈聊天一样，不能 4 生硬做作，把对方看做亲近的人，以此来带动客户产生同样的感受。
3、带目的寒暄，并不代表像完成任务一样严肃。客户不是傻瓜，当你目的性明确急于摸清底细时他会像蜗牛一样躲起来，重要的是你的感觉，你觉得轻松是对方也一样。
4、寒暄少不了提问。光提问效果不会很好，要常发表自己的看法，带动客户产生表达欲望。
5、根据客户年龄性别区分对待。老人多谈孩子，聊家常。鼓励老人谈年轻时的历史，并夸张的赞赏他。中年人也谈他们的孩子，并联系自身讲自己的父母。若是事业有成的年轻人，则多谈他的事业，显出崇拜的样子，赞赏他的优秀并对他从事的行业显得只懂一点，给他机会高谈阔论。满足他的虚荣心，年轻人则显出更有共同语。
6、让客户笑哈哈。大笑最好。人只有在愉快或面对喜欢的人时才会笑。
7、做一个有人格魅力的人，丰富和提高自己，培养幽默感，让客户乐于与你交流。
8、善解人意
9、会判断，客户不会直接说出他的想法，需要你敏锐的察觉。
10、显得你傻一点。谁都不喜欢在比自己精明的人手中买东西。11谈判本身可以称为沟通，寒暄贯穿谈判始终。
12、沟通的目的是成交不要因为交流太好，最终不好意思逼定，那是最大的失败。
三、应对技巧
1、客户提出问题说明他已产生兴趣，我们应在心中庆祝，鼓励自己。
2、客户所提问的方面正是他关注的，他主动暴露要求点应立即抓住。
3、有些客户的要求不明显要时常去问并作出判断。
4、解决完问题后，通过观察或询问确定客户是否满意。
5、如果回答无法让客户满意或暂时转移话题，不要纠缠，纠缠会将问题扩大化，如果这个问题成了他购买的障碍再想办法。
6、不要成为解决问题专家，要把握谈判问题的主动权，根据情况转移话题让客户明白他所关注的并非重点。
7、当客户提出异议时
1）清楚客户真正的用意，有些是可以忽略的或是另有所图。
2）不要生硬拒绝，原则性问题决不让步，但态度亲切，彬彬有礼。3）不要害怕客户的拒绝，没有问题的客户不是好客户。
4）不要反感客户拒绝。把房子卖给不想买房的人才成功，本来不用做工作带好钱来的客户傻子都能搞定。
四、逼定技巧
1、明白等客户主动提出购买就像等一群牛回家一样，如果客户已经产生欲望你却没有逼定就等于为周边同类项目培养一个准客户。
2、敢逼定不要怕客户说“不”。从心理认为买房是理所当然的事。不心虚，想想自己买东西买不到的经理，逼定是帮他，这么好的房子不买就没了。
3、逼定的关键是抓住冲动的一瞬间并非一定到最后才逼定，只要见到客户有了放光的冲动即有了兴趣，就可以逼定。
4、最成功的逼定是一蹴而就的，短促而有力。
5、客户犹豫可进行多轮说服。每轮结束逼定一次。
6、不能逼太久，应很快的来一下，时间长了客户会丧失购买冲动。
7、不要给客户感觉你和他是对立的要有帮助他为他着想的姿态。8大胆坚决。你的果断能够镇住他，他才会听你的。
9、良好的心理素质。做好多轮逼定的准备。
10、下定决心，不买房不放人。逼定的技巧
1、利用热闹的氛围
2、利用认购书和收据暗示
3、利用热销情况来暗示
4、相互配合
5、善于使用虚点
6、避免节外生枝
7、选择肯定法，让客户跨过买还是不买这个问题。
8、掩盖缺点时心平气和，不要把缺点问题扩大。
9、重复卖点，不断打动客户，专攻能拍板的人，但判断要正确。
三、拉近关系方法
如果客户不喜欢你，他不会从你哪里买任何东西。
1、对客户要建立兴趣，不要光盯着他口袋。
2、找些共同的话题。
3、真心诚意的赞美或表扬客户但不要太频繁。
4、让客户笑起来但不要弄巧成拙。
5、经常微笑要有眼部动作，发自内心婴儿般的微笑而非狐狸般的。
6、鼓励客户谈他自己，你会对得到大量的信息感到惊讶。
7、保持目光接触，显出诚意。
8、经常叫客户的名字，可以让客户感到亲切和温暖但不要太频繁。
9、取得共识，明确客户和你要做什么。（选一套好房子）
10、只有两种人会被作秀所迷惑，男人和女人。
11、模仿客户的言行表情。
12、告诉客户一个秘密，让他对你产生信赖，使双方的关系显得亲密。
13、主动透露一些个人信息并鼓励客户也这样做。
14、给客户讲一个故事或悲或喜用感情去陈述让客户对你有亲近感。
15、对客户作一个承诺但要保证能实现的诺言。
16、始终彬彬有礼。
17、可以和客户有轻微的身体接触但不要太频繁。
18、如果你有什么要求不要等对方说出来。
19、人都愿意和自己意气相投的人打交道。
20、记住你又两个耳朵一张嘴，按这个比例，多听少说。
四、成交的迹象
1、仰起眉毛看他的同伴。
2、要嘴唇。
3、低头抓脑袋。
4、频频点头表示赞同。
5、瞳孔放大显示兴趣。
6、摸下巴或后脑勺。
7、敲手指。
8、沉思往窗外看。
9、男人摸胡子老人捋胡子。
10、身体前倾。
11、满意的微笑。
12、“要是****就好了。”比如要是价格能便宜点就好了。
13、变得很安静
14、握紧销售材料。
15、舔嘴唇。
16、女士不断的理头发。
17、不是看看推销材料看看你
18、问已经说过的问题。
19、嘴里不停的咕咚好像在计算。20、追问细节性问题。
五、战胜异议
1、什么是异议。异议是一种对兴趣陈述要得到更多信息的一种请求，是因关心有兴趣同时也有担心怀疑需要更多的信息。
2、什么不是异议
1）条件：没有钱这是真正妨碍客户购买的原因，他已被说法但的确没有钱。
2）借口：客户可以制造一个借口使自己脱身，他没有被你说服，但因占用了你很多时间而觉得不好意思提出借口以不伤害你的感情。
3）直接说不：完全没有被说服，对你也没有感情，这是最失败的推销。如何对待异议。
1）不要插话。不要急于对客户所说的话进行反驳。可以在回话时停几秒，客户很可能自己回答。
2）回敬异议。将客户的异议回敬给他。如“太贵了！”你可以说 “太贵了吗?”客户就会解释可能收回异议。不要试图证明谁对谁错而是说服客户。
3）表示同感。体谅客户善解人意的姿态也可以称赞客户。如“我理解**但**”
4）孤立异议。孤立客户提出的异议，看是否有其他原因妨碍客户成交，如果立刻回答客户会接二连三提出异议，孤立他会减少提出异议的机会。如“除了这一点还有其他的原意吗？” 5）忽略异议继续前进。对于轻微异议并无实际意义。忽略轻微异议就当什么也没发生同时忽略第一次异议客户会有三种反映。
A 忘了。B自问自答C重复异议这时再针对异议进行解决。6）制造异议是成交一个非常有效的方法。
有异议说明客户投入了。假如你刚结束了一场推销，很顺利。客户没有按你说的参与进来，当做没听见。你知道客户兴致很高但你的直觉告诉你客户不准备买时，这时你要给客户一个机会，一个借口让他捉住你的疏漏，主要的是你能够战胜自己的异议让他承认正是这个原因妨碍他购买。只制造能战胜的异议让他满意让他立即购买。
六、留住客户的方法
1、站在客户的角度想问题 2、24小时开机让客户随时可以找到你
3、手机铃响三声之后接起给客户留下他很受重视的印象。
4、对客户的闲聊不要置之不理，不耐烦。
5、如需客户等待，提供茶水、报纸安置好。
6、在忙也不要让那个客户等太久。
7、必须对项目了如指掌，对政策法规要深入了解。
8、给客户自由不要妨碍他四处看，提醒他注意安全。
9、快速回款对特殊情况提供灵活措施。
10、已成交客户也要经常打电话保持联系，传递最新信息。
七、客户类型及应对策略
1、经验丰富型
对市场行情了解透彻有丰富购房知识。洽谈时深思熟虑对待这类客户不能一直强调项目的优势，应讲清项目说明理论依据。尊重客户意见引导客户选择。注意：不要因客户经验丰富而被镇住，两人处平等位置。
2、经验欠缺型
多为初次买房不熟悉市场行情，对房地产知识了解很少，只在于项目外在形象。对买房无明确概念，对这样客户要摆足专业形象。有理有据的讲物业品质和性能。让客户对你产生依赖，这样容易成交。
另一种客户因没经验一知半解还不懂装懂。适当给予打击并巧妙的以自身专业形象降服客户。
具体分类；
1、盛气凌人型
没礼貌，态度蛮横，气势压人。这种客户要么外强中干，要么性格豪爽，是容易对付的。首先从心理上不要害怕。要赢得尊重，态度要不卑不亢，有礼有节。用丰富的专业知识和熟练的技能镇住他，反被动为主动。只要表现亲切而不失礼节，不激怒他，他会快速败下阵来，豪爽型会因前面的插曲而信任你更容易成交。
2、沉默寡言型
这类客户多是彻底的倾听者，对你的话不发表任何意见，你不知道他到底在想什么，需要什么。无从下手，出现这种现象有
1）不喜欢你或不喜欢你介绍的方式，觉得你介绍的不能引起他的兴趣，你察觉后应立即调整和客户相处的方式或试探了解他的需求并给以满足。2）不喜欢产品应了解其不喜欢的原因，应设法解决。
3）性格如此。性格内向不喜欢说话，设法让其放松讲个笑话或亲身经历让对方笑，尝试着去询问客户，逼他开口，让对方觉得你很容易亲近，并且对他感兴趣，巧妙引导如自作主张帮他拿主意，故意做错判断让他反驳。
3、犹豫不决型
这类顾客对房地产本身很感兴趣但没有主观意见，虽然购买意向很强但很难选择适合自己的产品。你应树立房地产专家的形象，以理论性很强的依据向客户坚决推荐特定产品帮他做决定。
4、斤斤计较型
事无巨细均精打细算，重细节爱占小便宜，吃亏等于要了命。我们要充分体现敬业精神，显得对他的认真细心表示理解和宽容，并赞赏他负责的态度，不可以不耐烦千万不可以在细节上出错。一旦发现将成为致命的缺点。
5、诚惶诚恐型
这类客户因拘束而紧张，并非小气。因过分客气显得过于拘束，你要充分体现平易近人把买房子比作一个轻松的事，缓解他的紧张心情，他会因拘束而不能表达真正意思，对于存在考虑的问题不满意的地方都不敢直说你要娶尝试着询问，帮助克服压力了解真实想法，最终让其接纳产品。
6、神经过敏型
喜欢没事找事，爱把问题扩大化，钻牛角尖，对人敏感，对人不信任。这类客户最好别刺激他，让他心情处于平静状态，让他感觉你对他很负责任不会伤害他。
7、性情中人型
性格爽朗，感性胜于理性。认为买卖就是凭感觉。充分迎合客户心理，配合对方性格让他感觉与你交流很投机，很爽，交易很容易达成。一旦让客户产生不信任这笔交易就完了。局面很难扭转，性情中人就是这样的极端。
注意：不知道客户类型时，要树立专业形象，真诚爽朗，保持一颗干净的心。
销售的错误方式
1、碰到客户就沉不住气。急于求成的样子，最要不得。
2、客户问低价就以为即将成交，甚至自报优惠价格，降价后还询问对方是否满意。
3、低姿态给客户打电话，问下次什么时候再来。
4、客户说不错就认为他会买，言谈松懈，粗心解释，前功尽弃。
5、没详细分析就以为对方会买。一厢情愿自以为是。这种自我陶醉的姿态是新人最常犯的错误。
6、客户问什么你才回答，有客户操纵的一问一答是自己陷入被动劣势，优秀的销售应该积极主动，主动谈判。
7、客户一来就连续提出问题，最容易产生戒心，增加谈判困难。
8、拼命说产品优点，对缺点闭口不谈，天下没有完美的产品，你不妨直说，这房子还有小小的缺点我必须告诉你，以诚相待让他信赖。
9、因客户没有提到产品的缺点而沾沾自喜。
10、谈话侧重大道理。习惯用书面化理论进行销售让客户感觉心理距离远。
11、爱反驳，不断的打断客户的谈话让客户提出的每个议点都提出反驳容易让他老羞成怒。终止谈话。
12、谈话无重点，客户无法得到他想得到的信息会认为你不重视他。
13、言不由衷的国货恭维，会引起他的情史，降低对产品的信任感。
14、懒。这世上笨人有救，懒人无救。
随机应变的技巧
1、缓和气氛
对于客户的抱怨永远不要针锋相对。适当的认错有时是必要的要善于让客户在不丢面子的情况下，讲明困难的原因。
2、接受意见并迅速行动。
对于客户合理但语言激烈的指责。应先接受并深表感激，采取行动立即改正让客户觉得自己是明事理的人。
3、适当反击不失时机
有些客户经常会发表一些不负责任的言论，可适当打压一下其气焰但一定要收的回来。
4、学会拖延
对客户提出的问题不要条件反射的回答，有些客户只是随便问问并无实际意义。谈判应有策略潜序渐进对于容易引起争议的问题应放后面解答。
5、转换话题
当客户在不重要的问题上喋喋不休这时可以巧妙的转移话题，用一个问题或一个笑话转移他的思路。
6、排除干扰
有时客户注意力会被分散。如接电话这时先把自己说过的内容回顾一下，再用提问的方式把客户的注意力集中。配合的方法
配合是调整供求关系最集中的体现，最有效促使客户第一时间做决定。配合不是让你当托，而是把以往成交的场面对面客户回放，一边帮助客户下定购买决心。降低他犹豫的痛苦，减少他四处奔波选房的麻烦。具体方法
1、大声喊认购
2、谈论班车取钱交首付定房等话题
3、报认购房号，“***房已经定了，不要再推荐给其他客户”
4、售楼处电话铃此起彼伏
5、秘书用点钞机点钱。
6、总有人喊财务收钱，司机带客户取钱。
7、当售楼人员正在逼定，客户犹豫不定时，拿这位售楼员的手机递给他，告诉他有客户来电定房。
8、逼定，最后客户迟迟不交钱，秘书拿现金在客户面前走来走去来刺激他掏钱。
9、秘书手拿认购书或定金在场内来回走动，借用正在逼定的售楼员桌上的计算器或印泥引起客户注意。
10、售楼员拿现金到门口等一会，回来高举两万回来，喊秘书收定金。制造假象。
11，有售楼员正在逼定时，你的客户质量十分差就立即推荐该售楼员所推的房号，并快速逼定从而使高质量客户快速成交。
12、自己给自己配合，言语间不时提到已经买房的客户的情况。并举一些真实例子。
13、售楼处氛围较好时，秘书在售楼处门口反复报一定的房号，让在选房客户感受压力，觉得买房是很平常的事情。
14.手拿现金路过正在逼定的客户身边，故意将现金掉在地上并急忙捡钱，可引起注意减轻他对钱沉重的心理负担。
15、正在逼定的售楼员若遇见拿钱走动的同事，可主动叫住他，装问问题。他会配合你说**客户已定房了。
16、每天有几个成交高峰点。上午10点，下午2点，晚上6点。要充分把握好并发起全体配合所有销售员和秘书全体互动。有喊认购的有喊取钱的接电话定房的点钱的，正谈判的售楼员要把握好时间踢好临门一脚。
17、当客户进入最后阶段，在犹豫时，可让另一个销售员接电话并对秘书大声说他的客户正要过来交钱，但路上堵车，焦急的问秘书是否有班车去取钱，急忙拿外衣带上收据并向售楼员喊“那套房你别推荐了我去取钱。”正在推荐的售楼员要立即要求客户交定金。
18、唯一一套配合
适合于果断逼定较难的售楼员，不给客户其他选择，但要让他觉得这是最合适的。注意事项：
1、自觉形成，不需要组织就有配合的意识。
2、随时进入配合状态，卖场是战场，同事间要心照不宣。
3、理解配合的意义并且帮助别人成交，克服心理障碍不是欺骗客户而是这种方式让客户减少挑房子的麻烦。
4、善于表演，进入角色随即应变灵活机动。
5、大胆配合从不担心被揭穿，信心越足越真实。怎样对待竞争对手
1、回避与赞扬
我们一般不主动提及竞争对手以免让客户知道他们本不了解的事情。但房子是大宗产品客户会货比三家我们应该掌握原则。
1）不要指责客户的偏好
2）探明竞争对手在客户心中的地位。3）找出客户个人原因和真正的购买动机 4）勇于承认对手的长处。
2、播下怀疑的种子，有针对性的将听说的事情讲给客户，并有一定的事实依据。这颗怀疑的种子在客户心中会长出巨大的不信任。对于那些熟悉的客户可直截了当的痛击对手的弱点。
3、不主动攻击对手，贸然出击会在客户心中造成以下后果。1）你的竞争对手非常厉害，难以战胜。2）你和你的周边项目都不怎样。
3）那个项目到底怎样我是否应该去看看
4）你这个销售缺乏容人之量，没修养。最好以静制动，有针对性分析客观事实。
4、客观比较法
把客户心中比较理想的项目和自己项目的综合因素分两行列在同一张表格上，占上风的加一分，以得分高低判断项目优劣。
5、以褒带贬
充分了解客户是用这种战术的前提。你可对竞争对手摆出一副超然公平的架势，赞扬他的优点，当然这些是客户最不需要的方面。如果我们项目的却比不过对手，你要做的就是忽略对手综合素质不谈，让客户感觉他最想要的在对手项目中偏偏没有，最不想要的却有。接待的三大准备
一个成功的销售必须是一个综合专家具备很强的。
商业社会要有很强的洞察力，熟悉心理，艺术，教育等学科。
1、心理准备
1）告诉自己要做客户的朋友，做他的理财顾问，为他提供办理各类手续的助理。坦言不是在赚客户的钱而是在帮他改变居住条件。
2）有承受失败的能力并非每个客户都会成交。也许你付出了很多仍未成交这是很正常的要从中总结原因。不能丧失信心努力未必都会成功，但不努力一定不会成功。
2、形象准备
1）售楼处形象保持整洁 2）个人形象衣着举止等 3）咨询准备
对于相关项目竞争对手市场行情充分了解，我们是地产专家要给客户专业权威的印象增强客户的信心。
销售秘笈
1、把小难题汇总解决。在大前提下尽量和客户保持一致，小的分开先放一边避免过早的和客户发生僵持，影响谈判。大体说好后再进行汇总。由于长时间的谈判整体已基本谈妥。双方基本达成一致。
2、热情耐心。客户也许对产品经过长时间的考虑，各方面都表示考虑成熟后，就在交钱时突然想更加稳当。对你说：“刚才说过的话能不能写到合同上”你若显出不耐烦的样子说我们是大公司不会骗你的，你看人家都买了。可会往往会当场退缩。他之所以要求表明自己还心存疑虑时，你要耐心的祛除他的顾虑。用你的体贴负责任来感染他，企图用大公司和别人买了来打消客户的顾虑是没有道理的。急于求成不负责任这会导致客户的警觉并对产品否 11 定。
3、谈判一定要顽强。客户拒绝是出于自我利益的保护，不要在他拒绝后就说拜拜，他没明白购买能得到什么利益之前会用拒绝来保护自己，对客户的拒绝可装作没听见，继续介绍产品新的利益点，在他明白后再次提出成交的要求。成交三部曲
1）向客户介绍产品一个最大的利益点 2）征求客户对这个意见的认同
3）客户同意这一利益点存在时再向其提出成交的要求，如果失败继续向客户介绍新的利益点，再次征得客户认同和提出成交要求。
4、成交关键三个词 主动 自信 坚持
1）应假设成交已有希望抱着希望向客户介绍，动请求客户成交。很多人失败往往因他没有主动开口让客户定房。
2）要有自信的精神和积极的态度，因为自信是具有感染力的，你有信心客户也有信心，你不自信客户就会怀疑。
3）要多次向客户提出成交要求，一次说不，不等于永远拒绝。客户的“不”字并没有结束销售工作，这只是一个挑战书而不是阻止你前进的红灯。
5、谈判应注意
1）正确理解客户的意思。与客户谈判中必须能及时领会客户的意思，清楚他没有明确表达的潜台词，他不会对你说出所有的想法，这就要求你一定要从客户角度着想，想到客户的爱好，需求和他可能会有的困难及时提出解决方法使谈判正常进行。
2）注意赢得客户的信任。由于房地产交易过程复杂，金额巨大。只有客户对你的专业水平和道德品质上都充分信任才可能接受你的意见最终成交。因此一定要以诚相待。
5、对待异议的具体说辞
1、太贵了
1）回敬“贵吗？太贵了？”
2）性价比，一分价钱一份货，你是个买便宜的还是买最值的呢
不贵，我们的房子物超所值，同等品质价格都比我们高。同等价值品质都比我们的差，同等品质和价格的，服务没我们的好。
3）对比，你可以比较一下周边的，不可能有比我们便宜的房了。
4）十年前市中心的也就几千块，当时你觉得贵，现在二三环两三万一平米还买不到房呢。我们的产品也一样，现在虽然卖一万多了几年后你会发现这是多么便宜啊（针对北京房价）5）你说贵我可以理解，可我们的价格实在是不高。我给你算笔账你就清楚了。土地招拍挂（招标、拍卖、挂牌土地出让方式）地价一直上涨，开发商拿地每平米都近万元了，在加上前期勘察，设计，施工还有不断上涨的钢材，水泥以及各种税费。你看房子的成本有多高啊，你看这个价还贵吗？
2、我想考虑一下
1）你都了解透彻了，还考虑什么呢。不如抓紧时间按先定下来再回去慢慢考虑吧。2）好的，我给你三分钟好好考虑一下，我随时回答你提出的问题。
3）房子你已经喜欢了，你也觉得适合你，你想考虑什么呢？是钱的问题吗？
4）买房看上去是件大事，其实和买衣服也没区别。喜欢就买下来。同一件衣服在别的商场还可以买到，可房子就这一套了，今天碰到了就定下来。
5）买房无非就考虑几个方面。地段、价格、户型、这些你都非常满意了您上哪去找这么 12 合适的房子，还考虑什么？定下来!6)一看你就是个果断的人，犹豫不决造成的损失远远大于错误的决定。你这么成功，以前做的每次决定让你受益匪浅，这次也不例外啊。
7）既然你说要考虑就说明你喜欢，有顾虑，你还有什么不明白的我给你讲一讲。我想比较一下
1）我们销售的火爆程度您已经看到了，等您比较完，最适合你的已经卖完了。
2）和其他社区做比较我理解，如果那样要至少花一年的时间，世界上没有最好的只有最适合的所以不要错失良机。有比较的时间你可以做更多的工作，享受生活不要浪费时间决定了 3）这房子适合你，你买了以后再去比较，你会非常感激我的。如果你真发现质量比我们好，价格比我们便宜的，服务比我更细心的，可以回来找我。
4）没有比这更合适你的房子，不信你比较之后还得回来而且我现在就可以给你比较（用其他具体楼盘做比较）
5）我相信你不是第一次看房了。该比较的应该比较得差不多了，买房子就像找对象一样，要找最适合的要把握时机，错过了就损失一辈子幸福了。6）其实现在买房无论在哪买都是对的因为房价涨得太快了。稍一犹豫旧的多花十万八万的。重要的不是比较而是决定。
4、我随便看看
1）所有的买房客户都是和您一样，谁也没有说今天特意过来交钱的。都是发现合适自己的才买了的。您也一样，既然喜欢就定下来吧。2）买不买没关系，既然喜欢就定下来
3）尽管您是随便看看但是刚好碰到合适的。买房也是一种机会，既然合适就不要错过。4）就因为您随便看看，那才叫缘分。买房其实也是靠缘分的，如此有缘的房子一定会给你带来幸运。
5）你是不是担心没带定金，没关系您先挑好房子，没我先帮您定下来。
5、我买不起
1）您又在开玩笑了，到底是首付不够还是全款不够呢？
2）显得傻傻的，一脸无奈的样子问他，你是说买不起一幢吗？
3）您既然说买不起了，说明您不是不想买，而是你喜欢不喜欢，只要喜欢一切都可以想办法解决的。
4）您说买不起，其实说一下子那三五十万出来谁都会有点犹豫，可以安居才能乐业，您这么年轻有为将来必定更加成功。现在提前消费一下，给自己一点压力也没有什么坏处。会花钱的人才能赚大钱，你这么事业有成必定比我更清楚这个道理。
5）中国人宁可食无肉不可居无所。你相中了一套好房子，稍微差一点找亲朋好友帮帮忙大家都会愿意的。
6）没有那么正好的事，房价刚好和你的存款吻合。等你攒够钱再买房，房价又涨了攒钱的速度赶不上涨价的速度，你用现在的价格把房子买下来即享受到了他带给你的好处，又获得了它的升值带给你的收益，这么好的事何乐而不为。
6、我回头再来 1）你已经花了这么长时间研究这套房还是很好，只不过心理有点犹豫但完全可以现在就作出正确的决定。
2）等您回来再来好房早被别人挑走了。如果你喜欢的房子被别人买了你会是什么感觉，不要推迟抓住时机定下来。
3）你既然答应回头再来，证明您已经和喜欢，一看你就是很果断善于当场决定的人。4）你回头再来和现在定下来有什么区别呢？既然早晚都要买，宜早不宜迟，晚定存在风险 13 而且心里总是惦记着，你定下了就可以了却一桩心事。
7、我不善于当场做决定
1)其实每一个人都不善于当场做决定，同时每一个人又都善于当场做决定。重要的是你是否喜欢，有了这个前提决定就是理所当然的了。
2）我都理解你的心情，无非想给自己一点时间和空间仔细考虑一下，来之前就已经想过了，该考虑的问题野就是今天你所了解的情况，何必还要犹豫呢。
3）尽管你们是第一次来我们这里，其实所有的房子差别不是太大，你在别处没定，无非是有各种缺陷令你不满。今天刚好碰到了位置，户型，环境品质都合适就用再犹豫了。4)其实成功的决定往往是迅速果断的，你事业有成回想一下过去哪次不是这样的呢。犹豫不决只能错过良机。
5）其实很多事情并不像想象中那么复杂，简单一些你反而会省去很多痛苦。
8、我心里没底
1）没买之前你心里是不会有底的。除非不做任何事情，不下任何决心，你心里才会有底，但这样你也将什么都得不到。
2）我知道其实你心里不放心对吗？告诉我你到底不放心什么。
3）你不应该心里没底，买房又不像做其它决定，最坏的结果把你的钱变成了物，把你的资金变成了固定资产。
4）你这么说我好像挺内疚的，好像我骗了你似的。我帮你挑了这么久，相处得不错，我真心诚意的帮你选房，你还说心里没底，那不是不放心我吗？真是太让我伤心了。（这样的说法，要视和顾客的关系到什么程度）
9、你别再给我压力了
1）我没给你压力，你今天买不买都没关系，但如果你喜欢的话就应该现在定下来。
2）如果你现在感觉有压力那说明你非常喜欢这套房子，但你很犹豫，正是这种矛盾的心情使你有压力的，定完房肯定就没有压力了。
3）买房是你的事，将来住得舒服，升了值也是您的事，对于我来说把这么好的房子卖给谁都一样。我是真心想帮你选一套好房。如果现在不给你压力将来你后悔了会回来责怪我
10、我没带钱
1）没关系房子喜欢吗？我们先定下来，您带多少钱了？ 2）没带钱那您肯定带卡了吧！我们有刷卡机。
3）这很正常我们有班车先帮你把房定下来再陪你回家取钱。
11、打点折好吧
1）好房不打折，打折没好房。我们的开发商非常务实，房价不打折，品质不打折。许多开发商价格打折了同时质量也打折。房子不像其他商品，是要住一辈子的质量打折后还危机一家人的性命。
2）我们的价格本来定的就不高，一分钱一分货，只有次品打折，你见过哪个好牌子专卖店打折吗？只有小商贩才存在讨价还价的。
3）羊毛出在羊身上。如果我们吧每平米价格提高在给你打折你不是也很高兴吗？其实现在打折都是这样的。
4）你在我这里买房一定是最放心的，我们对所有业主保证公平，你入住后发现谁打折了可以回来找我。
5）凭你的实力又不是在乎这几千块的折扣，一头牛都买了还在乎一根牛绳吗？如果因为牛绳损失了一头牛那就亏大了，而且这是一头奶牛啊！
12、我想和我商量一下
1）商量什么啊？是钱的问题吗？既然是你住又是你花钱就应该你作主。
2）父母只能给你提供参考意见吧！现在时代不一样了，你也长大了他们现在是听你的了。3)父母也许比你更喜欢，知子莫若父，你喜欢的东西他们能不喜欢吗？更何况这房子这么好。4）父母又不了解情况，等你商量好了恐怕适合你的房子卖完了，你又得去再找房子，弄得一家人都后悔不已。
5）你尊重老人家真是有孝心，想征求老人的意见我理解，不如这样你把这当成礼物送给他，给他一个惊喜多好啊。
6）天下父母心，哪有不希望孩子幸福快乐的。
13、我想和我的爱人商量一下。1）商量什么啊 是钱的问题吗？
2）你们在一起生活这么多年了你喜欢的他一定喜欢。爱屋及乌啊!3）一看你就是在家当家作主的男人，大事男人作主女人小事当家，你不会告诉我怕老婆吧！我就怕老婆。怕老婆的男人才是好男人啊！爱她就要给她好生活，这么好的房子你都不给她买恐怕她知道了会跟你急。
4）一看你就是做主的女人，幸福的家庭都是女人当家。男主外，女主内。虽然大事男人做主小事女人当家，只要上不了新闻联播的就不是什么大事，您先生这么喜欢您肯定也喜欢你的决定，喜欢你挑的房！
13、我和朋友商量一下
1）就算和朋友商量一下，最终还是你自己做主。我不是你朋友吗？定下来没问题。
2）说起帮朋友，我是有经验的。无论多合适的房都别买。这样可以避免埋怨。你想朋友如果支持你买，怕以后你埋怨他，不支持你买，以后房子涨价了你也埋怨他，所以不要为难朋友了。
3）你朋友是不是房地产专业人士？如果不是，他就没法给你任何意见，他不懂，即使是专业人士也无非是客观帮你比较比较，没法告诉你买不买。你的需求只有自己最清楚。
14、其实我刚在别处买完房不能再买了。
1）如果可以后悔你会选哪一套。你现在后悔还来得及，不要因为两万块的定金损失了一生的幸福，更何况所有的定金都可以退。
2）多买一套房子不是更好吗？这样你就可以比较一下两套房的优劣了。同时你的不动产增加了一套，有什么不好的呢。
15、我想拿点资料回去看看
1）当然可以了，但我的资料不会给你更多的答案，你还想了解什么不如直接问我。
2）定完房我会给你很多资料的你可以把这么好的房介绍给你的家人，朋友。让他们羡慕你的幸福同时赞赏你的英明和果断。
16、我不着急买
1）就你现在所了解的一切，是不是认为这套房很不错，你是不是相信房价会逐渐上涨，你认为人生最好的时机是现在还是将来。
2）你不急的时候才是理智的时候，才可以挑选到好房。着急购买的房子往往不适合自己。
如何掌握培训内容
学习的关键是定期复习，不断的重复练习，直到他在你的脑子力扎根。（温故而知新）。当你把这些销售技巧练成是自己的第二本能，你就可以毫不费力的说服每一个客户，要成为一个好的销售，就拼命学习你的专业，训练自己的技能，孰能生巧，这个世界上没有笨人只有懒人。
6、成交的方法
1、非次即彼成交法（二选一）
引导客户跳过买还是不买这一门槛，这是最常用最有效的方法。应用中假设客户准备买，不让其回答买或不买，只给他选两个选择，无论选哪一种结果都是成交。如“你喜欢201还是501房呢？”“请问你是打算直接叫定金还是直接给首付。”“产权证写你名字还是你爱人的名字”“你是买一套还是买两套”。
2、退让成交法
当客户快要被说服，但还犹豫还需要一点外力时，运用此法。如果退让太多，表现软弱，客户会感觉这里有陷阱，从而放弃购买。当你表现出不知道退不退好时，选用此方法最管用，客户感到他占了上风，从而成交。如客户：“这套房格局我很喜欢，只是朝向不好，如果朝东就好了。“ 售楼员：“朝东的可能价格高一些，如果有的话你能立即定下来吗？” 客户：你们这套房能不能打折？
售楼员：我如果找经理申请到折扣你今天是不是一次性付款？
3、试水成交法
当客户钱不够时运用此法，他买不起想买的东西又顾及面子，这是你要帮助他选择次优的。这种方法的要点是你要向客户表明你知道他的兴趣，这样他的决定就容易作出，给客户一个台阶下来，你可以很体谅的帮他，作退一步的选择，既能快速成交又能让客户心存感激。如“客户是三口之家，他想买大一点的，三居室非常喜欢，可是他的钱只能够买得起两居的，这是你说其实房子最主要的是住得温馨，面积太大了不仅带来浪费而且你爱人打扫卫生时也会累，物业费也高。我知道以你的实力即使面积再大的房子你也能买得起。同时我也觉得你很爱你的家人，希望家人过得快乐，我认为两居最适合你。
4、丘吉尔成交法
这种方法适合善于思考的人，一般用书面形式，也可以用口头方式进行。
例： 201 501 价格 1600 1700 景观 x √
光线 x √
朝向 东西 南北
空气 x √
相比较之下 501的条件要比201的好 所以选501.5、恐惧成交法
这是一种用来创造紧迫感的成交法，对哪些已经心动了的客户最管用，销售开始时客户担心失去的恐惧大于他希望获得的期待，成交后相反的情况就会发生。可会对获得的期待大于他失去的恐惧。这就是他购买的原因，有时也会出现模棱两可的现象，客户既不说买也不说不买，两个念头各占一半，产品的价格和利益还不足以使客户冲动，此法将创造必要的渴望促使成交。
（必须真诚，如果听起来假，你会失去信任。）得不到的就是最好的
6、可靠性成交法
多数人都喜欢把自己说成是某某事的开拓者实际上很少有人愿意向未知领域迈出一步，成功的道路都是别人走过的，此方法适用于胆小，心里没底的客户。引用第三者的故事，让其 16 对产品喜爱，对产品信任。（用客户见证）
7、自行车成交法
买房就是一项投资，像任何一项投资一样，时间越长价值就越大，就像骑自行车一样，你蹬的时间越长你就走得越远，但你在任何时候都能停下，买房一样你住的时间越长，它的价值就越大，也可以随时的出手处理房子。但是你首先得骑上自行车蹬起来。（先买房）
8、储蓄账户成交法
买车是消费，但买房就不是消费，贷款买房可以把它看作是投资，也可以把它看作储蓄，你每个月还银行的月供就像是在往帐户存钱，这个账户存在时你可以享受房子的好处，如果你以后想关闭这个账后你可以把钱取出来，你说对吗？
9、理智成交法
每个月花三四千元，你可以拥有一套很好的房子或者花同样的钱也可以租一套同样的房子，不管用那种方式你都可以住上房，但是二十年后，你想一下，买房子的人拥有了属于自己的房，而租房的人花了很多钱但还是没有自己的房，所以要不要买房？
10、先走后跑成交法
适用于叫全款不够有怕欠别人钱不愿贷款的客户，通常用于思想保守，编辑偏大的人，你知道人在会跑之前要学会走，欲速则不达，同样的道理在存款有限的情况下你应先贷款下来，将来有闲钱了可以提前还款，贷款可以让你提前n年过上更好的生活。（应用美国老太和中国老太的故事）
11、回敬成交法
这种方法像你站在一个镜子面前，你对着镜子笑，镜子里头的人也对着你笑，当客户发出疑义他用疑惑不解的音调和略带疑惑的表情，你也用此表情重复客户的话。
12、A、B、C成交法
A台阶 您还有什么问题吗？
B台阶 这么说你对一切都满意了吧？ C台阶 好的，那么说您可以定房了吧？
这种方法的原理是提问的方法，要潜序渐进，提问客户容易回答的问题，让他形成习惯，变成一种惯性。
13、敏感压力成交法
当客户夫妇中由一个人动心了，另一个不动心时，用这种方法一定要面带微笑，用幽默的句法，随时观察客户的，要能控制住局面。
14、小孩也能作成交法（分解压力）
把大事情化小，通过分解让客户感觉买房子还月供是件很轻松的事情，比如：你买这套房子每月只需还回千元月供，平均每天只要只要130元家里就可以住上更大更好的房子了。那么我想对您这样的成功人士来说每天60多块钱不是什么难事。
15、三种人成交法
这世界有三种人组成。梦想家、思想家、实干家。梦想家整日无所事事，最终一事无成，思想家不甘平凡，从不用行动改变现状，而实干家干实事，鹤立鸡群
事业有成，*先生/小姐，您肯定属于实干家这一类，你肯定也不会让我失望吧
16、并非每一个人成交法
这套房不适合普通百姓，也不适合那些打工的小白领。他是专门为你这样有身份，有品位，做事有魄力的成功人士量身订造的。这样的人每天工作，因为他们不仅热爱工作，更热爱生活，他们希望自己能够住更好的房子。我相信我们的社区一定是和你，你认为呢?
17、扼要陈述成交法
这种成交法可以让客户短时间内了解产品的一切好处，并使他迅速做出决定。“对于您买房子最理想的是两居是吗？你是要求有园林绿化的小区是吧？你敢肯定你对我们这个周末买房送宝马是感兴趣的吗?那么现在就定这套房吧。
总分总 将各个卖点逐个渲染。
18、上司同意成交法
你要暗示客户经理很难同意他的要求，运用的前提他对产品有欲望。原理给客户制造需求或渴望然后再告诉他，他的不到，故意把它拿走。1）欲望更强
2)产生现在就买的紧迫感，关键在于你要向客户解释或证经理同意的理由，让客户感觉他确实占了便宜这样他会感激你。
19、最坏方案成交法
在谈判没有进展的情况下，如果客户发现了一条出路，他会更容易产生购买意愿，给客户一种安全感，即使事业变得越来越糟的情况下他也会有出路，他没被套牢，钱不会以去不复返。20、出类拔萃成交法（排除剩两个）
这种方法适用于客户的选择太多，拿不定主意时，当这种情况发生。你要控制住局面，利用消除法将选择减少到两个。你必须向客户解释为什么有些选择不适当他，然后把这些产品排除当只有这两种选择时，问客户他更偏向于哪种当客户选择其中一个。无论是任何一个你立即伸出大拇指说“我赞同你的选择，太英明了！”
21、善待自己成交法
如果客户因为面积大，价格高，感到犹豫。对客户说：“您辛辛苦苦几十年，人到中年，事业也有了，家庭也美满，孩子又有出息，将来一定会很孝顺。现在你既不缺钱也不缺少享受生活的时间，年轻时没日没夜的工作现在也该善待一下自己了，也许住在市里繁华地段是你多年来的生活习惯，那对一个要享受人生的人来说还远远不够，你更需要的不仅是完善的配套还有大量的绿化和宁静，人只有在这样的环境下才能够放松身心找到真正的幸福。
从感情上年轻——现在——未来生活
22、布丁成交发
一个布丁的味道是甜是酸。你肯定要亲口尝尝，吃了才知道。布丁成交法的原理是列出产品各种优势，吊住他的胃口，然后邀请他品尝。（用25分贝的声音说）
23、道歉成交法
她可以用于每个客户。它能为你争取到5%的成交，原因在于他已经脱离了钩的戒备心理放松下来了。但突然间你又让他从新焕发了热情，这种方法要真诚，如“我知道你今天不准备买，我接受这个事实，我的工作做得很粗糙，我表示歉意，我让你失望了，因为我认为没有人比你更合适拥有这套房了。你能为我最后一件事，使我以后不犯这种错误的吗？你能告诉我妨碍你购买这套房的真正原因是什么吗？”当你这样说他会内心产生怜悯之情，他想反正都不买了他临走之前会说出真正的想法，无论他怎样说，你都可以回到原来位置，然后再尝试对他进行销售。
七、相关说辞
1、为什么有钱要买房
1）买房以后升值相对稳定风险性小，投资收益高。
2）投资房地产不需要投入过多的精力，不需要过多的专业知识，比其他投资方式更容易操作。
3）如果存银行利息低，还收利息税，收益低，通货膨胀钱还会贬值。4）买股票风险大，十个炒股九个赔。
5）买古董，鉴别能力要求搞，投入大，变现能力差，不好保存，赝品多，文物法还规定有 18 些文物属于国宝。
2、为什么要现在买房
1）国家取消福利分房，个人买房已成为必然，只是时间问题，越晚买房价越贵。2）土地制度改革，地价上涨，地产升值。3）钢材水泥建材涨价，房价会逐步升高。
4）土地不可再生，人口爆炸，需求量增大，供应量减少。供求关系决定房价必然上涨。5）城市化进程加快，未来会有几亿农民涌入城市，现在不买以后花钱也买不到。6）土地具有不可再生性，人口具有不断增长性。
7）银行政策改变加首付利息加息，不断提高购房门槛。
8）2008年奥运会引起世界对北京地产的关注，大量外资的引入让房价上涨。（可以结合当地一些大性活动，上海的世博会，广州的亚运会这些活动，来临之前会带来很大影响，过后依然会有影响）
9）租赁市场价格不断上涨早投资早收益。
3、为什么要排号买房
1）大多数楼盘都要排号以方便按顺序选购。
2）热销楼盘排号意味着选购权，不排号花钱都抢不到。3）排号的客户选择的余地大，买房还会有优惠。4）排号不买可退，有利无弊。（不得以不要用这样的说法，断了他后路）
4、为什么在开盘前内部认购时定房。1）内部认购在开盘之前选择余地更大。2）优惠更多
3）反正早晚都是买，为什么不以较低的内部认购价选个最好的。
5、为什么要买市中心的房 1）交通方便
2）配套齐全，生活便利。
3）住市中心显身份，满足客户的虚荣心 4）租金高，投资回报率高，易租易售。5）人气旺
6、为什么要买郊区的房子
1）价格更加便宜。一套市中心的房子=两套郊区的房子+一辆车子。2）郊区环境好，安静。3）空气好，无污染。4）面积大，设计合理。5）升值空间大
7、为什么买城乡结合的房子 1）生活离市区近，方便 2）价格接近郊区。3）无污染无噪声。
4）发展前景好，升值潜力大，随着城市的发展将逐步转变为城市中心。
8、为什么买现房。
1）现房一目了然风险小。2）即买即住
3）可直接出租出售，投资回报快
4）小区成熟快，环境质量可尽快享受到。
5）开发商实力雄厚，不用靠客户资金建房。
9、为什么买期房 1）便宜
2）升值潜力大
3）现房就是卖不掉的期房，期房选择余地大。4）设计先进，配套先进。（设计和配套都是在发展的，随着时间的推进会变得越来越先进）5）可跟踪房屋质量。
10、为什么买大社区的房子 1）人气旺
2）管理先进，物业服务有保障。3）配套好生活便利。
4）开发商实力的体现，风险小。
11、为什么买小规模社区的房子 1)便于管理，提供完善的服务。2）人员结构简单，社区安全性好。3）施工时间短，不影响生活。
12、为什么买朝东的房 1）冬暖夏凉 2）价格较便宜
3）风水好，紫气东来。
4）朝东日照早，利于早起创业。13)为什么买朝南房。1）正向光线充足。
2）符合中国人的居住习惯。3）风水好，坐北向南。4）通风采光好 5）身份的象征。
14、为什么买朝西的房 1）便宜
2）下午光线充足，（更适合老人居住）
3）东尊西贵，会享受生活的人都住西面的房。
15、为什么买朝北的房 1）价格低 2）夏天凉快 3）适合投资
4）省空调费，生活成本低。
5）阳光直射少，家具家电使用寿命长。
16、为什么买塔楼
1）建筑结构好，质量好。2）私密性好 3）价格低 4）抗震系数高
17、为什么买板房
1）通风采光好，健康住宅。
2）公摊系数小，使用率高。3）容积率低，人口密度小。4）服合居住习惯。
5）设计难度小，户型结构好。6）私密性好。
7）发生意外时安全性高。
18、为什么买板塔结合的房
1）具有塔楼的采光效果，景观好。2）具有板楼的通风效果，使用率高。3）价格面积更合理，更实用。
19、为什么要买高层的房 1）高层通风效果好 2)景观好 3）视野开阔 4）质量好
20、为什么买超高层 1）视野更开阔 2）通风采光更好
3）建筑要求高，抗震好 4）身份的象征
21、为什么要买多层（4—6层）1）没有电梯，公摊少。2）物业好管理
3）上下楼可锻炼身体 4）多为板楼 5）人口密度小
22、为什么买带电梯的房
1）进出方便，省体力，省时间。2）便于搬运家具等东西。3）显得高档 4）便于小区管理
5）减少高跟鞋上下楼的噪音
23、为什么要买没电梯的房子 1）公摊面积少，使用率高。2）物业费低
3）单位面积房价低
4）多层建筑根本不需要电梯。
24、为什么要买别墅 1)身份象征
2）安静，安全，舒适。3）人口密度睇 4）健康住宅 5）物业管理好
25、为什么要买公寓
1）品质高，现身份 2）居住舒适，安全性高 3）便于租赁，投资回报率高
4）公寓多为酒店式，物业服务好。5）居住群个体素质高
26、为什么要买中档品质的房 1）价格合理。2）服务齐全
3）租赁群体广泛，投资风险小。
27、为什么要买高档品质社区的房。1)多为智能化生活品质高
2）配套设施齐全，物业服务好。3）利于出售，高端群体回报率高 4）要么不买要么就买好的。
28、为什么买普宅 1）房价低 2）物业费便宜 3）选择余地大
4)只要能够遮风挡雨和高档住宅差异不大。
29、为什么要买销售情况好的项目 1）公众认可都高，风险小
2）开发商汇款快，利于建设和社会全面完善。3）利于快速统一装修，避免长期干扰。4）利于相关设施快速开通满足居住需要。30、为什么要买开放商销售的房子 1）省去代理费，价格更实惠 2）开发商更真实，不会恶意欺骗 3）出现问题不会互相推诿
31、为什么要买有底商的房子
1）家有万贯，不如有一店面，一铺养三代人。2）稳定风险小 3）保值升值潜力大
4）投资回报高回收周期短
5）投资方式灵活，可出租可自己经营 6）中国经济发达，商铺发展前景好。
32、为什么要买商住两用用的房子 1)可以居家办公，承租客户群更广 2)方便创业节省创业成本，一房多用。3)物业服务好
4）自由而且节省时间
33、为什么买带底商的房子 1）生活方便，节省时间 2）底商多为小区提供服务
3）底商与住宅分别开门，互不影响。
4）商业氛围好，带动房子升值。
34、为什么要买大户型的房子 1）大户型便于装修 2）功能分区明确
3）户型好，方便设计。4）朝向好。
5）单价比小户型低 7）住大户型更有优越感
35、为什么要买中小户型的房子 1）总价低，首付少，购房门槛低。
2）小户型购房群体是社会主流，中小户型更经济实用。3）人性化设计，功能分区和面积分配更合理。4）市场需求量大，升值空间大，供不应求。5）易租易售，投资首选，抗风险性强。
36、为什么要买精精装修的房。1）即买即住，省心省力省时间。
2）开发商统一采购，成本低，价格低。3）社区统一装修不会扰民。4）避免个人装修破坏建筑结构。5）显高档 6）投资回报快
7）比毛坯房再装修投入的资金量小。
37、为什么要买初装修的房（简装）1）可根据个性选择装修方案 2）入住快
3）价格比装修低 4)保证装修质量 38）为什么买毛坯房 1）价格低
2）可控制装修成本
3）可选个性化装修，避免风格单一，重复浪费。
4）精装修是开发商先出钱，但是羊毛出在羊身上，最后还是消费者埋单。
39、为什么要买顶层 1)站得高看得远 2）顶层视野好 3）采光通风好
4）私密性好，生活不受影响 5）价格低
6）保温防水，技术先进，不用担心夏热冬冷 7）高高再上，风水好，有优越感。40、为什么要买次顶层
1）次顶层是最好的楼层视野好，采光通风好。2）夏不热，冬不冷，不用担心漏雨。
41、为什么要买中间层的楼房
1）符合中国人的中庸之道，不上不下。2）通风采光好。3）综合性价比高 4）对电梯依赖性低
5）老化程度慢，经过管道少
42、为什么要买一层 1）出入方便
2）接地气，适合老人居住 3）接近地面绿化空气好 4）对电梯无依赖
43、为什么要买物业管理好的房子 1）舒服省心
2）高档主人身份的象征 3）服务周到有优越感 4）安全性好
5）投资收益高，升值有保障
44、为什么要买物业收费适中的楼房 1）生活成本低
2）有些增值服务不常用到
3）物业费如果太便宜会造成管理混乱。4）收费适中，物有所值 5）方便租售
45、为什么要买开发商自己物业管理的房子 1）服务好，代表公司的形象。
2）不以盈利为目的，只为树立品牌，价格合理。3）不会互相推诿，责任明确。
46、为什么要买外聘物业公司管理的房 1）专业公司管理水平高，质量好。2）经验丰富
3）如果服务不好，可以从新选择 4)市场竞争激烈所以服务只能更好。
5）能从业主角度提供人性化服务并督促开发商
47、为什么要买主干道的房 1)出门方便节省时间
2）易租易售，投资价值高 3）城市气息浓
48、为什么要买远离主干道的房 1）空气质量高，无污染 2）安静适合居住 3）稍远不影响出门
49、为什么要买实力强的开发商开发的项目 1）信誉好，有保证，无后顾之忧 2）经验丰富，产品更趋于完美 3）风险小
4）为维护公司形象，承诺能兑现，质量好，配套齐全。50、为什么买新成立开发商开发的项目
1）因为第一次开发所以更注重质量，注重以后发展，精益求精。2）服务周到，不会店大欺人。
3）没有所谓的品牌附加值，价格更接近价值。
51、为什么要买复式的房
1）功能分区明确，动静分开，私密性好。2）居住舒适，高档，身份象征
3）层高高，不压抑，便于个性化装修。
52、为什么买平层
1）符合中国人居住习惯 2）公摊面积少。3）节省装修费用，4）一家人可以互相照应，不必爬楼梯
53、为什么买半地下住宅
1）价格低，风险小，易租易售。2）采光通风不受太大影响。3）投资回报高，可以用于经营 4）进出方便。
54、为什么买房比租房好
1）买房可以保值增值，租房属于消费，买房属于投资。2）买房可以有产权，自主权，租房只有使用权。3）买房可按个性装修，租房不能。
4）买房有固定居所，租房不固定，到期就得搬家。
5）省一两年房租钱就够首付了，但是首付是存在自己的房款里头，而租金要给人家。6）买房是最终结果，无论租多大多长时间的房最后还是得买房，毕竟租的房不是自己的。
55、为什么不买二手房
1）新房喜气，吉祥，风水不好，不知以前发生什么事。2）配套设施先进，布局更合理。
3）新房市场规范，手续简单，二手房购房风险大。4）新房可跟踪质量 5）付款方式灵活 6）产权不缩水
56、为什么用公积金买房 1）利率低
2）单位补贴稳定 3）月供压力小
4）还款政策和商贷一样灵活
57、为什么用商贷买房 1）手续建档
2）还款灵活可提前还款 3）购房门槛低 4）方便投资
5）消费观念改变，进行未来消费，让人能腾出精力金钱去创业，奋斗。
58、为什么要一次付款 1）银行利息要高于存款 2）没有还款压力 3）手续简单
4）需要钱时可以进行抵押，申请贷款。
59、为什么要买大产权的房 1）风险小
2）需要钱时可以用产权抵押 3）可以出租出售，还可以继承。4）受法律保护。5）可以保值增值。
60、为什么买外立面刷涂料的房 1）色泽明快、时尚、现代感。2）高档，可更换色彩。3）便于维护保养。
61、为什么要买贴砖的房 1）档显身份。
2）具质感，立体感强 3）耐脏耐旧，便于维护。62、为什么要买坡屋顶的房 1）利于散热
2）造型美观，显档次
3）顶层会有赠送面积，可有效利用。4）室内有空间层次感，可个性化装修。5）多为顶层采光视野好。
63、为什么买只有一个卫生间的房。
1）节省资金，花那么多钱买个卫生间不值。2）在卫生间的时间有限，一个已经够用了。3）方便装修，节省装修成本。4）方便打扫。
64、为什么要买两个或N卫生间卫生间的房。1）功能分区明显，分主客卫生间使用方便。2）相对私密性好 3）提高生活品质。4）住宅显档次。5）现代生活必备
65、为什么买壁挂炉暖的房 1）温度可自由调节，居住舒适 2）分户采暖想用就用，节省采暖费 3）可提供热水 4）方便维修 5）方便缴费
66、为什么买电采暖的房 1)电资源环保卫生
2)供应量大 3)价格便宜
4）分户可控制采暖成本。5）温度可细控
67、为什么要买集中供暖的房 1）供热好，温度高
2）收费统一，方便代收。3）供暖周期长 4）统一检修维修
68、为什么要选暖气片散热的房 1）实用便于维修
2）可根据需要进行改动 3）散热均匀利于健康
4）为搭配装修风格可作多种选择。69、为什么选地板辐射散热的房 1）散热均匀损耗小 2）循环方式有利于健康 3）节省空间利于装修
4）脚热头凉，符合身体需要。70、为什么买使用率高的房子 1)使用率高，单位面积房价低
2）使用面积大，性价比高便于布置家具 3）居住舒适，投资回报率高。71、为什么使用率不是越高越好。
1）合理的标准高层不低65%，低层不低于75% 2）使用率过高影响使用质量，公摊面积减少，公用面积小，门厅和楼梯狭窄会带来生活不便。
72、为什么买没有会所的房子 1）市中心配套齐全没必要有会所 2）会所的经营成本高所有消费也高 3）会所对外开放不利于小区管理
4）会所要小区业主公摊，降低使用率。5）影响小区安全
6）通常是开发商用来提高小区档次，增加房价的砝码，不实用。73、为什么买有会所的房
1）显示社区档次高，业主有优越感。2）方便娱乐消费
3）有利于小区内部社交，邻居可互相认识。74、为什么买全封闭的社区 1）安全
2）方便物业管理
3）业主独享，有优越感
4）社区封闭，内部环境好，外来人员破坏少。75、为什么买开放式社区的房子
1）国际流行
2）有物业管理，安全同样有保障 3）心胸开阔，不受束缚 4）没有围墙，进出方便 5）无安全死角
76、为什么买智能化的社区 1）走在生活前端，有自豪感。2）体现社区品质，显示业主身份。3）物业管理先进安全业主居住放心 4）易租易售，投资回报率高 77、为什么买地铁旁边的房子 1）交通方便
2）地铁没有红绿灯节省时间 3）地铁沿线的房地产增值快 4）易租易售
78、为什么买成熟社区的房 1）不受工程影响生活质量 2）成熟社区风险小 3）配套完善居住方便 4）物业管理好
5）人气旺，生活气氛浓 6）社区配套成熟，增值快 79、为什么要买邻近公园的房 1）空气好
2）方便锻炼身体 3）视野好 4）噪音小
5）公园附近的房必为生活高档社区 6）升值速度快
80）为什么买有水景的房子 1）水是财富的象征，水多聚财 2）可提供休闲娱乐场所 3）环境和空气质量好
81、为什么买有大堂的房（酒店式）1）大堂可供会客，交流，增进邻里关系 2）气派显高档 3）方便管理安全 4）便于提供增值服务
82、为什么买车位充足的房
1）人人有车将成为社会发展的必然
2）车位供应量小，不适合生活发展的需要。
3）车位充足才保障社区的绿化不被破坏否则很有可能停车把绿植压坏。83、为什么买东城的房子 1）紧邻CBD升值潜力大
2）投资回报高
3）未来城市发展的中心 4）交通便利，配套齐全
5）汇集多个商圈，未来城市交通方便 84、为什么买南城的房
1）南城启动慢，发展前景好。2）房产增值空间大 3）市政规划好 4）性价比高
85、为什么买西城的房
1）东尊西贵，西边住的多是政府高官。（西山别墅区）2）配套齐全，生活方便 86、为什么买北城的房
1）紧邻亚运村，中关村，学院路地理位置优越。2）区域成熟，生活便利
3）高科技人才聚集中心，人文素质高，升值潜力大 4）投资回报高
5）市政配套成熟，高等学府云集 87、为什么买落地窗的房子 1）采光面积大，光线充足 2）视野开阔，景观好 3）户型时尚，显身份
88、为什么买有外飘窗的房子 1）采光面大 2）赠送面积多
3）视野开阔，景观好
89、为什么买封闭阳台的房
1）北方风沙大，封闭式阳台防止风沙进屋 2）功能齐全能做厨房，洗衣房，储物间。3）晒衣服，被子，干净杀菌。4）对于老人和孩子更加安全
90、为什么要买人车分流社区的房 1）安全
2）生活品质高，显档次 3）统一管理，有秩序。
91、为什么买二十四小时供热水的房 1）方便生活必需。2）生活品质体现 3）高档次生活必备
92、为什么不买二十四小时供热水的房 1）可以安装电热水器代替。
2）集中供热水费用高，一吨10—15块
4）在销售过程中带来的附加值远大于实用性 93、为什么买外墙外保温的房
1）保温效果好
2）增加室内使用面积 3）延长墙体使用寿命 4）方便装修
94、为什么买有可视对讲的房 1）安全 2）方便 3）便于管理 4）体现社区品质
95、为什么买按建筑面积销售的房（现已统一按套内面积销售，但各地执行不一）1）单位每米价格低 2）可保证公共部分合理
96、为什么买没有拆迁户的房 1）社区人文素质高
2）如拆迁户不正常交物业费会影响正常生活 97、为什么买绿化率高的房 1）环境好，心情好。2）绿化高空气好
3）植物释放大量负氧离子，有利于人体健康 4）社会品质高的象征，升值有保障 5）私密性好。
98、为什么买空间大的房子 1）宽敞气派，家具好摆放。2）通风采光好
3）居住舒适便于装修
99、为什么买格局方正的房子 1）利用率高浪费面积少 2）家具好摆放，装修难度小 3）风水好
100、为什么投资商铺比投资住宅合适 1）收益率回报率高于住宅 2）回收周期短
3）单位资金使用率高
4）比较稳定，市场供不应求 5）经营范围广，市场前景好
6）商铺不存在折旧，随商业气氛越好会越贵。
房地产基础知识
房地产：指土地建筑物及其他定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。房地产作为特殊的商品关键在于其有各种的权益。
房产：建筑在地面上的各种房屋包括住宅、厂房、商业、教育、办公等
地产：是土地和地下各种基础设施的总称包括供水供热供电排水等地下管线及地面通道。
房地产开发：指在依法取得国有土地使用权的土地进行基础设施和房屋建设的行为，必须遵循以下原则：
1、严格执行城市规划
2、讲求效益应将经济、社会、环境效益有机结合。
3、全面规划合理布局，综合开发配套建设原则。土地慎用的审批权限：征收下列土地由国务院批准
1、基本农田
2、基本农田以外耕地超过35公顷的
3、其他土地超过70公顷的
征用条款以外的土地由省、自治区、直辖市人民政府批准并报国务院备案。国有土地出让方式：招、拍、挂。
1、招标：市县人民政府土地行政主管部门（简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民法人或其他组织参加国有土地使用权投标，据投标结果确定土地使用者行为。
2、拍卖：出让人发布出让公告，竞买人指定时间、地点进行公开竞价，据出价结果确定土地使用者的行为。一般价高者得原则。
3、挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出宗地的交易条件，在指定的交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，据挂牌期限终止时间的结果确定土地使用者的行为。
房地产投资：是指投资者将资本投入到房地产，期望在将来获得不确定的收益。就是将资金用于房地产开发经营中的行为。特点：
1、投资成本高
2、回收周期长
3、投资风险大
4、收益性好
五证两书一表
五证：国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程开工证
商品房销（预）售证
各证件的办理是按既定先后顺序的。两书：商品房质量保证书
商品房使用说明书
一表：商品房竣工验收备案表
房地产交易制度分：预售和现房两个阶段
1、预售:即通常所说的期房（楼花）销售，指房地产开发经营企业将正在建设的房屋，预先授给承购人有承购人预支定金或房款的行为。
预售条件：1.已交付全部土地使用权出让金取得国有土地使用权证书
2、持有建设工程规划许可证和施工证
3、按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投入的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、向县级以上人民政府房产管理部门办预售登记取得商品房预售许可证。然而目前一些中小城市的管理制度并不完善，政府部门监控也不力，证件不齐即已开始进行预售。
2、现房销售：现房是指已完成房屋所有权初始登记并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未进行销售的房屋。
应具备以下条件：
1、房地产开发企业应当具有企业法人营业权和资质证书
2、取得土地使用权证书或批准文件
3、有建设工程规划许可证和施工许可证
4、已通过竣工验收
5、拆迁安置已经落实
6、供水，供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他基础设施已确定施工进度和交工日期。
7、物业管理方案已经落实
二、专业名词
1、规划用地：规划批准可以使用的土地
2、建筑面积：建筑物外墙或结构外墙外围水平投影面积，层高2.2米以上（2.2米）
3、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外围尺寸的乘积再乘以层数的总和。
4、套内建筑面积：指商品房套内使用面积套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
5、使用面积：一个使用单位扣除墙身面积之后剩余的净面积。
6、面积使用率=使用面积/建筑面积
7、建筑密度是指一定地块内所有建筑面基地总面积与地块面积的比率。
8、建筑容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率=总建筑面积/建筑用地面积
一般来说别墅容积率小于1；联排在1-2左右，板房3-5左右，9、绿化率=绿化占地面积/总占地面积
10、销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
11、公用建筑面积：指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活得以正常开展的设施，走廊、楼梯、电梯、水箱间、门厅等所占的面积总和。
12、层高：上下两层楼面（取楼面的中间线算）或本层楼距上层楼地面之间的距离。
13、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。14、12墙（120mm）指墙体厚度120mm又叫半砖墙，用于室内非承重隔墙 15、24墙：墙身厚度240mm也叫一砖墙。用于室内外的承重 16、37墙：墙身厚度370mm用于基础和一层，或北方室外墙
17、砖混结构：由砖砌体，混泥土圈梁及构造柱组成的建筑物，主要是砖砌体承重用于1—7层的或用于低层建筑。工期短，造价低，土地利用率低，但坚固性和抗震性差
18框架结构：由现浇混泥土框架柱和梁承重的构造体组成。适用于8-15层造价较高，房屋布置灵活，土地使用率高，抗争性较差。
19、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横向钢筋混凝土结构组成，适用于15-30层，造价高，房屋布置受一定影响，（梁和柱较多）抗震性能非常好。
20框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙混合组成适用于12-24层。平面布置较灵活，土地利用率高抗震性好。
21、开间：两条横向定位轴线之间的距离。建筑物的宽度。
22、进深:建筑物的长度。
23、三通一平：施工现场到达路通，水通、电通、和场地平整。
24、七通一平：基本建设中前期工作的施工现场要求，路通、上水、雨污水（下水）、电力、通讯、热力、煤气管道。及土地平整
25、九通一平：七通基础上加宽带网络，和有限电视。
26、四源：自来水、热力、天然气、排放污。
27、单元住宅：指除了卧室外，还包括起居室（客厅）、卫生间、厨房等辅助用房。一般指成套的楼房。
28、公寓式住宅：多为高层大楼建在大城市里标准较高，每层内有若干单元独用的套房，还有的附建于酒店之内，供一些往来的客户中短期的租用。
29、跃层式住宅：指住宅上下两层楼面，卧室、客厅、卫生间、厨房可以分层布置上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独立楼梯连接的楼房。
30、复式住宅：指每套住宅在层高较高的一层中增进一个夹层，下层起居，上层睡眠和储物用。
在现实中，大部分人都把复式当成跃层。这是不正确的。
31、商品房：按市场价购买的房屋有合法的完全的产权。经济适用房属于商品房之中的一种。
32、经济适用房：以中低收入家庭，困难户为主，按国家住房建设标准建设的普通住宅，是以微利价出售给广大中低收入家庭，有社会保障性质的国家政策扶持的普通住宅。
33、商品房价格构成：
1）成本：征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费用、建筑安装费、勘察费，设计费、配套设施费，建设工程施工费、材料费、人工费、管理费等等 2）税金 3）利润
建筑知识
一、房屋建筑分类
1、按性质分：生产性建筑和非生产性建筑。生产性建筑包括工业建筑、农业建筑。非生产性建筑分居住建筑和公共建筑。
2、按建筑层数和高度划分 1）1-3层为低层 2）4-6层为多层 3）7-9层位小高层 4）10层以上为高层
公共建筑及综合性建筑高度超过24米的为高层建筑，低于24米的为低层建筑，建筑高度超过100米时无论居住还是公共建筑都为超高层建筑。
高层建筑分四种类型
1）低高层：9-16层建筑高度50以下 2）中高层：17-25层50-75米 3）高高层：26-40层75-100米 4）超过层：40层以上100米以上 按施工方法划分
1、现浇现砌式
2、预制装配式
3、现浇现砌，部分预制装配。面积分摊原则
商品房公共面积的分摊，以幢划分，分摊的公用建筑面积为本幢内的公建面积与本幢不相连公建面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积有该幢楼个套商品房分 33 摊。为局部范围服务的有收益的各套商品房分摊；多次分摊建筑面积的分别计算分摊系数，各套商品房应分摊的公共面积和共用面积分摊后不再划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位，任何人不得改变分摊原计划的功能。
可分摊见面：大堂、公共门厅、走廊、过道、公厕、电梯、楼梯、前厅、电梯间、垃圾道、管井道、消防控制室、水泵房、消费通道、交配电室、煤气调压器室，卫星电视接收机房，空调机房、警卫值班室、物业管理用房、以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
不计入公摊的面积
1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立空间。
2）售房单位自营自用的房屋
3）为多栋房屋服务的警卫室，管理用房。
分摊的公用建筑面积的计算方法
公共建筑面积=套内建面X公用建面分摊系数 公用建面分摊系数=公用建面/套内建面总和
公用建面=整栋建筑的建面-套内建面之和-不应分摊的建面 注：建面 即建筑面积。
建筑面积的范围
1）突出墙外的构建和艺术装饰 2）检修消防用的室外爬梯 3）层高在2.2米以内的技术层
4）构筑物，如烟囱、水塔、蓄水期池、地下人防等。
5）建筑物以内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐平台。6）有维护结构的水箱布置天桥屋台及挑台
7）单层建筑物内分隔得操作间、操控制室、仪表间等单层房屋，层高低于2.2米的深基础下架空层，坡地建筑物架空层。
商品房销售面积：可按套计价，也可按套内建筑面积计算。
按面积计价的当事人应在合同中表明合同约定面积与产生面积误差的处理方式，用合同来作约定的按以下方式处理：
1）面积误差绝对值在3%以内（含3%）计入房价。2）面积误差绝对值超过3%，买受人有权要求退房 3）房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将已付房款退还，同时支付已付房款利息。买受人不退房的，按产权约定面积大于合同面积3%（含3%）部分的房款有买受人补足，超出3%部分的房款有开发商承担，产权归买受人。
产权约定面积小于合同约定面积时，误差值在3%以内（含3%）的部分房款有开发商返还买受人，超过3%部分的房款开发商双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100% 建筑高度：指建筑物室外地平至外墙顶部的总高度
1）烟囱、旗杆、风向器、避雷针、天线在屋顶上空突出的不计入高度。2）楼梯间，装饰塔，水箱、眺望楼等建筑物屋顶空出部分，水平投影面小于屋顶面20% 34 且高度不超过4米的不计入建筑高度
3）坡度大于30度的坡屋顶建筑，按坡屋顶一半处至室外地平面建筑高度。
法律法规
一、贷款
1、商贷（银行按揭）满足银行购房资格的买房者向贷款银行贷款，将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押。
2、公积金贷款：缴存住房公积金的住房者向银行提交公积金贷款申请，并将所购房屋想银行抵押的行为，具有互助性质，贷款利率比商业性贷款利率要低。
3、组合贷款:缴存公积金的职工即申请公积金贷款同时又获得商业贷款并将拥有的产权房屋向贷款的银行抵押。
二、房地产权力类型
1、房屋的产权：房产所有者按照法律规定对房屋所享有的占有使用收益和处分的权力，产权的体现方式是全国统一发的房屋权属证书，国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制定的房屋权属证书，其他部门制作的权属证书无效，不受法律保护。
2、土地使用权：以开发利用生产经营，社会公益事业为目的，在国家所有和集体所有的土地上营建建筑物或其他附着物并进行占有、使用、收益的权力
3、抵押权：指债务人或第三人以其合法的财产，以不转移占有的方式向债权人提供债务，履行担保，但债务人不履行义务时，债权人享有抵押财产的价值中的优先清偿权力。
三、取得房屋所有权证的购房者享受国家法律保护
1）房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
房屋所有者处理和使用自己的房屋，取得房屋所有权的房屋所有人可依法对自己的房屋进行占有，使用、收益和处分的权力。
房屋可以买卖、租赁、赠予、交换、使用、分拆、继承到建设搬迁时可以得到赔偿，凡是妨碍所有权人对其房屋占有、使用、赠予、交换、分拆、继承、收益和处分权力都是对房屋所有权人的侵害。
婚后财产共有
四、商品房预售登记后购房人要求更名应该怎么办理
根据继承权的亲属关系可在变更名办理时应出具公证的亲属关系证明，不具亲属关系的按转让程序办理。
产权登记用未成年人的名字，需作公证证明，办理购房手续的要该未成年人的监护人办理。
五、房地产抵押后，房屋产权证土地使用证有谁保管。
需到房产登记部门进行抵押登记，抵押人持有的房屋所有权证，土地使用权证登记后应由抵押人持有，抵押人持有房地产部门颁发的房屋他项权证和国有土地他项权证。
六、购买一套商品房需要哪些费用
1、房价款=每平米售价*面积
2、税费
1）印花税（现已取消）2）契税
普通住宅交总房款的1.5%，非普通住宅的交总房款的3% 商业交总房款的3% 普通和非普通住宅的划分（北京）
A住宅小区建筑容积率在1.0以下（含1.0）B单套面积在140平米以上（含140平米）
C实际成交价格低于同级别普通住宅1.2倍以下。
3、公共维修基金：总房款的2%
4、产权登记费 每平米建筑面积0.3元（也有收80元每户的）
5、房屋所有权工本费 4元/本
6、印花贴税 5元每本（已取消）
7、物业管理费。各小区不一
8、供暖费。按市政标准收费现价37元/平米/季（一个采暖季就是一年，一般是11月到次年3月）
申请商业贷款的程序
1、与开发商签订了商品房买卖双方合同，并支付了首付款，（建筑面积90平米以下（90平米）的首付20%，90平米以上的30%的首付）
2、房管部门办理预售登记后，填写借款申请及借款合同并递交借款材料 1）身份证复印件（夫妻双方）
2）户口本首页，本人页及本人变更复印件 3）婚姻证明（结婚证，离婚证，单身证明）
4）收入证明（加盖单位公章，收入证明中月收入要在房屋月供两倍以上）5）所在单位副本复印件，要盖公章
6）资产证明复印件（存折、股票、债券等）7）学历证明复印件
8）购房合同原件及复印件 9）首付款发票及复印件 第5、6、7三项视情况而定。
公积金贷款
1、操作流程
1)申请人凭购房合同及夫妻双方住房公积金储蓄卡到住房公积金管理处领表。2）备齐相关资料后到公积金管理处办理贷款审批由该处确定贷款额度和年限。3）到担保公司办理担保手续并签订相关合同
4）公积金管理处委托银行放款并通知借款人领取贷款资料
5）银行按合同约定在借款人存款账户中按月扣还，还清贷款后，借款人向担保公司领回房产证。
2、申请公积金条件
1）本地缴纳公积金并连续缴存6个月或累计12个月以上，且仍在缴纳。2）没有正在用公积金还款的房屋。
3）申请人的年龄限制，男的不超过65岁，女的不超过60.公积金贷款利率不受购房次数的影响。
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第三篇：深圳房地产买卖合同
房地产买卖合同
卖方：
身份证号码：
电话：
地址：
买方：
身份证号码：
电话：
地址：
合同双方兹同意转让条款如下：
一、买卖双方出售及购入位于深圳市 区
大厦 栋/座 层
单位（以下简称该物业）。建筑面积为 平方米（以房产证上记载为准），房地产证号码为。
二、该物业之转让成交价为人民币 元（小写：￥）。
三、买方按下述方式付款：
1、定金支付：买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币 元（小写：￥）。
2、人民币
元（小写：￥）为 则减少部分在本合同约定支付方相应减少。买卖双方不得以此拒绝履行合同义务。
八、交易物业附 租赁合同，租赁期至 年 月 日止。卖方保证承租人已放弃对该项物业在同等条件下的优先购买权。卖方须于物业交付买方使用前解除原租赁合同，将物业按本合同
第四篇：深圳房地产买卖合同
特别提示 为更好地维护买卖双方的合法权益，请买卖双方在签约前认真阅读以下内容，并在阅读后签字确认：
1、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成，买卖双方经协商一致，可以对合同条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。
2、合同生成不等于产权过户，产权登记部门还要对合同条款及相关产权数据进行审核，只有经过产权登记部门的核准，产权过户才算完成。
3、合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，在产权过户前不要发生大额的资金往来。否则，由此产生的一切后果均由买卖双方自负，而与产权登记部门无关。以上提示内容，我已认真阅读并完全理解。
卖方签字： 买方签字： 日期： 日期：
卖方（下称甲方）： 姓名： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 所占份额： 公司或机构名称： 所占份额： 邮政编码： 注册地址： 法定代表人： 电话： 身份证/护照号码： 委托代理人： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址：
（下称乙方）买方： ： 姓名： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 所占份额： 公司或机构名称： 所占份额： 邮政编码： 注册地址： 法定代表人： 电话： 身份证/护照号码： 委托代理人： 国籍： 电话： 身份证/护照号码： 邮政编码： 地址： 现甲乙双方就下列房地产的买卖，订立本合同共同遵守。第一条 甲方房地产坐落于，房地产用途为，建筑面积为平方米。
第二条 甲方自愿将上述房地产卖给乙方，售价为。
第三条 甲方应在交易前办妥上述房地产的按揭、抵押债务、税项及租金等，交易后如有上述未清事项，仍由甲方负责，乙方不负任何责任。第四条 乙方应于本合同生效之日向甲方交付定金，并应于本合同生效之日起 日内将上述房地产全部价款付给甲方。具体付款方式由双方另行约定。乙方逾期支付全部价款超过 日即视为不履行合同，甲方有权解除合同，没收乙方所付定金，并有权将上述房地产售予他人。
第五条 甲方应于收到上述房地产全部价款之日起日内，将上述房地产交付给乙方，逾期交付即视为违约，乙方有权解除合同。甲方逾期不交付房地产给乙方，乙方不解除合同的，甲方每延期一日应向乙方支付相当于房地产价款万分之五的违约金。甲方逾期不交付房地产给乙方，乙方单方解除合同的，甲方应双倍返还定金，退还乙方所付购房款（不计利息），并按房地产总价款的 向乙方支付违约金。第六条 甲、乙双方买卖自合同生效之日起 日内，携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续，该房地产权即归乙方拥有。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。
第七条 甲方应将该宗房地产《土地使用权出让合同书》的复印件交给乙方，《土地使用权出让合同书》规定的权利和义务同时转移给乙方。该《土地使用权出让合同书》以产权登记部门保存的合同副本为准
。第八条 甲乙双方可约定其他条款作为本合同的附件，附件须经双方签章。
第九条 本合同发生纠纷时，由甲乙双方协商解决，协商不成时，采取下列方式之一解决（只能选择一种。在选定）的“□”里打“√”： □ 向深圳仲裁委员会申请仲裁； □ 向人民法院起诉； □ 向中国国际经济贸易仲裁机构申请仲裁（只适用于一。方或双方境外机构或个人的）第十条 本合同，甲乙双方、公证机关（涉外房地产买卖合同）、市国土资源与房地产管理局各执一份，均具同等效力。
第十一条 本合同自双方签订之日起生效。一方或双方为境外组织或个人的，自深圳市公证机关公证之日起生效。
：甲方（签章）： 乙方（签章）：甲方代理人（签章）： 乙方代理人（签章）年 月 日房地产经纪人及房地产经纪机构（签章）（适用于通过经纪行为达成的房地产买卖合同）
年 月 日
第五篇：深圳房地产广告语
楼盘名称： 半山海景别墅
标题： 身临一种境界 唯我天地
正文：
愈来愈稀有的席位
行家以独特的城市嗅觉开始巡猎 半山海景，山海别墅首席包厢 一场国际人文的风云际会 就待颠峰人士。
随文：
蛇口，半山海景准独立别墅尊崇发售 中国山海精品
自己的天下，心灵的殿堂
楼盘名称： 蔚蓝海岸
标题： 在蔚蓝海岸 女儿又多了个伙伴 正文：
社区里的领养树活动 女儿也如愿抢到了一棵 看着女儿稚稚的眼神 爸爸并不知道她许了个什么愿 她在量着自己今年的身高？ 还是想着心儿永远会超过树梢？ 家里又多了一个[孩子] 由女儿专门伺候它 领养这棵树时 我们想得并不多 是女儿让我们一下明白 树的成长 原来是她的成长 女儿说那天有个奶奶问她 还有没有树儿可领 我们这才懂得 社区里的树
——原来就是社区里的孩子！
深圳地产广告之春季发表
楼盘名称： 丽阳天下 标题： 丽阳天下 寻找这样一群人
正文：
城市里，行色匆匆 忙着为生活打拼
忙着从一个租屋飘向另一个租屋 常常被人称为，也常常自我解嘲 ——[飘一代] 其实觉得自己更像一株植物 在一个城市生活久了 就要生根发芽
为明天而战 跟理想死磕
正在从小资赶赴中产的途中 挑剔着自己也被挑剔着 喜欢与前程的气息为伴 喜欢在城市的轨道上与时间赛跑 生活就像时速快车
一定要栖居在城市的交通枢纽上
不管住的房子有多大 面子一定要过得去 大堂要气派 阳台要宽敞 配套要齐全] 邻居好交往 房子空间也许很小 心的领域可以很大 一只飞在城市森林的鸟 梦想有个舒适的巢 还要住在快乐里
不想让家务麻烦自己 不愿让生活束缚身体习惯了在繁忙中偷懒 又厌烦了食无定所的无奈 喜欢住在繁华的心里 渴望生活的简易方便 都市的享乐注意者 深谙居住的真意 有时间的浪费 生活才够幸福
想唱歌、就大声唱 想接吻、就不忙着说话 跟邻居见面 要穿上最漂亮的鞋 要跟邻居作棋友、作球友 作网友、作驴友…… 就是不作陌生人 追求完美的群居动物 参与里创造舒适 交往中分享快乐
生活在现代都市 就有现代生活观念 会享受，还会经营 会计算，还会预期 房子嘛，不只用来生活 还能用来生钱 我是生活的投资家 别问我喜不喜欢这里 我只是经过这里。
深圳地产广告之春季发表
楼盘名称： 中海阳光棕榈园
标题： 在阳光棕榈园 每个人都像你 正文：
爱喝茶的人与爱喝咖啡的人 有不同的生活态度
看港片的人与钟情奥斯卡的人 很难有共同语言
每个人都想与自己有相同喜好的人 生活在一起 在阳光棕榈园
你会发现很多人都像你： 爱生活，爱艺术，爱美，爱阅读 爱咖啡…… 因为相近的审美趣味 相似的人生经历 和谐相处 因为彼此相同 高尚的 阳光棕榈园！
楼盘名称： 新天国际名苑
标题： 黄老板，出生在66年
来深圳[改革开放]20年了
正文： 不用说 他很精明 他和妻子一起来的
刚在新天国际名苑旁边打完高尔夫 还穿着高尔夫球服
售楼处给他们的感觉有点出乎意料 他们好喜欢 但提的问题好尖锐 他20年前南下深圳 守着一个小摊子 卖一些日用品 日晒雨淋 精打细算 终于挣下一份事业 一直没有在他身上褪去的 就是生意人的精明 他给我的印象就是这样 他很在乎自己实际得到的东西 在乎有多少公摊面积 有多少实用率
对建筑成本他也估算了又估算 合计了又合计
他还是决定买新天国际名苑 他说
这个发展商很精明 他也知道大家挣钱不容易 他很满意自己的选择 从他脸上就可以看见
楼盘名称： 深圳蔚蓝海岸
标题： 看家的角度 因春天而不同
正文： 春天的感觉 是被妩媚刺激出来的 形嬉于水上 心驰于岸边 柳枝在水畔滋滋抽条 阳光下的缕缕新绿 清明得教人醉心 会所内健身的老公
或许一直在望着这份柔柔的安逸？ 沙滩上[筑城堡]不休的小儿 或许正扯着他爷爷的胡子顽皮？
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