文登市2011年上半年房地产市场分析报告

第一篇：文登市2011年上半年房地产市场分析报告

文登市2011年上半年房地产市场分析报告-文登房管

文登市2011年上半年房地产市场分析报告发布日期：2011年7月28日

在2010年“国十条”与“国五条”未达到预期效果之后，今年1月26日，国务院又公布了八条最新楼市调控政策。“新国八条”以限贷、限购、提高税收为重点，成为我国房地产发展史上最严厉的调控政策。在运行大环境整体偏紧的情况下，我市房地产市场虽然也受到了一定的影响，但总体上依然保持了平稳健康发展的态势。

一、上半年我市房地产市场总体情况

(一)房地产交易情况

1、从我市商品房预销售网上备案系统的统计来看，上半年，我市共成交商品房6948套，成交面积66.46万平方米，成交金额20.65亿元，同比分别增长1-%、-3%和17%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案。例如，上半年南海网上签约的商品房仅有1214套、11.13万平方米，而据了解实际成交量远大于这一数字。如果将这部分商品房计算在内，我市上半年商品房成交量同比应该还有一定幅度的增长。

上半年，共办理房屋抵押登记4986件，抵押面积238万平方米，抵押金额60亿元，贷款额32亿元，同比分别增长-19%、12%、25%和22%。其中个人住房抵押贷款4851件，面积88万平方米，抵押金额19亿元，贷款额11亿元，同比分别增长-19%、-20%、-6%和-16%。

2、据统计，上半年，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为11363套，107.16万平方米，同比分别上涨了2.35%和

6.47%；荣成市商品房成交量为3132套，33.22万平方米，同比分别增长了-20.80%和-15.71%；乳山市商品房成交量为11199套，81.93万平方米，同比分别增长了-34%和-39%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。

(二)商品房成交价格

上半年，我市商品房平均成交价格为3904元/平方米，商品住房的平均成交价格为3632元/平方米。威海市区6月份商品房均价为5598元/平方米，商品住房平均价格为5129元/平方米；荣成市6月份商品房均价为4900元/平方米，商品住房均价为4600元/平方米；乳山市6月份商品房平均价格为3610元/平方米，商品住房均价为3546元/平方米。

(三)商品房存销比

存销比是指在一个周期内，商品房库存量与单月平均销量的比值，是用来反映商品即时库存状况的相对数。从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，我市今年上半年商品房的可售房源为27239套。按照月均销量1500套计算，我市今年上半年商品房存销比约为18。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要18个月才能消化目前所有的商品房房源。从全国其他城市来看，今年上半年宁波商品房存销比已达到29个月，杭州达到22个月，上海达到13个月，北京达到了15个月。另外，深圳、武汉、苏州等城市商品房库存消化周期均已超过15个月。

(四)商品房外销情况

商品房预销售网上备案系统显示，上半年，共外销商品房3267套(一季度为

1342套)，30.76万平方米(一季度为12.38万平方米)，成交金额11.09亿元(一季度为4.97亿元)，同比分别增长了10%、12%和27%。外销量占成交总量的比例为53.7%(一季度为44.4%)，比去年全年42%的外销比例高出了9.3个百分点。如果将成交但未签约的计算在内，这一比例还会有一定提高。外销量前10名的地市分别是：黑龙江哈尔滨166套，黑龙江大庆86套，上海72套，浙江宁波71套，福建泉州60套，黑龙江齐齐哈尔55套，黑龙江佳木斯54套，浙江绍兴42套，北京41套，黑龙江牡丹江40套，黑龙江鸡西40套。

(五)开发商资金情况

通过对商品房在建工程抵押数据及抽样调查数据进行综合分析，约有三分之一左右的开发商已经出现了资金链紧张的问题。反映在数据上，今年上半年，共有21家开发商以在建商品房办理了在建工程抵押登记，贷款5亿多元用于项目后续建设。这两个数据分别是去年同期的1.5倍和1.7倍。

二、房地产市场主要指标分析

(一)商品房成交量一季度走软二季度走强

与去年相比，今年一季度我市商品房成交量同比下降了22%，而二季度则同比上升了20%。

1、综合来看，上半年。影响商品房成交量上行的因素主要有3点：(1)国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，决定将二套房首付比例提高至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。(2)外地人限贷政策仍在延续，各大商业银行“打擦边球”为购房人发放个人住房信贷的行为被严厉禁止。尽管一些地方性商业银行利用自身信贷审批较灵活的特点加大了商品房信贷力度，但仍不足以弥补四大商业银行留下的巨大缺口。(3)国家对一二线大中城市的调控在购房人中间造成了比较浓厚的观望情绪。

2、二季度商品房成交量的快速回升主要得益于：(1)我市不断加大城市品牌宣传力度，“中国长寿之乡，滨海养生之都”的城市品牌的影响力正在逐步提升。特别是有124个城市参加的养生资源推介大会在我市召开会，文登养生房已经成为越来越多外地人的选择。(2)蓝区国家战略的确立使更多外地人越来越看好我市巨大的发展潜力和上升空间，纷纷前来投资置业。(3)尽管市场中有一定的观望情绪，但部分本地的新增性、改善性住房需求还是得到了一定程度上的有效释放。

(二)商品房结构调整加速成交价格平稳上行

尽管上半年商品房成交面积同比下降了1个百分点，但成交金额却上升了17个百分点，比较直观地反映出了商品房成交价格的升势。主要原因有：

1、开发成本方面的原因。（1）土地价格稳步上涨。整体上看，与2010年上半年相比，市区土地价格稳中有升，南海土地价格提高了5-10个百分点。（2）建材价格上涨迅速，水泥、钢材等主要建材的价格涨幅较快较大。（3）高层楼盘所占比例大幅提高。上半年，高层楼盘成交量已经接近总成交量的40%。而高层楼盘的建设成本较多层楼盘每平方要高出300-500元左右。（4）小区整体档次不断提高。开发商在小区景观营造、绿化美化、配套设施方面的投入大幅增加。例如宝安江南城，上述成本已经基本接近于楼面建设成本。

2、价格比较方面的原因。虽然经过连续多年的上涨，但相对其他地区，我市商品房的价格整体较低。就购房资金而言，它总是通过流动尽可能寻找性能与价格的最佳契合点；而资金的流动又将各地的价格信息带动扩散，使相似性能的商品房的价格逐渐趋于一致。目前，像青岛、烟台下辖的县、市，商品房价格超

过10000元/平方米大关的比比皆是。相比之下，我市商品房性能与之基本没有差距，商品房价格目标性趋高是资源配置的必然结果。可以预见，我市与这些县市在商品房价格上的差距将逐年变小。

3、政策环境方面的原因。1月4日，国务院正式批复山东省海洋蓝色经济区。我市是除青岛西海岸和潍北之外的三个核心区之一，发展潜力巨大。目前，南海商品房的平均价格达到了4282元/平方米，部分楼盘的销售均价格达到了6000元/平方米，别墅售价达到了14000元/平方米。这对我市商品房整体价格的上涨形成了较大的拉动。

综合来看，虽然我市商品房价格出现了一定幅度的上涨，但基本处于合理平稳上涨的范围之内，楼盘供应结构性调整是价格上涨的最重要的原因，基本不存在投机性购房导致的房价上涨。

(三)商品房外销增加市场活力外销比例快速回升

2010年，我市商品房外销比例为42%；今年一季度外销率开始反弹，达到了44.4%；二季度商外销率则达到了61%，整个上半年为53.7%。二季度的反弹进一步印证了一季度分析报告关于外销将开始恢复较快增长的预测。出现这种趋势主要有以下原因：

1、限购范围不断扩大。目前，除北京、上海、海口、青岛等一二线大中城市外，不少其他二、三线城市也都发布了限购令，禁止一人购买多套商品房(例如山东省，除济南、青岛，泰安也出台了限购政策)。游走于这些城市的房地产资金逐步脱离这些城市并将触角伸向三四线城市。

2、上半年，我市全力打响养生房的市场品牌，利用我市独特的山、海、泉等资源，推出海景房、水景房、山居房、温泉房等养生房系列。同时，利用好市房地产协会、旅游协会这两个平台，在开发商与外地销售代理商、旅行社之间牵线搭桥，将房地产营销植入旅游线路，全面扩大了外销范围。

(四)房产一二级市场相辅相成紧密联动

上半年，我市共成交存量房1732套、24.13万平方米，同比分别增长了20%和15%。而荣成市的成交量为1673套、21.23万平方米，同比分别增长了-2%和-6.3%；乳山市的成交量为1389套、11.68万平方米，同比分别增长了-15%和-22%。存量房成交量是改善性住房需求的一个重要指标，代表的基本都是本地的刚性需求，即有房居民将老房出售后再到市场上购买新房，形成了较好的一、二级市场的联动。这种联动体现了区域内房地产市场发展的均衡性和可持续性，以及对外部政策变化（如宏观调控）较强的耐受力。

(五)商品房存销比低于预期但销售压力渐现

针对宏观调整政策频出的外部大环境，年初时预计我市上半年商品房的存销比将在15左右，实际情况略高于该预期。主要有以下几个方面的原因：

1、一、二月份是我市销售房销售的绝对淡季，成交量都未超过1000套。特别是二月份，仅成交商品房570多套，拖了月均销量的后腿。

2、在统计的可售房源中，有不少房源已经成交但开发商与购房人未网上签订买卖合同，因为无法准确剔除这部分数据，导致可售房源数量有些虚大，导致存销比较高。

如果兼顾这两个原因加以修正，15的存销比较为科学。

(六)销售增速低于开发增速导致开发商资金链条紧张

从对开发商的调研情况来看，不少开发商都反映资金链条较为紧张。经分析，主要有3个方面的原因：

1、资金总量方面的原因。据了解，今年上半年，我市新开工商品房153万平方米，同比增长了67%，而同期商品房销售额只增长了17%，相差了50个百分点。而市场中新增开发资金却无法与新增的50%的市场规模相匹配，这是造成开发商资金链条相对紧张的主要原因。

2、资金流动方面的原因。今年上半年，我市商品房销售增速放缓，使开发商资金回拢速度明显下降。

3、贷币政策方面的原因。今年以来，经过两次加息，开发商用于房地产开发的信贷资金成本有了明显提高。

三、三季度我市房地产市场发展预测

一季度的分析报告就指出，商品房成交量的季节变化较大，成交量一般都会呈现出中间高两头低的“弓形曲线”。二季度房地产市场的走势已经对此尽做了事实认证。二季度，商品房成交量较一季度增长了28%，基本可以确认为房地产市场调控以来单季度成交量的拐点。而房地产市场一直就有“金九银十铁七铜八”之说，因此，预计三季度房地产市场将会出现量价齐升的局面。

(一)预计商品房市场投放量将大幅增加

进入三季度后，商品房将纷纷达到预售条件，进入集中投放时期。预计整个三季度商品房的市场投放量将达到整个上半年的80%以上，甚至与上半年基本持平。也就是说，三季度获得预售许可的商品房的数量有可能达到或超过100万平方米。

(二)预计商品房成交量将出现较大幅度增长

随着我市与多方战略合作的相继展开和走向深入，蓝区建设将呈现出几何加速的态势。而房地产业作为南海新区的支柱产业，蓝区建设为其提供了千载难逢的历史机遇。另外，限购令在全国一二三线城市实施的范围不断扩大，对于这些城市中的房地产投资资金来说，寻找新的投资地域已成为其必然的选择；对于在这些城市中已有住房的居民来说，到外地购房置业也已成为一种发展趋势。作为四线城市，我市在地理位置、气候环境、商品房性价比等方面都具有无可比拟的优势，必将吸引越来越多的外地资金流入我市房地产市场，增加市场流动性和交易活力。另外，我市仍处在城市化加快发展的进程中，本地刚性需求保持强劲。这些都成为我市房地产市场发展的重大利好因素。再加上商品房销售旺季的到来，三季度商品房销售量将有可能出现大幅上扬的趋势。

(三)预计商品房价格将稳中略增

综合来看，土地成本、建设成本、楼盘结构调整仍是影响我市商品房价格指标的三大主要因素。三个指标中，土地成本、建设成本、高层楼盘（高档小区）所占比重目前均处于上升通道之中。这就决定了我市三季度的商品房均价不会出现一二线大中城市逐步回落的情况。

(四)预计商品房存销率将保持在15左右

三季度，在商品房市场投放量与成交量都出现较大增长的情况下，商品房存销率会保持动态平衡，围绕15这一均线进行上下振动，并且振幅一般不会超过±3。

(五)预计开发商资金紧张的情况将得到一定缓解

随着商品房销售量的增加，开发商资金回拢数量将提高，资金回拢速度将加快。并且，经过上半年集中全力开发建设之后，开发商将逐步把主要精力放在商品房营销上，预计开发建设投入也会有一定的减少。这都将使开发商的资金压力变小。

四、促进房地产市场发展的建议

1、加强监管，严防风险。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。鉴于我市的房地产市场规模不断扩大，交易日趋活跃，正处于加速上升期，为维护市场秩序，防止开发商卷款逃走形成烂尾楼，保障购房人合法权益，应尽快推出商品房预售资金监管工作，防范商品房交易风险。从全国其他城市来看，不少都出现过开发商卷款逃走的问题。而一旦出现这样的问题，处理善后及恢复形象的成本通常都会非常高。

2、合理规划，有序发展。在宏观调控一步步深入的情况下，全国各地二、三线城市限购的越来越多。因此，要合理制定我市房地产市场整体规划，注意发展节奏，如果房地产价格上涨过快，很容易就会成为下一个调控目标。要在总体上保持我市房地产市场量价齐升的情况下，以促进量的提高为主，避免房价持续大幅波动。

3、搞好定位，适销对路。虽然上半年房地产市场价升量平，未达到量价齐升的理想效果，部分开发商的楼盘销售出现了一些问题，但也有像人和国际、卓达香水海、宝安江南城、倪氏清岛湾等一批销售情况十分理想的楼盘。特别是二季度泰鑫房地产的山语绿城项目，开盘前的晚上即有群众排队购房，首日成交90多套。这有力地说明了搞好市场调研、抓好项目定位、扩大项目宣传、房子适销对路的重要性。

4、树立品牌，提升档次。强化城市推介的长效机制，不断提高我市的知名度、美誉度，使人居、养生、长寿、蓝区等理念成为商品房外销重要支撑，成为我市商品房的独特诉求点。继续充分利用好各种论坛、展会，吸引高端开发商来我市投资，通过移植高端开发商的文化理念、投资理念、价值理念和营销理念等，提高我市房地产开发的整体水平。

第二篇：2012-2013年房地产市场分析及展望

2012-2013年房地产市场分析及展望

今天要跟大家交流的是个人对中国房地产市场方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起来探讨，我们下一步是怎么样一个状况。

先谈一谈现状，一：政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济我们压力是挺大的，前三个季度只有7.7%的增长，是我们好几年以来最糟糕的一种增长，所以整个宏观经济政策是在不断地宽松的。二：宏观经济，就是这个货币政策的微调宽松，对房地产是有好处的，虽然它不是针对房地产，但是肯定对房地产多多少少会有支持。我们看到去年四季度以来央行已经三次降调和三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到第一个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

两年前政策开始调控，房价是从什么时候开始下降的？是从去年9月份才开始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每个月在0.5%之类，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是价格方面。

北京、上海回升得更快一些，涨的幅度也更快一些，而且同比全面的增长，这里面全国水平恢复得更快。我们看销售情况，今年增长了2.3%，商用房、办公楼增长得更快，11月单月商品我房销售都超过了30%，这点也是我们要考虑去年的11月份，去年四季度房地产市场是比较糟糕的，今年四季度都会有一个比较大幅度增长，也没有什么很大的奇怪，但是总的趋势，不管销售面积还是销售额都在快速的回升。

开发投资1-11月，全国的开发投资增速也有所提升，现在是16.7%，已经连续4个月稳定在15%以上，住宅开发投资还是在所有房地产类型当中是最慢，只有10.9%。重点城市1-11月份，代表城市的月均总成交面积是同比增长了36%，这是我们看到这个幅度增长也是挺大的，比2010年同期增长也增长了23%，是2010年最好的一年，近两个月的成交量是攀升比较厉害的，10月份创造了2012年的新高。重点城市新房的供应比过去两年基本相当，十个代表城市月均新增供应量同比下降5.6%，我们看到前十个月还是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增长了1%，基本上水平相当，所以现在的供应状况应该是慢慢的回到一种平衡的状态了。供求对比，库存量是稳中有降，代表城市库存量就是截至10月底，10个代表城市可售面积迅速在回落，这个情况也不是很好的，库存量下降可能会短期供应不足，可能对下一期的价格压力增大。我们的存量只有8.9个月，如果我们其他没有新增量，存量只有8.9个月的消化时间，比年初缩短了9个月，这个下降速度是非常快的，这不仅仅对业绩还有政策制定部门也应该是一个很强的信号。

我们看这个大企业，从企业的销售来看，今年的1-11月份，十家代表企业累计销售额比2010年和2012年同期增长了41%和20%，代表企业十大他们的增长是领跑整个房地产业的增长的。代表企业当中，我们这十大企业中有六家企业已经提前完成了目标，其他大企业基本完成了9成以上的目标，所以我们看房地产是在调控之中，但是我们大企业的表现业绩还是相当优秀的。

刚才简单的一些数字对今年到11月底房地产的状况做了一个小节，我们再看看对未来的展望。

一个是政策，经济下行的压力之下，我们觉得宏观经济政策特别是货币政策应该不会有更紧的政策，应该是有放松的可能，如果维持目前的状况，或者较低的利率水平，或者信贷有所放松的话对房地产是有所利好的，但是另一方面我们又知道房地产和社会稳定、社会问题息息相关，中央政府的态度是非常坚决的，而且不断通过督察、政策细化等方式强化现在的政策，我们指望在短期内房地产政策有所放松也应该是指望变成现实也不太可能，但是如果我们有更紧的政策出台，除非价格再回到非常快的上行状况，否则很紧的政策也不太可能。

我们看市场走势，成交整个全年是稳中有升的，同比继续显著增长，我们看去年，因为11月份已经过去了，我们看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年国庆节后几乎是处于一种冰冻期，所以今年同比去年四季度应该会有所增长。这个价格，我们刚才说过不同城市的价格表现是分化的，一线城市供应量趋向于短缺，未来住宅价格上涨压力还是比较大的，但是小城市，三四线城市我们看到目前还没有回升的现象，我们一二线城市价格是有回升的趋势，但是三四线城市会有更长的时间处在政策的调控下。

最后一些随想，十八大开完之后大家都在想，我们的楼市、经济往什么地方走，我们也在针对房地产市场有一个简单的思考，怎么来领会，现在来阅读、来分析十八大以后的趋势，总结了五个方面的想法。

第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连，因为我们看到近两年的调控也好，或者房地产业发展的过去十多年发展的轨迹都离不开跟整个社会息息相关，所以这一点我相信房地产市场不会是一个充分市场经济导向的产业，应该跟国家发展、民生是紧密相关的，所以政府出台政策，我们也不会有什么奇怪的地方，对于中国来说社会不稳定会导致太多的问题，房地产肯定是跟社会稳定息息相关。

第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态，包括限购政策，房地产业的政策调控总的基调应该是不会改变的，特别是限购，目前来看还是一个地方性的政策还不是一个国策，但是地方性的政策在国家的指导下也很难在短期之内有什么调整。另外一个层面保障性用房的规模会保持快速的增长。

第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，如果我们把房地产业跟制造业比，房地产业应该还是会一个朝阳产业，房地产业在未来十年、十五年当中，在国民经济所也当中最好做、也是最有希望的一个产业，所以这是一个基本的判断。这个判断跟我们第四个判断就是城市化进城，将极大促进房地产产业的发展，这点是一个保障，我们看到十八大对城镇化的发展有很多的阐述，所以我们相信城镇化的进城会继续。为什么这么说？只要中国国民经济稳定发展，7%也好，6%也好只要不出现太大的波动，只要还能持续十年，中国的城镇化进城就不会停下来，中国城镇化进城不停下来，就会对中国房地产有一个巨大的需求。在跟各方面的投资者，或者说若干的论坛讨论的时候有两个基本的数字，来支持房地产业的朝阳产业未来十年是蓬勃发展的，在过去二十多年有2亿人口从农村走向了中心城市、大一点的城市，这两2亿多的城市会带来对住宅、对办公、购物、娱乐这些物业是一个非常大的需求，我们这20年来，十多年来是不是已经满足了这个需求？这还是一个问题，2亿多人口，美国人口只有3亿多，这个需求是最大的，这点确保了，我们以前的发展，甚至于我们现在的发展，甚至还确保了下来的发展，我们再往前走20年，只要中国国民经济发展稳定的话，还会有2亿多的人口进入到这个中心城市，另外这2亿人口又是另外一个美国，它会带来住宅、办公楼、电影院、购物中心的需求，所以我们看到为什么说这十年、十五年房地产业还会是一个朝阳产业，而且十八大当中一个很重要的因素就是城镇化，而城镇化会越来越明显，这就促成了我们最后第五条，像北京、上海这些中心城市，包括广州都将会成为世界上超大规模的城市，我们看十年，北京上海现在是两千多万人，十年后北京、上海增长到五千万人，我们做一个简单国际性的比较，像墨西哥城，在墨西哥还有包括韩国的首尔，包括巴黎，这些城市基本上都占到了一个国家1/3多的人口，我们再想一想北京、上海，哪怕上海有五千万人，对中国的占比有多大？我们看到这十年，说长不长，十年很快就到，如果我们没有一些预先的准备会带来很多问题，但是这些城市化的发展，对房地产开发也是有引导作用，我们曾经在几年前说往三四线城市发展，但是真正发展的机会还是在以中心城市为主，或者中心城市旁边的三四线城市，这个机会才是最大，因为购买力或者需求都是在这些大城市的周围。所以，十八大之后，我们看从中央政府开始，大家对城市化的发展的导向是非常强的，而这也是世界发展的一个趋势。

第三篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。

第四篇：2015广东房地产市场分析报告

2015广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况

1.市场加速回暖，同期销量创新高

上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。

上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。

从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。

2.潜在供应充足，仍需加快去库存

上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。

3.到位资金降速，总体状况较稳健

上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。

4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎

上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。

二、结论与展望

（一）结论

1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。

2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。

3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。

综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。

第五篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078