对我局民调排名下降的分析文档

第一篇：对我局民调排名下降的分析文档

对我局民调排名下降的分析

王小文

（2011年7月7日）

2011年上半年民意调查中，我局干警整体形象在全省排名第86位，在全市排名第7位，在全县排名倒数第一，结果出人意料，使司法行政工作自2005年以来在县委县政府、县政法委、市司法局等各级各部门眼中保持的良好形象受到了严重影响，给全体司法行政干警敲响了警钟，如不及时扭转这种被动、尴尬的局面，将会制约司法行政工作的长足发展。现谈谈自己的看法：

一、民调排名下降的原因

1、精神懈怠。2005年8月以来，局党组积极贯彻以人为本的科学发展理念，按照“依法治局、和谐兴局、发展强局”在战略目标，首次实现了基层与机关一样的待遇标准、取消了管理费的收取，加之督察机制不太健全或有时流于形式，容易使司法行政干警，特别是基层干警产生工作绩效好不好、高不高，反正每个月的补贴等待遇是不会少。这种安于现状，自我满足的心理，势必对工作的积极性大打折扣、势必对群众的热情大打折扣。《人民调解法》实施后取消调解收费，基层司法行政干警一下难以适应长期以来在补贴等待遇有保障的前提下，还可以增加自己福利的现实，但又必须面对，虽然局里对每件调解案件补200元，但要求高，就是要拿到也得花一定的工夫，所以在遇到矛盾纠纷时，大多被动应付，调解好不好反正我没收你的钱，忽悠下就行。

2、能力不足。由于体制原因，进入司法行政的门槛相对比公、检、法要低。加之司法行政干警非专业、低学历的人数比较多，自身深造学习欠主动，素质参差不齐。致使司

法行政部分干警适应新形势下的司法行政工作的能力，特别是在化解重大矛盾纠纷等维护社会稳定的能力明显不足，不容易得到群众的信任和好评。

3、脱离群众。在职能弱化的现实面前，机关、基层部分司法行政干警冤天忧人，不从主观上找原因，不从自身找原因，离开“有为才有位”的工作理念，上自由班现象比较多，使群众、基层党委政府有事时找不着人、关键时找不着人，久而久之，会使各部门有对司法行政干警整体印象不佳的认识。加之个别干警请假时间比较长容易在干警之间相互感染、高高在上冷漠的服务群众态度、人际关系处理上的瑕疵、大局观念淡薄，部分法律服务人员受利益驱动职业道德低下，要想在上级领导检查或民调时，赢得基层党委政府、群众对司法行政干警形象有好的评价，难度很大。

二、措施与建议

民调排名下降，有其必然性和偶然性，只要我们全提司法行政干警紧紧团结在局党组的周围，牢固树立“爱我司法、顾全大局、忠于职守、公平正义、崇尚荣誉”核心价值观，在思想上加以高度认识、高度重视，1、加强宣传。深入基层、深入群众宣传司法行政工作职能，通过县电视台公告律师、公证员、法律工作者人员名单，减少部门和群众概念上的混淆。

2、加强培训。建立“有训比考”的长效机制。

3、加强督察。建立不流于形式的定期和不定期的督察制度体系。各项工作与补贴、奖金等经济待遇和提拔推荐、评优推先等政治待遇挂钩，取消单位受表彰得到的奖金分配等“大锅饭”做法，切实做到奖勤罚懒。

第二篇：网站关键字排名下降原因简扼分析

站长们这样做，没有更多比来是最关心的关键词，随时关注站长同志的下降比网站的关键字，我们可以说95％以上 的业主一天的工作事情的关键字排名网站做的工作，但是，经常会遇到反作用，例如，该网站的关键字下降而不是上升，站长朋友非常沮丧，然后在网站的关键字是 什么造成的下降，以及网站的关键字为何下跌小编总结了以下11个因素导致网站关键字排名下降，如果遇到这种情况，你可以想按照下列控制的因素，以找出问题 所在的地方更有利于修改。

1，网站的更新引起的网站关键字排名和网站的内容有很大的关系，当然，包括关键词密度，关键词的位置，所以如果网站的内容更新，造成关键字密度和位置的变化，也可能导致变化的关键字。高品质的原创内容，以促进增加网站的权重，然后有一个好的排名，如果网站内容的质量太低，用户体验不佳，也会影响关键字排名，关键字下降，这告诉我们宁可不更新不更新，低质量的网站内容。

2外链的关键字排名，下跌我们都知道，网站外链是一个动态的过程，每周甚至 每天删除的外链的一部分。如外链，那就是一些外链被删除过期，成为死链接。此外，如外链是过度重复将是搜索引擎删除。外链的数量或质量下降外链减少，将影响关键字排名，由于竞争激烈，造成我 们都知道，网站优化是一个动态的过程背后，有竞争力的关键字，如果你不知道改善，以提高您的网站排名自然下降，也就是说，关键字推下来，我们做网站优化，保持良好的关键字排名，并及时分析竞争对手，并不断提高其网站的重量，它是最好的拉当然，日本的竞争对手的距离，往往激烈的行业将是更好的，没有竞争对手 的挤压。

4，服务器的因素网站优化需要一个稳定的服务器，当然，更快，更好的用户体验，也有利于搜索引擎抓取。如果服务器是不稳定的，正好砸在搜索引擎抓取页面的时间，会导致网站减重，关键字排名下降。

5，过度优化网站优化在适度贵如更新网站内容，应该是法律，不能更新了十明天，做外链是真理，必须有法律做外链。另一个例子是锚链接，如果过多的锚文本指向一个页面可以很容易地导致过度优化，导致降权，任何事物都有两面性，后好坏。大部分的关键字急剧下降是过度优化造成的。

6，通过链接引起我们要以发展一个良好的习惯，以定期检查，如一些撤销链接的链接，你有要被取消对方的链接，并及时交换新链接。当然，发现其他问题，如网站降权的网站，但也及时撤销链接。

7竞争对手的恶意攻击，在这方面也应注意，如流，和其他恶意刷作弊技术，告诉这种作弊的搜索引擎网站的攻击，造成这个问题的处罚，我们要分析网站日志，发现和掌握的搜索引擎访问网站的法律。

8，所造成的网站网址和更换服务器都有可能造成关键字的变化。尤其是更改网站的标题或网站描述是一个非常大的影响关键字排名。当然，更换服务器，也可以通过关键字的变化引起的，搜索引擎能够确定的IP地址。

9，搜索引擎本身的问题，搜索引擎是不断调整，不可避免地有没有问题，调整搜索引擎的算法，各种搜索引擎，每天能有可能在调整算法，有时一个小的调整，有时可能更多的是调整的性质。时间也可引起短的时间内关键词排名下降，这个问题通常会在两天内恢复，因此，遇到网站排名下降，首先要冷静分析。原因，10网站被挂马，尤其是大量的黑色产业链，导致网站打开慢，很多减肥，最重要的是要养成每天备份的习惯，在这种情况下，恢复到喜欢的网站，它是快速清理。领先的网站关键字排名下降的主要分析这么多的原因，我希望能帮助你遇到这些情况。欢迎光临我的网站爱城市中央网!

第三篇：抚松局关于邮政包裹业务收入下降原因分析

抚松局关于快递包裹业务收入下降原因的分析

2008年1--6月份，抚松共收寄快包10098件，同比下降13.42%,快包收入26.17万元，同比下降8.1%，快包比重为79.1%，同比增长8.1%。

一、快递包裹市场分析：

我局的快递包裹收入主要由民用包裹、商用包裹两部分构成。民用包裹：主要是学生、市民邮寄的服装、书、食品、药品等日用品，包括馈赠新友的少量的人参、木耳、山菜等土特产品，由于我局营业员“多说一句话”开展的好，窗口收寄的包裹快包比例达到95%以上，在温泉、新屯子等小支局，快包比重达到100%。

商用包裹：主要是药厂、人参交易市场、土特产商行等交寄的成品药、人参、天麻、木耳、山菜等土特产品，这部分用户都是我们包裹业务的大客户，我们通过电子化支局系统做大客户，给予他们20%--30%的优惠。

二、快包业务收入下降原因分析

从上半年快包量、收入来看，量、收入都呈下降趋势： 主要原因：

一是受市场竞争因素影响，大用户交寄量分流。抚松地处长白山区，是全国的人参之乡，土特产资源丰富，目前，全县在工商注册的个体物流配送站就有26家，还有不少家没挂牌的个体配送站，物品寄递市场竞争激烈，加上客运车辆代捎小包（主要是抚松—长春，抚松—白山，抚松---各乡镇），与它们相比，我们时限、价格都不占优势，我局不少快包大客户，大批量的产品够量都是走整车个体物流，小部分产品走邮政快递包裹，虽经业务人员上门做工作，但效果不明显。

二是部分快包转化为特快小包，用户到窗口交寄包裹，我局的营业员都动员他们走特快，一是速度快，二是投递到户，三是可以查询。

三是奥运安保带来一定影响。

为确保奥运期间收寄邮件安全，前期我们对营业、揽收环节进行了规范，受影响比较大的主要是大自然生物工程有限公司生产的人参皂带（白色粉末）、万良人参市场及几个参茸商行交寄的人参粉（白色粉末）、保鲜参（含液体）、泉阳山野菜加厂生产的保鲜山菜（含液体）及部分个人邮寄的不适合奥运期间寄递的物品（带电池的或机电产品、光盘等）。

四是自身原因，主要是人员配置。

目前，我局的包裹业务仍然归物流公司管理，按照省、市局要求，包裹业务管理职能划归经营业务部，指派专人负责包裹业务的营销管理，但由于我局目前经营业务部人员比较紧张，没有将省、市局的要求落实到位，造成了包裹业务发展由支局各自为战的情况，营销力量没有得到进一步整合，也实实在在地影响到了包裹特别是快包业务的发展，对此，我们经营业务部没有履行好职责，应承担较大的责任。

三、下一步加强快递包裹业务发展的措施

1、明确营销管理职责，指派专人负责快包业务发展，从根本上扭转快包发展不力的局面。

将包裹营销、管理职能纳入到经营业务部，设立专（兼）职人员负责快包业务发展，定期将统计分析数据报局领导，协同专业、支局做好快包大客户的维护和营销工作，提高快包收入。

2、按照省公司、市局要求，与包裹大用户签订奥运安保责任状，前期已经办理，待集团公司、省公司批准后，对一些长期在邮政用邮、信誉好、有产品资质证明的单位邮寄的粉末状物品准予限制性寄递，尽可能的减少因奥运安保带来的影响。

3、重新对快包大客户进行走访，综合考虑当地市场因素，采取适当的措施，保持大客户的交寄量。

结合邮政走访中小企业活动，由经营业务部牵头，重点对县内、万良、松江河、泉阳、露水河这5个快包业务大局进行调研，走访重点企业，根据当地运递市场价格，拿出切实可行的资费优惠方案，报省公司批准后执行，维护好大客户，保证大客户的交寄量。

抚松局经营业务部2008、7、10、

第四篇：销量下降分析报告

销量下降分析报告

公司领导：

本与去年同期相比销量下降有以下几个原因：

一、从大的市场环境来分析：众所周知，由于国家的调控策，房地产确实不景气、不明朗。从而导致开发商开发速度、力度都渐渐减缓。而且银行的紧缩政策至使开发商贷不到款，影响了开发进度，进而也导致门窗厂拿到开发商的钱也慢，并使许多门窗厂无钱进货的状态。商品房在进程偏慢的情况下，本人积极地运作和找寻到经济适用房开发中心，进行运作关系，关系搞得还不错，只是前期10多万方建筑面积的工程图纸设计是83系列，我公司无83系列，很是遗罕，后期10多万方的很有希望采用我公司80或88系列。（只要好好动作）

二、从我们人员自身情况分析：巢湖市场一年多来陆腾拿下一个工程，工程进度、资金都有许多的问题，我们也商量调整策略。陆腾虽然比较勤奋和努力，但毕竟年纪轻，成绩进展缓慢，滁州市场已设立了经销商，并找了业务员在跑，市场也刚运作，收效也甚微。盱眙市场毕竟只是一个县，前期做的工程多层基本已做完，剩下高层的进度又很慢，故销量更加跟不上，当然，本人也有自身原因的不足，还应该投入更多的时间和精力加大开发力度，自身也需不断提高。同时希望公司也能加派人手到我办来。

三、市场竞争也确实惨烈，不光有海螺、金鹏等的竞争，还有当地品牌淮海、大胜的竞争，有关系战、价格战、资金战，确实市场上海螺的工程价格白色9500元/吨或9600元/吨，共挤11700元/吨或11800元/吨，淮海工程价直接共挤11200元/吨，竞争太激烈，而且公司一直来无明显的价格优势。

因此，每竞争一个工程都是穷思竭虑，身心疲惫。当然，本人也在想尽一切办法和努力来完成今年的任务。故望公司不是口头上的支持，而是以实际的行动来支持和配合，上下一心，占有市场，巩固市场。谢谢。

盱眙办 施建良 2012.04.17

第五篇：销售下降分析报告（本站推荐）

销售下降分析报告

（一）为了深入了解影响销售人员薪酬因素，2009年11月30到12月5日，南昌工程学院07市场营销调查中心对南昌市的部分销售人员进行了一次抽样调查，本次调查主要以访问调查和问卷调查等方法展开，共发放问卷30份，收回29份，有效率达96.6%。

通过本次调查我们了解到影响销售人员薪酬因素主要有三个方面的因素：个体因素，企业因素和社会因素。

一、个体因素的影响

所谓个体因素的影响是指由销售人员个人价值特点所决定的薪酬水平，这里主要包含两个层面的价值体现：能力和付出价值和业绩价值。

所谓业绩价值。即便同类岗位，如果销售人员的投入程度不同，技能有差异，那么对公司的价值贡献也是不同的。调查发现，大概有94%的受访人员认为绩效是影响销售人员薪酬的主要因素，公司薪酬的分配依据是对销售人员的业绩评估，对于销售人员的绩效评估包括有效工作量的部分（即未产生直接销售成果，但是有价值的行为），如销售产品数量、潜在客户开发、销售机会发掘、项目运作等，总之，普遍认为销售人员的薪酬是有销售人员的绩效价值所决定的。

其次是技能和付出，通过本次调查和研究我们了解到销售人员的技能和付出也会影响到销售人员的薪酬，99%的被调查人员都认为销售人员的技能和付出会直接影响到销售人员的业绩从而影响到销售人员的薪酬水平。

二、企业因素的影响

企业因素中主要包含企业经营状况、企业性质、企业薪酬制度。

1、企业经营状况企业经营状况是影响薪酬水平的重要因素，据调查了解，显然，大约有96%的销售员认同经营状况好的企业，支付就能力强，都能保持薪酬有一定的增幅，而经营状况差的企业，不得不考虑人力成本的因素，销售人员的薪酬水平就会受到影响。

2、企业性质企业性质也会影响到销售人员的薪酬状况，调查中我们了解到，私企、国企、外企和民营企业的薪酬政策是不同的，有将近60%的被调查人员认为公司性质直接营销到期薪酬水平。当然，在我们调查过程中，也有36.6%的受访人员认为企业的性质对影响销售人员的薪酬不是很大。

3、企业薪酬制度由调查可知，95%的受访人员认为公司的薪酬制度很大程度上大致决定了销售的人员的薪酬水平。

三、社会因素的影响

社会因素中，影响薪酬水平的因素主要有：行业特点、劳动力市场的供需关系。

1、行业特点本次调查发现，也有将近一般的销售人员认为企业所在区域和行业特点对企业薪酬水平的影响很大，对于发达地区，企业人才竞争激烈，同时企业的整体支付能力也较高，销售人员薪酬水平显然偏高，而欠发达地区不仅有企业支付能力的问题，物价水平也偏低，销售人员薪酬水平也相应偏低。

2、劳动力市场的供需关系调查得知，销售人员薪酬水平也受到劳动力市场供求关系的影响。88%的销售人员认为劳动力市场供求关系失衡人才稀缺时，劳动力价格也会偏离其本身的价值，一般供大于求的时候，薪酬水平会下降，供不应求的时候，薪酬水平会上升。

当然，在本次调查研究结果中还有一些其他因素也会影响销售人员薪酬水平，例如，竞争公司的薪酬制度、销售人员的学历等，但大多数被访问人员称这些不是影响他们薪酬说平的主要因素。

结论：销售人员的薪酬作为企业内部管理的一项重要因素，影响因素可谓多种多样，每一个因素都有可能影响到销售人员薪酬，但通过公司的改进和销售人员的不断努力，薪酬还是可以有所改变的。

销售下降分析报告

（二）一、市场运行情况

1、全国房地产市场运行情况

房地产开发投资完成情况

2012年1-6月份，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），增速比1-5月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。

1-6月份，东部地区房地产开发投资17809亿元，同比增长15.4%，增速比1-5月份回落0.6个百分点；中部地区房地产开发投资6328亿元，增长16.9%，增速回落5.4个百分点；西部地区房地产开发投资6473亿元，增长19.9%，增速回落2.6个百分点。

1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积475614万平方米，同比增长17.2%，增速比1-5月份回落2.4个百分点；其中，住宅施工面积357392万平方米，增长15.0%。房屋新开工面积92380万平方米，下降7.1%，降幅比1-5月份扩大2.8个百分点；其中，住宅新开工面积68617万平方米，下降10.7%。房屋竣工面积33259万平方米，增长20.7%，增速回落5.6个百分点；其中，住宅竣工面积26719万平方米，增长21.1%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅比1-5月份扩大1.2个百分点；土地成交价款3441亿元，下降13.3%，降幅扩大3.3个百分点。

二、商品房销售和待售情况

1-6月份，商品房销售面积39964万平方米，同比下降10.0%，降幅比1-5月份缩小2.4个百分点；其中，住宅销售面积下降11.2%，办公楼销售面积增长7.1%，商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元，下降5.2%，降幅缩小3.9个百分点；其中，住宅销售额下降6.5%，办公楼销售额下降1.1%，商业营业用房销售额增长5.4%。

1-6月份，东部地区商品房销售面积19667万平方米，同比下降10.9%，降幅比1-5月份缩小3.2个百分点；销售额14130亿元，下降7.2%，降幅缩小4.9个百分点。中部地区商品房销售面积9879万平方米，下降7.4%，降幅缩小2.8个百分点；销售额4388亿元，增长1.1%，1-5月份为下降2.9%。西部地区商品房销售面积10418万平方米，下降10.8%，降幅缩小0.3个百分点；销售额4797亿元，下降4.5%，降幅缩小0.5个百分点。

6月末，商品房待售面积31408万平方米，比5月末增加669万平方米。其中，住宅待售面积增加512万平方米，办公楼增加84万平方米，商业营业用房增加31万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-6月份，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%，增速与1-5月份持平。其中，国内贷款7592亿元，增长8.1%；利用外资202亿元，下降53.9%；自筹资金18591亿元，增长12.9%；其他资金16944亿元，下降0.7%。在其他资金中，定金及预收款10389亿元，增长1.5%；个人按揭贷款4216亿元，增长0.8%。

房地产开发景气指数

6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.71，比上月回落0.19点。

6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。

二手住宅价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有20个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，上涨的城市有12个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.6%，涨幅比5月份回落的城市有8个。

6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。首先，从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个；二手住宅销售价格下降的城市有58个，与5月份的下降城市个数相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过80%。一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%，二手住宅销售价格分别下降了2.8%、1.5%、1.0%和2.4%。这表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。

从环比数据看，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。其中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，持平的城市有24个，下降的城市有21个，环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，持平的城市有20个，下降的城市有19个，环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

近几个月来，在房地产开发商以价换量销售策略影响下，市场成交逐渐活跃。在成交量放大的同时，6月份一些城市房价出现环比上涨。分析其原因，主要有三个方面。一是利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放，特别是市场对房价走势的预期出现一些变化，担心房价反弹；三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格。由此可见，6月份一些城市房价环比上涨的原因是多方面的，并且具有一定的特殊性。

2、石家庄房地产市场运行情况

2012年上半年石家庄整体房价上涨6.41%。()自春节之后房价一呈上涨趋势，涨幅一直在2%左右徘徊，在4月达到涨幅最高，环比3月上涨2.62%。5月楼市价格涨幅下降，开始趋于更加平稳的走向，截止至6月26日，石家庄房价6月环比涨幅仅0.37%。

石家庄六大城区在售的168家楼盘中68家楼盘房价上涨，涨价楼盘个数占总数的40.48%；14家楼盘房价下跌，降价楼盘个数占总数的8.33%；其余86家楼盘房价基本持平，持平楼盘个数和调整价格楼盘个数各占一半，涨价楼盘相对较多。

从各个区域来看，桥西区23家楼盘房价上涨，涨价楼盘个数占总数的47.91%，涨价楼盘个数最多；新华区、长安区各有11盘涨价，紧随桥西区之后，位列第二；桥东、裕华区各有9盘涨价；开发区仅有5盘涨价，整体房价较为平稳。房价下跌楼盘数最多的是开发区，共5盘降价，其他区降价楼盘均仅有1-3个，六大主城区降价盘共计14个。占总数的0.83%。

据“石房在线”楼市行情数据显示，2012年6月份，石家庄商品房共备案4300套，环比5月份上涨51.7%，备案面积为296829平方米，环比5月份上涨28.1%。上半年楼市成交量可谓一路高歌，从年初的月成交1034套飙升至4300套，往日楼市的“萧条”一扫而光。

四、小结：

由以上数据我们不难看出，春节过后房地产市场成交逐渐回暖，自3月份开始前期积累的刚性需求的市场流动性开始增加，同时首套房贷利率下降等刺激同时到来，刚需的入市带动房屋销售出现明显回升，3月全国商品房销售面积与销售额环比2月分别上升了18%和9%。踏入5月传统销售旺季，在多地出台楼市微调政策支持刚需购房和开发商加大推盘量、打折等力度的共同作用下，楼市成交创出调控以来的新高，据中国指数研究院统计，检测的40个城市中，逾八成城市5月销售环比上涨；在10个重点城市中，除上海和武汉单月成交面积低于11年月均成交外，其余8个城市成交量均高于去年月均水平。

受限购令政策的影响，住宅市场在经历了2011年的萧条之后，目前整体市场依然不容乐观，但同时政府对于房地产的调控也进入到了第二个阶段，在此阶段政府不会再一刀切似的打压房地产，而是采取有保有压式的组合政策和金融调控手段，打压投资投机炒房者的同时，支持普通民众的合理购房需求，并扶持刚性需求者实现首次置业。我们认为，未来楼市政策继续实现微调修是极有可能的，因此下半年的楼市成交虽不会有大幅上升变动，但实现平稳过渡将不再是难题。预计下半年，开发商将继续积极增加推盘数量，而楼市降价幅度基本保持稳定，销售量则会维持温和放大。

销售下降分析报告

（三）一、备案情况概述

11月份武汉市商品房销售备案套数为12945套，销售备案面积为145.66万㎡，成交均价3847元/㎡，总成交金额56.0354亿元。本月日均备案套数431套，日均备案面积4.86万㎡

与上月相比，本月销售备案套数增长幅度很大，涨幅达到122%！比今年销售状况最好的5月也多出18.7%。综合多方面因素分析，主要有以下两个方面的原因：一方面是自今年国家对房地产行业实施了空前严格的宏观调控以来，市场供求双方都对房地产市场保持观望态度。经过几个月的市场反应，被短暂压抑的市场需求开始释放，由此导致了销售量的剧增；另一方面，也是受国家调控影响，导致往年惯常的“金九银十”局面风光不再，而是出现向十一月转移的趋势，这也促进了本月销售量的增长。此外，在十月末有数个楼盘集中开盘，其销售合同备案的延迟到十一月，这也在一定程度上也促进了本月商品房销售备案量的增长。

从上表可见在房地产新政实施后的几个月内，除8月份处于市场销售淡季最低谷之外，其他几个月的销售量都稳定在相对较低的水平，即使往年市场反应良好的“金九银十”的这两个月的销售量也并没有与其他月份拉开差距。

单就本月销售套数激增这一指标来看，说明市场上仍然存在旺盛的需求。但也并不能就此说明楼市今后走势，究竟是强劲反弹还是昙花一现，需要今后的市场反应来印证。

虽然商品房销售备案套数前几个月基本保持平稳，但商品房成交备案价格却一直呈现微幅上涨趋势，本月成交价格涨幅不足1%。成交价格的持续微幅上涨从另一方面也反映出本地市场的健康和旺盛的需求。

二、销售备案数据分析

1．各区域备案数据

本月销售备案套数最多的区域为江岸区。该区在十一月并没有新项目推出，销售基本都是靠以前的项目的销售的拉动，这显示出该区域众多的供应体量和市场需求。武昌区本月销售备案套数位居第二，近几个月该区域推出新盘较多，且市场反应尚可，此外还有市场反映较好的项目合同延迟到本月备案的因素在内。由于江汉区本月推出新盘相对较多，且多集中在月末，因此虽然本月销售备案套数并不多，但在下月的销售备案情况中将会有体现。

2．各建筑类型备案数据

从销售备案套数方面来说，小高层和高层建筑类型的销售情况要好于其他建筑类型。特别是高层建筑类型，连续几个月的销售数据以及月度新盘状况都表明高层建筑已经成为现在房地产市场上销售和供应的主流。随着高层建筑的不断增多，多层和小高层比重将越来越小。而随着国家全面否决别墅用地，别墅在市场上的出现也将会是越来越少。

3．不同面积段备案数据

从备案套数数据分析，本月120㎡以下的房型占总体销售量的61.7%，比上月有小量的下降，但依然占据主要地位。而随着房价的持续上涨，120㎡以上的房型总价偏高，相对而言销售存在难度，因此目前这部分房型主要存在于高端住宅和新政实施以前动工的住宅项目中，在新建的项目中也存在部分。随着国家政策的落实到位和地方细则的出台，120㎡以下所占比重将会继续增加。

4．不同户型备案数据

本月销售备案情况显示占主要销售部分的房型是一室、两室两厅、三室两厅和四室两厅，其中三室两厅和两室两厅依然占绝大部分比重，这说明目前市场上的购房需求还属于合理正常化的阶段。而四室三厅、复式住宅和别墅等属于高端客户的户型的销售量比较一般，而这也与高端产品的销售特点是一致的。

5．不同档次备案数据

根据市场信息网统计数据，按不同的价格区间本文将交易价格在2500元/㎡以下的商品房列为普通住房，将交易价格在2500—5499元/㎡的商品房列为中高档住房，交易价格在5500元/㎡以上的（包含别墅）列为高档住房。

本月高档项目销售备案状况比上月有多好转，本月有金都汉宫等高端项目正式销售，且取得不俗的销售业绩，加上以往其他高端项目的销售拉动，备案也比较及时，因此数据有所上升。

占主要部分的还是中档项目即价格在2500-5499元/㎡区间内的项目，2500元/㎡以下的项目一般都在江夏、吴家山等远城区。而实际上，随着房价的上涨，市区内3500元/㎡以下的项目也是比较少了，主要集中在东西湖、后湖等板块，可以说3500-5499元/㎡这个价格区间的销量显示了大多数购房者的真实承受能力，这个价格范围内的项目一般处于中心城区或者近城区，生活便利，离原来的居住地点也不远，相对而言总价也还在可接受的范围内。

6．区域成交价格分析

本月成交备案价格最高的区域是武昌区，由于区域内集中了众多高档项目，而且具有良好的景观资源，因此武昌区的价格近来上涨较快，超过了江汉区。而汉阳区在几个代表性楼盘的拉动和新区建设的利好消息之下，区域成交价格也是持续上涨。

三、增量备案数据分析

1．各建筑类型增量分析

本月新增量中，高层建筑面积新增95.94万㎡，而小高层建筑由于增量较少，反而抵不上销量，两者权衡因此出现存量下跌的状况，也即小高层建筑本月新增量为零，且小高层存量消化了15.84万㎡。根据多方面数据综合分析，高层建筑本月销量和增量都有如此大的量可能有集中备案和报批因素。别墅出现增量则是新政以前的项目的后续工程。

2．不同面积段新增量分析

从上图可以看出本月各个面积段的增量中，140㎡以上的占50%以上，而综合市场因素分析，本月新增项目中并没有如此大的体量，因此本月新增数据依然存在集中备案因素，导致各面积段新增量数据较高。而91-120㎡面积段销售量大于新增量，使得该面积段的存量下跌。

从本月各面积段的增量数据来看，前一段时间趋于稳定的供应结构将会有一定调整，主要体现在大面积房型的供应量将会有一定上升。由于国家规定“90㎡以下户型占总量70%”的硬性指标，因此今后的结构调整仍将是个不得不重视的问题。

3．各区域新增量分析

本月各区域的新增量呈现出参差不齐的现象，武昌区和东西湖区由于几个大盘的推出导致新增量大，而汉阳、洪山等区域也有新项目推出，但新增量依然小于销售量，这反映出目前市场上仍然存在较大需求。

四、总结

本月备案情况无论是销售套数还是销售面积都出现了“井喷”现象，备案套数更是跃居全年最高水平，以往房地产业内的“金九银十”的黄金销售期也似乎转移到十一月。而事实上，从本月新增备案项目、开盘项目、销售状况等方面来看，也确实印证了这一点。但是由于今年的特殊情况，市场对于地产新政的效果需要一段时间才能反映出来，在此期间内因此各项指标都出现了一定量的下跌。而本月备案套数、备案面积的剧增可以理解为前一段时间被压抑的市场供应和需求得到了集中释放的结果。

本月各区域市场体现出一定的不平衡性，主要体现为区域市场上的供求关系不同，从各区域新增量情况来看，有的区域持续大体量供应，而有的区域则增量不抵销量，使得本月消化了部分存量。

同时，根据本月不同面积段的新增量数据显示，140㎡以上的大面积房型在市场上比重增加，一方面带来销售压力的同时，另一方面也使得市场供应结构发生变化，对市场的良性发展产生一定影响。