2016年第三季度保定房地产市场分析报告

第一篇：2016年第三季度保定房地产市场分析报告

前言：2016年第三季度，全国楼市呈升温态势，各地高价地频现，地王称霸，去库存成为全国楼市一大难题。苏州、厦门、南京已率先出台限购政策，以防止楼市升温过快导致资产泡沫过剩。据业内人士分析，新一波楼市收紧政策即将来临，预计第四季度将出现楼市拐点。

第三季度，在全国楼市升温、保定本地楼市加大严查力度的情况下，保定房价连续13个月上涨。从第三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，我市房价仍将保持惯性呈上升趋势。

土地市场方面，相较于第二季度的冰封状态，2016年第三季度，保定土地市场引爆楼市，重点不是宗地数量，而是气势。本季度，市国土局共挂牌出让地块17宗，其中居住用地7宗，商服用地2宗，工业用地8宗。总面积377075.3平方米，合565.61亩，成交价总价274424万元。本季度，碧桂园、万科、K2等品牌房价首次参与土地竞拍，地王纪录再次被刷新。

2016年第三季度，改善住房条件依旧是保定消费者的首要购房目的；消费者能承受的房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房的首要因素；主城区仍最受购房者青睐；对于市场，消费者观望情绪较高。

《2016年第三季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2016年第三季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。

一、市场篇 1.第三季度保定主城区房价走势

如图1-1所示，2016年7月保定商品房住宅均价为7073元/平米；8月保定商品房住宅均价7099元/平米，9月保定商品房住宅均价7133元/平米。第三季度，全国二三线城市楼市升温，保定在持续严查的情况下，房价仍随大势连续13个月上涨。从三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，保定房地产市场仍将保持惯性呈稳步上升趋势。

图1-1 2016年第三季度保定各月房屋均价情况

7月份，相比较来说是房地产市场的淡季，加之保定市场严查还在继续，许多项目正处于补证状态，而借此机会五证齐全等高品质楼盘，有大幅提价的现象。8月初，土地出让使整个市场沸腾，伴随着新地王的诞生，保定地价房价扶摇直上。9月份，在严查力度加大、城市规划建设稳健进行，楼市“金九银十”旺季正式来临的情况下，房价依旧居高不下。2.第三季度保定楼盘价格涨降监测

根据搜狐焦点网统计，截至2016年9月30日，第三季度保定全市共有90个楼盘调价。其中价格上涨的楼盘有88个，价格下调的楼盘有2个，房价上涨的楼盘较上季度增加4个，降价楼盘减少6个。

房地产市场“严查”依旧贯穿第三季度，这打乱了部分项目的推盘节奏，使大多楼盘呈待售状态，从一定程度上影响了楼市供应。但是，证件齐全以及品质楼盘不为所动，区县楼盘更是火力全开。在这种情况下，主城区稀缺地段楼盘以及潜力区域的个别项目，上涨幅度依旧可观。

2.1保定各区域楼盘房价涨降分布：

图1-2三季度保定各区域涨价楼盘数量占比

如图1-2所示，第三季度保定市莲池区有24个楼盘涨价，占比27%；竞秀区有16个楼盘现不同幅度的上涨，占比18%；新三区涨价楼盘共14个，总占比16%；其他区县涨价楼盘共34个，占比39%。第二季度主城区涨价楼盘占比54%，而本季度主城区涨价楼盘占比45%，相较上一季度下跌了近十个百分点；本季度新三区涨价楼盘占比和上一季度的17%相比，相差甚微，说明新三区房价涨势趋于稳定。

图1-3三季度保定各区域降价楼盘数量占比

降价楼盘方面，如图1-3所示，第三季度仅莲池区1个楼盘降价，周边区县1个楼盘降价，竞秀区、满城区、徐水区以及清苑区均无楼盘降价。

2.2保定各区域房价涨降幅度：

如图1-4所示，2016年第三季度，据搜狐焦点网监测，莲池区楼盘平均上涨1361.87元/平米，平均增幅为10.76%。其中，涨幅较大的楼盘有风帆家园（商铺），每平涨价8000元；盛和嘉园每平涨价6000元。竞秀区楼盘平均上涨963.89元/平米，平均增幅约8.81%，其中，涨幅较大的楼盘有金冠·朝阳SOHO，每平上涨3400元。

在对新三区楼盘监测中搜狐焦点发现，新三区共有14个楼盘价格出现了不同幅度的上涨。其中，清苑区楼盘平均上涨292.56元/平米，平均增幅为4.96%；满城区楼盘平均上涨 233.33元/平米，平均增幅为5.03%；徐水区楼盘平均上涨411.11元/平米，平均增幅为9.77%。自保定行政区域划分调整以来，新三区楼盘价格一直处于上涨状态。除此之外，保定市其他区县楼盘价格平均上涨793.67元/平米，平均增幅达13.49%。

图1-5第三季度保定各区域价格下降楼盘情况

图1-5显示了第三季度保定各区域价格下降楼盘信息。由图表可知，三季度莲池区仅天籁新城1盘降价1000元/平米，降幅5.26%；竞秀区、新三区均无楼盘降价；其他区县楼盘仅位于易县的佳合家园降价280元/平米，降幅达7.26%，其他楼盘均未降价。

3.第三季度保定主城区楼盘预售情况：18个预售证下发 16个项目获证

据保定房地产交易中心显示，2016年第三季度保定共有16个项目获得预售许可证，分别为东方云顶、天威绿谷、科华·锦东茗郡、国宅华府南院、国宅华府西院、假日丽舍、朝阳首府、未来城C区、书香门第、上林熙园、万和奥城、清山·公爵城、公园时代、亢龙·朗峯、景秀公馆、支点·汇智国际，预售总面积847163.08平方米。图1-6 2016年第三季度保定预售证信息汇总

4.第三季度保定开盘加推项目汇总：

图1-7第三季度保定楼盘推盘情况

2016年第三季度，保定共13个项目进行了开盘与加推。据监测，竞秀区3个项目推盘，莲池区4个项目推盘，周边县区6个项目推盘。其中，竞秀区国宅华府·西院、万和奥城，莲池区万博园、雄县冀中名门、高碑店市林语城这五个项目三个月内推盘两次，可见其销售之火爆。

另据搜狐焦点网分析，开发商之所以在“金九银十”的旺季加大推盘力度，目的是为了提高供应量，以应对旺季不断增加的购房需求。

二、政策篇

1.2016年第三季度全国房地产相关政策 1.1央行继续实施稳健货币政策

8月2日至3日上午，2016年中国人民银行分支行行长座谈会召开。会议指出，继续实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强政策的针对性和有效性。综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。

1.2全国分区域限购限贷模式开启

图2-1第三季度全国分区域限购限贷政策汇总

继8月初南京将贷款结清家庭购买二套房首付提高5%后，苏州、武汉、厦门、杭州、北京、天津等地相继加入限购大军。第三季度二三线城市楼市升温过快，各热点二线城市陆续出台限购限贷政策，政策打压正当时。2.2016年三季度保定房地产相关政策

2.1保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房

近年来，主城区城中村部分村民不遵守城市规划，擅自在宅基地上新建、翻建、改建、扩建房屋，严重影响城市规划顺利实施和城中村改造有序推进，并存在严重的安全隐患。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，紧急通知保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房。

2.2曝保定开发区优化整合方案 高新区实施保留

8月16日，河北省人民政府官方网站公布《河北省人民政府关于保定市开发区优化整合方案的批复 》，保定市开发区优化整合方案曝光。

根据批复，保定高新技术产业开发区、河北保定经济开发区等其他16个开发区保留无变化。白洋淀科技城、河北保定工业园、河北容城经济开发区、河北雄县经济开发区不参与此次整合。

2.3保定专项整治房地产领域互联网金融风险

8月29日，保定市住房和城乡建设局网站发布了《关于做好全市地产领域互联网金融风险专项整治工作的通知》，决定开展 “房地产领域互联网金融风险专项整治”工作。地产领域互联网金融风险专项整治工作重点排查以下四个方面：

（一）未取得相关金融资质，利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；

（二）取得相关金融资质的企业开展房地产金融相关业务情况；

（三）违规开展互联网 “众筹买房”、“首付贷”等业务情况；

（四）跨界开展互联网金融活动情况。2.4保定放开住房公积金异地贷款业务

据保定市住房公积金管理中心，9月5日，保定市正式放开住房公积金异地贷款业务。

9月12日，保定市住房公积金管理中心发布了《关于补充调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》。通知表示：

一、根据还款能力确定贷款限额；

二、按揭楼盘项目“五证”齐备的情况下，可进行按揭楼项目受理并签署按揭合作协议；按揭楼盘项目较多时，原则上根据形象进度受理；

三、暂不受理异地贷款中商业住房贷款转住房公积金贷款业务。

三、土地篇

1.第三季度保定土地市场成交情况

2016年第三季度，保定共17宗地块挂牌出让，总面积377075.3平方米，约合565.61亩，成交总价274424万元。其中，居住用地7宗，总面积179312.9平方米，约合268.97亩；商服用地2宗，总面积55469平方米，约合83.20亩；工业用地8宗，总面积142293.4平方米，约合213.44亩。

17宗地块分两个批次挂牌出让，其一，保国土告字[2016]04号，于7月19日开始挂牌，7月28日挂牌截止，包括7宗居住用地，2宗商服用地；其二，保国土告字[2016]05号，于8月22日开始挂牌，8月31日挂牌截止，包括9宗工业用地。挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

保国土告字[2016]05号，8宗工业用地顺利成交，1宗未果，不必多说。保国土告字[2016]04号，因3宗地块吸引外来房企加入竞价引起轰动。该批次地块于7月28日挂牌截止后转入现场竞价，当天6宗地块成功出让，3宗热门地块因竞价激烈择日再拍。8月2日，再拍无果。8月5日，【2016-026】号地块英利竞得，其余两宗仍无果。8月10日，【2016-024】号隆基泰和竞得，【2016-027】号K2竞得。

【2016-024】号宗地（位于七一路南、东三环西，面积：55304㎡）意向房企有：碧桂园、万科、K2、隆基泰和、汇博，最终由隆基泰和以8.6亿元成交拿地。

【2016-026】号宗地（位于朝阳北大街西侧、防洪堤南、秀园街东，面积：47033㎡）意向房企有：源盛、华中、海口中都，最终由源盛地产以4.25亿元成交拿地。

【2016-027】（位于阳光北大街西侧、华光路北侧、火炬路东侧，面积：60769㎡）意向房企有：宏昌、碧桂园、K2、万科、中民信诚，最终由K2以10.04亿元成交拿地。

在保定，挂牌地块有竞争已属难得，而一线房企参与竞价，并且竞争激烈几轮未果的现象更是少见。本次土拍品牌房企碧桂园、万科、K2一一亮相，海口中都、中民信诚首次在保拿地，经过4次竞拍最终仅K2成功突围，并刷新保定地王纪录，但也引起了不小**。

第三季度保定土地市场整体走高。经过几次熔断，保定房价也随之被拉升，市场一时沸腾。这是一场外来企业与本土房企的博弈，外来房企的脚步已经无法阻挡。他们的到来在拉升保定房价的同时，也促使保定房地产市场更新换代，以全新的面貌应对以后的发展。这也说明保定房地产市场发展前景仍然可观，保定楼市也将开启新的篇章。一是对保定本土房企给予一定的冲击，预计后期楼盘综合品质的提升以及满足客户需求将成为发展关键；二是随着京津冀一体化进程的加快，土地市场竞争会进一步加剧，加之新地王的出现，保定房价或将有进一步上涨的可能。

图2-2第三季度保定土地市场成交情况

2.第三季度保定主城区及新三区征地情况

土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。2016年第三季度，保定主城区以及徐水区征地频繁。据搜狐焦点网统计，三季度主城区与徐水区共征地145.9974公顷，合2189.961亩。由征地用途划分，住宅用地43宗，共85.9242公顷，约合1288.86亩；商服用地2宗；工业用地4宗；工矿仓储用地8宗；公共管理与公共服务用地10宗；交通运输用地4宗。共涉及包括竞秀区韩村乡韩村村、竞秀区江城乡江城东队村、大王店镇刘官营村、安肃镇前所营村以及贤台乡西南韩村在内的26个行政村。涉及区域有体育新城、东湖片区以及大王店工业园区等。

第三季度具体征地情况如下（以征地告知书发布时间统计）：

7月13日，竞秀区韩村乡韩村村征地1宗6公顷，征地用途为公共管理与公共服务。

7月18日，韩庄乡卢庄村与贤台乡西南韩村共征地2宗3.2204公顷，一为公共管理与公共服务用地，一为住宅用地。

7月22日，保定国土资源局发布征地告知书31则，征地用途除1宗为商服外，均属住宅用地。此次征地涉及保定体育新城区域78.3775公顷土地，包括颉庄乡大车辛庄村、颉庄乡郎庄村、江城乡江城东队村、江城乡徐庄村、江城乡许家庄村、南奇乡蛮子营村等6个行政村土地。

7月26日，徐水区安肃镇西于庄村征地1宗，面积1.3333公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地。

7月28日，竞秀区颉庄乡大车村征地1宗，面积2.8942公顷，开发用途为住宅用地。

7月29日，韩庄乡大西良村征地5宗，面积总计共1.9923公顷，开发用途均为住宅用地。8月3日，大王店镇刘官营村、大王店镇刘官营村、正村乡孟官营村、安肃镇北梨园村、贤台乡西南韩村以及江城乡江城东队村，征地12宗，面积总计31.1668公顷，开发用途有工矿仓储、交通运输、工业以及住宅。

8月9日，征地区域涉及中廉良村、江城乡江城东队村、南奇乡北章村，总征地面积约0.4191公顷。其中，中廉良、江城所征地块开发用途均为住宅用地，南奇乡北章村所征土地开发用途为工矿仓储用地。

8月24日，安肃镇前所营村以及史端乡下河西分别征地1宗，面积共1.1936公顷，开发用途一为住宅，一为工矿仓储。

9月12日，东金庄乡东金庄村征地两宗，总面积2公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地。

9月13日，竞秀区南奇乡蛮子营村征地一宗，面积3.333公顷，用途为公共管理与公共服务；东金庄乡银定庄村征地7.9119公顷，开发用途分为商服、公共管理与公共服务、交通运输。

9月29日，此次征地范围主要涉及徐水区约合5.2515公顷的土地，开发用途涉及公共管理与公共服务用地和工矿仓储用地。

四、消费者调查篇

1.消费者的购房目的：改善型住房需求为主要动力 提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求的首次购房消费者，成为2016年第三季度保定房地产市场的主导力量。

1.1消费者拥有房产情况：拥有一套住房者居多

图 4-1反映了2016年第三季度保定消费者拥有房产的分布状况。其中，在受访者中没有房产的人员占比24%，该部分人群主要是刚性需求消费者；48%的受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房的受访者占比16%，其中三套住房拥有者占比12%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值，拥有一套以上住房的人群占比较二季度有所下降。

图4-1消费者拥有房产情况

调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件的受访者所占比重最大，与2016年第二季度相比有所增加；拥有两套及两套以上住房的受访者共占比28%，无住房受访者占比24%，可见保定购房者中，真正无住房的刚性需求占市场需求的24%，其余76%的消费者已经拥有住房，多为改善型及投资型需求。

1.2消费者购房目的：改善居住条件

图 4-2消费者购房目的

图 4-2反映了2016年第三季度保定消费者购房目的的分布状况。其中，47%受访者购房的主要目的是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场的主导地位；27%的受访者购房是为了解决基本居住问题；出租获长期回报占9%，短期倒手赚取差价占17%，投资型购房者在受访者中占比共26%。开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求的产品。

调查显示，保定购房者的购房目的与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主。此外，投资型购房者在受访者中相较于上一季度30%的占比小幅下降，可见第三季度受政策等相关因素的影响，购房者对于房地产未来的预期有所下降。2.消费者的购房需求：一手房是购房者首选 房价直接打折最受欢迎

提要：2016年第三季度保定购房者首选新房，选择二手房源的购房者所占比重较小。保定购房者对于开发企业推出的促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向的促销方式，其他促销方式吸引力极小。

2.1消费者购房首选房源：新房更受青睐

图4-3反应了2016年三季度保定购房者在购房时首选的房源类型情况。其中，71%的购房者表示购房时首选一手房源；11%的购房者表示愿意购买二手房源，另有18%的购房者表示两种房源均可。

图 4-3消费者购房首选的房源类型

观察图表可得，保定购房者中近七成购房者倾向于新房，倾向于购买二手房的购房者占比较小。分析原因得出，第一，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房的购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，选择二手房购房者所占比重较小。不过，随着二手房交易政策的不断放松，以及流入二手房市场的新房源不断增多，对于一手房和二手房的选择，越来越多购房者表示无所谓，往往更注重性价比。

2.2消费者倾向的促销方式：房价直接打折最受欢迎

图4-4反映了最受保定购房者欢迎的促销方式的情况。其中，选择房价直接打折的购房者所占比重最高，高达71%；选择根据付款方式制定优惠政策的购房者占比为13%，相较于上一季度有所下降。9%的购房者选择了特价房，相较于上一季度有小幅度上升。7%的购房者选择赠送面积；没有购房者选择赠送实物这一促销方式。

图 4-4消费者倾向的促销方式

分析数据可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎的还是在房价上直接优惠这种促销方式。随着保定主城区房价不断上升，购房者的购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待的促销方式就是房价直接打折。根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式的购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质的提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面的不足之处，因此特价房的吸引力逐渐降低，但同时由于房价不断上涨的压力，小部分购房者考虑到自身经济实力，开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式。

3.消费者的购房倾向：购房者购买力提高 主城区是购房热点区域

提要：2016年第三季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住的舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米的中等户型住宅最受欢迎。此外，保定消费者在购房时能承受的房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房的首要因素，保定主城区更受购房者青睐。

3.1消费者购房首选业态类型：

图 4-5反映了2016年第三季度保定消费者首选商品房类型的分布情况。其中，选择小高层住宅产品占比36%居首位，高层住宅产品占比31%居第二位，多层住宅产品占比20%居第三位。上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为13%。可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者的青睐。高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群的首选房产业态。

图 4-5消费者购房首选类型

此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高。然而根据保定居民目前的购买力水平而言，高端住宅很难大众化。并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄。

3.2消费者购房首选户型：

通过图4-6我们发现，2016年第三季度保定消费者最为青睐的户型依旧为90-120平方米，占受访者的37%，虽然较上季度占比有所下降，但依旧位居榜首；28%的消费者在购房时首选120-140平方米的户型；26%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型，占比较上一季度有小幅上升；6%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型，消费者在购房时倾向60平米以下的占比为1%，占比较上一季度有小幅下降；2%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见，90-120平方米的中等户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为，比起大户型相对较高的房价，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者的追捧。

图 4-6消费者购房首选户型

除此之外，在调查中购房首选120-140平方米户型的消费者也占了较大比重,可见保定消费人群购买力有所提升，大户型住宅仍存在较大的市场潜力，保定潜在的大户型需求将不断增加。另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比最大，所以在选择户型时，对居住感受的需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强的中等户型受到更多消费者的青睐。

3.3消费者能承受的房屋单价：

图 4-7反映了2016年第三季度保定消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示31%的消费者在购房时能承受的房屋单价为4000-5000 元；19%的消费者在购房时能承受的房屋单价为5000-6000元；有17%的购房者能承受6000-7000元的购房单价；15%的购房者能承受 7000-8000元的购房单价；5%的购房者可以承受8000-9000元的房屋单价；另外，在受访者中有14%消费者在购房时可以承受的房屋单价在9000元以上。

图 4-7消费者所能承受的房屋单价（单位：元）

由图4-7可以看出，保定大多数消费者能承受的房屋单价为4000-5000元，这部分人群相对来说资金承受能力较低，并不能负担保定目前均价万元左右的房价水平。这一数据与二季度占比30%基本持平，表明目前我市居民购买力相对稳定。然而据此项调查数据显示，仅有7%的购房者能承受10000元以上的房屋单价，这表明仅有极少数购房者的购买力与保定现阶段房价水平相符，但仍不能确定其购买意愿能够达成。另外不难看出，保定消费者所能承受的房屋单价水平，与消费者首选的业态仍具有一定的矛盾性。小高层、多层产品相对价位较高，因此，保定购房者较弱的购房能力与其所青睐房地产业态具有很大的矛盾性，不利于购房意愿的实现。同时，保定消费者所能承受的房屋单价水平与现在保定商品房价格也具有一定的矛盾性，与保定现阶段的房屋价格水平不符。3.4消费者购房首选付款方式：住房公积金贷款和商业银行贷款受青睐

图4-8反映了2016年第三季度保定消费者购房首选的付款方式。调查中，45%的受访者选择了住房公积金贷款，30%的受访者倾向于商业银行贷款，11%的受访者倾向于一次性付清，10%的受访者选择了分期付款，另外1%的受访者选择了民间借贷，还有3%的购房者选择了其他的付款方式。

公积金贷款不仅具有手续便捷、发放时间短的优势，还具有首付低、利率低等优势，因此有条件选择住房公积金贷款的消费者更青睐于这一付款方式。

图 4-8消费者购房首选付款方式

此外，我们发现，选择一次性付款购房的受访者占11%。我们认为，选择一次性付款购房的受访者，可以体现两点，一方面这部分消费者购买力很强，另一方面也与开发企业对一次性付款购房推出较大力度的优惠政策有密切的关系。一次性付款对于开发企业回笼资金有着重要作用，因此开发企业强烈鼓励购房者一次性付款购房。3.5消费者所能承受的月还款额：

图 4-9反映了2016年第三季度消费者购房时所能承受的月还款额的分布情况。数据显示，受访者月还款额在2500元以上的占27%，受访者月还款额在2000元至2500元之间的占24%，受访者月还款额在1500元以下的占19%，月还款额在1500-2000元之间的占30%。

图 4-9消费者购房时所能承受的月还款额

由此可见，月还款额在1500-2000元之间的购房者所占比重最高，这一数据与上一季度购房者调查数据不同，但与近几年来购房者调查数据基本一致，这表明了保定市购房者的购买力趋于平稳，符合保定居民现阶段的工资水平。

3.6主城区依旧是购房者首选区域

图 4-10反映了2016年第三季度保定消费者购房时的首选区域的分布情况。数据显示，购房者仍然更青睐莲池区和竞秀区，即保定主城区住宅，其中选择在莲池区买房的消费者占据了受访者的46%；在竞秀区买房的消费者占据了受访者的44%，在徐水区买房的消费者占据了受访者的5%，在清苑区买房的消费者占据了受访者的1%，在满城区买房的消费者占据了受访者的4%。

研究数据可以发现，保定购房者仍然更倾向在主城区置业。莲池区东部和北部发展势头迅猛，城市建设规划不断，新建楼盘云集，发展潜力无限。竞秀区对于保定消费者也具有较高的吸引力，竞秀区高新产业云集，西部体育新城规划建设逐步进入正轨，另外，竞秀区有着四通八达的交通网，购物、美食、休闲等设施分布密集，既方便出行又方便生活娱乐。综合来看，保定购房者更青睐主城区项目。

图 4-10消费者购房首选区域

3.7购房考虑更均衡 区域地段为主要要素

由图4-11可以看出，2016年第三季度区域地段是影响保定购房者选房的第一要素，占比29%；其次，价格因素占比24%，周边环境因素占比15%，；证件情况因素占比12%；配套因素占比4%；户型、期房现房因素占比5%；交通、开发企业品牌、物业情况各占比2%；消费者购房时对施工情况和其他要素的考虑各占比1%。

图 4-11影响消费者购房的要素指数

综合以上对购房者所能承受的房屋总价以及月还款能力的调查来看，保定消费者总体购买力逐渐提升，购房依旧受价格因素影响；其次，区域地段依旧是影响保定购房者选房的第一要素，这一数据较上季度相比有小幅上涨，表明消费者对周边环境要求日渐提高，可见随着生产力的发展，人们对生活质量和居住舒适度的需求也日益提高，更加注重享受生活。另外，证件情况也是左右消费者购房的重要要素之一，随着保定房地产市场对于房地产项目的严查及整顿，证件要素对消费者的影响力越来越大，消费者选择证件情况作为首要考虑因素的比重上升，体现了保定消费者日趋理性的购房观念。户型、交通、配套等因素对于购房者日后居住的舒适度与便捷度有一定的关系，但随着交通条件的日渐改善和生活水平的不断提高，出行不再是难题。从调查中可以发现，消费者对配套设施、户型企业品牌、物业、施工以及是否现房的要求越来越低。

4.消费者的市场预期：预判政策走势不甚明朗 观望情绪仍较高

提要：2016年第三季度保定消费者的购房意愿仍不迫切，观望心态较强。从整体来看，多数受访者认为未来政策走势不甚明朗不敢妄下定论，且多数受访者认为保定房地产未来成交将呈稳中有升态势。

4.1消费者多数持观望态度

在调查中，有58%的受访者表示一年之内买房，20%的受访者表示将在半年之内购房，另有9%的受访者表示会在三个月之内购房，12%的受访者在一个月之内有购房意愿，可见保定购房者观望情绪较大，但消费者的置业意愿有所加强。

图 4-12购房者多长时间内买房 此调查结果为，近期有购房打算的消费者多长时间内买房的数据调查。打算在一年之内买房的受访者，多为目前既有一套住房的改善型刚性需求消费者，当然其中也不乏投资者，这部分受访者购房意愿较为明确，但购房意愿并不迫切，只是在等待最合适的产品或者最合适的购房时机。搜狐焦点网认为，我市房地产走势越来越明朗，购房者应在明确认知自身购买能力的情况下，合理把握购房时机。

4.2消费者对政策走势的判断：短期内不会有楼市调控新政

图4-13显示的数据出自针对我市房地产市场政策走势的调查。23%的受访者认为下阶段房地产政策会适当放松，部分房地产调控政策将调整；另有26%的受访者认为下阶段房地产政策会持续收紧，会出台新的房地产调控政策；24%的受访者表示下阶段政策会保持平稳，没有新的房地产调控政策出台；剩余27%的受访者认为未来政策走势不能妄下定论。

图 4-13消费者对下阶段保定房地产政策走势的判断 2016年第三季度保定多数消费者对房地产政策走势持观望态度，无法预测短期内房地产政策的走势，前景不太明朗。出现这一现象，与近期我市针对房地产行业整顿严查、全国房地产政策环境相对收紧、房价大幅上涨有很大关系。

4.3消费者对保定房地产成交走势的判断：

如图4-14所示，41%的受访者认为保定房地产市场未来成交走势将稳中有升；27%的受访者认为保定楼市未来成交状况会有所下降；8%的受访者认为保定房地产未来成交走势将保持平稳；另有23%的受访者表示保定楼市未来成交走势不明朗。

图 4-14消费者对下阶段保定房地产成交走势的判断

2016年第三季度，保定消费者认为未来房地产市场成交走势将稳中有升的比例较高，房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，也会对开发企业和购房者产生明显的心理预期。搜狐焦点网建议开发企业理性判断房地产市场走势，切实根据实际情况谨慎推出新产品，切勿盲目跟风涨价。同时杜绝违法违规销售现象的存在，在市场中公平竞争，维护我市房地产市场秩序的稳定，保护消费者的购房氛围。另一方面，消费者应将理性分析我市房地产市场，根据自身购买能力、购房需求等综合考虑，把握时机，合理购房。

第二篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。

第三篇：2015广东房地产市场分析报告

2015广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况

1.市场加速回暖，同期销量创新高

上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。

上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。

从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。

2.潜在供应充足，仍需加快去库存

上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。

3.到位资金降速，总体状况较稳健

上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。

4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎

上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。

二、结论与展望

（一）结论

1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。

2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。

3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。

综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。

第四篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078

第五篇：太原市房地产市场分析报告

山西省太原市房地产市场分析报告

山西省太原市，是中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国22个特大城市之一，地处中国东中西三大经济带的结合部，在全国对外开放和经济发展布局中具有承东启西，连接南北的双向支撑作用。是一座具有2500多年建城历史的古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城，是山西省的省会，政治，经济，文化中心。濒临汾河，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉。太原是中国北方著名的军事，文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，也是中国最重要的能源，重工业基地之一。

一、房地产市场结构

1.总量结构

2011年，太原市商品住宅市场供应面积为743.98万㎡，较上年上涨4.43%；成交面积为587.6万㎡，较上年上涨23.54%；市场供求比例下降只1.27，未来房价上涨趋势加剧。

图2 2011年太原市商品房供需结构

2.区域结构

2009年至今，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜力也不可估量。

图2太原市行政区域图

二、房地产市场指标

1.供给指标

（1）市场新增在售房屋面积

2011年年初太原市各区域新增在售项目共81个，新增在售供应面积约687.57万平方米。供应主力仍为小店区，约261.26万平方米，占总量的38%。

年初新增项目共4个，新增面积约17.8万平方米，较上月减少53%。分别是迎泽区的东城100和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。

图3 区域新增在售项目供应面积

（2）空置率

升值空间大，投资者多，空置率偏高（3个小区空置率在20%以上）。

2.需求指标

（1）地区生产总值（GDP）

经济增速止跌上涨，经济总量不断增加，已经摆脱08、09年金融危机带来的影响。2011年全市实现地区生产总值（GDP）1778.05亿元，比上年增长11.0%。其中：第一产业增加值31.37亿元，增长

4.9%；第二产业增加值798.49亿元，增长12.0%；第三产业增加值948.19亿元，增长10.5%。

图4 太原市2006-2010年GDP及增长示意图

（2）人均可支配收入及消费性支出

居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。2011年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。

3.市场交易指标

（1）商品住宅成交价格

2011年，太原房商品房住宅成交均价为6788元/㎡，较上年上涨34.98%。其上涨过快的主要原因为众多高端、高价位楼盘不断开盘，代表性楼盘有星河湾、万达广场、摩天石以及万国成MOMA等。

图5 太原市商品住宅成交价格

（2）成交区位

2011年，太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区，占比为32%，其次为杏花岭区，占比为20%，然后为万柏林区，占比为16%，再次为尖草坪区，占比为14%，迎泽区占比为12%，最后为晋源区，占比为6%。

三、小结

1.国内品牌开发商云集，市场竞争激烈。目前国内众多一线开发商均已进入太原市场，如万科、万达、恒大、富力、星河湾、绿地、海尔地产、首开等知名企业均已有项目开发，且多为高品质楼盘，未来竞争激烈。

2.产品供应以高层板楼为主。目前市场在售楼盘以高层板楼为主，别墅、多层、花园洋房供应较少，且多为南北通透。消费者对高层住宅接受度较高，不存在市场抗性。

3.市场不同面积段产品的成交与供应差异性强。自住型刚性需求仍占市场主导，需求面积区间在80-100平米；二次置业的改善性需求面积区间在以50-180平米为主；高端客群需求面积则在250平米以上。

4.城市对外地购房群体具有一定吸引力。目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体，如星河湾购房客户中，外地购房者约占到50%。恒大绿洲项目外地购房群体约30%。

5.城市南部、西部为城市未来房地产市场发展的重点区域，发展潜力巨大。城市南部的小店区成为商品房成交主力区域，占市场总份额的32%，区域内人口吸附能力强，随着中央商务区及政府办公区南移，区域未来将成为城市热点，发展潜力巨大。