第一篇：关于我县房地产市场发展情况的汇报
关于我县房地产市场发展情况的汇报
房管局：王星火
自03年以来，我县房地产业发展迅速，为我县经济发展和城市建设作出了很大贡献，现已成为我县的一大支柱产业。但是房地产业在保持良好运行态势的同时，也出现了不少问题。为此，我局从实际出发，把规范房地产市场秩序作为当前的工作重点，提高工作水平，加强房地产管理，切实推进我县房地产业健康有序发展。现将有关情况汇报如下：
一、我县房地产业基本情况
1、概况：截止到2008年10月，我县进驻房地产开发企业25家，房地产开发项目34个，总占地面积47.37万㎡（合710.6亩），总开发面积85.52万㎡，竣工面积62.44万㎡，累计开发总投资7.08亿元，累计销售面积50.23万㎡,销售金额6.73亿元。
2、现状：我县房地产市场1-10月份运行情况如下：（1）、房地产投资下降幅度较大，住房投资比重较为合理。我县房地产开发完成投资4454万元，同比下降47.28%。其中商品住宅完成投资3706万元，同比下降47.85%。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为83.2%，住房投资比重保持较合理状态。
（2）、商品房建设增长平稳，竣工面积与上年持平
我县08年房屋施工面积9.09万㎡,较上年同期增长26.54%, 其中住宅施工7.69万㎡,同比增长24.63%,商品房新开工面积6.98万㎡(均属住宅),较上年同期增长2.49%,商品房竣工面积基本与上年持平。
（3）、商品房销售量持续下降，销售压力进一步加大 我县商品房销售面积实现4.58万㎡,同比下降44.89%,其中商品住宅销售面积实现4.44万㎡,同比下降43.65%。（4）、房价稳中有升，但涨幅不大
10月份我县住宅销售均价1470元/㎡，上涨2.04%；营业用房销售均价8170元/㎡，营业用房均价10月份与1月份基本持平，但较上年同期上涨23.23%。（5）、存量房交易量大幅减少
我县存量住房交易面积1.24万㎡，同比下降29.55%，存量非住房交易面积1.09万㎡,同比下降67.07%。
二、房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用
1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。全县房地产开发累计投资7.08亿元，实现销售收入6.73亿元，缴纳营业税4720万元。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，并直接带动建材、化工等多个行业的发展。此外房地产业还提供了就业机会，增加了就业岗位。如销售人员、管理人员、建设工人、装修装璜及水电安装工人等等，以平均每个项目150个岗位计，33个项目能提供近5000个就业岗位。解决了部分下岗职工的就业问题。
2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自2003年至2008年共出让用于房地产开发土地43.80万㎡（合657亩），获得土地出让金3.11亿元，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如珍珠贡米城、都市花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。2003年县城人均居住建筑面积25.81㎡，2007年提高到31.03㎡，2008年有望达到人均35㎡。
三、存在的主要问题及其影响因素
（一）“有价”与“无市”并存。市场售价稳中有升，丝毫不见下行态势，我县房价上涨幅度虽然不大，但已然高于市民的心理预期。随着近期CPI指数走低，利率的降低，税费的减免政策相行出台,大多市民认为房价有下行空间。另外,经过多年购房热潮，很多有购买力的市民都解决了住房问题。现在最强烈的住房要求大多存在于中等收入家庭及小部分入城求学者二大类人群，但是这些要求中很大一部分只是潜在要求，多数人纷纷选择持币观望。商品房销售持续低迷。1-10月份我县商品房销售4.58万㎡,同比下降44.89%。
（二）“过剩”与“短缺”并存。从历年数据来看，我县房地产开发从2003年启动，至2008年6年共开发85.52万㎡,年均约14.25万㎡；6年累计销售50.23万㎡,年均约8.37万㎡,开发量远大于销售量。从08年来看也是如此.今年新开工面积6.98万㎡,同比增长2.49%,销售面积4.58万㎡,同比下降44.89%,供给量也高于需求量。但按照我县城市总体规划,到2012年我县城市人口规模达到10.5万人（县城现有人口7.4万）,新增人口3.1万人,按现人均住房35㎡计,需新增住宅108万㎡以上,每年需新增住房27万㎡,大于目前年可供量14.25万㎡,就趋势而言,我县仍呈供给不足态势。
另外，物业管理覆盖面积不大，托管面积25.15万㎡，不及开发总面积的1/3。部分业主物业管理意识不强，收费困难。房地产执法方式单一，人员少，经费不足等等问题均影响我县房地产业的健康发展。
以上新情况，新问题主要源于以下因素影响：
1、政策调控影响
近两年来国家相继出台各项调控政策，如人民银行12次提高利率存款储备金率,6次加息，以及二套房贷政策《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等的出台，将持续多年高增长而 产生的市场泡沫适度挤压，大大抑制了投资性需求特别是投机性要求，房市归于理性，潜在要求者变得谨慎，纷纷持币观望，待势而“购”。
2、成本加大影响
CPI指数持续走高，建筑材料价格大幅上扬，人工工资不断增加，融资成本加大等等因素，使房地产开发成本一路走高。我县房价下行空间不大。
3、购买力下降影响
(1)、利率提高，按揭成本加大。
(2)、CPI指数高位运行，一方面加大了开发成本，另一方面加大了市民生活成本，削弱了购房实际支付能力。
4、市场周期性影响
正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。房地产市场周期波动右分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。周期大体为7至8年，我县房地产业自2003年起已历6年发展期。房价一路上升，现处于房地产周期波动第三阶段，供给增长率超过需求，形成阶段性“滞胀”局面，这是产生“过剩”现象的主要原因。
5、有效需求不足影响
从总体上说，房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。当地经济发展是增加有效需求的基础。当前我县房地产市场表现为潜 在总需求大于有效需求，这是产生“短缺”现象的主要原因。
四、今后工作打算
1、十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，我们房地产管理部门要深刻领会其精神要义，加大乡镇房地产管理工作力度，完善工作职能，做好准备工作，认真贯彻落实十七届三中全会精神，以适应新形势下的城乡房地产管理工作。
2、进一步加强房地产开发监管力度，督促开发商严格按照已批准实施的规划设计方案施工，杜绝超期建设，投入不到位等现象，同时抓好质量和安全两个重点环节。
3、大力培育和发展存量房市场和租赁市场
解决群众的住房问题要坚持租售并举，目前住房闲置量上升，发展房屋租赁，可以推动拥有两套以上住房的家庭将房屋引向消费市场，提高住房的使用效率，减少闲置。这是增加住房有效供给的重要手段。为培育和发展租赁市场，一方面要考虑加强对住房保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面要考虑减少个人出租住房的税收负担，活跃房屋租赁市场。为促进二手房交易，在增加住房保有环节税收的同时，要减少住房流转环节的税收，并因地制宜调整住房转让环节的营业税政策。
4、进一步扩大推行物业管理，对新建住宅小区全面实行物业管理，加强对物业收费的监督，尽快建立“质价相符”的服务收费机制。认真贯彻《物业管理收费管理办法》，结合我县实际，会同有关部门制定《物业管理收费实施细则》，建立“分等定级、质价相符”的物业管理收费机制，加强对物业收费的监督检查力度，维护业主的合法权益不受侵害。加大宣传力度，提高业主物业管理意识。
5、加强执法队伍建设，改进执法方式，提高执法水平。尽量将处罚程序简单细化，提高工作效率。加强政策法规解释工作，减少群众对执法工作的抵触情绪。本着服务于群众的态度，不以处罚为目的，而以优化房地产业发展环境为目标，积极维护房地产市场正常秩序。
6、建立健全系统动态管理机制，对房地产开发，商品房销售等环节进行全程跟踪管理。创立对话平台机制，健全座谈、听证制度。将房屋质量、物业管理、拖欠工程和民工工资等方面的纠纷纳入常态管理，发现问题立即进行协调处理，积极化解各种矛盾。
五、对策与建议
1、最近国务院出台了旨在扩大内需促进增长的十条政策（国十条），同时部署了落实政策的七项措施（国七项），对房地产业发展具有重要指导意义，建议我县及时出台相关配套措施，推动我县房地产业尽快“回春复暖”。
2、减少土地交易环节，盘活闲置土地，降低土地取得成本。结合市场需求，有计划地进行土地供应。
3、不失时机地拓宽房地产融资渠道 当前房地产企业自筹资金在开发资金来源中所占比重很少，房地产投资增加主要依靠银行贷款。在房地产信贷管理进一步严格而流动性过过剩的情况下，建议不失时机推进房地产金融产品创新，拓宽房地融资渠道。
4、进一步落实和完善有区别的税收、信贷政策落实保障性需求，支持自住性需求，限制投资性需求，遏制投机性需求，支持中低收入家庭购买中小套型住房。适度降低开发环节相关规费，解决当前规费较重的问题，以降低相关规费鼓励投资者入市，提升投资信心。
5、适度发放自住购房补贴，以政策优惠吸引广大自住客户入市，推动成交量放大。
第二篇：浅析新形势下房地产市场发展
内容摘要：20xx年末，中央经济工作会议明确将“去库存”作为xx年的五大经济任务之一，并出台了一系列的去库存调控政策；
xx年党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”；
2018年7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。国家政策不断推出，xx市区房地产市场受此影响剧烈。本文通过分析房地产周期，总结相关问题，为建立长效机制建言献策。
xx市房地产市场经过近二十年的发展，在推动经济增长，改善居民住房条件以及提升城市品质等方面起到了积极作用。但目前受房地产市场发展过程中的诸多因素制约，xx市区房地产部分问题较为突出，价格波动幅度大、库存区域不平衡、个人住房贷款大幅上升、二手房交易不规范等，将对房地产市场健康平稳发展、金融风险防范，乃至地方经济发展和社会稳定带来不利影响，本文通过研究新形势下xx市区房地产发展情况及现阶段问题，以期为促进房地产市场健康平稳发展提供有利条件。
一、xx市区房地产市场发展趋势及特点
（一）xx市区房地产发展趋势
自1998年房改后，xx市区房地产市场总体呈现“阶梯式”的发展态势。第一轮是2004年左右，上世纪末福利分房制度终结，商品房制度建立，经过几年的制度认可和刚需积累，大量需求进入商品房市场，楼市均价从千元左右进入2000元时代，2005年下半年楼市逐渐缓和，并进入稳定调整期；
第二轮是2009年左右，经过4-5年积累，部分消费者需求升级，加上城镇新增人口增加，购房者大量入市，推动xx市区房地产市场量价齐升，2009年首次销量超百万方，2010年市区均价较2008年翻番，迈上6000元；
第三轮是从xx年4月西区地王拍出开始，随着人们生活水平的提高，对住宅品质提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大户型住房受热捧，销售面积大幅攀升，均价普遍在10000元以上，西区板块甚至达到18000元以上。
（二）xx房地产市场特点
1、土地市场影响明显。“去库存”新政以来，xx市区房地产市场受土地市场影响明显。xx年以来，xx市区房价经过三轮明显涨价，分别是土拍创新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三块商住用地，其中两块终止交易后，市场风向急剧转向，价格上涨势头戛然而止，销量大幅下降。
2、存量房逐渐成为市场主角。近几年，xx市区房地产市场发展迅速，新房去化速度不断加快，导致新建住宅库存明显不足，二手房逐渐成为房地产市场主角。近几年，xx市区二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超过新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面积146万平方米，较同期新建住宅的9549套和110万平方米，分别多出53.44%和32.73%；
2018年1-10月二手房共成交11184套，面积101万平方米，较同期新建住宅的6714套和81万平方米，分别多出66.58%和24.69%。
3、板块分化明显。xx市区房地产市场呈现明显的板块分化现象，各个板块在楼盘特色、购房群体、价格及走势等方面各有特点。一是楼盘各有特色，西区主要为品质改善、老城区主打老城情节、衢江区以农村入城为主、巨化则以拆迁安置为主。二是购房群体分化，西区以改善型中青年为主，主城区以有老城情怀的中老年人为主；
衢江区主要是拆迁户、开发区企业人员；
巨化主要是拆迁户、异地搬迁和巨化工人改善型人群。三是价格不同，其中西区＞主城区＞衢江区＞巨化。
4、需求变化迅速。xx年以来，随着人们生活水平的提高，老百姓对于居住环境提出更高的要求，加上国家全面放开二孩政策的刺激，改善型需求爆发性增长。而大型开发商和新型住宅设计理念进入xx，使xx改善型需求得到了释放，成为xx-xx年行情火爆的主要原因。但随着改善型需求大量释放和均价处于高位后，2018年刚需重回主流。
二、新形势下xx市区房地产发展存在的问题
1、二手房交易不规范。二手房市场是实现“以小换大、以次换好、以旧换新”，实现住房消费升级换代的重要组成部分，而xx市区二手房市场存在不少问题：①交易过程的信息不对称。一是卖家比买家掌握更多隐蔽信息。具体而言就是买卖双方对于二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性。二是中介机构信息遮蔽。xx中介机构在二手房市场迅猛发展，但与相对成熟的房开企业相比，存在行业经营行为不规范、经营规模小、能力差、信誉度偏低等问题。甚至有部分中介机构利用市场信息的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种行为严重危害二手房市场的健康发展。②税收征收机制导致“阴阳合同”盛行。在二手房交易过程中，如果不满足相关条件，不仅要缴纳与新建住宅交易相同的契税、印花税，还要额外缴纳增值税、个人所得税。近年来随着房地产市场日益繁荣，二手房交易也变的多了起来，交易过程中不少买家和卖家为了少缴纳税款私下签订了“阴阳合同”，这很大程度上减少了购房成本，但是存在着违法风险和交易风险，不利于二手房市场健康发展。
2、库存不平衡。一是区域库存不平衡，一方面西区板块新房库存偏低，面临着及时补库存的窘境。另一方面火车站板块、衢江板块、巨化板块高地价带来的高房价楼盘大量入市，销售速度大幅减缓，库存增加。二是户型不平衡，现有库存平均面积为155㎡/户，大户型库存较高，中小型库存较少。针对这种现实，xx目前存在以下三个方面的劣势造成房地产市场后续乏力。一是xx现有产业发展仍是短板，对外地务工人员和周边农业转移人口吸引力有限；
二是受制于本身经济社会发展水平，普通家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大；
三是基础设施和公共服务水平提升有限，不能完全满足新增人口需要。
3、租赁市场亟待发展。住房租赁市场发展相对滞后是xx房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，xx主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。
4、房屋空置问题逐渐突出。xx年，xx市统计局开展对住宅用电用水情况调查，通过住宅用电和用水情况来判断xx住宅市场的空置情况。从调查结果看，用电方面，年用电少于30度的用户占安电表总户数的18.6%；
用水方面，年用水少于3吨的用户占安水表总户数的23.3%。从房地产性质来说空置率在10%-15%是合理区间，目前高于18%的空置率容易出现以下问题：一是金融风险增加，xx市区楼市高空置率表明投资比例增加，在房价下跌时，多套且空置的投资客选择断供的可能性远远大于单套刚需群体；
二是楼市资源浪费，高空置率导致资源错配，现有房源不能得到有效利用。
三、促进xx市区房地产市场健康发展的意见建议
1、加强住宅供给结构调控。一是完善保障房供应体系。根据成熟市场经济国家的经验，在住房供应较为紧缺的情况下，政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。完善的保障房体系也是增加住房供给的重要补充。二是改进住宅供应结构。xx和xx年在二孩放开，高品质生活需求上升的情况下，改善型需求大幅增长，但随着单价上升，总价偏高，到2018年中小户型代表的刚性需求重回主流。政府在土地供给中，因根据市场变化，及时调整规划，来有效满足市场多元化的需求，促进市区房地产市场健康发展。
2、完善二手房交易机制。①建立二手房网上交易平台。信息不对称、不透明是二手房交易过程中最大的问题，建议建立信息流通顺畅的交易平台，网上公示相关楼盘房屋信息，并通过法律法规来保证信息的全面性和准确性，以保证普通购房者能够通过廉价而又方便的方式搜寻到信息，减少信息不对称。②进一步完善二手房交易税费，杜绝“阴阳合同”。我国目前的房地产税收特点就是流转环节课以重税、而保有环节课税较少，这在客观上增加了房地产投机的可能性。因此要转变观念，改变现有课税模式，做到轻流转、重保有，减少因流通环节课税过重导致的合谋偷税漏税行为。③完善和细化相关法律法规。二手房销售市场相应的监督监管机制缺乏，是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为市场监管者，应加快健全相关法律法规，完善监管机制，进而提高市场的透明度，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，建立中介机构信用等级评定来引导市场选择等方式，降低由于市场信息不对称造成的交易风险，促进二手房市场的健康发展。
3、租购并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通过建立专业化的房源信息共享服务平台，建立健全信息监管平台，加强对互联网租赁的房源信息的全过程方面的监管。
4、加强市场调控，促进楼市资源有效分配。一方面加快推进不动产统一登记和住房信息联网，在此基础上推进房产税改革进程，全面开征房产税，将空置的社会存量逼向市场，或出售或出租，以此减少住房空置率造成的资源错配。另一方面要加快财税体制改革，理顺中央和地方财政体制关系，从根本上筑牢制度根基，促使地方摆脱“土地财政依赖症”。
第三篇：房地产市场行业发展情况分析
房地产市场行业发展情况分析
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控
受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程.房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注.一、存款准备金率上调对房地产市场的影响
2011 年6 月16 日，中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略.二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响
据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固房地产调控结果,中央政府坚定不移加强房地产调控,一方面继续坚决抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年货币政策微调力度加大,促进热点城市成交活跃.上半年银行两次下调存准率,三年半来首次降息.货币政策微调,信贷投放力度有所加大,使得购房者和开发企业更易获得贷款,使北京等热点城市今年以来首次出现交易量放大.商品房销售面积降幅逐渐缩小的主要原因.众所周知信贷变化左右房地产,在此轮房地产调控政策的影响下2012年上半年,房地产市场呈现如下特点,供求矛盾有所改善,但仍需继续增加供应;不合理需求受到抑制,刚需成为需求主体二季度特别是6月份热点城市住宅成交量价均有所反弹.三、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响
除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。以北京为例，5 月北京楼市29 个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6 月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6 月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29 个，提供住宅套数为9508 套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6 月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已
经签约的项目值，合计提供的9 508 套住宅总市值325 亿，而截至月底签约的仅有29 亿，一个月的库
存积压市值就超过296 亿。296 亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6 月30 日的数据，北
京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5 万平方米，现房面积1 809.5 万平方米。总库存面积为320 万平方米，相比春节调控前的3 181.2 万平方米增加了138.8 万平方米。“根据今年在售期房预
售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000 亿。预计年底有望达到万亿。”
综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该
看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下
挫的后果，所以随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程.与此同时多部委强调落实保障房建设资金.住建部,央行,财政部等多部委政策支持保障房资金.在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2―3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓.市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2―3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2―3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
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第四篇：房地产市场发展形势分析
房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。
从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增
加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。
宏观调控得到落实执行
2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。
但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。
正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。如长沙，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。
不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。
国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。
毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。
在长沙，从2000年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到2007年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见长沙高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。
同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。
保障性住房开发规模增加
目前，在长沙已经在全国成立了住房保障工作局。如果该局确实能为住房保障工作起到成效的话，相信会在全国其他城市陆续成立此类机构。
2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资（投机）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。
高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。
政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。
在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。
项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。
房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。
因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。
市场竞争更
第五篇：天津市房地产市场发展现状分析
【摘 要】改革开放以来，天津市的发展是在大阔步的前进，天津地处于华北平原东北部，东临渤海与首都北京毗邻，东、西、南分别于唐山、沧州、廊坊等地相接壤，地利优势明显。随着社会经济的逐步发展和变化，越来越多的农村劳动者为了赚钱奔向急速发展的天津市，随之出现的就是在城市生活的住所问题。天津市的房地产产业得到了迅速的发展，但是在高速运转的同时，同样的蕴藏了大量的隐患，这也成为了党和人民政府关注民生问题的重要工作之一。笔者通过查阅相关信息，对天津市的房地产发展状况进行基本情况的分析。
【关键词】房地产；天津市；发展现状
近年来，随着天津市的不断旧城改造，房产开发所带来的经济收益是十分显著的，平均每年整体投资力度占天津市全年总投资额度的48%，可见，房产开发已经成为了经济来源的重要途径，但是在这样一种飞快发展的“车速”中，不安全的隐患就会逐步的加剧和显露出来。如今我国房地产的投资热潮是一浪高过一浪，普通居民买不起房子已经最现实的体现出了供求关系的平衡被打破。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性的上涨，严重的脱离了正常的上涨轨道，房产泡沫已经毋庸置疑，其中蕴含的风险不可小看。
现今房地产市场发展现状
1.1 房地产是经济收益的龙头产业。天津市的房地产业生产总值的增长速度高于gdp的增长速度，就2011年天津市单月的土地成交量来看，中心地区成交一宗土地，成交面积1.06万平方米，成交金额3.94亿元；环城四区成交23宗土地，成交面积195.95万平方米，成交金额36.54亿元；西青区成交3宗土地，成交面积8.97万平方米，成交金额0.35亿元；北辰区成交15宗土地，成交面积141.97万平方米，成交金额5.02亿元；津南区成交5宗土地，成交面积45.01万平方米，成交金额31.1亿元；远郊区县共成交26宗土地，成交面积140.86万平方米，成交金额6亿元。从交易金额不难看出，房地产所带来的经济收益的显著成效。
1.2 商品房的置空率越来越高。由于我国的基本国情的决定，地域发展不平衡这一直接原因，导致南北差异巨大，这一点也同样的表现在了我国的房地产供求关系上，尽管当前房产的总体形态是好的，但是在一些方面出现了投资过大，建设结构不合理的情况出现。如今全国的商品房屋成交量都成下降的趋势，天津市也不例外，2011年1月的单月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；从成交面积上同比下降了32.64%；从成交均价走势上同比下降了4.68%；新建商品房成交面积同比下降了51.26%。
1.3 房地产的泡沫危机。产生房地产泡沫的主要原因是由于房地产的价格一路上升，地产投资过于太大，市场没有购买的能力所导致的最终结果。2011年7月份天津市商品住宅市场供求比为1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市场新增供应量为190.67万平方米，同比上涨142%，环比上涨41.55%；商品住宅成交量为84.39万平方米，同比上涨34.17%，环比增长11.17%，供求比为1:0.44，市场表现为供大于求。
房地产的发展趋势和特点
2.1 房价逐步回归到起点。房价将回归到理性，显现平稳的发展趋势和状态，如果国家的政策和宏观调控得当，化解了当前的房产泡沫危机，并推动其平稳的向前发展，那么就会实现比较平稳的过度；如果继续保持当前的现状，那么到一定的阶段，房产泡沫必将会破碎，之后再逐步走上正轨，但是出现危机的大小，还是决定于国家相关的政策调控和力度。
2.2 保障性住房的加强。从当前的形式来看，国家的保障性住房已经在全国普遍的开展，但是中国的众多人口已经十分明显的确定了这一政策，是无法让这个占了全球六分之一人口的泱泱大国所能够满足的。天津市从2011-2015年的规划内，将建设各类住房建筑面积9500万-12000万平凡米，其中新建保障性住房5205万平方米，规划期内单套套型建筑面积90平方米以下新建住房面积应达到新建住房总面积的70%以上。
当今房地产应当解决的主要问题
严厉打击房地产投机，控制房价，防止房地产泡沫的持续扩大，需要科学合理的可持续发展，针对目前天津市房产出现的问题，笔者有以下几点意见：
3.1 合理的做好规划工作，控制房价的过高涨幅。天津房价的急速上涨是因为供求关系的不平衡所导致的，因此对城市的房产建设应该做出合理的规划和措施，应该以市场需求为导向，正确合理的进行土地拆迁和土地市场交易。完善土地管理机制，加强土地管理、开发、利用。
3.2平衡住房结构的开发，增加经济适用房的开发与建设。全国市场都普遍的存在房产开发不合理的情况，就目前天津市的房产结构而言，需求还是以中、低档为主。因此，政府相关部门应该以鼓励和调动房产开发者多进行经济适用房的开发和建设，适时的采用一些合法手段，对房产市场进行微调和微控，以避免房产市场波动幅度较大。
3.3 大力推进房地产金融产品的创新。从理论上讲，如今银行贷款的发放量的增长为购房者及开发企业提供了更多的信贷支持，商品房应该能够有足够的空间来发展，但是目前天津房地产业还没有出现这样的形势和结构，房贷的形势单一，不能满足消费者的正常需求，因此建议金融机构能够进行金融产品的创新，更多适合不同消费者进行房贷的产品，以提高对商品房的需求。
3.4 保护普通居住型的购房者。对不同的购房者，政府应该有不同对待的政策，满足广大的人名群众拥有最基本的住房，完善经济适用房的管理，并且整顿租房凭借市场，让空余和闲置的房屋能够提供给没有房屋的人居住。由于天津市旧城的改造，有必要对拆迁的居民进行房产等级的划分与归类，给予一定的补偿。
总结：
通过分析，笔者认为，现今全国房地产业的形态万变不离其宗，就天津市的房地产而言，虽然涨幅的速度较快，但是总体趋势还是趋于平稳，国家也相应的颁布了一系列的政策和法规，从保经济逐步的转向保民生。只要能够认清房地产业现在所存在的危机，能够及时有效的规划土地，完善各项政策和法规，政府的有效调控，房地产业依然会形势一片大好。
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