2010年上半年大连房地产市场分析报告

第一篇：2010年上半年大连房地产市场分析报告

2010年上半年大连房地产市场分析报告

2010年上半年，大连正在稳步实行全域化发展战略，各区域均在紧锣密鼓地实现各自规划，大连楼市也在规划的带动下向好发展。但是，中途偶遇“新政”这一拦路虎，使得楼市需另谋一条新的发展之路，并展现着别样的风情„„

2010年上半年是个不平静的时节，政府规划利好带动楼市发展，但同时，恰逢国家调控政策出台将大连楼市发展有所规范限制，使其暂时无法真正施展发挥。但是土地及商品房市场的理性及求变发展同样为10年下半年及今后市场打稳“地基”。

暂时的沉静只为今后更有力的怒吼，暂时的回落只为今后更有高的攀升，暂时的缓冲只为今后更远的跨越，暂时的回缩只为今后更强的出击„„

1.宏观政策及规划信息

宏观印象：政府重拳出击调控地产市场

1.1宏观政策——调控力度逐步加强

1.1.1第一季度

Ø 关键词一：信贷

机构观点：

一季度针对信贷的政策较多，09年的“信贷盛宴”全年新增贷款总额9.59万亿，信贷危机初显，年末中央经济工作会议的召开，定调2010年信贷为7.5万亿，政府货币政策收紧。

Ø 关键词二：地产调控政策初显

机构观点：

为最大化降低经济危机所带来的影响，09年房地产相关政策利好，房价飞速上涨，政府在一季度出台土地和房地产方面调控政策，但力度不大，对房价的上涨趋势暂未显现预期效果。

1.1.2第二季度

Ø 关键词一：房地产政策调控力度空前

机构观点：

4月15日国家出台有史以来最严厉的房地产调控政策，首先再次提高二套房贷的首付款比例，由07年9.27政策的40%提高到50%，其次二套房“认房又认贷”将标准严格限制。新政出台后成交量随之下降表现明显，但新盘价格照比区域也有不同程度的下调。总得说来“量降价平”是新政至今的主要表象。二季度除4.15新政外地方上并无严厉政策跟随，政府、开发商和购房者三方观望。

Ø 关键词二：其他

机构观点：

房产税再次被提及，国家决定逐步推进房产税的实行，但政策的落实仍需一定的时间。国家公租赁住房建设和管理政策出台，旨在解决好“城市夹心层”的住房问题，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套。

1.2 规划信息 1.2.1 建设规划

机构观点：

大连市上半年建设规划以区域规划和城市改造为双轴线，以加快全域城市建设进程为最终目的，主要体现在如下几方面。

Ø 年内重点着力于旅游，旅游产品由观光型转向休闲度假型：计划在3年内，争取兴建50－100个亿元以上旅游大项目，坚持高端化、时尚化和参与性，实现大连旅游产品由观光型向休闲度假型过渡。此外年内将着力建设旅游项目十大系列工程，计划投资1000亿元，建成后可吸纳7万人就业。

Ø 全域城市化为主要目标，全力建设新城区：各组团的空间布局和体制整合进程，加快地铁、新机场、引水、快轨等基础设施建设，加快项目引进和开工项目建设步伐，使新市区和各组团成为投资的热土，各功能区要按照发展先进制造业、物流业、总部经济、高新技术产业，建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区的功能定位和产业布局，加快区域经济社会发展步伐。

Ø 低碳走进生活: 低碳正逐渐走近我们的生活，大连首个低碳公园年内将面向广大群众，星海湾的“海水中央空调”年底竣工，大连在高速的城市化进程下，仍不忘低碳环保，低碳将成为未来建筑首要考虑的问题。

1.2.2 交通规划

2.宏观数据

宏观数据印象：数据上升趋缓，后半年触顶回落

进入10年，CPI、PPI继续09年以来的上升趋势，但上升幅度明显趋缓，特别是第二季度以来。中国经济增速将继续放缓，通胀则明升暗降。预计6月CPI小幅攀升至3.2%，尽管6月份翘尾因素大幅上升0.5个百分点，但当月食品价格环比下降，基本抵消了翘尾因素的上升。受国际大宗商品和国内钢材等原材料价格下降影响，预计6月份PPI如期见顶回落至6.2%。6月CPI继续上行的原因主要是去年基数比较低，此外，粮食、棉花、房租、服务价格等也呈上涨趋势，由于看不到有下降的迹象，因此价格上行的趋势将在CPI上继续显现。由于我国经济增速逐步放缓，未来通胀压力将有所减弱。预计通胀水平将在三季度达到高点，CPI可能触及3.5%－4%的高位，在第四季度回落。

全国70个大中城市房屋销售价格指数，自09年下半年来一直“水涨船高”，而4月份新政出台后，截止5月房屋价格指数仍旧保持高位12.4%，但主要是由于09年房屋销售价格基数较低导致，而相比4月环比下降4%。

5月份“新政效果初显”，全国70个城市房屋价格环比出现下跌的城市达到12个，北京首度环比下降0.1%，深圳环比下降0.3%，广州环比下降0.4%，上海环比持平。4月份，全国70个大中城市当中，仅有三亚房价环比下降了0.1%。到5月份房价环比下降名单扩大到12个，而且“北上广深”等一线城市房价环比均没有录得上涨。

此外，1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%，增幅较1-4月减少2.7个百分点。房地产开发企业资金来源数据自今年1-2月增幅触顶之后，持续回落。

这一变化对下半年房地产走势具有标志性意义，预计下半年70个大中城市房屋销售价格指数环比涨幅将持续缩小，并在年底趋于平稳。

3.土地市场

土地市场印象：市内四区土地供应大超第一批供应计划将近一倍，东港大体量集中放量，楼面均价发展平稳

3.1土地供应量——小幅攀升

上半年大连市七区共119宗土地挂牌，总建筑面积达1528.18万平方米，其中49宗来自于市内（含高新园区），同比上涨高达120%，占地面积达351.76万平方米，建筑面积759.69万平方米，约占挂牌总体的50%。另外，受2009年房地产市场火热的影响，2010年年初土地供应仍处于一个高峰期，土地市场热火朝天。三月份的小调整迎来了4.15新政，土地供应随之下调，迫于全年的用地计划，预期下半年土地供应将会保持稳定，以此稳定房地产市场。

3.2土地成交量——逐步回升

上半年大连市七区累计出让土地115宗，成交建筑面积共计约1478.45万平方米，其中市内四区含高新园区上半年成交土地建筑面积约759.69万平方米，约占总体成交的51%。大连土地市场发展基本层面良好稳定。从成交占比来看，中山区上半年土地供应占比居首，中心区域土地入市，有效的补给了区域的项目供应，东港钻石港湾的规划使区域土地放量加大，同时规划利好使开发商争相进入。高新园区的土地出让占据28%，未来供应量同样充足，而在一系列利好规划下，高新园区的未来房地产发展有望进一步提升并且未来集中于旅顺南路黄泥川方向。西岗区土地出让不足5%主要受限于土地供应，传统的市政中心，土地寸土寸金，未来放量将取决于区域整体的拆迁改造工程。

3.3土地供应进度——未来供应稳定

据大连市土地储备中心5月24日发文通知获知，2010年大连市内四区土地供应计划（占地面积）共计260公顷，其中居住类用地约180公顷，第一批供地面积约178.1公顷。上半年土地成交占地352公顷，已超额完成土地储备中心的第一批供地计划。随着拆迁改造新居工程的逐渐落实及实施，以及全域城市化，预计三、四季度土地供应量将保持在均值处于稳定态势。未来供应依然以甘井子区、高新园区以及东港区为主。

4.商品房市场

商品房市场印象：一季度表现向好，二季度缓步回落，整体市场理性发展

4.1 商品房供应——批售二季度回落，新增入市放缓，现状区域集中

4.1.1 批售状况—— 批售逐渐回落，新城区渐成主导

2010年上半年大连市共有28284套商品房取得预售许可证，较09年同期涨幅101%，其中住宅共计25556套，较09年同期涨幅102%，受2010年年市场一路向好以及4月展会的带动，批售高峰出现在4、5月份，但受楼市调控政策影响近期项目销售去化速度整体普遍较慢，加之新项目工程进度原因和部分项目考虑夏季房展会前后入市以观察市场走势，导致6月份批售量下滑。

4.1.2 新入市房源——新增供应速度放缓，主新城区项目占半壁江山

图4-4：上半年市场增量

截止2010年上半年，大连市内共有18744套商品房入市，较09年同期上涨7%，其中市内四区共计入市9414套，同比下降33%，占比50%，占比下降30个百分点。新城区共计入市9330套，同比上涨159%，占比50%，占比上升30个百分点。上半年新政出台后市场发展趋势不甚明朗，观望情绪渐浓降低了部分开发商入市热情，同时可开发面积有限也是主城区新增入市房源大幅降低的一个重要因素。新城区方面主要受全域城市化带来的发展机遇与带动影响，不断有新项目进入规划建设和入市销售，新增供应也同比大幅上涨，预计未来新城区的放量将持续放大，大连楼市原先以主城区为主的供应结构因此将发生根本性变化。从整体上看新政后市暂不乐观，近期全市新增供应呈现整体下行的态势，预计7月份随着夏季房展会的到来新增供应会有一个明显的增量释放。

4.1.3供应分布状况——存量、展示、土地三分天下，共同支撑大连楼市

4.1.3.1主城区供应现状——西部、机场目前主力，高新园区后劲十足

表4-1：大连市项目供应分布表

截至上半年，大连市内共计119个项目，其中在售商品房项目59个，占全部项目的49.58%；展示项目个数60个，占项目总数的50.42%；在售项目目前集中分布于西部和机场版块，未来西部及高新园区是楼市的主战场。随着政府的城市全域化战略的逐步落实，不同区域的不同定位也将在未来形成不同的发展格局。

目前大连市内存量面积共计61.84万平方米，其中高新园区域、北部区域及泛星海区域可售存量面积较为丰富，目前市场剩余存量分别为22.57万平、13.78万平和13.05万平，整体占比分别为36%、22%和21%。各区域内的大体量项目是目前及未来市场的供应主力，前期市场存量大，并且新政对市场产品去化量的影响无可厚非，价格的持续高位越发加剧客户对市场的观望，加之部分区域目前市场存量与客户需求的差异化，导致目前局部区域存量积压。

展示方面，大连主城区目前市场展示面积为1282.21万平，高新园区及机场区域是大连未来楼市供应的主战场，展示量分别达到482.49万平和342.7万平，占比分别达到38%和27%。东部风景区域在土地资源可用量有限而导致的寸土寸金的态势下，增加了土地供给，政府对于本区域的规划及区域形象面貌的刷新都值得期待。

4.1.3.2 新城区供应现状——厚积薄发

表4-2：新城区供应分布

新城区方面，共计项目88个，其中在售项目65个，占比74%，各区项目状态均属于在售项目数量高于展示项目，一段时期内新产品市场补足力方面将会弱于当前状态，但从各区已竞得的土地情况分析，未来各区域的供应量十分充裕，且较集中，可能导致地区发展的方向及程度的差异化。

新城区整体供应共计2414.43万平，其中存量面积达91.16万平。金州新区的滨海版块目前市场存量最大，海景资源优势是本区域项目集中的核心卖点，也是项目的共同依托，资源的有限性使得未来供应相较于部分区域不足，从而也反映出目前产品的稀缺性。

新城区整体展示面积为556.52万平，主要集中于金州新区的滨海及大黑山地区，二地区展示面积占整体的61%，而从已经竞得的土地情况看，二区长期的未来供应力将相对不足。整体土地供应量充足，长期支撑新城区房地产市场发展。

4.2商品房成交——整体情况良好，月度波动变化

4.1.1 成交套数——同比稳步增长，前景有待观望

2010年上半年大连市共成交商品房19618套，同09年上半年相比增长26%，同09年下半年相比下降46%，成交量显示2010年虽然政策相继出台，但半年交出考卷依然良好，市场在平静中完成小幅增长。

分阶段来看，大连市整体成交呈现阶梯形增长。自2月份市场受刚性需求挤压式反弹影响量的增长，此后在政府一系列政策扶持、开发商让利促销、春季房交会等众多因素的综合刺激下，成交在4月份实现井喷。就在市场按照以往惯例形成上行之时，4月国家出台政策调控房地产市场，就上半年来看，初具效应，自4月以来，逐步递减。

4.1.2成交均价

4.1.3成交面积及成交金额——总体增长，单套下滑

大连市上半年共成交251.11万平方米，同比增长99%，上半年度成交金额达到468.03亿元，同比增长353%，由于09年适逢特殊时期，使得10年上半年的答卷非常喜人，成交增幅均过百，其中，成交面积增幅远远小于成交金额增幅，昭示市场总房款在不断走高，大连楼市处于正在快速发展状态。

4.3商品房供销分析

一季度开发商对于后市预期乐观，入市供应逐月走高，整体成交波动增长，导致供销比波动变化；二季度伴随国家调控政策的出台，供销比降至上半年最低点，伴随新增供应及市场成交不同程度的减弱缓步带动供销比小幅回升。

第二篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078

第三篇：太原市房地产市场分析报告

山西省太原市房地产市场分析报告

山西省太原市，是中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22个特大城市之一，地处中国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中具有承东启西，连接南北的双向支撑作用。是一座具有2500多年建城历史的古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城，是山西省的省会，政治，经济，文化中心。濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是中国北方著名的军事，文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，也是中国最重要的能源，重工业基地之一。

一、房地产市场结构

1.总量结构

2011年，太原市商品住宅市场供应面积为743.98万㎡，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万㎡，较上年上涨23.54%；市场供求比例下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。

图2 2011年太原市商品房供需结构

2.区域结构

2009年至今，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜力也不可估量。

图2太原市行政区域图

二、房地产市场指标

1.供给指标

（1）市场新增在售房屋面积

2011年年初太原市各区域新增在售项目共81个，新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区，约261.26万平方米，占总量的38%。

年初新增项目共4个，新增面积约17.8万平方米，较上月减少53%。分别是迎泽区的东城100和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。

图3 区域新增在售项目供应面积

（2）空置率

升值空间大，投资者多，空置率偏高（3个小区空置率在20%以上）。

2.需求指标

（1）地区生产总值（GDP）

经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱08、09年金融危机带来的影响。2011年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长

4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%。

图4 太原市2006-2010年GDP及增长示意图

（2）人均可支配收入及消费性支出

居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2011年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。

3.市场交易指标

（1）商品住宅成交价格

2011年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡，较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。

图5 太原市商品住宅成交价格

（2）成交区位

2011年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。

三、小结

1.国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。

2.产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。

3.市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-100平米；二次置业的改善性需求面积区间在以50-180平米为主；高端客群需求面积则在250平米以上。

4.城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。

5.城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。

第四篇：2012-2013年房地产市场分析及展望

2012-2013年房地产市场分析及展望

今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。

先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。

北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。

开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。

我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。

刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

第五篇：2016年成都房地产市场分析报告

2016年成都房地产市场分析报告

一宏观经济和政策

1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。

2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。

2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。

2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。

2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态

1、简阳市由成都代管。

5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。

2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。

3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然後沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南门大桥、南河、滨江路及东大街，穿过CBD核心区，最后经红星桥、府河、马鞍街、前锋路、三友路、驷马桥、动物园、东风渠，抵达军区总医院。地铁3号线的开通，大大缩短了自驾或者坐公交的时间，对站点附近的房价有所影响。

4、7号线25座车站进场装修，预计于明年开通。8月12日，成都地铁建设分公司发布消息称，7号线站后施工单位已进场25座车站、一座停车场和一座车辆段。7号线神仙树站、金沙博物馆站、北站西二路站、府青路站、迎晖路站、四川师大站、琉璃场站7个车站作为7号线首批进场的车站，目前已基本完成关键设备房砌筑、墙体抹灰、地面垫层施工，正在进行设备区离壁墙安装和墙面装饰施工。车站综合支吊架正在大面积进行施工，已完成70%，关键设备房管线安装完成50%，预计明年开通。

5、11月23日起，成都市主城区实施不动产统一登记。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）以及国家和省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，经市政府同意，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。

6、郫县确定改为郫都区。12月7日下午，省政府网站上公布《四川省人民政府关于同意撤销郫县设立成都市郫都区的批复》，批复称，经国务院批准，撤销郫县，设立成都市郫都区，以原郫县的行政区域为成都市郫都区的行政区域，郫都区人民政府驻郫筒街道望丛中路998号。三成都房地产市场运行情况

1、全年土地成交2015.11万平方米，同比下降22.84%；楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%。据市土地房产交易中心公布的数据，12月份，成都市共出让各类土地64宗，比上月增加34宗，成交面积243.23万平方米，环比上涨27.85%。其中住宅用地19宗，成交面积123.98万平方米；商办用地2宗，成交面积5.70万平方米；工业用地42宗，成交面积101.60万平方米，其他用地1宗，成交面积11.95万平方米。1-12月份累计成交各类土地479宗，成交面积2015.11万平方米，同比下降22.84%。其中工业用地255宗，商业用地71宗，居住用地140宗，其他用地13宗。12月份成都市土地成交楼面地价2192元/平方米，环比下降0.54%；平均溢价率为39.64%。1-12月份成都市土地成交楼面地价1605元/平方米，同比上涨41.66%；土地成交平均溢价率为46.04%。

2、12月份新建商品住宅成交面积环比下降3.45%，同比下降23.00%；2016年1-12月，新建商品住宅累计成交面积同比增长11.30%。12月份，全市新建商品房成交面积为105.15万平方米，环比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为65.30万平方米和6530套，环比分别下降3.45%和上涨4.80%，同比分别下降23.00%和25.74%。2016年1-12月份，新建商品房累计成交面积为1322.86万平方米，同比增长11.22%；其中，新建商品住宅累计成交面积和套数分别为991.87万平方米和98608套，同比分别增长11.30%和6.11%。

3、12月份新建商品住宅均价13002元/㎡，环比下降3.64%，同比上涨22.20%，2016年1-12月份累计均价同比上涨17.76%。12月全市新建商品住宅均价为13002元/平方米，环比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上涨22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上涨17.76%。

4、12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。根据VISS系统对成都市77个住宅板块，共计6086个存量住宅小区的监测，12月份存量住宅均价为8463元/平方米，环比上涨0.80%，同比上涨4.90%。其中，成都六个主城区VISS均价最高的是高新区，监测均价为9426元/平方米，环比上涨0.86%，其次是锦江区，监测均价为9216元/平方米，环比上涨1.02%；主城区VISS均价较低的是成华区，监测均价为7695元/平方米，环比上涨0.37%。远郊区县VISS均价最高的是双流区，监测均价为5414元/平方米，环比上涨1.73%；其次是龙泉驿区，检测均价4957元/平方米，环比上涨0.58%；近郊区县中价格较低的是新 都区与温江区，监测均价分别为4462元/平方米、4529元/平方米，环比分别上涨0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊区县的成交量明显高于主城区，龙泉驿区成交面积最大，为35.50万平方米；武侯区成交面积最低，为3.22万平方米。2016年全市成交面积为2572.09万平方米，同比去年的1980.97万平方米上涨29.84%，近郊五区县是销售主力。四商业办公分析

1、商业市场：2016年商业用房成交均价同比上涨1.06%，销售面积同比下降4.97%。2016年，全市新建商业用房成交均价为31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上涨1.06%，涨幅细微；全年商业用房销售面积为56.95万平方米，同比去年的59.93万平方米下降4.97%，达近五年成交面积最低点。从各月的销售情况来看，上半年市场较为疲软，销售量较低，成交价格在30000元/平方米左右，下半年市场较为活跃，成交量价齐升，最高均价为9月份36703元/平方米，年末政策收紧，整个房地产市场回稳，成交均价降至30000元/平方米以下。

2、办公市场：全年去库存为主，出清周期降至31.94周。2016年，全市新建写字楼销售均价10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上涨13.28%；全年销售面积142.90万平方米，同比去年的89.21万平方米上涨60.18%，去化情况明显好转。从各月的销售情况来看，成交价格受整体市场波动变化较大，2月降首付、降契税、免征部分营业税后，3月份成交量与成交价格明显上涨、8、9月份受住宅市场升温影响，成交量价齐升。四市场走势分析12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落近期房地产市场。这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’，让住房回归其居住属性。2016年经济增速回落，预计2017年经济保持稳中求进，不会发生硬着陆。2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。《经济蓝皮书》预计2017年全年GDP增长6.5左右，比上年略为减少0.2个百分点，就业、物价保持基本稳定，中国经济不会发生硬着陆。2017年住房贷款方面或将有所收紧。近几年银行多次降准降息，并给予放宽首付政策低至两成等政策支持，鼓励市民贷款购房，缓解房地产市场低迷行情。随着2016年发达城市房价的再一次飙升，政府已经开始陆续出台调控政策，抑制房地产泡沫，而作为房地产市场调控抓手的住房贷款，预计2017年将会收紧，促进房地产市场健康发展。2016年商品住宅成交均价涨幅明显，2017年是抑制房地产市场过快增长，推进供给侧结构性改革的深化之年。2016年成都新建商品住宅成交均价达到11563元/平方米，相比去年涨幅明显。9-11月，高新区南部及天府新区楼市火爆，政策不断收紧，通过限购、限贷、限价等政策抑制房价过快上涨。17年成交情况可能会出现区域分化，在城南有置业需求的群体转移到城东城西热点区域。政策方面短期内估计不会放松，是否会持续加码主要看市场变化。商办市场受大环境影响较强，商业市场成交量降至近五年最低，办公去化情况好转。2016年上半年商业市场疲软，下半年受整个市场火爆影响，去化量价齐升，但全年的销售情况较去年相比下降4.97%，达近五年成交面积最低点。2016年办公市场成交面积142.90万平方米，去化情况明显好转。明年商办市场仍然以去库存为主。本报告中的意见和内容仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。

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