第一篇：东莞长安地区房地产市场分析报告
题 目：学 院：专 业：班 级：姓 名: 学 号：
房地产营销课程论文
任课教师： 2012春
2012 年 月
目录
一．调研目的........................................................4
二、调查范围界定....................................................4
三、项目片区描述....................................................4
四、长安镇概况......................................................4
（一）地理和人口................................................4
（二）经济与工业................................................5
（三）镇政建设..................................................5
五、项目片区配套....................................................5
（一）交通配套..................................................5
（二）餐饮、购物、娱乐..........................................6
（三）文化、教育、康体..........................................6
（四）金融、证券等..............................................7
六、长安镇房地产市场现状分析........................................7
（一）项目规模分析..............................................7
（二）户型、面积分析............................................8 Ａ、户型分析.................................................8 B、面积分析..................................................8
（三）价格分析..................................................8
（四）销售状况分析..............................................9
（五）长安地区租赁市场现状.....................................10 A、住房租赁.................................................10 B、商铺租赁、出售...........................................10
（六）目标客户定位.............................................10 A、投资型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外资企业老板.............................................11
七、项目 SWOT 分析.................................................11
（一）优势分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利优势.................................................12
C、品牌优势.................................................12
（二）劣势分析（Weakness）.....................................12 A、周边配套缺乏.............................................12
（三）机会分析（Opportunity）..................................12 A、市场潜力大...............................................12 B、竞争力强.................................................12
（四）威胁分析（Threat）.......................................13
八、调研小结.......................................................13
一．调研目的
通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政 府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行 性的参考依据。
二、调查范围界定
本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生 活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。
三、项目片区描述
本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购 物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集 团办公大楼。
项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长 安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办 公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片 区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。
四、长安镇概况
（一）地理和人口
长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上 角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与 大岭山镇接壤。东西横贯约 15 公里，西北约跨 7 公里，面积 84平方公里，下辖 13 个
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村（居）民委员会，全镇统计人口约 67 万，其中户籍人口 34700 多人，外来员工 60 多万人，港台 同胞 3 万多人。
（二）经济与工业
2001 年，全镇国内生产总值 19.1 亿元；工农业总产值 50.9 亿元；农业产值 201 亿元。银行存款余额 79.5 亿元，其中居民储蓄存款 49.5 亿元，人均年收入达 9576 元。长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外 商投资企业，截至 2001 年底，外资投资企业共有 1640 家，利用外资总额达到 16.83 亿美 元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私 营企业 453 家，投资总额１０亿多元。
（三）镇政建设
长安镇目前城乡一体化的城镇建成区 30平方公里，全镇有二级以上标准的公路 200 多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调 设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。
五、项目片区配套
配套设施是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业 的“生命力”，能坚定人们的购买信心，是未来升值不可或缺的重要条件。
由于项目自身处在镇政府新开发的片区内，目前周边的配套比较匮乏，其生活配套 主要依托于长青路南端的商业街。为此，在调查中我们将主要生活配套的调查范围延伸至长 青路南端的长中路。（见表－１）
（一）交通配套
长安镇坐落于深圳和东莞、广州的必经之路，具有优越的地理环境，107 国道、广 深公路和广深珠高速公路均贯穿整个长安镇，组成了长安镇对外经济交流的交通命脉。并且
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从长安至香港机场只有２个小时的车程，距深圳宝安机场不足一小时车程，完善的交通网络 为长安镇的经济发展和房地产外销提供了的重要保证。
与交通大环境相比，目前长安镇内的公共交通状况并不理想，目前全镇仅有１３条 公共汽车线路，并且车次较少，很多重要线路未设公交车站，目前全镇的主要交通工具是摩 托车，大街小巷来往穿梭的摩托车存在诸多的安全隐患。同时镇内有少量的出租的士，但由 于缺乏统一管理，收费较乱。
项目地处长青路与新建二环线的交汇处，在项目北侧有拟建的三环和四环，伴随着 项目片区和整个镇的建设步伐的跟进，未来几年里片区的交通将会有一定改善。
（二）餐饮、购物、娱乐
由于长安镇的轻工业发达，外来人员较多（60 多万人），目前全镇的餐饮和购物 配套较为齐全，其经济状况也比较繁荣。在离项目不远的长青街中心区，大小商场和各地的 名吃小店鳞次栉比，百佳和华润在此都设有分店，日本和韩国料理更有数十家之多，项目的 西侧有三个高档咖啡厅，分别为上岛咖啡、老树咖啡和上岛咖啡 VS 米兰诺咖啡。项目东北 部有一个国际标准的高尔夫球场和莲花山度假村，为项目片区的高尚人士提供了良好的度假 休闲去处。
虽然长青路段呈现一派欣欣向荣的景象，但就本项目而言却处于一个“亚繁荣”的位 置。由于项目周边是一个发展和建设中的新住宅区，目前项目四周除了三个咖啡厅以外，上 述的其他配套都离本项目有一定距离，目前的日常生活稍有不便。
与此同时，在调查中我们发现，项目的东、西、南三面目前均有在建和在售的商铺 约百间之多，如果这些商铺能够顺利的出租或出售，势必成为项目的重要生活配套。
（三）文化、教育、康体
目前整个长安镇共有中小学校和幼儿园 26 所，其中有１０所被评为省、市一级学 校，占东莞市上等级学校的十分之一。同时，随着市场竞争的日益激烈，很多外来就业人员 越来越注重加强自身文化素质的提高，目前全镇大小培训中心近百家，分别设有英语、计算 机、书画等培训科目。
项目片区作为规划的中心区，政府注重片区康体和文化氛围的营造，目前除了项目 东南侧的体育中心和新建的图书馆外，长安镇体育馆也已破土动工。同时，仅距项目百米的 “长
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安第二中心小学”为日后业主的子女就学问题解决了后顾之忧。
（四）金融、证券等
长青路不乏金融证券机构，如中国建设银行、中国工商银行、中国人民银行、广东发展 银行、东莞证券有限公司等，但与本项目均尚有一定的距离。
六、长安镇房地产市场现状分析
现代市场可以定义为消费需求市场，企业经营目的、营销活动都是以满足消费需求为中 心。所谓市场现状，就是市场现在的环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控 制的参与者和影响力，因此，对市场现状的调查分析，有利于企业做出正确的产品开发和营 销策略。
我们通过对长安地区的初步调查，认为东莞房地产市场还处于初步发展阶段，表现为产 品单一，市场不规范，销售力量单薄，开发的产品档次不高等，开发商的产品设计观念停留 在讲究地段、户型的感性认识上，对小区环境、物业的个性没有很明确概念，目前市场上缺 乏精品、高档物业。
目前长安项目周边方圆 2平方公里以内在建在售的楼盘主要有: 城市花园、华安商住 楼、桃李花园、锦江花园、莲花苑、莲花别墅（见表-2）。
（一）项目规模分析
在以上被调查的楼盘中，除莲花山庄是别墅物业外，其他楼盘都是公寓物业，其中华安 商住楼是单体公寓，其他项目都是小区。以小区形式存在的物业开发的产品户型从两房到五 房，面积从 90m2～200m2，并且小高层的顶层都是复式结构。临街的物业一楼都用于修建 商铺。物业多以小高层和多层为主，小区内园林规划简单，配套设施不完善，在调查的楼盘 中，公寓物业中只有莲花苑建有会所和游泳池，其面积较小，功能不全，不能满足业主多元 化生活、休闲的需要。
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（二）户型、面积分析
Ａ、户型分析
从上表可以看出，在售楼盘的户型以３房为主，２房为辅，并有少量的四房、五房和复 式。各楼盘 3 房所占比例都在５０%左右，特别是城市花园，其３房所占比例达到了５５％。而且我们在调查的同时，做了一个比较简单的随机访问，被访问者认为置业时，房间的面积 在其次，在经济能力能承受的情况下，还是会选择房间较多的户型，但也偏袒于较大的户型。根据各户型总比例分布见下图：
从比例分布图上可以看出，总体上在售楼盘户型以 3 房为主，大约占总套数的 50％左 右；其次是 2 房，约占 33％左右，数量最少的是复式和四房，约占总套数 4％和 5%。而从 销售情况来看, 所有楼盘的销售率都在 90%以上, 个别楼盘在开盘之前就被认购一空。如华 安商住楼，目前还没封顶，就已经销售完毕！
就目前各户型市场销售态势来讲，长安地区房地产市场处于供小于求的局面，因此各户 型都有其特定的消费群体。而就市场发展前景来看，2 房和 3 房在一定的时期内，还占有相 当大的市场空间。
B、面积分析
从户型面积统计表中，可以看出三房面积跨度比较大，根据不同的定位与不同的目标客 户群，在三房上设计出中、大型三房，但主要还是集中在 103～125 ㎡之间，以中型三房为 主。两房的面积跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之间，现时供应明显以居家型的中 型三房为主，同时也存在当地居民买房投资的情况。
根据以上数据统计分析，我们认为长安地区置业消费习惯于大户型，能认可的户型以三 房为主，面积要求偏大，部分外地客户、工厂高级管理人员对三房以上的户型也比较青睐。而市场中为辅的两房，在工厂的中层管理人员也有着较大的市场空间。
（三）价格分析
从整体上看，长安地区内各楼盘的价格高低主要取决于项目自身所处地段、规模及小区 内的配套。因地段和规模的不同，其价格水平也存在很大的差异。
目前长安地区内房地产的均价大约集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之间。在售公寓物
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业中，“莲花苑”的规模最大，占地约 42000平方米，其建筑面积也有近10 万平方米，并且 正位于繁华的商业街长青路旁，周边生活配套设施较为完善，而且小区内设有会所和游泳池，虽然功能简单，但这是其他项目所没有的，所以其均价高达 4240 元/M2，而且销售极好。“锦 江花园”虽然规模与莲花苑相当，但因其位于锦夏村以南的工业区附近，周边商业气息较淡，并且因受长安政府部门公布的城市中心商业区北移的规划政策影响，所以其价格只有 2400 元每平方米，其销售情况也很好。“华安商住楼”位于长青路中心地段，距莲花苑约 100 米，但因其是单体公寓，没有小区规模，所以价格定位在 3600 元每平方米。“城市花园”位于规 划中的长安商业中心区的边缘，在本项目以西约 600 米处，距目前商业繁华地段--长青路约 2000 米，周边农民房较多，其产品定位与莲花苑相当，但因长安地区面积较小，所以在当 地消费者心里，离商业中心 2000 米是一个不小的距离。因此其价格只定位于 3300 元每平方米，目前销售情况极好。
从目前长安地区价格走势来看，随着新经济飞速增长、长安商业中心区规模扩大、城市 基础设施的日益完善、外来投资商及人口的急剧增加、房地产市场的日益成熟以及受到沿海 城市房地产整体价格上升的大势影响，长安地区的价格其本上呈稳步上升趋势。
（四）销售状况分析
长安地区各楼盘销售情况存在一个共性，即销售率高、销售周期短。
目前长安地区在售楼盘销售情况都极好。各公寓物业的销售率都达到 95％以上，莲花山庄作为别墅物业，其价格高达 8000 元每平方米，但在一年的时间里，也劲销84％。而且，长安地区内的公寓物业销售周期从开工到销售完毕大约在两年以内。邻近商业中心区的物业销售更见火爆，如华安商住楼，在开工一年以内就已经销售告罄。
由此可以看出，各类型物业在长安地区都有着较大的市场空间。就目前市场情况来看，在房地产市场上出现了供小于求的局面，并且存在着有价有市无精品房的问题。其原因是因 为当地的房地产市场不成熟，现有的住房不能满足城市发展的需要，随着经济的发展，各工 厂的高级、中级管理人员的收入增加，有了购房的经济实力；另外一个原因就是当地居民炒房，他们在项目开工后就以较低的价格购买，然后转卖或出租获利。
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（五）长安地区租赁市场现状
A、住房租赁
长安地区租赁市场较为活跃，租客主要来自周边工厂的打工族、工厂里的中层管理人员 以及在长安地区做生意的商人。
以上所统计的租金均以简单装修为标准。有少数商品出租房屋带全套家电，其价格上扬 幅度很大，二房二厅（88~97M2）达到 2000 元以上，三房二厅（100~130M2）达到 3000 元以上。但根据调查统计，在商品房中，出租的情况较少，一般都是转让或投资性质的出卖。
B、商铺租赁、出售
由于长安地区人口增长速度快、商业中心区规模扩大，其商铺租赁和转让也呈现红火局 面。但因其地段的原因，价格差异较大。
长青路是长安地区目前商业繁华地段，长安地区现有的超市和专卖店都集中在此，并且 有较为高档的休闲场所，其商铺已经全部售完，目前有少量商铺转让，但其转让形式也以出 售为主，价格较高；工业大道位于锦厦村的南边，距长青路中心地段约 2000 米，周边商铺 主要商品零售经营为主，商铺也以出售为主，价格相对长青路较低； 长青北路与长青路相连，目前商铺较少，仅本项目前面的国际酒店在临街旁做了一排商铺，目前只对外出租，租金为 120 元每平方米。但根据市政规划显示，长青北路正位于规划中的商业中心区，其商铺租赁 价格和出售价格在一、二年内肯定会有大幅度的上扬。
（六）目标客户定位
本项目占地面积约 35000平方米，规模较大，并且位于政府规划的商业中心区域内，距老商业繁华区仅 2000 米，周边整体规划较好。根据长安地区目前的房地产市场需求状况 和市场销售状况，我们将本项目的目标客户所定在以下几个群体：
A、投资型
投资型客户即是在项目内部认购期间或开盘后及时的购买物业，然后通过转让赚取差
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价 或通过出租来获取利益，这类客户对投资价值非常敏感精于计算。根据我们对长安地区置业市场的初步调查，发现投资型客户以本地居民为主。由于长安 地区的经济发展，以及各村对村民的福利待遇的提高，使当地居民有了投资的经济实力，而 且当地居民投资意识较强，所以这类客户是本项目的主要目标客户之一。
B、居家型
据调查统计，目前长安地区共有 2000 多家工厂，项目所处的锦厦村有 160 家工厂。而 这些工厂里的中、高级管理人员多数为外来人口，他们需要在此安家立业，就必定要购置住 房。经过多年的积累，他们已经有了置业的经济实力，然而市场上能满足他们需求的住宅小 区较少。本项目主打精品住宅小区，能够满足他们的需求，这类型的客户在我们的目标客户 群体里占有相当大的市场份额。这部分置业者多会愿意选择按揭这一付款方式，并且注重周 边的配套设施。
C、外资企业老板
这类型客户经济实力雄厚，在当地有自己的企业，平日忙于工作，家对于他们来说，是 充分放松和休息的地方。而且这类型的客户对物业的要求较高，注重小区环境，物业个性，产品风格，管理水平。本项目目前所处位置稍偏，周边配套不完善，但可以在小区环境规划 设计上多考虑休闲、娱乐场所的设置，以弥补大环境的不足。
七、项目 SWOT 分析
（一）优势分析（Strength）
A、地理位置
项目地块位于镇政府规划中的中心区和高档居住区，邻长安主商业中心--长青路商业 街，地理位置十分优越。东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心 等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还 不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手
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可热的 黄金地段。
B、地利优势
该地块近观长安广场、长安公园，远望长安高尔夫球场、莲花水库、莲花山郊野公园等，地盘东西北三面视野开阔，远处山景层峦叠嶂，近处都市街景绿茵相连，自然景观十分优美。此片区虽尚处开发前期，其前景却已初显端倪。
C、品牌优势
赛格强大的品牌优势，是长安现有的开发商无法企及的，这将更坚定消费者的购买信心。
（二）劣势分析（Weakness）
A、周边配套缺乏
地盘周边仍未发展起来，规划中的学校、医院等尚需要相当长的时间才能到位，商场、超市、食肆、娱乐场所等离小区较远，许多配套设施需要由社区自身建设。
B、交通 小区周边尚未开通公交车，业主出入更多的要靠自备的交通工具。
C、商住氛围 预计未来二年内社区周边商业气氛仍将缺乏，长安镇现商住中心离社区有一段距离。地 块北面王老吉饮料工厂也会给楼盘带来一定的不良影响。
（三）机会分析（Opportunity）
A、市场潜力大
长安镇人口增长十分迅速，现期 50 余万外来务工、经商的暂住人口、3 万多港台同胞 在此工作、生活，而长安楼市尚在起步阶段，楼盘很少，市场供不应求。
B、竞争力强
长安房地产开发刚刚起步，市场竞争并不激烈，赛格的品牌、深圳楼盘的高质素水准、先进的销售与宣传手段、这些都是构成楼盘强大竞争力的因素，也是同期当地楼盘望尘莫
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及 的。
C、中心区规划 未来两三年内，商业住宅中心区将北迁至本地块所在区域，楼盘升值潜力巨大。
D、投资型消费者 与地块紧邻的西面防风林后，是锦厦村规划的别墅区，占地 2000 亩，预计建 1300 余 幢统一的别墅，并以每四人一幢的标准分配给锦厦村村民。类似的别墅分配现象在长安镇大 多数村都已成定局，由此比较富庶的本地居民可以免去自用置业投资，这给长安房地产带来 数以千计的投资型消费者。
E、价格预期 建议本项目均价定位在 3300 至 3600 之间。相对于中心区地段，以及同类楼盘（莲花 苑四期）相比，在价格上有着相当大的优势。以本项目高质素的标准来评析此价位，更显得 物美价廉，必能为中高层次的消费者高度认可。
F、社区规划 在项目规划设计中考虑小区内优美的园林、水景，完善的配套、会所文化、便利的生活 服务，规范的物业管理、“精品住宅、高尚小区”的居住理念等等，这些都是长安镇现有楼盘 极为缺乏的，也将成为本项目的强大优势。
（四）威胁分析（Threat）
A、地方保护威胁 长安集团、长安房地产公司在当地房地产开发中占有绝对的主导地位，长安集团更是长 安镇政府直属企业，地方保护主义可能给本项目带来一定的负面影响。
B、竞争对手 从赛格的实力来看，长安地区目前虽然没有强大的竞争对手，但其地头优势却不可忽视。市场的不成熟、不规范，也有可能带来一些潜在的威胁。
C、房地产市场的不可预见性 项目周边目前虽然在售楼盘不多，但还有 2000 余亩的空地尚待开发，不排除在本地块 的开发周期内出现强大竞争对手的可能性，即算是做到在一年半内完成整个开发过程，但此 期间市场、政策等变数的影响难以预料，随时都有可能对项目带来新挑战和新威胁。
八、调研小结
通过以上对长安地区房地产市场现状的初步调查分析，我们认为目前长安地区房地产市 场处于初步发展阶段，存在产品单
一、规模较小、市场不规范等弊端。
东莞长安地区房地产市场分析报告
长安地区本地居民的投资观念和投资意识较强，外来人口的资本积累已经具有一定的购 房经济实力，而目前长安地区房地产市场上住宅供小于求，并且存在着有价有市无精品房的 局面。随着居民收入和城市文化素质的逐步提高，现存的房地产市场必定不能满足居民日益 增长的物质文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅来充实市场，满足市场的需求。
随着长安经济的飞速发展，市政规划的实施日益完善，以及长安地区城市人口的急剧膨 胀，必将为东莞房地产市场提供一个全新的市场发展空间和竞争空间，房地产业作为长安地 区的新经济产业将在市场中占有一席之地。谁能先入为主，带来精品园林住宅小区概念，谁 就能抢占市场的制高点。
参考文献：
1.东莞长安地区房地产市场分析报告.百度文库 2.东莞市房地产开发市场的统计分析.万方数据库
第二篇：某地区房地产市场分析报告大纲
5摘要 1)市场分析的目的。2)分析方法、主要假设条件和风险因素。3)建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。概述 1)国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。2)地区经济概况（可与国家进行对比分析）。3)城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。4)市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）需求分析 1)预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。A.就业分析 B.人口和家庭分析 C.收入分析 2)吸纳率分析（就每一个相关的戏份市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。A.市场吸纳和空置的现状和趋势。B.预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。供给分析 1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给； A.相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量； B.估计短期的新增供给数量。2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。竞争分析 1)列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能和装修标准）。A.描述已建成或正在建设的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）。B.描述计划建设中的竞争性项目。2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。A.目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性。B.了解每一细分市场下使用者的愿望和需要。C.按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。市场占有率分析
1)基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项
目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。
A.估计项目的市场占有率
B.在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率
C.简述主要的市场特征
2)市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）
A.在一定的时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量
B.有利于增加市场占有率的建议
第三篇：2010广东房地产市场分析报告
2010广东房地产市场分析报告
广东省房协市场分析课题组
一、社会经济环境
2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。
表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元
二、数据分析
（一）房地产开发投资
1、完成开发投资
2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。
表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元
图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势
从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。
图二 2010广东房地产完成开发投资情况
从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。
图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势
按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。
图四 广东近年房地产各类投资走势
2、开发资金来源
全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。
图五 广东近年房地产到位资金情况
逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。
图六 2010广东房地产到位资金走势
从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。
图七 广东近年房地产资金来源变动
图八 广东近年房地产资金来源结构
图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况
图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况
（二）土地购置
全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。
图十一 广东近年房地产企业购置土地情况
（三）商品房建设
全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。
图十二 2002-2010年广东商品房建设情况
其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。
图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况
[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。
（四）商品房交易
全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。
图十四近年广东商品房销售情况
图十五近年广东商品住宅销售情况
从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。
图十六 2010广东商品住宅销售情况
从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表
3、图十七）。
表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡
图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势
从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。
图十八 广东近年年末商品房待销情况
从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低
于2007年水平（见图十九）。
图十九 广东近年年末商品房待销结构
三、结论
1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。
2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。
3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。
4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。
综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：
1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。
2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。
2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。
4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。
第四篇：2015广东房地产市场分析报告
2015广东房地产市场分析报告
上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。
一、市场运行情况
1.市场加速回暖，同期销量创新高
上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。
按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。
与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。
上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。
从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。
2.潜在供应充足，仍需加快去库存
上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。
3.到位资金降速，总体状况较稳健
上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。
4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎
上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。
开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。
二、结论与展望
（一）结论
1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。
2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。
3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。
（二）展望
上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。
上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。
综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。
第五篇：南昌房地产市场分析报告
南昌房地产调查心得
一、南昌房地产市场概况
根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。
★高端别墅成南昌楼市“硬通货”
楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。
2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。
★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块
5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。
★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场
东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房
随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也
进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。
★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境
根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。
二、南昌近期楼市成交量统计分
楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。
今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。
市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。
未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。
班级:11自动化2班
姓名：胡晓琮
学号：2013110078
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