关于不动产物权登记的学习考察报告（小编整理）

第一篇：关于不动产物权登记的学习考察报告

关于不动产物权登记的学习考察报告

以保障交易安全为目的的不动产登记制度是民法物权理论的核心课题之一，不动产是任何民事主体及人类社会存在的基础，不动产物权也是诸财产权的重要权利。对不动产登记中心的考察活动对于不动产登记实质和实体操作的理解具有重要意义。

在了解不动产登记效力和程序之后，值得探究的是不动产登记的社会价值和深层次的制度构造。这是对不动产登记制度的追根溯源的探究，也是对物权法纵向的思考。

为维护交易安全和社会经济秩序，仅有物权法定原则是不够的，还需要一个前提，便是义务主体知道，起码能够依其外部表征知道该项物权的存在。这是对物权法定原则在操作性上的一种保障方式，因为“物权对抗世人的效力主要是对抗知情人，知情人的范围愈大，对抗力的范围就愈大”。物权的存在、归属及其变动均应通过一定的方式向社会公众加以公示，不仅使交易当事人能够认识其存在和变动，也使物权的归属和变动对社会公众产生公示公信的效果。

由此可见，物权的支配性质是物权法定和物权公示的内在基础，而物权法定和物权公示又有着内在的一致性，两者互为依据，相互支援，从而将各种具体的物权关系凝聚成有机的整体。物权公示的理论价值即是如此。

那么，登记作为不动产物权的公示方式的又有什么特殊意义呢？从历史上看，在登记制度发展以前，都是以交付为物权公示的基本形式。但是，占有表彰权利享有和变动的作用，对于动产尚有一定道理，却不足以作为不动产权利的公示方式。首先，不动产物权的形式多样化，有些权利形式仅限于不动产，比如典权、地上权、地役权等。占有人对于不动产而言常常并非真正的权利人。实际上，随着经济的发展，不动产的利用方式发生了重大的变化，这种变化使占有方式对不动产财产的表彰越来越显得力不从心。同时，物的流动性越来越大，占有的不确定性对于维护交易安全至为不利，为了弥补这种缺陷，故而产生了财产权的登记制度。

从交易方式上看，动产经常能以当事人在交易过程中的实物交付形态为其常态形式，而不动产的不可动性使得不动产的流动方式大都凭借权利形态流通，即不动产的流通表现为权利主体的变更和物上权利的设定、变更，而不是不动产在主体之间的物态流通。"由此必然产生复杂层级的权利体系，如不加以梳理就难以使物顺畅流通。在这里登记对交易安全的保护功能就体现出来了，它能使抽象的权利具体化，使复杂的物上权利体系化而不相冲突。

不动产的社会价值其实不在于财产是否可动。财产是否具有重要的社会意义要由一个特定社会来具体判断。重要财产是那些最基本的生产资料和生活资料，在人们的日常生产和生活中，不可替代或难以替代，以至于社会必须对其予以有序的管理，以维护正常的生产和生活秩序；是那些与一定的生产力相联系，在推动社会进步与发展上具有举足轻重地位的财产利益，为了充分发挥其应有的作用，需要通过一定的方式加以管理和保护；是那些对人身和财产具有某种特殊意义的物，不进行严格的管理，对于人身和财产安全具有直接的威胁；或许还有其他的理由，总而言之，是一个社会认为对其存在和发展具有某种重要到必须进行社会管理的财产。社会管理是对重要财产进行规范、监督和保护的过程，当一类财产被社会确认为重要财产时，随之而来的是社会赋予一定的行为规则、一定的管理程序和一定的保护方法，以保证财产在符合公共利益要求的前提下实现财产权利人的利益。在现代社会，登记是各个国家和地区管理重要财产的普遍形式，在财产法律制度中具有必不可少的地位和作用。登记使得社会上的重要财产的位置、特征、数量等在档案中一目了然，使得财产的确权、转移和变动处于社会的监管之下，使得财产权利的实现和保护有了足够扎实和权威的依据。可以说，登记薄是国家干预某些社会重要物资物权的必然结果。

由此可见，不动产权利存在及变动的公示方法是由以下三点决定的：

1、不动产的特殊性及利用形态的多样化，使得对不动产的占有彰显权利享有的作用较之动产十分有限，故不动产的公示的方式应不同于动产的占有。

2、国家对社会重要物资（主要是不动产，一部分是动产如飞机、汽车）进行管理的需要，以保障权利人对该种重要物资的享有及变动的安全，维护社会经济秩序的稳定。

3、不动产物权在交易中的流通方式的特殊性，使传统的占有这种公示方式不能担负起非物态流通这种交易形式的需求。以上三点共同孕育了不动产物权登记制度。

第二篇：不动产物权登记制度

不动产物权登记制度

不动产物权登记制度

不动产物权登记制度为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产物权登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

(一)不动产物权登记更正登记

更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。

根据物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：

(1)不动产登记事项记载错误。

(2)须权利人或利害关系人申请。

(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

(二)不动产物权登记异议登记

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。

根据物权法的规定，异议登记应具备如下要件：

(1)不动产登记事项被认为错误。

(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：(1)权利保全效力。(2)风险警示效力。

(三)不动产物权登记预告登记

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：(1)经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

预告登记作成后即具有如下法律效力：(1)权利保全效力。(2)顺位保全效力。(3)破产保护效力。

第三篇：试论我国不动产物权登记制度的立法完善

试论我国不动产物权登记制度的立法完善

不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。

一、不动产物权登记制度的基本理论。

1、不动产物权登记制度的法律意义。

不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法;动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。

2、不动产物权登记的性质及登记机关不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。

关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。

关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法：

一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。

二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。

三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。

3、不动产物权登记的法律效力。

不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：

一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。

二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。

三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。

另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。

一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。

二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。

二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。

我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有：

1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。

2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。

3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题

是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。

4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。

5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。

显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生

法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。

三、我国不动产物权登记制度的立法完善。

如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：

1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。

2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。

3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。

4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。

5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力;对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。

6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记;如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。

第四篇：论不动产物权登记公信力的现状存在问题及立法完善

论不动产物权登记公信力的现状存在问题及立法完善

引言

不动产登记，是指经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实①。详言之，根据物权法第6条、9条和第14条的规定，不动产登记是登记机构根据申请人的申请，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭依据法定的程序，记载于不动产登记簿之中并能够供不特定的第三人查询，这是物权公示原则的固有内容和价值要求。公示原则作为物权法的基本原则之一，是由物权这种权利的特性所决定的。由于物权是公开化的权利，是一种对世权、绝对权，具有强烈的排他胜，往往直接关系第三人利益，因此物权的变动必须要对外公开，使第三人知悉。对于不动产而言，其物权变动的公示方式就是不动产登记。通过登记，能够明确不动产物权归属，进而维护交易安全。

一、我国不动产登记公信力的现状

我国是否承认不动产登记公信力学者间存在着不同的看法，法律上也没有明确的规定。对于不动产登记公信力，只有从最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条可略窥端倪。该条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。“由于财产包括动产与不动产，故有学者认为，最高院的这一意见无疑是为了保护善意第三人，维护登记的公信力。不过仅从该司法解释条文本身来看，其作为针对实践问题的处理意见，立法者的本意我们无法准确揣摩，由此，仅凭该条文是否可认为我国已规定善意取得制度存在些许疑问。但不能否认的是，该条之规定在司法实践中己成为认定第三人善意取得不动产物权的主要依据。因此，承认登记公信力应当是大势所趋，保护交易安全的必然要求。

二、我国不动产物权公信力存在的问题

（一）不动产登记法律依据不统一

由于没有专门制定的不动产登记法，日前的不动产登记法律制度不但散乱而且内容多有矛盾，表现在：(1)法律的效力等级不一样，有法律、行政法规还有部门规章、地方性法规，在实践中就导致了“显规则”和“潜规则”井存。“显规则”指的是在既有的行政格局，相关部、委明文规定的登记规则；而“潜规则”指的是地方的主管登记部门根据当地或者其时的实际情况，出一于各样的考虑，制定的适用于白己辖区内以类似于“红头文件”形式出现的内部规定。上述两种规则为登记的规范展开提供了运行轨道，但这种不统一的局面却从源头上造成了登记的混乱。(2)多部门立法，法条之间相互抵触，加剧了不动产登记的分化。按照物权法理论，现在法律法规规定的登记制度根本不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权交易进行保护的需要。从更高层次上说，不动产法律法规不统一，我国不可能建立统一的不动产交易市场规则，统一市场的目标更难以实现。

（二）不动产登记机关不统一

由于传统的立法是适应计划经济的需要根据条条和块块分割的方式对不动产资源进行分配的，因此中央政府各部门和地方政府各部门均有自己的不动产登记领域，因此对不同不动产的行政审批、登记分割在不同的部门，形成“多头管理”。依据我国现行法律的规定，至少有六个部门可以办理不动产登记，分别是国土资源、房产、林业、农业、海洋、矿产部门，基本上是根据不动产的用途而由不同的部门来登记。在有的地区，登记机关的设置还出现了“分级登记”和“内外有别”的情形，在实务中，还存在着房屋权属证书和土地权属证书两套体系，这使得房地之间的关系无法统一，也造成了登记权属证书不统一，房屋权属证书和土地权属证书以及房屋登记簿和土地登记簿之间的关系不明确等一系列问题。这些都使得完整的不动产登记档案无法形成，影响了登记公示效力的发生，而且增加了当事人中请登记的成本，降低了登记的效率。

（三）不动产登记的权属证书不统一

由于不同的部门对不同的不动产进行登记，必然发出不同的权属证书。例如《中华人民共和国森林法》规定林业部门为林木权属的发证机关;《中华人民共和国土地管理法》规定由县级以上人民政府发放证;《中华人民共和国房地产管理法》规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门中请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证一书。”房地产转让既要办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记，给房地产交易当事人带来诸多不便。综上，不动产登记证书的不统一发放必然给不动产交易带来不便，不利于交易的快捷。

（四）不动产登记的程序不统一

主要表现在:(l)登记中申请人不一致。《城市房屋权属登记管理办法》第11条规定:房屋权属登记除房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同中请外，其他均由权利人单独中请，即权利人为中请人。《土地登记规则》第37条规定:土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记时由当事人双方共同中请，即中请人为权利人和义务人。(2)办理登记的具体程序不一致。如《土地登记规则》第6条规定“土地登记依照卜列程序进行:(一)土地登记中请;(三)地籍调杏:(二)权属审核;(四)注册登记;(五)颁发或更换土地证书。”而《城市房屋权属登记管理办法》第10条规定:“房屋权属登记依以下程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记，颁发房屋权属证书。”不同的法律和登记部门对不同的或相同的不动产登记适用的程序不相同，有的需要审批才能登记，有的不需要审批而直接可以进行登记，各地登记机关登记时要求当事人提供的材料、登记的时间、期限也不尽相同。由于登记程序的不统一，各登记机关各行其是，不仅严重损害了登记作为国家行为的统一性和权威性，也不能满足统一的大市场交易规则同一的要求。

三、不动产登记公信力的立法完善

（一）关于不动产登记薄和权属证书

我国应实行由一个登记机关进行登记的制度，在此基础上，我国实行统一的不动产登记制度，由该登记机关负责不动产登记簿的编制。论者建议不动产登记簿的编制采取物的编成主义，以不动产的地理位置、编号为顺序进行登记。登记簿的内容不仅记载不动产的所有权状态，还应记载有关不动产的其他物权，如抵押权、预买权等等内容。建议我国也实行一登记一用纸原则，一项不动产的物权状态只在一份登记用纸上予以记载，这样，一份登记记录上就可以完整地反映某项不动产的各项物权状态，就可以很好到解决登记不统一导致交易混乱的问题。同时，我国还应当实行公开查册制度，即不动产登记簿应当向社会公开，公众可以查阅任何一份登记，登记机关有为公众提供查询和出据证明的义务。只有这样，才可以有效地降低当事人交易的风险，促进不动产的顺利流转。关于权属证书。在权利登记制中，登记机关不向权利人颁发权属证书，而在托伦斯登记制中，登记机关需向权利人颁发权属证书。至于我国未来的不动产登记是否发放权属证书，论者认为应遵循我国的习惯做法，向权利人颁发不动产物权的权属证书。我国历史上一直存在房契、地契的制度，它是不动产权利人享有不动产权利的凭证，建国以后我国一直在相当长的时期内采取这一制度未变，论者建议可以继续保留这一制度，只是需在若干具体方面应加以改革，主要有如下方面:其一，由一个登记机关颁发统一的权属证书，简化权属证书的种类。前面谈到我国的登记机关众多，所以不动产的权属证书也是多种多样，很不规范，如土地所有权证、土地使用权证、房屋所有权证、房地产证、林权证等，这就加重了当事人的负担。并且它们之间还经常发生冲突，尤其是房屋所有权和房屋之下的土地使用权之间还经常不一致，造成很多混乱。在实行由一个登记机关负责登记后，就只有该机关有权颁发不动产权属证书，其他任何单位和个人物权发放不动产权属证书。同时，论者建议简化权属证书的种类，如将房屋所有权证和其下土地的使用权证合二为一，将林权证、取水权证等并入相应的权属证书中或者予以取消。其二，建议明确规定不动产权属证书是权利人享有不动产物权的唯一合法凭证。不动产物权变动后，应该将权属证书交回发证机关销毁或变更权属证书。当事人私自转让权属证书的不发生物权变动的效力。

（二）关于登记程序

我国现在还没有专门的关于不动产登记的程序法的规定，建议尽快制定统一的不动产登记法以规定不动产登记的程序。不动产登记的程序法应包括以下内容：其一，不动产登记的申请。除法律明确规定由国家主动进行登记的以外，不动产物权的变动，都应在不动产登记机关进行登一记。但这首先应该由当事人提出申请，提出申请是不动产登记程序的发动程序。其二，不动产登记的审查。登记机关受理申请以后，应该详细审查申请登记的当事人的身份，以确认是否为真正的登记权利人提出的申请;审查当事人对申请登记的物权是否有处分权:等等。其三，关于登记的实质审查主义。前面谈到德国的形式审查主义和瑞士的实质审查主义，具体到我国制定不动产登记法时是采何种主义，应从我国的实际出发予以确定。论者认为我国应当采取实质审查主义。因为我国现在对不动产登记采取的是形式审查，加上登记部门众多，就造成登记机关不负责任，经常出现登记错误，这不仅给当事人造成了巨大的经济损失，而且也使登一记失去其信誉。为确保登记的效力，降低交易的成本，促进交易的便捷，我们应采取登记的实质审查制度。登记机关在审查登一记申请时，不仅要审查当事人的申请程序是否合法，文件是否齐备，而且还要对登记内容进行询问和调查，以确保登记的真实性。法律应明确规定登记机关有如下审查权限：一，要求当事人提供必需的材料；二，实际调查和查看不动产的实际情况；三，审查申请人提交的文件的真实性；四，对弄虚作假、骗取登记的当事人进行处罚。应当说明的是对不动产登记的实质审查不是要干预当事人的不动产交易，对于当事人正当的交易，登记机关无权干涉，只要当事人物权变动的合同符合法定形式，就应当予以登记。但当登记机关发现的该物权变动的内容违法或不符合法定，即登记。

（三）关于不动产登记法的制定

我国现在应制定不动产登记法，不动产登记法应包括两部分内容，一个方面是规定不动产登记的范围、原则、性质、效力、种类、登记机关、不动产登记簿之构成等有关不动产登记的原则性、根本性的内容;另一方面是规定不动产登记的具体程序。综合而言，我们应采取以下原则来立法：

其一，在民法典或《物权法》中规定不动产登一记的原则性、根本性的问题。不动产登记的原则性、根本性问题应当在民事基本法律中加以规定，原因有三:一，不动产是人类社会赖以生存和发展的基础，不动产物权是民事权利中最重要的权利之一，需要依靠基本法规定登记制度来规范其取得、转让、变更、丧失;二，不动产物权的流转是市场经济的重要组成部分，其健康有序流通对于满足人民的需要、提高人民生活水平、促进经济发展、增加国民收入都有极其重要的作用，这就要求我们建立不动产登记制度以维护不动产交易的安全有序、简便快捷;三，不动产物权尤其是重要的自然资源需要我们很好的予以保护，才能够实现资源的可持续发展，登记制度将发挥保护自然资源的作用。

其二，制定我国的((不动产登记法))，解决不动产登记的程序方面的问题。不动产登记应该记载不动产物权变动的真实情况，法律为确保登一记的真实性，规定登记为不动产物权变动的法定程序，登记程序的公正、公开、真实、及时也是不动产登记的重要内容，所以需要专门的不动产登记法来规范。我们应在《物权法》或民法典中规定不动产登记的原则性、根本性问题的前提下，我们还要制定《不动产登记法》以解决不动产登记过程中的问题。具体包括不动产登记的申请、审查、登记发证、更正、查询等内容。应当说明的是，不动产登记法关于不动产登记程序的规定，不同于一般的诉讼程序法。不动产登记的程序法不是规范诉讼程序，而是当事人和登记机关在不动产登记过程中所应遵循的法定程序。

（四）善意取得的一体构造及其完善

首先，承认了登记公信力，并不能将其束之高阁，公信力对第三人的保护作用，体现为第三人可以善意取得相应物权，而第三人物权的善意取得，正反映了登记作为不动产物权的公示方式所具有的保护第三人的效力，也即公信力。诚如学者所言:“公信力是从物权表征方式之效力的角度来观察的，而善意取得则是从第三人物权取得的角度来观察的。物权表征方式之公信力，表现在对第三人的影响上，就是第三人的善意取得。承认登记公信力，就当然有不动产善意取得。其次，公示的公信力是善意取得制度得以建立和存在的逻辑前提，善意取得制度是公信力的必然结果，是公信力落实的具体体现。没有公信力制度，受让人取得无权处分之物的物权就缺乏正当性;没有善意取得制度，仅凭公信力制度，受让人取得无权处分之物的物权有过滥之嫌，对真实权利人有过苛之弊，有失权衡。正是经由善意取得制度细化的受让人取得无权处分之物的要件的规制，从而排除了某些情况下受让人取得物权的可能，较好地平衡了各方当事人的利益关系。进而，我们也可以作出如下反推，如前所述，与占有相比，经受严格法律程序形塑的不动产登记更值信赖，占有作为动产物权的公示形式，其表征动产物权的作用是有限和不稳定的，而与此相反，登记记载的法律事实是国家专门机关严格法律程序运行的结果，既有国家信誉的支持，又有法律制度的保障，登记对不动产物权的表征是普适和稳定的，当然更值信赖。那么，既然在信赖占有的基础上可以设定动产物权善意取得制度，那么，在信赖不动产登记的基础上设定不动产物权善意取得制度的理由理应更加充分。故综上所述，我国物权法确立不动产善意取得制度实为正确和明智的选择。

我国物权法向前大胆地跨了一步，于第106条中统一规定了动产和不动产善意取得的要件，从而简化了善意取得的构成要件，实现了善意取得制度的一体构造。此一体构造自然可以称为我国物权法对于不动产善意取得立法的一大特色，但仔细观之，固然其一体化有一定的合理性，但是也有差强人意之处，如下就通过分析其合理性并提出完善建议，从而更清晰地透视不动产登记公信力。

从上述可知，不动产善意取得与动产善意取得制度的价值目标是一样的，即都是为物权变动交易提供法律保障，从而确保善意第三人能取得物权。同时，它们内在逻辑关系是相同的，即动产的善意取得和不动产的善意取得，分别基于动产占有的公信力和不动产登记的公信力，即都是基于公示的公信力。再者，它们作用的原理与机制是一样的，都是采用推定和拟制的方式。推定力仅仅解决了权利证明问题，它向体现公信力之善意取得的进一步推演，才能涉及实体事项，即动产占有和不动产登记表征的权利足以被人信任，他人一旦产生这种信赖，就能取得权利，在此意义上，推定力成为公信力的逻辑出发点。即当出现无权处分，并存在交易第三人，且该第三人是基于对登记簿所宣示的不动产物权或者对占有所表征的动产物权的真实性产生了信赖进而为交易，那么就推定该第三人是善意的，并且将登记簿所宣示的和占有所表征的物权都拟制为真实的，从而达到保护善意第三人的交易预期和信赖利益的目的。当然，通过推定和拟制并不能实现第三人善意取得，立法者在设计时通常设置诸如“以合理的价格转让”、“不动产或动产应当登记的己经登记，不需要登记的已经交付”等要件，从而达到对真正权利人和善意第三人的利益平衡保护的效果。只要第三人符合法定要件，即可确定地取得物权，真实权利人及时能够证明公示错误也毫无意义，这就产生了无权处分人被拟制为“真”物权人，而“真”物权人被拟制为“假”物权人的结果。

虽然从上所述，在这种法律拟制的体系性的信赖中，因动产与不动产的物理属性上的差异，二者有着不同的公示方法，但动产占有和不动产登记作为权利外观是同质的，它们在推定和拟制的法律技术的运用下，最终通向交易安全和商品流通的简易化，它们目标一致，结构类似，所运用的法律技术一致，估计正是基于对这些因素的考量，物权立法者才选择了善意取得制度的一体化做法，但是我们不可否认的是，二者基础不同。诚如学者所言，对不动产物权的表征力相比，占有对动产物权的表达不尽人意，用“权利外观”来作为二者共同的基础，确有点差强人意。⑾即这些权利外观产生的值得法律保护的信赖是不同的。如前所述，虽然占有作为动产物权的外观形式，并非法律规定的结果，而是人们在生活和交易之中不断进行选择和试验的结果，当前也没有其他什么形式比占有能更有效、更便宜地显示动产物权的权属和内容，但无庸质疑，与具有程序制度化保障的不动产登记相比，动产占有的权利表征性要弱得多，这将如何引发人的同质信赖?再如同前文分析“善意”要件时所述，虽然物权法将动产与不动产善意取得制度的构成要件统一规定，但是在善意这一要件的判断标准适用上就会有所区别，应当严格做出区分。如此观之，我国物权法第106条所作的动产与不动产善意取得一体构造的制度安排似乎有欠妥之嫌?当然，这些善后工作应当留待物权法司法解释或者不动产物权登记法来完成，不动产登记公信力的立法也应当及时回应时间和实践的检验，方能日臻完善。结语

我国长期以来在不动产登记规则的理论研究上的滞后以及立法上的不完善，导致我国的不动产登记制度的设计不能满足社会主义市场经济以及不动产市场健康发展对登记机关及登记职能的要求。为此，我国应尽快建立以安全和效率作为其价值取向的不动产登记制度，按照物权法对不动产登记的相关规定为原则性指导，通过未来的不动产登记法设计具体操作步骤的规范，建立以房屋和土地登记机关的统一为基础的不动产登制度规范，完善预告登记制度、变更登记制度、异议登记制度及公证机关的介入、实质审查、信息公开查询、登记错误赔偿等制度，最终完善我国不动产登一记制度，进而使不动产登记真正发挥的物权变动的公示作用，充分发挥其在维护财产秩序和保护不动产交易安全等方面的功效。

第五篇：对不动产物权善意取得制度的思考

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对不动产物权善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一项重要制度，其对保护动态交易安全具有重要的意义，有利于经济的繁荣发展。在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产物权，而以登记作为公示的不动产物权的取得，则不适用此制度。我国正处于向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产的登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。我国《物权法》确立不动产物权善意取得制度是市场经济发展的必然结果，符合我国国情，对我国经济的发展和法治进程的推进具有重要意义。

一、不动产物权善意取得的构成要件

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用不动产物权的善意取得，归纳起来主要有以下四个要件：

1、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属

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于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分，则不适用善意取得规定。

2、受让人受让该不动产物权时是善意的。不动产物权的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用不动产物权善意取得制度。所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。

3、受让人以合理的价格有偿取得不动产物权。笔者认为，不动产物权善意取得适用应以有偿取得为前提条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。因此，受让人无偿取得不动产物权的，不适用善意取得制度。

4、交易之不动产物权已作权利的变更登记。根据我国法律，不动产物权的转让是以登记为要件的，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有适用善意取得的余地。

二、对不动产物权善意取得制度的思考

(一)不动产物权善意取得中“善意”的界定

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所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。善意作为法律概念，必须具有可量度性和可操作性，应有其具体的衡量标准。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原所有权人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间，笔者认为证明受让人的善意应当限于不动产物权受让时，即受让不动产物权并进行变更登记时须为善意，至于以后是否为善意，则不影响善意取得的效力。

(二)不动产物权善意取得的适用限制

1、异议登记的情况下不适用不动产物权善意取得

所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，异议登记的法律效力是使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下没有不动产物权善意取得制度适用的可能。

2、对于土地所有权和违章建筑不适用不动产物权善意取得

因为我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在个人对土地的所有权，没有善意取得制度适用的可能。同时根据

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城市房地产管理法的规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。

(三)不动产登记机构的改革

由于国情所限，我国目前尚未建立起健全的不动产登记体系，因此，即使《物权法》已经明确规定了不动产物权善意取得制度，我国有些学者依然反对我国建立不动产物权善意取得制度。善意第三人因信赖登记公信力而与处分权人或者无处分权人进行交易获得利益，如果在不动产物权未予登记的情况下，第三人仍然与其交易则推定第三人存在过失将不适用善意取得。因此，要确保不动产物权善意取得制度的适用，就要加大不动产登记机构的改革步伐，以尽早设立统一的不动产登记机构。

我国现行法中规定有土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门等物权登记机关。现存的不动产物权登记制度还属于房地产改革中的过渡性产物，其现状有两个特点：一是分散性，多部门登记，分级登记，多头管理;二是行政性，登记机关是隶属于政府的行政机关，登记只有行政管理性。这两大特点是与登记机关设立的原则大相径庭的。无论是在实践中还是在法理中都是有问题的。因此在物权立法的改革中，不动产物权登记机关的改革势在必行。笔者认为，我国现行体制中的不动产物权登记机关分散，而且纷纷试图脱离土地登记

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制度而独立的情况，即不合法理，也严重妨害了不动产物权市场经济体制的建立。因此，我国的不动产物权登记机关应当统一，这是一个必然的趋势，而且将来必然是以土地为基础和核心的统一。

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