房地产市场分析报告的写法

第一篇：房地产市场分析报告的写法

房地产市场分析报告的写法

房地产市场分析报告是通过对房地产市场 信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产 市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难 得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。

一、房地产市场分析报告的基本组成

一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。

“市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3）报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存 量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。“近期采取的主要政策措施”部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。

“市场存在的主要问题及原因”部 分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情 况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。

“市场形势预测”部 分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响 房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律 性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。

“下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。

二、房地产市场分析报告的常见格式

俗话说，文无定法。房地产市场分析报告 亦如是。上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如 “市场现状分析” 部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。

（一）单写“市场现状分析”型

如题为《2008年 广州市房地产开发和销售情况分析》一文的纲目为：

一、房地产开发投资发展现状和特点：

（一）房地产开发投资增速平稳回落；

（二）住宅投资结构优化、商业营 业用房投资快速增长。

二、房地产开发企业资金到位情况。

三、商品房销售情况：

（一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回升；

（二）房地产销售价格同比涨幅 回落，环比价格继续走低；

（三）商品房空置面积持续增加。

四、限价房和保障性住房建设情况。

五、2008年广州市土地拍卖情况。

（二）“市场现状分析” +“市场形势预测”型 如题为《2008年 西安市房地产市场运行报告》一文纲目为：

一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。

二、房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。

三、商品 房销售面积持续下降。

四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。

五、房地产类贷款增速总体趋缓。

六、土地价格年末有所回落。

七、房地产企业景气指数高位回 落。

八、对2009年的展望。该文前七个部分实为“市场现状分析”，最后一部分为“市场形势预测”。

（三）“市场现状分析” +“存在问题”型

如题为《2008年成都市房地产市场监测运行情况报告》一文纲目为：

一、运行情况及主要特征：

（一）开发投资增长停滞，全年仅增长3﹪；

（二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降；

（三）商品房销售面积和销售额大幅下降，市场形势严峻；

（四）空置面积不断增加，1-3年 住宅空置尤为突出；

（五）购地面积大幅下降，地价不断走低，待开发面积大幅增长。

二、运行中的主要问题：

（一）商品房施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加 突出；

（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出；

（三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难；

（四）市场销售持续低迷，商品房空 置面积不断增加。

（四）“市场现状分析”+“存在问题”+“建议”型 如题为《2008年 天津市房地产市场回顾》一文纲目为：

一、房地产市场运行特点：

（一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动；

（二）房地产开发投资实现较快 增长，增速高于京沪渝；

（三）商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加；

（四）房地产开发到位资金增长趋缓，低于同期投资增速；

（五）经济适用房建设全面推 进，非住宅类项目建设规模扩大；

（六）房价涨速减缓，交易量下跌。

二、当前全市房地产市场面临的主要问题：

（一）商品房成交量持续下降；

（二）房地产开发 资金逐步趋紧；

（三）房地产业增加值持续下降；

（四）房地产开发投资后劲已显不足。

三、几点建议：

（一）保持滨海新区房地产投资快速增长；

（二）加快示范 小城镇建设进度；

（三）稳定“新家园”经济适用房建设规模；

（四）积极鼓励居民住房消费；

（五）完善项目基础设施建设，提高综合配套服务。

（五）“政策措施” + “市场现状分析”+“市场形势预测”型

如题为《2008年 重庆市房地产市场报告》一文纲目为：

一、年末“救世”政策回顾：

（一）国家宏观政策（略）；

（二）地方政策：减免部分交易税费、二套房比照首套政策、加大 公积金投放力度、部分房企税费与贷款可延期、主城购房上户口。

二、全市房地产开发市场运行情况：

（一）开发投资与土地购置情况；

（二）开发企业资金到位情 况；

（三）商品房销售市场状况。

三、三大因素决定2009年重庆市能否率先走出“冬天”：

（一）试验区效应吸引外来人口助推房市回升；

（二）主城区以外区县市场需求仍在；

（三）房价增长相对平稳。

参考资料：

第二篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078

第三篇：太原市房地产市场分析报告

山西省太原市房地产市场分析报告

山西省太原市，是中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22个特大城市之一，地处中国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中具有承东启西，连接南北的双向支撑作用。是一座具有2500多年建城历史的古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城，是山西省的省会，政治，经济，文化中心。濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是中国北方著名的军事，文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，也是中国最重要的能源，重工业基地之一。

一、房地产市场结构

1.总量结构

2011年，太原市商品住宅市场供应面积为743.98万㎡，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万㎡，较上年上涨23.54%；市场供求比例下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。

图2 2011年太原市商品房供需结构

2.区域结构

2009年至今，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜力也不可估量。

图2太原市行政区域图

二、房地产市场指标

1.供给指标

（1）市场新增在售房屋面积

2011年年初太原市各区域新增在售项目共81个，新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区，约261.26万平方米，占总量的38%。

年初新增项目共4个，新增面积约17.8万平方米，较上月减少53%。分别是迎泽区的东城100和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。

图3 区域新增在售项目供应面积

（2）空置率

升值空间大，投资者多，空置率偏高（3个小区空置率在20%以上）。

2.需求指标

（1）地区生产总值（GDP）

经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱08、09年金融危机带来的影响。2011年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长

4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%。

图4 太原市2006-2010年GDP及增长示意图

（2）人均可支配收入及消费性支出

居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2011年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。

3.市场交易指标

（1）商品住宅成交价格

2011年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡，较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。

图5 太原市商品住宅成交价格

（2）成交区位

2011年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。

三、小结

1.国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。

2.产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。

3.市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-100平米；二次置业的改善性需求面积区间在以50-180平米为主；高端客群需求面积则在250平米以上。

4.城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。

5.城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。

第四篇：2016年成都房地产市场分析报告

2016年成都房地产市场分析报告

一宏观经济和政策

1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。

2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。

2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。

2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。

2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态

1、简阳市由成都代管。

5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。

2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。

3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然後沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过CBD核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。

4、7号线25座车站进场装修，预计于明年开通。8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%，关键设备房管线安装完成50%，预计明年开通。

5、11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。

6、郫县确定改为郫都区。12月7日下午，省政府网站上公布《四川省人民政府关于同意撤销郫县设立成都市郫都区的批复》，批复称，经国务院批准，撤销郫县，设立成都市郫都区，以原郫县的行政区域为成都市郫都区的行政区域，郫都区人民政府驻郫筒街道望丛中路998号。三成都房地产市场运行情况

1、全年土地成交2015.11万平方米，同比下降22.84%；楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%。据市土地房产交易中心公布的数据，12月份，成都市共出让各类土地64宗，比上月增加34宗，成交面积243.23万平方米，环比上涨27.85%。其中住宅用地19宗，成交面积123.98万平方米；商办用地2宗，成交面积5.70万平方米；工业用地42宗，成交面积101.60万平方米，其他用地1宗，成交面积11.95万平方米。1-12月份累计成交各类土地479宗，成交面积2015.11万平方米，同比下降22.84%。其中工业用地255宗，商业用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交楼面地价2192元/平方米，环比下降0.54%；平均溢价率为39.64%。1-12月份成都市土地成交楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%；土地成交平均溢价率为46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面积环比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累计成交面积同比增长11.30%。12月份，全市新建商品房成交面积为105.15万平方米，环比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为65.30万平方米和6530套，环比分别下降3.45%和上涨4.80%，同比分别下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累计成交面积为1322.86万平方米，同比增长11.22%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为991.87万平方米和98608套，同比分别增长11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均价13002元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨22.20%，2016年1-12月份累计均价同比上涨17.76%。12月全市新建商品住宅均价为13002元/平方米，环比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上涨22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上涨17.76%。

4、12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。根据VISS系统对成都市77个住宅板块，共计6086个存量住宅小区的监测，12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。其中，成都六个主城区VISS均价最高的是高新区，监测均价为9426元/平方米，环比上涨0.86%，其次是锦江区，监测均价为9216元/平方米，环比上涨1.02%；主城区VISS均价较低的是成华区，监测均价为7695元/平方米，环比上涨0.37%。远郊区县VISS均价最高的是双流区，监测均价为5414元/平方米，环比上涨1.73%；其次是龙泉驿区，检测均价4957元/平方米，环比上涨0.58%；近郊区县中价格较低的是新 都区与温江区，监测均价分别为4462元/平方米、4529元/平方米，环比分别上涨0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊区县的成交量明显高于主城区，龙泉驿区成交面积最大，为35.50万平方米；武侯区成交面积最低，为3.22万平方米。2016年全市成交面积为2572.09万平方米，同比去年的1980.97万平方米上涨29.84%，近郊五区县是销售主力。四商业办公分析

1、商业市场：2016年商业用房成交均价同比上涨1.06%，销售面积同比下降4.97%。2016年，全市新建商业用房成交均价为31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上涨1.06%，涨幅细微；全年商业用房销售面积为56.95万平方米，同比去年的59.93万平方米下降4.97%，达近五年成交面积最低点。从各月的销售情况来看，上半年市场较为疲软，销售量较低，成交价格在30000元/平方米左右，下半年市场较为活跃，成交量价齐升，最高均价为9月份36703元/平方米，年末政策收紧，整个房地产市场回稳，成交均价降至30000元/平方米以下。

2、办公市场：全年去库存为主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建写字楼销售均价10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上涨13.28%；全年销售面积142.90万平方米，同比去年的89.21万平方米上涨60.18%，去化情况明显好转。从各月的销售情况来看，成交价格受整体市场波动变化较大，2月降首付、降契税、免征部分营业税后，3月份成交量与成交价格明显上涨、8、9月份受住宅市场升温影响，成交量价齐升。四市场走势分析12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落近期房地产市场。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’，让住房回归其居住属性。2016年经济增速回落，预计2017年经济保持稳中求进，不会发生硬着陆。2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。《经济蓝皮书》预计2017年全年GDP增长6.5左右，比上年略为减少0.2个百分点，就业、物价保持基本稳定，中国经济不会发生硬着陆。2017年住房贷款方面或将有所收紧。近几年银行多次降准降息，并给予放宽首付政策低至两成等政策支持，鼓励市民贷款购房，缓解房地产市场低迷行情。随着2016年发达城市房价的再一次飙升，政府已经开始陆续出台调控政策，抑制房地产泡沫，而作为房地产市场调控抓手的住房贷款，预计2017年将会收紧，促进房地产市场健康发展。2016年商品住宅成交均价涨幅明显，2017年是抑制房地产市场过快增长，推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均价达到11563元/平方米，相比去年涨幅明显。9-11月，高新区南部及天府新区楼市火爆，政策不断收紧，通过限购、限贷、限价等政策抑制房价过快上涨。17年成交情况可能会出现区域分化，在城南有置业需求的群体转移到城东城西热点区域。政策方面短期内估计不会放松，是否会持续加码主要看市场变化。商办市场受大环境影响较强，商业市场成交量降至近五年最低，办公去化情况好转。2016年上半年商业市场疲软，下半年受整个市场火爆影响，去化量价齐升，但全年的销售情况较去年相比下降4.97%，达近五年成交面积最低点。2016年办公市场成交面积142.90万平方米，去化情况明显好转。明年商办市场仍然以去库存为主。本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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第五篇：某区房地产市场分析报告

武汉2008年xx区房地产市场分析报告

一、xx区分析

1.南湖新城简介

南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。目前，南湖地区还由665公顷土地可供开发，可新增21万人，加上现状10万人，南湖新城31万人。届时，人均建筑面积将达到30平方米，人均公共绿地由现在的1.2平方增加到8.2平方米。

2.交通规划

新城交通的主要道路分别是：5条南北向道路机场路、南湖新城路、丁字桥路、石牌岭路、出版城路;6条东西向道路机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽为主，公汽站点间距到200米左右，减少居民步行距离。预留轨道交通站点位置，并与公汽交通站点结合，便于转乘。此外，远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城，在轻轨建成后将大大改善该地区居民的交通出行条件。

特点：设立滨水区专用步行道和自行车道，体现了小区规划以人为本的理念。注重绿化更衬托南湖延湖美境的整体效果，串接绿化和公共空间、滨湖空间，让人们在步行范围内生活。未来轻轨交通的方便快捷，可缓解陆路交通的压力。该片区交通、配套等基础设施现已基本完善，是四个规划新城中最成熟的社区。大量开发商的入驻、规划政策的导向以及社区内的成熟配套吸引众多中、高档消费者来此购房，此片区的发展还有很大空间。

3.公共服务设施

商业及公建配套按四级分布，包括城市商厦次中心、居住中心区、居住小区、居住组团公建。居住区有4个特色服务中心。文化服务中心位于宝安花园内;体育服务中心位于武梁路与机场路交叉口，与武汉理工大学体育场遥相呼应;医疗服务中心位于人工渠两侧;综合服务中心位于武武梁路和石牌岭路交叉口，形成商业、文化、娱乐、体育和医疗服务功能齐全设施晚上的服务中心。南湖通过水上公园、中心公园向西延伸至核心区。新增12所幼儿园、17所小学、7所中学，满足了教育配套要求。突出的市民中心成为连接居住区、公园和大学校园的枢纽。

4.生态建设

规划的居住山区公园与区域性的绿化相连，在街区范围内可形成临近居民的游戏场和都市村庄公园;在区域内恢复水道，强化人工渠，使之成为怡人的小溪。南湖沿线住宅由低到高，南湖沿线住宅由低到高逐级提升高度，使得多人可以观湖;沿东西向渠道两侧布置低层别墅类住宅，创造优雅的环境。按南湖新城的规划，湖水将直接流入新城核心区，这里将建成让更多居民都能观景的滨湖绿地。这里将建人工河将南湖、巡司河东西连通，形成连续性的滨水自然景观，并通过水渠将河、湖、塘、池连成一体，从而将南湖之水引入新城。让大部分住宅置于园林景观中，在高密度建筑区中充分保存自然要素。都市景园式学校，大学园区形成中部低四周高的布局，并在中心大规模公共绿带上，创建园景特色鲜明的都市景园式学校。大学新校园、中心绿化与中心公园连成一体，并向北扩展将绿带引入校园旧区，形成景观体系。

二、xx区房地产市场分析

1、区域地理概述

南湖新城是武昌近年来重点发展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道，总面积1310公顷。目前，南湖地区还有65公顷土地可供开发，可新增21万人，那么南湖新城将31万人。新城将形成“一核”，“两线”，“三片”，“四区”的规划结构，并设文化服务，体育中心和综合服务三大中心方便居民。新城建“五纵六横”路网，形成通畅，便利的交通，并将南湖水引入新城。珞狮南路附近水域将建设大规模水上公园。

2.南湖板块的历史与现状

历史：

1)南湖板块的成型得益于南湖机场的迁出，1992年3月，武昌区政府将机场搬迁后产生的4000亩土地出售给深圳宝安集团，购入成本价9.5万元/亩，总地价不足4亿元。2)98年福利分房政策结束后，武汉房地产市场迎来战略发展期，南湖花园城定位与汉口的百步亭、常青花园相类似，以大规模开发低价位商品住宅为特征。3)南湖花园城建设迅速展开，4000亩土地在迅速升值的同时，也让宝安集团承担着巨额利息及各项开发费用，而开发能力及市场容量也让其不能单独吞下这块巨大的蛋糕，宝安集团在大规模开发住址项目的同时，也采用转让及共同开发的方式降低持地成本.4)2000年6月，宝安集团将南湖花园城南侧地块777亩土地转让给武汉美洲房地产开发有限公司，转让价格21.8万元/亩，获得转让金1.69386亿元。在2003年转让价格已经超过70万元/亩。

5)至此，南湖花园城内的土地开发基本都采用宝安集团合作开发或者土地转让的形式进行，其土地交易价格基本与市场挂牌成交价格相持平。

现状：

1)目前南湖花园城内几乎没有可开发土地。

2)南湖花园城持续保持其中低层次居住板块的形象，近几年板块内土地及房地产开发项目持续低价位运行，区域价值没有得到应有的提升。从2007年南湖新城土地市场成交价格来看，仅仅略高于青山板块。

3、楼市简介

南湖经过10年的发展，已经建成了160万㎡的大型居住社区，入住人口高达6.5万人。在这十年时间内，已有几十家地产公司开发的30多个楼盘项目面世。

这些楼盘可分成三大类，一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑，温馨苑，康乐苑，祥和苑，颐和苑;二类则是2000年左右开发的项目，这段时间片区内有大量楼盘面世，如果说xx区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园，也有以景观见长的中央花园;有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园;有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑，也有仅几栋多层的就号称“经典”的经典家园;还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院，也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多，各个楼盘之间的价差巨大，同一时期开盘相距几十米均价却可相差50%以上，真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目，主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅，项目整体感觉虽有所提高，同质化却日渐严重，亮点鲜得一见。随着政府对南湖的重新规划，建设南湖新城，南湖新城中心板块就成为了南湖新城的居住核心区。主要表现为引入金地和大华两个品牌开发商进入，南湖·公园世家和金地·格林小城两个项目的建筑面积达到了143万㎡，以这两个项目为中心区域向外扩散。

4.区域发展机遇

Ø 政府规划指引,确保板块和谐开发

根据政府规划，南湖居住新城规划总面积13.1平方公里，可容纳居民25万至31万人，新城中公共绿地面积达140公顷。南湖新城的规划目标，是建立起一个全新的兼有居住、商贸、文化、体育等各种现代化设施的“都市村庄”。使区内居民不但能享受到安静、悠闲的生活环境，同时又能感受到都市便捷的交通及商业服务

Ø 交通路网改造解决最大发展瓶颈，促进区域与传统城市中心融合

根据武汉有关的市政规划，目前武汉二环线东段规划基本敲定，连通东湖和南湖、纵贯武昌的珞狮路将变身成“立体”主干道，这里建设超过3公里的高架桥以及长2公里的下穿隧道，珞狮路将变成第二条“解放大道”

同时珞狮南路延长线通车后，可南达江夏纸坊，成为江夏和中心城区连接的必经之地，南湖西珞南路区域将成为西接南湖花园城，东连光谷腹地，北通武昌中心地带，南达江夏纸坊的枢纽之地，届时居民出行将更加便利，珞狮路的主干道效应将带动整个区域的良性发展，这里的新城将更快完全成型

在横向路网上，横贯武昌东西的南湖南路已贯通，路宽30米，为双向4车道，从南湖新城到两开发区之间的车程都缩短在20分钟内，将成为城市拓展过程中新的区域中心

两条轨道交通通过南湖将从另一个方面提升南湖板块居住价值，一条从武昌新火车站直达南湖花园城，另一条从南湖新城经汉口市中心到达古田。直通三镇的交通优势十分明显

Ø 区域中高端市场发展后劲乏力，板块再次定位面临契机

武昌区域中高端房地产板块市场发展历来与水有不解渊源：东湖、沙湖及长江南岸一环段区域均为武昌区域的传统中中高端区域。受该传统区域土地发展空间的制约，目前区域中中高端市场开始寻求新的发展板块，近几年最大热门的积玉桥板块便是新兴高端板块之一。但是仅仅一个积玉桥板块显然无法满足区域中高端市场的要求，新的中高端板块即将应运而生。

Ø 景观资源支持，本应卓而不凡

作为武昌湖概念炒作最为重要的源泉，沙湖与东湖各执一端，而南湖相对前两者却异常失落。不争的是，东湖的优势明显高于沙湖和南湖，这一点也意味着东湖板块将成为武汉中高端住宅的标杆区。但自本土巨头福星惠誉进入沙湖之后，沙湖从此风生水起。对于相对失落的南湖，其在房地产市场中一直都没有寂寞。随着东湖保护力度的加强,其周边房地产可开发土地资源基本绝迹;而沙湖由于其面积较小,周边发展非常成熟,潜力有限;南湖当仁不让的成为武昌区域最具开发潜力的城市中心水域板块,后发优势有明显,前景注定卓而不凡

作为武昌中央商务区、中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为美丽、和谐、内敛、锋锐、亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌中心区域最大的，高档高知山水生活之城

而南湖由于历史上非市场化的发展模式和地理位置的相对弱势，而一直被定位成了平民区。在已有的历史基础上改变形象往往要比从零开始的树立形象要困难的多，尽管南湖注定要卓而不凡

Ø 知名地产巨鳄进驻，以行动彰显板块价值

多家房地产开发巨头进入南湖新城开发，继金地、大华之后，2005年9月，深圳泰然集团继大华和金地后再次出手南湖新城，拿下临湖400亩土地，总建面50万平方米;2006年，保利在“南湖农业园”挂牌上也大显身手，最终经过84轮竞价，战胜万科、金地等多家巨鳄。以10亿3千万拿下，超出起始价近一倍。随着这些中高端楼盘的面世，对南湖新城发展前景的再认识将逐步涌现。

Ø 区域产业支持，有力支撑板块崛起

随着中南总部经济区的迅猛发展，大量知名企业入住，将产生新的住宅需求，由于南湖新城做为中南尚圈的核心辐射区域，必将成为中南总部经济区的居住配套板块之一

南湖新城紧邻为中国•光谷及武汉大学城的，众多的高科技产业群也相对的繁衍出大量高收入人群，为板块崛起提供了市场支持

武昌作为高校聚集区,高校毕业后驻留武汉工作者，从置业倾向上来看，离学校不远的xx区是其购房首选区域，着也注定了南湖新城在武汉高知白领中具备先天心理惯性优势

5、区域配套建设

教育：武昌实验寄宿小学，南湖小学，南湖中学，武汉大学、华中师范大学、华中农业大学

医疗: 陆军总医院、省妇幼保健院、中建三局医院

商贸:中商平价,中百仓储,中百超市,南湖生鲜市场

金融：建行,招行,民生,信合

交通：59，74，543，561，573，609，908等公交线路直达三镇

可见区域内的基本设施已经成形，但中高档餐饮及休闲文化场所相对缺乏，这也与区域内居民整体文化水平不高有一定关系。随着本地块周边的小区吸引了大量优秀客户，相信以后在这些方面应能得到明显改善。

三、xx区楼市运行情况分析

2007年xx区商品住房成交均价为4282.59元/平方米，较去年上涨1011.29元/平方米，涨幅为30.91%。商品住房共成交3970套。

从区域位置上来说，南湖区域内原机场部分的房地产开发已经趋近尾声，目前在售的项目更是屈指可数。而以珞狮南路为界的南湖新区，则呈供销两旺的市场状况。金地·格林小城、大华·南湖·公园世家、保利·浅水湾、水域天际等项目撑起了整个片区销量。临近岁末，宝安·璞园也应势推盘，主打“校园文化”，为该区域的销售找到新的热点。

凭借中心商业区及武汉大学城的核心辐射区，凭借南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支撑，南湖的发展潜力毋庸质疑。相对于东湖的神秘、高贵和沙湖的繁华、灵秀，南湖板块更多的表现为亲切和温馨。南湖板块的将来应该是武昌中心区域最大的，高档高知山水生活之城。

四、xx区综述

xx区随着交通问题的逐步解决、配套设施的逐步完善，社区成熟度不断提高，而与武昌其它区域相比楼盘价格上的优势还是比较明显。正是这种环境下，看似竞争激烈的xx区其实有在售项目的开发商压力并不大。从片区内产品创新度不高、宣传投入不大、促销活动偏少、各种销售方式并存的情况下，销售进展依然不错足以证明。

1.南湖区域地理位置较好，处于内中环线区域，距离武昌区中心区域较近，道路通畅。同时，南湖拥有丰富的自然景观资源，居住环境好，十分利于住宅项目开发。

2.南湖区域未来将是武汉的重要的城市副中心区域，随着政府规划的利好的引导，将南湖区域具有巨大的投资价值，将南湖区域成为武汉楼市开发的热点区域。

3.在南湖居住新城中心板块区域内，实力开发商的入驻，将带来高品质的产品，将提升整个板块的开发水平，改善板块的配套及周边环境，形成一个高尚住宅区。

4.在南湖居住新城中心板块由于大型超大规模项目的入驻，产品品质的提高，板将使板块内楼盘的销售价格逐步上升，目前已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地。

目前该片区可开发用地所剩不多，只要宏观环境没有剧烈变化，价格必将持续上涨。