第一篇：50个房地产企业营改增抵扣问题
50个房地产企业营改增抵扣问题
1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？
股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。
2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？
依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。
对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分利润，不论哪种方式，都视同销售。
3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。
4、房屋代建模式财税如何操作
房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地，应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务业6%缴纳增值税。
５、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？
依据财税【2016】36号文件规定，房地产公司从五月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。
如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。
6、土地出让金返还模式及相应财税处理？
土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。
7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 5月1日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按11%征税，如果4月30日之前的房屋，则按5%简易征收，房开公司只能抵扣5%。成本按公允价进成本。
8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？
红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。
9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣?
按国家税务2016年公告18号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？
财税201636号文件规定，设计费是按6%缴纳增值税。对于房开公司，是可以抵扣6%的进项税的。
10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
财税【2016】36号文件附件4规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。
11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？
营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说1000的工程，600万的材料、400万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的400万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同1000万，其中材料600万，建安400万，如果施工企业给房开公司开1000万的票，则房开公司可抵扣1000*11%=110万元；如果房开选择甲供材料，自己购买600的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102万；施工企业给房开公司开具的400万，选择简易征税给房开公司开具3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12万，房开公司能抵扣114万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。
12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？
材料可抵扣17%，购沙石料只能抵扣3%。参考肖太寿财税工作室2016年4月7日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。
13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如100万的苗圃，10万的植树劳务，园林公司开具11%的增值税专用发票，房开公司抵扣110万*11%=12.1万元；如果房开公司园林公司签订100万的销售合同，请人10万的植树劳务合同，可以抵扣100*13%=13万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10万的劳务开具3%的专用发票，10*3%=0.3万元，则房开公司可以抵扣13.3万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣110*11%=12.1万元，因此，选择第二种方案。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除，是否需要做进项税转出？
财税【2016】36号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。
15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。
如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣17%，水抵扣13%。
16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 国家税务总局2016年公告17号文件和财税【2016】36号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按2%预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工工程所在地按3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。
17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突
资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。
18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？
营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程1000万，甲供材200万，施工企业的销售额为1000-200=800万；以800万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。
19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
根据财税【2016】36号文件附件4境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。
20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？
苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。
21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？ 让房开公司给施工企业开具17的电费发票和13%的水费发票抵扣。如果施工企业是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。
22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？
售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。
23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？ 视同销售缴增值税。
24、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。依据财税【2016】36号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。
25、出租的不动产免租期内如何确认销售额?
出租的不动产如果是4月30日之前的，按简易征收征收增值税，如果是4月30日以后，则按一般计税11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。
26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？
财税【2016】36号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按11%征收增值税。车辆广告按17%征收增值税。
27、随房赠送物业管理费如何确认销售额?
买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。
29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？
5月1日之前，自持物业应按5%简易征收来征税，5月1日后按11%征税。
31、日光盘的营改增风险？
按预收账款3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。
32、房屋定价的困惑和销售筹划
目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。
33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？
营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。
34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？
融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？
财税【2016】36号文件，附件2的规定，企业购买的贷款利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。
35、统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。
财税【2016】36号文件，附件3的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。
36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。
37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？
从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。
38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？
财税【2016】36号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。
39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？
售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。
40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】36号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按11%缴纳增值税。
41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？
财税【2016】36号，房地产公司代收的住房维修基金免收增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。
42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？
不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。
43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？
没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。
44、商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？ 商业地产的停车收费，根据财税201636号，停车收费按11%缴纳增值税。
45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？ 财税【2016】36号附件2规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。
46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？
物业服务费按现代服务业，可以抵扣6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。
47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？
合同法规定，租赁合同超过20年无效，永久租赁，根据财税【2016】36号，视同销售，缴11%增值税。
48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？
营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。
49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 根据财税(2006)165号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？
根据财税【2016】36号文件的规定，设计费按6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣6%的前期工程费进项税金。来源：房地产企业税收
第二篇：房地产营改增问题
关于房地产业营改增几个问题
1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。
2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。
3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？
回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理
4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税
5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。
6、问题：销售小产权房是否征收营业税？
回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。
7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？
回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。
8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？
回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。
9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？
回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。
10、房地产业税收清查的重点？
回复：
1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。
2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。
3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。
4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。
5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。
6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。
11、营改增以后对房地产业税负影响分析？
回复：假定三个条件
1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。
2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。
3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。
8、土地使用税
房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。
注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。
注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。
注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。
总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。
第三篇：营改增后材料税抵扣
营改增以后，材料费的抵扣需要注意什么？
导语
建筑企业如何抵扣增值税？先看下面的公式： 增值税=销项税-进项税
（销项税=工程结算*11%，进项税=各类成本*对应的税率）
营改增以后，施工企业交多少增值税，不是取决于你的产值，而是取决于你能够抵扣多少。
营改增以后，只要你的合同签订，增值税销项税就确定了。进项税的确定，要看施工企业拿到的增值税进项发票能不能抵扣。
不过，增值税普通发票的情况比较简单，但增值税专用发票如果不符合国家相关要求，就不能拿来抵扣的。那么，营改增以后，材料费的抵扣要注意些什么呢？
一、营改增后，工程成本不能随意改动
营改增之前，有的建筑公司要么把人工费变成材料费，要么把材料费变成人工费。营改增以后，这个比例不能随意改变，否则就是虚开发票。
因此，营改增以后，必须要把“虚开增值税专用发票”作为一项重要的任务来抓。虚开发票，如果被税务机关查到，是要受刑事处罚的。
实践当中，像房开公司，会有很多施工公司让你多开建安发票给他，因为多开建安发票，施工企业可以少交土地增值税。营改增以后，这种操作绝对不能进行，是犯罪行为。
二、常见可抵扣的进项
（一）电话费：
可以抵扣11%，只限于公司座机电话费，手机费不允许抵扣进项税（手机是实名制的，属于个人，因此不能抵扣）。
（二）材料费： 可以抵扣17%，但不是所有材料都可以抵扣17%。
按照国家法律的规定：没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、劳保用品、办公用品的增值税专用发票，不可以抵扣增值税进项税。
1、索取材料费增值税发票注意以下几点
索取材料费的增值税发票时，必须遵从一下几点：
（1）从供应商处买材料，一定要索取对方开具的销售清单。
一般来说，购买的品种会比较多，因此必须是材料供应商从税控机里面开出销售清单，盖上发票专用章，否则不能抵扣增值税进项税。
这一点，一定要写进采购合同。在采购合同里面要明确，对方如果汇总开票，有义务提供加盖发票专用章的销售清单。（2）采用定点采购制度，定期结算，定期开票
劳保用品、办公用品，一般是很难拿到增值税发票的。营改增以后，公司应该推行定点采购制度。通过定期结算，定期开票，这样才能拿到增值税专票用来抵扣进项税。✦ 题外话：
建筑企业，营改增以后，应该多做工作服（一季度做2套，1年8套）。可以说，工作服是最省钱的，一来可以抵扣17%的增值税，又可以抵扣25%的所得税，又不用交个人所得税，实在是一箭三雕。
但是，不能通过购买的方式进行。直接购买工作服的费用，叫做职工福利费，不能抵扣进项税，而且要扣缴个人所得税。
根据国家税务总局2011年公告第34号文件第2条规定，工作服必须跟具有一般纳税人资格的服装厂签订工作服的订做合同。必须在合同中约定：（1）在工作服的某一部位，一定要有该公司的标识或标记；（2）工作服货款的支付，必须公对公账户进行，不能现金支付。符合以上条件，开具的发票才可以抵扣17%。
2、选择一般纳税人的材料商更合算
营改增以后，企业采购时一定要索取增值税专用发票。
从采购价格来讲，一般纳税人的材料商肯定会比小规模纳税人（个体户）的材料商价格更高。
但是，对于建筑企业而言，获得增值税专票后，可以抵扣17%的增值税进项税，又可以抵扣25%的企业所得税，合计可以抵扣42%的税金。因此，营改增以后，选择一般纳税人的材料商更合算。✦ 举例：有2个供应商A、B A（一般纳税人）：报价11万7000元 B（小规模纳税人）：报价11万。
从A处买，采购成本是10万（11.7万=10万+10万*17%）从B处买，采购成本是11万。
从A处买，采购成本少1万，相当于未来利润多一万，多缴企业所得税2500元。实际上，未来交税时就少交17000-2500-7000=7500元，实际相当于公司多盈利7500元。
从B处买，采购成本多1万，也就是未来利润少一万，少缴企业所得税2500元。但是，没有增值税专票抵扣，相当于多缴增值税1.7万，总计未来公司多付资金流7500元。
因此，从一般纳税人A处买更合算。
3、特定材料的开票要求
材料部分，像砂石料、商品混凝土，只能抵扣3个税点。因为砂石料和商品混凝土的销售商，可以选择开3%的增值税专票，也可以开3%的增值税普票。营改增以后，砂石厂、混凝土公司一定选择简易计税的，所以一定要在采购合同中写清楚，要求对方提供3%的增值税专用发票。
中国的税法，对简易计税不能开专票的规定做了列举，因此并不是简易计税都不能开专票。当具备以下条件：
材料是砂土石料、自来水、商品混凝土，采用清包工或甲供材合同的老项目，房开企业选择简易计税时，可以开3%的增值税专用发票。
因此，采购合同中，一定要特别注明“材料供应商开具3%的增值税专票”。税法中明确列出的，简易计税开增值税普票的情况：
（1）小规模纳税人和个体工商户，可以到税务机关申请代开增值税专用发票，只能抵扣3%。个人只能到税务机关申请代开增值税普通发票。所以，从个人那里买砂石料或租赁设备，只能代开增值税普通发票。（2）据财税2008第170号和财税2009第9号等文件规定：
✦ 适用按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，应开具普通发票，不得开具增值税专用发票；
✦ 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，应开具普通发票，不得有税务机关代开增值税专用发票；
✦ 纳税人销售旧货，应开具普通发票，不得开具或代开增值税专用发票。
第四篇：房地产企业营改增后常见问题
房地产企业营改增后常见问题
1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？
股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。
2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？
依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除 11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征 11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分 利润，不论哪种方式，都视同销售。
3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？ 不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36 号规定，如果转让 2016 年 4月 30 日之前的不动产，选择 5%的简易征收，如果不动产是 5 月1 日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按 11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是 5 月1 日之前还是 5 月 1 日之后转让两种情形。
4、房屋代建模式财税如何操作
房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。
5、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？
依据财税【2016】36 号文件规定，房地产公司从五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。
6、土地出让金返还模式及相应财税处理？
土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政府和房开公司土地出让金合同约定，土地返还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税，只缴企业所得税。
7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费，如果是政策性拆迁补偿费，是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按 11%征税，如果 4 月 30 日之前的房屋，则按 5%简易征收，房开公司只能抵扣 5%。成本按公允价进成本。
8、红线外附加工程所包含的进项税额能否抵扣？
红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此，红线外附加工程所取得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策，目前，全国只有广州市允许红线外的成本可以进成本。
9、房开企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? 按国家税务 2016 年公告 18 号，当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增 值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？
财税 201636 号文件规定，设计费是按 6%缴纳增值税。对于 房开公司，是可以抵扣 6%的进项税的。
10、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
财税【2016】36 号文件附件 4 规定，在境外发生的设计费，策划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计企业发生的设计费、策划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。
11、营改增前后甲供材处理的变化对房地产业税负的影响在哪里？ 营改增前甲供材分两种，营改增前甲供材料分两种，一种是甲供设备和装修材料，只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其他任何的甲供材，施工企业都要交建安税，房开公司必须取得建筑公司全额的建安发票，才能在土增税、所得税税前扣除。营改增以后，根据财税【2016】36 号文件规定，建筑企业的销售额是按照施工企业向房开公司收取的所有价款包括价外费用，比如说 1000 的工程，600 万的材料、400 万的劳务，房开公司算增值税的计税依据是建安公司收取的 400 万。营改增后，施工企业一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后，房开公司选择甲供材或包工包料，要通过数据计算分析。例，房开公司与施工企业签定的合同 1000 万，其中材料 600 万，建安 400 万，如果施工企业给房开公司开 1000 万的票，则房开公司可抵扣 1000*11%=110 万元；如果房开选择甲供材料，自己购买 600 的材料，房开公司能抵扣的金额600*17%=102 万；施工企业给房开公司开具的 400 万，选择简易征税给房开公司开具 3%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12 万，房开公司能抵扣 114 万，实际生活中，房开公司所购买的材料不一定能全部取得专用发票，因此，营改增以后包工包料有可能比全部甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高低来决定。
12、房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧？
材料可抵扣 17%，购沙石料只能抵扣 3%。参考肖太寿财税工作室 2016 年 4 月 7 日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。
13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里？ 园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节，苗圃属于农产品系列，是免税的，房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司，一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，比如 100 万的苗圃，10 万的植树劳务，园林公司开具 11%的增值税专用发票，房开公司抵扣 110 万*11%=12.1 万元；如果房开公司园林公司签订 100 万的销售合同，请人 10 万的植树劳务合同，可以抵扣 100*13%=13 万元，但园林公司不会签订包工包料合同，10 万的劳务开具 3%的专用发票，10*3%=0.3 万元，则房开公司可以抵扣 13.3 万元；如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万11%的专票，房开公司可以抵扣 110*11%=12.1 万元，因此，选择第二种方案。
14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆 除，是否需要做进项税转出？
财税【2016】36 号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。
15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。
如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣 17%，水抵扣 13%。
16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？ 国家税务总局 2016 年公告 17 号文件和财税【2016】36 号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按 2预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按 3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。
17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突
资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。
18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前 后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？
营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程 1000 万，甲供材 200 万，施工企业的销售额为 1000-200=800 万；以 800 万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。
19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？
根据财税【2016】36 号文件附件 4 境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。
20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？
苗圃公司免增值税，凭苗圃公司的发票，按买价*13%抵扣。比如是农民自己的草皮苗木没有发票，只能去税务局代开发票才能抵扣。
21、施工临时用水、用电的如何抵扣处理及发票开具技巧？
让房开公司给施工企业开具 17 的电费发票和 13%的水费发票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企业和电力公司签订合同开发票。
22、售楼处、样板间如果最后拆除，其所包含的进项税是否转出？ 售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。
23、回迁安置房是否要视同销售征收增值税？视同销售缴增值税。
24、清包和甲供材的建安劳务增值税处理方法的分析。
依据财税【2016】36 号文件，甲供材料的情况，增值税可以选择一般计税方法和简易计税方法，选择计税方法，取决于甲供材在合同中的比重，参考肖太寿财税相关文章。
25、出租的不动产免租期内如何确认销售额? 出租的不动产如果是 4 月 30 日之前的，按简易征收征收增值税，如果是 4 月 30 日以后，则按一般计税 11%交增值税。免租不符合增值税的增收条件，因此，免租期不征收增值税。
26、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何适用增值税税目？ 财税【2016】36 号文件，楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税，按 11%征收增值税。车辆广告按 17%征收增值税。
27、随房赠送物业管理费如何确认销售额? 买房送物业管理费视同销售，按市场公允价，确定销售额征税。
28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？ 营改增前后都一样，营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后，要视同销售交增值税，因为买一赠一不能像工业企业一样捆绑销售，因此，打折销售比赠送划算。
29、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？ 首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。30、营改增前后自持物业经营或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物业应按 5%简易征收来征税，5 月 1 日后按11%征税。
31、日光盘的营改增风险？
按预收账款 3%预交增值税，完工后再进行抵扣，因为是预交，对营改增来讲没有什么风险影响。
32、房屋定价的困惑和销售筹划 目前土地增值税没有取消，房屋定价应考虑增值税、企业所得税、土地增值税几个问题来考虑。
33、营改增前后售后返租涉及的税收风险有哪些？该如何控制？ 营改增前和营改增后，都应该由物业公司或资产管理公司来代替业主进行出租，资产管理公司收取管理费按 6%现代服务业征收增值税。物业公司或资产管理公司收取代理费，给出租人省一道房产税。因此，营改增后，应通过资产管理公司或物业公司代租更省税。
34、房地产企业支付的贷款利息能否抵扣进项税？融资顾问费呢？ 融资相关的手续费、咨询费等是否可以抵扣进项？
财税【2016】36 号文件，附件 2 的规定，企业购买的贷款 利息、跟贷款相关的手续费、咨询费，顾问费都不能抵扣增值税。
35、统借统贷行为增值税时代的业务处理分析。
财税【2016】36 号文件，附件 3 的规定，只要集团企业向下属公司收取的利息跟归还银行的利息一致的情况下，贷款利息不征收增值税，如果高于银行收取的利息，则全额征收增值税。
36、公共配套无偿赠送是否要视同销售征收增值税？ 公共配套如果是无偿赠送的情况，要视同销售缴纳增值税。
37、买房送电器是否要视同销售缴纳增值税呢？如何进行税务处理最划算？
从理论上讲捆绑销售，但房产属于特殊商品，业主一定要全额开具发票，电器计入营销费用视同销售，因此，买房送电器不划算，还不如售价打折划算。
38、开发产品的融资性售后回租是否能够开具专票？应该如何进行合规的处理？
财税【2016】36 号规定，融资性售后回租视同为贷款服务，获取的增值税专用发票不能抵扣进项税。
39、房地产企业的售后回租（非融资性）行为在增值税框架下如何进行处理？
售后回租认定为贷款服务，不能抵扣进项税。
40、不同类型车库、车位在增值税时代的涉税处理分析。车库、车位分为能办产权的和不能办产权的，如果没有产权的车位车库，卖房送车库，赠送的是长期使用权，根据财税【2016】
号，没有产权的车库要视同销售缴纳增值税，有产权的车库 也要交增值税，车位，房开公司地上停车位，收的停车费按 11% 缴纳增值税。
41、房地产代收费用是否属于增值税的价外费用要一并征收增值税？ 财税【2016】36 号，房地产公司代收的住房维修基金免收 增值税，除此之外的所有代收费用作为价外费用缴纳增值税。
42、房地产的定金、订金、诚意金、意向金是否属于预收款性质？ 不是，都是房地产公司未开盘前收取的行为，财务上作其他 就收款，不作为预收款，没有产生增值税纳税义务。
43、没收的定金和违约金是否应当缴纳增值税及开具发票技巧？ 没收的定金和违约金，如果在建委备案了，应作为价外费用开具发票，缴纳增值税，如果没有备案，是不需要缴纳增值税。
44、商业地产的停车收费项目如何缴纳增值税？
商业地产的停车收费，根据财税 201636 号，停车收费按 11%缴纳增值税。
45、企业发生的餐饮消费行为是否可以抵扣增值税呢？
财税【2016】36 号附件 2 规定，企业发生餐服务，不可以抵扣增值税，但住宿费可以抵扣 6%，会议时，增加住宿费减少餐饮费。
46、企业接受的物业服务能否抵扣增值税？
物业服务费按现代服务业，可以抵扣 6%，如果物业公司是小规模纳税人，则不可以抵扣。
47、地下车位永久租赁行为增值税税目如何适用？
合同法规定，租赁合同超过 20 年无效，永久租赁，根据财税【2016】36 号，视同销售，缴 11%增值税。
48、买房送家电，房开企业购家电可以抵扣进项，售房按销售不动产缴纳增值税吗？
营改增后，房地产购买的家电只要获得专用发票就可以抵扣进项税。
49、房地产项目公司注销时的财税风险及留抵税额如何处理？ 根据财税(2006)165 号文件，第八和，公司注销清算之前，账上的留抵税额不能退税，因此房产公司注销前的留抵税不可以抵扣。建议房开公司在注销前加强发票管理，及时抵扣进项税金。50、设计费等前期工程费如何抵扣进项税？
根据财税【2016】36 号文件的规定，设计费按 6%缴纳增值税，因此，房地产公司可以抵扣 6%的前期工程费进项税金
第五篇：营改增后企业管理费用“抵扣”宝典
营改增后企业管理费用“抵扣”宝典
1.管理费用—工资—基本工资/加班费/临时工工资 实务操作：
虽然公司给员工发工资，员工不会给公司开增值税专用发票，但这里也可能会出现有抵扣的工资进项税额。工作案例：
（1）企业下班后由劳务公司组织人员进行卫生的清扫，收到劳务公司的劳务发票（增值税专用发票）；
（2）企业的保卫工作由劳务公司委派的保安人员担任，收到劳务公司的劳务发票（增值税专用发票）。
如果企业将上述人员的劳务费也列入管理费用工资的话，也是有可能存在进项税额抵扣的。政策依据：
（1）根据财税〔2016〕36号文，附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（2）根据财税〔2016〕47号通知，一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照一般计税方法依6%的增值税计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。2.管理费用—职工福利费—福利费/医疗补助 实务操作： “福利费”包括管理部员工工作餐，医疗用品，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，工作人员租房费，液化气，餐厅用厨具，司机保安餐费补助及夜班补助，厨师工资，职工慰问金，体育用品等。另外，它还包括每月公司按一定比例计职工福利基金，“医疗补助”指公司和个人按一定工资比例交纳的一种医疗基金。
为作公司福利费列支的费用，就算取得了增值税专用发票，也不得抵扣，需要作进项税额转出。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文（附件一）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。3.管理费用—折旧费 实务操作：
管理部门使用的固定资产每月所计提的折旧，在企业购入固定资产的时候，就已经进行了抵扣。
（1）如果有固定资产是专门用于企业福利部门的，是需要作进项税额转出，不得抵扣；
（2）如果是管理部门与福利部门共同使用的固定资产，是不需要作进项税额转出的；
（3）如果企业在2016年5月1日之后购入的房屋取得的专用发票，其进项税额是需要分两年进行抵扣的，第一年60%，第二年40%。政策依据：（1）根据《增值税暂行条例》第十条第一款规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集团福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税暂行条例实施细则第二十一条规定：“条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目，免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。”根据上述规定，企业购入的同时符合既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产，则可以抵扣进项税。（2）据财税〔2016〕36号文（附件二）第一条第四款规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。4.管理费用—修理费 实务操作：
管理部门所使用的固定资产或低值易耗品包含电脑，空调，打印机，复印机，传真机等的修理安装费，硬件升级费，办公楼和宿舍装修费，其他管理部办公用品移动和安装费等，取得的增值税专用发票所注明的进项税额可以抵扣。政策依据：
根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税，适用17%的增值税税率。5.管理费用—中介费/代理费 实务操作：
管理部门的中介或代理费包含人事档案代理费，招聘中介费等。取得该项费用的增值税专用发票，是可以抵扣进项税额的。政策依据： 根据财税〔2016〕36号文（附件一）第一条规定在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
销售服务，是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。
现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。
经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务，适用6%的增值税税率。6.管理费用—办公费—书报费/印刷费/日常办公用品费/消耗用品费/年检/审计费/其他 实务操作：
管理部门的办公费，其中“书报费”指管理部门购书，订报刊杂志的费用，“印刷费/复印费”指印名片、劳动合同、公司内部报纸等，“日常办公用品”指管理部门每月按预算标准购买的办公用品及为新员工购买的小件办公品，以及传真机、打印机、复印机用色带、墨盒、墨粉、复印纸等，“消耗用品费”主要指人事总务部购咖啡，茶叶，纸杯，纯净水，矿泉水，纸巾以及洗手间用的洗手液，消毒液，手纸等，“年检/审计费”指企业参加工商联合年费，企业变更费，企业验资审计费等。“其他”包括财务部购发票费，财务报表，财务账本和封皮，以及复印费等。以上采购货物所取得的增值税专用发票，进项税额是可以抵扣，但用于个人消费咖啡、茶叶等的购进货物不得抵扣。政策依据：
（1）货物采购根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。适用17%的增值税税率，部分货物适用13%的税率。（2）年检、审计根据根据财税〔2016〕36号文规定属于鉴证咨询服务适用6%的增值税税率。
（3）个人消费购进货物政策参照“管理费用—职工福利费—福利费/医疗补助”政策解释。
7.管理费用—物料消耗 实务操作：
管理部门的物料消耗包括购买硬盘、光盘、软盘等电脑用品，以及插座等维修零件，其他扣除“办公费—日常办公用品费”和“低值易耗品”外的办公用品，其购进货物取得的增值税专用发票进项税额可以抵扣。政策依据：
货物采购根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。适用17%的增值税税率。8.管理费用—低值易耗品摊销 实务操作：
管理部门所使用的低值易耗品，根据会计核算原则进行分期摊销，其进项税额在购进低值易耗品时已经抵扣。政策依据：
货物采购根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。适用17%的增值税税率。9.管理费用—无形资产摊销 实务操作：
管理部门对公司所购买的无形资产（如技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权等）分期摊销，结转费用。该项支出在2016年5月1日之后购入的无形资产取得了增值税专用发票，其进项税额在购入时可以一次性进行抵扣。部分免征增值税的项目是无法取得增值税专用发票的，只能取得普通发票。如：技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务属于免税行为。政策依据：
（1）根据财税〔2016〕36号文，附件一《营业税改征增值税试点实施办法》相关规定，销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。适用6%的增值税税率。（2）根据财税〔2016〕36号文，附件三《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定。
一、下列项目免征增值税
（二十六）纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。（3）根据财税〔2016〕36号文，第五十三条规定，纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。
（二）适用免征增值税规定的应税行为。10.管理费用—开办费摊销 实务操作：
新设立的企业，从办理税务登记，到开始生产经营，往往要经过一定的筹建期，进行基础建设、购买办公和生产设备、建账建制、招聘员工、联系进销渠道等。在此期间，企业也会取得一定数量的增值税扣税凭证。符合条件的企业，其取得的增值税专用发票可以认证抵扣。政策依据： 根据国家税务总局《关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）第一条规定，纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。11.管理费用—租赁费 实务操作：
根据企业管理需要发生的办公室、会议室、食堂，职工宿舍和其他的管理部门使用场地时发生的场地租赁费用，2016年5月1日之后取得的增值税专用发票可以抵扣，但专门用于集体福利的不得抵扣，如食堂用房租赁、员工宿舍用房租赁等。政策依据：
（1）根据财税〔2016〕36号文第十五条第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（2）根据财税〔2016〕36号文（附件一）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。12.管理费用—运输费 实务操作：
管理部门偶尔发生的通过运输公司的运费，其他的如EMS费应计入“邮电费”。取得的增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。政策依据： 根据财税〔2016〕36号文第十五条第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。13.管理费用—邮电费—快递费/上网费 实务操作：
管理部门发生的“快递费”主要指管理部门日常发快件的费用（例如EMS），“上网费”指Internet使用费，LGE-NET使用费。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文第十五条第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。14.管理费用—电话费—固定电话费/手机费 实务操作：
管理部门发生的电话费，其中“固定电话费”指管理部门办公室有线电话使用费，“手机费”指管理部门移动电话使用费。办公室座机电话、移动电话以公司名称注册取得的增值税专用发票，其进项税额可以抵扣，但以员工个人名称报销的手机话费，不得抵扣进项税额（当然也无法取得增值税专用发票）。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文第十五条第二款规定，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。15.管理费用—坏账准备 实务操作：
公司财务部门依据财务制度规定对“应收账款”是否坏账所计提的一种准备金。但如果确认是以前应收账款，发生退货的，则可以开红字发票反冲收入，并且冲应收账款相应金额，但是开红字发票要符合《发票管理制度》红字发票开具要求的条件。政策依据： 根据国家税务总局下发的《关于修订增值税专用发票使用规定的补充通知》（国税发〔2007〕18号）第一条第五项规定，发生销货退回或销售折让的，除按照《通知》的规定进行处理外，销售方还应在开具红字专用发票后将该笔业务的相应记账凭证复印件报送主管税务机关备案。16.管理费用—存货跌价准备 实务操作：
公司依据市场同类产品价格涨跌对存货所计提的跌价准备，不影响存货购进的进项税额的抵扣。但存货因管理不善发生的非正常损失，需要作进项税额转出处理。非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文（附件一）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。17.管理费用—待业保险费、劳动保险费、工会经费、住房公积金 实务操作：
保险费：为公司和个人按一定比例交纳的社会保险的一种，包括退休人员工资。工会经费：为公司和个人按一定工资比例交纳的工会费。住房公积金：为公司和个人按一定工资比例交纳的购房基金。由于社会保险、住房公积金为行政事业性基金，不属于增值税征税范围，因此无法取得增值税专用发票，所以也就不存在进项税额抵扣的问题。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文对征税范围的规定：
第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 3.所收款项全额上缴财政。18.管理费用—会议费 实务操作：
企业因内部管理的需要组织召开各项会议所租用会议场所发生的费用或加入政府或社会某协会的会费和活动费。
会议场地的租赁，属于不动产租赁服务，适用11％的税率，取得的增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。
协会费用，属于文化创意服务的会议展览服务，适用6％的税率，取得的增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。政策依据：
（1）根据财税〔2016〕36号文第十五条第二款规定：
（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11％。
（2）根据财税〔2016〕36号文相关注释： 会议展览服务，是指为商品流通、促销、展示、经贸洽谈、民间交流、企业沟通、国际往来等举办或者组织安排的各类展览和会议的业务活动，适用6％的税率。19.管理费用—职工教育经费 实务操作：
职工教育经费是指上岗和转岗培训、各类岗位适应性培训、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训、专业技术人员继续教育、特种作业人员培训、企业组织的职工外送培训的经费支出、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出、购置教学设备与设施、职工岗位自学成才奖励费用、职工教育培训管理费用、有关职工教育的其他开支。公司按照一定工资标准计提的公司职工教育基金。
在实际支付时，取得的相关业务的增值税专用发票可以据实扣除。政策依据：
根据《企业所得税法实施条例》对职工教育经费、职工福利费相关规定的解释，职工教育经费不等同与职工福利费，因此职工教育经费开支所取得的增值税专用发票进项税额可以在销项税额中抵扣。20.管理费用—劳动保护费 实务操作：
劳动保护费是指企业确因工作需要为员工配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等支出。企业以现金形式发放的劳动保护支出，应区分支出性质并入工资或职工福利费中，按相应规定扣除。因此劳动保护费开支所取得的增值税专用发票进项税额可以在销项税额中抵扣。政策依据：
货物采购根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。适用17％、13％的增值税税率。21.管理费用—差旅费—国内/国外/培训差旅费/市内交通费 实务操作：
差旅费核算的内容：用于出差旅途中的费用支出，包括购买车、船、火车、飞机的票费、住宿费、伙食补助费及其他方面的支出。
目前差旅费中，唯一能够抵扣的只有住宿费，适用6％的增值税税率。由于出差乘座的车、船、飞机等属于旅客运输服务，出差的伙食费属于餐饮服务，所以根据36号文相关规定不得从销项税额中抵扣。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文（附件一）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。22.管理费用—招待费—招待费/活动经费 实务操作：
“招待费”指公司管理部对外招待客户发生的餐费，“活动经费”指公司管理部职工内部聚餐发生的费用。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文（附件一）第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。
（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。23.管理费用—车辆费—油费/养路费/租车费/修理费/车辆维护用品费/车辆租金/其他 实务操作：
（1）“油费”指管理部门车辆使用汽油、机油的费用，适用17％的税率，取得增值税专用发票可以抵扣；（2）“养路费”指管理部门使用的车辆按国家规定所交的公路维护费，为行政事业基金，不能抵扣；
（3）“修理费”指管理部门车辆的修理维护费，适用17％的税率，取得增值税专用发票可以抵扣；
（4）“车辆维护用品费”指管理部门为车辆购买的日常维修用具及轮胎等，适用17％的税率，取得增值税专用发票可以抵扣；
（5）“车辆租金”指公司租用车辆的费用，根据36号文规定，属于有形动产租赁，适用17％的税率，取得增值税专用发票可以抵扣；
（6）“其他”指管理部门车辆过路过桥费、停车费、交通违章罚款以及车辆年审和驾驶员证件审查费用等。过路过桥费，适用3％或5％的税率。停车费按不动产租赁，适用11％的税率。违章罚款、年审费属于行政收费，不能抵扣。政策依据：
（1）根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税，适用17％的增值税税率。
（2）根据财税〔2016〕36号文第十五条第三款规定，提供有形动产租赁服务，增值税税率为17％。
（3）根据财税〔2016〕47号通知第二项规定，收费公路通行费抵扣及征收政策
（一）2016年5月1日至7月31日，一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3％）×3％
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5％）×5％ 通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
（二）一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。（4）根据财税〔2016〕36号文对征税范围的规定：
第十条销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：
（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； 所收款项全额上缴财政。24.管理费用—水电费 实务操作：
管理部门消耗水电的费用，根据取得的增值税专用发票注明的税额抵扣。政策依据：
根据《增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税，适用17％或13％的增值税税率。25.管理费用—保险费 实务操作：
公司为货物运输所投的保险费以及车辆保险费等。属于金融服务下的保险服务适用6％的增值税税率。政策依据： 根据财税〔2016〕36号文相关注释，保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。
人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。26.管理费用—培训费、咨询费 实务操作：
培训费，公司因管理的需要，外出参加或聘请培训公司对公司相关人员所进行的专业或技术培训所发生的费用。适用6％的增值税税率，取得增值税专用发票可以抵扣。
咨询费，公司因管理的需要聘请专业人士对我公司管理、审计、法律等相关业务所进行咨询发生的费用。适用6％的增值税税率，取得增值税专用发票可以抵扣。政策依据：
根据财税〔2016〕36号文相关注释。
（1）培训属于教育服务，是指提供学历教育服务、非学历教育服务、教育辅助服务的业务活动。
学历教育服务，是指根据教育行政管理部门确定或者认可的招生和教学计划组织教学，并颁发相应学历证书的业务活动。包括初等教育、初级中等教育、高级中等教育、高等教育等。
非学历教育服务，包括学前教育、各类培训、演讲、讲座、报告会等。教育辅助服务，包括教育测评、考试、招生等服务。（2）咨询服务，是指提供信息、建议、策划、顾问等服务的活动。包括金融、软件、技术、财务、税收、法律、内部管理、业务运作、流程管理、健康等方面的咨询。
备注：上述说明主要考虑的是取得的相关发票为从一般纳税人处取得。
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