温泉度假村经营分析报告

第一篇：温泉度假村经营分析报告

楚天瑶池温泉度假村

经营分析报告

目录

第一章

项目简介

一、基本资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

二、项目地理位置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

三、地区温泉基本情况调查及分析„„„„„„„„„„„„„„„5 第二章

项目规划设计

一、设计理念„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

二、表现形式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

三、设计内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7 第三章

温泉定位

一、整体定位分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

二、温泉档次及分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9 第四章

温泉客源市场分析 第五章

功能规划

一、温泉功能规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10

二、温泉产品主题定位及功能规划„„„„„„„„„„„„„„11

三、温泉房务及其他功能„„„„„„„„„„„„„„„„„„12 第六章

度假村各部产品具体特征

一、温泉及康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16 第七章

价格定位

一、温泉及理疗„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

二、房务„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

三、餐饮„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

四、康乐„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 第八章

经营分析预测

一、培育期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

二、正常期预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

三、赢利分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 第九章

附言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„19 综合结论

第一章 项目简介

一、基本资料

1、楚天瑶池温泉度假村是一家按国家四星级标准投资及兴建的以养生健康为主题的，集休闲度假，温泉旅游及观光农业为一体的温泉养生、旅游度假区，由湖北金文投资有限公司将湖北省咸宁市军分区招待所改（扩）建，总建筑面积约19000平方米，共有客房121套及自助餐150餐位，大型的露天温泉池（40个左右的池）及配套的海鲜酒店及咖啡、休闲保健娱乐等设施，2007年6月全面动工，目前公司己投资4000多万元建设完成土建、室外温泉及附属配套工程，目前除客房调整外，洗浴休闲及别墅已全面开始装修，于2008年12月全面完工，元旦前开始营业。

2、公司对项目的定位及总体要求

对本项目的定位为：温泉第一品牌、服务第一，突出温泉、保健、养生、休闲、度假五大主题。本项目进行高水平规划，高档次建设,高标准服务和管理。

3、公司对项目的发展战略规划

对项目的发展战略为：以温泉为龙头带动酒店、餐饮、文化娱乐等项目，打造综合旅游胜地。

二、项目的地理环境

1、地理位置：

楚天瑶池温泉度假村地处 “中国六大温泉圣地” “桂花之乡”咸宁市温泉区，坐落在 “华中第一泉”中心地段，“华中第一泉”水源为我公司拥有，泉井水在国内少有，度假村处于中心城区，有山有水，有古树，紧邻潜山国家森林公园，这里依山傍水，门前淦河静静的流水，景色迷人，古朴典雅清净宜 人。享有“天上人间，瑶池温泉”之美誉。

2、交通环境：

楚天瑶池温泉度假村交通非常便利，位于咸宁市温泉路3号，北距省会武 汉仅有40分钟车程，南临湘北重镇岳阳，离湖北省会长沙市也只有2小时的车程，东接避署胜地九宫山、西交三国古战场赤壁，均在数十公里之内。

三、地区温泉基本情况调查及分析

1、咸宁优越的地理位置。

咸宁市是长江中游南岸的一座新兴的中等城市东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北倚武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉交汇处和鄂湘赣三省毗邻的“金三角”地带，境内四线（京广铁路、106、107国道、京珠高速公路）穿南北，一水（长江）连东西、山清水秀、资源丰富, 交通方便，区位优越，素有“华中南大门”之称。

2、咸宁的旅游业发展迅速，有较好的前景。

近年来，咸宁市旅游业对拉动作用日渐明显。据统计，咸宁已拥有星级饭店40家，国内旅行社37家，国家A级景区9个，旅游业直接从业人数3.1万人，间接从业12.6万人。2007年全市接待境外游客5300余人次，旅游创汇约975.3万元，接待国内游客430万人次，接待旅游总收入15亿余元，近5年，咸宁旅游总收入年均增长率为12.6%，高于全省平均水平约2个百分点。

3、在圈内城市中，咸宁发展旅游业具有得天独厚的发展优势： 资源富集，文化底蕴深厚。全国6大类86小类旅游资源类型，咸宁市就有46小类。

交通便利，可进入性强。区位优越，战略地位显著。政策开明，投资环境良好。

4、咸宁是名副其实的温泉之乡，特点是水源丰富，水质优于其他地区。非常适合温泉旅游业发展的需要。

第二章 项目规划设计

一 设计理念 1 自然生态理念

精致的绿化园林，水景及冰雾的融合，仿如走进无喧无尘的大自然里，令身心都充分得以放松。2 人文，和谐的环境

度假空间的营造较好，随着市场环境的变化，过去单一的温泉已经演变成综合性休闲度假温泉，并呈现水质要求高、游乐项目多、旅游功能全、生态环境美、服务质量优等特点。因此，现代温泉的开发，必须充分满足游客在娱乐、休闲、保健、安全、卫生等方面的心理需求，瑶池温泉根据本地资源特点合理配置多种专业设备。3 健康度假理念

温泉休闲及养生。温泉旅游，也即以感受温泉沐浴文化为目的，将原先温泉单一疗养的物质享受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，成为一种以健康为主题，达到养生和休闲效果的时尚旅游。4 纯粹中国风

汇集中国风、楚文化之精华，打造以中国式温泉文化为主题的公园。令游客充分感受到高素质，高水平的东方温泉服务。5 经济管理的理念

针对度假村的实际情况，应围绕温泉的主题定位，以游客为中心，全面推 行质量管理制度，做到“树品牌、创形象、出质量、增效益”。二 表现形式

温泉区与酒店的其它项目表现一致，形成一个整体的中国式风情温泉酒店主题，住宿区。餐饮区，温泉区，室外园林，各式的景观，温泉水与景观水，喷雾与灯光景观形成了一体化的组合。1 室内与室外温泉区的互动 2 景观的互动 温泉区的喷雾与灯光景观的组合 4 温泉水与景观水的互动 三 设计内容

中国的温泉度假从第一代单纯的泡温泉，已经发展第五代度假温泉。温泉度假酒店竞争力的硬件环境是通过设计巧妙构思的。温泉硬件环境包括环境景观、游乐设施、水处理设备和住宿及配套设施，强调生态休闲、水上娱乐、安全卫生、舒适写意。1 温泉关联形态规划 2 温泉建筑规模及布局规划 3 温泉设备的设计 4 温泉环保的设计 5 温泉灯光及装饰的设计 6 温泉园林的设计 7 温泉水疗的设计

第三章 温泉定位

一、整体定位及分析

楚天瑶池温泉度假村整体定位为应以温泉养生为主，休闲度假、观光旅游为辅，美丽、保健、运动和美食为特色的四星级园林式温泉度假村。这个定位有以下涵义：

1、四星级

即设施设备达到或超过国家四星级酒店评分标准。定位为四星级的理由：

 四星级能最大限度地拉动地块整体的价值  资料表明，酒店星级越高，经营情况越好 投入资金局限

2、园林式

是指温泉泡池布局主要以园林式露天布局为主。定位为园林式温泉的理由：

 中国温泉文化已经发展到度假、休闲、养生、旅游的新时代，倡导人与自然的亲近。

依山而建，在温泉池中全城景一收眼底，瑶温泉度假村泡池位置本身的优越感。

3、温泉养生为主

 咸宁是华中第一泉，温泉资源丰富，人们本身对温泉的接受形成了习惯，但是没有更深的认识，尤其温泉养生的价值概念

 发展迅猛的咸宁和中高端人群渴望高品位和档次的温泉出现。 第五代温泉的到来和咸宁市场当今的需求。

4、美丽、保健、运动和美食为特色（差异化经营、亮点）◆ 水、温泉、女人、比基尼、美丽经济的魅力

◆ 温泉SPA尤其在欧洲、泰国才真正体现，中国仅在几个一类城市做的有点味道，咸宁目前没有，利润较大 ◆

结合温泉的中医保健潜力大，回头客很多 ◆ 休闲运动，像孪生两兄弟不可分开 ◆ 现代人对吃最舍得，特别是美味餐饮

二、温泉档次定位及分析

温泉档次定位为高档次，服务第一、全国领先、国际接轨。定位依据：

 高档次产品能最大限度拉动项目整体的价值  高档次产品符合政府对本项目的要求和市场的需求

 高档次产品与项目的其他业态如四星级酒店能最大限度地匹配。

第四章、温泉市场客源定位及分析

1、按来源地细分

 一级客源市场 湖北武汉及下属县市

武汉本地将涌现大量的温泉客源。泡温泉时下已成为湖北的流行消费行为，湖北地广人多，随着武汉经济的发展，追求自然、健康已经成为人们最新的生活方式。

我们预计湖北武汉及本地客源将占70％左右  二级客源市场

湖北省包括河南、安徽、湖南在内的周边省市 随着旅游市场的发展及我度假村销售市场的完善，我公司将在湖南长沙、岳阳、河南郑州及南京等其他省中心城市设立办事处，加大对华中第一泉的宣传力度，最大程度宣传并充分利用本地温泉资源优势，吸引省外团队及专业休闲团队市场资源，预计省级国内的客源将占25％左右。 第三市场

国际客源市场。

随着中国在国际社会的地位不段提升，来中国旅游的国际游客将大幅度增长，而湖北丰富的旅游资源则是他们理想的旅游胜地。故这部分客源占5%左右。

第五章 功能规划

一、温泉功能规划

1、建设温泉养生、生态、旅游度假村

项目位于咸宁市温泉区，景观环境非常好，瑶池温泉度假村将城市商务酒店及洗浴会所模式进行重新设计和创新，结合休闲度假的氛围，在空间、尺度、材料、色彩和风格设计营造轻松、休闲的氛围，提高了客人度假体验的满意度。

2、创建主题温泉度假村。

本项目温泉开发的方向是主题性温泉，即将景观与温泉度假结合在一起，形成自己鲜明的特色。游客在浸泡温泉的同时可以观赏该主题的景观和表演、参与主题的娱乐项目。

3、引进新奇游乐项目。

度假区村一般观光旅游区的不同主要在于游客停留时间较长，需要配套较多的娱乐项目。瑶池温泉度假村在经营项目上不断创新，增设卡拉0K、棋牌、高尚娱乐、网吧、阅览室、咖啡厅等项目，并提供高档次健身器材，给客人提 供全位的休闲娱乐空间，让休闲娱乐成为游客泡温泉之外的另一爱好。

二、温泉产品主题定位及功能规划

1、温泉产品主题定位

本着区域比较的原则，对温泉历史进行深入的研究，规划组创新地提出以园林塑环境、以养生文化为主题的产品定位。针对都市居民饱受城市环境和生活压力，外出休闲度假的需求，创造清新的自然生态环境，引入放松的参与性项目，打造本项目形象从静态的传统泡温泉形象转变为新项目、新体验的温泉养生旅游主题形象。为丰满这一形象，规划从温泉养生全方位对产品进行规划：

 养生环境：培育以花卉植物为特色的自然清新的养生环境；  养生活动：通过温泉、水疗、药泉、石板玉、鱼疗、矿物盐漂浮、冲浪等温泉产品或衍生产品增强保健作用。

通过针灸、拔火罐、香熏、保健理疗、热石疗、专业养生保健设备设施等进行专业养生治疗；

 养生教育：对游客进行养生知识咨询及宣传，令游客长期受益；  养生套餐：针对游客身体状况提供有针对性的养生套餐，从身心一体全方位养生。

3、温泉产品功能规划

温泉区是本项目的重中之重和核心吸引力。温泉区规划分为九个区，设计日接待能力为3000—5000人：

 温泉接待区  戏水娱乐区  药疗养生区  温泉水疗区 

观景区  绿地休闲区 

冲浪区

儿童戏水区及其他休息区

按照温泉规模的分类，设计接待能力1000以上的温泉为大型温泉，本项目定位为大型温泉的依据：

 项目要做到温泉咸宁第一，首先在规模上要有所体现；

 大型温泉能带旺项目整体的人气，最大限度地拉动项目整体的价值；

 本项目地理位置及区位优势良好，具备兴建大型温泉的条件；  咸宁温泉市场客源非常充足；

 该项目将成为咸宁市政府重点亮点项目；

三、温泉房务功能定位及分析

按四星级酒店功能定位，特色别墅,豪华VIP套房，与周边环境溶为一体。

四、温泉餐饮功能定位及分析 特色自助美食

五、温泉娱乐功能定位及分析 体现时尚休闲，与休闲度假形成互补

六、温泉康体功能定位及分析

中国古老的中医保健与国内外特色保健的结合

七、温泉会议功能定位及分析

会议功能设置如下：

多功能厅：322平方米，容纳500人，可分割成2个中型会议室 中会议室：2个，各容纳100人 会议前厅、休息厅、贵宾接待室

八、其它营业板块功能定位及分析 其他营业板块有商务中心、超市、网吧等

第六章 度假村各部产品具体特性

一、温泉及理疗

1、名药池、名酒池、名木池、咖啡池、牛奶池、名花池、矿盐浴、水疗、鱼疗、石板玉、冲浪、九龙池等：利用度假村丰富优质的深井矿泉水水温52度，且富含多种对人体健康有益的矿物质微量元素，均超过天然矿泉水质的国际标准，具有软化血管、降低血压、调节神经等功效，并可预防心脑血管、骨关节及神经功能紊乱等引起的多种疾病。且水质属低钠盐、重碳酸钙镁型，有益于人体健康。

2、动感冲浪池及儿童嬉水池：利用变化多端的造型及高低层次搭配，并配备儿童戏水设施，是春夏季室外嬉水的天地，使宾客置身梦幻，留恋往返。

3、温泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用温泉热气，使毛细孔张开迅速排汗，能排除体内汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石对人体有益的矿物微量元素，对患有腰肌劳损、坐骨神经及风湿病人均有较好疗效，并具有快速消除精神疲劳之功能。

4、SPA区涌泉气泡浴：利用自池底涌出强力的气水合流之温泉水，创造出水面翻涌奔腾之动力，让人在其上及四边有摇动之刺激感，属于较具刺激性之休闲娱乐功能，感受刺激并靠附近支撑点将全身做不同姿势的翻滚，享受超音波气泡按摩。

5、SPA泉浴香熏护理：以各式SPA水疗设施为特色，兼备药浴美容美体、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴护理，辅以各式指压按摩、搓背、推油、推奶、足疗保健、采耳、刮痧、修脚、火罐等配套项目。

6、中药盐足浴：利用浴盐中矿物质及中药成分刺激脚部穴位，舒缓脚底神经，促进血液循环，改善腿脚寒症、消除疲劳、改善睡眠。

7、国医馆：老中医为客人提供全方位健康咨询服务。

8、乂打园：童男童女为客人献上独步海内妙不可言的华佗乂打术，使您的精、气、神恢复到最佳状态。

9、中医保健按摩：通过推、揉、拿、拔、滚、打等诸多手法，作用于人体体表某一部位或特定部位，施之于一定力量，有目的有规律的一整套手法操作，达到疏通经络、畅通气血、调节脏腑、平衡阴阳的治疗目的，以起到强身健体、预防和治疗疾病的作用。

10、泰式保健按摩：以活动关节为主，手法简练实用，主要分为仰卧位、侧位、俯卧位及其它体位，手法分为下压法、关压法、点揉法、牵位法、推板法、指压法、按揉法、叩打法、肘小臂点按法、掌按法、拉蹬踩压法、拉臂法、压腰法、扳腰法、顶压法、正反背法、倒拉踩背法及头部各种手法共作用于人体68个部位，浴后经泰式保健按摩，可以使人快速消除疲劳，恢复体能，还可增强关节韧带的弹性和活力，恢复正常的关节活动功能，达到促进体液循环、保健防病、健体美容之功效。

11、日式保健按摩：分为俯卧位按摩及仰卧位按摩，其手法分为：按压手法、揉拿手法、叠掌手法、侧掌按揉手法、双掌分推手法、双掌拉长手法、指按手法、掌按手法、双掌挤压手法、握拳按压手法、揉按手法、揉压手法、振动手法、旋压手法、抚按手法、捻指拔伸手法、脚踩法、跪压背法、回转拉举法等作用 于人体76个部位，达到消除疲劳，促进血液循环、保健防病、恢复体能健体美容之功效。

12、足底保健按摩：足部按摩采用单食指扣拳法、单拇指腹推法、单食指刮法、拇指尖端按压法、双指钳法、双拇指指腹推法、双指或多指扣拳法、双食指刮法、单指定点滚法、单指中节背面滑按法等十余种手法，运用血液循环原理、神经反射原理、心理作用原理、生物全息原理、经络原理，对足部64个原射区进行按摩，使体内不正常的失衡状态恢复到正常而协调的状态，从而起到治病与保健作用。

温泉及理疗区将给忙碌的都市人提供一处释放心灵的空间，感悟清净人生真趣的天地,是成功人士和未来成功人士理想的第三生活空间。

二、房务

1、客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以送餐服务、电话服务、宽带上网服务、数字电视点播系统、酒水服务、商务服务，兼具团队、会务消费，创造良好的客房占有率。

2、别墅区：具备客房所具备的全部功能，并具有更独立的客房、会客、休闲、娱乐的私密空间，并且具备室内及室外汤池，将温泉完全“私有化”，提升消费层次，为优化细分市场提供硬件保障。

3、会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及多功能会议厅，可兼作会议及宴会厅之功能。作为与酒店商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。

4、商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、票务预定服务为主，以完善的与客服务，精良的设备保障，满足酒店及周边地区商务活动需要。

5、精品超市：提供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象，经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。

6、总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住和退房等服务。

三、餐饮

1、为散客创造良好的自助美食空间。

2、以简捷、营养配套原则，提供免费早餐以及十六小时客房送餐服务。

四、康乐

1、KTV包房：以高雅的设备、宽敞的营业面、一流的视听设备，独具风格包房，亲切、周到、快捷的服务品质，创造商品的附加值。

2、网吧、乒乓球、台球及其他健身设施，提供全方位的休闲健身空间。

第七章 价位定位

一、温泉及理疗 1、168元/每人次（24小时内在温泉区不限次享受），入住客房客人泡汤五折优惠，可反复多次泡温泉。

理疗项目、搓背、搓盐、足疗等具体项目价格表另定

二、房务部

1、根据咸宁酒店业目前现状，以及结合瑶池温泉度假村投资、地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型，采用门市价、团队价、季节价，根据度假酒店特性采用平日、周末假分段价格政策。基本以以下价格为基础（门市价），大假期房价上浮15%：

（1）温泉酒店楼： 门市平日 周末 标 准 房：92间 680元/间·天 380元/间·天 420元/间·天 套 房： 9 套 980元/间·天 580元/间·天 680元/间·天（2）别墅区：（室内可泡汤）

门市平日 周末 豪 华：2栋 2888元/栋 1888元/栋 2288元/栋

2、会议室：

会议中心：大会议室2000元/4小时，全天3000元/8小时； 小会议室1000元/4小时，全天1500元/8小时

3、商务中心：参照四星级酒店标准

4、商品中心：利润率为70%

三、餐饮部

1、西餐厅/特色快餐美食、海鲜 营 业 时 段： 早餐：07：00～9：30 午餐：11：00～14：00 晚餐：17：00～21：00

2、送餐服务：加收服务费15%，综合毛利率70%，时段另拟。

四、康乐部

可根据季节不同采取折扣形式进行促销。

1、KTV包房：房间费均价580元/晚，另加收15%服务费。

直接成本：酒水30%，送餐40% 营业时段：14：00PM～02：00AM

第八章 经营分析预测 经过远程对周边酒店的调研、了解，作出培育期预测、正常经营期预测。具体如下： 一 培育期预测

培育期预计为6个月，培育期第1—3月出租率按50%预计；第4—6月按60%、70%、80%递增。二 正常经营期预测

预计培育期后年营业收入额5000万元，减营业税后收入额4725万元，GOP利润2363万元，利润率50%；（1）年度营业收入预测 预计年营业收入额5000万元。其中：

客房收入980万元，占总收入的 20%；(日收入2.7万,根据武汉四星级酒 店均价300元左右,入住率75%计算)餐饮收入370万元，占总收入的7%；

温泉、康乐收入3600万元，占总收入的72%。(平均每天接待600人,温泉 门票按照168元6折100元的基础上,合计日收入6万,康乐收入4万元, 合计10万/日)其他收入50万元，占总收入的1%。（2）年度费用预测

预计年费用额万2363元，占总收入的50%。A 营业成本

1、温泉成本 20%

2、客房成本 12%

3、餐饮成本 40%

4、娱乐及其他 20%（1）薪酬福利支出：预计是营业净收入的15%。（2）能源支出：预计占营业净收入的7.8%。（3）工程维修支出：预计占营业净收入的0.5%。（4）销售广告费用：预计占营业净收入的6%。（5）其它行政费用：预计占营业净收入的0.6%。

（6）管理公司管理费用：预计基本管理费为含税营业总收入2%，奖励管理费为经营利润的3%。（7）所得税按5.5%计算。

（8）折旧率综合为12% 其中工程装修、设备、家具费用按8年折旧，开业用品及开办费按5年摊销。

三、盈利预测

年度GOP利润2363万元，利润率50%。

综 合 结 论

综合以上所述，以及经济分析，说明瑶池温泉度假村项目有很多优势，只要经营策略得当，运用科学、严谨的酒店管理体系及务实、敬业、无私的专业人才，通过严格的内部管理、成本控制，加强并提高员工及管理人员素质及整体运作水平，形成一定企业经营文化，瑶池温泉度假村项目的发展前景是可观的，完全可创造出湖北及周边地区乃至中国华中温泉度假业经营的典范。

湖北有两大温泉资源，瑶池、龙佑、汤池三大温泉点，据调查，目前，龙佑及汤池温泉的营业额均在8000万/年左右，温泉效益非常可观。附言：

目前由于物价上涨及人力成本的增加，最终投资完本项目预计需增加3千多万，如贵公司认为该项目潜力较大，可派人对我公司进行现场考察评估。目前该项目是以咸宁军分区招待所改（扩）建工程对外建设营运，相关网站正在建设中，至于合作方式，可以双方协商确定，目前我公司的体制操作便利，没有其他股东和银行借款债务。20

第二篇：温泉度假村情况调研报告

xx县象鼻温泉度假村地处县城东南面，距县城九公里象鼻上脚下。这里xx龙洞河两岸绵延的群山穿过，山清水秀，环境清幽。温泉水从象鼻山脚自然流出，水中富含多种人体所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、锶、锂含量远远超过国家饮用水限量标准，被国家地矿部认为优质珍贵矿泉水，是珍稀的饮浴两用温泉水，特别是自然流出的温泉水与人体温度相当接近，象鼻温泉被当地及周边县群众视为神泉。

为适应社会发展和消费群体的需要，在80年代中期，县政府把象鼻温泉作为全县的旅游重点项目进行开发，并初步形成xx县老干部疗养中心，包括饮食、住宿、沐浴三方面服务项目。随着象鼻温泉的初步开发，xx象鼻温泉在玉溪市及全省小有名气。因规模小，设施简陋，象鼻温泉已满足不了市场需求，为适应市场需求，经申报，90年代象鼻温泉被列为玉溪市旅游开发项目，并逐步行形成旅游、会议、住宿、餐饮、沐浴、旅游、种养殖及加工、商贸等为一体的旅游休闲度假区，象鼻温泉度假村已取代了原来的象鼻温泉疗养院。随着硬件、软件及服务水平的投入和提高，象鼻温泉向后被省、市命为国家级森林公园；二星级旅游接待餐饮店；“aa”及旅游景区店；全国残疾人游泳训练基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、县会议、培训的理想之地，赢得了良好的声誉，实现了社会效益、经济效益和生态环境等多重效益，充分发挥了xx对外窗口的宣传和服务作用，为xx县旅游事业的发展奠定了比较好的基础。

走过二十多年的发展历程，看看xx象鼻温泉度假村面临的现状，我觉得存在以下几个方面的困难和问题：首先是各种设施老化，很多建筑物因自然损耗及保养方面的原因，已经变得斑斑点点，部分已到了彻底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋顶塌落，经简易维修后勉强投入使用，游泳馆钢屋架因空气湿度大和缺乏正常的维护，已被安监和质监部门限期停业，现在正在翻新和改造之中，预计六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋顶漏水就是卫生间墙体浸水，小宾馆已经停止使用三年多。第二是欠债大，资产负债率高，度假村正常运转困难，按改制资产评估部门披露，度假村资产负债总额达四千多万元。目前，度假村长期、短期、应付、预收会计科目反映债务六十多户，多的一户达一千多万元，少的也有几万，遇过年、节日到度假村讨债的人络绎不接，主要负责人接待来人和电话应接不暇，处于两难的境地。因欠信用社、农行、建行贷款，度假村对公往来结算处于一种违规操作状态，因为如果度假村在银行账户存放资金，银行将扣款偿还借款。为确保完成县委交给的度假村的三大工作任务（一是确保正常经营；二是确保资产不流失；三是维护好现有的职工利益），我们应对办法是将收取的消费款以两个职工名义存入信用社，维护度假村正常运转。第三是设施功能档次低，不够齐全。仅从度假村的会议室看，目前还没有一个具备一定规模和一定档次的会议室，遇到超过150人的会议都没有办法接待，目前，我们对原有的会议室进行了改造，但原有的格局不允许作出上规模的会议室，仅仅是在原有的基础上作了装修提档，仍然满足不了市场需要。第四是服务水平低，主要反映在硬件设施差，软件服务水平难以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企业长期处于将改制又迟迟动不了的状态。20xx年10月，我和罗德荣受组织部门口头委派到度假村工作，20xx年11月县政府下发了度假村改制文件，时至今日，已两年半多仍无限期，改制的大方向已定，但何时改制、怎么改仍不明朗，长期如此，造成了职工思想不稳定，相关职工的学习培训很难安排，极不利于职工技能和服务水平、服务态度的提高，即使有高技能的职工也随时存在被别的企业挖走的可能，因我村服务水平低、职工收入水平也低，人往高处走的情况时有发生，存在很多说的度假村成为xx乃至很多地方服务人才的培养基地。第五是资源开发水平低，尽管走过了二十多年的发展，度假村仍停留在简单的吃、住、沐浴、旅游水平，水资源和服务的延伸和档次远远满不足不了市场的需求。第六是周边环境差，尽管度假村被称为森林公园，但面积小，一跳出度假村范围，附近村民遍地开山，周边地区山红水浊，与一个森林公园格格不入，加上周边群众缺乏大局意识、发展意识，什么都以自我为中心，导致整个经营环境很不理想，4月中旬，为了在度假村成功举办一期省委组织部举办的培训班，县公安部门抽调了很多干警到度假村维持治安，基层政府部门派了一批干部到村委会待命，以防群众闹事，此等事情简直闻所未闻，也可以看出度假村周边环境的好坏。

从以上存在的困难和问题，我觉得形成以上困难和原因主要有以下几个方面：首先是体制方面的原因，自象鼻温泉度假村建成以来，县旅游局和度假村一直是两块牌子一套班子，没有把度假村当做一个真正的企业来做，由此导致了政企不分、职责不明，很大程度上成了政府的一个接待处；其次是在度假村发展的最好时期内部管理混乱，据历史资料反映，度假村在90年代中期前后经营十分火爆，最好年份的营业收入高达900多万元，这么好的收入水平和当时的人员工资及低物价水平没有积累和发展，我觉得内部管理存在问题，因为度假村很多项目建设是靠贷款和各级政府部门补助建设的。第三是投资失误。度假村现在资产负债总额四千多万元，如果将投于矿泉水厂和保健中心的负债剥离出去，度假村的其他负债不足2000万元，尽管承担政府多年的低价接待，度假村的资产仍然是一块优良的资产，目前的日子还不至于到这般田地。

对度假村今后的发展，县委、政府已明确提出改制和招商引资，我觉得这是发展的方向，是企业发展和xx做大做强旅游业的必然选择，大的方向不应被一时的困难而迷失，改革和招商是为了求的度假村更快更好的发展，这一观念不但要让职工认同，也要提高广大群众特别的度假村周边群众的认可，改制和招商必然带来度假村和周边共赢和发展，如果一直以现行的体制运行，最后只有死路一条，目前我们已深感度假村运行的困难，如果在不走引进项目和资金、提档升级的路子，度假村和周边群众的发展将变成一潭死水。要想做大做强xx旅游也的设想也是空想。

第三篇：温泉度假村情况调研报告

**县象鼻温泉度假村地处县城东南面，距县城九公里象鼻上脚下。这里**龙洞河两岸绵延的群山穿过，山清水秀，环境清幽。温泉水从象鼻山脚自然流出，水中富含多种人体所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、锶、锂含量远远超过国家饮用水限量标准，被国家地矿部认为优质珍贵矿泉水，是珍稀的饮浴两用温泉水，特别是自然流出的温泉水与人体温度相当接近，象

鼻温泉被当地及周边县群众视为神泉。

为适应社会发展和消费群体的需要，在80年代中期，县政府把象鼻温泉作为全县的旅游重点项目进行开发，并初步形成**县老干部疗养中心，包括饮食、住宿、沐浴三方面服务项目。随着象鼻温泉的初步开发，**象鼻温泉在玉溪市及全省小有名气。因规模小，设施简陋，象鼻温泉已满足不了市场需求，为适应市场需求，经申报，90年代象鼻温泉被列为玉溪市旅游开发项目，并逐步行形成旅游、会议、住宿、餐饮、沐浴、旅游、种养殖及加工、商贸等为一体的旅游休闲度假区，象鼻温泉度假村已取代了原来的象鼻温泉疗养院。随着硬件、软件及服务水平的投入和提高，象鼻温泉向后被省、市命为国家级森林公园；二星级旅游接待餐饮店；“aa”及旅游景区店；全国残疾人游泳训练基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、县会议、培训的理想之地，赢得了良好的声誉，实现了社会效益、经济效益和生态环境等多重效益，充分发挥了**对外窗口的宣传和服务作用，为**县旅游事业的发展奠定了比较好的基础。

走过二十多年的发展历程，看看**象鼻温泉度假村面临的现状，我觉得存在以下几个方面的困难和问题：首先是各种设施老化，很多建筑物因自然损耗及保养方面的原因，已经变得斑斑点点，部分已到了彻底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋顶塌落，经简易维修后勉强投入使用，游泳馆钢屋架因空气湿度大和缺乏正常的维护，已被安监和质监部门限期停业，现在正在翻新和改造之中，预计六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋顶漏水就是卫生间墙体浸水，小宾馆已经停止使用三年多。第二是欠债大，资产负债率高，度假村正常运转困难，按改制资产评估部门披露，度假村资产负债总额达四千多万元。目前，度假村长期、短期、应付、预收会计科目反映债务六十多户，多的一户达一千多万元，少的也有几万，遇过年、节日到度假村讨债的人络绎不接，主要负责人接待来人和电话应接不暇，处于两难的境地。因欠信用社、农行、建行贷款，度假村对公往来结算处于一种违规操作状态，因为如果度假村在银行账户存放资金，银行将扣款偿还借款。为确保完成县委交给的度假村的三大工作任务（一是确保正常经营；二是确保资产不流失；三是维护好现有的职工利益），我们应对办法是将收取的消费款以两个职工名义存入信用社，维护度假村正常运转。第三是设施功能档次低，不够齐全。仅从度假村的会议室看，目前还没有一个具备一定规模和一定档次的会议室，遇到超过150人的会议都没有办法接待，目前，我们对原有的会议室进行了改造，但原有的格局不允许作出上规模的会议室，仅仅是在原有的基础上作了装修提档，仍然满足不了市场需要。第四是服务水平低，主要反映在硬件设施差，软件服务水平难以提升。原因是投入不足，另一方面原因是企业长期处于将改制又迟迟动不了的状态。2006年10月，我和罗德荣受组织部门口头委派到度假村工作，2006年11月县政府下发了度假村改制文件，时至今日，已两年半多仍无限期，改制的大方向已定，但何时改制、怎么改仍不明朗，长期如此，造成了职工思想不稳定，相关职工的学习培训很难安排，极不利于职工技能和服务水平、服务态度的提高，即使有高技能的职工也随时存在被别的企业挖走的可能，因我村服务水平低、职工收入水平也低，人往高处走的情况时有发生，存在很多说的度假村成为**乃至很多地方服务人才的培养基地。第五是资源开发水平低，尽管走过了二十多年的发展，度假村仍停留在简单的吃、住、沐浴、旅游水平，水资源和服务的延伸和档次远远满不足不了市场的需求。第六是周边环境差，尽管度假村被称为森林公园，但面积小，一跳出度假村范围，附近村民遍地开山，周边地区山红水浊，与一个森林公园格格不入，加上周边群众缺乏大局意识、发展意识，什么都以自我为中心，导致整个经营环境很不理想，4月中旬，为了在度假村成功举办一期省委组织部举办的培训班，县公安部门抽调了很多干警到度假村维持治安，基层政府部门派了一批干部到村委会待命，以防群众闹事，此等事情简直闻所未闻，也可以看出度假村周边环境的好坏。

从以上存在的困难和问题，我觉得形成以上困难和原因主要有以下几个方面：首先是体制方面的原因，自象鼻温泉度假村建成以来，县旅游局和度假村一直是两块牌子一套班子，没有把度假村当做一个真正的企业来做，由此导致了政企不分、职责不明，很大程度上成了政府的一个接待处；其次是在度假村发展的最好时期内部管理混乱，据历史资料反映

第四篇：温泉度假村建设项目可行性报告 (8000字)

度假村建设项目

可

行

性

报

告

工程咨询有限公司

二００八年五月

－1－目 录

一 总论

1、项目提要

2、可行性研究报告编制依据

3、综合评价和论证结论

二 项目背景及必要性

1、项目背景

2、项目区发展现状

3、项目建设的必要性

三 项目实施的有利条件

1、政策环境

2、政府支持

3、市场优势

四 项目区建设条件

1、地理位置与区域范围

2、自然资源状况 3.社会经济状况

五 建设单位基本情况

1、建设单位基本情况

2、主要投资人基本情况

六 市场分析与推广方案

1、市场定位

2、目标客户市场分析

3、市场推广方案和推广措施

七 项目建设方案

1、建设任务和规模

2、设计基本原则

3、项目布局

4、具体建设内容

－2－

5、项目建设标准

6、给排水

7、电力电讯

8、环境影响评估

八 项目实施进度安排

1、一期工程项目实施进度表

九 投资估算与资金筹措

1、说明

2、投资估算依据

3、项目建设投资估算

4、资金来源与筹措

5、借款资金偿还测算

十 经济分析

1、财务评估说明

2、财务评价依据

3、营业收入和营业税金及附加估算

3、总成本及经营成本估算

4、财务效益分析

5、不确定性分析

十一 项目组织与管理，劳动定员和人员培训

1、项目组织与管理

2、管理机构设置与职能划分

3、劳动定员

4、项目经营管理措施

5、人员培训

6、劳动保护与安全

十二 可行性研究的结论与建议

1、可行性研究结论

2、问题与建议

－3－附 录

一 附表：

1、固定资产投资估算表 1－

1、土建工程投资明细表 1－

2、设备投资明细表

2、流动资金估算表

3、投资计划与资金筹措表

4、固定资产折旧估算表

5、总成本费用估算表

6、利润及利润分配表

6－

1、产品销售收入和销售税金及附加估算表

7、资金来源与运用表

8、借款还本付息计算表

9、资产负债表

10、财务现金流量表(增量全部投资)二 附图

1、一期工程项目规划图

2、度假村入口景门效果图

3、广场设计效果图

4、山庄外观效果图

5、温泉游泳馆外观效果图

6、设计意向图

7、外观效果图

三 其他附送资料：

1、项目建设单位营业执照复印件

2、建设项目选址意见书复印件

3、可行性报告编制单位营业执照复印件

4、可行性报告编制单位资质证书复印件

－4－第一章 总 论 1.1 项目提要

1.1.1 项目名称：度假村建设项目 1.1.2 建设性质：新建

1.1.3 项目承办单位、法人代表及所有制形式

项目承办单位：度假村开发有限公司

法人代表：

所有制形式：民营企业

1.1.4 建设地点、规模、期限及建设内容

建设地点：

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万

元(含不可预计费919万元)。

建设期限：一期投资2008年7月至2010年12月，二期投资2011年1 月至2015年12月

建设内容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供

排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山

游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元：

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投资额720万元；

－5－

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、不可预计费489万元。1.1.5 申报单位及法人代表

申报单位：度假村开发有限公司 法人代表： 1.1.6 投资规模及资金构成投资规模：20477万元，资金构成：固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。1.1.7 资金筹措 本项目总投资20477万元，其中：一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。1.1.8 主要技术经济指标

－6－1.2 可行性研究报告编制的依据

1.2.1 《省旅游产业发展和布局总体规划》

－7－

1.2.2 《县国民经济和社会发展“十五”规划》 1.2.3 《县生态旅游业发展总体规划》 1.2.4 《度假村详细规划》 1.2.5 《县建设项目选址意见书》 1.3 综合评价和论证结论

(1)为了加快县旅游产业的发展，县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。

(2)度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。积累了丰富的宾馆经营管理经验。同时根据项目建设需要，充分发挥县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。(3)本项目环保措施得当，对环境无不良影响。

(4)通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元(计算期平均数)，投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％(所得税后)；静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)，动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)；累计净现金流量折现8943万元。以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。

－8－第二章 项目背景及必要性 2.1 项目背景

当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。

旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。

虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力 －9－已经逐渐下降。旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。2.2 项目区发展现状

项目区所在的景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。2.3 项目建设的必要性

2.3.1 从县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为国民经济的主导产业”的目标以来，县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。2.3.2 介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。

2.3.3 度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设

－10－完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整

个项目期的经济利益十分可观。

2.3.4 民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸

引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为县旅游招

商引资工作打开新的局面。同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税

收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。

－11－第三章 项目实施的有利条件 3.1 政策环境

县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了

“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县

之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把建成生态旅游胜地，使旅游业成为国民经济的主导产业的目标。”在2003年的县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。这不仅为发展旅

游指明了方向，也为县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政

治环境支持。3.2 政府支持

近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇

景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。根据县2005 －2020年生态旅游业发展总体规划，旅游区项目建设与大觉山旅游区、新

月畲族民俗文化旅游区、华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列

入了重点发展项目。

县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建

设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允

许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。3.3 市场优势

3.3.1 冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特

不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品

质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内

具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。3.3.2 森林覆盖率高，生态环境优越

所在的区域森林覆盖率在85％，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫

树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。四周青山翡翠，－12－古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有

利的自然环境。

3.3.3 冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到旅游，都有着别样的享受。

3.3.4 道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵

道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活

内涵，而且还有深厚的社会民众基础。它是适应特定的民族文化心理需要

而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。道教蕴藏的丰富

思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。

在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或

个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高

尚情操。在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间

要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。如果

人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会

关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大

国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会

得到安宁。在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出

发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而

主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思

想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界

与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当

是人类行为的共同准则。

据考证，第四代天师张盛迁徙至后，的天师道观就是当初道教的一个

重要发祥地之一，现今村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比 －13－龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深

厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。3.3.5 区位优势好，利于与知名景区的联动

介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较

短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。

－14－第四章 项目区建设条件 4.1 地理位置与区域范围

县地处省东部，有“东大门”之称。地理坐标为东经116度46分—117 度17分，北纬27度28分—27度55分。北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。县城距省城南昌铁路里程215 公里，公路里程224公里。沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。

位于县嵩市镇村，紧临316国道，离县城约15公里。介于中外闻名的

旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。4.2 自然资源状况 4.2.1 气候条件

县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为

充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独宜”，乃避暑胜地。

4.2.2 植被物产

县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87％，森林覆盖率

87.1％，是重点林业县、全国生态示范区。盛产毛竹、杉、松、栲、楮等

多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。矿产

资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。4.2.3 河流情况

境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；

西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量

丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。4.2.4 温泉资源

县城嵩市镇村内的，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。温泉出水口位于芙蓉山的半山

腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多

－15－种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。4.3 社会经济状况 4.3.1 面积及人口

全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地

面积160万多亩，耕地面积10万亩。到2002年底全县总人口为10.67万

人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1％。4.3.2 经济状况

2002年，县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产

业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为30∶39∶31。2002 年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年 平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投

资总额14526万元。

－16－第五章 建设单位基本情况 5.1 项目建设单位基本情况

项目建设单位度假村开发有限公司成立于2008年3月，由、三人共同

投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表占90％的股份。公

司经营范围：旅游项目的基础设备建设。是专为度假村开发而设立的公司。5.2 投资人基本情况

公司法人代表是度假村开发有限公司的控股股东，也是本次度假村项

目建设的负责人，是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，个人独资或控股的企业

有：

1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为个人独资公司，公司注册资本

1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73 万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。

2、缙云县华朝美食林(大酒店)，为个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费

最高的酒店之一，一直经营状况良好。

3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，个人控股95％，至 2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售

收入3000多万元。

4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，个人控股95％，至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。除企

业外，个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地

产，市场价值超过3000万元。

公司的另外两名投资人，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。

－17－第六章 市场分析与推广方案 6.1 市场定位

温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景

区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游

区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群

为主，少量的公商务人士为辅。同时，从的水质、自然环境、文化内涵等

方面看，完全有条件建设成温泉中的精品。因此，的市场定位应该是“温

泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。6.2 目标市场分析

县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温

泉度假村消费的人群就更少，所以本地的旅游市场发展空间十分有限，因

此度假村的目标市场应该放在外地。

6.2.1 县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。

6.2.2 作为省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法 定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短

途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。

6.2.3 以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。长三

角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游

率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。随着城

市规模的日益扩大，生活在钢筋水泥丛林中的人们，更渴望亲近自然，喜

欢到山多、水多、森林多的地方去放松心情。而且以温泉度假村这样的消

费水平，虽然对省内大部分地区来说是比较高的，但在经济发达地区的游

客看来，还是比较适宜，适合这些地区的大部分游客。

6.2.4 海外旅游市场。韵放境游客以港澳台人数最多，其次是日韩游客，这些游客的消费水平远高于国内水平，平均行程也长于国内游客，单个游

－18－客产生的效益也远高于国内游客。虽然人数相对较少，却也是一个不可忽

视的群体。

6.3 市场推广方案和推广措施

6.3.1 将度假村与县的整体旅游资源推广紧密结合，依托与政府的强大宣

传网络，争取将度假村打造成县的一张名片，让游客到必到，或者说游在，住在。6.3.2 充分利用媒体和网络的包装和宣传作用，将度假村包装成“生态之

村、健康之泉、文化之地、休闲之都”，在电视、交通电台、网络上进行造

势，争取尽快将度假村的知名度提高。

6.3.3 充分利用周边武夷山、龙虎山、龟峰、流坑村、麻姑山等知名景区的资源，加强与周边旅游区的合作，争取一部分客源，达到合作互赢的效

果。

6.3.4 充分利用村的天师道观遗址和太极阴阳泉，打好道教文化这张牌，结合当今社会的“和谐”主题，作一篇“亲近自然、爱护自然，与自然和

谐共处”的大文章，宏扬道教文化，打造一个新的道教圣地，吸引全国各

地的游客前来观光。

6.3.5 与政府部门、大企业集团、大教育机构进行合作，成为他们的联系

单位，争取将度假村列入他们举行会议、培训、集团活动的举办地，并通

过这些精英人士的宣传，在各行业的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潜在的客户群。

－19－第七章 项目建设方案 7.1 建设任务与规模

建设规模：度假村区域规划总用地面积357017平方米，总建筑面积

55054平方米，道路面积58441.7平方米，项目分为两期，总投资20477万元(含不可预计费919万元)。

在2008年7月至2010年12月实施一期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额540万元；

(2)、基础设施建设，包括土地整理，316国道到景区入口的非支线公

路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，电力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道(含山体局部加固)、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；

(3)、游赏接待设施建设，包括入口景门、广场、天师观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；(4)开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；(5)、建设期固定资产投资利息448万元；

(6)、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。

在2011年1月至2015年12月实施二期项目建设，建设内容如下：(1)、土地征用，投资额720万元；

(2)、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；

(3)、游赏接待设施建设：包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；

(4)、其它投资还包括不可预计费489万元。7.2 设计基本原则

(1)严格执行国家和省现行的有关设计规范、规程，以及有关消防、环

保和职业卫生方面的方针政策。

(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在满足使用功能的情况下兼顾美观，做到经济合理、安全适用，以节省投资、具有地方特－20－色为原则；(3)景点配套设施布置力求人流、物流合理安排，整体布局符合当地规

划的要求。

(4)考虑各公用系统的配套。7.3 项目布局

根据资源环境条件，以及旅游活动的组织需要，将整个分为五个功能

区，即温泉健身休闲区、温泉度假别墅区、森林生态游览区、乡村风情体

验区和外围控制区。规划区域与316国道之间有长4.4公里，宽9米的公

路相连。

7.3.1 温泉健身休闲区

该区块为整个项目的核心区块，面积约148000平方米，呈狭长形，两

侧山体植被茂密，生态环境优良。利用基资源环境条件和地形地貌，以及

充分挖掘当地民间传说等文化遗存，建设一个供人们休闲度假、健身养身

娱乐的场所，主要项目包括度假区入口大门、停车场、广场、温泉山庄、古庙遗址、太极荷花池、温泉贡鱼区、贵宾楼、温泉游泳馆、逍遥池、温

泉冲浪等。

7.3.2 温泉度假别墅区

该区块位于村的东侧，温泉休闲健身区的西南侧，面积约152000平方

米，地形狭长，两侧溪水潺潺流过，中间多为农田，地势平坦，空气清新、生态环境优良。规划将此区块建成低容积率的高尚别墅居住区，包括与其

相配套的休闲会所、大型室内健身中心、网球场、幼儿园等。7.3.3 森林生态游览区

该区块位于温泉健身休闲区的东北侧，山体植被繁茂，主要为阔叶林、针叶林和毛竹林，具有较优越的生态环境。空气中负氧离子含量极为丰富，是一处不可多得的天然氧吧。规范将依山就势布置各种休闲、健身旅游活

动项目，形成以康体和生态养生为主题的特色功能区块，是整个项目生态

文化链的重要组成部分。7.3.4 乡村风情体验区

该区块面积约30000平方米左右，规划以体现乡村农家风情、康体娱

－21－乐、农耕参与、游憩休闲为主要功能，恰当展现生态文化与乡土所息，让

游客充分感受乡村生态旅游的精粹。7.3.5 外围控制区

外围控制区包括核心建设区以外的山林、水面与村庄，规划在外围控

制区严禁建造一切影响本区域生态环境的设施，山林采取封山育林措施，以达到涵养水源，防止水土流失的目的；区内居民点应严格控制其人口与

建设规模、建筑风格等，使其与度假村的环境相协调。7.4 具体建设内容

由于本项目二期工程预计要在2011年开始动工建设，距今还有三年时

间，有关投资额和预期收益都难以测算，所以本次可行性报告只对项目的一期工程进行测算，一期工程预计2008年动工，2009年12月完成主要建

设工程，到2010年12月份完成全部建设，总投资10208万元(含不可预计

费430万元)。7.4.1 土地征用

项目一期工程拟征用土地面积148000平方米 7.4.2 基础设施建设

1、土地整理面积148000平方米，包括对山体作降低山势处理6000平

方米； 2、316国道至景区入口9米宽非支线公路4.4公里；

3、围墙、绿化及地下管渠道建设总面积106680平方米；

4、区内场馆之间的道路，其中|.5－2.5米宽的石板路和卵石路规划长

度7.3公里，5.5米宽可通车辆的水泥道路1.3公里。

5、在广场的南侧和露天温泉泡澡区各设1个停车场，其中广场的南侧

停车场设置大型车辆停车位25个，中小型车辆停车位160个，占地总面积 4000平方米。露天温泉泡澡区停车场设置中小型车辆停车位15个，占地总

面积500平方米，地面采用植草砖铺面；

6、电力、供排水、消防和电信宽带等设施；

7、景区内8.56公里长的河道环境治，包括堤岸加固等；

8、在森林生态游区建设宽1.2－1.5米石板盘山路，规划长度8000米，－22－对盘山路两侧山体进行局部加固；

9、建设生态公厕10幢，规划建筑面积700平方米；

10、在景区入口、森林生态游区、芙蓉山、水上娱乐中心等处设管理

用房12幢，规划建筑面积640平方米。7.4.3 主要游赏设施土建

1、入口处的塑石工艺景门1座，高约9米，宽7米，周围设置假山、水池和草坪；

2、建造约10000平方米的广场，广场中内设置大型喷泉水池，引入温

泉水，水中放养热带观赏鱼类，水体中央设大型抽象式雕塑；

3、山庄，占地16000平方米，建筑面积11000平方米，按照四星级酒

店标准建设，建设层高2－4层，除客房外，还包括游人接待中心、餐厅、会议室、游泳池、美容健身房以及300平方米的独立停车场；

4、温泉贡鱼，包括贡鱼养殖、垂钧池，竹木敞廊，面积约1200平方

米。

5、温泉贵宾楼，共4幢，每幢面积350－450平方米，按五星级宾馆

标准设计，日式风格，计划日接待人次50人。

6、温泉水上娱乐中心，设在游泳馆东北侧，有温泉滑道、温泉冲浪、水上跷跷板、水上游嬉船等娱乐项目，建设面积2500平方米，分浅水池和

深水池；

7、露天温泉泡澡池，由五十多个不同面积和形状的小型浴池组成，包

括温泉鱼疗池、高温池、spa水疗池等，总建筑面积6000平方米，浴池采

用假山石、卵石和原木等建成，利用地势差采用植被、假山或竹篱笆相隔。温泉水用人工瀑布形式冲落至池中。泡澡池边配有统一的管理房，建筑面

积约300平方米。

8、天师观，建于鸳鸯泉源的东侧，单层砖木结构，占地面积5000平

方米，建筑面积1200平方米，檐高4.5米，四面建3.2米高围墙，观内建

中式古典木质天师亭。

9、在鸳鸯泉源的旁边设双泉亭，六角木质，中式古典风格，重檐尖顶。

10、在芙蓉山顶设龙珠阁，六角石质，毛石地面，粗木栏杆；

－23－

11、利用芙蓉山山势，建设1000米长的健身步道，路面采用青石和条

木铺就。

12、在天师观南侧沿溪流设置香火一条街，开设养生保健馆、道教用

品馆、特色小吃馆等30间，建筑统一采用砖木结构，青石地面，唐宋时期建筑风格，街长200米，总建筑面积1500平方米。7.4.4 设备投资

1、配电设备，包括变压器、高低压配电柜、线路；

2、温泉山庄和贵宾楼使用设备，包括大功率中央空调、计算机管理系

统、电信宽带、服务器、电脑、卫星接收设备、会议室投影、扩音设备、ktv点歌设备、客房内部设备、厨房设备、安全监控设备、美容健身房设备等；

3、温泉游泳馆设备，包括各种水泵、风泵、热泵、冷热水机组、水质

检测设备等游泳池专用设备及电子储物柜、桑拿设备等；

4、水上娱乐中心设备，包括人工海浪池设备、滑梯等水上娱乐设备。

5、露天温泉泡澡池设备，包括spa水疗设备等。

6、后勤管理设备，包括电脑、打印机、复印机等；

7、其他配套设备，包括服务处设备、管理用房设备等；

由于度假村使用的各种设备品种多和数量很多，无法一一列举，因此

只能进行简单的分类列举，其投资额估算值由可行性报告编写人员实地考察武义清水湾温泉度假村、武义唐风温泉度假村、丽水缙云仙都度假村的设备投入情况后计算所得，其中游泳馆、水上娱乐中心和逍遥池的设备部分数据来源于广州大浪水上乐园设备有限公司。7.4.5 车辆

1、高层管理人员公务用中高档四门小轿车1辆；

2、后勤人员公务用中型商务客车1辆；

3、垃圾回收用车辆1辆。7.4.6 材料

包括电线配件、水管配件、木材、钢材、塑料型材等。7.5 项目建设标准

－24－构、建筑物按《房屋建筑工程建设标准》规定建设。7.6 给排水

7.7.1 给水工程规划

7.7.1.1 用水量估算参照《水质技术工作手册》与《室外给水设计规范》等标准，根据规划区游客规模及各个功能区的实际情况进行计算。

7.7.1.2 输配水管网布置

度假村饮用水水源需要从嵩市镇提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一侧铺设至用水单位。

温泉洗浴用水水源采用管道与温泉蓄水池相连，在满足水量、水压要

求的前提下，尽可能缩短给水管线的长度，并尽可能依据地形埋地铺设，最大限度地保存水温。

7.7.2 排水规划 7.7.2.1 污水量估算

污水量按给水量的80％计算，其中道路广场用水和绿化用水所产生的废水不计算在内，则日最高污水排放量为410t.7.7.2.2 排水体制

采用雨污分流的排水体制，雨水地面径流就近排入区内河流。所有建

筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.7 电力电讯规划 7.8.1 用电量估算

－25－7.8.2 设施规划

依托嵩山镇的输电系统，向度假村内输电。根据道路系统规划安排供电线路，采用地下电缆形式。7.8.3 电讯规划

依托嵩市镇现有电讯系统，由度假村一级电话线引出二级电话线至各个景点、服务点，并入全国电信自动网，实现国内直播通讯。按照每个景点3—4门的数量计算，电话终端量为20门。7.8 环境影响评估

本项目严格执行有关环保要求，对环境进行综合整治，具有良好的环境友好性，不会对现有环境构成新的污染。7.9.1 项目主要污染物及治理措施

本项目主要污染物为生活垃圾和生活污水。治理措施为：(1)对于生活垃圾，集中收储，由环卫垃圾车运出；

(2)所有建筑物下设污水管道，采用生化池处理方式，由管道收集就近排入生化池，进行生态化处理后作为中水回用或排入区内河流。7.9.2 设计采用的环保标准

(1)大气环境质量，达到gb3095—1996《环境空气质量标准》二级以上；(2)水环境质量要求，达到ghzbl-1999《地表水环境质量标准》相应功能区标准；

(3)声环境质量要求gb3096—93《城市区域环境噪声标准》相应功能区标准；

－26－

第八章项目实施进度安排

－27－第九章 投资估算与资金筹措 9.1 说明

本次可行性报告只测算度假村的一期工程投资和收益，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。9.2 投资估算依据 9.2.1 编制依据

本投资算参照《省市政工程预算定额》、《省建筑工程预算定额》进行编制。本项目总投资9778万元。其中：固定资产投资10008万元(含建设期利息和不可预计费)，前期资金和宣传费用200万元。9.2.2 基础单价(1)人工预算单价：45元／工日(2)施工用电、用水单价： 电价：0.8元／度

水价：根据《细则》计算公式得0.74元／m2。(3)材料预期单价：

水泥与砂石料：抚州价格信息：325#水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)设备材料价格：

参考国内市场报价及同类设备的价格，材料设备主要是宾馆设备、游泳池设备、水上娱乐设备、后勤管理设备、车辆等。9.3 项目建设投资估算

项目总投资：10208万元，其中：固定投资10008万元(详见下列表)，前期经费和宣传费用200万元。

－28－

9.3.2基础设施建设投资估算表

表9—2 基础设施建设投资估算表 －29－

－30－

－31－

－32－

－33－ －34－

－35－

－36－

－37－

－38－

－39－

－40－

9.3.4 流动资金估算：

根据经营实际情况，本项目各项流动资产和流动负债的周转天数和年周转次数分别为：

应收帐款 存 货

其中：低值易耗品

原 材 料

现 金 应付帐款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次

根据上述周转天数和周转达次数，并对应年成本费用，可以分别计算出流动资产额和流动负债额，从而可以估算出每年所需的流动资金(详见附表2)。9.4 资金来源与筹措

本项目一期总投资10208万元。其中：企业自筹资金7208万元，申请金融机构贷款3000万元。9.5 资金偿还期测算

还款资金来源如下：

(1)还款期内利润总额除部分用于新增流动资金占用外，其余全部用于还贷。(2)还款期内提取的折旧全部用于还贷。

根据上述还贷资金来源，本项目银行贷款资金最短偿还期为4年(含建设期1.5年)，本项目资金偿还期测算详见附表

7、附表8。

－41－

第十章 经济分析 10.1 财务评价说明

本次可行性报告只对度假村一期工程投资和收益进行经济分析，按照项目实施进度安排，在2009年12月份将完成度假村一期工程的主要项目，包括主要基础设施建设、温泉山庄、温泉游泳馆、露天泡澡池、水上娱乐中心等，并开始营业，2010年期间边营业边建设，至2010年12月底完成一期工程的全部建设。10.2 财务评价依据

(1)本项目评价期10年，其中建设期2.5年，经营期9年，参照周边地区现有成熟景区的旅游招待统计资料，结合度假村的总体建设目标，度假村正常经营后，年招待人数将在20万人左右，并能实现每年6％的平均增长幅度，由于项目存在边经营边建设的过程，经营期第一年为预计收入水平的50％，第二年为预计收入水平的70％，第三年为预计收入水平的90％，第四年开始正常经营，同时考虑到度假村的建设规模和接待能力，度假村的年最高接待人数定为50万。

(2)本项目在产品成本和费用估算中，对原材料、辅料等单位价格变化不进行估算，门票收入成本按照收入的10％计算，餐饮成本根据经验数据确定为45％，住宿成本按照收入的35％计算，娱乐和购物成本按照25％计算。(3)工资按劳动定员中不同岗位进行估算，普通员工平均工资定为1000元／月，中级管理人员和技术人员平均工资定为1600元／月，高级管理人员平均工资定为2500元／月，附加费按工资额的17.5％计取，主要用于社会保险费、医药费、职工困难补助和其他福利性开支。三项合计，本项目平均年工资和附加费总额为211.06万元。在计算工资及福利支出时，已经考虑了每年的工资增长因素。

(4)折旧按平均年限折旧法计算，构筑物、公路折旧年限为25年，残值率取5％，年折旧率为3.80％；建筑物折旧年限为40年，残值率取5％，年折旧率为2.375％。机器设备和环境小品等平均折旧年限为10年，残值

－42－率取5％，年折旧率为9.5％；

(5)修理费用：设备按2％预计(修理费用中包含了修理用的配件)，其它按1％预计。(6)财务费用按项目所申请的贷款额，根据商业银行一年期贷款年利率7.47％计算。企业自筹资金不计利息。

(7)销售费用前三年按销售收入的1％计算，三年后按0.5％计算。(8)其他费用含管理费用及其他不可见费用，按销售收入的5％计算。(9)财务折现率按8%计算。10.3 营业收入和营业税金及附加估算 10.3.1 预期营业收入明细表见下表(8－1)： 表10.1预期营业收入明细表

－43－明细情况情参见表10－2：度假村预期收入计算表 10.3.2 销售税金及附加

营业税5％，各项附加税费为营业税的10％。10.3.3 所得税、公积金和公益金

按年利润总额(扣除以前亏损后数)的25％计算所得税。盈余公积金按税后利润的10％提取。10.4 总成本及经营成本估算

本项目产品各年总成本费用估算见附表5。

由项目附表5可见，本项目计算期平均计算，固定成本占总成本费用17.22％，可变成本费用为占总成本费用82.78％。10.5 财务效益分析 10.5.1 盈利能力分析

经测算，本项目的投资利润率为：35.85％，计算公式：投资利润率=年平均利润总额÷项目总投资100％。(年平均利润总额指标详见附表6)；静态投资回收期为5.9年(含项目建设期1.5年)，财务内部收益率19.51％(税后)，财务净现值5248万元(税后)。10.5.2 清偿能力分析

经测算，建设项目计算期内资产负债率较低，贷款资金最短还款期为4年，还款能力较强。(上述指标详见附表

8、附表9)10.6 不确定性分析

敏感性分析：如图所示，最敏感因素是预期获取的收入。如项目投资后能获得预期收入7458.09万元，项目计算期可得净现金流量8943万元；如预期收入增加10％，达到8203.90万元，则可得净现金流量13425万元；

如预期收入减少10％，只有6712.28元，则只可得净现金流量4460万元。

如本项目投资后所获取的收入低于5970万元，将会出现净现金流量负数。

－44－

－45－

－46－

度假村预期营业收入计算表

表10－2  金额单位：人民币万元

－47－第十一章 项目组织与管理、劳动定员和人员培训

11.1 项目组织和管理

为确保项目建设的顺利实施，切实提高工程建设质量和效益，项目建 设必须按照有关房屋、公路建设技术规程开展，并按基本建设程序对项目实施管理。

项目的建设由度假村开发有限公司负责，为了项目的顺利实施，开发公司拟聘请县旅游、交通、建设、农业、林业等部门的有关技术人员作为项目顾问，共同领导本项目的实施。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司法人代表将由担任。11.2 管理机构设置和职能划分

度假村有限公司内设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部，定员100人。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质；同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。(参见组织机构设置图)11.3 劳动定员

参见表11.1：岗位定员表

组织机构设置图：

－48－

11.4 项目经营管理措施

(1)为了保证经营的顺利进行，公司将聘请专业的酒店管理咨询公司，对企业内控制度进行优化，制定财务管理、资金管理、费用管理、生产管理、物资管理、人事管理等各个方面的管理制度，并建立相应的奖罚措施，争取用制度规范员工的行为。

(2)度假村的日常经营管理将由聘请的酒店专业管理人员进行。(3)与地方旅游管理部门加强协作，明示投诉电话，建立健全监督机制，加强度假村工作人员的职业培训教育，增加工作人员的综合素质，维护游客的正当权益。(4)落实实全管理措施，加强游客安全管理，完善安全工作预案，杜绝重大安全责任事故。(5)落实旅游市场管理措施，加强管理，杜绝商业欺诈行为。(6)落实环境卫生管理措施，加大卫生管理投入，保证游客饮食卫生。－49－11.5 人员培训

项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有：

(1)参加政府劳动部门组织的上岗资格学习；(2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训；(3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励；(4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训。11.6 劳动保护与安全

1、景区内室外、室内消火栓及消防水管路应配备齐全。同时还必须配备足量的干粉灭火器，对员工进行林区用火安全培训，确保安全。

2、对项目可能产生的污染源按前述治理措施进行治理。

3、电气线路及电气设备按电气设计规范要求均有可靠接零、接地保护。

4、电器外露部件都设有防护罩，以防发生意外损伤事故。

5、对操作人员均需进行技术培训和安全教育，经考核合格后方可上岗操作。

－50－第十二章、可行性研究的结论及建议 12.1 可行性研究结论

本项目一期工程主要经济评价指标如下：(1)总投资10208万元(2)年平均收入7458.09万元(3)年平均利润总额3659.88万元(4)投资利润率35.85％(5)销售利润率49.07％(计算期平均)(6)销售利税率54.62％(计算期平均)(7)静态投资回收期5.9年(含建设期1.5年)(8)动态(i=8％)投资回收期7.3年(含建设期1.5年)(9)财务内部收益率(税后)9.51％

从以上各项经济评价指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，财务内部收益率也较高，贷款偿还期和投资回收期都较短，资产负债率、流动比、速动比适中，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好，产品市场潜力大。由此可见，本项目的安全系数较大，抗风险能力强，并有较好的社会效益，能促进县旅游产业的发展。从财务角度看本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。12.2 问题与建议

该项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施，以保证整个项目的健康发展和达到预期目标。

－51－固定资产投资估算表

附表1金额单位：万元

－52－土建工程及无形资产投资明细表

－53－设备投资明细表

－54－流动资金估算表

－55－**当年所需流动资金－前一年所需流动资金

在计算应收帐款时，我们考虑到其他收入都为现金交易，只计算了餐饮收入和客房住宿收入部分，预计现金交易占80％，欠款占20％。根据酒店业经验数据，原材料成本预计占餐饮成本的70％，占娱乐与购物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％

投资计划与资金筹措表 －56－固定资产折旧估算表

－57－

2010年1月份开始计提已完工部分工程和设备的折旧，2011年开始计提一期项目全部折旧。2010年运营时尚未建好工程和设备包括：

1、天师观的全部；

2、基础设的部分，预计为10%。这部分设和设备将在2011年开始投入使用，并计提折旧。

利润及利润分配表

附表6

－58－营业收入和销售税金及附加估算表

附表6－1单位：万元

－59－

资金来源与运用表

－60－

借款还本付息计算表

附表8 单位：万元

－61－

建改期利息已记入固定资产成本，先用自有资金偿还。2010年的收入要用于滚动投资，还本资金只能从2011年开始产生的效益归还。在计算项目最大还款能力时，不考虑二期项目的新增投入。

资产负债表

附表9

－62－

2.流动比率： 3.速动比率： 0.19 0.18 0.57 0.55 94.93 159.93 224.09 93.35 158.00 222.98 295.16 294.07 360.34 359.28 421.03 420.00 478.10 477.10 529.33 528.35 575.12 574.17 财务现金流量表（增量全部投资）

－63－

－64－

第五篇：温泉部第一季度经营分析报告

温泉部第一度季经营分析报告

2014年3月

姓名：郭妮娜 2014年4月13日

目 录

第一部分：上季度服务情况分析.................................................................................................................3 第二部分：上季度产品完善情况汇报.........................................................................................................3 第三部分：酒店上季度创新措施情况分析及效果评估.............................................................................4 第四部分：酒店上季度二次销费经营情况分析.........................................................................................6 第五部分：酒店上月产品质量分析.............................................................................................................6 第六部分：酒店上季度营运安全情况分析.................................................................................................7 第七部分：营运部下一阶段工作计划纲要.................................................................................................8

第一部分：上季度服务情况分析

一、员工精神状态

三月份大量新血液的注入给温泉服务带来了一个革新，新员工工作热情度高，工作积极主动，对客服务周到。老员工持稳，稳中有升，工作激情与热情显度提升，且极配合管理人员带新员工进快学习与撑握工作要领。

二、服务提升措施

1、每天评选微笑之星与礼仪之星，通过先一天的七项考评，男女宾各选出一名最高分，露天选举两名，共四人做为服务明星后选人，通过班前会投票选举并与月底评选月度优秀员工挂勾。

2、加强培训并且考核与月底评选优月度员工挂勾。

3、服务用语在工作中对员工规划与讲解及情景模似培训。

4、对员工进行分岗与责任明确制。

5、月度优秀员工进行公开投票制，除主管外全员参与。

第二部分：上季度产品完善情况汇报

一、硬件

1、五行汤增加温显

2、矿砂浴旁淋浴维修完成

3、椰奶浴调配浓度由原一天加料1000ML调至2000ML保证椰奶的浓度与功效。

4、添设加料木桶，使每次加料更显专业化与优质化，大浮度提升顾客对我酒店品质的认可度。

5、在五行区域对观瀑，静好，咏静三池推出薄荷汤，陈皮汤，艾草汤三款夏季汤泉。

6、增值绿化、泉池加凉亭、道路硬化。

7、露天迎宾通道、小吃坊、卫生间、石板泉按装窗纱。

二、软件

1、男宾与露天人员进行调配缓解男宾人员不足情况。

2、新入职员工7名缓解人员不足压力。

3、设库管一名，并对基层领导工作进行责任制。

4、建立温泉规章制度。

三、物资

1、配备医药箱的完备度。

2、申购夏季防虫物品。

3、购进薄荷叶、陈皮、酸梅粉，冰激凌。

第三部分：酒店上季度创新措施情况分析及效果评估

一、推出创新措施，1、“服务明星”

2、“清凉天使”

3、更换背景音乐

4、增添园区绿化

5、男女宾二更增添商品服务

6、制定部门规章制度。岗位职责，卫生制度，各岗位服务流程，开收市工作流、汤池清洗制度与流程、物资管理与领用制度，消毒制度与流程、优秀员工评选制度、背景音乐更换制度、宾客遗留物处理制度、钥匙管理制度、工作纪律制度、温泉会议制度与流程、安全管理制度、服务管理制度、夏季灭蚊蝇方案、对讲机使用制度、物品报损操作规程、常见事故处理流程、施工人员进场控制标准、温泉区冬夏季福利标准。

二、情况分析与效果评估

为提高员工工作积极性，让优秀者脱颖而出并得到认可，激发落伍者赶上队伍特此每日平选服务明星，激发员工向优秀者看齐。从执行一个月情况来看，员工非常看重自己每日得分是否被评为微笑与礼仪之星。每个人都希望自己是优秀者会为0.1分与管理层争。由此体现出员工对争优之心非常强烈。

男女宾二更商品区域因货柜未按装，暂未上商品，且供货商提供的商品有待优化，男宾试行二次销售，有效过。清凉天使因服装定位不够妥善，暂未正式推行。

规章制度个别制度需进一步完善，进贴近部门实际需求，与可操作性。

第四部分：酒店上季度二次销费经营情况分析

第一季度二次销费共收入：13.5091万元。完成第一季度15万元的90%.鱼疗：共收入：9.7680万元。占第一季二次消费营业额：72.3%。第一季度共接待人数：3.3739万人 鱼疗销费人数：3488人 鱼疗销费人数占总人数的10.3% 小吃：共收入：3.0385万元。占第一季二次消费营业额：22.4%。酒水：7026元。占第一季二次消费营业额：0.52%（前厅调出鱼疗收入为：元，差；9004元）(财务数据：11.1782万元与温泉相差2.3309万元）

第五部分：酒店上月产品质量分析

一、温泉水质水温不稳定。主要体现在加料池中，二次加料不及时。改进措施，对员工进行加料培训，二次加料由水检完成。水温主要是员工对水温的把控不够专业，对周围环境温度变化对温泉的调控不及时与不灵活。改进措施，申购温显，安排专人调控。

二、园区路面卫生，打扫不及时，分化不到位，责任不明确。改进措施，将温泉路面卫生划分给清池组主打扫，员工现场围护。

三、员工现场服务重点不变通。应忙时忙的服务法，顾客少时有少时的周到服务，应主次分明重点突出。改进措施，根据客流预计用班前班后会对

每一天重点工作进行安排，对服务重点进行讲解与说明。针对几个重要岗位进行人员定岗制，让合适的人在合适的岗位上。

四、工程遗留垃圾处理不及时。改进措施；

1、管理人员加强巡视发现及时安排员工清理。

2、加强员工自我责任意识，使之加强自我区域卫生管理与监护。

五、工程问题及前期遗留问题没有及时跟进。改进措施：

1、管理人员每天对每个区域进行一次排查，发现工程问题记录并及时下单。

2、对员进行要求，让他们有主人翁意识督促他们在自己区域找问题报当值管理人员。

3、工程问题进行专人负责跟进。

4、晚上收市将一日工程问题报单于前厅。

六、各区域物品摆放不整齐。改进措施；

1、制定物品摆放标准，培训于员工。

2、当值管理人员按时检查并记录不标准的立即更改。

七、开收市工作的零乱。改进措施

1、制订了开收市工作流程。

2、制定了开收市工作检查表由当值人员定时对每一个区域进行检查，一项一项过，确保开市收工作按时保质完成。

八、人员岗位分配不明确。改进措施，班前会对员工进行细致分岗，划分区明确职责与工作范畴。管理人员加强巡视与现场工作指导。

第六部分：酒店上季度营运安全情况分析

一、安全遇到的问题

1、客人出池滑倒，摔坏手机1次。

2、拖鞋下台阶穿脚而过时常发生。

3、儿童穿成人拖鞋，摔伤2次。

4、咏青池玛骞克脱落，划伤顾客脚1次。

二、原因分析

1、泡泡池周围灯光暗，注水水位偏高设备打开后会有水流溢出易滑，且客人摔倒后，员工做了按慰与包扎未及时给上级反馈，对摔伤顾客无进一步跟踪与关怀。建意动感区域加灯与咏青东边至石板泉处台阶加灯。

2、拖鞋材质量过软舒适度有安全性下降，不防滑。

3、儿童施鞋码数不齐，出现断码，数量少。已打申购。

4、对于咏青码赛克脱落问题建意协商定时对咏青进行施工。

三、针对消防安全，组织员工积极学习消防安全知识。让员工时刻把消防安全放首位，加强消防设施围护。

四、针对员工操作安全加强管理，制定安全操作流程，培训员工严格按操作流程工作。

五、针对客人财产安全，加强提醒客人贵重物品寄存，戴好自己手牌。

六、露天小吃坊严把产品质量，及时对临期与过期产品进行清理。

第七部分：营运部下一阶段工作计划纲要

1、培训与督导现代领班与骨干人员加强他们管理技能，为4月底领班竞聘做准备。并提名与上报竞聘人员。

2、提前安排五一假期人员工作按排与物资按排，催采购与到货时间。

3、制订物品摆放标准，并对员工进行培训与督导。

4、配合全成池区域石桌的安装。

5、为知识大赛做准备，出20道温泉相关题目及组织员工学习酒店相关全方面基本知识。