中国装饰百强企业2014-2015年度诉讼案件研究报告（5篇可选）

第一篇：中国装饰百强企业2014-2015年度诉讼案件研究报告

中国装饰百强企业

2014-2015年度诉讼案件研究报告

作者：盈城律师团队 执笔：卫良维、王秀娟、谢容强 审核：胡玉芳、王志强

前 言

盈城律师团队通过“威科先行”法律数据库，收集了中国建筑装饰协会官网“中装新网”公布的“2013年度中国建筑装饰行业百强”169家装饰企业2014年7月1日至2015年6月30日的2269份裁判文书,并进行研究，形成本报告。

本报告分为数据透视、工程纠纷、劳动纠纷、买卖纠纷四部分，其中数据透视部分通过数据研究，简要概括装饰百强企业2014-2015年度涉诉案件现状;工程纠纷、劳动纠纷、买卖纠纷部分分别就装饰百强企业涉诉工程案件、劳动用工案件、买卖合同案件进行具体分析。

本报告的主要目的是通过对装饰百强企业现有涉诉案件分析，总结归纳装饰企业涉诉案件现状及实践中容易发生纠纷的法律风险，并根据实际案例，为装饰企业提出实操建议，以期在当下经济不景气的大背景下，为建筑装饰行业健康发展添砖加瓦。

第一部分：数据透视

一、类型分布

从装饰百强企业诉讼案件案由分布可以看出，劳动争议案件和买卖合同纠纷案件数量最多，约占了案件总数一半。

在笔者收集的2269份裁判文书中，共有982份生效判决书，其余多是程序性裁定。本报告主要依据这982份生效判决出具，各类型案件的判决数量详见下图：

从装饰百强企业涉诉案件判决书的类型也可以看出，劳动用工案件数量仍然稳居第一，这也给装饰企业敲响警钟，如果企业劳动用工管理不善，极易产生大规模纠纷，深受诉累。

二、诉讼规模

在982份判决书中，笔者统计了其中840份判决书的起诉金额（其余案件的起诉金额判决书中均未体现），840份判决书的起诉金额总计6.06亿元，平均每个案件72万元。

通过对不同类型案件起诉金额的统计，工程案件231份判决书起诉标的总额为4.74亿元，平均起诉金额为205万元；买卖、租赁案件152份判决书起诉标的总额为11176万元，平均起诉金额为为73.5万元；劳动用工案件457份判决书起诉标的总额为2052万元，平均起诉金额为4.5万元。

从装饰百强企业涉诉案件平均起诉金额可以看出，工程类案件不论从数量还是诉讼规模上，都是装饰企业主要的法律风险。劳动用工案件数量虽然很多，但总体诉讼规模并不大。

如前文所述，建筑装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件231份判决书诉讼标的总额为4.74亿元，平均每个案件的起诉标的额为205万元。装饰企业作为被告案件的起诉标的总额为1.53亿元，占32%；作为原告案件的起诉标的总额为3.21亿元，占68%。装饰企业起诉标的额是被起诉标的额的2倍，可见，装饰百强企业的资金链条面临不小的压力。

2014-2015年度装饰百强企业涉诉案件的平均标的额达205万，且案件诉讼标的额集中分布在10万-100万、100万-500万之间，以大中型案件居多。

三、数量分布

通过对169家装饰百强企业涉诉案件数量统计，没有涉诉案件企业仅有18家，可以看出装饰百强企业多多少少都会面临不同类型的诉讼风险。

涉诉案件50个以上的6家装饰企业中，浙江3家;北京2家；深圳1家。而没有涉诉案件的18家企业中深圳8家；浙江2家；北京、辽宁、河北、广西、上海、江西、福建、山东各1家。深圳入围装饰业百强的企业有59家（深圳市建筑装饰协会官网“深装新网”深圳市建筑装饰业协会会员单位168家）。

通过对比装饰百强企业的地域分布图可以发现，百强企业分布较多的广东的装饰企业却并非涉诉案件的主力军，可见装饰行业法律风险防控能力仍存在较大的地域性差异。

第二部分：工程纠纷

一、数据分析

（一）诉讼地位

建筑装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件270份判决书中，装饰企业作为被告案件157个，占58%;作为原告案件113个，占42%。

其中，装饰企业作为被告的157个案件中，诉讼相对方为实际施工人案件80个，占51%;为材料商（在本报告“工程纠纷”部分所涉及诉讼相对方为材料商案件仅指定作、承揽案件，不包括买卖案件）案件37个，占24%；为发包方案件24个，占15%；为分包方案件16个，占10%。

装饰企业作为原告的113个案件中，诉讼相对方为实际施工人案件1个，占1%；为材料商案件3个，占3%；为发包方案件95个，占90%;为分包方案件6个，占6%。

装饰企业作为原告案件，诉讼相对方非常集中，发包方是装饰企业主要的起诉对象，纠纷类型主要是传统的工程款纠纷。相比之下，装饰企业作为被告案件，诉讼相对方比较分散，但实际施工人起诉追索工程款案件占了一半，同时，装饰企业也面临着来自材料商、发包方、分包方的起诉风险。起诉原因也相对多元化，材料商主要诉求是支付材料款、加工费、定作费;发包方主要诉求是工期、质量索赔;分包方和实际施工人主要诉求是支付工程款。

（二）工程类型

装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件270份判决书中，涉诉工程为住宅案件71个，占26%；酒店56个，占21%；办公室行政空间50个，占19%；商业空间31个，占12%；文化建筑25个，占9%；交通场站12个，占4%；医疗建筑11个，占4%；幕墙案件9个，占3%；金融场所5个，占2%。

从装饰百强企业涉诉工程分布可以看出，装饰企业目前主要涉诉工程集中于住宅室内装修工程、酒店装修工程、办公室行政空间装修工程，金融场所、交通场站、文化建筑等建筑装饰工程涉诉案件总量都相对比较少。

（三）争议焦点

装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件270份判决书中，争议焦点为工期案件7个，占3%；争议焦点为质量案件14个，占5%；争议焦点为材料款案件13个，占5%；争议焦点为工程款案件235个，占87%。

2014-2015年度，装饰百强企业涉诉工程案件主要争议焦点是工程款，占了涉诉案件的87%。材料款纠纷大多集中于定作、承揽合同中，装饰企业欠付材料商货款和加工费用。除了款项类纠纷，装饰企业最常见遇到的纠纷是工期、质量问题，基本都是发包方反诉装饰企业要求索赔。

2014-2015年度，装饰百强企业作为原告的113份判决书中，其中发包方提出工期、质量反诉案件18个，反诉率达16%。这也提醒装饰企业要进一步加强对工程工期、质量的管理。

二、争议焦点

（一）工期索赔

1、数据分析

装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件270份判决书中，有7份判决的争议焦点是工期，全部都是发包方向装饰企业提出工期索赔。这7个案件，诉讼相对方向装饰企业提出的工期索赔总金额为1312万元（每个案件平均187万元）其中，获得法院支持的总金额为215万元（每个案件平均31万），法院支持金额占索赔总金额的16%。（备注：2015三中民终字第190号一起案件提出的工期索赔金额就达873万，可能会影响整体平均值的代表性）。

从装饰百强企业的诉讼相对方提起工期索赔金额和法院最终支持的比例来看，获得法院支持案件，最终判决结果和诉讼相对方提出的工期索赔基本一致。可见，工期管理对于装饰企业的重要性，工期管理严谨、证据充分，即使被提出工期索赔，法院一般也不会支持;相反，工期管理混乱、没有相关证据支持，一旦被提出工期索赔，装饰企业将面临重大损失。

2、法院支持工期索赔的理由

（1）发生临时设计变更，装饰企业签证不全。

例如在（2014）大民二终字第00487号案件，发包方反诉100万工期索赔，因装饰企业签证不全，没有证据证明设计变更的事实，导致法院全部支持发包方100万元的工期索赔。

（2）装饰企业出具工期《承诺函》，未如期完工。

例如在（2014）怀中民一终字第190号案件中，装饰企业向发包方出具工期《承诺函》，并明确约定了违约金，其后，装饰企业未如期完工。这也警示着装饰企业“没有金刚钻、别揽瓷器活”，谨慎出具工期承诺函。

3、法院驳回工期索赔的理由

（1）装饰企业出具《工期承诺函》所附条件未成就，无需承担工期延误责任。

例如在(2015)铜中民二初字第00237号案件中，虽然装饰企业与发包方签订《工期承诺函》，但是明确约定了：“装饰企业于XX时间前全部完成装饰工程的前提条件是XX时间前甲供材全部到场”。因发包方无法提供证据证明甲供材已全部到场，法院驳回发包方的工期索赔请求。

（2）发包方迟延交付工作面、工程临时增补项目、发包方原因导致停窝工，工期正当顺延。

例如在（2015）三中民终字第00045号案件中，发包方提出873万的工期索赔，但存在迟延交付工作面、临时增补项目、发包方原因导致的停窝工情形，因装饰企业签证齐全、及时发函固定证据，法院驳回了发包方的工期索赔。

（二）质量索赔

1、数据分析

装饰百强企业2014-2015年度涉诉工程案件270份判决书中，有14份判决的争议焦点是质量。其中8份判决是发包方向装饰企业提起质量索赔，索赔总金额为2005万元，法院支持总金额为1027万元，发包方向装饰企业提起的质量索赔，法院支持金额占索赔总金额的51%，远高于工期索赔（16%）。其中6份判决是装饰企业向实际施工人、材料商、分包方提出质量索赔，索赔总金额约为471万，法院支持总金额约为8万元，法院支持金额仅占索赔总金额的1.69%。

从装饰百强企业的诉讼相对方提起质量索赔金额和法院最终支持的比例来看，一旦工程确实存在质量问题，相比工期索赔，装饰企业的可抗辩性比较小，法院基本都是根据鉴定结果来判决装饰企业承担质量损失。

2、法院支持质量索赔的理由

（1）经司法鉴定，质量确实不合格。

例如在（2014）鲁民一终字第375号案件，装饰企业使用了不合格的建筑材料、建筑构配件，导致工程质量不合格。经过法院委托鉴定，包括工程造价鉴定及补充鉴定、材料质量鉴定、工程质量鉴定、工程质量修复鉴定，确定案涉工程的修复费用为588万。虽然装饰企业主张的100多万工程款得到法院支持，但质量索赔仍然使装饰企业遭受巨额损失。

（2）经司法鉴定，工程质量存在问题，但发包方也有使用不当责任，法院根据双方过错确定责任归属。

例如在（2012）盐民初字第0171号案件中，发包方提出质量索赔，经司法鉴定确实存在石材开裂、断裂、发黄、浴室马赛克部分脱落、衣柜门变形、房间装饰板渗水、床头靠背墙纸开裂等质量问题，但发包方未经竣工验收便使用工程，也有使用不当责任。

3、法院驳回质量索赔的理由

（1）装饰企业发现质量问题，及时确定责任归属、通知相关责任方，不存在质量责任。

例如在（2015）三中民终字第00045号案件，装饰企业发现案涉工程存在质量问题，并且认为不是已方责任。装饰企业还是发函给发包方，释明质量问题、要求发包方提供质量修复所需材料，并对质量问题进行修复。在后来的纠纷中，法院认为装饰企业及时通知、止损，已经尽了保修义务，没有支持发包方提出的44万元质量索赔。

（2）发包方无法证明质量问题是工程本身存在还是使用造成的，证据不足，法院驳回质量索赔。

例如在（2014）鼓民初字第361号案件中，发包方提出工程存在质量问题，提出质量索赔。但没有证据证明在保修期内要求装饰企业履行保修责任，也没有证据证明工程原本就存在质量问题，而非使用造成的质量问题。

（三）结算争议

1、数据分析

2014-2015年度，装饰百强企业涉诉工程案件的270份判决书中，总体结算率为45%，与发包人案件结算率43%，与实际施工人结算率达63%。在项目结算后，各方仍然起诉至法院，也可以看出，受经济大环境的影响，装饰行业也面临很大的资金压力。

2、签章效力认定

装饰企业项目人员繁多，印章也是五花八门，这是装饰企业结算容易产生纠纷的主要原因，关于签章效力，实践中法院主要有以下处理方式：

（1）明确刻有附条件才生效印章，法院一般会依据实际履行情况认定合同效力。

例如在（2014）浦民一（民）初字第2610号、（2014）沈中民二终字第2836号等案件中，装饰企业对外印章虽刻有 “有授权书方有效”、“签订经济合同有双方往来票据无效”等字样，法院都是根据实际履行情况认定合同有效。

（2）单独加盖技术资料专用章对外签订合同，法院一般不予认可，但有公司相关人员签字或其他证据佐证，一般会被认定有效。

例如在（2014）绍虞章商初字第153号、（2015）门包民初字第0010号装饰企业对外单独加盖资料技术专用章，法院未予认可合同效力。在（2014）浙绍民申字第84号、（2014）绍诸商初字第3523号案件中，装饰企业虽然在合同中加盖了技术资料专用章，法院结合合同实际履行情况且有装饰企业相关人员签字，认定合同有效。

(3)装饰企业可在合同中明示公司相关人员的签字效力，签字人员如果与公司相关印章一起出现、有社保，其对外签订的合同一般都会被认定代表公司的职务行为。

例如在（2015）昆周民初字第0009号案件中，合同约定的联系人另行签订补充协议，如有证据证明联系人即是现场实际负责人，其对外签订的补充协议就可以认定为职务行为，由公司承担结果。

3、实操建议

（1）如果分项工程的工程范围、建设工期、工程造价、开工和竣工时间、交付时间等均是相互独立的，应当独立结算，分别付款。

例如在(2014)惠城法民一初字第263号案件中，发包方与装饰企业共存在4项独立的工程，其中第一项工程处于停工状态，其他三个工程已达成结算，发包方主张第一项工程超付工程款是其他三项工程的工程款未得到法院支持。

（2）防止发包方不配合统一结算，施工过程中，注意化整为零，报送结算并取得确认。

例如在(2014)鼓民初字第5867号案件中，发包方与装饰企业签订《工程量确认单》，法院认为《工程量确认单》内容中对工程款价款报审价、核减价、审定价都有明确约定，应当视作双方对结算达成一致，发包方应按照审定价支付工程款。实践中，如果发包方不同意直接进行结算，可在项目进行过程中，逐步分项向发包方申报工程量，申报过程中注意体现单价，化整为零，达到与结算同样的效果。

（3）如果发包方不配合结算，通过发邮件、发函方式向发包方报送结算文件，并明示逾期未回复视作同意报送的结算结果。

例如在（2014）社民初字第015号案件中，发包方不配合结算，施工方向其邮寄了结算资料，发包方置之不理。在（2014）滨功民初字第843号案件中，发包方不配合结算，施工方向发包方项目负责人电子邮箱发出结算文件，其后又通过发函方式向发包方报送结算。在上述案件中，法院为发包方在收到结算文件后，应在合同约定的期限内予以回复，否则即视为认可施工方报送的结算文件。

第三部分：买卖纠纷

一、数据分析

笔者收集的买卖合同纠纷案例中，只有一例是装饰企业房屋买卖合同纠纷，其他均因建筑装饰材料买卖产生纠纷，其中因货款金额发生争议为主。面对多样化的争议原因，装饰企业主要以货物存在质量问题;项目资料专用章无权代表公司;相关送货单、收货单、结算单等文件签字人员无权代表公司；逾期供货等为由主张扣减货款或反诉要求供货方赔偿损失。笔者对装饰企业面对买卖合同诉讼的一般处理方式、抗辩理由、法院处理态度加以深入分析，并因此总结出相应的经验教训以供装饰企业参考。

经整理，2014至2015年度装饰百强企业涉诉的买卖合同纠纷案件生效判决共计137例。

买卖合同纠纷案件数据统计一览表：

二、争议焦点

如上文所述，装饰企业在买卖合同纠纷案件中大多作为被告或上诉人，法院最终认定装饰公司应承担支付货款以及违约金或利息的生效判决达118例，占装饰企业买卖合同纠纷案件的86.1%。

装饰企业买卖合同案件主要争议焦点为：（1）项目章签署合同效力；（2）质量责任归责原则；（3）单据签字人身份；（4）挂靠项目责任承担；（5）付款条件是否成就。

（一）项目章签署合同的效力

1、法院裁判观点

笔者收集的11个案例中，法院最终认定项目章效力的有7例，未认定的有4例。装饰企业以项目章对外不具备签署合同的效力主张合同无效的，法院一般不予认可。

结合装饰企业的实践操作方式以及案例呈现特点可知，装饰企业在承接装饰装修工程时，大多会在项目所在地设立分公司或工程项目部，实际负责工程管理，为便于工程管理，项目部往往会刻制项目专用章或技术资料专用章等以便处理项目上琐碎的往来事务、签署工程有关文件。因此，在实际操作中会存在以项目部名义对外签署各类型经济合同的情况存在，因项目部不具备独立的民事主体资格，装饰企业往往要替项目章买单，在诉讼案件中作为被告。对于项目部刻制的项目专用章及技术资料章对外的效力如何认定，在买卖合同纠纷案件中则直接关系到装饰企业的抗辩理由是否成立。

如上文所述，装饰企业以项目章对外不具备签署合同效力为由抗辩的案例共11例，装饰企业主张在案涉的买卖合同中加盖的工程项目部项目专用印章或技术资料章，特别是对于明确使用权限仅限于技术资料，而不能用于签订合同及其它经济性文件项目章或技术资料章，对外不具备签署合同、相关结算或涉及货物往来款项文件的效力，加盖项目章或技术资料专用章的买卖合同、相关往来文件无效。

在上述涉及项目章或技术资料专用章抗辩事由的11例生效判决中，法院最终认可项目章或技术资料专用章具备签署合同的法律效力的案例达7例，在（2014）绍虞章商初字第160号、（2014）合民二终字第00403号等案例中，法院结合签字人员的身份、双方关于货物及款项往来即合同实际履行情况，均认定装饰企业与供货方签署的加盖项目章或技术资料专用章的买卖合同具有法律效力，对合同主体具有法律约束力，可见司法实践中对于加盖项目章或项目技术资料专用章的合同，即便是在明确项目章或技术资料专用章使用权限的情况下，对于涉案证据能够证明签字人员具有代理权，双方存在实际履行的情况下，合同具有法律效力，装饰企业项目章或技术资料专用章的效力予以抗辩的理由一般不被法院采纳。

2、实操建议：装饰企业应加强项目印章管理，严格把控项目章对外签署合同的风险。

因施工行业存在分包、转包、挂靠、内部承包等情形，据此，对于项目印章的管理则区分两种类型，一是在装饰企业自行施工情形下的印章管理；二是在存在分包、挂靠、转包、内部承包等实际施工人情形下的印章管理。

无论在哪种情形下，装饰企业均制定相应的项目部印章刻制规范、印章使用管理制度、印章使用批准程序等予以规范。特别是第二种存在分包、挂靠、转包、内部承包等实际施工人的情形下，装饰企业在经实际施工人要求或因项目需要的情况下，由实际施工人以项目部名义刻制印章并对外签署经济合同、欠条、对账单、结算单等文件，导致最终责任主体为装饰企业。对此，避免因项目章使用导致对外承担法律后果的风险，在存在实际施工人的情形下，装饰企业应特别注意项目印章的管理，包括项目印章的实际持有人、项目印章保管、项目印章备案登记、项目印章使用的审批等，在实际施工人需使用项目印章的情形时，应明确区分用于工程技术资料还是经济性文件，特别是合同、欠条、收据、对账单、结算单等文件的签署应严格使用条件和审批程序。

（二）质量责任归责原则

1、法院裁判观点

在装饰企业买卖合同纠纷中，装饰企业以货物质量不符约定或相关强制性规定为由主张扣减货款或要求供货方赔偿损失的案件共10例，其中装饰企业作为原告向法院诉请解除买卖合同并要求供货方返还货款承担违约责任或赔偿损失的案件有2例。

在装饰公司作为被告或上诉主体时以质量问题主张不承担款项支付责任或扣减货款的案例中，其中有8例装饰企业提出的质量问题抗辩均未得到法院支持，例如在（2015）深福法民二初字第4361号以及（2014）浙金商终字第894号案例中，法院均认定，在双方已签署的合同中明确约定验收时间以及验收标准的；在货物已安装使用的情况下装饰企业未在合同约定的时间或货物实际使用前甚至是双方结算时未进行验收或提出质量异议的；在买卖合同纠纷案件过程中提出质量异议均不予支持。

而在（2014）海民初字第15943号案件中，装饰公司以供货方提供的防火玻璃质量不合格为由要求解除合同返还货款，最终法院认定因供货方提供的防火玻璃不符合消防验收的约定，在装饰企业退回货物的情况下，认定过错方为供货方并判决供货方承担违约责任；在（2014）三亚民二终字第189号案件中，装饰公司在供货方提起诉讼后作为反诉原告向法院诉请要求解除合同，后法院根据合同约定涉案的竹面挂板未经供货方、装饰公司、业主方以及监理四方共同验收且经鉴定存在质量问题的情况下认定双方合同解除。

2、实操建议：对于货物存在质量问题应及时提出并固定书面证据材料。

经笔者总结，装饰企业若以质量问题为由诉请解除合同或进行抗辩，需尽量做足以下五个方面的准备：（1）签署的买卖合同中需明确货物的质量标准、验收方式、验收时间等条款；（2）根据合同约定程序及标准进行验收，对于质量问题及时予以书面函告通知；（3）对于存在质量问题的货物需要拆除或退回的，在条件允许的情况下请业主、监理方或第三方公证人员进行见证或公证拆除、退回；（4）申请第三方进行鉴定，并在第三方公证或见证的场合下进行取样鉴定；（5）固定与质量问题有关的往来资料、鉴定资料等所有书面材料。

（三）单据签字人身份

1、法院裁判观点

买卖合同纠纷的生效判决中有20例涉及装饰企业以合同、结算单、送货单等文件签字人员未经授权为由主张不负有货款支付义务，装饰企业为支持该主张，大多会在诉讼中提供社保记录、其它工程文件签署人员身份等资料主张涉案合同等文件签署人员并非公司工作人员或经授权主体，从而主张相应人员签署的文件对于装饰企业不具有约束力。但其中有16例，法院最终认可涉案人员签字的货物往来文件、结算等文件效力。而对于签字人员是否存在职务行为或代理行为，法院一般从供货方是否尽到审查义务、签字人员与装饰企业之间的关系、装饰企业与供货方的货物及款项实际往来情况来综合判断签字人员所签署的合同、结算单以及货物往来等文件的效力，即在涉案证据能够证明涉案签字人员系装饰企业员工的情况下，即便未经明确授权，法院一般会认可相应人员签署的文件效力并据此作为涉案数量或金额等案件事实的认定依据。

在装饰企业以签字人员身份未经授权为由抗辩的案例中，存在4例装饰企业被支持的案例，例如在（2015）绍虞章商初字第57号以及（2014）开民初字第4587号案例中，因供货方无法提供证据证明涉案签字人员系装饰企业员工，最终法院判决驳回供货方的起诉。

2、实操建议：合同中设置履行代表及相应授权应明确。

如上文所述，争议双方纠纷过程中，双方往往对于合同签署人员身份或相关对账单、结算文件等签署效力产生争议，争议焦点则在于合同履行代表及相应权限，特别是相应人员是否具有签署数量确认单、对账单、结算资料等文件的权限。在司法实践中，合同双方未明确合同履行代表以及相应权限范围的情况下，如有证据证明涉案签字人员为项目或装饰企业工作人员，则相应人员签署文件的效力一般会得到法院的认可，由此导致装饰企业对外承担责任的风险，且工地现场人员众多难免存在串通或随意签署文件的风险。例如在（2014）杭滨商初字第1286号案件中，法院认定：《工程竣工确认书》由中南公司的员工刘鹏飞签署，中南公司支付了相应的部分货款，刘鹏飞的行为对中南公司具有约束力。因此，装饰企业在对外签署买卖合同过程中，应明确合同履行代表及权限，包括对于货物数量确认、往来对账单、结算文件签署等权限范围。

（四）挂靠项目责任承担

1、法院裁判观点

通过分析笔者收集的案例，装饰企业在承接工程后，大多存在分包、转包、挂靠或内部承包的情形，即装饰企业承接工程后交由实际施工主体进行施工，这种情形下，装饰企业一般会与实际施工人签署分包合同、内部承包合同等约定双方独立核算，因工程施工产生的材料购买等费用由实际施工方承担等内容，但在实际操作中，装饰企业为工程管理需要往往会设立相应的项目部并任命实际施工主体为项目经理、项目负责人等。通过上文所述可知，项目经理、项目负责人对外签署的合同、结算文件等对于装饰企业具有约束力，装饰企业需承担相应的法律后果，在司法实践中也不难看出，供货方在向法院起诉时往往选择以项目经理、项目负责人以及装饰企业为共同被告，而实际施工主体则大多选择以代表装饰企业履行职务行为为由进行抗辩，在此情况下，即便装饰企业主张相应的合同签署主体为实际施工人，应由实际施工人对外承担货款支付等义务，法院往往也不予采纳。

2、实操建议：装饰企业与实际施工人要明确约定项目章管理责任。

为把控装饰企业对外承担的风险，如存在分包、转包、挂靠、内部承包等情况下，装饰企业除在与实际施工人的合同中明确双方的权利义务以外，需明确要求实际施工人对外以个人或其公司名义签署相应的经济合同，同时在实际操作中要求供货方出具相应的承诺函或说明书，以明确供货方明知合同主体为实际施工人，从而避免装饰企业因实际施工人对外签署合同产生法律责任。

（五）付款条件是否成就

1、法院裁判观点

笔者收集的案例中，出现6例装饰企业以付款条件不成就为由主张不承担货款支付责任，其中装饰公司抗辩意见得到法院支持的仅1例。实际操作中经常出现装饰企业与业主方结算后再支付材料供货方相应的款项，而在友好合作的情况下，供货方往往能接受该种操作方式，在（2014）浙杭商终字第2660号、（2015）成民终字第3399号案件中，双方签署合同约定，在业主方付款后装饰公司再向供货方支付货款，其中（2015）成民终字第3399号案件中，争议双方更是在合同中明确约定，由于业主拖欠工程款而造成甲方（装饰企业）不能支付乙方（供货方）的情况，乙方不得追究甲方责任，但乙方有义务会同甲方，共同向造成资金风险的业主进行资金催讨和索赔。在该约定的基础上，装饰企业以其与业主方尚未结算，主张付款条件未成就，对此，法院最终均认定该付款条件约定属于约定不明且在装饰企业未提供证据证明尚未与业主方进行结算或未经催告业主方付款的情况下，该抗辩理由不成立进而驳回装饰公司的上诉。

在装饰公司以付款条件未成就抗辩并得到法院支持的（2014）浙绍商终字第1299号案例中，因争议双方约定装饰企业在收到供货方开具的发票后再行付款，最终法院认为虽然开具发票一般是合同的附随义务，但仅限于双方没有明确约定的情况下适用，现双方已在《供货合同》中明确约定如上诉人(供货方)未开具相应的正式发票，被上诉人（装饰企业）有权拒绝付款，据此，在供货方未开具发票的情况下，付款条件未成就。

2、实操建议：付款条件的约定以及实际操作方式。

尽量明确约定具体及可操作的付款条件，而如上文所述设置在业主方付款的情形下再付款的，注意保存要求业主方进行结算的函件，以及催告业主方进行付款等书面材料用以证明相应的付款条件未能成就。第四部分：劳动纠纷

一、数据分析

农民工为建筑业快速发展提供了充足的人力保障，但同时由于建筑劳务市场纷繁杂乱、管理无序、企业过分追求经济效益等原因，导致农民工与发包方、施工方矛盾加剧，纠纷频发。

通过装饰百强企业457份劳动纠纷判决书案由分布可以看出，劳动者追索劳动报酬是装饰企业主要用工风险，占了案件总量的82%。

通过对457份劳动纠纷判决书的分析，装饰企业发生劳动用工风险的主要原因包括：（1）工资发放不及时；（2）施工人员施工过程中受伤；（3）产生集体性诉讼；（4）未签订劳动合同、违法解除劳动合同等。

二、争议焦点

（一）劳动关系确认

1、装饰企业主要抗辩理由

（1）装饰企业与施工工人不存在事实劳动关系

实践中，装饰企业常以施工工人非装饰企业雇请、未签订劳动合同、装饰企业的规章制度不适用于施工工人、施工工人不接受用人单位的管理等理由抗辩与施工工人不存在劳动关系。

在笔者收集的23个案例中，法院最终确认劳动关系的有12例，未确认劳动关系的有11例。主要争议焦点是：装饰企业与施工工人的劳动关系是适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》【劳社部发（2005）12】第一条规定还是第四条规定。

根据劳动与社会保障部发布的《关于确立劳动关系有关事项的通知》【劳社部发（2005）12】第一条规定：“用人单位招用劳动者未订立书面劳动合同，但同时具备下列情形的，劳动关系成立。(一)用人单位和劳动者符合法律、法规规定的主体资格；

（二）用人单位依法制定的各项劳动规章制度适用于劳动者，劳动者受用人单位的劳动管理，从事用人单位安排的有报酬的劳动；

（三）劳动者提供的劳动是用人单位业务的组成部分。”

在笔者收集的23起确认劳动关系纠纷案件中，施工单位均是依据上述规定提出抗辩。其中有11起案件法院认定施工工人未提供证据证明装饰企业对其聘用、管理并支付报酬，最终法院认定施工工人与装饰企业不存在劳动关系。

而另外12起案件中，法院认为应当适用《关于确立劳动关系有关事项的通知》【劳社部发（2005）12】第四条：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程（业务）或者经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任。”之规定来认定施工工人与装饰企业存在劳动关系。

例如在（2014）筑民四终字第239号案件中，贵阳市中级人民法院认为施工工人申某并非装饰公司直接招用的劳动者，其并未直接与装饰公司产生劳动权利义务关系，而是装饰公司将其承包工程分包给不具备用工主体资格的自然人陈某后，由陈某雇佣申某在装饰公司的项目工地上提供劳动，故本案并不符合劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第一条的条件。在用人单位将工程发包给不具备用工主体资格的组织或自然人情形下，为保护劳动者的合法权益，劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条明确规定由具备用工主体资格的发包方对不具备用工主体资格的自然人或组织招用的劳动者承担用工主体责任。因此，原判适用劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条的规定认定由装饰公司对申某承担用工主体责任并无不当。确认劳动者与用人单位之间具有劳动关系是劳动者要求用人单位承担用工主体责任的前提和基础，申某为维护其在工作期间受伤后的合法权益要求确认其与装饰公司之间具有劳动关系依法应予支持。

（2）装饰企业与劳动者为劳务关系，用工关系不等同于劳动关系。

在笔者收集的9个案例中，法院最终确认劳动关系的有5例，未确认的有4例。《关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条规定的是“发包方承担用工主体责任”，那么“用工主体责任”是否即等同于劳动关系？对此，不同的法院看法不同：

在（2014）芜中民一终字第01196号案件中，一审法院芜湖市镜湖区人民法院认为施工工人朱某受雇从事木工劳动，为雇用方提供劳务，并按劳务量取酬，其与雇佣方形成平等的民事权利义务关系。朱某不是用人单位的成员，与装饰企业未形成稳定的领导与被领导的关系，双方未形成身份上的行政隶属关系。装饰企业虽将工程违法分包给无施工资质的个人，违反了相关规定，但并不影响朱某从事工作的劳务关系的性质。二审安徽芜湖中级人民法院认为劳动者与用人单位之间是否形成劳动关系，应审核双方之间是否具备形成劳动关系的实质要件，即双方之间是否存在管理与被管理、监督与被监督、指挥与被指挥的隶属关系。劳动关系中，劳动者应有长期持续稳定地在用工单位工作的主观意图。因此，一审、二审法院均认定不存在劳动关系。

在（2015）高新民初字第1705号案件中，成都高新技术产业开发区人民法院认为施工工人由案外人直接招入，由案外人发放劳动报酬，更为主要的在于装饰企业的规章制度、管理规定从未直接与施工工人发生关系，若认定存在劳动关系将违背劳动关系认定的基本原理即人身依附性。同时，一旦认定存在劳动关系，装饰企业还将承担相应的养老保险、医疗保险等其他劳动关系责任，既超出了装饰企业对双方关系的预见性，甚至可能超出施工工人的期待范围。因此法院不予认定存在劳动关系。

而（2014）秦民终字第2135号案件中秦皇岛市海港区人民法院直接指出：“需要说明的是《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条规定的用工主体责任并不等于双方存在劳动关系，而《劳动合同法》第九十四条中“承担连带赔偿责任”恰恰说明发包人承担的是连带赔偿责任，而非以此直接确认发包人与劳动者之间存在劳动关系。”同样，（2014）望民一初字第00553号案件中，抚顺市望花区人民法院认为：“《劳动和社会保障部﹤关于确立劳动关系有关事项的通知﹥》第四条规定指向的是劳动者损失的赔偿，非劳动关系的确立。”

对此，笔者检索发现，在《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》【法办（2011）442号文】第五十九条规定：“建设单位将工程发包给承包人，承包人又非法转包或者违法分包给实际施工人，实际施工人招用的劳动者请求确认与具有用工主体资格的发包人之间存在劳动关系的，不予支持”。并且最高人民法院网站(http://)于2014年4月11日对此问题作出进一步答复，即《对最高人民法院<全国民事审判工作会议纪要>第59条作出进一步释明的答复》。在《答复》中最高院认为：首先《劳动合同法》第三条明确规定，建立劳动关系必须遵循自愿原则。装饰企业与施工工人之间并没有丝毫的建立劳动关系的意思表示，更没有建立劳动关系的合意。其次，如果认定存在劳动关系，将显失公平，实际施工人反而容易逃避相应的法律责任。再次，《通知》第4条之所以规定可认定承包人、分包人或转包人与劳动者之间存在劳动关系，其用意是惩罚任意分包、转包的建筑施工企业，但不能为了达到制裁违法发包、分包或者转包行为的目的，就可以任意超越《劳动合同法》的有关规定，强行认定本不存在的劳动关系。

（3）工伤保险责任不等同于劳动关系

在笔者收集的3个案例中，法院全部未确认劳动关系。法院主要理由如下：

在（2014）济民一终字第892号、（2014）芜中民一终字第01196号和（2014）秦民终字第2135号案件中，施工工人提出依据《人力资源和社会保障部关于执行〈工伤保险条例〉若干问题的意见》第七条“具备用工主体资格的承包单位违反法律、法规规定，将承包业务转包、分包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人招用的劳动者从事承包业务时因工伤亡的，由该具备用工主体资格的承包单位承担用人单位依法应承担的工伤保险责任。”和《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条第一款第四项：“用工单位违反法律、法规规定将承包业务转包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人聘用的职工从事承包业务时因工伤亡的，用工单位为承担工伤保险责任的单位”之规定，施工工人据以上规定，主张与装饰企业存在劳动关系。

济南市中级人民法院认为劳动者在非法转包、违法分包的工程中遭受伤害事故时，应由没有提供安全生产条件的发包人或者将工程发包给不具有施工资质的单位或个人，对劳动者的损害承担用工单位的赔偿责任，但不能依据上述规定推定劳动者与发包方存在劳动关系。河北省秦皇岛市中级人民法院认为，《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》适用于工伤保险行政案件的审理，而本案为确认劳动关系的民事案件，不能依据《规定》中第四条之规定倒推双方存在劳动关系。

（4）装饰企业将工程分包给具备资质的劳务公司，与施工工人不存在劳动关系。

在笔者收集的2个案例中，1例违法分包，装饰企业最终承担责任，另一例是合法分包给具备资质的劳务公司，由劳务公司招用施工工人。

合法的劳务分包意味着装饰企业将部分劳务项目分包出去，装饰企业不再承担签订劳动合同、缴纳社保、支付经济赔偿金等劳动责任风险。

2、实操建议

（1）应当分包给有资质的劳务单位。

通过上述分析可知，装饰企业将劳务分包给有资质的劳务单位是避免用工风险最有效的措施。装饰企业在签订劳务分包合同时应当注意审核劳务单位资质。在(2014)黔七民初字第1420号案件中，实际施工人范某冒用不具备资质的企业来承揽装饰企业发包的工程，范某雇佣的施工工人王某在施工过程中受伤，王某请求确认劳动关系。法院认为王某装饰企业将发包给不具备用工主体的个人，参照《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条规定装饰企业与王某存在劳动关系。

（2）妥善保管《劳务分包合同》、劳务费支付凭证等证明分包合同关系建立的凭证。

法律规定当事人对自己提出的主张,有义务提供证据。因此装饰企业应当保管好《劳务分包合同》、劳务费支付凭证。在(2014)一中民终字第08681号中，北京第一中级法院认为，装饰企业虽主张与分包公司存在分包关系，但上述两家公司未能提交任何证据材料证明所签订《分包合同》的具体履行情况及款项结算情况，亦未能提交证据证明上述两家公司的分包合同已经为发包人知晓。据此法院不予确认存在分包合同关系。

（3）在与施工工人交谈过程中，应当表明不存在劳动关系的立场。

施工工人发生伤亡，装饰企业在得知消息后，往往会派人了解情况甚至协商赔偿事宜。装饰企业应当查清伤者是与本公司签订劳动合同的劳动者还是签订劳务合同的劳务工人，或者是实际施工人自行雇佣的人员。若非本公司劳动者，应当注意时刻表明立场：其与装饰企业不存在劳动关系。在(2014)一中民终字第8681号案件，施工工人受伤后装饰企业曾派人去探望并协商赔偿事宜，施工工人在交谈过程中进行录音。之后在诉讼过程中，施工工人提供的录音录像资料显示，在交谈过程中装饰企业人员承认施工工人系该公司员工并表示愿意受伤事宜商谈赔偿，二审法院结合录音、收据、工牌、证言等材料认定施工工人与装饰企业存在劳动关系。

（二）损害责任承担

1、装饰企业主要抗辩理由

（1）装饰企业已向劳务承包人支付完全部报酬，因劳务承包人原因导致农民工资问题的，装饰企业不承担责任。

在笔者收集的18个案例中，法院最终支持装饰企业承担连带责任的有2例，不支持的有16例。

在（2014）成华民初字第3065、3072-3076号案件中，法院认为装饰企业与劳务承包人邹某之间为劳务关系，劳务承包人已经领取了全部的劳务费，装饰企业不存在拖欠劳动报酬的事实，并且邹某向施工工人出具的《欠条》上无装饰企业的印章确认，因此，装饰企业承担连带清偿责任。

（2）分包单位、实际施工人应对施工工人工资承担责任。

在笔者收集的23个案例中，法院全部支持装饰企业承担连带清偿责任。

例如在（2014）建民初字第51-64号系列案件中，法院根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于进一步解决建设领域拖欠工程款问题意见的通知》：“进一步明确农民工工资支付责任。按照谁承包，谁负责的原则，总承包企业对所承包工程的农民工工资支付全面负责，分包企业对分包工程的农民工工资支付直接负责。总承包企业因转包、违法分包工程造成拖欠农民工工资的，由总承包企业承担全部责任”之规定，认为装饰企业承包工程后，又将劳务分包给不具备用工主体资格的个人杨某，并且装饰企业存在拖欠民工工资的行为。装饰企业作为工程名义上的承包人，对拖欠的民工工资应承担清偿责任。

另一方面，对于施工工人受伤后的责任承担问题。若装饰企业存在违法分包、发包给不具备用工资格的组织或个人或个人挂靠的，其雇佣的人员因工伤亡的，装饰企业同样需要承担工伤保险责任。

在（2014）渝一中法行终字第424号行政确认案件中，装饰企业将自己承包的室内精装修工程转包给雷某，雷某又转包给曾某，曾某雇请的文某受伤后，向北部新区管委会申请工伤认定，北部新区管委会予以认可。装饰企业不服提起诉讼，法院认为，依据《人力资源和社会保障部关于执行﹤工伤保险条例﹥若干问题的意见》第七条规定：“具备用工主体资格的承包单位违反法律、法规规定，将承包业务转包、分包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人招用的劳动者从事承包业务时因工伤亡的，由该具备用工主体资格的承包单位承担用人单位依法应承担的工伤保险责任。”规定，装饰企业应当承担工伤责任。

此外，根据《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条规定：“社会保险行政部门认定下列单位为承担工伤保险责任单位的，人民法院应予支持：„„

（四）用工单位违反法律、法规规定将承包业务转包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人聘用的职工从事承包业务时因工伤亡的，用工单位为承担工伤保险责任的单位；„„”。由此可见，即便装饰企业与劳务施工人签订分包协议，装饰企业也仍需要承担工伤赔偿责任。

2、实操建议

（1）监督包工头用工管理以及工资支付

众所周知，劳务分包给包工头进行施工属于违法分包，但该现象屡禁不绝仍存有市场空间。对此，装饰单位在实际操作中应当要求包工头与施工人员签订雇佣合同，并提供一份雇佣合同给装饰单位备案。

一方面有助于企业在代发工资（需包工头出具授权企业代发）时，便于掌握施工人员的薪酬，防止包工头拖欠工人工资。在（2014）成华民初字第3065、3072-3076号系列案件中，装饰企业与劳务承包人结算完成，劳务承包人还出具承诺书，确认已收到所有劳务费并承诺将“随即付清所有施工班组的人工工资，发生任何工人工资和其他纠纷，所有责任均由本人承担”。由此，法院判定由劳务施工人承担支付义务。

另一方面可以使企业加强对劳务承包人雇佣工人的了解，及时清退不符合施工条件的人员。在（2014）徐民终字第3431号案件中，包工头雇请的施工人员已达退休年龄（71周岁），在工地上受伤，施工人员以受诉法院所在地的建筑行业上一年度职工工资标准主张误工费73460元，法院认为施工人员发生损害前仍未丧失劳动能力且从事相关行业工作，有一定收入来源的，对其误工费的主张应予支持。

（2）在提供劳务者损害责任纠纷中应当主张施工工人自身存在过错。

在提供劳务者受害责任纠纷中，法院对责任的认定享有自由裁量权。法官通常结合事故经过，认定施工工人仅需承担一定的责任。在笔者收集的15起提供劳务者受害责任案件中，有13起案件法院认为施工工人自身未尽到注意义务，对事故发生具有一定过错，需自行承担20%-30%责任。但是在（2014）镜民一初字第430号案件中，法院判定劳务者对损害结果承担70%的责任。

（3）在装饰企业与劳务施工人签订的承包协议中，仍有必要约定施工安全责任由劳务施工人负责。

虽然法律规定，装饰企业在违法分包、转包情况下，对施工工人需要承担工伤责任，但是为了避免实际施工人逃避责任，法律同样对施工工人规定了需应当承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理工伤保险行政案件若干问题的规定》第三条第二款规定，承担工伤保险责任的单位承担赔偿责任后，有权向相关组织、单位和个人追偿。由此可见，为保障施工工人的生命健康权，企业应当承担起社会责任，同时为追究终局责任人和兼顾企业的权益，法律又赋予企业追偿的权力。因此，在装饰企业与劳务施工人签订的分包协议中，仍有必要约定由劳务施工人对施工安全承担责任。

第二篇：最新《2016中国物业服务百强企业研究报告》

《2016中国物业服务百强企业研究报告》 6月21日，《2016中国物业服务百强企业研究报告》（以下简称“研究报告”）在京发布。《研究报告》由中国物业管理协会和中国指数研究院共同研究发布，旨在通过全面、客观地评价物业服务企业的综合实力，分析企业的发展状况和行业发展趋势，提高物业服务企业品牌知名度和影响力，提升服务质量和水平，进一步促进产业资源优化整合，激励企业做大做强，推动行业转型升级，指导行业做好“十三五”时期的物业管理工作。

《研究报告》以百强企业作为固定的样本数据，分别从管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力、社会责任等方面进行全面、客观、真实地分析，呈现以下特征：

（1）从管理规模看：企业管理面积达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。

（2）从经营绩效看：企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达27.24%，其中物业服务收入总值945.67亿元，增长33.23%，多种经营收入总值189.94亿元，占营业总收入的16.73%，成为企业盈利的主要因素。

（3）从服务质量看：企业营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点；人均产值10.39万元，增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，增长38.67%；物业费平均收缴率达到94.09%。互联网+与新技术的应用，成为企业管理效率和服务水平提升的主要手段。

（4）从发展潜力看：企业储备面积达到3.63亿平方米，连续四年增加；本科以上学历人员占比8.34%，较2014年（6.15%）增长2.19个百分点，人才结构进一步优化；社区服务收入总值70.83亿元，为挖掘社区经济打下了基础。（5）从社会责任看：企业纳税63.14亿元，管理保障性住房项目779个，房屋面积1.14亿平方米，提供就业岗位数量105万个（带动外包就业岗位38万个），操作人员平均工资仅为38612.11元/年，为维护社会稳定发挥重要作用。

《研究报告》指出，在“十三五”开局之年，也是全面贯彻中央城市工作会议精神的第一年，物业管理行业必须牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，提升服务品质，创新服务模式，破解发展难题，厚植发展优势，让物业服务更有价值。

一、区域分布：中南与华东继续主导，华北与西南逐步崛起

图1：2014-2015年百强企业区域分布情况

百强企业全国区域分布呈阶梯状，其中，中南与华东分别以75家和70家企业持续引领全国物业管理行业的发展；华北和西南分别有31家和29家企业，同比分别增加1家和6家企业，加速向中南与华东地区看齐；西北与东北共有5家企业进入百强阵营。对比2014年来看，中南、华北与西南地区进入百强企业的数量有所增加。分省市来看，广东省以54家企业领跑全国。深圳市36家，北京市24家，上海市24家，持续荣获前三甲。

二、管理规模：加速扩张，百强企业市场占有率提升至28.42%

1.管理面积复合增长率达33.90%，行业集中度进一步提升（管理面积整体情况分析）

图2：2012-2015年百强企业管理面积情况

百强企业2015年管理面积总值达49.59亿平方米，占全国物业管理面积（174.50亿平方米）的28.42%，较2014年（19.50%）提升8.92个百分点，行业集中度进一步提升。百强企业通过兼并收购快速扩大管理规模，尤其是排名前十企业的兼并收购面积和数量均占据百强企业兼并收购总数的一半以上，管理面积同比大幅增长74.84%；其次是百强企业自身的实力不断壮大，促进规模提升。

2015年，百强企业管理面积均值为2361.48万平方米，同比增长46.76%，连续三年持续上涨，2012年至2015年复合增长率达33.90%，管理规模扩张明显。

图3：2014-2015年百强企业管理面积分层级情况

按管理面积层级划分，2015年管理面积在5000万平方米以上的百强企业有17家，比上年增加6家；3000-5000万平方米有23家，增加10家；2000-3000万平方米有25家，增加4家；1000-2000万平方米有67家，增加14家。整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34家，呈现明显的规模化发展趋势。

2.住宅增长最快达60.12%，是最重要的管理业态（分业态管理面积情况分析）

图4：2014-2015年百强企业分业态管理面积情况

分业态来看，百强企业2015年住宅物业管理面积总量达到35.45亿平方米，同比2014年（22.12亿平方米）大幅增长60.12%，增长迅速；办公物业管理面积总计4.41亿平方米，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98亿平方米，同比下滑2.07%。

图5：2014-2015年百强企业各业态分布情况

百强企业2015年住宅物业管理面积占比71.49%，同比提升2.69个百分点。住宅物业仍是百强企业最主要的物业服务业态。一方面，住宅仍是房地产增量市场的主力军，2015年住宅竣工面积达7.38亿平方米，占全国商品房竣工面积的73.75%；另一方面，百强企业重视基础服务业务的发展，加大力度开拓住宅市场，有效增加了住宅管理面积；同时，由于社区经济的持续火热，住宅物业管理的价值进一步凸显，百强企业的兼并收购企业也以住宅管理项目为主，助推了住宅物业的占比提升。

3.管理项目数量大幅增长31.94%，城市分布更为广泛（管理项目城市分布情况分析）

图6：2014-2015年百强企业管理项目与进入城市数量

百强企业2015年管理项目总计32401个，较2014年增加7843个，增速达31.94%；百强企业进入城市数量均值为27个，较2014年增加3个，区域覆盖更为广泛，其中进入城市超过30个的企业有40家，占比达19.05%，全国性综合布局态势尽显。2015年，百强企业注重对进驻城市的深耕，在单个城市的管理项目总量达到1200个，同比增加177个。

图7：2014-2015年百强企业管理项目省市分布情况

按省份分析，2015年，百强企业在广东省的管理项目达到6462个，同比增加1475个，既是唯一一个管理项目数量超过5000个的省份，也是管理项目数量扩充最为迅速的省份，继续领跑全国；百强企业在浙江省与江苏省管理项目数量均在3000个以上，分别为3234个和3215个；值得一提的是，百强企业在湖北省、广西省和海南省的管理项目数量分别为1214、628和300个，同比增幅均超过50%。

图8：2015年百强企业管理项目城市分布情况

从城市分布结构来看，百强企业2015年在一线城市管理项目7393个，占比22.82%；二线城市管理项目13783个，占比42.54%；三四线城市管理项目11072个，占比34.17%。

4.兼并收购200余家物业服务企业，优化行业资源配置（企业兼并收购情况分析）

百强企业通过兼并收购有效扩大管理规模，百强企业2015年总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量（17.41亿平方米）的22.11%，成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径。如彩生活自2011年以来，先后并购多家物业服务企业，其中2015年更以3.3亿元并购深圳开元国际100%股权，并购面积达3170万平方米，占彩生活管理面积的10.45%，此次收购有效扩充彩生活管理规模的同时，有利于实现资源整合和优势互补。

表1：部分百强企业兼并收购情况

5.资本市场成企业规模发展助力器，企业总资产大幅增长32.43%（总资产情况）

图9：2014-2015年百强企业总资产分布情况

百强企业2015年资产总额为901.42亿元，同比增长32.43%，企业资产均值达4.29亿元。其中，资产超过5亿元的企业有36家，较2014年增加3家；2-5亿元的企业76家，增加15家；0.5-1亿元的企业33家，减少10家。整体来看，百强企业的资产规模增长明显，一方面百强企业积极筹划进入资本市场，部分企业成功登陆港交所和新三板，借助资本市场实现资产规模的大跨步增长；另一方面，通过资本市场融资，百强企业加速兼并收购，有效提升企业的资产水平。

2015年，百强企业借助资本市场的力量，通过兼并收购的方式，不断拓展管理规模，形成规模化运营，有利于优化资源配置、提升市场竞争力。

三、经营绩效：固本守正促营收增长，降本增效助利润提升

1.物业服务收入快速增长带动总营收增速超27%（营业收入及构成情况分析）

图10：2014-2015年百强企业营业收入构成及变化

2015年，在物业管理行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，百强企业紧抓历史机遇，大胆创新实践，全年实现营业收入总值1135.61亿元，均值达54076.96万元，同比增幅达27.24%，实现快速增长。首先，传统物业服务领域，在企业大举兼并收购和积极外拓项目的驱动下，物业服务收入增长明显，2015全年物业服务收入总值945.67亿元，均值为45032.04万元，同比增加11232.84万元，增长率为33.23%，业绩贡献达到83.27%，是百强企业营业收入的主要来源；其次，在做好“守正”经营的同时，百强企业大力创新、拓展多种经营服务，2015年多种经营收入总值189.94亿元，均值为9044.92万元，增长率为3.94%，占营业收入的16.73%。随着百强企业多元创新业务的进一步发展，其业绩贡献度将不断提升，助力企业构建多元共赢的经营模式。

图11：2014-2015年分层级营业收入的百强企业分布情况

百强企业整体实力显著提升，2015年营业收入超10亿以上企业24家，同比增加8家，强者恒强之势明显。百强企业中，2015年营业收入3-5亿元、5-10亿元及超过10亿元三个层级的企业均有不同程度增加，其中3-5亿元规模企业增幅最高，达到16家；小于2亿元企业数量继续减少，由54家减少至50家。

图12：2014-2015年百强企业各类业态物业服务收入占比对比情况

基础服务领域，百强企业依托过硬的专业能力，实现多业态管理百花齐放。百强企业2015年住宅物业服务费收入506.50亿元，占物业服务费总收入的53.56%，同比2014年（301.34亿元）增长68.09%，是企业发展的坚固基石；办公物业服务费收入和商业物业服务费收入的占比分别为22.34%、6.80%，工业园区物业收入占4.75%，占比明显增加。

延伸服务领域，百强企业开展多种经营业务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。百强企业利用自身的资源优势，嫁接移动互联、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，发掘物业服务有效需求。

2015年，百强企业社区服务收入总值70.83亿元，均值3372.78万元，占多种经营收入的比重达到37.29%；其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分百强企业开展多元业务的重要方向，两者在多种经营收入中占比分别为6.68%和5.42%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，百强企业开展的顾问咨询业务全年收入727.10万元，占比为8.04%；此外，百强企业结合自身资源禀赋，多维度拓展其他服务种类，其他业务收入占比达到54.67%。

2.净利润同比增长48.99%，基础服务盈利贡献近七成（净利润及构成情况分析）

图13：2012-2015年百强企业净利润均值及变化情况

2015年，百强企业净利润总值82.26亿元，盈利规模持续扩大；均值为3916.93万元，同比增长48.99%，2012年至2015年复合增长率达到37.61%。百强企业2015年平均净利润率为7.43%，同比增长1.24个百分点，盈利能力持续处于上升通道。2015年，物业管理市场各方正能量持续发酵，百强企业因势而谋、应势而动，由内而外对传统经营思路和模式进行变革和创新，从各个环节强化成本管控，提升人均绩效，进而推动利润率的提升。

图14：2014-2015年分层级净利润的百强企业分布情况

百强企业中，2015年净利润在三千万以上的企业数量达到90家，较2014年增加31家，且净利润超过五千万的企业数量由2014年的23家增长为48家，而净利润在一千万以下企业比例由2014年的35.50%下降至22.38%。百强企业整体盈利规模提升显著。

图15：2015年百强企业营业收入结构和净利润结构对比

从盈利结构来看，呈现以物业服务为主体，与多种经营业务相辅相成的盈利模式：百强企业2015年物业服务净利润均值为2699.67万元，占企业平均净利润的68.92%，是净利润的主要贡献力量；多种经营净利润均值达1217.26万元，占比31.08%。对比来看，多种经营在为百强企业创造利润方面发挥了关键作用。

一方面，百强企业不断优化管理项目的服务质量，在管理项目的承接方面，主动退出盈利能力差、发展潜力低的亏损项目，保持物业服务的合理利润；另一方面，在多种经营服务领域，积极融合渗透新技术，开展附加值高的多元业务，为整体盈利能力改善培育新增长点。

3.新技术应用有效降低成本和提升人均绩效（营业成本和人均绩效分析）

图16：2015年百强企业内部分层级营业成本率情况

百强企业2015年经营成本总值为908.04亿元，均值为43239.94万元，同比2014年（37096.84万元）增长16.56%，经营成本虽有所上涨，但由于营业收入的增长更为显著，因此营业成本率整体呈下降趋势：2015年营业成本率为79.96%，较2014年（87.28%）下降7.32个百分点。这主要在于：一方面，百强企业通过新技术对传统物业服务在软硬件方面进行自动化、信息化、智能化升级，设备设施进行实时全远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现基础物业管理成本的有效降低；另一方面，通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智能化和标准化，降低企业人员数量与劳动强度，降低企业的人工成本。从百强各层级企业成本控制表现来看，排名前十的企业营业成本率低于百强企业，得益于其对高新技术的充分利用及在智能化方面的有效投入。

图17：2014-2015年百强企业成本构成情况对比

从成本构成来看，人力成本占比依然过半，是百强企业营业成本主要构成。2015年百强企业人员费用占比56.79%，较2014年小幅增加0.32%，主要是高新技术的应用，对专业人才的要求更高，大量专业技术人才的引进导致企业人力成本比重增加。物业共用部分共用设施设备日常运行和维护费用占比为9.62%，清洁卫生费、秩序维护费和绿化养护费占比分别为8.38%、5.08%和2.45%，较2014年均有不同程度增加；办公费用、物业共用部分设施设备及公众责任保险费用、其它费用占比分别为2.75%、1.02%和13.92%。

图18：2014-2015年百强企业人均管理面积和人均产值变化情况

百强企业2015年人均产值为10.39万元，同比增长20.22%；人均管理面积4538.77平方米，同比增长38.67%，企业人均绩效实现稳步提升。新技术的应用是百强企业提升人均绩效的有效手段。一方面，百强企业借势“互联网+”东风，将移动互联、大数据等新技术充分运用到物业服务中，实现设备设施管理信息化、自动化、智能化，通过统一的应用平台系统进行集约化、精细化管理，服务效率有了显著提升；另一方面，新技术的投入使百强企业人力资源结构得到优化，改善企业资源配置效率。

四、服务质量：专业化分工提升服务水平，高品质管理实现项目增值

1.加大基础业务外包力度，专业专注提升品质（业务外包情况分析）

图19：百强企业基础业务外包人员情况

百强企业通过将基础业务外包，利用专业服务公司提供的优质低价服务，实现专业化、集约式管理，降低企业经营成本的同时，提升专业服务水平。2015年，有169家百强企业将部分基础业务交由专业外包企业管理，比2014年（159家）上涨6.29%。对比企业员工与外包人员数量来看，百强企业2015年外包员工数为38.00万人，占一线员工的26.55%，比2014年（27.93万人）增长10.07万人，增长达到36.05%，外包单位投入人数大幅增长，其中设备维修养护业务外包人数比2014年增加了1.61倍，绿化业务外包人数比2014年增加97.58%，秩序维护业务和清洁业务外包人数同比分别增加27.07%和5.96%。

图20：2015年百强企业各类业务外包项目数量占比情况

百强企业充分利用外包公司的专业化优势，把需要人员较多且技术含量低的业务外包，集中精力提升核心业务水平；同时，物业服务企业可以站在专业公司和客户之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，使客户成为最大的受益者。2015年，百强企业外包项目中，清洁业务外包项目占总项目数的38.16%，绿化业务外包项目占总项目数的26.55%，设备维修养护和秩序维护业务分别占24.11%和19.16%。

2.成立业委会加强企业与业主良性互动（业委会成立情况）

百强企业2015年管理的32401个项目中，已成立业主委员会的有4760个，占14.69%。分业态来看，在17896个住宅样本中，有3548个项目成立了业主委员会，占住宅项目总数的19.83%，上海、浙江、湖北等地业委会成立比例较高。成立业主委员会为物业服务企业和业主之间搭建沟通的桥梁，使企业和业主之间形成良性互动机制。

表2：2015年百强企业各地住宅项目业主委员会成立情况

3.以优质赢得优价，百强企业“务”有所值（物业服务费分析）

良好的物业管理质量是企业增加客户黏性的基础，百强企业通过不断细化基础服务和拓展多元化服务，赢得了客户的高度认可。

图21：2014-2015年百强企业物业服务费标准及变动情况

2015年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.28元/㎡/月，与2014年平均物业服务费基本持平，各业态平均物业服务费除商业物业外，比2014年均有不同程度的提升。其中，住宅物业与办公物业的平均物业服务费为2.24、7.89元/㎡/月，比2014年分别上涨了6.05%、1.22%；医院物业、场馆物业和其他物业分别为6.79、7.56和6.36元/㎡/月，比2014年分别上涨9.71%、15.48%和28.62%；工业园区物业和学校物业为3.77、3.70元/㎡/月，涨幅分别达到了48.72%和40.05%；商业物业平均物业服务费为6.96元/㎡/月，比2014年（8.55元/㎡/月）下降了18.56%。

图22：2015年百强企业不同城市平均物业服务费标准

从城市分布情况看，北京、上海、广州和深圳一线城市的平均物业服务费为6.51元/㎡/月，高于二线城市的平均物业服务费3.69元/㎡/月和三线城市的平均物业服务费3.50元/㎡/月。一线城市的各业态平均物业服务费均高于二三线城市，二线城市的住宅物业、学校物业、办公物业和其他物业收费标准与三线城市相差不大，其余业态二线城市均高于三线城市。

服务收费标准是否合理、能否得到业主的认可，关键在于“质价相符”。百强企业通过增强服务意识，提高服务能力，不断完善社区服务体系，满足业主多元化、便捷化需求，使业主感受到优质服务；同时深入解决业主需求痛点，赢得业主的信任与支持。在按质论价、优质优价的市场定价原则下，百强企业平均物业服务费相对较高，是市场竞争下百强企业不断努力提升服务水平的成果，也是业主自愿选择优质服务的必然结果。

4.品质服务保障企业收缴率与续约率稳居高位(收缴率和续约率情况分析)

图23：2014-2015年百强企业物业服务费收缴情况

优质的物业服务是百强企业提升业主满意度、增加客户黏性的基础，百强企业通过建立质价相符机制，为业主提供物有所值的品质服务，物业服务费收缴率位于较高水平。2015年，百强企业的物业服务费平均收缴率为94.09%，比2014年（93.02%）上涨1.07个百分点，其中，住宅物业、办公物业、工业园区物业和其他物业的平均收缴率分别为91.3%、98.01%、98.88%和97.18%，比2014年收缴率分别高出1.91%、2.03%、1.15%和4.92%；医院物业、场馆物业和学校物业的平均收缴率为99.62%、99.15%和99.65%，与2014年收缴率基本持平；商业物业收缴率为93.49%，较2014年略降1.37%。

图24：2012-2015年百强企业管理项目平均续约率情况

优质的物业服务为百强企业树立了良好的行业口碑，增强业主与百强企业持续合作的信心，百强企业管理项目续约率保持高位稳定。2015年百强企业管理项目平均续约率为98.80%，近四年的项目平均续约率都保持在98%以上，体现了业主对百强企业优质服务的认可。

良好的物业服务质量是物业服务企业可持续发展的基础。在市场竞争中，一些优秀物业服务企业主动提升服务意识，提高自身专业化服务能力，高水准的物业服务得到了客户的认可，物业服务费处于较高水平，收缴率和续约率也居于高位；同时重视客户的感受与需求，以业主需求为中心完善服务体系，赢得了业主的好评与信任，与业主建立持续稳定的合作关系。

五、发展潜力：项目储备持续增加，人才结构不断优化

1.储备项目连续四年增加，为未来发展提供保障（合同储备项目情况分析）

图25：2012-2015年百强企业合同储备项目情况

百强企业2015年的合同储备项目总量为14736个，均值为70.30个，同比增长15.82%；合同储备项目总建筑面积为36290.10万平方米，均值为172.81万平方米，同比增长13.62%。百强企业的合同储备项目连续四年增加，企业承接项目的能力不断获得市场认可，为企业未来的发展扩张提供了有效保障。

2.优化人员结构，助力企业服务升级（人才结构及薪资结构分析）

人才对公司的生存与发展具有重要作用，有效的人才战略可以提升企业的竞争力。2015年，百强企业不断增加管理人员支出，在吸引人才方面加大资金支持，保障企业规模化和多元化发展的专业人才需求。

图26：2014-2015年百强企业人力资源情况对比

2015年，百强企业从业人员总计105.10万人，较2014年（98.32万人）增长6.9%，管理层人员15.43万人，操作层人员89.67万人。从学历情况看，其中本科以上人员8.77万人，占比8.34%，比重增长2.19个百分点；大专学历人员18.05万人，占比17.17%，增长1.99个百分点；中专学历人员24.10万人，占比22.93%；高中以下人员54.18万人，占比51.55%，下滑2.94个百分点。整体来看，百强企业从业人员中高学历人才增长明显，为企业开展多元业务提供人才保障。

图27：2015年百强企业员工工资支出分布情况

2015年，百强企业员工工资总额为466.76亿元，其中，秩序维护人员工资总额为157.12亿元，占比33.66%；管理人员工资总额为120.54亿元，同比增长14.80%，占工资总额的25.82%，同比2014年（105亿元）提升了0.82个百分点。

图28：2015年百强企业从业人员年人均工资情况

百强企业从业人员年人均工资为44412.07元，同比上涨8.72%。其中经营管理人员工资78114.12元，同比上涨8.71%；操作人员工资38612.11元，同比上涨3.87%。经营管理人员中，高层管理人员工资为268944.84元，项目经理为124313.71元，管理人员为60554.87元；操作人员中工程维修人员、秩序维护人员、清洁工、绿化工和其他工种的工资分别为47955.79元、41681.79元、28758.75元、33366.40元和39663.17元。

整体来看，百强企业通过加大储备项目数量和优化人员结构，助力企业未来发展，同时互联网技术的发展，以及资本市场对物业管理行业的支持，为百强企业的平台化转型提供了更大的可能。

六、社会责任：广泛吸纳社会就业做贡献，扩大保障房管理面积促和谐

1.提供就业岗位超百万，新增保障房管理面积超四千万平方米（就业岗位和保障房管理情况分析）

伴随物业管理行业的扩张和升级，物业服务企业对人才的需求不断提升，在吸纳社会就业方面保持较快增长速度。2015年，百强企业提供就业岗位数量105.10万个，同比增长6.90%，提供外包岗位38.00万个，其中绝大多数为秩序维护、保洁、绿化等技术含量较低岗位，在解决社会人员就业和维护社会稳定方面发挥了重要作用。

图29：2014-2015年百强企业员工总数和外包岗位总数

同时，百强企业积极参与保障性住房的物业管理，2015年，共管理保障性住房项目779个，房屋面积11429.43万平米，同比增加4315.79万平方米，增长率达60.67%，积极践行社会责任，为政府排忧解难。

2.积极纳税总额超60亿，踊跃捐赠践行社会责任（纳税、捐赠情况分析）

图30：2014-2015年百强企业年纳税额分布情况

百强企业持续注重依法纳税，为国家税收做出贡献。百强企业2015年共纳税63.14亿元，纳税额均值为3006.85万元，比2012年增加1076.85万元，年均复合增长率达到15.93%。其中，27家企业纳税总额超过5000万，年纳税额在500-2000万元之间的企业占50.95%，相对集中。此外，百强企业积极进行社会捐赠，践行社会责任，捐赠总额达到14406.89万元，占总营收的比重为0.13%。

结

语

2015年是我国全面完成“十二五”规划的收官之年，也是我国“十三五”改革发展的规划布局之年。在这一关键时期，物业服务企业积极适应新常态、把握新常态、引领新常态，紧紧抓住移动互联时代的重大机遇，整合资源，以运用新理念和新技术为发展支撑，努力推动业态创新、管理创新和服务创新，提供优质规范便捷的物业服务。百强企业借助资本的力量，依托兼并收购、城市拓展和深耕战略，管理规模取得新增长；经营绩效方面，营业收入再上高峰，成本率下降与人均绩效提升双管齐下助推百强企业净利润的高增长；服务质量方面，百强企业重塑工匠精神，为业主提供更加精细化的服务，得到业主的积极肯定。放眼未来，物业服务企业因智乘势，深挖物业服务消费蕴含的巨大潜力，让物业服务更有价值。

参加本次活动的企业，是中国物业管理行业最优秀的企业群体，这些企业在经营理念、管理水平、发展战略、品牌塑造、商业模式创新等方面都取得了可喜成绩，为行业争得了美誉。中国物业管理行业TOP100研究组通过“2016中国物业服务百强企业研究”，发掘出一批规模大、实力强、服务品质高的优秀物业服务企业，并将大力推广优秀企业的经验和做法，发挥示范带头作用，引领行业内企业共同进步；同时，将通过对品牌企业的宣传，树立行业的良好形象，提升行业的社会认知度。

第三篇：2016中国房地产、房地产策划代理百强企业研究报告

2016中国房地产百强企业研究 1.销售额增长19.4%，市场份额达36.7%，再创新高

百强企业2015年销售额增速达19.4%，市场份额上升至36.7%

在房地产市场两极分化趋重、市场运行风险加大的背景下，百强企业凭借准确的市场研判取得优异的销售表现：全年业绩规模再创新高，销售总额、销售面积分别为32032.1亿元、29583.6万平方米；业绩增速继续跑赢大市，销售额、销售面积同比增速分别为19.4%和15.6%，高于同期全国涨幅5个和9.1个百分点，市场领先优势进一步扩大，引领行业在新常态时期健康、理性发展。

图1 百强及综合实力TOP10企业2011-2015年市场份额及变化

依托稳步增长的销售业绩，百强企业市场份额持续扩大，推动行业集中度进一步提升。2015年百强企业销售额市场份额上升至36.7%，较上年提高1.5个百分点，销售面积市场份额提高1.8个百分点至23%，行业集中度进一步提升。其中，综合实力TOP10企业实现销售总额14241.3亿元，占百强企业销售总额的44.5%，占全国商品房销售额的16.3%，较上年提高0.4个百分点，行业地位不断巩固和提升。有效把握市场结构性机遇，11-30企业阵营业绩增速最高

图2 百强企业内部不同层级2015年销售额、销售面积增长率均值

2.顺势而为调结构、快推盘，精准营销促去化

聚焦一二线主流市场，顺势而为灵活调整产品结构

2015年，在中央降准降息、降首付、减免税费等一系列政策刺激下，改善型需求持续释放。百强企业加大改善型产品的推出比例以抢占市场份额，有力推动了业绩增长。从前50百强企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看，90-140平米产品2015年销售额占比为41.4%，较上年提升2.7个百分点。

图3 前50企业2014-2015年重点项目分城市等级各面积段销售额占比

具体来看，百强企业敏锐捕捉不同城市的需求结构变化，提升产品结构的匹配度，一线发力高端，二线、三四线聚焦首改，助力企业抓住细分市场的发展机遇，赢得优异业绩。前50企业在一线城市140-200平米及200平米以上的中高端改善型产品销售额占比显著上升，分别达15.9%和28.8%，较上年分别上升1.3个和0.7个百分点；二线城市90-140平米产品销售额占比上升4.8个百分点至46.9%，三四线城市则上升1.9个百分点至49.3%。

创新全渠道精准营销，挖掘潜在客群加速项目去化

图4 百强企业创新营销渠道及服务示意图 2015年百强企业注重由内而外强化渠道建设，全面铺开拓客网络，并发挥了巨大实效。1）百强企业线上通过全民营销、微信平台等形式快速拓宽客户资源；线下，百强企业强化地推部队建设，以广泛、精准的客户地图锁定潜在客户，提升拓客效率。2）百强企业充分借助外部数据平台的客户资源，实现对潜在客户的强势渗透。

此外，百强企业调动产业链资源、从细处着手开展各项服务创新，切实解决客户购房“痛点”，确保了有效客源的顺利转化。在销售前端，从客户接触项目时即注重通过创新服务内容及形式提升客户满意度；在交易环节，针对客户首付不足的最大痛点，通过众筹或理财产品强化金融服务，提升了潜在客户的有效转化率。

3.提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间

净利润同比增长11.3%，增收不增利现象延续

图5 百强企业2011-2015年营业收入与净利润均值变化情况

伴随销售业绩的稳定增长，百强企业2015年盈利规模不断提升，全年营业收入、净利润均值分别为286.5亿元、36.3亿元，分别同比增长18.7%、11.3%，增速分别较上年提升1.7、0.8个百分点。尽管如此，百强企业2015年营业收入增速高于同期净利润增速7.4个百分点，在行业利润率下行的态势下，部分房企“增收不增利”的现象依然延续。

土地及经营成本高企，致净利润率下降0.4个百分点

图6 百强企业2013-2015年盈利及费用指标均值图

百强企业2015年总资产收益率、净资产收益率均值为5.2%、17.7%，分别较上年下降0.1、0.6个百分点，盈利质量有所下降；全年净利润率均值为11.6%，较上年下降0.4个百分点，逐渐逼近10%红线，企业盈利空间持续收窄。2015年受困于市场调整，百强房企经营成本、土地成本大幅攀升，企业的盈利下行压力更加凸显：一方面，供需关系逆转导致去库存风险加大，行业买方市场格局亦逐步形成，企业盈利能力在降价换量、营销难度加大的双向挤压下有所降低；另一方面，部分一二线城市市场过热、竞争激烈导致土地成本高企，进一步挤压企业的利润空间。

4.量入为出保障财务安全，多元融资奠定发展优势

资产负债率继续上行，短期偿债压力有所缓解

图7 百强企业2011-2015年负债情况

2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，带息负债均值为38.5%，较2014年上升了1.1个百分点，整体负债水平有所上升。受益于2015年房地产销售的回升，企业资金回笼加速，百强企业预收账款均值同比增加13.7%，剔除预收账款之后的有效负债率均值为50.2%，较去年微增0.4个百分点。

6.提高货值变现能力保增长，纵横转型激活新动能

货值结构合理强化业绩变现能力，二线城市储备充足蕴藏发展潜力

图8 全国性百强代表企业2015年末按照不同城市土地去化周期划分的可售货值结构情况

在城市结构性去化风险加剧的背景下，全国性百强企业立足于全国化均衡布局，约3/4分布于土地消化时间少于3年的城市，货值结构均衡合理、业绩变现能力强，保障了来年的稳健增长；区域性百强代表企业大多处于区域深耕向全国化拓展的发展阶段，可售货值集中分布于区域经济发达城市，与板块发展的依存度高，或可实现业绩突破，但不可忽视结构单一为其带来的一定隐患。

基于主业优势开展横纵向转型，释放成长活力

图9 百强企业2015年专注主业与转型情况

2015年在经济基本面长期向好和新型城镇化持续推进的背景下，房地产行业仍有较大发展空间，因此专注主业仍是百强企业的主要选择。51%的百强企业继续专注房地产主业，49%的百强企业在专注主业的基础上开始寻求转型。在寻求转型的49家企业中，42家企业在专注主业的同时围绕房地产产业链拓展新业务，另有7%的企业向房地产行业外拓展新业务。

图10 百强企业2015年主要转型方向及企业占比

百强企业为了保持长期驱动力，百强企业主要基于主业的资源溢出优势，纵向挖掘产业链上下游的发展潜力，横向进行细分行业延伸，充分发挥资源协同效应，挖掘业绩增长空间。目前分别有28%、23%、14%和14%的百强企业在金融、社区服务、轻资产运营和家居智能化等纵向领域延伸发展，“地产+金融”、“地产+服务”的转型模式备受百强房企青睐；分别有92%、31%、17%和41%的百强企业进入商业、产业、养老、文旅特色等横向转型领域，而养老地产、物流地产和众创空间则为转型热点。

2016中国房地产策划代理百强企业研究 1.房地产销售市场空间广阔，竞争加剧策划代理企业优胜劣汰

房地产市场将逐步进入到存量房交易阶段，中国部分一线城市已经进入存量房时代，2015年，北京、上海和深圳二手房成交面积均超过新房成交面积。未来，全国房地产行业也将逐步转向存量房市场，巨大的存量房市场将成为房地产市场交易主战场，也为策划代理企业提供了销售服务和多元化业务拓展的基础。

图11 策划代理行业竞争态势

中国房地产销售市场为策划代理企业提供广阔的市场空间，但同时也吸引着其他市场力量的进入，市场竞争加剧。首先，开发企业加大自销比例和转变营销方式，直接降低与策划代理企业的合作力度。其次，以搜房网房天下为代表的专业房地产互联网企业以及二手房经纪公司逐步进入新房代理行业，进一步抢占策划代理企业的市场空间。

2.TOP10企业代理销售额大幅增长近30%，延伸服务链条凸显企业价值

营收规模大幅增长，市场份额提升至17.13%，企业分化明显

图12 2012-2015年综合实力TOP10企业销售额及市场份额

2015年，综合实力TOP10企业的营业收入均值为20.17亿元，同比增长25.47%，增速较2014年提升8.10个百分点，主要是庞大的商品房成交体量为其提供了充足的市场基础。策划代理行业市场份额进一步向综合实力TOP10企业聚集，2015年综合实力TOP10企业一手物业代理销售额均值为1495.44亿元，同比大幅增长29.90%，市场份额提升至17.13%，占据TOP30企业市场份额的70%。

3.借鉴国际先进经验，协同创新打造房地产综合服务商

对标五大行，培育多元业务模式

随着欧美房地产市场的发展，涌现出了世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大领先的房地产综合服务商。从业务类型来看，五大行业务涵盖物业交易、物业管理、资产服务与研究咨询等多种类型，服务内容较为综合；从发展历程来看，五大行均经历了业务快速扩张、兼并收购等阶段，均已实现全球布局。

图13 国内策划代理企业与五大行主要业务比较

从业务布局来看，五大行优势业务集中在资产管理、战略规划、高端物业管理、评估和金融服务等方面，而国内策划代理企业在资产管理、高端物业管理等方面经验较少，与世邦魏理仕、戴德梁行等存在较大差距，但在销售代理业务方面具有绝对优势。从发展阶段来看，五大行已经进入全球化业务并购、强化区域和业务线能力阶段，国内的策划代理企业虽仍处于多元业务拓展阶段，但也表现出较强的特色优势。

国内策划代理企业应正确认识与五大行存在的差距，取长补短，注重主业的同时加大资产管理、物业管理和经纪等业务的布局，积极利用互联网等新技术新工具创新服务模式，提升服务质量和效率，以协同创新实现超越。

借助移动互联工具，专注细分领域提升服务水平

房地产行业进入“白银时代”，聚焦房地产细分领域，提升主业服务质量、打造差异化服务或将成为策划代理企业弯道超车的重要途径。

图14策划代理行业新技术应用

首先，新技术、新工具的应用极大地改变了行业的服务模式，综合化与精细化融合于服务大平台中，形成了全新的服务生态，为策划代理企业弯道超车提供了时代机遇。策划代理行业传统的条块式多元服务在移动互联、大数据、智能硬件等新技术、新工具的融合下展现出新的生态场景，可感知、可即得、可预见的重场景体验的全新服务生态模式正在形成，细分服务领域专业化水平不断提升。

其次，策划代理企业紧密贴合代理业务，延伸服务链条，创新金融服务模式，深化金融服务能力。策划代理企业利用自有资金、机构合作、P2P、上市融资和定向增发等多种融资渠道降低融资成本，强化金融服务对代理楼盘业务增长的协同能力，拓宽盈利渠道，增强房地产服务市场的竞争力。

强化协同创新，追赶中完成超越

中国房地产服务业已经进入变革创新时代，策划代理企业需要进一步拓展思路，打通业态之间隔阂，实行泛产业链强强联合，协同企业内部资源的同时，加大与其他类型企业的合作，实现创新超越。

图15 策划代理企业的业务协同特征

目前，随着大数据、互联网等技术的发展，策划代理企业内部业务之间、与其他机构之间的信息共享和业务协同成为可能，利益边界也更为清晰。内部协同方面，针对房地产开发、销售以及售后等阶段，策划代理企业注重各业务间的互相促进提升，共享客户资源提供全产业链的综合服务。外部协同方面，策划代理企业采用战略合作、股权合作、跨业联盟等方式与开发企业、金融机构、物业服务企业等外部机构协同合作，拓展业务范畴、加强服务深度。

第四篇：企业诉讼案件管理办法

xx有限公司 诉讼案件管理办法（讨论稿）

目录

第一章 总 则

第二章 管理部门、职责、权限 第三章 非诉讼案件管理 第四章 诉讼案件管理 第五章 档案管理 第六章 监督与检查 第七章 问责与考核 第八章 附 则

第一章 总 则

第一条 为进一步规范本公司诉讼与非诉讼案件管理工作，依法、及时、高效处理诉讼、非诉讼案件，最大限度地维护公司的合法权益，根据相关法律法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法所称诉讼是指本公司及下属的子公司在经营、管理过程中发生的，以本公司或下属子公司为当事人的各类诉讼及仲裁案件，包括：民事诉讼案件、劳动争议诉讼案件、行政诉讼案件、执行案件、申请复议案件以及各类仲裁案件等。

公司以第三人身份参加诉讼的，依照本办法执行。

本办法所称非诉讼是指本公司及下属的子公司在经营、管理过程中发生的，以本公司或/本公司的下属子公司为一方当事人，采取协商、调解（限非司法/仲裁机关主持下）等方式解决有关纠纷或争议的法律事务活动。

如无特别约定，本办法所称纠纷案件包括诉讼案件及非诉讼案件。第三条 诉讼案件直接影响公司的合法权益及声誉，因此公司及下属子公司应本着诚实信用、平等自愿、等价有偿、互惠互利的原则开展经营、管理工作，尽量避免诉讼案件的发生；对发生的诉讼案件应充分重视，及时、妥善处理，有效规避、控制风险，避免造成不应有的损失。

第四条 本办法适用于本公司及公司下属子公司（以下简称各所属公司）。

第五条 各所属公司可根据本办法的规定，结合实际情况，另行制定相应管理制度或实施细则。

第二章 管理部门、职责、权限

第六条 纠纷案件管理实行业务部门和法律部门分工管理、密切配合的原则。纠纷案件发生部门或纠纷案件涉及事项的主管部门是纠纷案件管理的业务部门，法律部门是纠纷案件管理的归口部门。如无特别说明，本公司的法律部门为法务部。

第七条 业务部门的主要职责：

（一）负责提供纠纷案件涉及的事实情况及证据材料；

（二）参与纠纷案件处理讨论；

（三）根据需要承担部分纠纷案件处理事务工作；

（四）负责与纠纷案件相对人的商谈和解工作；

（五）负责协调纠纷案件处理涉及的费用支出及收取（律师费除外）；

（六）指导下级业务部门（如有）做好纠纷案件处理工作；

（七）建立非诉讼案件工作台账和档案管理制度；

（八）根据纠纷案件处理需要承担的其他工作。第八条 法律部门的主要职责：

（一）制定纠纷案件管理制度，并负责组织实施；

（二）牵头负责纠纷案件的司法程序处理；

（三）负责纠纷案件处理涉及的外聘律师费用管理；

（四）会同业务部门制作重大案件专题汇报并供本公司管理层和相关部门阅知；

（五）建立诉讼案件工作台帐和档案管理制度；

（六）负责纠纷案件的报备工作；

（七）签收、发送法律文书（非诉讼案件除外）；

（八）指导下属单位（如有）的纠纷案件管理工作；

（九）根据纠纷案件处理需要承担的其他工作。

第九条 纠纷案件处理完结前（诉讼案件应在裁决/调解书生效前），案件处理的参与者不得泄露案件的信息内容，坚持保密原则。如违反保密规定，在案件处理过程中泄露公司商业秘密和其他秘密事项的，根据有关法律规定和公司的有关规章制度追究其相应责任。

第十条 具有下列情形之一的纠纷案件为重大案件。对于重大案件，法律部门应报有关管理层审批，并形成专题汇报供本公司管理层和相关部门阅知。

（一）涉案标的额为人民币 万元（含）以上；

（二）案件主体或标的涉外（含港澳台），单个劳动纠纷案件除外；

（三）涉及公司整体利益或处理结果对本公司有重大影响；

（四）本公司法律部门认定的其他重大案件。

重大案件之外的其他案件为一般案件，对于一般案件，由法律部门会同业务经办部门决定，在必要时可报公司管理层审批。

第十一条 纠纷案件处理过程中所涉及的法律性文件、合同类文件的出具/查找，按照公司的有关规定履行审批程序。

第十二条 各相关职能部门依据法律、法规、规章及本公司的有关规定，按照各自的职责范围参与纠纷案件管理。

第三章 非诉讼案件管理

第十三条 公司各部门及各所属公司在工作过程中，如发现本部门难以处理，需要公司法律部门和/或律师提供支持的案件及事项，应积极了解情况并与纠纷对方当事人协商，及时填写《非诉讼案件情况登记表》（见附件一），经部门负责人签署处理意见后，连同纠纷情况说明、相关资料等，报法律部门。

业务经办部门应根据法律部门的具体要求，提供或补充提供详细的情况说明及资料，以便于及时、有效地采取应对措施。

第十四条 法律部门对业务经办部门提交的《非诉讼案件情况登记表》及案件资料进行分析，于 个工作日内提出法律意见或建议，并及时通知业务经办部门，同时督促经办部门妥善处理。在必要时可报请公司管理层批示处理意见。

第十五条 业务经办部门在收到法律部门转发的《非诉讼案件情况登记表》后，应在 个工作日内指定专人具体负责处理，并将确定专门负责人的《非诉讼案件情况登记表》反馈给法律部门，以便沟通跟进。

业务经办部门在全面了解案件情况的基础上，应通过积极的沟通、协商、调解，及时、妥善、有效的解决纠纷。

第十六条 非诉讼案件处理原则上由业务经办部门负责；法律部门提供法律服务与支持。

对于重大纠纷或疑难法律事务，由法律部门联系公司常年法律顾问出具法律意见，作为纠纷处理的参考；或请公司常年法律顾问协助处理。

纠纷处理过程中涉及专业、疑难问题，或需要协调公司其他部门共同处理时，业务经办部门应根据公司相关制度的规定，及时书面上报 部门，由 部门 统一协调处理。

第十七条 非诉讼案件发生后，各部门及各所属公司应充分重视

并积极处理；杜绝隐瞒不报、推托迟延的情况，避免因纠纷处理不当、不及时而造成不必要的损失。

第十八条 非诉讼纠纷处理完毕后，经办人应于 个工作日内将处理结果填写于《非诉讼案件情况登记表》，经部门负责人签署意见后，报法律部门。

第四章 诉讼案件管理

第十九条 业务经办部门对需要提起诉讼或仲裁的案件，应提前个工作日（凡涉及到诉讼时效的，最迟应在诉讼时效到期2个月前上报）填写《拟起诉案件审批表》（见附件二），连同相关证据资料、情况说明报法律部门。

法律部门对《拟起诉案件审批表》及证据资料进行审查，于 个工作日内提出法律意见或建议，必要时报请公司管理层审批，并在 日内将处理意见书面通知案件经办部门。

第二十条 案件经办部门应在收到法律部门书面通知后 个工作日内确定案件承办人员，由案件承办人员具体负责诉讼案件的处理。

第二十一条 业务经办部门对需要提起诉讼或仲裁案件的时效负责，确保诉讼、仲裁案件在法定的诉讼时效内启动法律程序。

第二十二条 确定起诉后 日内，由法律部门负责制作诉讼文书，或在必要时将案件材料提交外聘律师，由律师起草，并由其确认。并在确认诉讼文书后 日内，办理完毕立案相关手续。

第二十三条 对于公司被动应诉案件，由法律部门统一接收法院或仲裁委员会送达的起诉状、仲裁申请、应诉通知书等法律文件。

第二十四条 法律部门应在收到应诉案件的法律文件后 日内，通知案件所涉及的业务经办部门，并提供诉状或仲裁申请书、应诉通知书等法律文件复印件。

业务经办部门应于收到法律部门转发的法律文件后 个工作日内填写《应诉案件情况登记表》（见附件三），备齐相应的证据材料、情

况说明，并确定具体经办人，经部门负责人签署处理意见后报法律部门。

诉讼案件处理的对接程序及相关诉讼手续办理由法律部门负责协调，应在起诉状、仲裁申请、应诉通知书等法律文件送达后 日内办理完毕。

第二十五条 法律部门应加强对外聘律师的监督和管理，定期了解案件的进度。与此同时，案件承办人员应积极与律师沟通，如实际情况发生变化，有可能对案件处理产生影响，应尽快通知法律部门和律师，以便及时调整诉讼策略。

第二十六条 案件终结，取得裁决/调解文书后，代理律师应在领取诉讼文书后 日内将案件结果告知业务经办部分及法律部门。

第二十七条 案件经办部门认为需要提起上诉或申请再审的案件，应于裁判文书送达后 个工作日内填写《拟上诉（再审）案件审批表》（见附件四），连同裁判文书、相关资料报法律部门。

法律部门对案件经办部门报送的《拟上诉（再审）案件审批表》及相关资料进行审查，于 个工作日内提出法律意见或建议，必要时可报请公司分管领导审批处理意见。

上诉、再审案件的办理程序，参照本办法关于起诉案件的规定执行。

公司决定上诉、再审的案件，公司各部门及各所属公司应配合协作，必须在法定期限内提起上诉或申请再审。

第二十八条 公司决定不予上诉的案件，法律部门应将处理意见及相关裁判文书及时转发相关部门，由相关部门负责裁判文书的履行。

第二十九条 公司申请执行或作为被执行人的案件的审批、办理程序，按照本办法关于起诉、应诉案件的相关规定执行。

第三十条 关于诉讼案件委托代理人的选聘资格及聘用审批程序，按照公司的相关规定执行。

第三十一条 诉讼案件承办人员在案件办理过程中，应对案件的情况作详尽的了解，有权调查、收集相应的证据材料，公司各部门及所属公司应全力配合，不得无故推诿、拖延、拒绝。

第三十二条 对于诉讼案件办理过程中所涉及的法律事项，经办人可随时向法律部门咨询，由法律部门提供法律服务与支持。对于疑难法律问题或重大法律事务，由法律部门联系公司常年法律顾问出具法律意见或提供专项法律服务。

对于诉讼案件办理过程中涉及的专项问题，经办部门可向法律部门作出书面通报，由法律部门协调相关部门或所属公司协同处理，或报请公司领导批示处理意见。

第三十三条 法律部门负责诉讼案件的统计、报告、分析工作，同时定期向有关部门报送《诉讼案件统计报表》（见附件五）。

第五章 档案管理

第三十四条 非诉讼案件的具体经办人员应建立案件档案，一案一档。

案件档案包括但不限于：有关案件的合同、协议、票据、往来函件、履行资料等。

对于已处理完毕的案件，应在 日内，完成整理订卷，并交本部门档案管理机构存档。

第三十五条 诉讼案件的代理律师应在收到判决/裁定/调解/裁决书后 日内整理归档，并将案卷移交法律部门。案卷应包括但不限于：案件受理通知、应诉通知书、起诉状或仲裁申请书、相关证据、答辩状、代理词及判决、裁定、裁决书等。

第三十六条 法律部门应及时将诉讼案件案卷交公司档案管理部门归档，并负责对公司的诉讼案件存档情况登记造册备查。

第三十七条 公司档案管理部门根据公司档案管理的相关规定，负责诉讼案件档案的存档、管理、查阅工作。

第六章 监督与检查

第三十八条 公司各部门及各所属公司应严格按照本办法的规定开展工作；法律部门根据本办法的规定对各部门、各所属公司的非诉讼、诉讼案件管理工作进行监督及定期、不定期的检查。凡在检查或日常工作中发现各部门、各所属公司未按本办法的相关规定执行的，有权督促其限期改正。

第三十九条 法律部门定期对部门及各所属公司非诉讼、诉讼案件管理工作进行检查，每年不少于一次，工作检查的时间由公司根据具体工作安排确定。对于公司的工作检查，各所属公司应积极配合。

工作检查的范围包括但不限于：是否严格按照本办法及各所属公司实施细则的规定（如有）办理非诉讼及诉讼案件；案件管理工作基础性资料是否真实、完整；报告、审批程序是否完备；相关制度是否完善、可行；案件档案是否建立，档案资料是否完整、全面；相应报表是否及时、准确填报；是否存在有损公司合法利益的行为。

第四十条 法律部门应对检查工作予以总结，并在检查工作完成后 个工作日内出具工作检查报告，提交公司领导，作为绩效考核的依据。

对于检查中发现的问题与不足，法律部门应及时通报相应部门及各所属公司并限期整改。各部门应及时整改，并于收到法律部门通报之日起 个工作日内出具整改报告，由法律部门监督整改。

第七章 问责与考核

第四十一条 各所属公司工作人员如有下列违反本办法的行为，应将相关情况纳入绩效考核。对于未给公司造成损失的，给予批评并限期改正；给公司造成损失的，责令赔偿损失；情节严重的，还应给予处分，直至解除劳动合同；触犯《刑法》的，依法报请有关机关追究刑事责任。

（一）未按照本办法规定的程序及要求办理案件；

（二）在办理案件过程中谋取私利、收受回扣的；

（三）在办理案件过程中拖延、推诿、不予配合的；

（四）违反本办法规定，在案件办理过程中对公司造成不良影响或损失的；

（五）未按照本办法规定及时、准确报告纠纷案件情况的；

（五）其他违反本规定的行为。

第四十二条 对于违反本办法第四十一条规定行为的，除给予相关责任人员处分外，相应追究相关部门及所属公司负责人的管理责任。

第八章 附 则

第四十三条 本办法由公司法律部门负责解释。

第四十四条 公司如有其它规章制度与本办法规定不一致的，以本办法为准。

第四十五条 本办法自印发之日起施行。

附件：

一、《非诉讼案件情况登记表》

二、《拟起诉案件审批表》

三、《应诉案件情况登记表》

四、《拟上诉（再审）案件审批表》

五、《诉讼案件情况统计表》

第五篇：诉讼案件补充协议

诉讼案件补充协议

甲方：

乙方：

为了强化诉讼案件的过程管理，切实维护案件委托人和诉讼代理人正当合法的权利，经甲乙双方共同协商，签定如下补充协议：

1、甲乙双方本着相互信任的基本原则，根据案件的不同情况，分别采取全权代理和一般代理的两种委托方式，由甲方管理人员在委托书上注明，乙方派遣的代理人员不得越权代理诉讼案件。

2、在切实维护甲方的合法权益的前提下，鼓励乙方对诉讼案件采取庭外调解和庭内调解的方式结案，如果调解结果有利于甲方的，甲方可适当增加委托代理费（金额另定）。

3、甲方要为乙方提供必要的工作便利，及时提供甲方现有的诉讼证据材料给乙方，及时结算代理费。

4、乙方代理人员在接到法院的起诉书、传票和甲方的委托书时，必须认真查明法院的开庭时间，及时与诉讼法院相关部门或承办法官取得联系，安排时间准时出庭。如遇个别特别简单或只有交强险无责赔付不需要出庭的案件，必须经过分公司法律部的同意才可以不出庭。

5、乙方代理人员在接到法院的起诉书、传票和甲方的委托书时，要认真熟悉案件，积极准备答辩意见和搜集相关诉讼所需要的证据材料，查看其投保情况，是否进行了交强险的垫付，是否有商业险拒赔的情况，并联系诉讼当事人各方，有没有庭外调解的可能等等；做到庭前充分准备，庭审中积极应对。

6、乙方代理人员在调解案件前，要主动与甲方经理室案件管理人员进行沟通，共同协商案件调解的基本原则和赔偿费用的底线，调解结案后要写出调解报告附在调解书后面。

7、乙方代理人员在开庭完后要及时向甲方公司领导汇报开庭的具体情况，预测可能的结果及判决后应当采取的措施，如有特殊案例，还要及时上报市分公司法律部，寻求法律部的支持和帮助。

8、如有上诉案件，乙方代理人员必须在上诉期内按照甲方的意见提交上诉状，积极准备二审的答辩意见和搜集新的证据材料。

9、责任追究：

（1）、由于乙方委派的诉讼人员疏忽大意，违反本协议4—8条的约定，给甲方造成损失的，首先扣除本案的诉讼代理费，视情节给予适当的经济处罚。

（2）、乙方委派的诉讼人员不顾甲方上级法律部门工作人员一再督促，甲方工作人员和领导的多次提醒，拒不履行

委托代理人的职责，给甲方造成重大经济损失或社会影响的，除扣除本案件的诉讼代理费外，视其损失金额大小处以（损失金额：如）1—10%的罚款。

（3）、乙方委派的诉讼人员与诉讼主体的对方或者保险的被保险人私下交易、相互勾结损害甲方的利益，给甲方造成重大经济损失或社会影响的，除扣除本案件的诉讼代理费外，由乙方全额赔偿甲方的经济损失。涉嫌保险诈骗的，甲方保留向公安机关报案件的权利。

10、本协议自签定之日起执行；未尽事宜双方协商解决。本协议一式三份，甲方法律部门一份，甲乙双方各执一份。