六安城南区域房地产市场分析报告最终定稿

第一篇：六安城南区域房地产市场分析报告

博创地产顾问

六安城南区域房地产市场分析报告 一、六安市房地产区域板块划分

为便于项目的的分析，这里将六安市房地产版块划分为四大区域：

城东板块——由皖西大道和皋城路两条主干线路组建的六安市经开区板块 城市市中心板块——光明路以南、淠河路以东、龙河路以北、淠河总干渠以西 城南板块——龙河路以南、淠河总干渠以西

政务区板块——佛子岭路、以及汽车南站、火车站周边区域 二、六安2012年1-9月住宅市场分析

根据六安市房地产管理局网站上的数据显示，截止到10月11日，六安市入网销售项目总数249项,入网销售总面积:1238.6766万㎡ ,可售套数:32513套,可售面积:285.1482万㎡ ,入网销售住宅总面积:955.3586万㎡ ,住宅可售套数:18793套,住宅可售面积:190.6423万㎡ ,拆迁回迁套数:894套。

2012年1-9月六安市商品房成交均价走势。

博创地产顾问

2012年1-9月六安市商品房成交套数。

三、城南镇区域综述

城南镇地处六安市区南郊，东倚华山街道，北接市区，南邻青山乡、苏埠镇、韩摆渡镇，西与分路口、徐集隔河（淠河）相望。全镇总面积100.2平方公里，耕地3.7万亩；辖13个村和3个居委会，185个村民组,全镇总人口5.2万人。

（一）崛起的城南板块

前几年，城南并不起眼，提起城南，六安市民并不怎样看好，房价一两千元 博创地产顾问

也还不惹眼。近几年，城南依托裕安工业园、西海农业生态园，不断完善区域内道路、配套等设施，分享312国道、105省道的便利交通，同时坐拥城南小学、城南中学、裕安中学等优质教育资源，逐渐成为民众在六安买房的一大亮点。开发商也纷纷投资，看中城南板块的大好前途，现在城南板块楼盘云集，竞争激烈，异彩纷呈。

城南板块靠近南站与火车站，交通便利，同时开发商在楼盘建设时也非常重视周边的环境与小区的内部设施，所以无疑解决了大家对过往车辆带来噪声与灰尘的忧虑，即使在楼市严格调控的形势下，城南的成交量依然处于一个火热的态势，加上开发商多变的优惠活动，城南板块潜力再次升级。

城南目前在售和兴起项目大概有20多个左右，项目集中度高。大致以一条磨子潭路为主线，沿周边而立。

区域SWOT分析：

Strengths（优势）

1、区位发展可塑性较强，交通较为便利，312国道、105省道的便利交通，同时坐拥城南小学、城南中学、裕安中学等优质教育资源。

2、周边项目居多，人气指数较高，城南三中心附近Weaknesses（劣势）

1、区位配套设施落后，目前还不太完善，道路多在修缮阶段，给人一种脏、乱、杂的感觉。

2、周边经济适用房、工业厂房影响楼盘档次 0pportunities（机会）

“东扩南进”的战略，政府南向优化建设力度的加大，裕南路、六佛路与梅花大道、裕中路相继建成通车，“六安周谷堆农产品批发市场”和“皖西大市场”两大专业市场也落户城南新区，不仅让城南新区地块价值翻升，还连带了内部及周边的楼盘整体升值。Threats（威胁）

博创地产顾问

1、城东经济开发区发展迅速，且配套设施逐步完善，尤其是三十铺镇的发展。

2、城东楼盘价格相对较高，但是三十铺镇价格相对城南镇楼盘价格较低。

（二）城南板块楼盘速递

四季阳光

项目卖点：户型以中小户型为主，经济实用型户型；周边配套较完善，学区房。毗邻六安火车站，汽车站。

项目劣势：项目规划设计形式单

一、给人楼盘档次不高的感觉；小区全部临一条直线而建，客户选择需求小。占地面积：51522㎡

建筑面积：122680㎡

建筑形态：多层 高层 主力户型：84—120㎡

开 发 商：六安裕源置业有限公司 项目位置：六佛路与裕南路交口

售 楼 处：六佛路与312国道交口尼桑4S店对面 博创地产顾问

销售动态：本案销售较早，住宅基本售罄，均价4100元㎡，折后价3800元㎡，四季阳光中秋国庆双节即将来临之际，城南首席光线建筑四季阳光感恩回馈：现房加推景观王座——14#楼王，预约即可享受1万抵3万优惠。不仅如此，双节期间购买其它在售多层及沿街旺铺同样可享受开盘价优惠。

绿城花园：

项目卖点：首期开盘低价入市，户型种类多，迎合不同客户群体需求。项目开盘前宣传造势。紧邻新建扩宽的城南陡步河，独享沿河500米自然生态景观带。多层花园洋房提升小区品质。

项目劣势：目前交通不太便利，只有一路公交202还不能直达。占地面积：70459平米 建筑面积：185945㎡

建筑形态：多层、高层、小高层 主力户型：80—120㎡

开 发 商：安徽鑫陆置业有限责任公司 项目位置：六安市磨子潭路与兰花路交汇处向西 售 楼 处：六安市三中心长城钢构前楼

销售动态：目前多层3#、4#楼正热销中，面积在80—120㎡，价格在3900元/㎡左右。而现进行预约的是多层1#、2#楼，预计9月下旬开盘，面积在79—119㎡，均价大概在3700元/㎡左右，预约形式是交1万直接锁定房号，折后价3300元㎡。博创地产顾问

南洋现代城

项目卖点：户型种类较多，可供不同需求客户选择；距淠河、火车站、南站较近，交通条件好；北部专业市场林立。

项目劣势：社区景观、园林建造没有亮点，层次感不强，规划水平一般；写字楼物业定位暂不适合本区域的客群需求。占地面积：16.5万方 建筑面积：52万方 建筑形态：高层 主力户型：82—125㎡

开 发 商：安徽星辰置业有限公司 项目位置：六安市广本4S店对面 售 楼 处：六安市广本4S店对面

销售动态：从6月18日起，一期5#楼开始预约，面积在82—125㎡，共108套房源，大概价格在3800元/㎡左右。8号楼预约可享受存20000抵40000优惠，预约金超出20000元的部分，享受10‰利息补贴，多存多得!折后价3500元㎡ 博创地产顾问

凤凰花园城

项目卖点：前期通过明星效应邀请潘长江和韩乔生到本案助长项目的短期内热销，从而也使楼盘名气度大增。另外小区绿化率较高，楼间距较大。且开盘期间优惠很大，最高优惠9万。

项目劣势：城南整体配套不太完善，学区有但不是名校。一路202公交尚不能直达本案。

占地面积：130000㎡

建筑面积：300000㎡

建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：83—127㎡

开 发 商：六安市盛平房地产开发有限公司 项目位置：三中心天裕米业西侧

售 楼 处：六安市磨子潭路长城钢构前楼

销售动态：目前在售的是小高层2#、3#、5#、8#，共264套，现在还剩20%；项目预约的是1#楼，共18层，面积在83—127㎡，均价在3300——3800元/㎡，特价房有12套，价格为3250元/㎡，预约方式是交1万抵3.8万元。博创地产顾问

嘉利豪庭

项目卖点：建筑材料品质承诺，让业主放心；嘉利豪庭一期的房子已经都建好，单从地势方面填土都比旁边楼盘高出很多，细节之处能看出一个开发商的态度。社区配置幼儿园、会所、1000多个停车库/停车位;坐拥城南小学、城南中学、裕安中学优质教育资源;银行、邮政、医院近在咫尺。项目劣势：价格相比周边楼盘较高。占地面积：100000㎡

建筑面积：240000㎡

建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：84—142㎡

开 发 商：六安嘉利置业有限公司

项目位置：六安城南磨子谭路周谷堆西侧 售 楼 处：六安城南三中心312国道桥向南50米

销售动态：项目开盘较早，目前对外销售的是多层3#、5#、9#，均价3600元/㎡。高层27#、28#，面积在84—142㎡，均价3800元/㎡。付款方式是一次性9.6折，分期首付八成，优惠98折；首付五成，优惠99折。按揭首付八成享受9.7折；首付六成享受9.8折；首付四成享受9.9折的优惠，且每户购房者都可在 博创地产顾问

原价的基础上优惠15000元，折后价3300元㎡。

腾逸水岸名城

一共约648套房源、高层房源约320套，小高层88套、多层房源260套。项目卖点：紧邻淠河景观带，水景资源、多种物业类型及社区商业、产品排布错落有致，多层电梯洋房提升产品品质。简欧风格的建筑风格，外立面有品质感。

项目劣势：地块不临近主干道、户型定位不够准确，多层120平米户型较多，偏离区域客户群体置业喜好，不经济；项目北侧的皖西汽配、摩配大市场对项目形象有影响。占地面积：99900㎡

建筑面积：26万㎡

建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：80-130㎡

开 发 商：安徽腾逸置业投资有限公司

项目位置：六安市磨子谭路与梅花大道交汇处

售 楼 处：六佛路与梅花大道交汇处往东150米（安徽皖西粮食储备库）

博创地产顾问

销售动态：去年开盘，今年10月，推出绝版多层 房源60套，每套按1万抵5万进行优惠，同时老客户带新客户看房也可享受到一定2000元优惠。均价在3900元/㎡左右，折后价3600元㎡。

同济万象城

项目卖点：首期开盘以超低价格入市，赢得不少刚需亲睐；另外在开盘前，以特别的营销手段“绝密文件”楼号定价的形式宣传，吸引了眼球。项目劣势：交通不太便利，位置较偏，周边配套还不太完善。占地面积：100000㎡

建筑面积：250000㎡

建筑形态：高层

主力户型：一期82-99平米

开 发 商：安徽同济置业有限公司

项目位置：六安市城南镇樊通桥片学府西路与松林路交汇处（城南中学对面）售 楼 处：六安市解放路与大别山路交叉口向北20米

销售动态：同济万象城9月29日开盘，一期共推出215套82-98平米的精品三房，每户均赠送空中花园。同时，特别推出50套2980元/平米的特价房，其它 博创地产顾问

房源以均价3200元/平米的低价入市，另外，还可享受家电大抽奖活动。

万嘉学府春天

项目卖点：一期85-106㎡花园洋房即将盛大开盘，优惠巨大，主力价位2880-3580(折后)另外实行买房送车活动。

项目劣势：城南片区，位置较偏，整体配套设施落后。占地面积：100000㎡

建筑面积：220000㎡

建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：85-106㎡

开 发 商：六安万嘉置业有限公司

项目位置：六安市六佛路与学府西路交汇处以西（裕安中学以西）售 楼 处：六安市解放路与龙河路交汇处（市区售楼部）

销售动态：9月16日，万嘉学府春天首次正式对外预约。一期开盘为12栋住宅，本次预约为1、8、11#楼，预约三栋均为多层，面积为85平米，100平米和106平米三种，共计114套房源。本次预约优惠幅度空前，本次预约前三百名客户可 博创地产顾问

享受交5000元抵20000元优惠，301到500名客户可享受交5000元抵15000元优惠；另外，客户在一期开盘当天成功认购一套房源即可获赠比亚迪F0轿车一辆，奖品还可折现30000元；最后，每天前10名成功申请的客户均可获赠价值3000元的万嘉学府春天购房优惠券一张。

清华家园

项目卖点：小区景观已经形成，前几期已经入住，入住率也还不错，202公交直达本案。多层建筑为主，视野开阔。

项目劣势：项目位置位于城南镇，距离城区距离较远。占地面积：55000㎡

建筑面积：82406㎡

建筑形态：多层 小高层

主力户型：三房125-106㎡，两房80-87㎡ 开 发 商：六安星星房地产开发公司

项目位置：裕安区城南镇（原老粮站）

博创地产顾问

售 楼 处：解放中路与小东街交口

销售动态：清华家园目前在售小高层17#楼总楼层为9层，合计50多套房源，房源面积80-87㎡，以两房为主，均价3300-3600元/㎡。均价3450元㎡。折后价3100元㎡。预计2013年12月交房。

城南板块住宅市场区域分析总结：

产品情况：多层、小高层、高层出现；项目规模大概在10-50万㎡的中上等楼盘；户型面积大概在80-120平米左右，市场发展趋势为经济实用型户型。

价格情况：区域整体价格范围为2980-4000元㎡，目前均价在3490元㎡左右，区域楼盘水平整体处于六安市低位。

销售情况：区域在售项目居多，推货节奏频繁，六安市整体存量房较大，消化还需一年半左右，裕安区城南板块存房量很大，再加上近期推出的5块地块，未来城南镇房地产不容乐观。

客户情况：城南板块客户来源较为单一，主要是以周边乡镇客户为主，客户职业多为生意人、返乡置业者、进城上班者和务工者等等，在购置目的上，多以自住、子女上学、改善性需求为主，资金量小，投资型较少。

六安博创房地产顾问有限公司

2012-10-12 13

第二篇：区域市场分析报告

区域市场分析报告

一、情况分析

1、基本情况

根据三个月时间学习公司销售实际情况及产品的基本知识，了解到：2010年我公司产品在民品市场中，凭借老客户关系，在青海，内蒙两个地方达成合作关系，中标金额仅为一千多万元，在全国无委市场的份额微乎其微。当然公司在2011年初就下了大功夫，在技术和市场布局方面做了全盘的规划，到现在技术方面新的产品已经完成到检测测试阶段，已经算是初见成效。市场方面，5月逐渐组建成现在以XXX为带头人的六人组—非常团结的市场部。现在我们需要的是继续坚持和努力，从技术和营销两方面双管齐下，不断完善自身的条件。

2、实际情况

三个月里，分两个阶段：

①学习阶段在这一个月里学习了公司管理制度、产品的基本知识、市场部人员工作职责等

②出差拜访客户从6月7日到7月8日，分别到内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江认识客户，了解了五省基本情况及现在的工作动向。

3、市场分析

全国无委大多省份目前都已建立好自己的大站，从与五省领导交谈中了解到以后的需求重点在小型站、移动车、手持设备及压制设备。我们公司主推的小型站竞争非常激烈，要能在这样的市场中打响自己的名声，我们做销售的应该更多的了解一些技术方面的信

息，了解竞争对手的一些情况，把我们的优势介绍给客户，以此吸引客户对我们更多的关注。同时从技术上下很多的功夫，期望能做到不仅满足客户的需求指标，还能超越其他厂商。通过两方面的努力，相信以后能将我们的主推产品推入市场。

二、市场策略

1、任务：

①对青海、内蒙、四川已建立的客户关系，做好售后及日常联络，多拜访，稳固好双方关系。以此为点，对已建立初步关系的陕西、甘肃、宁夏、重庆、贵州做更多的努力，希望能打入一些市场份额。山东、浙江两省曾使用过我们的产品，在这两个省，我们也需要投入精力，以售后为由，重新做好双方关系。将以上各省纳入市场突破的重点，同时向全国其他省份介绍我们的新技术，新产品，逐步让更多的客户了解公司，认同公司。

②抓住今年下旬的几个月，利用好十二五规划的第一年，大力开

发市场，了解各省市情况，提前做好关系工作，主动积极投入各省市主办的各种活动，定时拜访客户、定时打电话关心领导、过节小礼物寄送等，把我们的产品作一些有力的宣传、把我们的服务态度驻进每一个领导的内心深处。

2、战略方法：

①可以先重点提升主打产品的性能和各项指标，主推我们的主打产品，打出自己第一张王牌，以此吸引更多的客户关注和了解我们公司及其他产品。打响公司的品牌。让越来越多的客户接受公司、相信公司。

②转变观念，把向客户推销产品转换为和客户合作推出产品，由客户提出具体要求，公司和客户共同合作开发出需要的产品。把这种新的思维方式介绍出去，对认可和感兴趣的地方重点下功夫。争取能达成合作。

三、收集到信息及采取的行动

①内蒙古：6月3日在网上搜到内蒙在6月17日有招两套压制设备情况后，即定6月7日随同技术人员前赴内蒙无委以做培训为名，了解此次招标情况。次此招标为综合办自用设备，在前期已经由综合办主任选定了供货单位。

②山西：十二五规划具体计划还没出来，拜访当日有嵘兴公司在做培训，初次见面未能深入交流。

③6月22日—7月8日，分别拜访东三省客户，了解到吉林长春有九辆车最期会升级改造。辽宁沈阳无委对10年11月份的投标表示强烈不满，据高工杜立新介绍前期我们公司没做工作，就突然跑去投标，搞得他们工作很为难。

四、意见和建议

1、无委市场不是一个能够立竿见影的市场，要对市场部人员树立起

坚持不懈的信心，制定一些合理的激励制度，提供一些职业生涯、职业规划和励志方面的培训，稳定市场部人员架构。

2、无委市场看似简单，但要做好工作却需要人力、资金、精力多方面的投入，而且是长期性的。不管客户是多么难交流必须想尽一切办法解除他的防备心里，让他们信任我们，这对市场部人员完全是一种考验，竟然选择了这份工作，就一定要把它做好，这不光需要我们努

力学习其它方面的知道，还需要提供一些平台让市场部能向其它各部门人员进行交流学习技术方面的知识，比如：了解公司新产品的研发进程，了解公司未完成项目和客户未汇款项目情况。

3、建议公司培养一批能从技术方面转向做销售经理的人员，在前期可以让现有市场人员随时联系客户，重要出差最好能与实际懂技术方面的人员一起，避免技术方面讲解的不足，又能及时让市场部了解到技术部工作方面的新信息。

4、给客户做培训的人员，希望能经过专业的培训，他们也是公司里的一张名片，出去时也需要接物待人的礼仪，有时也需要应酬，培训人员不光要求他们具备较强的技术能力，同时还必须具备演讲能力、培训资料规范等等。

5、现在市场部人员出差没有后备力量支持，比如需要什么资料不能

及时有人查找，希望公司合理支持人员的能力，能让所有人都把自己长处发挥出来，扬长避短！使市场部这个团队更加具有凝聚力，战斗力，才能在全国无委面前展现我们最优秀的一面。

X X X

2011年7月27日

第三篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。

第四篇：2015广东房地产市场分析报告

2015广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况

1.市场加速回暖，同期销量创新高

上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。

上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。

从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。

2.潜在供应充足，仍需加快去库存

上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。

3.到位资金降速，总体状况较稳健

上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。

4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎

上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。

二、结论与展望

（一）结论

1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。

2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。

3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。

综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。

第五篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078