蓝天小学筹建项目可行性报告

第一篇：蓝天小学筹建项目可行性报告

湖州市吴兴区织里镇蓝天实验学校筹建项目可行性报告

一、总论

（一）项目建设的必要性 1.改革开放的需要

随着我国改革开放和现代化事业的不断深入和发展,对教育事业的需求：“必须改变政府包揽办学的格局，逐步建立以政府办学为主体，社会各界办学的体制。”在湖州市吴兴区织里镇为打破政府唯一包揽办学格局，创设一款全新式的办学模式，为此提出该项目。2．社会的需要

随着经济的发展与社会竞争的日以突出，很多家庭需在事业上投入更大的精力与时间，而没有更多时间和精力对子女进行督促和辅导。为解决这部分人事业与培养子女两不误的需要，为培养更多的人才，适应二十一世纪知识经济时代的要求。特提出在湖州市吴兴区织里镇开发此项目(二）项目建设的依据

根据中共中央国务院中发（1999）9号文件《关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》，《中华人民共和国民办教育促进法》，以及省、市、区、镇关于大力发展民办教育及“各级政府要把民办教育纳入当地教育事业发展的整体规划之中。民办学校在享受办学的各项优惠政策上应与公办学校一视同仁”的要求为依据。

（三）项目概况 该项目可行性研究后可知：项目总投资1000万元，达到在校小学、初中生1200人的规模。

（四）业主概况

项目业主董事长赵健、男、1964年3月出生、汉族、中共党员、大学学历，系上海蒲公英教育集团董事长，浙江省余杭区瓶窑镇蒲公英学校法人代表。住上海市浦东新区金桥镇佳林路115弄206乙室。身份证号码***014，电话号码***.（五）业主拥有的企业有：

上海市蒲公英教育集团1998年创办，业主为该集团法人代表；上海市浦东新区蒲公英学校，广东省惠东县大岭镇蒲公英双语学校，浙江省湖州市吴兴区蓝天小学和杭州市余杭区蒲公英学校等。

（六）学校选址

校址地处湖州市吴兴区织里镇旧馆村，现为吴兴区织里镇旧馆村公用地，面积5500平方米，见校址位置红线图。

校址远离闹市，交通便利。同时已经通电，学校建成后申请自购变压器，以满足学校供电需要，这里已经接通自来水，只需适当完善即可自建学校自来水供水系统。而且校址地势稳定，地基土承载力较高，并没有不良工程地质现象。

二、生源情况分析

（一）区内生源 经30多年的改革开放，我区大部份家庭已进入小康生活，都希望子女成才立业。还有很大一部分人，虽然经济不宽余，但望子成龙心切，非常重视子女教育，其中一部份愿尽力供子女到教学条件较好学校就读。

（二）区外生源

随着湖州市经济的高速发展，来自全国各地的创业者云集湖州，而且相当一部分创业成功，都在本地购房，在本地定居。他们更渴望自己的子女接受优质教育。

三、办学方案

学校结合本地实际、学生实际，采用全国著名民办学校办学成功经验确立：

1、学校办学思想

全面贯彻党和国家的教育方针，优化基础教育，强化素质教育，注重特色教育，为培养具有创新精神和实践能力的人才打基础。

2、总体目标

一流的校舍，一流的设备，一流的师资，一流的管理，一流质量，成为一所具有省内具有先进水平的现代化学校。

3、培养目标：

培养德、智、体、美、劳全面发展，具有参与全国竞争能力，适应社会主义市场经济和文化需要的高智能创业型人才，其要求概括为：

四有：有理想、有道德、有文化、有纪律。四会：会学习、会生活、会做人、会创造。

四强：知识功底强、开拓精神强、身体素质强、心理素质强。

4、办学模式

超前教育、半寄宿制（自愿原则）、军校模式、开放教学。

5、治校方略：

安全第一、德育为先、质量至上、优质服务、管理第一。

6、办学特色

从“爱”出发，全面开展工作； 实行分层管理和准军事化管理； 实行小班制，进行差异教学；

改革课程结构，发展个性教育，培养特长； 教学手段现代化； 教学科研融为一体；

突出外语、电脑教学。

7、校园文化

校魂：爱

校训：求真 尚美 创新 校风：和为贵 勤为本 学为基 教风：学为人师 行为世范 学风：笃学 慎思 扬善 求真

四、学校机构设置 学校机构设校长1人，校长由董事长赵建聘任，实行董事会领导下的校长负责制，对学校工作实行全面管理，是学校的总设计师 和指挥员。

副校长设4人，分别为常务副校长、德育副校长、教育副校长、行政后勤副校长。

常务副校长是校长的主要助手，协助校长主持内部管理工作。

德育副校长是学校政治工作的领导人，群体工作的牵头人，安全工作的指挥人。负责政教处的领导工作。

教学副校长：是教学管理的牵头人，协助校长和常务副校长做好教育、教学、科研工作。负责中学部和小学部的领导工作。

行政后勤副校长：是学校日常行政、后勤、基建维修的领导人，是保证学校教学正常开展的牵头人。负责办公室及人事、财务室的领导工作。

教务处主任设3人，正主任1人，副主任2人。负责全校的中小学教学工作。

德育处主任设2人，正副主任各1人，负责全校学生的思想品德教育、安全教育和思想素质的提高。

总务处主任设2人，正副主任各1人，负责全校的后勤服务和后勤保障。

团委设正书记1人，副书记2人，其中1人兼任少先大队辅导员，在德育处的直接领导下开展工作。

五、建设内容及规模

1、建设规模

该项目计划规模为在校学生1200人，目标分2年来达到。第一年（2015年）在校学生700人，第二年（2016年）在校学生1200人，另外教职工人数按建校初为3 : 1配置，在此后逐步调整到6 : 1，其中教师与职工的比例为1 : 1，其次根据工作需要还配置少量零时勤杂工。

2、建设内容（1）主体工程

按1200个学生及200个教职工的规模需新建教学，建筑面积为6500ｍ２；宿舍楼利用原蓝天小学校舍，建筑面积1500平方。建设分年度安排，基本按照主体工程超前建设,逐渐完善的原则完成。项目建成后达学生人均占有教学楼5.4ｍ２,公寓5ｍ２，教师人均占有宿舍11ｍ２。（2)总图建设

需建设道路、大门、围墙、游泳池、运动场以及完善供水、供电，绿化

(3)。设备购置及安装

按教学需要需购电脑及生、理、化实验设备及文化、体育、音乐设备设施；交通设备交通车8辆。

六．总结及建议

1、总 结 湖州市吴兴区织里镇蓝天实验学校是在中央、省、市、区、镇各级政府支持鼓励社会各界办学政策下开展的项目。项目实施后不但可满足社会发展的需要，而且还减轻政府在教育上的投资，更为重要的是可为国家培养大量具有创新精神和实践能力的人才，项目实施后社会效益极明显。同时项目办学方案先进，实施后可保证育出高质量人才；投资比同规模节约50%，并且建设内容及进度合理；项目投资资金筹措（在金融部门支持下）可信；学校生源分析基本合理；企评效益较好，投资回收有保障。因此该项目是一个有利于国家、社会、业主的好项目。

2、建 议

师资质量的好坏是教育质量的关键，该项目实施九年一贯制的教育。建议业主在实施中注重各层次教师的合理达配。

教育项目属社会事业性质项目，仅有业主的努力而没社会各相关部门的支持是难以实施的。因此建议市、区、镇相关部门齐心协力协助该项目能按可研进度开展工作。

第二篇：综合养老服务机构筹建项目可行性报告

昭通市枭龙实业集团有限公司

晟源生态家居养老服务社区筹建项目书

一、项目提出的政策依据及条件

1、国务院：社会养老服务体系建设“十八大”规划（国务院关于加快发展养老服务业的若干意见）（国发[2013]35号）

2、《云南省人民政府办公厅关于印发云南省养老服务体系建设“十三五”规划的通知》（云政办发„2016‟91号）

3、昭通市三届人大五次会议上提出《关于加快我市养老福利服务》的建议，该建议中包含了关于“进一步强化政府保障功能”“建立和完善多元化资金投入机制”“加大国办养老福利机构建设力度”“完善和落实发展养老服务业优惠政策”“大力推进养老服务专业化进程”。

4、昭通市枭龙实业集团有限公司在已完成2000亩“枭龙都市生态庄园”成功的庄园+生态格局经验，项目所在地土地已流转至开发方2000亩，有庄园成熟的人力资源储备和服务经验。

三、项目实施的背景及市场分析  我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.81亿，占我国总人口的13.4%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 养老服务机构潜力巨大

云南省拥有１1００多万６０岁以上老年人，正遭遇巨大的老龄化压力，预计到２０20年左右，这一数字将超过１９００万，但同时也为这个省老龄产业的发展提供重要的机遇。目前云南正处于人口老龄化快速发展时期。据云南省老龄办提供的最新数据，到２０１6年底，云南６０岁以上老年人口达1009万人。预计今后数年内，年增长率４．８９％，高于以往任何时期。据测算，到２０１7年，云南６５岁以上空巢老年人口将在8００万左右。社会保障负担将进一步加重，但老年人口的快速增加也为专门针对老年人的服务产业提供重要机遇。

随着老龄社会发展，社会家庭结构普遍呈现４：２：１模式，高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人不断增多。据云南最新一次调查，愿意到养老机构养老的城镇老年人占５０％以上，农村老年人２０％以上；需要居家养老服务的老年人占７２％。假设城镇老年人人均每天家政服务需求１小时、服务费用每小时５元，全省城镇老年人每年仅在家政服务上的费用将在6０亿元左右。如果再加上护理、配餐、心理咨询等项目，养老服务市场的发展潜力十分巨大。据调查，云南有6．８５％的老年人愿意入住养老院，打算在５年内入住养老院的比例为5．２３％。 老年人的收入及福利水平

随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现，另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平的提高，为老年住宅产品提供了强大的消费支持。

随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年住宅市场的壮大提供了有力保障。

随着人口老龄化进程加快和城乡养老体系的完善，以及２０世纪５０年代后期出生的老年人逐渐增多，越来越多的老年人将拥有自己的经济来源，其消费观念也将发生巨大变化，老年产业将迎来巨大发展机遇。

 老年人养老的发展趋势

1、老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

2、养老机构将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊“绿色+生态”转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。云南省政府更是认识到全省人口老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…  养老现状分析

1、目前昭通市的养老机构以小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有100个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐、文化、老终设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，环境过于单

一、过于城镇化不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理、健康需求。

2、服务人员缺乏专业培训。在养老院从事服务的人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人心理、生理、健康、文化需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。

总之，目前昭通市提供的养老方式着眼的是最普通人群，提供的是最基本的服务。这种养老与老年人的尊严、舒适不匹配，与子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人无奈的选择。

四、项目规划内容

（一）基础建设方面

1、选址要求

项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务、文化、生态回归为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：  地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的绿色生态田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

 地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入应该有公路，以满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。 地块规模宜大不宜小，小则100～200亩，大则500～800亩，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

地块距离城郊不易超过10 km，老年公寓不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的地方，老人突发状况较多，远离社会，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。

2、养老院规划

我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，同样需要“新时代、新文化、新享受”力图通过对“退休社区—进修生活”的倡导，把社区构建为一个老年人的超级生态文化生活园地。结合我们的定位，在此提出社区规划方案，以期达成美好的愿景。

（一）养老院规划设计要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

 环境园林化（低容积率0.75）

幽雅+生态+时代感觉的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、文化、锻炼场所。 公建设施高比例化配套要完善化

小区配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台、绿色生态自助农园、时代互联网新闻传送中心等生活配套设施。

 设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140㎜，踏面宽度不小于300㎜，坡道坡度小于112，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。 生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

 建筑要生态+艺术化 在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑标准。

（二）养老院规划风格

 项目占地600亩，规划建筑总面积10000平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园生态风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。 园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是60～70岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。

 整个院区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。

 完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。

（二）服务方式

1、集中养老服务。以家庭为核心，以社区为依托、以专业化服务为依靠，由专业服务团队为居住在社区的老年人解决日常生活困难。

2、居家养老服务。以家庭养老为主，社区机构养老为辅，在为居家老人照料服务方面，以上门服务为主，整合各方资源的养老服务方式。

四、项目风险分析

老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知、认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

五、项目实施进度

1、项目发起人：昭通市枭龙实业集团有限公司

2、项目名称： 晟源生态家居养老小区

3、筹办申请：昭通市人民政府

4、获批后规划、土地、发改委办理相关手续

5、实施建设（同时完成1000亩土地规划，分二期建设，首期建10000平方米。）

6、申领社会福利机构设置批准证书

7、开展养老服务

六、结论

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人的寿命普遍延长。发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的必然要求。而现在社会养老服务机构的发展水平与人民群众日益增长的需求的矛盾越来越突出。目前的社会养老模式提供的是最基本的服务，与老人的尊严不匹配，与子女的孝心不匹配。针对这种现状，我们借鉴了一些省内外的养老经验，结合市内传统的居家养老观念，拟在昭通市高昭阳区永丰镇（距永丰水库直线距离1公里处）建设生态家居式养老机构，旨在为退休的中老年提供一种全新的、积极的、健康的社区养老模式。弘扬中国的孝文化，弘扬中华民族的敬老、养老的传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老社会服务体系：一方面加快养老机构建设，加大资金投入，同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担一定的社会责任和义务。

万名老人在此居住，为合作公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物18.4万斤，鸡蛋26万个，肉类7.76万斤，蔬菜31万斤，水果9.2万斤。需要服务人员2600余人。

晟源生态家居养老服务社区的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大, 增长速度快,半世纪就走完别国一百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家，因此,更需要低价位的养老机构。《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。

第三篇：集资筹建养老院可行性报告(模版)

集资筹建养老院可行性报告（模版）

目录 概述

第 一 章． 项目背景 第 二 章． 市场分析 第 三 章． 营销策略 第 四 章． 资金筹措 第 五 章． 财务分析 第 六 章 风险应对 第 七 章． 发展前景

第 八 章． 结 论 第 九 章． 附 录

概述

随着我国人口老龄化程度的加剧，养老已成为一个急需解决的问题。北京市人口老龄化程度较高，养老问题更是不容忽视。而随着社会的发展，家庭规模的缩小，城市生活、工作的压力，使得居家养老面临着种种困难。敬老院、老年福利院等老年福利服务机构作为社会养老的一部分，在缓解家庭养老的压力中起到了一定的作用。为了进一步了解目前北京市社区老年福利服务机构及其居住老年人的现状，我们选择了部分敬老院进行了初步的调查，现将主要的调查结果总结如下。一 调查的基本情况

截止到2002年底，北京市已有各种类型（包括敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施314多所，床位张。其中向社会开放、接受公费、自费入院（所）养老的已近100所，规模大小不一，收费标准也有差异。此次调查我们选取了三所敬老院，分别为北京市东城区和平里街道敬老院、东城区东直门街道敬老院、海淀区四季青乡敬老院进行入院调查。调查共分为两大部分，第一部分为社区福利服务机构状况调查，包括机构名称、所有制形式、机构人员构成状况等；第二部分为社区福利服务机构内的老年人口状况调查，包括老人的家庭状况、身体状况、经济状况、以及对福利服务机构的评价等，旨在通过此次调查，初步了解北京市目前的社区福利服务机构以及福利服务机构的老年人状况。二 北京市社区福利服务机构状况

（一）所有制形式

这些敬老院在所有制上均属于各级政府。街道敬老院的所有权属于政府派出机构的街道办事处；乡、镇敬老院的所有权则属于乡、镇政府。

（二）人员构成

这些敬老院一般都由行政管理人员、护理人员、医生和一般工人如厨师、清洁工人等组成。行政管理人员属于国家行政人员，其他工作人员则为敬老院聘用人员。

（三）资金来源(略)

（四）服务项目(略)

（五）收费标准

各个敬老院的收费标准并不统一，有的敬老院依据老人身体状况收费，分为自理老人、半自理老人和不自理老人三种类型；有的敬老院则按房间收费，分为单间或多人世。最高的为每月8000元，最低的每月800元不等。

三、福利服务机构的老年人状况

此次调查在选取的三所敬老院中共调查了100名老年人，其中男性老年人41名，女性老年人59名。

（一）基本状况

图1：敬老院老人年龄结构（图略）

1、年龄结构

如图1所示：在调查到的100位老年人中，80－89岁的老人居多，为44％；其次为70-79岁的老人，占29％；60－69岁以及90－99岁的老人分别为14％和10％；没有百岁以上的老人。老年人随着年龄的增大，身体机能逐渐削弱，健康状况也逐渐衰退，往往更需要别人的照料，敬老院在这些方面弥补了家庭照料资源的不足。但值得注意到是，由于目前社区养老设施的不完善，还不能满足那些完全不自理的老人或需要长期照料的老人的需求，因此，这些敬老院中的老人往往是一些生活尚能部分自理、照料需求较低的中高龄老年人。

表1 敬老院老人基本状况（略）

2、受教育程度(略)

3、婚姻状况(略)

4、家庭子女状况(略)

5、工作单位性质(略)

（二）经济状况(略)

图2 敬老院老人经济状况（图略）

（三）身体状况(略)这次调查到的老人当中，有10％的老人基本卧床，吃饭、排便、洗澡等都需要别人照顾；其余老人的身体状况较好，居家生活可一人自理。有35％的老人可以乘公共汽车、出租车外出；有18％的老人可以拜访左邻右舍；有37％的老人不能单独外出，但可以一个人自理居家生活（如图3（略））。图3 敬老院老人身体状况

但值得注意的是，这些老人大部分都患有这样或那样的慢性病，(略)。

（四）来敬老院的原因(略)（如图4）（图略）

（五）对敬老院的评价(略)表2 老人对敬老院的评价（图略）第 一章．项目背景 1：.项目建设的必要性

（1），解决老龄化社会问题的需要

官方数据显示：目前中国60岁以上老年人口为1．42亿，约占人口总数的11％，据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达10%以上（60岁）或7%（65岁以上时，标志着这个地区进入老年型。目前，我国60岁以上老人已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中一位老人；我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。北京和全国一样老龄化程度为10%以上北京城里的老龄化程度更是不容乐观。在一些新近的调查报告中我们可以看到，大概每五位北京人中就有一位老人。想当年，四世同堂被传为佳话，现如今，北京人生活节奏明显加快，多数家庭都缺少足够的人力和精力照顾老人。如何养老成为主流人群的热门话题。有需求就有供给。

(2)构建和谐社会的需要(略)

“老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐。”(3)加快社会福利事业发展的需要(略)第 二 章．市场分析 1，市场分析

据一项调查显示，如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。这还是一个低估的数字，城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元(不包括医疗费及其它)，按80%消费计算就是2750亿元，社会上还有不拿退休金的老人和农村老人约有6200万，按居民最低消费额2000元计算，消费额就达1240亿元，城乡共计消费额约4000亿元，这只占了居民消费总额的8.2%，中国老龄产业发展潜力巨大。

老年人由于生理心理的变化，有着与其他年龄段人群不同的特殊需求，需要社会为其提供适合其需要的特殊产品和特殊服务，只有这种需求得到满足，他们才会感到幸福。同其他年龄段人群一样，老年人的需求也是多种多样的，有生存需求、享受需求和发展需求等。而这最基本的三种需求在老年人身上都有体现。对于老年人来说，他们不仅希望能够吃饱穿暧，而且希望能够享受经济社会发展的成果，使生活过得更充实更故意义，使自己能够不断地完善提高，以实现自我价值。以上需求得到满足就要建一所专为老年人休闲娱乐医疗提供服务的综合企业，可以更好地满足老年人日益增长的需求，提高老年人的生活质量，增进老年人晚年生活的幸福程度。2，市场定位

家政服务工程网

目前的养老机构种类很多有居住型，医疗型，临终关怀型，欲建成一所集养老，度假，疗养保健，娱乐，休闲为一体的综合性服务机构。属中高档型的老年公寓，老人们都有个人私密空间，有独立的居室、卫生间，可以自理餐饮，自由出入。个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。第 三 章． 营销策略

（一），经营理念

我们要以现代化的管理，优质的服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园，到那里以后，可以丢掉一切家务的烦恼，子女探望老人不再是负担，所以把它建成一座东方的伊甸园。

（二）规范服务

通过周到细致的关怀，使入住老人体会到宽松，舒适，亲切的家庭韵味。注重以人为本，变管理为服务。做到爱心，热心，精心，耐心，孝心，关心，无微不至，热情周到。

（三）客户定位

家政服务工程

因资金有限，我们要分三期建设，一期目标为60岁以上，有养老金和医保的离退休人员。

（四）促销方式

采取会员制和非会员制两种(略)。

第 四 章 资金筹措

集资筹建每股元人民币起，享有一间养老标准间，终生免费入住。或按年息5%三年还本付息元。宜居首都，安享晚年。一.投资回报，1入股 2回报 3义务

1、入股

1）每股元（B类），按银行贷款利率5%，3年还本付息；

2）每股元（A类），按银行贷款利率5%，享受每年分红，但撤股须按公司法； 3）每股元（A+类），作为慈善捐入，不获利分红。

2、回报

1）3年还本付息，作为债权人，不承担风险，但享受入住的各项优惠。

2）A股，每股拥有一间产权，可免费入住。享受分红，风险共担，享受入住优惠。

3）A+股，高尚股东，享受（1-2）各待遇，同时可参与经营，出合理化建议。各股东在发起人同意的情况下，可查阅公司保密资料。

3、股东资格要求（义务）中国家政服务工程网络电子商务平台

宣传推广本院，以身作责，遵守院内规章制度。股东应时刻保有高尚品德孝义精神，不作损害本院、损害国家民族利益之行为。股东原则上不参与经营，有专业才能除外，如医护，厨师，电工，园艺师，视同志愿者义工。

第 五 章 财务分析

（一）效益分析

面对中国人口的迅速增长，老龄化的问题也成为中国目前急需解决的问题之一，而面对北京房地产市场所有领域激烈的竞争，一些精明的投资者已发现了一个新的投资机会——私营养老院产业。据业内人士分析，这一机会随着中国老龄化人口和中产阶层数量迅速增加而扩大。

现在，一些投资者认为这一产业具有高回报率，因为政府提供了减免税措施，他们说这一产业可能在今后成为外国人的新战场。

由于政府的减免税措施和该项目低廉的土地成本，预计，2年收回全部投资利润率40%以上。

据中国国家老龄委统计，从2001年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着养老院产业竞争的加大，中国养老院产业的黄金时代也开始到来。

（二）、利润回报率

（一）住宿本院房间共分五档次：单人世 18 M2 计10间、双人世 18 M2 计20间、三人世 18 M2计20间、夫妻间 18 M2计10间、豪华套间 36 M2计10间，总计：床位150张

单人世：面积约18平，内设独立卫生间、热水器、浴霸、电话、电视、小冰箱、饮水机、小桌椅、衣柜、床头柜及24小时呼叫零碎，床铺温馨舒适，是老年人安享晚年的适宜居所。（图略）

双人世：面积约18平方米，内设…（图略）

三人世：面积约18平米，内设…（图略）

夫妻间：面积约18平米，内设…（图略）

高档套间：面积约36平米，内设…（图略）

（1）高档房间套房10套，每间2人，床位费/月2100元，伙食费800元，服务费300元，加收包间费500元计3700元 总计：月元

（2）标准间20间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计月/人1350元，总计：月元

（3）普通间20间，每间3人，床位费/月400元/人、伙食费/月450元/人，服务费/月200元/人，计 月/人1050元，总计：月元

（4）夫妻间 10间，每间2人，床位费450元/人/月，伙食费450元/人月，服务费/月300元/人，水电杂100元 共计月/人1350元，总计：月元

（5）单人世10间，床位费/月1000元、伙食费/月450元，服务费/月300元，计 月/人1750元，总计：月元

总计：月/元人民币 纯利润元 第 六 章．

一 风险分析

（一）属于养老院自身硬件设施问题 养老院床位的空闲，有这么几方面的原因造成。一是地域分布不合理。以北京为例，城区中60％的老年人居住在城区当中，但是他所拥有的床位总数不足35％。更多空的床位是在农村。这是一个主要的原因。2在一个原因，就是分类不清。名称的叫法没有经过统一规范的界定。叫老年公寓。叫老人院。那么到底它所具备什么样的服务功能。老年人并不清楚

3还有一个原因 养老院的竞争正在加大。以前投资人没想到养老院能赚钱，养老院的数量很少，以后几年估计养老院会慢慢多起来，竞争将从环境竞争向服务竞争过渡。由于养老院的投资较大，短时间内不会很快回本，市场的变动会增加投资收益的不确切。

（二）下面几点属于养老院软件即人为因素问题

经验少，处理不当而产生诉讼纠纷。养老院发展仍处于起步阶段，可借鉴经验较少。大家都是摸着石头过河，所以在一些事情上也就容易产生诉讼纠纷。所涉及的案件的相关类型：房屋租赁、建工合同、供用合同、交通事故赔偿、借贷合同、购销合同；劳动争议、劳动报酬；财产权属、遗赠扶养、委托合同、财产损害赔偿、人身损害赔偿相关案件中显示出的具体原因

1、送养人不能正确理解人的生老病死的情况，自己不愿承担相应的后果，案例：(略)。家政服务工程

2、养老机构疏于管理的情况：a.案例：

3、第三人（共同居住的被送养人）侵权导致与养老机构责任混合的情况。

（三）与国有福利机构竞争(略)

二、风险应对

（一）硬件问题 1 解决选址问题(略)2 确定服务方向 颐养天年是目的(略)还有一个就是尊严。(略)还有一个问题就是亲情，(略)3 经营之道价格定位要合理

办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭生活条件不错，但老人本人的钱并不多。就是说他真正入住养老院的时候，他个人的收入只能承担费用的60％，而40％的费用是需要子女补贴的，核心竞争力就是收费合理。这里的收费标准是：一个健康老人（也就是有生活自理能力的老人）一个月的收费1350-2000元，需要护理的老人是2000-3000元，需要全护理的老人是2500-3500元；房间也是分级，单人房需要交包房费500元，一个老人每月2000元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起；加上环境好应能够解决养老院床位的空闲，养老院才是现代化的养老方式。

（二）处理相关案件的法律原则(略)

（三）从相关案件反映养老机构在经营管理中应注意的问题

1、从事养老机构的人士，应当具有爱心、同情心及强烈的责任心

2、在法律不完善的情况下，尽量制定详细、合理的协议书

3、加强职工的素质教育，提高服务质量

（四）国有福利机构竞争（略）第 七 章． 发展前景 一 市场预测

（一）社会环境

据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右；全国老龄委提供的数据显示，到2010年我国老年市场的年消费需求达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的有限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。那么，投资养老院“钱景”到底如何？这一领域的创业门槛是否高高在上？

一项统计数据显示，目前我国60岁以上的老年人口已超过1.43亿。2010年仅上海市老人就占全市22%以上北京紧随其后.人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例20%.使“银发经济”商机日益凸显。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。据统计，目前全市有大小老年公寓、敬老院、托老所等450家左右，而全市老年人口比例（60岁以上）已达人口总数的20%，就目前形势而言，养老场所供不应求，只能达到市场需求量的1%。因此，在我市发展养老事业，同时也是一阳光产业。

据国家民政部门预计，到2010年，我国 “空巢”比例70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。但相比其它创业领域，其投资周期较长，因此，投资这个行业，不要有急功近利的心态，要有长线投资与稳步回报的心理。（二）思想观念

在过去，养老院主要是由政府和慈善机构开办和经营，人们把到养老院视为不孝之举，因此收留的都是那些无经济能力的孤寡老人。

随着市场经济突飞猛进人们的观念发生了历史性的转变，为了使老人在晚年生活得到更温馨、安逸，他们尽量给老人提供舒适的环境和理想的场所。而老人们也欣然向往晚年的集体生活的乐趣。据05年的社会调查，全市大中型养老中心（即便有些服务较差的）也基本爆满。就环境而言，我们所兴修的养老中心可以称得上全市一流的。八．结 论、（一）加强人员培训，提高服务质量(略)

（二）而创业成功需注意五点

■收费适中。■证照齐全。■专业知识。■谨慎选址。■用足政策。“我们的项目总体投资规模，定位“中高端”的服务模式：(略)……特别制订每名家政护理员最多护理6人，超过每名家政护理员最多护理20人的国际标准。第 九 章． 附 录

一；土建（略）

敬老院主要建设内容一览表(略)主要设计标准及规范 参照文件(略)总平面布置（略）

第四篇：筹建跆拳道社可行性报告

筹建“跆拳道社”的可行性研究报告

创办本社团的目的:新的时代需要新的人才，与时俱进，开拓创新，我们的脚步不能停止。一方面有利于挖掘人才，完善其个人技能，丰富个人生活，另一方面，搭建一个这样的舞台，让学院的学生们尽情的展现挥洒自我，在努力的付出之后可以得到收获的喜悦.可行性分析：

1、与时俱进，标新立异，现在的我们有一个良好的校园环境让我们可以自由的发挥自己的才能，创造属于自己的一片蓝天。武术社，就是让各位学子有一个良好的环境在一个良好的氛围下，进行对自身的一种强生健体的增进。

2、现在我们有足够的时间可以让我们展现自己，我们社团就是为每个人提供一个展示自己的舞台。社团活动的开展不仅能丰富我们大学生的课余生活，也可以提高我们的自信，拓展我们的能力。我们将进行一系列活动帮助大家强健身体。

3、在社团活动的培养和锻炼之下，每个人都能有独当一面的实力，这样就可以为学院提供多方面的人才，也为学院增添了一道亮丽的风景线。在社团的帮助下每个人的努力和实力都能有应得的回报。

4、在群英荟萃的校园内，有许多的默默无闻的“高手”在等待着机遇，等待有人能提供舞台，所以建立一个这样的社团必定能吸引他们的到来，到时候校园内又是一道奇异的风景线。毕竟每个人都想得到他人的认可，每个人都渴望能够找到一个知音。梦想的实现来自力量的堆积，多一个人多一份成功的可能，每个人都会有想要成功的欲望。

5、对于跆拳道，大多数学生都能在不同状况下耳濡目染，但往往有了想法却没有条件能实行，或者就是有了实行的条件又没有办法知道自己作品的市场价值。因此，创建一个社团搭建起学院学生与社会之间的桥梁也是很有必要的。我们的目标便是让更多的人了解自己，发挥自己的实力，同时也了解目前市场的需求，创建出真正的人才。

社团活动的主要方式：

1.开展跆拳道训练，锻炼学生的身体，培养身体素质，熏陶礼仪修养。2.聘请各方面专业人才进行实地技能培训，以及对社员的身体素质进行培养。

3.与相关组织进行沟通，适当参与各位大学生比赛，锻炼学生的心理素质，培养其专业技能。

4.独特的社团文化，娱乐丰富生活。

2013年9月20日

第五篇：筹建养老院的可行性报告

筹建养老院的可行性报告

公司领导，关于筹建养老院一事经过开发部的调查和搜集资料，已把具体事宜拟成如下报告，请定夺。

一、从市场角度

是个适合老年人养老的的城市。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到养老。目前人口1350万其中老年人口占到234万，占到18.83%多。全市现拥有养老机构1080余家共计4.68万余张，刚刚达到老年人口百分之二，应该还有很大的发展空间。

二、目前市内养老机构发展考察

市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少像天津鹤童院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲，1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设齐全。

2、百床以上收费在1300元左右的养老机构，在市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统复施达到降低服务成本的目的。经我公司实地考察并开会商讨，认为开发筹建养老中心的方案可行，不仅能为市的社会福利事业做出贡献，此项目也有很大的发展空间。请定夺。

关于打热水井的问题，我部门已经咨询过工程勘察研究院，地热勘查院高级工程师教授。得知如要打井，前期需投入15-20万资金做专家论证会，会后会有详细的报告和勘查结果来证实是否有热水可以洗和供暖，但是存在一定风险，请定夺。

老年住宅公寓计划立项可行性研究报告目录

一、市房地产市场概况

二、老年住宅市场分析

1、老龄化市场机遇分析

2、市老龄化现状

3、市老年住宅市场现状

4、老年人住宅市场发展趋势

三、项目规划要求

四、项目投资预算

1、项目投资与成本费用估算

2、项目投入产出与回报

五、项目风险分析

六、风险规避建议与结论

一、市房地产市场纵观上半年市房地产市场

今年上半年，市房地产投资增长26.6%左右，同期全市GDP增26.3%，房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长28.1%，竣工面积增长29.8%，竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度；竣工积增长29.8%，销（预）售面积增长，销（预）售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示：市房地产市场供销两旺，呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。

开发投资额大幅增长

今年上半年市房地产总投资238.68亿元，同比增长26.6%，占全社会固定资产总投资的26.3%。其中：住宅投资152.45亿元，同比增长40.6%，占总投资的73.65%（经济房开发投资17.62亿元，占住宅投资的11.56%）。办公楼投资4.62亿元，同比增长11%；商铺投资21.16亿元，同比增长3.2%。

新开工面积稳步增加，住宅开发占主导地位

新开工面积较快增长，经济适用房保持快速增长态势。上半年，全市商品房新开工面积1333.87万平方米，同比增长28.1%。其中，住宅新开工面积1101.40万平方米，增长28.8%；办公楼新开工面积30.49万平方米，增长43.7%；商业营业用房新开工面积117.15万平方米，增长17.2%。上半年，全市经济适用房施工面积522.76平方米，其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米，增长98.7%。

消费市场需求旺盛，商品房销售连续三年保持两位数增长

商品房销售势头良好。上半年，商品房销售面积为910.22万平方米，同比增长40.3%。1至5月，全市商品房销售额225.92亿元，同比增长50.1%。其中，住宅销售额192.72亿元，增长52.3%；办公楼销售额4.44亿元，增长11.9%；商业营业用房销售额26.43亿元，增长37%。商品房销售价格涨势不止

由于“新特区”土地升值的预期、国务院《城乡总体规划（2007―2020年）》文件的出台等因素的影响，2007年下半年综合物业价格预计将不断上扬。上半年：住宅类物业销售均价为3353.4元/㎡，同比上涨7.25%；写字楼物业全年销售均价为5339.97元/㎡，同比上涨4.3%。

国内外房地产大鳄纷纷登陆

随着天津滨海新区之“新特区”，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显；同时，目前市人均住房建筑面积仅24.3平方米，处于全 国中游水平，同发达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大；市地价底、房价低，利润上升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好市场前景，纷纷通过各种渠道，涌入市场寻找商机。据不完全统计，截至去年，已有153家外资房地产企业掏出149.27亿元资金“砸”入楼市，资金总量占到了全市外商投资企业的“总盘子”的26.6%。也就是说，近年来进入的外资中，有超过两成的资金进入了房地产市场。这些企业均拥有先进的营销理念、雄厚的资金实力、优良的管理团队、先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的竞争，同时也有利于进一步繁荣房地产市场，带动重庆楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质，提高市房地产开发的整体水平。综上所述：2007年上半年．市房地产市场较为火爆：施工面积、竣工面积、商品房销（预）售面积、销售额均创历史新高，增幅也大大超过往年，出现了供需两旺的喜人局面。下半年的房地产市场将是上半年房地产市场的延续和发展，前两个季度房地产运行的各项经济指标和成为新特区后的市场预期必然将影响下半年房地产市场的发展和走势。由此预测：下半年市房地产市场将继

续走高，全面上扬。

二、老年人住宅市场分析

（一）老龄化市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。

“老年人住宅市场”潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。

养老观念逐步转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发

面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。总结：

纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老

年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

（二）市老龄化现状 人口老龄化加剧

中国老年人口的绝对数量最多的直辖市——相信这是重庆不得不戴上的桂冠。2000年全市65岁及以上的老人为244.54万人，每100人里8人年龄超过65岁；2004年底全市年满60周岁以上的老人已达414万。目前，这种壮观的老龄化趋势不会停滞，在未来几年还会逐年上升，到2010年，老年人口将达到500万，占全市总人口的15%，相当于每6个人里就有1位老人。目前，根据2004年全市65岁及以上人口达到了10.9%，80岁以上高龄老人达到1.6%，这说明重庆在人口老龄化的同时，老龄化也在以平均每年0.1个百分点的速度上升。据有关部门调查，目前重庆市有“空巢老人”180 万人，约占全市老年人总数的40%以上。

民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。

老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

三、项目规划

根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要

满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化

要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化

应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。

环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

户型要合理化

应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在40～60㎡左右。户型设计要个性化、合理化。

配套要完善化

小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等生活配套设施。

四、项目投资成本预算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

 规划用地总面积：100亩，66700㎡。

土地用途：住宅用地

使用功能：居住养老

建筑形态：以多层为主，小高层为辅，底层架空

建筑高度：（多层约6层）18.6m —（小高层约12层）36.6m  综合容积率：1.5  绿化面积：40%

 总户数：按50㎡/户计算约为631户， 总人口：按人均28㎡计算约为1128人商品房市场售价：其中小高层2000元/㎡，建面约21466㎡；多层1800元/㎡，建面约10120㎡；商铺3800元/㎡，建面约1200㎡。

2、建设开发成本估算

前期费用 序 号

土地费用 土地出让金 拆迁管理费 城市基础配套费 总规划设计图 施工图设计 费用科目

金 额(万元)

1200 200 200 300 30 40 园林景观设计 20 8 人防费 100 9 消防建审费 20 10 抗震费 20 11 白蚁费 2

合计 2130万元



中期费用

序 号 费用科目

建管费 2 地质勘探费 3 质量监督费 4 施工监理费 桩基费（综合取费）6 招标费 土建施工费（综合取费）8 水电、消防安装施工 室外排水工程（含水循环系统）10 室外道路工程 11 绿化景观工程 12 噪音防治费

金 额(万元)30 60 60 800 20 2600 1000

300 500 300 20 14 合计  公建、配套装修及设施设备 电梯费用 5850万元

30

后期费用 序 号 费用科目

金 额(万元)2 3 4 5 6 7 合计

开发管理费、不可预见费：

（前期费用+中期费用+后期费用）×2%=（2130万+5850万+1290）×2% =185.4万  开发总成本估算：

投资开发总成本=（前期费用）2130万+（中期费用）5850万+（后 费用）1290万+（开发管理费、不可预见费）185.4万=9455.4万

（二）项目投入产出与回报

办理商品房销（预）售许可证 广告、宣传费 银行利息 垃圾处理费 营业税

商品房维修基金（综合）办理权证 1290万元

500 100 50 500 50 501、销售价格确定

由于本案具体地理位置尚未明确，无法运用市场比较法确定项目的销售价格，只能参照其他城市及本市类似项目来确定销售价格。故现将销售价格暂定为：多层住宅1800元/平方米，小高层住宅2000元/平方米，商铺3800元/平方米，并以此价格进行销售收入计算。（待项目具体地理位置确定后再依照科学的方法合理定价）

2、销售总收入

住宅销售收入：2000元/㎡×21466㎡+1800元/㎡×10120㎡=6114.8万元

 商铺销售收入：3800元/㎡×1200㎡=4560万元

销售总收入：住宅销售收入+商铺销售收入=6114.8万+4560万 =10674.8万元

3、项目销售总利润

项目投资开发总利润=总销售收入10674.8万元－项目总成本9455.4万元=1219.4万元

4、成本利润率

项目投资开发总利润/项目总成本=1219.4万元/9455.4万元=12.9%

五、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间

重庆市有60岁以上老年人近500万，可谓市场大，潜力大，但 就老年人住宅市场而言，虽然“核心家庭”逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕

竟需要一个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知、认可更需要一个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

2、消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险

房地产业是高风险、高投入的产业。房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有一个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。老年住宅项目面对的是60岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对60岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。不论哪一种筹资购房形式都涉及一个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。

六、风险规避建议与结论

老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，同时市场需求很大，拥有可观的经济效益和良好的社会效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议：

1、认真进行项目选址。老年人公寓项目必须具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选择好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和必须的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。

2、本项目必须要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规 划，项目就具有了“量身定做”的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。

3、项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

综上所述，随着市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。