《扬州市物业管理实施办法》

第一篇：《扬州市物业管理实施办法》

扬州市物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障社会公共利益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内的物业管理活动，应当遵守本办法。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。

第三条 新建商品房应当实行物业管理。

未实施物业管理的原有住宅区，配套设施比较齐全的，由各县（市）、区人民政府组织综合整治，逐步创造条件，积极推行物业管理；配套设施不全的，由所在社区统一管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条 扬州市房产管理局是全市行政区域内物业管理行政主管部门，负责本办法的组织实施，其主要职责是：

（一）贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施；

（二）管理全市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理新机制；

（三）负责房屋专项维修资金交缴、使用的监管工作；

（四）负责物业管理企业资质管理工作；

（五）负责物业管理创优评比工作；

（六）依法查处物业管理中的违法行为；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。各县（市、区）房产（建设）行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

第五条 规划、建设、城管、公安、物价、工商、邮政、广电、通信、供电、供水、供气、市政、绿化、环卫等有关部门和单位，按照各自职责，协同实施本办法。

街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第六条 各级政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

第二章 业主及业主大会

第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

物业承租人或者实际使用物业的人为物业使用人。物业使用人根据与业主的双方约定，可以享有业主相应的权利和承担业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本办法的规定。

业主应当将与使用人的约定书面告知业主委员会和物业管理企业。

第八条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理；物业管理区域内业主人数较少的，物业的管理形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示，有书面意见的应代为转交。业主不参加也不委托他人参加业主大会会议的，视作弃权。第九条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会履行下列职责：

（一）审议、修改、通过业主大会议事规则，业主公约；

（二）选举、更换业主委员会委员；

（三）审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘或解聘物业管理企业；

（五）审议批准业主大会、业主委员会工作经费筹集、使用方案；

（六）决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施；

（七）审议、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）决定有关业主共同利益的重大事项；

（九）改变或撤销业主小组不适当的决定。

（十）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的职责。第十条 同一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十一条 物业管理区域符合本办法第十条所列情形之一的，建设单位应当书面向所在地物业管理行政主管部门报告，提出成立首届业主大会的申请，并提供业主清册、物业建筑面积明细、物业销售并交付使用的时间等文件资料。

经建设单位或百分之二十以上业主提议，在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下，由所在地社区居委会负责召集建设单位和通过公开征集报名或经业主推荐产生的业主代表共同组成首次业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公示，公示时间应不少于十日。

筹备组负责下列工作：

（一）确定召开业主大会会议的形式、时间、地点和内容；

（二）确定业主委员会组成人数，并按业主委员会委员条件，经公开征集报名后差额推荐业主委员会委员候选人；

（三）参照物业管理行政主管部门制定的示范文本拟定业主大会议事规则和业主公约草案；

（四）确认业主身份，确定首次业主大会会议的投票权数；

（五）做好召开首次业主大会的各项会务准备工作；

（六）主持召开首次业主大会会议。前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十二条 首次业主大会业主投票权数按以下方式确定：

（一）住宅物业实行一户一票，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数；

（二）同一物业管理区域内同时具有住宅和非住宅物业的，住宅物业按套计算投票权数，非住宅物业按建筑面积每一百平方米计算为一票，不足一百平方米的可与其他业主合并计票；

（三）非居住物业每一平方米计算为一票，不足一平方米按四舍五入计算。第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程告知所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取意见。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采取集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其它方式推选业主代表参加业主大会会议。到会代表应当能够代表物业管理区域内持二分之一以上投票权的业主。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

单个业主在业主大会会议上所持投票权数超过总投票权数百分之三十以上的，业主大会所作出的决定，除按上款规定以外，还须其他与会业主所持投票权二分之一以上同意方可通过。

业主大会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）根据业主大会的决定，代表业主选聘或解聘物业管理企业，签订或解除物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）经业主大会批准，负责审批专项维修资金的使用，当维修资金不足时，进行续筹；

（五）督促逾期不交纳物业服务费的业主，限期交纳物业服务费；

（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）向业主大会报告业主委员会工作经费使用情况；

（九）督促业主和使用人遵守业主公约和其它有关规定；

（十）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任一名至二名。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职，不得借助业主委员会的影响牟取私利。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内将下列文件，向所在地物业管理行政主管部门备案：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会审议通过的业主大会议事规则以及业主公约；

（三）业主委员会组成人员名单和基本情况。

所在地物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案复函和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本办法重新备案。

第十八条 业主公约是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

第十九条 业主委员会委员任期为三年，可连选连任。

业主委员会应在任期届满的两个月前，书面报告所在地物业管理行政主管部门和街道办事处（乡、镇人民政府），并在其指导下组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选代表出席业主大会，表达本小组业主的意愿；

（三）审议决定本小组房屋共用部位维修资金使用方案。

业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内社会治安等相关工作。

第二十二条 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第二十三条 业主大会，业主委员会的工作经费由全体业主承担，经业主大会决定可在本物业管理区域维修资金增值、配套设施经营收入中列支。业主大会的决定应包括经费的筹集、用途、限额和使用管理办法。组织成立首届业主大会的相关费用由开发建设单位承担。

第三章 物业管理企业

第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中，按照法律规定和合同约定享有权利，并承担相应义务。

第二十五条 新设立的物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内向市物业管理行政主管部门申请资质。物业管理企业必须按有关规定取得《物业管理企业资质证书》后方可从事物业管理工作。外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理登记备案手续。

第二十六条 物业管理企业资质实行年检制度。物业管理企业应当在资质证书规定的年检时间三十日前向市物业管理行政主管部门申请资质年检。

第二十七条 从事物业管理的工作人员，应当按照国家有关规定，取得职业（执业）资格（上岗）证书。

第二十八条 物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，物业管理企业符合新办劳动服务企业条件的，按规定享受相关税收优惠政策。

第四章 物业服务与收费

第二十九条 新建商品房销（预）售前，建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅总建筑面积在三万平方米、非住宅总建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地物业管理行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。被选聘的物业管理企业承担物业销（预）售后至业主委员会正式签订物业服务合同前的前期物业管理服务。

业主大会成立后，业主委员会应根据业主大会的决定及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同。

业主大会尚未成立，而前期物业服务合同到期或被解除的，由建设单位按照原前期物业服务合同约定的服务事项、服务标准、收费标准另行组织招标，落实新的物业管理企业。原物业管理企业与业主签订的前期物业管理服务协议由新中标企业继续执行，新的物业管理企业不再与业主签订前期物业管理服务协议。第三十条 建设单位应当在销（预）售物业之前，参照建设部业主公约示范文本，制定本物业管理区域业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法利益，并报所在地物业管理行政主管部门备案。第三十一条 新建物业销（预）售时，建设单位选聘的物业管理企业应当根据前期物业服务合同与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第三十二条 物业服务合同和前期物业管理服务协议的主要内容包括：

（一）当事人和物业的基本情况；

（二）双方的权利和义务；

（三）物业管理服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务收费项目、标准和收取办法；

（五）物业管理用房及配套用房、配套设施、设备的使用管理和收入分配办法；

（六）专项维修资金的使用办法；

（七）合同的有效期限，合同终止和解除的约定；

（八）违约责任及解决纠纷的途径；

（九）双方当事人约定的其他事项。

第三十三条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业管理区域内车辆的停放管理；

（六）物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住户资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等；

（七）物业使用中对禁止行为的管理措施；

（八）维修资金的帐务管理；

（九）应业主要求进行的特约服务。

物业管理服务质量根据《江苏省住宅物业管理服务标准》制定，超出服务标准范围的服务质量，双方另行约定。第三十四条 物业管理区域内，由物业管理企业负责生活垃圾的清扫工作，并归集至垃圾桶（箱、房），所在地环卫部门负责及时清运。清扫、清运工作不得影响业主的正常生活。

第三十五条 环卫部门除根据政府相关规定收取城市垃圾处理费外，不得再向建设单位、物业管理企业和业主收取任何费用。

第三十六条 物业服务收费根据物业的性质，提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价。价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，制定并定期公布相应的基准价及其浮动幅度，并逐步向分项收费基准价过渡。提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制确定公共服务收费标准；通过公开招投标确定的公共服务费收费标准，招投标结束后应向价格主管部门备案。未通过公开招投标确定的公共服务收费标准，事前应报价格主管部门审核。

高档住宅、非居住用房的公共服务收费、满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费，实行市场调节价。

第三十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置以书面形式公布物业管理服务与收费的项目和标准等内容。

第三十八条 前期物业服务合同生效之日至销售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。销售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。根据房屋销售合同约定，已具备交付条件的房屋，因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由物业买受人承担。

第三十九条 物业管理区域内，由物业管理企业为业主提供停车管理服务，相关收费标准按照物价部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在公用部位的停放、管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

执行公务的党、政、军、警、抢险、救护等特种车辆及业主搬家的车辆，在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响小区道路畅通或影响小区公共安全的，物业管理企业有权移动车辆或按协议进行处理，由此产生的费用由停车人承担。

第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。上述单位可与物业管理企业签订有偿服务合同，委托物业管理企业向业主或者使用人代收有关费用。物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。物业管理企业未接受委托的，有关费用由上述单位自行收取。

第四十一条 为保证前期物业管理服务的正常运行，开发建设单位应承担物业管理企业的开办费用、前期介入费用、接管验收费用、由于项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。具体补贴标准及支付方式由开发建设单位与物业管理企业，根据项目规模、配套等因素协商确定，任何部门和单位不得截留和挪用。

第五章 物业的使用与维护

第四十二条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（简称维修资金）。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第四十三条 开发建设单位不得将物业共用部位的所有权或使用权单独转让。第四十四条 开发建设单位应当按总建筑面积千分之四和千分之一的比例将物业管理用房、社区办公和活动用房纳入建设项目配套计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付。

第四十五条 因分期开发等原因不能同步交付物业管理用房的，建设单位应当支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。

第四十六条 建设单位在申请房屋销（预）售许可时应提交物业管理用房、社区办公和活动用房的建设方案；在申请房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、社区办公和活动用房的幢号、室号、面积、建设手续等相关资料。第四十七条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位对接管验收中发现的问题应及时整改。

第四十八条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变：

（一）物业管理用房、社区办公和活动用房；

（二）门卫室、警务室、监控室、底层架空层、共用走廊；

（三）按规划设置标准配套建设使用的地下室；

（四）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位；

（五）公共绿化、道路、场地；

（六）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施；

（七）其它依法归全体业主的设施设备。

第四十九条 物业管理区域内的幼儿园、会所、规划配套以外的机动车车库（位）的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，属全体业主共有。产权属开发建设单位的，应当缴交维修资金。

第五十条 物业管理区域内的停车位（库），应当优先提供本物业管理区域内的业主、使用人使用。机动车的车库（位）应向本物业管理区域内的业主出售、出租，且以出售一套商品房随售一个机动车库（位）为限。商品房销售完毕后仍留有机动车库（位）的，不受此限。产权人转让房屋的，机动车车库（位）应当随之一并转让。

第五十一条 物业管理单位将物业共用部位配套设施经营、出租的，与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

第五十二条 利用物业共用部位获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，扣除适当的管理费用后，将收益百分之三十用于补贴物业管理企业，百分之七十补充进入专项维修资金。也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要，但合同另有约定的除外。

第五十三条 车辆停放或行驶时造成小区公共设施损坏的，物业管理企业应责令责任人赔偿损失，业主委员会有权要求责任人赔偿损失。

第五十四条 工程、营运车辆未经许可，不得进入物业管理区域；业主大会会议或业主公约有约定的，从其约定。

第五十五条 业主和使用人在使用房屋和公建配套设施设备时禁止下列损害公共利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构，破墙开窗、开门，擅自改变房屋用途；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备；擅自移动共用设施设备；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；

（四）在物业共用部位乱搭乱建、堆放杂物；

（五）侵占绿地、毁坏绿化；

（六）随意倾倒或者丢弃杂物、垃圾；

（七）堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（八）未经批准摆摊设点；

（九）无序停放车辆；

（十）在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱涂写、乱刻画、乱张贴，擅自改变房屋外观外貌；

（十一）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十二）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（十三）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德行为；

（十四）违反规定饲养家禽、家畜或者种植蔬菜；

（十五）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第五十六条 业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人和装饰装修企业。

使用人对房屋进行装饰装修应当取得业主的书面同意。

第五十七条 业主、使用人和装饰装修企业应当与物业管理企业签订房屋装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第五十八条 业主、使用人不得拒绝物业管理企业根据装饰装修管理协议的约定对装饰装修活动的监督检查。

第五十九条 已交缴维修资金的物业，业主转让时，其维修资金随房屋所有权同时结算过户。未交缴维修资金的物业，业主转让时应告知买受人按政府规定的标准补交维修资金。

第六十条 物业管理企业应当根据物业服务合同对物业共用部位、共用设施设备定期维修养护，并做好相关记录。当出现按规定必须养护的情形而未及时养护的，由业主委员会或所在地物业管理行政主管部门督促限期改正。房屋专有部分维修责任由业主承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情况时，物业管理企业应当及时组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关责任人承担。

第六章 法律责任

第六十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第六十二条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。第六十三条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建，逾期不补建的，应当交纳补建价款，并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第六十五条 物业管理企业违反本办法的规定，按照下列规定处罚：

（一）未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以五万元以上二十万元以下罚款。

（二）违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款；

（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款；

（四）接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由物业管理行政主管部门责令改正；拒不改正的，物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书；造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

第六十六条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏、停水停电、物品毁坏等，业主、使用人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，业主、使用人可以向装饰装修企业追偿，物业管理企业应做好相关协调工作。第六十七条 物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、本办法或业主(临时)公约的行为，应当予以劝阻，制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门；相关业主、物业管理企业、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第六十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十九条 违反本办法规定，依法应当由工商、物价、规划、公安等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第七十条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附 则

第七十二条 本办法自2006年3月1日起施行。原《扬州市城市住宅区物业管理办法》（扬州市人民政府第22号令）同时废止。

第二篇：台州市物业管理实施办法

台州市物业管理实施办法

浙江省台州市人民政府

台州市人民政府令第99号

《台州市物业管理实施办法》已经台州市人民政府第 23 次常务会议审议通过，现予公布，自2010年8月1日起施行。

市长 吴蔚荣

二○一○年六月二十八日

台州市物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 市建设行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，各县(市、区)建设行政主管部门(以下称县物业主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上发改(物价)、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法(城管)、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

第五条 建立物业管理联席会议制度。由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，物业主管部门、居民(村民)委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方参加，协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

(一)业主委员会不依法履行职责的问题;1

(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

(四)提前终止物业服务合同的问题;

(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条 各级人民政府应当将物业服务行业作为新兴服务业予以重点扶持和培育，积极推进物业管理产业化、专业化、社会化、市场化进程，鼓励创新物业管理机制，依靠科技进步提高物业服务水平。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 物业管理区域由物业所在地县物业主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民(村民)委员会的意见。物业管理区域划分具体办法由市物业主管部门会同有关部门另行制定。

第八条 业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

第九条 一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会，代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处(乡镇人民政府)应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当予以协助：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的，先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的，可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后，应当重新补选或者改选业主委员会。

第十一条 具备本办法第十条规定的首次业主大会召开条件的，建设单位或者10名以上业主可以联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面申请，并告知物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会。

街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到书面申请后 10 日内通知建设单位报送下列文件资料：

(一)物业管理区域证明;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用公用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)其他有关文件资料。

建设单位应当自收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后 10日内报送有关文件资料。

街道办事处(乡镇人民政府)应当会同物业所在地物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查。对符合首次业主大会召开条件的，应当自收到有关文件资料后40日内成立指导小组，指导成立业主大会筹备组;对不符合条件的，应当书面告知并说明理由。

一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。业主大会筹备组人数一般为5人至11人的单数。筹备组成员包括建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会各选派的1名代表以及业主推举的代表，其中业主推举的代表人数不低于筹备组人数的一半，筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

第十二条 业主大会筹备组履行建设部《业主大会和业主委员会指导规则》赋予的有关职责。

业主大会筹备组应当自成立之日起 90 日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组应当自首次业主大会会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告，并告知街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业竣工交付备案前一次性向物业所在地物业主管部门预缴筹备经费，由物业主管部门代收代管。筹备经费的使用应当坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准由市物业主管部门制定。建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，并提供相应的人力、场地支持。

业主委员会成立后 30 日内，业主大会筹备组、建设单位、物业服务企业应当将业主名册、物业建筑基本情况等物业资料移交给业主委员会。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者采用集体讨论和书面征求意见相结合的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

第十五条 下列事项由业主大会决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用物业专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会决定本办法第十五条第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意;决定本办法第十五条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管 理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。物业管理区域内20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

第十八条 业主委员会委员由业主大会会议选举产生，由5人至11人单数组成，并应当符合下列条件：

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守有关法律、法规和规章、制度;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(五)具有一定的组织协调能力;

(六)具备必要的工作时间。

本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的，不得担任业主委员会委员。

第十九条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3年至5年，可以连选连任。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。

第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，持下列文件向物业所在地物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续：

(一)业主大会成立情况(含业主大会会议记录和会议决定);

(二)业主委员会选举情况;三)业主大会议事规则;

(四)管理规约;

(五)业主大会决定的其他重大事项。

物业所在地物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，具体履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合 5 同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条 业主委员会凭物业所在地物业主管部门的备案证明，申请刻制印章。

业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当经业主委员会会议表决通过或者业主委员会全体委员1/2以上签字。

第二十三条 业主委员会会议应当定期召开，由主任或者主任委托的副主任负责召集。经 1/3 以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会召开会议应当有 1/2 以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

业主委员会需要讨论、决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议意见。业主委员会会议作出的决定，应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第二十四条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十五条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以自己的名义依法提起诉讼。未经业主大会表决通过的，不得以业主委员会的名义起诉。

第二十六条 业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事 6 与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地物业主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十七条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地物业主管部门、居民(村民)委员会应当指导业主召 开。

业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

第二十七条 业主委员会应当定期核查委员资格，业主也有权向业主委员会提出终止业主委员会委员资格的动议。

业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会应当自发现之日起30日内完成调查核实并公布核实情况。情况属实的，业主委员会应当在10日内作出暂停该业主委员会委员职权的决定，待业主大会会议通过后，该业主委员会委员资格终止：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(三)因疾病或者年龄等原因丧失履职能力的;

(四)有犯罪行为的;

(五)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(六)拒不履行业主义务的;

(七)恶意串通业主，影响业主大会、业主委员会决策或者正常运作的;

(八)本人或者配偶、近亲属在为本物业管理区域服务的物业服务企业任职(包括兼职)，或者与该企业有直接经济利益关系的;

(九)其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。有本条第二款第(一)项情形的，自物业转让、灭失之日起，该业主委员会委员资格自动终止。

第二十八条 管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

第二十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、职权和委员资格、人数、任期等事项作出约定。

第三十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第三十一条 建设单位应当在取得商品房预售许可证前(不实行预售许可制度的拆迁安置房、经济适用房等应当在择房前)选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业;其中物业管理区域建筑面积10万平方米以上的，建设单位必须通过公开招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于3家或者物业管理区域建筑面积不足5万平方米的，经物业所在地物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

物业服务业务承发包费用不得低于成本价和政府指导价下限。政府指导价由市价格行政主管部门会同市物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。

前期物业服务项目招标投标具体办法由市物业主管部门另行制定。

第三十二条 建设单位在预(销)售物业前，应当会同物业服务企业研究制定临时管理规约和住宅使用说明书，作为物业预(销)售合同的附件。临时管理规约和住宅使用说明书应当报物业所在地物业主管部门备案。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，房屋装饰装修的禁止行为，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

建设单位在预(销)售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容以及物业管理区域划分情况。

第三十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期满，物业管理区域尚未成立业主大会、选举产生业主委员会的，建设单位应当按照本办法第三十一条的规定重新选聘物业服务企业实施物业管理。

第三十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。物业竣工交付使用的具体办法由市物业主管部门另行制定。

物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的，应当向物业所在地物业主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面要求建设单位进行整改。建设单位整改合格后，方可办理物业交接手续。

第三十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、园林绿化、地(面)下停车(位)库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单;

(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

(五)业主名册;

(六)临时管理规约、物业管理用房清册以及物业管理需要的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料、剩余公共经费、物业管理用房以及属于全体业主所有的办公设备、物业服务期间形成的管理资料移交给业主委员会。

第三十七条 建设单位应当一次性向物业服务企业支付前期物业服务开办费。开办费主要用于早期介入物业服务管理费用(含人工工资)、物业管理用房装修、物业办公设备用品购置等。开办费可采用实物补贴或者货币补贴方式，具体标准和使用办法应当根据物业的具体情况，通过投标书约定或者由建设单位与物业服务企业协商确定。

开办费使用办法应当明确前期介入物业服务标准和管理费用额度、物业管理用房装修标准和费用额度、物业办公设备用品购置标准和费用额度等。开办费用于物业管理用房装修、物业办公设备用品购置形成的产权归全体业主所有，在前期物业服务期 满后移交业主委员会。

物业服务企业应当建立开办费使用账册，并在业主大会成立时向全体业主公示，接受质询。

第三十八条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰为物业管理办公用房、4‰为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的 3‰。当物业管理用房按规定比例配置建筑面积不足50平方米时，按照50平方米配置。物业管理用房建筑面积计入该物业地上总建筑面积。

规划管理部门应当将物业管理用房配置比例和要求列入规划条件。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

第三十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，建设单位不得擅自处分。

利用物业管理用房进行经营活动的，所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。属前期物业服务期间的，按照物业投标书的约定处理。

第四章 物业服务

第四十条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》的规定，取得资质证书后方可从事物业服务活动。从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书。

第四十一条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务合同终止或者解除，需要更换物业服务企业的，业主大会应当按照本办法第三十一条的规定选聘物业服务企业。

第四十二条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括下列条款：

(一)当事人的名称或者姓名和住所;

(二)物业的基本情况;

(三)物业服务事项和服务质量要求;

(四)物业服务费的标准和收取办法;

(五)物业专项维修资金的管理和使用;

(六)物业管理用房的管理和使用;

(七)合同期限;

(八)违约责任;

(九)解决争议的办法。

物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任，同时应当符合国家、省、市物业服务等级标准的规定。

对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合国家、省、市物业服务收费管理的规定。

当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

第四十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域的保洁;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)对物业使用中禁止性行为的管理措施;

(七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

(八)物业档案资料的保管;

(九)业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

第四十四条 物业服务企业提供物业服务，应当遵守下列规定: 11

(一)符合物业服务规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主、非业主使用人的建议意见，改进和完善服务;

(四)配合居民(村民)委员会做好社区管理的相关工作。

第四十五条 物业服务企业承接物业服务项目时，应当对物业共有部分、共用设施设备是否满足正常使用功能进行查验，并与业主委员会办理物业交接验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十六条规定的资料、经费、设备等。

第四十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第四十七条 业主应当遵守与建设单位签订的商品房买卖合同和《业主临时管理规约》，并自建设单位交付物业之日的次月起按物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业管理区域内尚未出售或者尚未交付给买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。

业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与非业主使用人未约定的，由业主交纳。

物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的，由买受人交纳。

第四十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;12

(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

第四十九条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立前，由物业服务企业(或者建设单位)拟定本物业服务区域物业服务等级和具体收费标准后，报价格行政主管部门核准;业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定具体的收费标准，报价格行政主管部门备案。

物业服务企业采用酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;采用包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业应当按照国家、省、市有关规定，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公布。

第五十条 物业服务企业应当依法承接和退出物业服务项目。物业服务企业承接和退出物业服务项目的具体办法由市物业主管部门另行制定。

第五十一条 街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会应当调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业服务活动中发生的矛盾和争议。

业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务工作，调解业主对物业服务的投诉。业主和物业服务企业对于物业服务有争议的，可以向街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。

第五章 物业使用与维护

第五十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

第五十三条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

物业服务企业发现业主或者非业主使用人不按照房地产权证书载明的用途使用的，应当予以劝阻;劝阻无效的，及时报告有关部门。

第五十四条 物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第五十五条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际，制订临时停车方案，报业主大会决定。

利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的，按照业主大会的决定交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。物业服务企业应当将临时停车费单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。

第五十六条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆管理，发现违反有关规定的，应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告公安等有关部门;公安等有关部门应当依法及时予以处理。

第五十七条 物业管理区域内依法属于业主共有的设施设备(指物业管理区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线)的建设施工、移交接收、维修养护、更新改造及其管理，按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门另行制定。

建设单位应当按照国家有关标准和经批准的规划设计方案，配套建设物业相关共有设施设备。

承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位，应当按照规定接收管理物业区域内的相关共有设施设备，并及时做好相关共有设施设备的维修养护、更新改造。相关专业单位接收管理物业区域内相关共有设施设备后发生的维修养护、更新改造等费用，在相关专业单位的企业成本中列支。

已交付使用的物业，其相关共有设施设备未办理移交接管手续的，由街道办事处(乡镇人民政府)、居民(村民)委员会牵头，组织相关专业单位、建设单位、业主委员会、物业服务企业办理移交接管手续。

第五十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。

第五十九条 禁止下列损害公共利益的行为：

(一)违法改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建、占用物业共用部位;

(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

(六)超标排放有毒、有害物质;

(七)排放超过规定标准的噪声;

(八)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(九)未经批准摆摊设点;

(十)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十一)擅自改变房屋外貌，擅自安装防盗窗、花架、晒衣架、空调室外机、太阳能热水器等;

(十二)破坏屋面、卫生间、厨房间防水层;

(十三)法律、法规、规章和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

第六十条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主、非业主使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法第五十九条规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约》予以劝阻、制止，并通知业主委员会;业主委员会应当督促业主及时改正，相关业主、非业主使用人应当予以配合;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门，并配合有关行政主管部门做好整改工作。

其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

物业所在地物业主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业服务方面的其他需要。

第六十二条 所有住宅物业(包括拆迁安置房、经济适用房)、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定交存物业专项维修资金。进行分割销售的独立商业用房、办公用房，也应当按照规定交存物业专项维修资金。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

新建物业首期物业专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。

新建物业首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，按照物业总建筑面积和本条第四款规定标准，一次性向物业所在地物业主管部门交存物业专项维修资金。

物业专项维修资金管理费用，在物业专项维修资金的增值收益中列支(按物业专项维修资金增值收益 15%的比例提取)，并与物业专项维修资金分账核算。

物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，收取、使用和管理按照《浙江省物业专项维修资金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。

第六十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务企业报经业主大会(业主委员会)同意或者直接按照管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，所需费用由责任人承担。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，所需费用由责任人承担。

业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求街道办事处(乡镇人民政府)或者物业所在地物业主管部门调解。

第六十四条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

建设单位应当在建设工程竣工验收规划认可前，一次性向物业所在地物业主管部门交纳物业建筑安装总造价 2%的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

保修金管理费用，在保修金的增值收益中列支(按保修金增值收益30%的比例提取)，并与保修金分账核算。

保修金存储期限为8年。物业所在地物业主管部门应当在物 业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，待存储期限届满后及时将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，交纳、使用、管理和退还按照《浙江省住宅物业保修金管理办法》执行，具体实施细则由市物业主管部门会同市财政部门另行制定。

第六十五条 业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施，包括在绿化用地上改建停车泊位的，其改造方案应当报物业所在地物业主管部门和规划管理部门批准，并严格按照相关法律、法规规定实施。

第六章 法律责任

第六十六条 违反本办法规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。

对违反本办法第五十九条规定，违法改变房屋承重结构的行为，按照国务院《建筑工程质量管理条例》第六十九条规定处罚。

第六十七条 严格查处违法违规和不道德的停车行为。对占用、堵塞消防通道、妨碍消防车通行和消防设施使用的违法停车，按照《中华人民共和国消防法》第六十条规定处罚。对小区内车辆乱停放或者不按规定停放，物业服务企业张贴不道德停车通知单后拒不改正的，按照国务院《物业管理条例》

第六十六条第一款第(二)项、第二款规定处罚。

第六十八条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约》，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起 17 诉讼。

第七章 附 则

第六十九条 本办法所称业主，是指房屋等物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

第七十条 本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

第七十一条 本办法自2010年8月1日起施行。《台州市城市住宅小区物业管理规定》(市政府令第52号)同时废止。

第三篇：扬州市前期物业管理服务合同（本站推荐）

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：_________

座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号

四至：东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________万平方米

建筑面积：_________万平方米

容积率：_________%

绿地占有率：_________%

公建配套用房面积：_________平方米

小区总户数：_________

受益人口：_________

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月_________元/m2；

2、代收代办费：_________。

3、特约服务费：_________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项。

_________；

_________；

_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

6、审定乙方提出的物业管理服务计划、账务预算及决算；

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）_________。

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。

11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）_________。

（2）_________。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

15、_________。

第二十条　乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、_________。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。

1、房屋外观：_________

2、设备运行：_________

3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4、公共环境：_________

5、绿化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：_________

2、车库：_________

3、_________

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六条　房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。

4、维修资金的其他约定

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条　甲乙双方的其他约定

第八章　附则

第三十二条　双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第四十条　合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十一条　本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方签章：_________乙方签章：_________

代表人：_________代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第四篇：扬州市前期物业管理服务协议

物业名称：

本协议当事人：

甲方：（物业管理企业）

乙方：（购房人）前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：类型座落位置建筑面积平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条　双方的权利和义务

一、甲方的权利义务

l、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度的行为；

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

7、编制物业管理服务及财务计划；

8、每 个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会或其选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续；

13、。

二、乙方的权利义务

1、参加业主（代表）大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的物业管理制度；

4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

5、装饰装修房屋时，保证遵守相关法律、法规，与甲方签定并遵守《房屋室内装饰装修管理服务协议》；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10、。

第二条　物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、等。

三、环境卫生1、2、3、4、四、绿化的日常维修与管理1、2、五、安全防范

1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）（3）

2、责任（1）（2）（3）

六、交通秩序与车辆停放

1、内容（1）（2）（3）

2、责任（1）（2）（3）

七、房屋装饰装修管理见附件：《房屋室内装饰装修管理协议》。

第三条　物业管理服务质量

一、房屋外观：1、2、3、二、设备运行：

1、2、三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：

1、2、四、环境卫生：1、2、3、4、五、绿化：1、2、3、六、交通秩序与车辆停放：

1、2、七、安全防范 l、2、八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：

1、2、第四条　物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；

一、乙方交纳费用起始时间：。

二、住宅按建筑面积每月每平方米元。

三、非住宅按建筑面积每月每平方米元。

四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每方米元。

五、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳。

六、乙方转让物业时须交清转让之前的物业管理服务费用。

七、业主委员会建立后，物业管理服务费用标准按业主委员会与物业管理公司签定的协议调整。

八、每次交纳费用时间：。

第五条　其他有偿服务费用

一、车位及其使用管理服务费用：机动车1、2、非机动车1、2、二、三、第六条　其它约定事项一、二、三、第七条　违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息并支付 违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金；

五、。

第八条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第九条　在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十条　本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十一条　乙方家庭个人财产和人身安全，由乙方自行负责。与乙方另有协议约定的除外。

第十二条　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：

一、提交 仲裁委员会仲裁；

二、依法向人民法院起诉。

第十三条　本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙双方各执一份。具有同等法律效力。

第十四条　在签订本协议前，甲方已将协议样本送扬州市房产管理局备案。

第十五条　本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

代表人：代表人：

年月日年月日

本 物 业 的 补 充 协 议

第五篇：扬州市前期物业管理服务合同

合同编号：__________

扬州市前期物业管理服务合同

甲方：____________________

乙方：____________________

签订日期：____年____月____日

扬州市前期物业管理服务合同

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：___

受托方（以下简称乙方）：___

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将___（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

物业类型：___

座落位置：___市___区___路（街道）___号

四至：东___南___西___北___

占地面积：___万平方米

建筑面积：___万平方米

容积率：___%

绿地占有率：___%

公建配套用房面积：___平方米

小区总户数：___

受益人口：___

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、___。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、___。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、___。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。

第九条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、___。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、___。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。年___次。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费：月___元/m2；

2、代收代办费：___。

3、特约服务费：___。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、___等措施。

第十七条　其它委托事项。

___；

___；

___。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限自___年___月___日___时起至___首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。

首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）

1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；

2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；

3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；

4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；

5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

6、审定乙方提出的物业管理服务计划、账务预算及决算；

7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

如存在质量问题，按以下方式处理：

（1）负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；

（3）___。

8、在合同生效之日起___日内向乙方提供___平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米___元租用，其租金收入用于___。

9、在合同生效之日起___日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第___项执行：

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米___元租用，其租金收入用于___。

10、在合同生效之日起___日内向乙方提供委托管理费___元/m2；合计___元。

11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起___日内向乙方提供；

12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；

13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

（1）___。

（2）___。

14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

15、___。

第二十条　乙方权利义务

1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；

2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；

3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；

4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；

5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源___；

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

8、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

9、每___个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；

11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

12、___。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-

填写）。

1、房屋外观：___

2、设备运行：___

3、房屋及设施、设备的维修、养护：___

4、公共环境：___

5、绿化：___

6、交通秩序：___

7、保安：___

8、急修：___

小修：___

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：___

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1、本物业的物业管理服务费，住宅___元/m2及非住宅房屋___元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；

2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；

3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1、露天车位：___

2、车库：___

3、___

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、___

2、___

3、___

第二十六条　房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1、房屋共用部位的日常、养护费用，由___承担；维修、更新费用由___承担。

2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由___承担；维修、更新费用，由___承担。

3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由___负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由___承担。

4、维修资金的其他约定

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条　甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方___元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第三十一条　甲乙双方的其他约定

第八章　附则

第三十二条　双方约定自本合同生效之日起___天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。

第三十三条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。

第三十四条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第三十六条　本合同正本连同附件共___页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十八条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十九条　本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由___仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

第四十条　合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满___天前向对方提出书面意见。

第四十一条　本合同经房地产行政主管部门备案后生效。

甲方签章：___

乙方签章：___

代表人：___

代表人：___

___年____月____日

___年____月____日

合同编号：__________

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