广元川北温泉度假村开发项目建议书

第一篇：广元川北温泉度假村开发项目建议书

广元川北温泉度假村开发项目建议书

一、项目名称：川北温泉度假村开发

二、项目单位：四川广元经济开发区管委会

三、项目地址：广元经济开发区下西坝办事处建设村四组

四、项目背景：

1、广元川北温泉水质独特，开发价值极高。广元川北温泉位于广元经济开发区下西办事处建设村四组。温泉地下储水层厚度近百米，井控面积达数十平方公里的储水空间，是深部循环的水位、水压、水量、水温相对稳定的深埋藏地下热矿水资源。广元川北温泉于1999年取得了四川省地质矿产厅颁发的《中华人民共和国采矿许可证》和《四川省医疗矿泉水鉴定证书》，温泉水中含有偏硅酸、偏硼酸的氟、锶、二氧化碳等矿物质，还含有多种对医疗有益的微量元素和硫酸根、碳酸根等负离子，对各种皮肤病、慢性胃肠炎、妇科疾病、风湿麻痹、关节炎、心血管疾病、神经系统等症均有疗效，并具有促进血液循环，增强新陈代谢，灵活肢体等功效。该温泉全年的出水量很大，经枯水期抽水试验日涌水量6518立方米，井口水温41.2℃，是省内罕见的同时具有多种医疗保健作用的医疗热矿泉水源，具有较高的医疗价值和 1

开发前景。

2、广元川北温泉地理位置特殊，处于川北旅游环线中心。广元交通区位优势突出，地处四川盆地北部、秦岭南麓，位于嘉陵江上游，毗邻陕西、甘肃两省，是四川、陕西、甘肃三省结合部的重要交通枢纽和物资集散中心，是成都、西安、重庆、兰州四大城市交通线的交汇点。温泉距广元市中心城区五公里，井眼位于下西办事处王家沟口右侧，处在成都—德阳—绵阳—江油—广元旅游铁路（宝成复线）及国道108线上，距绵广高速公路广元出口1公里，距成都280公里，距绵阳195公里，距江油155公里，交通十分便捷。广元气候宜人，属亚热带湿润性季风气候，四季分明，南北兼具，全市森林覆盖率达43.9%，旅游资源极为丰富。主要旅游景区有剑门关、明月峡、皇泽寺、唐家河、昭化古城、天台山、七里峡等。川北温泉刚好处于川北旅游环线旅游中心，与上述旅游资源互补相极强。该项目建成后还能与剑门关蜀道风景线、昭化古城、广元女皇文化园、青川唐家河自然保护区形成旅游环线，可接待大量的国内外旅客及旅游团队。

3、川北温泉开发前景好，有强烈的开发预期。广元市幅员面积1.63万平方公里，总人口304万，其中城市人口57万，市区面积25平方公里，市区人口25万余人。广元是全国卫生城市、全国双拥模范城和四川省山水园林城市、中

国人居环境范例奖城市。近几年，广元经济发展迅速，人们的旅游休闲意识进一步增强，随着浙江娃哈哈、四川长虹、启明星集团等大项目纷纷入驻广元，使得广元人气、商气大增。修建一家集餐饮娱乐、会议接待、宾馆服务于一体的大型综合性旅游休闲项目的预期十分强烈。同时温泉是大自然赐给人类的宝贵财富，温泉产业已创新为集疗养保健、休闲娱乐、旅游度假、商务聚会为一体的时尚项目。拟重新开发的广元川北温泉度假村规划占地面积500亩，根据该井的独特水质和特定的地理位置以及方便快捷的交通优势和广元的自然生态环境，结合川、陕、甘、云、贵、渝现有开发的温泉度假洗浴中心的优点，按照布局合理、功能齐全、环境幽雅、服务规范、效益显著的原则，将广元川北温泉打造成一流的于医疗、保健、洗浴、娱乐、宾馆、会议中心为一体的旅游休闲中心。项目建成后将是广元首家唯一的综合性旅游休闲项目。

五、投资概算及经济效益：以投资方和投资预算来确定。

六、合作方式：合资、合作、独资或其它方式。

第二篇：度假村项目建议书

一、概 况 1.1旅游概况 凉州是“丝绸之路”重镇，素有“五凉古都”之称，现以中国

旅游标志——铜奔马而闻名国内外。凉州地处河西走廊东端，黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带，东接古浪石峡，西临肃南草原，南靠祁连山脉，北抵腾格里沙漠，地域辽阔，地形复杂。由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源和自然

二、市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以2002年

“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的30万人次有7%选择昌隆湖龙泉度假村，每年将有2.1万人次前来观光旅游。2.2.3昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主，旺季4-10月接待游客近万人。该项目开发建设以后，将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所，如按ReBAM潜在客源理论猜测，丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口1%计算，可为昌隆湖年提供2万人次的游人规模。2.4以上分析表明，昌隆湖龙泉度假村如此建成后，游客人数将会大幅度增加，年接待游客可达2万人次。第三章 建设内容与投资规模 3.1景区现状 昌隆湖地形呈峡谷状，湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵，湖区面积280亩，湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布很广，水量大，清亮透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库，库区面积约180亩，库容约8万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为16675平方米的鱼塘5个，占地面积为280平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树2.1万珠。后面的山岗丘陵急需绿化，前面的平川荒滩急需开发。3.2建设内容及规模 3.2.1修建占地面积2500平方米（25×100米）的游泳池。3.2.2修建占地面积1000平方米（10×100）工棚式茶座。3.2.3修建占地面积300平方米露天网球场。3.2.4修建占地面积340平方米康体中心。3.2.5修建占地面积300平方米二层砖混结构住宿用别墅。3.2.6修建占地面积500平方米可同时停放30辆小车、10辆中巴车的停车场。3.2.7修建旱码头2个，购置气艇3个。3.2.8修建占地面积30平方米的厕所1个。3.2.9绿化山岗丘陵，平川荒滩，栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。3.2.10购置相关设施设备。第四章 投资估算和资金来源 4.1投资估算 该项目预计总投资192.5万元，具体预算见附表。4.2资金来源 申请国债资金80万元，银行贷款50万元，自筹资金62.5万元。第五章 项目实施步骤 该项目建设期为两年，2003年6月至2005年6月。2003年6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。2003年8月争取破土动工建设。2004年3-4月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树20余万株。2005年6月工程全部完工，交付使用。第六章 项目效益评估 6.1经济效益 6.1.1旅游收入 项目建成后，预计2005年当年总收入95万元。其中： 游泳池按6-9月实际使用天数120天计算，天天进入100人，游泳费2元/人,营业额为2.4万元;网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按5-10月实际使用天数180天计算，天天使用时间为8小时，每小时消费5元/人，按天天进入400人次·小时计算，年营业额为36万元； 餐厅、娱乐室、茶座按4-10月实际使用天数210天计算，天天有50人就餐和娱乐，每人消费20元，年营业额为21万元； 住宿按4-10月实际使用天数210天计算，天天有20人留宿，每人消费80元，年营业额为33.6万元； 其它营业性收入每年2万元。6.1.2成本费用，共计62.05万元。A、雇员工资，按每人每年0.3万元计，每年13×0.3=3.9万元。B、治理费用，按收入5%计，每年4.75万元。C、水费（包括饮用水、游泳池用水，游泳池排放水可用于绿化），每年10万元。D、电费，每年5万元。E、年折旧及维修费（按

头重脚轻总额192.5万元计，折旧匀限25年），每年7.7万元。F、维修费，每年5万元。G、低值易耗品，每年10万元。H、其它费用，如燃料费等每年10万元。I、营业税参考饮食行业税率6%计征，每年5.7万元。6.1.3营业利润年均为32.95万元。

6.1.4投资利润率为34.68％。6.1.5投资利税率40.68％。6.1.6盈亏平衡点 盈亏平衡点=固定成本/(营业额－可变成本－税金)×100％ =32.45/(95－23.9－5.7)×100％=49.62％ 通过盈亏平衡计算，当盈亏平衡点＜49.62％时，该项目产生效益。6.1.7投资回收期 投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=6－32.95/95=5.65(年)6.2社会效益 6.2.1项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。6.2.2项目建成后，有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复，改善人与自然的关系，促进人们保护环境、保护资源。第七章 结论建议 7.1本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。7.2该项目涉及的景点设施、场地复杂，且数量多，建议开发商科学规划、科学治理。

第三篇：度假村项目建议书

一、概 况 1.1旅游概况 凉州是“丝绸之路”重镇，素有“五凉古都”之称，现以中国旅游标志——铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端，黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带，东接古浪石峡，西临肃南草原，南靠祁连山脉，北抵腾格里沙漠，地域辽阔，地形复杂。由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源和自然资源，有旅游景点160多处，馆藏文物4万多件，如：汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特，山川气候宜人。海拔界于1020~4878米之间，由于高低差距较大，形成沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西25公里处的丰乐镇昌隆村南端，湖区总面积约280亩。湖区上端为湖泊湿地，中游建有小型水库，库区面积药180亩，下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野，后拥山冈丘陵，湖区内景点丰富，周围有多处文化遗址，具有得天独厚的地域优势。2002年4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势，规划新建“昌隆湖度假村”，新建渔塘面积16675平方米，栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树21000多株，同时整修了道路，初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为一体的度假胜地。1.2项目的必要性 1.2.1昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。今日丰乐，在改革开放政策的指引下，全镇各项事业都取得了长足的发展。2002年全镇社会总产值实现12215.9万元，农民人均纯收入达2630元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展，2002年完成乡镇企业总产值11888.9万元。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。1.2.2是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，无草、无树、生态失衡，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。1.2.3是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要 改革开放20多年来，丰乐镇的各项事业得到了长足发展，农民的物质生活水平有了很大提高，经济实力不断增强，特别是近几年，镇党委、政府积极招商引资，大力发展外向型经济，建成以国道312线为依托，以丰乐堡街为中心，南北辐射0.7公里，东西辐射3公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加，开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休闲度假、洽谈生意的旅游胜地。1.2.4是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来，随着农业机械化程度的不断提高，农村出现了剩余劳动力，昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。1.3项目的可行性 1.3.1开发建设昌隆湖，得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展，多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证，认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚，自然条件独特，开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“丰乐镇昌隆湖度假村”，并进行了短期规划，力争在三年内生态植被得以改善，五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布广，水量大，清澈透明，且水矿物质含量丰富，是饮用、洗浴的上乘产品，中游建有小型水库，是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。1.3.3兰新铁路、312国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇，为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。1.3.4基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施，为度假村的开发建设奠定了基础；移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔，保障了昌隆湖景区通讯畅通。1.3.5该项目远离城镇、工厂，无任何污染，空气清新，气温适宜，是休闲娱乐的理想之地。第二章 客源市场分析 2.1昌隆湖客源预测 “环城游憩带（即ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80%的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。凉州区周边城市众多，主要有民勤、古浪、天祝、白银、兰州、西宁、金昌、张掖等。这些城市总人口近400万，其中白银、兰州、西宁、金昌、张掖等地307.38万人，人均GDp高（约9000元/人·年），出游观光回归自然的动机强烈，其它社会条件也较优越，因此它们将是凉州区主要的潜在客源市场，这些城市人口可能到凉州旅游的规模，总出游率若按城市总人口10%计算，可为凉州提供大约30万人次的游客规模。凉州区处于新欧亚大陆桥的必经之地，陕西、新疆、山西、河南、四川、等省区距凉州较远，但交通便捷，也可成为凉州的潜在客源市场。由以上分析可知，凉州处于兰州、白银、西宁、金昌、张掖等地的ReBAM范围中，凉州旅游区处于周边城市区域“游憩地环带”的重叠区，可发展成为周边城市区域居民共同的游憩地，这使凉州发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。2.2客源市场分析 2.2.1近年来，凉州区旅～业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式为散客与团队并重，逗留天数为0.5—1天，旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主，以2002年为例，2002年接待国内外旅游者56万人次，如果其中有4%的旅游者前来昌隆湖旅游，每年可接待约2.24万人次。

2.2.2从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以2002年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的30万人次有7%选择昌隆湖龙泉度假村，每年将有2.1万人次前来观光旅游。2.2.3昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主，旺季4-10月接待游客近万人。该项目开发建设以后，将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所，如按ReBAM潜在客源理论预测，丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口1%计算，可为昌隆湖年提供2万人次的游人规模。2.4以上分析表明，昌隆湖龙泉度假村如此建成后，游客人数将会大幅度增加，年接待游客可达2万人次。第三章 建设内容与投资规模 3.1景区现状 昌隆湖地形呈峡谷状，湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵，湖区面积280亩，湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布很广，水量大，清澈透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库，库区面积约180亩，库容约8万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为16675平方米的鱼塘5个，占地面积为280平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树2.1万珠。后面的山岗丘陵急需绿化，前面的平川荒滩急需开发。3.2建设内容及规模 3.2.1修建占地面积2500平方米（25×100米）的游泳池。3.2.2修建占地面积1000平方米（10×100）工棚式茶座。3.2.3修建占地面积300平方米露天网球场。3.2.4修建占地面积340平方米康体中心。3.2.5修建占地面积300平方米二层砖混结构住宿用别墅。3.2.6修建占地面积500平方米可同时停放30辆小车、10辆中巴车的停车场。3.2.7修建旱码头2个，购置气艇3个。3.2.8修建占地面积30平方米的厕所1个。3.2.9绿化山岗丘陵，平川荒滩，栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。3.2.10购置相关设施设备。第四章 投资估算和资金来源 4.1投资估算 该项目预计总投资192.5万元，详细预算见附表。4.2资金来源 申请国债资金80万元，银行贷款50万元，自筹资金62.5万元。第五章 项目实施步骤 该项目建设期为两年，～年6月至～年6月。～年6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。～年8月争取破土动工建设。～年3-4月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树20余万株。～年6月工程全部完工，交付使用。第六章 项目效益评估 6.1经济效益 6.1.1旅游收入 项目建成后，预计～年当年总收入95万元。其中： 游泳池按6-9月实际使用天数120天计算，每天进入100人，游泳费2元/人,营业额为2.4万元;网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按5-10月实际使用天数180天计算，每天使用时间为8小时，每小时消费5元/人，按每天进入400人次·小时计算，年营业额为36万元； 餐厅、娱乐室、茶座按4-10月实际使用天数210天计算，每天有50人就餐和娱乐，每人消费20元，年营业额为21万元； 住宿按4-10月实际使用天数210天计算，每天有20人留宿，每人消费80元，年营业额为33.6万元； 其它营业性收入每年2万元。6.1.2成本费用，共计62.05万元。A、雇员工资，按每人每年0.3万元计，每年13×0.3=3.9万元。B、管理费用，按收入5%计，每年4.75万元。C、水费（包括饮用水、游泳池用水，游泳池排放水可用于绿化），每年10万元。D、电费，每年5万元。E、年折旧及维修费（按头重脚轻总额192.5万元计，折旧匀限25年），每年7.7万元。F、维修费，每年5万元。G、低值易耗品，每年10万元。H、其它费用，如燃料费等每年10万元。I、营业税参考饮食行业税率6%计征，每年5.7万元。6.1.3营业利润年均为32.95万元。6.1.4投资利润率为34.68％。6.1.5投资利税率40.68％。6.1.6盈亏平衡点 盈亏平衡点=固定成本/(营业额－可变成本－税金)×100％=32.45/(95－23.9－5.7)×100％=49.62％ 通过盈亏平衡计算，当盈亏平衡点＜49.62％时，该项目产生效益。6.1.7投资回收期 投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=6－32.95/95=5.65(年)6.2社会效益 6.2.1项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。6.2.2项目建成后，有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复，改善人与自然的关系，促进人们保护环境、保护资源。第七章 结论建议 7.1本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。7.2该项目涉及的景点设施、场地复杂，且数量多，建议开发商科学规划、科学管理。

第四篇：度假村项目建议书

一、概况1.1旅游概况凉州是“丝绸之路”重镇，素有“五凉古都”之称，现以中国旅游标志——铜奔马而闻名海内外。凉州地处河西走廊东端，黄土高原、青藏高原和内蒙古高原三大地理景观的交汇过渡地带，东接古浪石峡，西临肃南草原，南靠祁连山脉，北抵腾格里沙漠，地域辽阔，地形复杂。由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源和自然资源，有旅游景

点160多处，馆藏文物4万多件，如：汉简、铜奔马、凉造新泉、西夏碑、古钟楼、海藏寺、白塔寺遗址、天梯山石窟等名胜已成为丝绸之路旅游的重要景点。凉州地形地貌独特，山川气候宜人。海拔界于1020~4878米之间，由于高低差距较大，形成沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠滑翔、探险、浅山狩猎、休闲、高山攀援、雪峰寻奇创造了得天独厚的条件。昌隆湖地处凉州城西25公里处的丰乐镇昌隆村南端，湖区总面积约280亩。湖区上端为湖泊湿地，中游建有小型水库，库区面积药180亩，下游为湖泽鱼池和果园林地。湖谷前临平川绿野，后拥山冈丘陵，湖区内景点丰富，周围有多处文化遗址，具有得天独厚的地域优势。2002年4月丰乐镇党委、政府利用昌隆湖特殊的区域优势，规划新建“昌隆湖度假村”，新建渔塘面积16675平方米，栽植垂柳、果槐、白杨、沙枣、榆树等各类风景树21000多株，同时整修了道路，初步形成休闲、娱乐、餐饮、垂钓为一体的度假胜地。1.2项目的必要性1.2.1昌隆湖开发建设是丰乐经济快速发展的需要。今日丰乐，在改革开放政策的指引下，全镇各项事业都取得了长足的发展。2002年全镇社会总产值实现12215.9万元，农民人均纯收入达2630元。草食畜牧、商贸运输、农副产品加工等产业迅猛发展，2002年完成乡镇企业总产值11888.9万元。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入丰乐镇新的经济增长点受到镇党委、镇政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为丰乐镇经济发展不可缺少的一部分。1.2.2是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。昌隆湖附近平川荒滩、山岗丘陵具有丰富的自然资源和深厚的文化底蕴，多少年来一直被弃置，资源得不到开发利用，无草、无树、生态失衡，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使昌隆村的旅游资源得到充分开发利用，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。1.2.3是丰乐镇改革开放和改善投资环境的需要改革开放20多年来，丰乐镇的各项事业得到了长足发展，农民的物质生活水平有了很大提高，经济实力不断增强，特别是近几年，镇党委、政府积极招商引资，大力发展外向型经济，建成以国道312线为依托，以丰乐堡街为中心，南北辐射0.7公里，东西辐射3公里的新集镇开发区。到丰乐镇投资建设的客商和建设项目逐年增加，开放的丰乐镇急需一处可供人们观光旅游、休闲度假、洽谈生意的旅游胜地。1.2.4是丰乐镇农民脱贫致富奔小康的需要。旅游业是一个产业关联度高，综合带动性强，辐射牵引力大的产业。昌隆湖的开发建设将带动昌隆村的交通、餐饮以及相关服务业的快速发展。近年来，随着农业机械化程度的不断提高，农村出现了剩余劳动力，昌隆湖的开发、建设是丰乐镇及周边农村剩余劳动力就业致富的需要。1.3项目的可行性1.3.1开发建设昌隆湖，得到了丰乐镇党委、镇政府的高度重视。丰乐镇党委、政府十分重视旅游业的发展，多次组织有关人员对该镇可开发的旅游资源进行调查论证，认为该镇昌隆湖景区文化底蕴深厚，自然条件独特，开发旅游具有得天独厚的地域优势和广阔的发展前景。拟开发新建“丰乐镇昌隆湖度假村”，并进行了短期规划，力争在三年内生态植被得以改善，五年内把荒山、荒滩建成湖光山色、休闲、垂钓、娱乐、避暑的渡假胜地。1.3.2.昌隆湖湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布广，水量大，清澈透明，且水矿物质含量丰富，是饮用、洗浴的上乘产品，中游建有小型水库，是乘舟游览、潜水游泳的理想之地。下游的鱼池是休闲垂钓的好去处。1.3.3兰新铁路、312国道横穿昌隆湖所在的丰乐镇，为到昌隆湖观光旅游、休闲度假的游客提供了快捷、便利的交通服务。1.3.4基础条件较好。现有的规模鱼池、昌隆湖、果园、电力设施，为度假村的开发建设奠定了基础；移动公司、联通公司均在丰乐镇修建的信息传输塔，保障了昌隆湖景区通讯畅通。1.3.5该项目远离城镇、工厂，无任何污染，空气清新，气温适宜，是休闲娱乐的理想之地。第二章客源市场分析2.1昌隆湖客源预测“环城游憩带（即ReBAM）”理论是当前研究客源市场的重要方法，它指发生于大城市郊区、主要为城市居民光顾的游憩设施、场所和公共空间，特定情况下还包括位于城郊的外来旅游者经常光顾的各级旅游目的地，一起形成的环大都市游憩活动频发地带。国内ReBAM研究表明城市居民旅游和休闲出游市场，随距离增加而衰减：80的出游市场集中在距城市500公里以内的范围；在旅游中心城市出发的非本

居民的目的地选择范围，主要集中在距城市250公里半径圈内。凉州区周边城市众多，主要有民勤、古浪、天祝、白银、兰州、西宁、金昌、张掖等。这些城市总人口近400万，其中白银、兰州、西宁、金昌、张掖等地307.38万人，人均GDP高（约9000元/人·年），出游观光回归自然的动机强烈，其它社会条件也较优越，因此它们将是凉州区主要的潜在客

源市场，这些城市人口可能到凉州旅游的规模，总出游率若按城市总人口10计算，可为凉州提供大约30万人次的游客规模。凉州区处于新欧亚大陆桥的必经之地，陕西、新疆、山西、河南、四川、等省区距凉州较远，但交通便捷，也可成为凉州的潜在客源市场。由以上分析可知，凉州处于兰州、白银、西宁、金昌、张掖等地的ReBAM范围中，凉州旅游区处于周边城市区域“游憩地环带”的重叠区，可发展成为周边城市区域居民共同的游憩地，这使凉州发展周边城市旅游市场有着得天独厚的条件。2.2客源市场分析2.2.1近年来，凉州区旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式为散客与团队并重，逗留天数为0.5—1天，旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主，以2002年为例，2002年接待国内外旅游者56万人次，如果其中有4的旅游者前来昌隆湖旅游，每年可接待约2.24万人次。2.2.2从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为周边地区居民提供了一至二日游的机会。以2002年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为游客重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的重点客源市场的发展也逐步扩大。若潜在客源市场的30万人次有7选择昌隆湖龙泉度假村，每年将有2.1万人次前来观光旅游。2.2.3昌隆湖度假区接待游客主要以凉州、金昌及周边地区为主，旺季4-10月接待游客近万人。该项目开发建设以后，将为周边地区人们提供一个全新的旅游度假、休闲、娱乐、住宿场所，如按ReBAM潜在客源理论预测，丰乐周边城市金川、张掖到昌隆湖游玩的按城市总人口1计算，可为昌隆湖年提供2万人次的游人规模。2.4以上分析表明，昌隆湖龙泉度假村如此建成后，游客人数将会大幅度增加，年接待游客可达2万人次。第三章建设内容与投资规模3.1景区现状昌隆湖地形呈峡谷状，湖谷前临平川绿野后拥山岗丘陵，湖区面积280亩，湖区上端为湖泊湿地，泉眼分布很广，水量大，清澈透明、且水矿物质含量丰富。中游建有小型水库，库区面积约180亩，库容约8万亩。下游为湖泽鱼池和果园林地。现已建成占地面积为16675平方米的鱼塘5个，占地面积为280平方米的娱乐、餐饮、住宿服务设施。已栽植各类风景树2.1万珠。后面的山岗丘陵急需绿化，前面的平川荒滩急需开发。3.2建设内容及规模3.2.1修建占地面积2500平方米（25×100米）的游泳池。3.2.2修建占地面积1000平方米（10×100）工棚式茶座。3.2.3修建占地面积300平方米露天网球场。3.2.4修建占地面积340平方米康体中心。3.2.5修建占地面积300平方米二层砖混结构住宿用别墅。3.2.6修建占地面积500平方米可同时停放30辆小车、10辆中巴车的停车场。3.2.7修建旱码头2个，购置气艇3个。3.2.8修建占地面积30平方米的厕所1个。3.2.9绿化山岗丘陵，平川荒滩，栽种天然野生植物及各类风景树。购置山上喷灌处理设施。3.2.10购置相关设施设备。第四章投资估算和资金来源4.1投资估算该项目预计总投资192.5万元，详细预算见附表。4.2资金来源申请国债资金80万元，银行贷款50万元，自筹资金62.5万元。第五章项目实施步骤该项目建设期为两年，2003年6月至2005年6月。2003年6月底完成项目建议书的编制、项目立项、论证、施工图设计、资金筹措等工作。2003年8月争取破土动工建设。2004年3-4月绿化荒山荒滩、栽植各类风景树20余万株。2005年6月工程全部完工，交付使用。第六章项目效益评估6.1经济效益6.1.1旅游收入项目建成后，预计2005年当年总收入95万元。其中：游泳池按6-9月实际使用天数120天计算，每天进入100人，游泳费2元/人,营业额为2.4万元;网球场、乒乓球场、篮球场、台球场按5-10月实际使用天数180天计算，每天使用时间为8小时，每小时消费5元/人，按每天进入400人次·小时计算，年营业额为36万元；餐厅、娱乐室、茶座按4-10月实际使用天数210天计算，每天有50人就餐和娱乐，每人消费20元，年营业额为21万元；住宿按4-10月实际使用天数210天计算，每天有20人留宿，每人消费80元，年营业额为33.6万元；其它营业性收入每年2万元。6.1.2成本费用，共计62.05万元。A、雇员工资，按每人每年0.3万元计，每年13×0.3=3.9万元。B、管理费用，按收入5计，每年4.75万元。C、水费（包括饮用水、游泳池用水，游泳池排放水可用于绿化），每年10万元。D、电费，每年5万元。E、年折旧及维修费（按头重脚轻总额192.5万元计，折旧匀限25年），每年7.7万元。F、维修费，每年5万元。G、低值易耗品，每年10万元。H、其它费用，如燃料费等每年10万元。I、营业税参考饮食行业税率6计征，每年5.7万元。6.1.3营业利润年均为32.95万元。6.1.4投资利润率为34.68％。6.1.5投资利税率40.68％。6.1.6盈亏平衡点盈亏平衡点=固定成本/(营业额－可变成本－税金)×100％=32.45/(95－23.9－5.7)×100％=49.62％通过盈亏平衡计算，当盈亏平衡点＜49.62％时，该项目产生效益。6.1.7投资回收期投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=6－32.95/95=5.65(年)6.2社会效益6.2.1项目建成后，既可扩大社会就业机会，又带动了社会其它产业的发展，形成地方经济协同发展，共同进步的良好局面。6.2.2项目建成后，有利于丰乐镇昌隆村生态环境的保护和恢复，改善人与自然的关系，促进人们保护环境、保护资源。第七章结论建议7.1本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益明显，建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设。力争使本项目早实施、早见效。7.2该项目涉及的景点设施、场地复杂，且数量多，建议开发商科学规划、科学管理。

第五篇：温泉度假村开发模式研究综述

随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是激烈的市场竞争。

温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。

绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发起到一定的指导作用。

一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到了空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。

二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结

尽管关于温泉度假村开发模式的研究还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式：

1.特色温泉景区模式——“特色温泉+景区”

所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式，这是温泉度假村开发最根本的模式。这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：

其一，面向大众的精品温泉景区。以御温泉和天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张。

其二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。

2.温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲”

“温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。

其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施(其会议室数量和规模令人震惊)，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。

其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假村最基本的开发模式。由于对市场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假村的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。

3.温泉休闲乐园模式——“温泉+运动游乐”

温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假村的淡季

经营问题，提高人均消费水平，实现整体开发经营的突破。以下主要介绍四个典型：

其一，温泉+水游乐。把夏季最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏季这一淡季产品开发不足，对于提升温泉度假村的整体经营，具有非常突出的效果。以北京温都水城的水空间、被称为“中国动感第一泉”的广东恩平锦江温泉、华东最大的温泉———浙江武义清水湾·沁温泉等为代表，它们都是通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现了温泉度假村夏季经营的火爆。此模式已经被证明是最成功的开发模式之一，但未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高要求。其二，温泉+高尔夫。以上海太阳岛高尔夫温泉度假村、北京龙熙温泉高尔夫、惠州汤泉高尔夫、广西嘉和城温泉谷、天津宝坻珠江帝景温泉度假村为代表，通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动的充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品———温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。其三，温泉+滑雪场。以青岛即墨天泰温泉滑雪场、辽阳弓长岭温泉滑雪场为代表。温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应成为北方地区温泉度假村开发的重要模式。

其四，温泉+综合游乐。以珠海海泉湾为代表。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。海泉湾度假区以少有的海洋温泉为核心，由五星级酒店、神秘岛主题乐园、渔人码头、梦幻剧场、体检中心、加勒比海岸、运动俱乐部、拓展训练营、高尔夫项目、休闲垂钓区以及自驾车营地等项目组成，是中国目前功能最齐全、综合配套最完善的超大型旅游休闲度假区，被国家旅游局授予全国首家“国家旅游休闲度假示范区”称号。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合发挥到了极致，从而产生了极大的市场吸引力。

4.温泉康复基地模式———“温泉+康复疗养”

温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲著名温泉———汤岗子温泉疗养院为代表。

5.温泉生态庄园模式———“温泉+生态农庄”

此类模式以北京蟹岛度假村为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与生态农庄开发有机融合，将实现双重目标：

一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假村的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假村非常适用。

6.温泉度假社区模式———“温泉+旅游地产”

由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。

珠江帝景温泉度假村、重庆海兰云天温泉度假村、咸宁XX温泉度假村等，都是温泉度假社区模式的典型代表。温泉与旅游地产的广泛结合，甚至形成了一大批大型温泉度假区、温泉小镇、温泉新城(区)等项目，带动了大型区域的整体开发。我们认为，“温泉+旅游地产”的开发模式仍将是未来温泉度假村开发最为重要的模式之一。

三、温泉度假村开发模式创新的五个关键思路

如何实现开发模式的创新？结合上述六大经典开发模式的总结，我们提出五个关键思路：

1.充分把握温泉度假村未来发展大势，走“温泉+X”的大温泉开发之路

从战略上把握趋势，跳出传统温泉度假村的行业壁垒寻找蓝海，通过温泉与其他产业的嫁接以达成1+1>2的效果，必将是温泉度假村发展的大趋势。仅从以上六个经典模式中就可以看到，中国温泉度假村的先行者已经通过温泉与外部产业的嫁接取得了巨大的成功。

因而，在温泉本身竞争异常激烈特别是已经出现了若干个难以超越的顶级温泉开发企业的今天，新建的温泉度假村要想突破，首先必须高瞻远瞩地把握温泉度假村未来发展大势，从战略高度上首先确定要走“温泉+X”(温泉与特色休闲产业嫁接)的大温泉开发之路，才能跳出传统温泉度假村在温泉自身上浴血火拼的层面。

2.通过文化主题的整合及泡浴模式的创新，把温泉泡浴板块的特色做足

温泉泡浴板块本身是最核心、最重要的部分，尤其对于新建的温泉度假村来说。只有把温泉泡浴板块自身的特色做足，才能够与“X”(其他特色休闲产业)共同构建强大的市场竞争力。其重点包括以下两个方面：

其一，文化主题的整合。温泉度假村竞争的关键是文化的竞争，深入挖掘当地最具特色的文化，并与温泉、休闲等概念充分整合，形成独具特色与感召力的文化主题，继而通过温泉产品将文化主题充分演绎，是温泉度假村创造特色的关键手段。在绿维创景策划设计的贵安温泉度假区项目中，我们提出打造“天下福汤”的概念，以福州最有价值的福文化进行主题整合并通过一系列福文化体验产品来充分演绎，形成了鲜明的特色。

其二，泡浴模式的创新。温泉泡浴模式是温泉泡浴板块最根本的落脚点，创新温泉泡浴模式，既要充分演绎文化主题，还要注重与周边环境的完美结合甚至要优化提升乃至创造一个优美独特的环境，也要注重结合辅助养生材料、养生手段及现代科技康疗手法的运用，才能实现持续创新。

3.以温泉带动特色休闲产业发展，实现温泉度假村综合开发价值最大化

在“温泉+X”的结构中，这个“X”是一个变量，就是指特色休闲产业。温泉度假村要真正实现综合开发价值的整体突破，必须充分发挥温泉的休闲产业整合效应，在“X”上形成突破。我们认为，“X”的选择应着重考虑三个因素：第一，是否有市场足以支撑合理的建设投资；第二，是否能够与温泉形成优势互补实现综合收益突破；第三，是否能够整合利用温泉度假村的场地资源。

但是，究竟温泉适合与哪些特色产业嫁接？哪些貌合神离，哪些浑然一体？温泉如何提升这些特色产业？这些特色产业又是如何反过来强化温泉的？都需要进行详细而系统的研究。复制的价值是有限的，原创“X”，才是最有价值的创新。

4.把景区化打造理念引入温泉度假村的开发，提升温泉度假村整体品质

我们提出，把景区化打造的理念引入温泉度假村的开发，把整个度假村按照一个4A甚至5A级景区的标准来完善各项建设、提高各项服务，为旅游者创造更好的温泉旅游体验，必将极大地提升温泉度假村的整体品质。在这方面，很多温泉度假村已经走在了前列，如厦门日月谷温泉、从化碧水湾、广西嘉和城温泉谷(均为4A级旅游区)等。这样的理念，应当在温泉度假村的建设之初，就予以重视和考虑。

5.以高水准的策划规划设计指导开发，是实现开发模式创新的关键战略

由于投资较大、风险较大，温泉度假村的开发，更应注重在开发建设之前做好项目策划规划设计工作，应高端关注两个方面：

其一，策划规划设计要符合温泉项目自身经营的特点，要站在经营的角度来考虑策划规划设计问题，才能够确保未来经营的成功。

其二，策划规划设计要对旅游休闲产业特别是温泉与休闲产业的互动关系有深度研究，才能够超越“就温泉做温泉”的层面，通过“温泉+X”实现质的腾飞。

北京绿维创景规划设计院温泉水疗与度假酒店设计中心： 罗红宝、李煜、林峰