如何发展我国不健康的住房租赁市场

第一篇：如何发展我国不健康的住房租赁市场

我国房屋租赁市场比例偏低

目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。我国住房租赁比例仍然偏低，到2010年，租赁比例仅21%，住房自有率常年维持在70%以上，远高于西方发达国家水平。参照海外经验，住房供给体系立体化是大势所趋，社会资本市场化供应为主体、政府为辅的供应结构是发展方向。

我们梳理了美、日、德三国的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存挤压，引导需求转变的重要途径。

从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

二次房改演变：从住房商品化到租售并举

住房制度改革在我国由来已久，作为我国社会改革的重大工程之一，住房制度改革先后经历了由实物分配到商品化再到现在租售并举的进程：

1．实物分配阶段（1993年以前）：在1993年之前，我国的住房基本上属于实物分配，住房建设的资金主要来源于政府，部分来源于单位自筹，住房建好后，单位或者政府以较低的租金或者无偿提供给职工居住，该阶段住房基本上作为一种福利的形式分配给就业的居民。

2．商品房萌芽阶段（1993年-1998年）：1993年11月，国务院住房制度改革领导小组召开工作会议确立了以出售公房为重点，租房、售房、建房一同并举的新方案，开始了我国住房的商品化尝试；1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，并开始逐步实行住房分配货币化，标志了分房制度的终结和国内住房市场化的开始。

3．住房市场化阶段（1998年-2004年）：从1998年《通知》发布后，我国房地产市场迅速发展，房地产固定投资连续以两位数保持增长，2003年国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，表明要坚持住房市场化的基本方向，同时提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，这一阶段基本实现了我国住房市场化的完全转变。

4．新住房制度探索阶段（2005年至今）：随着房地产市场的蓬勃发展，房价上涨过快的问题也日益凸显，管理层先后多次出台房地产调控政策，旨在控制房价上涨过快，同时加强对城市中低收入人群的住房保障工作，面对城市居民的住房货币化补贴与市场房价的脱节，住建部在2015年1月发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出培育和发展住房租赁市场，完善现有住房供应体系。同时，相关人士近期明确表示，2016年要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革,把去库存作为房地产工作的重点,建立购租并举的住房制度。

我国的住房体系中租赁比例偏低

中国住房制度构成主要包括三个方面：其一是交易市场，其二是租赁市场，其三是住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角，住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模，而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得，基本上不存在新房租赁市场，从而导致住房租赁市场存在大量的供需不匹配，市场不规范和道德风险等问题。根据历年人口普查的数据推算，2000年我国住房租赁比例仅有20.55%，到2010年，我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点，为21.05%，我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。

我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50%-70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。根据国家发达国家经验，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率近年来约维持在30%到35%的水平，而日内瓦和柏林其住房自有率仅有不到15%的水平，租赁住房成为这些区域主要的生活方式，而上海2014年住宅出租面积为72.16万平方米，仅占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%，反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

住房租赁市场的海外经验

从海外经验来看，住房供给体系立体化是大势所趋，瑞典非盈利性组织拥有全国约20%的住房，美国的非盈利性组织出资参与保障性住房建设资金常年在40%以上。同时，在租赁住房中，如美国等国家只有不到20%左右的租赁住房是由政府提供的，剩余可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供，相对而言，我国的租赁住房供给体系较为单一。

我们梳理了海外一些国家的住房体系建设经验，长期来看，住房问题不能够，也不可能完全依靠政府的行政手段和财政财力来解决，在供给端大量提供租赁的房源，增加社会资本的参与度，扩大住房租赁市场的供给、并保障承租人的权益将会是解决住房供给缺口问题的有效手段，在需求端通过多元化的金融手段，提高居民的信用资产水平以满足其对住房的支付能力，将是化解库存压力，引导需求转变的重要途径。美国经验：租金补贴+社会资金引入

美国的住房租赁市场发展最初是通过政府出资的形式，向住房市场提供公共住房，以扩大租赁住房的供给，解决住房短缺的问题，随着人口的快速增长，政府财政压力越来越大，单纯的通过供给端推进，发展住宅租赁市场受到较大的制约。其后美国政府从供给和需求端两方面入手，通过引入社会资本保持和扩大供给端，通过需求端的疏导，提高整个住房租赁市场的运营效率和住房资源的高效匹配，最后形成目前的住房租赁市场和现行保障性住房制度。

资金来源：政府以补贴为主

在美国的保障性住房政策体系中，政府直接出资的部分占比很小，资金主要用在低收入阶层的公共住房及租金补贴上；而其余大部分保障性住房资金需求则是通过政策手段，利用民间资金来满足。一方面通过提供低息贷款和税收减免优惠吸引社会资本参与到保障性住房的建设中，另一方面通过按揭抵押贷款证券化和提高中低收入水平的信用资产水平，来满足居民对住房的支付能力以吸引金融机构进入住房领域，此外，政府还通过对提供土地管制方面的优惠以吸引开发商参与到保障性住房的建设中来。

在美国保障性住房建设中，社会资本参与的主要项目为LIHTC计划，其中非盈利性组织的出资占到整个LIHTC计划的20%以上。而政府资金占比则呈逐年下降之势，在 1995年的LIHTC计划中，作为政府资本代表的农村住房租赁贷款支持的新建住房占整个LIHTC计划的17.60%，随后政府出资开始逐步下降，社会资本参与度开始提升，至2013年，政府出资约在LIHTC计划中占比7.60%，社会资本占比已达63.5%左右。

当前国内住房租赁保障远远不够

当前我国住房体系的建设将围绕多层次展开，从国际经验来看，仅仅由政府提供的低端住房保障是远远不够的，引入社会资本、开展租售并举的供给侧改革是行业的大方向，这也将带来万亿级以上的市场机会。

2007年，国家开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。“十二五”规划中，提出了重构我国现有住房体系的设想，明确了我国多层次住房供应体系，并且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增加公租房1000万套，廉租房400万套，租赁补贴150万户，并逐步形成了并轨制的保障性租赁住房体系。

根据国家行政学院社会治理研究中心的调研结果显示，截至2013年年底，我国共筹建保障性租赁住房1425万套，其中新建1349万套，占比94.7%，其中政府投资的保障性租赁住房占比达到78.4%，共计1058万套。我国的保障性租赁住房已覆盖1057万户中低收入家庭，其中廉租房占比约72.8%，在整个住房保障体系中，实物配租仍然是主要途径，但是货币补贴安置的力度也在逐渐提升。

由于公共建设性住房资金的资金来源只能通过政府的财政支出，并且回笼期限较长，一般需要10年到20年左右，同时缺乏相应的配套机制保障参与资本的收益，进而导致我国目前保障性住房建设项目难以有效吸引市场和社会资本的广泛参与。此外，公共住房的建设用地来源供给也是我国保障性住房建设供给端的一大瓶颈，由于地方土地拆迁、收储成本不断提升，建设前期时间环节较长，因而，地方政府需要依靠商业化的土地转让所得来覆盖前期大量的资金投入，这也相应造成了保障性住房的土地供应相对匮乏。

顶层设计出炉 多举措打造多元化住房租赁市场

2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件，文件明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，并提出了到2020年的发展目标：1，住房租赁市场体系：供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定；2，公共租赁住房保障体系：保基本、促公平、可持续；3，住房租赁法规制度体系：市场规则清晰、政府监管有力、权益充分保障，推动实现城镇居民住有所居的目标。

针对我国当前公共住房保障体系有效供给不足、资金缺乏等问题，本次《意见》从六大方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施：培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管。在提升完善公租房运营保障能力的同时，积极引导住房租赁企业、开发商、个人投资参与住房租赁市场，通过多层次的住房租赁体系满足人们不断增长的住房租赁需求。

从我们之前总结的国际经验看，社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向，引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场，一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求，完善房地产供给侧改革，有利于行业中长期发展。

据数据表明，2015年我国租赁市场租金规模达1.15万亿元左右，到2020年，中国自有存量住宅将达到2.5亿套，其中0.9亿套将被用于出租，背后的房屋资产管理价值在150万亿元左右。根据调研测算，当前我国66%的租赁房源集中在个人手中，规模化、集约化程度较低，但也为住房租赁发展带来了机遇。我们认为，未来住房租赁企业通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理，这也是新政鼓励的一大方向。

此外，针对住房租赁中介，《意见》提出要规范经营行为、提升服务质量，这有助于改善租客的消费体验。根据企鹅智酷发布的《网络租房调查报告》数据显示，高达54.2%的租客认为中介收费不合理，表明在当前价格下，中介服务远不达消费者预期。

此次《意见》的出台也是从我国租赁市场的痛点出发，主要包括以下几大亮点：

亮点一：供给端激励加速推进，需求端激励落地需时间

为了加快住房租赁市场发展，《意见》分别从供给和需求两端提供政策激励，在完善住房供应体系的同时，促进住房租赁消费。

供给端：《意见》明确提出对于依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持：对于个人出租住房的，由5%减按1.5%的征收率计缴增值税，出租住房月收入不超3万元的，2017年底之前免征增值税，出租住房所得减半征收个人所得税；对于住房租赁中介机构，由之前营改增试点的11%税率降为6%增值税税率；对于一般纳税人，出租在营改增前取得不动产，适用简易计税方法，按5%征收率计缴增值税。我们认为，配合本次营改增推进，供给端税收优惠有望快速落地，较大的优惠幅度能够有效激励个人出租住房，扩大房源供应；对于中介机构和租赁企业而言，较低的税率能够降低收税负担，保证盈利空间。

需求端：政策激励主要在三个方面：1，税收减免：《意见》提出个人的租金支出将纳入个税改革税前扣除部分。但我们认为，个人所得税改革是一项长期工程，短期落地可能性不大，且与住房按揭利息抵扣个税政策相似，高收入和高租金的区域会更加受益于该政策；2，公积金支持和公共服务均等化：对于公积金支付房租政策，北京、上海等一线城市已经落地实行。我们认为，具备大量人口流入的二线省会城市也将快速落实，这将有效缓解个人尤其是年轻人的房租支出压力。但对于《意见》提出的公共服务均等化，我们认为，考虑地方政府日渐趋紧的财力，其推进和落实仍有待观察；3，公租房货币化：《意见》提出转变公租房保障形式，推进公租房货币化，实物保障和租赁补贴并举，借鉴美国等发达国家经验，货币租金补贴是住房保障主要的政策手段，相比公租房，货币补贴更为灵活、成本更低，同时也有益于部分库存高企城市的库存去化。

亮点二：扩大租赁房源供应，商改住利好商业去库存

《意见》提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。我们认为，这一政策实质是改变土地用途，给予了地方政府盘活存量土地的方式和能力，一方面扩大了住房租赁市场供给，另一方面通过水、电、气的价格标准下调，保证这部分房源的市场竞争力，进而促进商业地产去库存。

亮点三：完善住房租赁金融支持，稳步推进房地产投资信托基金试点

《意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，并稳步推进房地产投资信托基金试点。相较快周转的住宅开发，传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。我们认为债券发行放开、不动产证券化产品发行有望为租赁企业打开融资渠道，而房地产投资信托基金的试点将真正做到轻资产化，有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道，并通过金融杠杆提高收益率，促进住房租赁市场的蓬勃发展。

亮点四：切实保护承租人合法权益，稳定租赁关系

与房地产交易市场类似，多年来住房租赁市场尤其是供小于求的核心城市一直是卖方市场，承租人长期处于弱势地位，相应的合法权益得不到有效保障。为此，本次《意见》在三个方面提出措施保护承租人合法权益：1，明确出租人义务。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度；保证住房和室内设施符合要求；在住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。2，保障承租人享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人，住房租赁合同经备案后可办理居住证，享受与户籍人口同等的义务教育、医疗等基本公共服务。

3、规范住房租赁中介行为，提升中介机构诚信水平和服务质量。我们认为，随着住房租赁供应的增加，租赁市场将逐渐由卖方市场向买方市场转变，作为住房租赁消费者，承租人合法权益的切实保障是行业有效运行和稳定发展的基石，相关法律法规的健全完善值得长期关注。

静待细则出炉 租赁市场供给侧企业迎来大机遇

此次《意见》的出炉，彰显了管理层对于推进住房体系变革的决心，住房租赁行业将迎来更多政策上的扶持。此次《意见》仅仅是顶层设计，我们预计更多的配套细则文件将接踵而至，这将对于住房租赁市场的供给端企业带来机遇。

第二篇：我国发展公共租赁住房的必要性

我国发展公共租赁住房的必要性

新中国成立以来，我国城市住房制度经历了一个由计划分配到市场供给的过程。计划经济时期，实行单位公房和政府公房为主的分配体制，完全排斥市场机制的调节作用，造成住房供应严重短缺，城市居民住房普遍困难。改革开放以来，我国住房制度逐步实行了市场化改革，住房实物分配逐渐被货币化分配所代替，大量存量住房按房改价出售，同时，商品房的供应占比逐步提高，使老百姓的居住条件得以较大改善。实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以满足绝大多数社会成员的住房需求。

大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右,而城市新增建设用地却受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场,将必然导致住房市场价格的进一步提升，造成更多的人买不到房、住不起房的局面。因此，在房价上涨、住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。可以说,租赁型公共住房更符合我国现阶段低收入群体的住房需求。

发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。当前，保障性住房的需求潜力较大，随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格取得住房使用权，低收入群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业生或打工白领，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。因此，作为完善的住房市场,建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁住房市场是非常必要的。

公共租赁住房非常有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房，弥补中长期租赁市场的空缺。而公共租赁住房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。即致力于通过公共租赁住房帮助各类群体解决住房难题。

第三篇：XX县加快培育和发展住房租赁市场实施方案

XX县加快培育和发展住房租赁市场实施方案

根据《XX省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（X政办发〔20XX〕X号）和《XX市人民政府办公室关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（XX政办发〔2018〕X号）精神，为加快培育和发展XX县住房租赁市场，逐步建立租购并举的住房制度，拉动住房消费，改善城镇居民住房条件，结合我县实际，制定本实施方案。

一、工作目标

围绕城镇居民住有所居的目标，建立租购并举的住房制度，构建以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进全县房地产市场平稳健康发展。到2020年，全县基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的住房租赁保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

二、主要任务

（一）培育市场供应主体

1.发展住房租赁企业。积极引导和支持成立市场化、专业化运作的住房租赁企业。调动企业积极性，采取租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展壮大，将住房租赁作为主营业务的住房租赁企业，按照有关规定享受生活性服务业有关支持政策。支持鼓励物业服务企业和经纪机构拓展业务，利用区位优势，兼营住房租赁业务。（县住建局牵头；县发改局、县市监局、县税务局、各乡<镇>人民政府配合）

2.鼓励和支持房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，通过租售并举，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。（县住建局牵头；县金融办、人行XX县支行、各乡<镇>人民政府配合）

3.规范住房租赁中介机构。加强中介行业的自律管理，县住建部门要指导当地中介行业协会建立行业内部诚信档案，健全行业自评机制，不断完善中介从业人员培训制度；充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务；努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。（县住建局牵头；县市监局、县财政局、县发改局、各乡<镇>人民政府配合）

4.支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房，对个人办理住房租赁合同登记备案的，按照规定免收登记费用。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。（县住建局牵头；县市监局、县税务局、各乡<镇>人民政府配合）

（二）完善支持政策

1.落实税收优惠。对依法登记备案的住房租赁单位和个人，给予税收优惠政策支持，落实营改增关于住房租赁的有关政策。对其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；对增值税小规模纳税人应分别核算销售货物或者加工、修理修配劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策；对其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，一般纳税人适用6%的增值税税率，小规模纳税人适用3%的增值税税率；对一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（县税务局牵头；县住建局、各乡<镇>人民政府配合）

2.提供金融支持。鼓励金融机构按照“依法合规、风险可控、商业可持续”的原则，针对住房租赁企业的融资需求，加快创新信贷产品和服务，优化信贷办理流程，加大对房地产开发企业和住房租赁企业的金融支持力度。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。（县金融办牵头；县住建局、建行XX县支行、各乡<镇>人民政府配合）

3.完善供地方式。鼓励盘活城区存量土地，深入推进城镇低效用地再开发，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。（县国土局牵头；县住建局、各乡<镇>人民政府配合）

4.鼓励新建租赁住房。房地产库存量可根据商品住宅累计可售面积去库存化周期（月）等实际情况，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要减少供地；18—12个月的，要持平供地；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。（县住建局牵头；县国土局、各乡<镇>人民政府配合）

5.允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按照规定和程序审批后改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。健全国土、住建（规划）等部门高效联动的工作机制，建立改建项目绿色审批通道。（县住建局牵头；县国土局、县发改局、县消防大队、各乡<镇>人民政府配合）

6.推进公共租赁住房货币化。转变单一的公共租赁住房保障方式，实现实物保障与租赁补贴并举。实物配租房源不足的，可采取购买或长期租赁商品住房作为公共租赁住房房源。支持公共租赁住房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。（县住建局牵头；各乡<镇>人民政府配合）

7.进一步提高保障能力。鼓励采取政府购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公共租赁住房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公共租赁住房准入条件的，应全部纳入保障范围。公共租赁住房可作为各类受灾群众、棚户区改造、移民搬迁、重点项目房屋被征收对象的临时安置过渡用房。承租人在XX县辖区内工作所在地无房产登记，租住普通住房（单套面积不超过144平方米）可申请提取夫妻双方住房公积金支付房租。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。（县住建局牵头；县发改局、县财政局、县扶贫局、县人社局、县公安局、县教体局、县卫健局、住房公积金管理中心、各乡<镇>人民政府配合）

（三）加强住房租赁监管

1.健全法规制度。完善住房租赁法规和配套政策，规范市场行为，稳定租赁关系。建立全县统一的住房租赁信息系统，推行住房租赁合同网上签约、网上登记备案制度，房地产开发企业、房地产中介、单位、个人出租的房屋要实行网签网备。住房租赁信息系统建设、运行和维护经费列入财政预算予以保证。住房租赁合同登记备案要作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。（县住建局牵头；县财政局、县市监局，各乡<镇>人民政府配合）

2.规范住房租赁行业秩序。参照商品房销售资金监管制度，探索建立租赁资金监管制度。加强对住房租赁企业和经纪机构的监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，强化住房租赁行业信用管理、通过行业组织实施自律管理，褒扬诚信、惩戒失信，推动租赁企业和经纪机构规范、诚信经营。（县住建局牵头；县财政局、县市监局，各乡<镇>人民政府配合）

3.督促权利义务的履行。住房租赁当事人要使用统一规范的住房租赁合同示范文本，明确各方权利、义务。出租人应按照有关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合有关要求。在住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。中介机构应提供质价相符的居间服务。（县住建局牵头；县市监局、各乡<镇>人民政府配合）

三、工作要求

（一）加强组织领导。建立XX县住房租赁管理联席会议制度，由县政府分管领导担任联席会议负责人，县发改局、县教育体育局、县公安局、县财政局、县人社局、县国土局、县住建局、县卫健局、县市监局、县金融办、县扶贫局、县税务局、人行XX县支行、住房公积金管理中心、县消防大队等单位为成员单位，各成员单位有关负责人为联席会议成员。联席会议办公室设在县住建局，负责统筹协调、督促落实和信息沟通等日常工作。住建部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立有关市场主体信用记录，纳入全县信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。国土部门负责将租赁住房建设纳入住房建设用地计划予以安排，合理确定租赁住房用地供应规模、结构、时序，制定未开发建设用地、改建房屋用地土地用途转换具体操作办法。税务部门负责落实住房租赁税收政策，支持住房租赁市场发展。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导村委会（社区）、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。市监部门要加强对中介服务活动的监督管理，依法查处利用出租房屋进行违法经营行为，会同住建部门制定住房租赁合同示范文本，规范租赁双方的权利和义务。金融部门负责向住房租赁企业提供金融支持，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。其他有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动，共同做好有关工作，促进住房租赁市场健康发展。

（二）落实工作责任。各乡（镇）人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，根据相关法律法规及本实施意见，研究制定具体的实施方案。建立多部门联合监管体制，明确职责分工，发挥基层组织作用，推行住房租赁网络化管理。各乡（镇）人民政府要将化解房屋租赁纠纷纳入人民调解机制，妥善解决矛盾和问题。

（三）强化政策支持。各乡（镇）人民政府要落实好金融、税收、经营管理等各项政策，积极鼓励和引导各类资金进入住房租赁市场。对租房居民需要出具稳定居所证明的，应简化办理流程。正确引导居民住房消费，营造良好的社会氛围。

（四）注重宣传引导。各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强宣传，引导居民合理消费，倡导先租后买、先小后大、先旧后新的梯级住房消费新理念。各乡（镇）人民政府要根据本实施意见，结合当地实际，认真贯彻落实，确保各项政策措施快速落地见效。

第四篇：住房租赁市场金融服务方案2018

住房租赁市场金融服务方案

今年以来，党中央、国务院积极构建购租并举的住房体系，先后出台多个政策加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”市场定位，积极推进我行住房租赁市场整体营销，提高对住房租赁市场综合化、精细化金融服务水平，促进银政、银企合作，丰富我行新型城镇化业务的内涵，特制订住房租赁市场金融服务方案，具体内容如下：

一、住房租赁市场基本情况

住房租赁是指由住房的所有者或经营者将其所有或经营的租房交给承租人使用，承租人通过定期交付一定数额的租金，取得房屋使用权利的行为。培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

（一）住房租赁市场总量和市场特征。

我国住房租赁市场规模和市场空间较大，链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告认为，目前中国房屋租赁市场规模已达1.1万亿元，预计2025年可增长至2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

市场交易特征方面，目前住房租赁市场90%以上为个人房东，受限于个人房屋信息公开意愿不强、租金收入纳入征税管理难度较大、租赁市场备案机制不完备等因素，住房租赁市场的交易模式目前以线下交易为主。近期，在各地住房租赁交易平台和互联网电商企业的推动下，部分住房租赁公司已开始涉足线上交易模式，如蘑菇公寓、魔方公寓、小米寓见、蛋壳公寓等已接入支付宝租赁平台。/ 16 市场运营特征方面，住房租赁运营根据房源的不同可分为集中式和分布式，其中集中式运营是拿下整栋楼(或一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一服务；分布式运营是指在各个小区内分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以统一品牌对外出租。目前，以万科、保利、龙湖为代表的房地产开发企业经营的租赁住房普遍采用集中式运营模式；而以自如、YOU+等为代表的住房租赁运营商经营的租赁住房普遍采用分散式运营模式，且多为“二房东”转租。

市场收益特征方面，住房租赁的租金收益率普遍较低，根据上海易居房地产研究院2017年7月发布的《50城租金收益率研究报告》，50个典型城市中仅有哈尔滨、西宁2个城市的租金收益率高于4%，长春、韶关等23个城市的租金收益率位于3%-4%之间，青岛、广州等13个城市的租金收益率低于2%，其中厦门的租金收益率仅为1%。较低的租金收益率导致租赁市场的投资回报期被拉长至25年及以上。

（二）住房租赁市场相关政策。

今年7月，住房城乡建设部等九部委联合发布通知，明确从“培育机构化、规模化住房租赁企业”、“建设政府住房租赁交易服务平台”、“增加租赁住房有效供应”、“创新住房租赁管理和服务体制”四个方面多措并举，加快发展住房租赁市场，并确定了首批试点的12个城市1。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，着力构建城乡统一的建设用地市场，提高存量土地节约集约利用水平，增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，并根据自愿原 1 12个城市分别为广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆。/ 16 则确定了13个试点城市2。此外，住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动上公开表示，住建部正在研究制定住房租赁管理条例。同时，将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

继部委发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作后，试点城市紧紧围绕住房租赁企业、住房租赁服务平台、增加租赁房源、鼓励租赁消费、加大税费支持、加强市场监管等多个方面制定实施细则或试点方案。目前多数城市已在土地拍卖过程中引入“竞自持比例”或“竞配建比例”规则，其中，自持是指土地及其地上建筑在指定期限内不得出售；配建是指房地产开发商配套建设保障性住房。截至2017年10月10日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交具有自持和租赁用地性质的土地超100宗，可提供约400万方租赁面积，其中，北京、上海、佛山等地区已有企业竞拍得到自持年限达70年的土地。此外，为强化租赁市场管理，杭州、成都、北京、深圳、武汉、广州均相继开发住房租赁信息平台，其中成都、广州两地已投入试运行。

（三）住房租赁市场参与主体。

住房租赁市场的参与主体众多，结合各主体的职能定位和实际情况，可大致分为两大类：一类是房屋管理局等政府部门，主要承担制定政策、规范市场、提供基础性服务（如租赁交易平台）等职能；另一类是租赁住房的建设和运营主体，根据企业性质和职能的不同，该类又可细分为国有住房租赁平台公司、房地产开发企业和住房租赁运营商。

13个城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。/ 16 1.房管局：创新管理和服务体制，做好市场发展引导，为智慧城市提供信息支撑。房管局作为政府职能部门，承担着创新住房租赁管理和服务体制、引导住房租赁市场规范健康发展、提供社会管理工作的信息支撑等职责。创新管理和引导发展方面，主要是通过建立一套便捷、透明、规范、可监控的住房租赁交易系统，同时配套征信评价体系、交易结算体系等服务，为住房租赁市场的发展提供基础性系统平台支持，并引导住房租赁交易行为逐步由线下转到线上。信息支撑方面，通过租赁信息的收集和处理，在促进租赁市场发展的同时，协助其他政府部门做好社会管理工作，如住房公积金部门的个人租金提用、公安局的流动人口管理等。

2.国有住房租赁平台公司：盘活存量、管好增量，依托金融支持，做好对租赁住房房源的管理工作。目前国有住房租赁平台公司主要承担着住房租赁市场规范化引导、存量租赁住房盘活、增加租赁住房房源供给等职能。规范化引导方面，主要是通过国有企业的信誉背书，在租赁市场中不随意涨租、不随意赶客、不骗租，发挥规范和稳定市场的作用；存量盘活方面，主要是通过对国有住房租赁公司原有的公租房、廉租房及办公楼改建的公寓，盘活存量可租赁的住房房源；增加供给方面，主要是通过代政府管理（或改建、装修等）房地产开发商配建的租赁住房，向市场提供增量优质租赁住房房源。

3.房地产开发企业：瞄准未来稀缺资源，着力布局住房租赁市场。目前，万科、保利、龙湖等知名房地产开发企业，均已着力布局住房租赁市场，并通过设立长租公寓品牌，拓展住房租赁业务，主要原因是新市民的月薪负荷难以支撑购房月供，住房观念逐渐转变为“住有所租”，住房租赁市场将/ 16 持续扩大；并且，重点城市土地是稀缺资源，新建商品房的数量将越来越少，房地产市场也将由新房交易为主逐步过渡到存量房交易为主，二手房交易市场将逐步扩大且资源将逐渐集中到租赁运营主体手中。

4.住房租赁运营商：市场参与活跃度较高，着重快速扩张或提供增值服务。住房租赁运营商是目前租赁市场较为活跃的主体，但市场分散度较高，单个运营商的规模不大。该类主体主要依托房屋交易中介等渠道获取二手房源，同时通过开发互联网系统提升租赁交易的便捷性。但鉴于租赁市场利润过薄，运营商主要通过两种方式提升自身的盈利水平：一是通过快速扩张，以规模化的租金押金所形成的资金沉淀，来支撑房源取得时一次性装修投入的资金需求；二是通过提供多方位的增值服务，如管家服务、保洁服务、配套餐饮等，以客流量为基础提高收益率。

二、住房租赁市场金融服务方案

目前，全国住房租赁市场正处于快速发展的初期阶段，我行总体策略为：密切跟踪住房租赁市场及同业动态，挖掘市场需求，积极推进业务发展，并针对不同市场主体采取差异化策略：一是积极支持房管部门金融需求，着力搭建系统平台；二是适度支持国有住房租赁平台企业和房地产开发企业的金融需求，择优介入“部分自持租赁+部分可售”项目的开发融资；三是谨慎支持住房租赁运营商的金融需求，以负债业务合作为主，审慎介入资产项目。同时，结合市场阶段性特征，以系统平台搭建先行、主推交易结算服务，深入研究资产业务开展模式，通过信贷、类信贷、ABS、REITs等多种产品支持住房租赁市场发展，并整合集团各类金融资源，/ 16 为市场参与主体提供“定制式”、“一揽子”、“一站式”的综合化金融服务，满足市场多层次、多元化的金融需求。

（一）房管部门：针对住房租赁系统平台搭建需求的服务方案。

住房租赁系统平台搭建是目前政府主管部门高度重视的工作之一，完善的系统平台一方面有利于住房租赁市场信息的公开化、透明化；另一方面也有利于政府主管部门提高市场监管的有效性。金融支持系统平台搭建，应着重体现在匹配支付结算、资金监管等功能上，实现传统线下交易向线上电子化便捷交易的转型，达到信息公开透明和管理质效提升的目的。各分行应主动对接房管部门的系统平台搭建需求，重点匹配支付结算、线上交易资金监管、现金管理等金融服务，主抓渠道资源，实现住房租赁资金在我行体系内留存。住房租赁系统平台的功能包含但不限于以下几方面：

1.支付结算功能。该功能主要实现押金、租金、生活费用等资金的在线支付结算，通过互联网和电子化方式，简化住房租赁交易。

2.押金和资金监管功能。该功能主要实现房管部门对租户支付的押金、租金、生活费用等资金的监管，以便于房管部门掌握住房租赁市场的发展情况，防范违规、诈骗等租赁风险。

3.现金管理功能。该功能主要实现租赁主体的资金归集，以便于资金统筹规划和使用。

4.公积金及住房补贴委托提取功能。该功能主要通过与公积金和住房补贴系统的对接，实现承租人便捷提取公积金及住房补贴用于支付租赁住房的租金及其他费用。/ 16 5.房源信息匹配校验功能。该功能主要通过与房管部门的租赁住房信息系统对接，实现在线校验租赁住房房源真实性、租赁状态、房屋性质及相关信息的功能。

6.出租人和承租人身份核实功能。该功能主要通过银行后台系统与公安系统对接，在住房租赁信息发布、租赁交易发生时，调用后台数据对出租人和承租人的身份信息进行核实，保障市场交易双方的合法权益。

7.对接银联系统功能。银联总部目前正在开发住房租赁底层金融系统，该功能主要是通过银联系统的对接，实现我行金融产品在银联系统上的应用和推广。

8.其他地方特色功能。各分行还可根据当地住房租赁市场的个性化需求，开发地方特色功能。

（二）政府住房租赁平台公司和房地产开发企业：针对住房租赁产业链条各阶段需求的服务方案。

住房租赁市场产业链条包括租赁住房开发建设、投资孵化、持有运营及后期退出等，产业链条参与主体以政府住房租赁平台公司（以下简称“平台公司”）和房地产开发企业（以下简称“房企”）为主，针对上述主体不同阶段的金融需求，交行可匹配不同类型的金融产品，在全链条实现“一揽子”整体业务合作。

1.住房租赁开发建设阶段

该阶段是指平台公司和房企获取租赁住房房源的阶段，房源获取方式主要包括以下两类：一是通过土地招拍挂方式拍得租赁性质土地进行开发建设，或通过兼并收购获取增量房源；二是通过改建改造盘活存量房源。针对增量房源获取，我行可匹配房地产开发贷款、信托贷款、债券承销、并购融/ 16 资、财务顾问等产品；针对存量房源盘活，我行可匹配流动资金贷款、固定资产融资、并购融资等产品。具体如下：

（1）房地产开发贷款

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。主要适用于：具备房地产开发资质的平台公司或房企，在其获得租赁性质土地且已全额支付土地款项后，用于项目开发建设的资金需求。需要指出的是，在该产品的期限设定上根据项目现金流情况合理设置业务期限，从而更好匹配企业资金需求。

（2）信托融资

房地产信托融资是指委托人将资金委托交银国信，交银国信以受让房地产企业（融资方）股权受益权、项目收益权、未来租金收入或信托贷款等形式向房地产建设项目融资，融资方以股权质押（转让股权受益权时必需）、房地产（含在建工程）抵押及第三方担保等形式向信托计划担保；信托到期时，融资方回购股权受益权或偿还贷款，同时解除各种担保。适用情况与房地产开发贷款类似，但信托融资产品设计和资金用途更加灵活，可满足客户个性化需求。

（3）债券承销产品

平台公司或房企可通过发行各类债券票据等债务融资工具进行租赁住房开发建设融资，我行可提供债券承销产品，该产品是指我行作为客户的主承销商，采用代销、余额包销、全额包销方式，协助企业在境内外债券市场发行中长期债券或优先级权证等产品，通过公开市场筹集住房租赁建设所需资金。

（4）并购融资 / 16 并购融资是指，在企业通过并购或重组3等方式进入租赁住房市场、获取房源时，提供相应资金支持的金融产品。针对平台公司或房企的并购融资需求，我行可提供的并购融资产品包括：并购贷款/并购银团贷款、并购基金等，用于缓解平台公司或房企并购业务中的资金压力、降低财务成本，并助力企业实现住房租赁业务的快速扩张、提高市场份额、提升行业地位。具体产品如下：

①并购贷款/并购银团贷款。该产品是指我行就企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式达成并购交易并需要支付并购对价时提供人民币或外币贷款；或我行作为并购银团贷款的牵头行，联合若干家境内外银行或非银行金融机构，基于相同跨境贷款条件，依据同一跨境贷款协议，按约定的时间和比例，通过我行向企业提供的本外币贷款业务，以实现统一融资条件、保证资金供应。

②并购基金。该产品是指我行通过交银国信等子公司，与企业共同成立产业基金，为企业并购提供股权投资或者债权融资，助力企业在体外快速培育优良资产、同时进入多个不同领域不同区域的项目、优化财务报表结构。根据产业基金设立结构的不同，其又包括公司制产业基金、有限合伙制产业基金等。并购基金交易结构示意图如下：

A）有限公司制基金：

3重组业务包括：划拨、合资、托管、委托经营、以资产为纽带的战略合作等手段在内的方案设计和协助执行。/ 16

B）有限合伙制基金：

（5）财务顾问。我行可利用境内外分行、全牌照经营、全球战略合作伙伴、全球客户基础等优势资源，协助企业获取租赁土地招拍挂信息、优质并购标的信息，提供合作伙伴、法律财务等三方机构服务，在企业发展住房租赁业务时获取全方位服务和支持。/ 16 2.住房租赁投资孵化阶段

该阶段平台公司和房企的主要需求为拓展租赁客户、回笼资金等，针对上述需求，我行可提供：一是系统平台支持，依托我行电子渠道和客户群优势，协助企业发布住房租赁信息；二是股权投资产品，通过信托计划与平台公司或房企设立住房租赁联营公司，向企业提供投资孵化阶段的股权资金支持；三是通过向承租人提供个人贷款产品，加快企业资金回笼。具体如下：

（1）系统平台对接。通过对接平台公司或房企的住房租赁系统，或协助企业开发住房租赁系统，有效利用我行电子渠道（网上银行、手机APP、买单吧等）优势，向广大客户群发布租赁住房信息，并通过系统大数据分析，向潜在租赁客户自动推送租赁房源，从而实现精准营销。

（2）股权投资产品。通过专项信托计划，设立住房租赁SPV公司，并通过SPV公司与平台公司或房企共同出资成立住房租赁运营公司，形成对新设公司的股权资金支持，并依托商业银行的市场影响和客户群，助力企业获取租赁房源，招揽租赁客户。该产品可引入回购或第三方增信条款，也可采取市场化方式。

（3）个人贷款产品。该产品是指经过企业确认后，承租人可向我行申请个人贷款支付租金，针对租约期内租金一次性缴纳的需求，可通过个人消费贷款匹配需求；针对按期（如按季或半年）缴纳租金的需求，可通过小额贷款实现“押零付一”或“先租后付”的租金支付，从而缓解承租人的资金压力，从而既满足承租人的资金需求，同时协助企业加快资金回笼。/ 16 3.住房租赁持有运营阶段

该阶段是指平台公司和房企所持物业的稳定运营阶段，我行可提供的金融产品主要为：包含支付结算、资金监管功能的电子化交易信息系统；针对租赁客户的个人金融服务及日常经营周转的流动资产贷款等。具体如下：

（1）电子化交易信息系统。该系统主要包括以下功能： ①支付结算功能，是指通过我行电子渠道实现租金、押金及电费、燃气费、物业费等租赁期各项费用的线上支付和结算。

②租金代扣费用代缴，是指通过绑定我行银行卡，实现租金及各项费用的按期代扣代缴。

③押金及资金监管，是指企业通过我行账户实现对房屋租金及第三方资金的实时监管。

④房屋报修及维护，是指承租人通过我行系统可直接发起对租赁房屋的报修及维护申请。

⑤银企直连功能，是指在平台公司或房企财务软件系统或ERP系统开发过程中，直接嵌入或接入我行资金结算系统（如蕴通账户），实现账户信息查询和下载、转账、投资、工资代发和资金归集等业务操作，有利于其提高资金管理效率，节约人力成本。

⑥其他特色功能。

（2）个人金融服务。我行可提供个人理财产品，通过申请我行活期富、高收益定制化理财等产品，提高资金收益率。

4.住房租赁后期退出阶段

住房租赁后期退出阶段是指平台公司或房企为盘活资产，在租赁住房稳定运营后，通过中长期固定资产贷款、资/ 16 产证券化、房地产信托投资基金等方式实现资金回笼或资产出表。我行可提供的金融产品包括：固定资产支持融资、租金收入资产证券化（ABS）、未来应收租金资产支持票据（ABN）、地产抵押贷款资产证券化（CMBS）、地产抵押贷款资产支持票据（CMBN）、房地产信托投资基金（REITs）等产品。需要特别说明的是，目前我国主要REITs产品多采用“3+3+3……”的期限安排+回售选择权，或包含回购或第三方增信条款，系类REITs产品，而非完全市场化的公募REITs产品，因此尚不能实现真正出表，但随着国家顶层设计的不断完善，配套政策的相继出台，未来公募REITs或将成为住房租赁后期退出的重要渠道之一。具体产品如下：

（1）固定资产支持融资

固定资产支持融资是指以借款人自有的特定资产未来经营所产生的持续稳定现金流（如租金收入、运营收入等）作为第一还款来源，为满足借款人在正常生产经营中产生的多样化融资需求而发放的贷款。主要适用于：平台公司和房企以自身所持有的租赁住房资产作为特定资产，以租赁住房未来的租金收入作为还款来源，用于租赁住房日常维护、改造、装修或置换企业前期开发建设期所形成的各类负债性资金的需求。

（2）ABN:未来应收租金资产支持票据

该产品适用于拥有租赁住房的公司，在公司实现稳定运营后，可将特定化的租金收入作为未来现金流设计租金收益型资产证券化产品ABN，通过优先级/次级分级、内外部增信等手段获得较高的债项评级在银行间市场发行。

（3）ABS：租金收入资产证券化 / 16 该产品主要适用于：无租赁物业物权无法办理物业抵押，但与物业持有方签署相关协议负责物业运营管理，享有物业租金收入的企业。（需要注意的是，此类企业通常属于轻资产运作，运营历史相对不长，需要有较强信用的外部增信方提供担保或差额补足。）

交易结构示意图如下：

（4）CMBN: 地产抵押贷款资产支持票据

该产品为在银行间市场发行的以单一资金信托贷款受益权作为基础资产的资产支持证券化产品。单一资金信托通过向租赁住房物业持有人（或关联方）发放信托贷款，由物业持有人将租赁住房应收款（租金）、项目公司股权等资产对信托贷款进行抵质押，从而实现资产现金流的特定化。

交易结构示意图如下： / 16

（5）CMBS：地产抵押贷款资产证券化

与CMBS类似，该产品适用于拥有租赁住房产权，可以作为抵押物，且没有物业出表需求的企业，一般要求租金收入较为集中，且物权人或股东有一定的主体信用。

交易结构示意图如下： / 16（6）类REITs：房地产信托投资基金

该产品适用于在表内持有租赁住房物业，但需要通过出表调节资产负债情况的企业，也可作为投资建设开发租赁住房的资金方后续的退出机制，待公募REITs退出后可实现上市交易。该产品情况与CMBN、CMBS较为类似，但在该模式下，物业权属需要发生转移，为尽量减少相关的土地增值税等税务负担，通常采用物业持有方股权交割的方式进行，常通过私募基金完成物业股权的收购持有并形成债权（股加债）。

交易结构示意图如下：

（三）住房租赁运营商：针对住房租赁运营商支付结算需求的服务方案。

住房租赁运营商的金融需求主要包括支付结算和融资需求，鉴于住房租赁运营商的经营风险相对较高，且主要以轻资产运营，融资偏好于风险投资，因此，各分行应密切关注住房租赁运营商现金流情况，以支付结算系统搭建，负债业务合作为主，审慎介入资产项目。系统功能可参照前述相关内容。/ 16

第五篇：我国ATM市场发展报告

2007年我国ATM市场发展报告

由于自动柜员机（ATM）在银行卡业务中特殊的作用，其发展状况直接影响到银行卡业务的发展。鉴于此，从2006年开始，本报编辑部每年发表上ATM的发展报告，至今已发表三次。从今天发表的2007ATM发展报告可以看出，过去的一年，我国ATM发展健康，它与银行卡业务的发展呈现正相关的关系。这个报告还对2008年ATM的发展作出预测。我们希望，这些对于银行卡业界人士能够有所帮助。

2007年，我国ATM市场发展迅速，各家银行为了给2008年奥运会提供更好的金融服务，持续提升网点竞争力，纷纷增加了ATM的采购数量。到2007年底，我国ATM保有量迅速上升到约13.8万台，其中银联联网ATM约12.3万台。

目前，我国ATM市场规模全球排名第四，仅次于美国、日本、巴西。如果我国ATM继续保持这样的增长速度，预计到2011年，我国ATM市场规模将会突破20万台。

【销售市场 色彩缤纷】

2007年ATM市场可谓色彩缤纷。主要表现在：存取款一体机成ATM发展主流；国有商业银行在市场份额方面依然称雄；作为销售主体，中外供应商“泾渭分明”；市场占有率发生较大的变化。

【存取款一体机成发展主流】

目前，中国市场上的ATM设备主要可以分为自动取款机、存取款一体机，以及其他现金自助设备。

2007年以前，在中国ATM市场上，自动取款机占据绝大多数，存取款一体机只占很小的比例。随着社会经济的发展，现金的使用量有增无减，人们不满足于仅仅只能从ATM上取钱，很多时候还希望能方便的进行现金存款。特别是近年来信用卡使用量的快速增长，很多信用卡持卡人都希望能够方便的通过ATM进行还款，这就需要银行布放更多的现金存取款一体机。

2007，在约33800台的总购买量中，自动取款机所占的市场份额为63.10%，与2006年相比下降24.9%，现金存取款一体机所占市场份额则由2006年的10%上升到35.90%。

【六家银行占有八成市场】

在中国ATM销售市场上，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等六家大主要银行由于网点多、客户群大、资金雄厚，拥有大部分的ATM市场份额，约占中国ATM市场总量的85%左右。

根据中国银联的资料显示，中国工商银行在中国ATM市场上拥有的ATM数量最多，占24%左右；然后依次是中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行、交通银行等。在2007，采购ATM数量最多的是中国农业银行，有8000多台；其次是中国建设银行约7000台，然后是中国工商银行约5000台、中国银行约4000余台等。

【外商产品依然称雄】

从ATM供应商的分布情况来看，当前中国ATM市场可分为进口品牌与国产品牌两大阵营。国外ATM供应商主要有：NCR（美国）、Diebold（美国）、Wincor Nixdorf（德国）、Hitachi（日本）、Fujitsu（日本）、Hyosung（韩国）等，其中NCR、Diebold、Wincor Nixdorf在中国市场上占有较大的份额。同时，在全球ATM市场上，前三位也分别被这三家所占据。

国内ATM供应商主要有：广电运通、东方通信、广州御银、深圳兴达通、神州数码、深圳辰通等。其中，广电运通拥有中国ATM厂商中最多的市场份额；广州御银则以ATM营运业务为主，在营运市场上占有较大的份额；广电运通和广州御银都于2007年在深交所上市。东方通信则以贴牌生产Wincor Nixdorf的ATM为主，自有品牌所占份额较小；其他几家国内ATM厂商所占的市场份额则普遍很小。

【销售占有率发生变化】

2007年ATM主要厂商的市场占有率发生了新的变化。根据2007年中国各大商业银行的ATM安装量数据，统计出2007年中国ATM市场销售占有率情况（见图表）。

2007国内市场的竞争更加激烈，NCR的市场销售占有率明显下降，Diebold上升至第一位，广电运通上升至第二位，Wincor-Nixdorf上升至第三位，Hitachi上升至第四位。

2007年，Diebold、广电运通、Wincor Nixdorf、Hitachi和NCR五家公司在国内市场所占份额合计超过80%。其中，Diebold市场份额最大，在中国市场约占25.74%左右；广电运通国内市场份额为21%，已上升至第二位。Diebold一举超过NCR，占据了中国市场第一的位臵；而国产ATM厂商广电运通则逐年上升，2007年已经位居第二位，显示出在中国ATM市场上国产厂商的实力进一步增强，国产化格局的趋势日益明显。

【发展趋势 前景可观】

关于今年的发展趋势，从市场环境、市场规模和市场格局分析来看，可以说总体向好，前景可观。

在市场环境方面，2008年我国银行业行业背景向好，新的利润增长点凸显，银行业景气度仍将维持高位。同时，中间业务的迅速增长成为银行业新的利润引擎，这对推动自助银行的发展有着极为重要的作用，面对日新月异的市场环境，银行要求全面提高服务水平、提升形象、节省人员费用开支，客户期望更加全面周到的自助服务，这些都成为我国ATM行业发展的有力助推器。

据德邦证券研究所分析，各上市银行2008年与2007年相比，中间业务收入占比都将有所增长。

从ATM行业本身的发展来看，2008年ATM市场将更加细化，ATM功能进一步扩大。ATM除了拥有存取款、查询、转账等传统功能以外，还可以提供其他更多的服务功能，例如：代缴费、打印发票、充值等，此外，ATM上还能够播放预先嵌入的银行或企业形象宣传片，以及各种其他介绍片。更值得注意的是，我国ATM新型增值服务正在兴起，许多像便利店、电信、石油、航空等非金融领域也会利用ATM的这些功能，在为客户带来便利的同时，提高企业的利润收入。目前国外银行已有专业化的第三方金融服务公司承包银行的ATM业务，而银行则开始更注重核心业务的发展。随着自助服务行业的发展，ATM的功能会越来越多样化，ATM也不再是仅仅靠收手续费赚钱的平台。

在市场规模方面，从国外发达ATM市场的发展历程看，ATM的发展过程大致经历三个时期：导入期、成长期和成熟期。ATM市场在经历高速发展后，ATM数量的增长将趋于缓慢，甚至出现下降。我国ATM市场已处在由成长期向成熟期的过渡阶段。

有预测显示，2006-2011全球ATM增长量排名前六位的国家依次为：中国、俄罗斯、巴西、印度、乌克兰、泰国，其中中国增长总量排名全球第一。

在市场格局方面，未来一段时间，我国ATM市场虽仍将以银行为主要投资主体，但随着ATM收费体系的建立与完善、投资ATM主体多元化、第三方专业化服务商的日益壮大，我国ATM市场上将涌现出大量非银行ATM出机机构。这些非银行出机机构可以是专门经营ATM机具的厂商，也可以是零售业中的各种商业企业，如超市、便利店、购物商场等自主投资ATM设备，它们布放ATM一方面会有一定的投资收益，另一方面为持卡人提供便利可以吸引顾客，直接促进商店销售额提升。

另外，在2007年中国的ATM市场上，ATM厂商前五名ATM厂商Diebold、广电运通、Wincor-Nixdorf、Hitachi、NCR中，只有位居第二位的广电运通是国产ATM厂商，其余四家皆为外国ATM厂商。由此可见，中国的ATM市场仍是外国品牌占据主导地位。

但是，随着国家政策大力提倡自主创新，鼓励银行优先购买国内具有自主知识产权的高新技术装备和产品，完善相关金融政策，引导各类金融机构支持自主创新与产业化，国产ATM品牌有望获得更好的发展。同时，由于国产ATM品牌具有外国品牌所不具备的本土化优势，在未来中国ATM市场的竞争中，可以预见：国产ATM厂商的增长速度将会远远高于外国厂商

随着经济全球一体化的深入和我国经济持续快速发展，金融日益广泛地影响着中国经济社会生活的各个方面，ATM也将会随之成为现代人们生活中不可缺少的一部分，中国ATM市场的前景相当可观，ATM设备国产化趋势也将日益明显。