2016年陕西省物业管理师考试复习的八个误区考试题库[五篇范例]

第一篇：2016年陕西省物业管理师考试复习的八个误区考试题库

1、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

2、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

3、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

4、物业服务支出的构成包括()。

A、物业服务人员的工资、社保和福利

B、物业服务企业财产保险

C、物业管理区域秩序维护费用

D、项目管理处用房装饰装修费用

E、物业共用部位、共用设施设备保险费用

5、包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出(物业管理服务成本构成)，不包括(D)。

A、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

B、办公费用

C、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D、物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用

6、下列选项中，(A)不属于业主委员会委员应当符合的条件。

A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间

B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

7、业主公约的效力范围包括(B)。

A、全体业主

B、物业使用人

C、物业的继受人

D、以上都是

8、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

9、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同

D、物业管理合同

10、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

11、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

12、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

13、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是 14、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

15、我国对房地产实行(D)管理方式。

A、合同

B、契约

C、租赁

D、权证

16、《物业管理条例》自(C)起实施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

17、经业主委员会或者(B)%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

18、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

19、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则 20、物业服务企业间接费用包括()。

A、直接消耗材料费用

B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利

C、固定资产折旧及修理费用

D、财产保险费

E、低值易耗品摊销

21、经业主委员会或者(B)%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

A、15

B、20

C、30

D、50 22、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

23、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每(B)小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

A、1

B、2

C、3

D、4

24、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《条例》

C、《物业服务合同》

D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》

25、《条例》中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，下面表述不正确的是(C)。

A、住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业

B、不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业

C、投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业

26、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

27、(A)成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

A、物业服务合同

B 物业管理合同

C 物业使用合同

D 物业维护合同

28、已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由(C)缴纳

A、建设单位

B、物业管理企业

C、业主

D、物业买受人

29、业主大会由(B)组成。

A、物业管理区域内的部分业主

B、物业管理区域内的全体业主

C、行政管理区域内的部分业主

D、行政管理区域内的全体业主 30、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是 31、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

32、下列选项中，(A)不属于业主委员会委员应当符合的条件。

A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间

B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

33、客户满意度调查的基本原则()。

A、目标明确

B、持续改进

C、员工重视

D、单枪匹马

E、基于事实

34、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

35、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

36、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处(A)的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、1万以下

C、3万以上

D、以上都不是

第二篇：2016年安徽省物业管理师考试复习的八个误区最新考试题库(完整版)

1、业主公约的效力范围包括(B)。

A、全体业主

B、物业使用人

C、物业的继受人

D、以上都是

2、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

3、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权(B)以上通过

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

4、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以(A)在物业管理区域内公告

A、书面形式

B、口头形式

C、通知形式

D、默认形式

5、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

6、下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是()。

A、物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数

B、物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动

C、由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用

D、物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金预决算

E、物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况

7、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行(C)

A、市场定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价

8、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《条例》

C、《物业服务合同》

D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》

9、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是

10、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同

D、物业管理合同 11、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

12、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

13、物业服务企业间接费用包括()。

A、直接消耗材料费用

B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利

C、固定资产折旧及修理费用

D、财产保险费

E、低值易耗品摊销

14、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

15、下列关于物业服务费酬金制说法中，正确的是()。

A、物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数

B、物业服务利润是固定的，不随物业管理的成本变动而变动

C、由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用

D、物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金预决算

E、物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不符的情况

16、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于(A)。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主管委会

D、业主公约

17、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

18、只有通过(D)，才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、以上都不是

19、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以(A)在物业管理区域内公告

A、书面形式

B、口头形式

C、通知形式

D、默认形式

20、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

21、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是

22、(A)成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

A、物业服务合同

B 物业管理合同

C 物业使用合同

D 物业维护合同

23、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行(C)

A、市场定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价

24、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

25、下列关于物业服务合同的表述中，不正确的是(C)

A、物业服务合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议

B、物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

C、物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被管理者和管理者的关系

D、物业服务合同明确了业主与物业管理企业是平等的民事法律关系

26、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

27、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书

A、19

B、20

C、21

D、22

28、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

29、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开(C)日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 30、我国对房地产实行(D)管理方式。

A、合同

B、契约

C、租赁

D、权证

31、物业服务企业间接费用包括()。

A、直接消耗材料费用

B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利

C、固定资产折旧及修理费用

D、财产保险费

E、低值易耗品摊销

32、二级资质物业管理企业注册资本人民币(C)万元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100

第三篇：2015年辽宁省物业管理师考试复习的八个误区(必备资料)

1、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

2、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

3、物业服务企业间接费用包括()。

A、直接消耗材料费用

B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利

C、固定资产折旧及修理费用

D、财产保险费

E、低值易耗品摊销

4、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书

A、19

B、20

C、21

D、22

5、物业服务合同的(D)是物业管理企业提供的公共性物业服务

A、标的B、条约

C、条例

D、内容

6、业主公约的效力范围包括(B)。

A、全体业主

B、物业使用人

C、物业的继受人

D、以上都是

7、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于(A)。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主管委会

D、业主公约

8、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种(A)

A、合同关系

B、法律关系

C、行政关系

D、平等关系

9、物业服务合同的(D)是物业管理企业提供的公共性物业服务

A、标的B、条约

C、条例

D、内容

10、按照《公司法》规定，物业管理企业为有限责任公司的，注册资本不得低于(C)万元。

A、2

B、5

C、10

D、15

11、我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行(C)

A、市场定价

B、政府指导价

C、市场调节价

D、政府定价

12、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

13、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

14、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。

A、物业服务合同

B、业主大会议事规则、管理规约

C、业主委员会议事规则

D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

15、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

16、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

17、(C)对合同订立、履行、解除以及违约责任，作出了系统的规定

A、《民法通则》

B、《税收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

18、不属于物业管理服务的是(D)

A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务

B、代收代交各项公用事业费用

C、物业装饰装修管理服务

D、专项维修资金的代管服务

19、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是 20、《物业管理条例》自(C)起实施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

21、《条例》中，有关前期物业管理招投标的强制性规定，下面表述不正确的是(C)。

A、住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业

B、不强制性要求非住宅物业以招投标方式选聘物业管理企业

C、投标人少于5个的，也可以采用协议的方式选聘物业管理企业

22、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为(A)。

A、前期物业管理招标投标

B、物业管理招标投标

C、后期物业管理招标投标

23、供水、供电等单位与业主以及业主委员会之间的关系是一种(A)

A、合同关系

B、法律关系

C、行政关系

D、平等关系

24、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是

25、物业服务收费形式包括(A)

A、包干制收费形式和酬金制收费形式

B、包干制收费形式

C、酬金制收费形式

D、以上都不是

26、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

27、《物业管理条例》自(C)起实施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

28、只有通过(D)，才能改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。

A、业主大会

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、以上都不是

29、业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权(B)以上通过

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5 30、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

31、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

32、下列选项中，(A)不属于业主委员会委员应当符合的条件。

A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间

B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务

C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主

D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力

第四篇：物业管理师考试重点

第一章 物业管理方案的制定

第一节 物业管理早期介入

一 物业管理早期介入的准备工作有哪些？ 1了解物业管理对物业的基本要求 2 组织技术力量 3 收集相关资料 4 确定工作方法 5 准备设备器材和资金 物业管理早期介入的实施：

二规划设计阶段的实施考虑物业管理规划布局和配套设施的完善 2 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要 3 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要 三施工安装阶段的实施监督工程质量掌握物业的全部情况 3 督促物业管理所需设施的落实

四接管准备阶段的实施组织验收小组 2 明确验收标准 3 确定验收方案 4 准备验收资料 5 参与竣工验收 五 物业管理早期介入的意义完善物业规划设计方案提高物业建设工程质量为日后的物业管理工作打好基础 4 有利于物业销售

五 可行性研究报告的结第二节物业管理方构

案的制定总论

一 制定物业管理方案的2 物业项目分析

程序服务需求分析与预测

1、成立工作小组 4 物业管理企业自身条

2、培训工作人员

件与服务能力分析

3、准备资料设备和经费 5 人力资源分析

4、调查分析标的物业项6 物业管理方案要点及目情况

方案实施进度分析

5、调查业主和使用人的7 物业管理服务费用测服务需求

算

6、了解同类物业管理状8 项目的经济、社会和环况

境效益评价

7、研究分析调查资料 9 结论及建议

8、初步确定物业管理方10 附件 案要点

9、进行可行性分析

10、草拟方案文本

11、讨论修改

12、领导审阅

13、文本定稿

14、实施和完善二 物业管理方案文本的 编写项目管理的整体设

想与策划物业管理服务模式3 管理服务人力资源的管理管理制度建设物业管理服务的具

体内容和质量标准6 物业管理财务收支 测算

三 制定物业管理方案的 原则规范调研2 实事求是3 扎实细致4 科学适用

四 可行性研究的步骤1 接受委托2 调查研究方案选择与优化4 财务评价编写可行性研究报告

第三节 物业再开发利用方案的制定

一 制定物业再开发利用方案的工作流程

1、成立工作小组

2、培训工作人员

3、准备资料、设备和经费

4、分析项目情况

5、调查业主需要

6、设计方案要点

7、进行可行性评价

8、草拟方案文件和图件

9、上报领导审阅

10、修改方案文件和图件

11、提交业主大会讨论通过

12、行政报批

13、批准实施 二 绿地再开发

1、绿地景观现状分析

2、绿地景观再开发的意义和目标

3、绿地景观再开发内容的规划设计

4绿化植物种类的选定

5、环境小品的设计

6、绿地景观再开发可行性分析

7、绿地景观再开发的环境影响评估

8、绿地景观再开发的投资估算

9、绿地景观再开发的效益分析

10、规划设计图件 三 停车场的扩建增建

1、停车场的现状分析

2、扩建停车场的原则和目标

3、扩建停车场的位置和规模规划

4、停车场的布局的规划设计

5、停车场配套设施的规划设计

6、扩建停车场的可行性

分析

7、扩建停车场的环境影响评价

8、扩建停车场的投资估算

9、扩建停车场的效益分析

10、规划设计图件

三、综合经营服务场所的再开发

1、现有综合经营服务场所的分析

2、综合经营服务场所再开发的原则和目标

3、综合经营服务场所再开发的可行性研究

4、综合经营服务场所再开发内容和方式的规划

5、综合经营服务场所再开发具体方案的设计

6、综合经营服务场所再开发的投资估算

7、综合经营服务场所再开发的环境影响评价

8、综合经营服务场所再开发效益分析

9、规划设计图件。

第二章 物业管理制度的制定

第一节制定物业管理制度的准备

一 物业管理公司制定物业管理制度准备工作的主要内容

1、成立工作小组

2、明确工作任务和目标

3、准备相关资料

4、了解物业现状

5、了解业主和使用人情第三章 物业管理况

6、分析本企业情况 企业资金管理

7、学习有关文献

8、拟定制度体系

9、拟定制定制度的方法第一节 物业管理费用预

和程序

算

10、上报领导审阅

一 拟定物业管理费用

二、业主大会制定物业管开支计划 理制度的准备

1、确定物业服务成本

1、确定制度起草人员 的组成

2、了解物业情况

2、核算营业成本

3、了解业主和使用人情

3、核算管理费用 况

4、核算财务费用

4、了解物业管理企业情

5、核算所得税

况

二、财务预算的控制

5、学习有关文件

1、编制财务预算

2、控制财务预算的具体第二节 物业管理制度的工作内容

制定

3、控制财务预算的步骤

三、控制财务预算的具体一物业管理公司制定工作内容

物业管理制度的程序

1、把财务计划的各项预

算指标分配落实到企业

1、确定制度的内容要点 各部门

2、征求意见

2、通过会计核算反映和

3、汇总、调整制度要点 监督企业各部门有关指

4、草拟制度文本 标的落实情况。

5、讨论修改

3、定期进行对比分析，6、领导审阅 找出偏差

7、文本定稿

4、对责任部门和责任人

8、批准实施

进行考评

5、根据考核结果和奖惩

二、业主大会制定物业管办法进行奖惩

理制度的程序

6、如果出现不可预见情

1、草拟制度文本 况，及时进行调整。

2、提交业主大会讨论

四、控制财务预算的步骤

3、修改文本

1、建立财务预算控制系

4、提交业主大会通过 统

5、生效执行

2、检查监督

6、行政备案

3、分析原因

4、纠正偏差

5、奖惩兑现

第二节 物业管理收费纠

纷的处理

一、对欠缴和拒交

物业鼓舞费问题的处理

1、区别不同情况处理

2、对有能力交二不交的，首先进行沟通和协调；如果仍不缴纳，可责令限期缴纳，逾期不缴纳的，可按日收取1‰-3‰的滞纳金，连续三个月不交的可按合同催缴或向法院申请支付令。如果欠费情况十分严重，物业管理企业可以单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和其他损失。

第四章 房屋及附属设备设施维修养护管理

第一节

房屋及附属设备设施维修养护计划的制定 一 房屋养护计划的制定

1、掌握房屋建筑的完好情况

2、对不同类型的房屋制定不同的养护标准

3、落实费用

4、落实管理人员

5、确定养护工作的时间安排和工作方式 二 房屋维修计划的制定

1、确定维修范围

2、计算工程量和费用

3、确定工作时间安排

三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定

1、确定维修养护责任人及其职责

2、制定维修养护管理制度

3、建立各类设备设施档案

4、定期组织设备设施养护

5、确定维修工程启动程序

四 房屋及附属设备设施维修养护计划的实施

1、做好房屋及附属设备设施的安全检查

2、审核维修养护方案和工程预算

3、筹措资金，保证物资供应

4、做好维修养护施工准备和管理工作

5、建立工作制度，落实岗位责任制、技术责任制

6、加强成本核算

7、监督工程质量

8、确定验收标准

第五章 房屋及附五 房屋及附属设备设施维修养护计划实施的控属设备设施维修制

1、计划指标分解及措施预算

落实情况

第一节房屋维修预算的2、计划指标完成情况 编制

3、原计划正确程度 一 较大房屋修缮工程预

4、执行计划过程中出现算的准备工作的问题和解决方法

1、调集专业预算人员组

5、对计划执行过程中经成工程预算编制小组 验教训的总结

2、调查了解各种市场信第二节 房屋维修养护技息

术管理

3、收集施工图纸、准备一 房屋维修养护技术管各种施工及验收标准、施理的步骤

工图集，做好资料准备

1、配备专业人员督促指

4、收集、准备相关的工导房屋的合理使用，防止程预算定额

房屋结构、设备的过早损

5、收集施工组织 耗和损坏

6、对施工现场进行勘察

2、定期对房屋进行查勘并确定施工方式 鉴定，制定维修养护技术

二、编制房屋维修预算的方案

步骤

3、建立房屋维修技术档

1、熟悉施工图纸 案，掌握房屋完损情况

2、了解施工现场的作业

4、制定技术管理制度，环境

确定责任人

3、计算工程量

5、监督房屋维修养护施

4、套用定额

工过程的技术规范执行

5、编制维修工程预算表 情况

6、编制主要材料用量表

6、监督施工过程中安全

7、计算各项费用 生产制度的执行情况 8编写预算编制说明

二、房屋维修工程的验收 三房屋修缮工程造价计应及时组织有关单位或算公式汇总

人员进行工程验收，特别

1、直接工程费=直接费+是要搞好施工质量的检其他直接费+现场经费 查验收，坚持分项工程的2、直接费=∑直接费×工检查，做好隐蔽工程的验程量

收及工程质量的评定。工

3、其他直接费=∑直接费程检验合格，应评定质量×相应费率

等级，物业管理企业应签

4、现场经费=∑(直接费+证。凡不符合质量标准间接费)×相关费率 的，应返工，返工合格后，5、间接费=直接工程费×给予签证。相关费率

6、利润=（直接工程费+

间接费）×相关费率

7、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率

8、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金 第二节 房屋附属设备设施维修预算的编制

一、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的准备

1、了解设备的数量、种类，根据设备的分布状况和数量，为预算提供数量依据

2、合理安排设备设施维修人员，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握设备运行记录，为下一阶段的预算编著提供经验依据

二、编制房屋附属设备设施非计划性零修预算的步骤

1、调查了解现场设备情况

2、计算人工费用

3、记取分项费用和税金

4、编制预算表

三、编制房屋附属设备设施中修、大修或更新改造工程预算的步骤

1、熟悉施工图纸

2、了解施工现场的作业环境

3、计算工程量

4、编制主要材料用表

5、依据定额子项计算直接费

6、确定其他费用与工程总造价

7、编制工程预算表说明

8、装订成册

四、房屋附属设备设施费用的计算公式

1、直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费

2、直接费=∑预算价值×工程量

3、定额工资=∑人工费×工程量

4、其他直接费=∑定额工资×相应费率

5、现场经费= ∑定额工资×相应费率

6、间接费=定额工资×相应费率

7、利润=定额工资×相应费率

8、税金=(直接工程费+间接费+利润)×税率

9、工程造价=直接工程费+间接费+利润+税金

第六章综合经营服务 第一节 综合经营服务项目的策划

一、综合经营服务项目的市场调查与预测

1、做好准备工作

2、进行市场调查

3、进行市场预测

二 策划书的主要内容包括：

1、目标市场现状分析与预测

2、综合经营服务项目组合设计

3、发展目标

4、市场营销策略

5、开展该组综合经营服务项目所需要的条件

第二节 综合经营第七章物业管服务项目的运作

理市场开发

一、综合经营服务项目的组织和管理

第一节 物业管理

1、选择经营方式

2、对服务收费进行监督 市场营销

3、监控服务质量和环境

一、物业管理企业市场营

4、服务效果考评

销策略的制定流程 二 综合经营服务项目设

1、建立营销机构 计一（都市白领）

2、调查分析市场

1、各类家政服务

3、明确市场定位

2、VIP商务助理

4、确定经营战略

3、爱车服务一条龙

5、设计营销战略

4、电脑电器上门维护维

6、制定和实施营销方案：修及操作指引服务

二、物业管理项目市场营

5、提供装修设计套餐服销运作流程 务

1、选定物业项目

6、为每一个有需要的家

2、制定营销计划 庭制定个性化服务计划

3、实施营销计划

7、小区内设有24小时便

4、参加投标竞争 利店

8、为不同年龄阶段的人 群设计丰富多彩的社区

文化活动

三设计二（金融社区）第二节

1、业主可以以最快的速度获得住房按揭贷款和物业管理招标与各项消费贷款

2、在小区智能化平台上投标

实现存款、取款、转账、一 物业管理招标工作

电子商务、金融政策查程序

询、投资理财等服务，并

1、选择招标方式 为业主建立信用档案，享

2、编制招标文件

受更全面具体的金融服

3、进行招标行政备案 务

4、发出招标信息

3、在居住期间，住户可

5、提供招标文件 以通过小区的银行理财

6、组织现场考察 中心获得各种贷款

7、召开标前会议

8、收存标书

9、开标

10评标和定标11发出中标通知

12进行定标行政备案13签订委托服务合同

二、投标工作程序

1、成立工作小组

2、获取招标文件

3、解读招标文件

4、考察物业现场

5、参加标前会议

6、进行投标可行性分析

7、编制投标文件

8、封送标书

9、现场答辩

10、签定委托服务合同

三、封送标书的格式 准备一份正本和若干份副本，各自分别包装，密封后打下正本或副本印记，封套上写明送交地址、收件人、投标编号、物业名称等，投标企业法人代表签字并加盖投标企业公章

四、投标书的内容

1、投标函

2、投标报价一览表

3、投标物业管理企业简介

4、物业管理项目部设置

5、物业管理方案要点

6、投标书附件

第七章绩效考核和论文撰写

第一节 员工绩效考核方案的制定和实施

一、绩效考核方案的制定流程

1、确立考核目标

2、明确考核目的

3、设定考核时间

4、确定考核对象

5、确定考核内容

6、确定考核标准

7、选择考核方法

8、确定考核人

9、确定考核实施方案、10、上报领导审批

第五篇：物业考试复习

物业考试复习

一、名词解释：

1：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

2）狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。

广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

3：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。

4）由业主选举产生具有法人资格的组织。

5）：它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。

6）的定义：商场、楼宇吸引顾客的地理区域。

7）：城市人口越多，城市规模越大，对顾客的吸引力越强。

8）是指企业的管理者通过一系列的专门方法利用财会提供的信息资料以及其他有关资料进行整理、计算、对比、分析，使企业的各级管理人员能及时对日常发生的一切经济活动进行规划与控制，并帮助领导做出各项决策、一整套管理秩序与方法。

9）是企业个性的概况和抽象。是企业成败经验的理论升华，是企业员工的行为准则。

10（1）广义：以一定地域为基础，有着共同的利益，有着相似的行为模式的共同体。

（2）狭义：是指具有以下特征的区域：有一定区域；物业类型与性质相同；有一定程度的带有共性的文化心理和生活方式；④物业的使用人和业主具有很强的异质性。

11）“是指这个商圈里面同类商店是不是已经足够。

12）物业市场：

13）物业管理市场的定义是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而

起的各种关系的总和。

14）什么叫服务

二、论述题

一、1）物业管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、1

体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计 参与销售 参与管理（参与房地产开发的全过程）。

（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）

专业物业管理公司（酒店管理）。

2）物业管理基本环节：物业经营管理的环节（广义）

（1）早期介入（以顾问身份）

（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）

（3）启动阶段：狭义的经营管理

（4）移交

3）房地产交易的程序：

4）我国物业市场的结构

地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）

二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场

三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场

1.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）

房产交易市场（买卖、租赁、抵押）

房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）

5）房地产合法的有效条件：

6）物业管理企业的监管

（1）政府的职能部门：主要工作：每两年（3）新闻舆论

进行资质监管（4）业主委员会及业主

（2）行业协会：信息、业务的指导、培训

7）物管企业的权利和义务：P62~65

8）物管企业的资质条件：P41~43

9）管理人员的素质：具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识 基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识 应变处理能力。

10）业主委员会权利：建议，监督，咨询、评议

义务：交费、服从管理

11）业主委员会产生的程序

（一）物业管理招标的预备工作

（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：

① 角色的转换（以业主身份招标）

② 就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）

（2）业主委员会

① 做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主

与业主之间的关系，招标方式及范围的协调

② 做好对外工作

③ 组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）

（二）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）

① 主要有各项管理服务达到的标准。

② 标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。

（三）编制一系列招标文件：

① 管理目标 单位的权利；招标单位的情况，招标② 物业的基本情况 单位的承诺；招标单位对未中标单位③ 管理的模式 的处理）

④ 招标通告（告知：什么时候报⑥ 投标单位提交申请书（投标单名及截止日期，物业的名称及性质，位的概况）

联系人及联系方式，管理的范围，物⑦ 书面咨询书：（投标单位对招业区域的环境）标单位要求回答问题的书面文件

⑤ 投标者须知：（投标、开标的⑧ 投标通知书

时间、地点，填写标书的规定，投标⑨ 中标通知书

（四）接受投标单位的报告（资格申

（七）开标

请表）

（八）决标

（五）召开标前会议，进行现场勘查

（九）发中标通知

（六）接受投标书

（十）签协

13）

① 标题（名称、内容、文种）⑥ 经费测算（价格和依据）② 序言（本公司的简介、对投标⑦ 关于物业区域的档案管理措对象的认定、管理宗旨或策略)施

③ 对标底物管的方式方法的简⑧ 物业资料、数据管理

述（物管企业的内部机构的设置、运⑨ 各项管理指标

行机制、工作流程）⑩ 拟开展的收费项目、收费标准

④ 管理人员的配备 11 社区文化措施

⑤ 物业管理必要的物质装备 12 愿意承受的奖罚。

14）招投标要注意哪些问题

15）城市总体规划的主要内容：城市的性质、规模、容量、发展形态、统筹城乡用地。

① 对市、县等辖区范围内的城镇系统规划。

体系、交通系统、基础设施、生态环⑤ 确定城市供水、排水、供电、境、风景资源开发进行合理的开发和通讯、燃气、供暖、消防、环保环卫布置安排。等设施的发展目标和总体布局。

② 确定规划期内城市人口用地⑥ 确定城市河湖、水系、山岭治规划，划定辖区内城镇区域范围 理。

③ 确定城市用地发展方向和布⑦ 确定人防（国防建设）防震、局结构以及市区中心的位置 防灾危害。

④ 确定城市对外交通系统的结⑧ 确定自然保护地带、风景名构和布局，编制城市交通运输和道路胜、文物古迹、传统街坊的划定保护、控制范围，并提出保护措施。⑩ 确定旧城改造，用地调整的方

⑨ 确定历史文化名城的保护规法步骤。

划。

16）居住规划的内容（以开发商为背景）：以城市总体规划为基础的详细的规划。

① 选择用地的位置和范围（怡⑤ 拟定范围内的各级道路及其景）宽度、断面、布局

② 确定范围内的人口密度（每平⑥ 确定公共绿地、公共设施的数方公顷容纳的人口）量与分布

③ 拟定居住建筑的户型、数量和⑦ 拟定有关工程规划设计方案 布局 ⑧ 确定各项技术经济指标和造

④ 拟定公共设施的数量和布局 价

17）物业管理公司参与小区规划设计的要点

根据人口密度与面积大小进行物业设计

① 配套设施的完善 ④ 消防设施设置

② 水电供应量 ⑤ 建筑用材的选用

③ 安保系统、消防系统、垃圾处⑥ 细微之处

理系统

1:快速车道旁边;周边居民少，增长速度慢;同一地区，越高的地方，生意越不好做.19）物业服务质量差距与产生差距的原因。

20）居住小区文化建设的主要内容

① 资本金（企业主的最初投资）③ 筹资成本（发行费、利息、交② 负债 易成本）

① 筹资费专用（某一项目）险、灾险）

② 14项中的开支 ⑥ 垃圾处理、水池、水塔消毒的③ 经营收入的开支：用于所有费用

员工的福利（5%~20%）用于人力⑦ 清洁公共场所的墙面、设施的资源在生产（5%）用于员工福利费用

（35%~40）⑧ 公共绿化区域的花草种植及

④ 专项基金的开支（专款专用）养护费用

一、物业管理费的构成 ⑨ 储备金（物业配套设施更新的① 公共物业及维护的配套设施费用）的保养费 ⑩ 聘用专业人士的费用

公共物业：房屋的外墙、楼梯，室11 节日装点费用

外的所有部位，所有的系统（水、12 管理酬金

电、气、通讯）13 行政办公费（办公用品、车辆② 所有员工的薪金（工资+激励费）

工资+三保+服装费）14 发生的其他的合理的费用 ③ 公用水电支出

④ 购买、租借器材的费用

⑤ 投购物业财产保险的支出（水