2014年6月份株洲市房地产市场分析报告

第一篇：2014年6月份株洲市房地产市场分析报告

2014年6月份株洲市房地产市场分析报告

6月份株洲各区新建商品房成交数据：

数据汇总显示，5月份除天元区和荷塘区以外，其余各区新房网签量均环比上升。其中，荷塘区领跌内五区，环比下降45.8%；另外天元区网签量继续居内五区首位。

6月份株洲每周成交数据分析：

从周成交整体上看，本月周成交量波动比较大。其中第4周（6.23-6.29）成交525套，达到最高点，约占本月成交量的31.99%。而第1周（6.2-6.8）成交量最少，仅262套，约占本月成交量的15.97%。另外6月份平均每周成交410套，较5月份的441套有了一定下滑。

二、6月株洲楼盘销售排行榜及情况分析：

在6月份楼盘销售套数排行榜中，位列前五的楼盘分别是福鑫南郡，月溪谷，金域天下，经世龙城，中泰财富湘江。

福鑫南郡：项目总建筑面积约36万方，由15栋33层的高层住宅组成目前福鑫南郡在售房源是5栋，面积为83-143㎡，其中16#栋为精装房。此次推出的“享超低8.55折钜惠折扣”，针对加推的指定特价房，另外，还推出了“享成本价装修服务”，由购房业主与开发商下属装饰公司协商交房后的装修事项，让业主可以享受装修成本价。毛胚房均价为4800元/㎡，精装房均价为5300元/㎡，一次性付款可享受96折优惠。

月溪谷为市烟草公司南迁项目，是团购房，故没有可比性，据可查资料，项目位于芦淞区太子路1公里处，占地103亩，集办公、仓储、住宅于一体，其中

43亩为住宅用地，建筑面积5.1万㎡；60亩为办公、仓储用地，建筑面积1.8万㎡。

佳兆业•金域天下位于天元区栗雨工业园，总建57万方，由联排别墅，洋房和高层住宅组成。项目总共3期，一、二期已交房，现推3期共22万方，由10栋32F、33F的高层为主，主推77-115㎡N+1户型。2014.8.18即将新一轮开盘，目前VIP认筹2万抵4万，来访有好礼，抢0首付置业、日进500金，目前三期均价4600。

经世龙城，占地面积20万方，总建66万方，总计30多栋。项目一期为毛胚房，全部为电力局团购房，共9栋，一千多套团购房源，已基本售完。现为项目二期10、18#栋3A精装房，均价：5700元/㎡（其中包含精装修价格1800元/㎡）

四、6月份株洲部分楼盘活动策划概况

3字头楼盘引噱头，老盘大打优惠牌

磐石·辉煌时代3800元/㎡起的价格吸引了很多人关注，位于栗雨休闲谷的新项目湖景名城起价也为3800元/㎡。尚格名城直减800元/㎡的广告和东鼎紫园 “新品抢筹，立减500元/㎡”的广告十分惹眼。湘水湾推出了购房赠5年物业管理费的优惠信息。

佳兆业·金域天下包揽株洲6大影院，买断首映大权。全城影院共计4000张电影票发售，在首映前，已全部免费派送完毕。现场还有变形金刚大型模型展。“擎天柱”及“大黄蜂”、“威震天”等经典变形金刚形象，可以合影留恋，还可以近距离亲密接触。

御景龙湾特推出世界杯有奖竞猜活动，以玩转世界杯，踢球中大奖的形式，邀体育迷们和准业主们聚集到售楼部现场，共同看球猜球。

活动期间，客户购房均可参与购房幸运大抽奖，特等奖为价值约3000元的格力空调。

尚格名城6月21日-6月22日期间，去售楼中心感受激情世界杯，还有啤酒、冰激凌等。现场还可领彩票，竞猜“世界杯”大奖。

五、近期株洲房地产市场形势及走势分析

蓄客不利 多个楼盘推迟开盘 6月份株洲多个预计开盘的项目，但实际只有锦绣华都和中泰财富湘江2个楼盘开盘，半数推迟。选择延迟开盘一般有两种情况，一是不少新项目已拿预售证，因蓄客不足推迟；另一种则是，项目因各审批原因未拿预售，迟迟不能入市。很明显，蓄客不足是延期开盘的主要因素，多数楼盘蓄客量没有达到预期人数，故推迟开盘时间。

市场供应和去化方面：2014年上半年已经收官，株洲的商品房市场经历了一个从 “假”到“真”的降价过程。株洲商品房市场成交量、成交价略微下滑。但淡市下市场容量依然稳固，而去化速度却在减缓。2014年上半年，内四区新建商品房供应148.79万方，同比增长14.09%，2014年上半年成交面积为109.61万方，同比下跌了31.24%。

价格拉锯战日趋常态化，低首付、特价房政策笼罩了整个市场。几乎成为了刚需市场的常规利器，团购房依旧汹涌。刚性需求为主的市场下，价格成为市场的主要竞争压力。在白热化的竞争形势下，如何在营销和产品层面取势求变将是竞争形势下决胜的关键。今后的市场将实现价值回归，后续的产品应更注重实际的（赠送面积、园林景观、车位比）等。

下半年房价大幅下行空间不大，或将稳定在4600-4700元

数据显示，1-6月，商品住房成交备案均价4595元每平方米，下降了1.74%。从各月看，6月份，城区商品房均价为4511元每平方米，同比下降3.91%。比2013年全市商品住房成交均价的4550元每平方米，下降了39元。

在宏观经济下行的大背景下，我市房地产行业很难上行。但在宏观经济和房地产都保持一个稳定的增长速度的前提下，预计我市下半年的房价仍会稳定维持在4600-4700元每平方米。

下半年，我市住房和房地产市场仍将平稳发展，不会大起大落，这种平稳包括供应量、成交量与价格。按照土地成本、建筑成本与利润的关系，目前的房价处于一个合理水平，而土地供应与市场需求也较为匹配，楼盘开发整体呈现理性有序态势。

2014.07.10

第二篇：株洲市荷塘区房地产市场分析报告

株洲市荷塘区房地产市场分析报告

前 言

第一章

投资环境分析

第二章

项目地块调查与分析 第三章

项目定位

第四章

建筑规划建议

第五章

环境规划设计建议

结束语

第一章 投资环境分析

第一节 株洲荷塘区域环境分析

一、地理位置

株洲市荷塘区位于株洲市区东部，东与浏阳市、南与株洲县接壤，辖区范围包括宋家桥、月塘、茨菇塘三个办事处和明照、仙庾、荷塘铺三个乡镇，总面积159平方公里，人口26万。荷塘区地处“南北通衢”三要冲。上海至昆明320高等级公路、1827线及上瑞高速公路纵贯全区；区内主要干道新华路西通京珠高速公路；京广、湘黔、浙赣三大铁路干线交汇于此，距黄花国际机场仅60公里，交通极为便利。

二、经济与金融

1、工业

荷塘区是个新兴工业区，区内现在工业企业300多家，其中大中型企业20家。形成了以冶金、建材、化工、电子、汽车为支柱，产品、产业结构较为合理的现代化工业体系，主要产品有硬质合金、轮胎、汽车齿轮、橡胶元件、电子元件、货车车辆及配件、中成药等200多个品种。

2、农业

农业生产立足城郊特色，以经济作物和特色种养为支柱，形成以城带乡的经济发展模式。区内宋家桥河蟹养殖基地、金钩册食用菌基础、桂花无公害蔬菜基地、蝶屏农业综合开发基地等已初具规模。长5公里、宽2公里的仙庾岭至婆仙岭旅游休闲区已初具规模。

3、财贸金融

荷塘区现拥有以农产品批发和汽车及配件经营为主的大中型专业市场19个，各类商业经营网点网络健全，建立了以各商业银行、城市信用联社、保险公司为主体的完善的金融体系。

三、科教文卫

全区现有各类高校4所，其它各类学校30余所，全面实行了九年制义务教育，教育普及率达100%。荷塘区知识技术密集，是全国第一批授予的“全国科技工作先进城区”。全区拥有科研开发机构49个，专业技术人员3万多人，其中担任高级技术职务的有716人。全区共申请国家技术专利38项，拥有省级以上科学技术研究成果26项，8个项目获国家和省级以上科学技术进步三等奖，11个项目获株洲市科技进步奖。

全区医疗卫生条件得到进一步改善，拥有医疗机构85个，拥有病床3100余张，拥有卫生技术人员3000人，卫生防疫、防治机构10个。农村医疗卫生条件也得到提高，三级医疗保健日趋完善，预防保健工作得到加强，儿童计划免疫接种率达到预期目标。

第二节 自然条件

一、株洲市自然条件

株洲市的气候属于中亚热带季风湿润气候，常年雨量充沛，气候温暖湿润，四季分明，无霜期较长，市区年平均降水量1279.9MM。夏冬两季较长，各占约四个月的时间；春秋两季较短，各占约两个月，全年的一月份最冷，月平均气温为5.3—6.1摄氏度，极端最低气温零下7—零下11.9摄氏度；全年的七月份最热，月平均气温为27.5—29.8摄氏度，市区极端最高气温为40.5摄氏度，冬季主导风向为西北风，夏季主导风向为东南风，株洲市百年洪水最高水位43.3M，沿江南路路堤标高45.3—50.9M，水患因素对株洲来讲，基本上不存在。

第三节 东区开发高档楼盘的可行性分析

经市场调查所得，株洲市民对住房区域的选择有40.1%的人选择天元区，25.8%的人选择荷塘区，其主要原因在于天元区规划好、大环境好、形象好，在某种程度上，代表未来株洲城市发展的走向。同时经过认真的分析以后，我们认为，在荷塘区开发高档楼盘仍然有很大的市场。

1、地理位置

项目地处株洲市荷塘区桂花路与新华路交汇处，属于市郊，区内有山、有水、有绿地，项目地以北开阔宽敞，一览无余，环境幽雅，比较适合高档楼盘的开发。另外，可沿桂花路至新华东路穿过红旗广场，再由新华西路便可直达中心广场，进而连接南北，往来东西。天元区胜在规划合理、面貌新等新开发区域的特点，而荷塘区由于地理位置决定了其具有其他地区无可比拟的空气、噪音等环境优势，同时又和市中心保持恰当的距离。

2、空气质量

来自株洲市环境检测中心2003年的资料： 区域 污染指数 首要污染物 空气质量级别 石峰区 222 SO2 中度污染 芦淞区 82 SO2 良 荷塘区 80 优

天元区 67 SO2 良

由上表可看出，荷塘区的空气质量是株洲最好的区域，这对于高档楼盘的目标客户是一个非常具有诱惑力的看点。

3、产品

舍弃外部环境来看产品本身，天元区因湘银小区、海创·明珠花园、珠江花园等高品质楼盘构成新一代居住群而闻名株洲，造成购房首选河西的情况。如果在荷塘区建一个在品质、规划上都高于河西的楼盘，势必将成为一大亮点。

4、交通

高档楼盘当然不能只一味的强调地理环境、空气质量，而选择一些与世隔绝、人迹罕见的偏僻地带，交通联系非常重要。能住上高品质楼盘的消费者大都有私家车，因而路变得尤为重要，如果有车而没有路，那又有谁会住进来！本项目经由新华东路可至红旗广场，由红旗广场轻松可至全市各区。

5、市场承载力

项目目标市场以荷塘区为主，其他三区为辅。另外，项目分阶段、分步骤开发，前期楼盘主要面对东区市场，打开知名度后，再着重向其他区渗透，这样，整个楼盘才能面向全市，目标市场进一步扩大。

6、住宅群

随着西子花园、新荷家园等的开发完工，在项目周边将形成片区高品质住宅区，最大限度的利用各类资源，极大的聚集人气，地段价值得以提升。

7、引导

在宣传推广上，注重宏观方面的引导，从而与天元区高档楼盘之间形成差异化的营销，找到符合自身特点具有市场驱动力的产品USP。

第二章 项目地块调查与分析

第三章

第一节 项目地块概况分析

一、项目土地性质调查

1、地理位置

本项目地块位于株洲市荷塘区桂花路与新华东路交汇处。

2、地质地貌状况

项目地块基地呈不规则多边形，场内有一高度20多米的山坡地，并有大面积积水湖，地质状况较好。

3、土地面积及四周

本项目占地235亩，规划路内用地约201亩，项目前靠荷塘区政府，西接中南蔬菜批发市场。

二、周边环境

1、周边建筑物

项目以南是正在建设的西子花园；以东是株洲市兴业房地产公司开发的30亩小区----金桂园（今年6月份即将开工）；以西为少量的居民旧宅和机关单位宿舍，以北为田地和小土坡。

2、自然绿化及人文历史

地块场内有一自然山体坡地，环境幽雅。紧临株洲市原株洲市老干所和荷塘区人民政府，株洲市政府离休的老干部都居住在此。

3、环境污染状况

区内基本无明显污染源，因小面积积水湖无活水流动，水质较差。

三、地块交通条件

1、市政路网：路网发达，新华东路连接红旗广场，由新华东路途经桂花路不远处即为项目地。2、2004年项目东面环线即将改造成24米宽的城市主干道。

3、公共交通：在主干道新华东路上，有2、22、20、14、13路等多路公交车通过，可直达火车站、中心广场、石峰区响石广场、天元区炎帝广场，交通便捷。

四、周边配套设施

1、周边生活设施配套

大型超市：步步高超市、广客隆超市 繁华商业街：红旗路建材市场 宾馆：东凯宾馆、桂花宾馆 餐饮：小金川、草原肥羊府

银行：工行、农行、建行、商业银行 邮政电信：红旗中路邮电局 集贸市场：中南蔬菜批发市场 医疗：同济医院、第三医院 治保单位：荷塘区公安局

2、文化教育设施配套 影视院：红旗电影院

小学：荷塘小学、红旗路小学 中学：四中、五中、融城实验学校

幼儿园：小明星幼儿园、小天使幼儿园、青少年宫幼儿园

3、娱乐休闲设施

娱乐休闲场所：青少年宫 公园：流芳园

五、历史人文区位影响

株洲市老干所、军干所、荷塘区政府都在此，是株洲市的老干部聚集的地方，该地区行政氛围深厚。

第二节 项目地块SWOT分析

一、项目优势分析（STRENGTH）

1、项目地理位置优越，紧临东区中心红旗广场；项目区交通十分便利，新华东路跨过红旗广场摇身而为新华西路，直达中心广场。有多路公交车直达，离长途汽车站咫尺之遥。

2、项目空气品质株洲一流，社区周边没有噪音，非常适合居住。

3、项目地理位置幽僻，环境清雅，地块内有一自然山体，景观珍贵独特。

4、地块规模不小，土地成本相对较低，操作空间大，且株洲市居民对该地段的居住坐标较为认同。

5、地块周边配套设施齐全，生活较为方便。

6、发展商有着先进的开发理念，精品意识强，积累了较为丰富的开发经验。

二、项目劣势分析（WEAKNESS）

1、项目紧靠桂花路，该路段较为狭窄，环境嘈杂。

2、项目周边环境略显杂乱，对小区形象有一定影响。

3、项目周边除自然绿化以外，暂无人工景观，与将来小区略显不协调。

三、项目机会点分析（OPPORTUNITY）

1、发展商积累了丰富的管理经验，意识超前，善于学习和借鉴，要求严格，项目起点高。

2、十分注重对竞争对手的研究，市场调研工作做好较为充分细致，做到“知已知彼、百战百胜”，从而在规划设计、市场定位、入市时机等开发环节上避开对手，以“快”字取胜市场。

3、强强合作，优势更上一层楼，采用资源整合方式，聘请专业公司联合操作，走专业化、品牌化、规范化道路。

4、本项目形成差异化产品定位，品质优于其他楼盘，让株洲市民耳目一新，并充分相信开发商的实力，取得迅速“消化”楼盘的销售业绩和取得很好的口碑和品牌效应。

5、本项目利用地价的优势，规划建设出株洲市最好的楼盘，形成明显优于其他楼盘的高性价比。

6、本项目顺应楼盘发展的趋势，提出和构架出健康社区的主题，不仅利用好地块空气新鲜、低噪音的优势，用更好环境、株洲市没有的健康休闲运动会所等吸引广大的株洲市民来购房。

四、项目威胁点（THREAT）

1、直接和潜在竞争楼盘及对手的竞争威胁。

2、荷塘区的大环境改善的程度直接影响人们对地区印象和看法。

3、荷塘区大部分潜在客户购买力不强，对于高档楼盘接受力有限。

4、市场变化的不可预见性威胁。

5、虽然荷塘区的空气质量在株洲确属一流，但我们市场调研的结果表明株洲市民认同天元区环境和空气质量占到45.3%, 认同荷塘区环境和空气质量仅占到28.7%。株洲市民普遍认为天元区所谓的空气污染仅在湘银小区等长江北路沿湘江段，如果开发商就该地段的空气质量缺乏对市民很好的引导，项目的环境指数的认同度仍然会成为开发过程的潜在威胁。

第三节 项目最大价值体现

一、环境

项目地块内有山、有水、有绿化，地块以北视野开阔，目之所及皆为田地、丘陵，依靠在自然的怀抱，环境清净幽雅，时有鸟雀啼鸣之声。得天独厚的先天自然环境，是项目本身天生所具有的丽质。

二、空气质量

就整个荷塘区来说，空气质量是株洲市最好的。而项目地块自然环境更是造就了该地区高品质的空气质量。惟有东区，没有石峰区的工业污染，没有芦淞区的先天规划不足，没有天元区繁华的商业环境带来的喧嚣繁杂，因而就空气质量来说，项目地段是株洲最适合人居住的地方。

三、配套、项目周边生活配套齐全，各类设施应有尽有。完全能够满足居民生活、购物、饮食、经商等要求。

四、交通 24米新规划路环绕项目而过，穿过桂花路经新华东路片刻即至红旗广场，出行便利、迅捷，须臾可至市中心，交通网络成熟。

五、健康社区

健康社区主题挖掘和实现，是项目和其他楼盘界定开来，形成品牌社区的重要保障。

第三章 项目定位

一、形象定位

本项目总体形象定位为：株洲市顶峰级健康社区。

目前，株洲市高档楼盘大抵有湘银小区、湘江四季花园、海创·明珠花园，但是就产品本身来说，还没有实现真正意义上的高品质健康社区。时至今日，消费者对于住宅的要求已不再仅仅停留在地段、房间好不好，也不只是追求美观与豪华，而是越来越看重住宅的品质，尤其是住宅与居住环境对于人类健康的影响。本项目先天的优势使其拥有成为株洲市最高档楼盘的可能。

为了把项目打造成株洲市民首选居住区域，我们提出了“健康住宅”的口号，赋项目以灵魂内涵，在规划上重点从以下几个方面塑造产品特色： 健康环境：

1、以本地化的乔木、灌木为主的绿化体系。

2、对水资源合理利用的水景观体系。

3、将绿化引入建筑的立体绿化体系。

4、强调景观均好性的规划设计原则。

5、以自然为主的景观风格。

6、与周边良好环境的呼应。建筑生态：

1、现代、简约、明快的建筑风格。

2、开畅通透的住宅室内空间。

3、强调室内外空间交融与渗透。

4、绿色、环保建材的使用。

5、建筑与环境的协调。健康、人文生态：

1、强调邻里交往空间的设计，倡导建立和睦互助的邻里关系。

2、会所满足居民交流、生活的各项需要。

3、在区内充分设置体能检测设施、健身器械和运动场所，满足体育运动的需求。

4、方便的医疗诊所和提供日常保健服务的管家中心，确保健康。

5、倡导少费多用的社区观念。

二、小区内部功能定位建议

（一）、智能型功能

1、电子巡更系统

采用离线式巡更系统，投资低，施工方便。采用电脑集中管理，更可以集合物业管理系统，实现对巡更人员的高效管理。

2、对讲系统 通过可视对讲系统，实现住户察看访客图象的方便功能。

3、停车场管理系统

采用智能IC卡实现车辆出入管理，降低管理费用。同时具备一卡通的扩充性能，便于将来通过IC卡实现社区内电子消费、身份鉴别等增值功能。

4、社区监控系统

可以实现对社区内电视监控，保障安全。

5、背景音乐系统

背景音乐系统通过在小区公共场所、广场、花园等处安置喇叭，播放优美动听的音乐，创造一个舒适安逸的居住环境，同时具备新闻播报等广播功能。

（二）休闲娱乐功能

一个好的社区环境不仅要能满足居住的基本功能，还要具有休闲、娱乐、交流场所，满足人们业余的爱好，提高生活水平。一个小区的休闲娱乐功能主要通过以下几点的体现：

1、小区公共配套

主要通过会所来演绎。本项目采取“泛会所”的概念，即会所不仅局限在建筑单体，而是延伸至小区范围内。另外在会所功能上建议规划成“休闲体育”会所，配合健康主题的整体思路。

经过和株洲市物业办沟通，今后小区会所等公共配套设施的产权归属问题以是否进入小区开发成本，纳入业主房价为标准，如果纳入成本当中，今后打官司，业主委员会占理。目前各个小区的会所都处在亏损状态，其经营收入也计入了房屋维修等处，所以经营收益问题现在还不突出，这一块纠纷不大。

2、园林景观

本项目造园不一味照搬江南园林，规避传统园林和现代建筑的格格不入，而是坚持把苏杭造园的精致、小巧、有灵性的风格。

（三）综合商业功能

项目沿桂花路段规划成商业街，与外部商业街接壤，形成一条上下两层，一层4.2米高，二层3米高的商业街区，进一步完善内部商业环境，满足业主购物等生活必须品的需求。

三、目标客户群定位

（一）目标市场定位

目标市场区域范围界定为：以荷塘区为主，天元区、芦淞区、石峰区为辅。

（二）目标客户定位

根据项目定位为株洲市顶级健康社区，相应的我们把本项目的目标客户群定位为：社会中、高收入阶层。

1、国家公务员中的中、高收入者

客户特征：随着住房制度的改革，年轻的政府官员福利分房的机会越来越少，而随着公务员薪水不断上升和他们职务的上升、其他收入的增加，他们的购买力越来越强，他们将选择三房或更大面积的住房用于居家，且考虑到政治生命的风险性，大部分会选择一步到位的购房方式。

客户关注：地段、自然生态环境、良好的物业管理。

2、企业中、高级管理人员

客户特征：企业中、高级管理人员一般年龄在30—55岁之间，正处于事业的顶峰时期。他们收入丰厚，因此享受的欲望要更加强烈一些，买房就比较追求宽敞、舒适、豪华，求好求新。本区域应是他们的重点考虑区域，有时也为自己的子女购房。他们购买的目的是居家和休闲。

客户关注：地段、楼盘品质、户型、配套设施、物业管理和车位是他们关注的重点。

3、私营企业主

客户特征：30多岁的私企业主，事业上正处于上升期，工作节奏快，他们追求现代时尚、简单随意的生活，热爱劳动。他们上班一般在市区，但他们有强烈的投资观念和现代生活理念。40、50多岁的私企业主，正处于事业的黄金时期，随着子女的成长，家庭观念增强，他们是阅历丰富、投资理性、品位较高的一族，他们买房就买最大最好、私密性强一点的。他们购买的目的是居家，交通、楼盘品质、环境、物业管理、车位是他们选择的重点，购房注重身份的体现。

客户关注：地段、环境、通透的景观、车位、委托性特约服务和经营性多种服务是他们购买的重点。

4、高知识、高技术人员

客户特征：高知识、高技术人员，如教授、律师、工程师、证券从业人员、独立策划人、艺术从业人士等，他们工作不受严格作息时间的影响，思想较为前卫，对精品的东西占有欲特别强，有一定的猎奇心理。

客户关注：本项目与其他房地产项目是否真具有差别，家庭办公环境能否满足他们的要求，如有没有宽带，委托性特约服务和经营性多种服务能否满足他们随意的生活等。

5、个体经商户

客户特征：收入较高，社会地位一般，非常务实，工作、生活节奏快，在工作之余，希望寻找一放松自己，休养身心的地方。客户关注：性价比，交通、环境。

第四章

四、价格定位建议

价格定位是项目定位的重点，也是营销的关键。本项目在价格定位上主要考虑以下几点因素：

1、通过消费者心理调查，株洲市民购房大多首选天元区，对荷塘区的居住环境认同度不高，我们建议该项目在价格定位上不宜过分超前，在保证产品高品质的情况下，与天元区楼盘和“西子花园”形成一定的性价比优势。另外，作为新开发的项目，由于不具有品牌优势，前期应采取一般利润的售价，随着品牌的提升，好口碑的扩大，逐步提升价格。

2、根据本项目的形象定位，该楼盘将会是株洲市品质最好的楼盘，表现在价格上应当是一个高价位的楼盘，而且消费者一般有种“便宜没好货”的消费心理。

3、由于该地块的价格远远低于芦淞区，故建议价格应介于湘江四季花园和西子花园之间。

4、根据类比楼盘西子花园的准确数字，其开发总成本在1200元/平方米（西子花园财务室核算的总成本），本项目与西子花园具有一定的类比性，但品质上应适当高于西子花园，而西子花园多层均价是1530元/平方米。横向比较其他竞争性楼盘，湘江四季花园小高层均价为1830元/平方米；湘银三期小高层均价为1770元/平方米，分期付款98折（1735元/平方米），一次性付款96折（1700元/平方米）；海创·明珠花园多层均价1550—1560元/平方米，在综合比较这些楼盘的售价上，我们建议本项目多层均价为1580元/平方米，采取低开高走的价格策略，随着项目知名度和品牌的提升，可灵活变动。

五、物业管理建议

建议本项目从安全保护、卫生清洁、绿化养护、设施维修等方面提供个性化的物业管理。基本点为：

l 安全是小区内物业管理的基本要求；实行24小时保安服务，建立全方位的智能安防服务和现代化的监控中心。

l 绿化管理方面，定期养护，保持绿地无杂草，无侵占现象。

l 居住区内道路、楼梯每天清扫一次，垃圾每天清运一次，及时清理居住区内公共场所的废弃杂物、乱堆放物品及乱张贴的宣传品。

l 成立专门的部门，负责房屋日常管理和公共设施维修养护。l 为单身、年长者和小家庭的居住提供方便；

另外，建议本项目推出“家居尊利服务”。“家居尊利服务”提供以下特色服务： l 代为出租； l 二手物品处理； l 钟点家庭服务； l 定点长期服务； l 家电维修； l 大件物品搬运；

l 商务服务：收发信件、代订报刊杂志等。

第四章 建筑规划建议

一、项目规划的基本理念

1、突出健康主题

健康住宅总体设计首先针对两个问题：

一、可以直接对人体构成危害。主要考虑建筑通风、水处理、建筑材料、户型采光等。

二、潜在对人体健康构成危害的。比如居室空间设置、自然环境保护等。同时小区在建筑布局、园林景观、绿化、配套功能等方面塑造健康的灵魂内涵。

2、自然生态

小区在布局建筑等方面尽可能多的尊重自然环境，尽量做到建筑尊重自然。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资源丰富的田园居住环境。

3、以人为本

坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

二、项目总体建筑风格及色彩建议

1、项目总体建筑风格

项目建筑建议运用现代主义风格，大胆使用新材料、新技术和新的表现方式，注意和西子花园的协调性又具有凌驾其上的独特魅力。

2、建筑色彩计划 通过市场调查所得，有31.5%的消费者选择白色作为外墙的主色调，27.5%的选择砖红色。另外，西子花园的主色调是白色的，考虑到整体效果与差异化的均衡，本项目楼盘的外墙颜色应与西子花园形成视觉识别差异。建议坡屋顶采用西班牙式红瓦，墙面底层为暗红色涂料，上部为浅黄色涂料，中间可以穿插暗红色分层线，阳台及屋面檐口线脚部分可用乳白色涂料，如此红、黄、白绿化环境相互对比衬托形成别具一格的小区风貌。

三、建筑规划建议

1、尽可能多的尊重原地形、地物和地貌

2、保障通风，视野、朝向均好，尽可能所有房屋东南朝向

3、合适的建筑面积，确保利润的同时，控制好成本

4、尽量避免建筑条形行列式排列，动线分布，增强视觉感和韵感

5、建筑轮廓参差错落，高低起伏具有视觉韵味

6、一层全部架空，用于停车和景观规划

7、西子花园的建筑多为多层洋房，注意在朝向上和西子花园错开分布，利用好西子花园小高层之间的楼距。

四、户型配比建议

根据对株洲市消费者心理的问卷调查所得，选择三房二厅的占45%，选择四房二厅的占28.8%，三房一厅的占17.1%，由此可见三房二厅和四房二厅为株洲市民首选户型。另外，从与项目同类竞争楼盘所得消息（见市场调查报告），湘江四季花园和湘银小区四房二厅和三室二厅对比，三室二厅较畅销些；湘银小区三室二厅畅销面积在125—135平方米之间，四房二厅畅销面积为160平方米。湘江四季花园三室二厅畅销面积为129平方米，四房二厅畅销面积为156平方米。西子花园三室二厅畅销面积为133平方米，四室二厅畅销户型为面积在154平方米。明珠花园三室二厅畅销面积为130--140平方米，四室二厅畅销面积为150平方米--（以上信息全为各小区售楼经理提供的真实的、最准确的一手资料）。从消费者对面积选择上来看，选择101—120平方米占30.6%，121—140平方米的均占30.6%，选择141—180的占了12.6%。

各售楼部一手信息和消费者调研基本吻合，但更建议开发商以售楼部一手信息为准，把握户型配比和面积配比。

根据以上调查信息，结合目标受众的特征（多为二次置业），综合考虑本项目高档楼盘的定位，建议本项目户型全部为三室二厅和四室二厅，三室二厅户型略多于四室二厅，其中三室二厅面积在130平方米左右，四室二厅面积在155平方米左右，精心设计多款户型结构以供选择。多层和洋房的顶楼为复式结构，面积在180平方米左右。

五、建筑细节提示

建议所有建筑顶部均为跃层式处理，屋顶统一为坡屋顶，窗材选用消费者喜欢的塑钢，在此基础上每一幢又根据自身情况，坡屋面可以有各自不同的变化，阳台亦可以有不同的花饰，这样，于变化中求统一，于统一中又有变化。另外，根据消费者心理调查所得，建议内部装修采取一般装修，因为就目前株洲市房地产来说，还没出现一家精装修的楼盘。

六、会所功能设置和空间布局建议

1、项目会所建议面积为5000平方米，分三层，地下一层为室内小游泳池（室外再设立一个中型游泳池），地上一层为体育馆，内设网球场、羽毛球场、保龄球馆、乒乓球场，健身房、棋牌室、桌球室。地上二层休闲区，设阅览室，美容院、网吧、咖啡馆、小型酒店； 整个会所包装成休闲体育会所概念。

2、贯彻“泛会所”的设想，底层架空设置休闲娱乐场所。

3、项目地块中部山体坡地处设置会所，会所距离土坡不远，靠近别墅区。

第五章 环境规划设计建议

一、建筑空间布局建议

1、项目各项规划指标建议

考虑项目所设定的品质和形象目标，项目投资成本及税后利润等实际经济效益及社会效益，建议小区规划总建筑面积20万平方米左右，低密度、高绿化居住空间规划，容积率控制在1.49内，绿化率控制在40%以上，总户数在1250套左右；整个小区由多层、小高层、别墅组成，其中多层约占总建筑面积的60%，小高层约占总建筑面积的20%，别墅占总建筑面积的5%，绿化面积、道路、广场、车库、会所、商铺占总建筑面积15%，休闲健康会所面积约为5000平方米（含酒店），车库配比为55%（湘江四季花园48%的泊车位已严重不足，特别提请开发商注意，保留泊车位增加的办法），临街商铺为上下两层，一层层高4.2米，二层层高3米。

2、项目总体布局建议（以下布局仅为一种设想，供开发商参考）小区设置南北两个大门（北面大门从规划路进来有5--10米左右距离），入口出各一个小广场（1000平方米左右），南北大门各接一条主景观大道（以此为轴线，方位为东南向，中间为水系，向两侧为人性化休闲区（或设雕塑或绿化带）再向两侧为车道，向各个组团，最外侧为人行道。一期南门主景观大道末端为一个广场，广场面积约为5000平方米，为开敞式休闲广场，建议采用旱地喷泉和下沉式露天表演舞台相结合，辅以绿色植物衬托。广场外围成放射状，连接南北和南面的组团。广场向北走，在原方塘基础上改造出一个湖面，利用坡地形成景观高低差，湖面约为5000平方米左右，该湖面照应小区北面的景观，促进北面房屋的销售。保留小区中部的原山坡地，在上面建设别墅和洋房。南门入口临“西子花园”的部分，建筑各层洋房与西子花园分开来，同时保持东南朝向与西子花园的建筑错位，形成视线通透感。规划路界定出去的小块土地建筑两层商铺。北门主景观大道连接一个3000平方米的广场，广场坐落在背面方塘的最南端位置，两条景观大道形成整个南北两条主轴线。

3、项目组团布局建议

红线以内沿规划沿桂花路主要为多层建筑，在24米新规划路沿线零星点缀点式小高层（不包括原桂花路），小区中部的原山坡地建别墅和洋房。各个组团内设人性化交流区，组团内外用绿化、景观来联系。

二、道路系统布局建议

1、项目道路设置及其说明：

整体性与景观性——结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景异的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路和小区主干道有机结合，使二者自成体系。

2、项目主要出入口设置

项目设南北两个入口，最北端尖口为东南向的北门，外接红旗路，原厂门附近设置为南门。南北两个出入口设置1000—1500平方米的开阔型小广场。

3、项目主要干道设置

小区道路系统分为景观大道、组团道路、宅前小路三级设置，力求形成动静分离、务实的道路交通系统。小区景观大道横贯地块南北。组团路结合地形，采用规整式和自由式相结合的方式，各个住宅组团路各自成环，既便捷的联系各个住宅组群，又最大限度的保证了区内的安静、安全，增强组团的内向性。宅前小路为支状，方便居民使用。道路均采用流线分布（除景观大道外）组团间的小道用曲线连接。

重点强化居民与自然的联系，设置专用的步行系统，并与小区内中心广场相结合，方便居民休闲、娱乐、观赏。

4、项目人车分流情况说明

小区严格按照人车分流的思想来规划小区道路。在园区东边设南北两个入口，两个入口处分别建造一广场，广场接地下车库。主景观大道上设车行道和人行道，中间以绿化或水系分离。小区通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开，机动车被局限在景观大道和组团道路之间。

5、项目停车场布置 l 住宅?/texta

第三篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。

第四篇：2015广东房地产市场分析报告

2015广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况

1.市场加速回暖，同期销量创新高

上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。

上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。

从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。

2.潜在供应充足，仍需加快去库存

上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。

3.到位资金降速，总体状况较稳健

上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。

4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎

上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。

二、结论与展望

（一）结论

1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。

2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。

3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。

综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。

第五篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078