2010年7月哈尔滨房地产市场分析报告_30页

第一篇：2010年7月哈尔滨房地产市场分析报告_30页

2010年7月哈尔滨房地产市场分析报告

【经济】

1.1 哈尔滨地区生产总值

哈尔滨市2010年上半年全市实现地区生产总值1562.4亿元，比上年同期增长14.5％，增幅较去年一季度提升2.7个百分点。

哈市GDP连续四年增速处于均达到双位数以上，经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，由此可以推测哈尔滨房地产业仍处于一个大好的发展时期。

1.2 固定资产投资及房地产投资 固定资产投资同期增长40.3% 2010年1-5月全市完成固定资产投资266.9亿元，比上年同期增长40.3％。

房地产开发投资完成39.5亿

2010年1-5月的投资额为39.5亿元，较去年同期又增加了6.8个亿的投资，同比增长20.7％。

房地产开发投资额连续多年处在15%-25%之间并且连续多年处于正常运行区间内，表明哈尔滨房地产市场投资处在一个健康发展的状态。

1.3 社会消费品零售总额

2010年5月全市实现社会消费品零售总额149.2亿元，1-5月共667.9亿元，比上年同期增长18.9%。增幅比上年同期持平。

社会消费品零售总额持续保持两位数的速度增长，表明了人们生活水平有了提高。

1.4 区域财政收入

2010年1-5月，全市财政一般预算总收入共完成172.9亿元，比上年同期增长34.0%。增幅比上年同期增加30个百分点。

【资讯】

2.1 国内市场资讯

温家宝密集调研经济形势 称宏调两难问题增多

近日，国务院总理温家宝带队于各地开展密集调研，把脉全国经济形势。7月3日上午，温家宝在长沙主持召开湖北、湖南、广东三省经济形势座谈会。在座谈会上，温家宝再次强调，宏观调控面临的“两难”问题增多。“我们不仅要大力解决那些长期存在的结构性问题，同时又要有针对性地解决当前存在的突出的紧迫性问题，这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。”他说。

事实上，市场已经普遍对下半年经济形势表示担忧。自今年第二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的态势，各项经济指标先后出现下滑：规模以上工业增加值增速减慢、贸易顺差下降、城镇固定资产投资下滑、采购经理人指数下降、资产价格走低。此外，发电用电量、交通运输指标也开始徘徊不前。

在座谈会上，温家宝指出，目前面临的“两难”问题，要求保持宏观经济政策的连续性、稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。财政部：房产税可改按估值征收 考虑差别税率

财政部税政司副司长尹伯钦在7月25日表示，“加快推进房产税改革，可考虑由原值征收改为按评估值征收，可考虑差别税率。”业内解读，“按评估值征收房产税，可以让房产税的征收多少随价格高低变动而变化，这样便于调控楼市。”

作为住房消费和房地产市场的调控器，房产税何时征收、怎样征收备受业界关注。今年以来，官方表态渐进密集。1月，国务院办公厅发文指出要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。此后，5月底，国务院再次公开通知：将深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

国土部强调征地拆迁必须提前告知农民

国土部近日下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》，国土部耕地保护司司长朱留华昨天强调：今后征地拆迁信息必须提前告知每一户农民，农民不同意，不得强行征地。

国土部规定房屋拆迁按重置成本补偿

7月13日，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，住房拆迁要进行合理补偿安置。要求房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地征地标准补偿，并做到同地同价。与此同时，还要探索征地补偿款预存制度。

国务院召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定的主要政策措施有：

一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

中央政治局：继续做好房地产调控

7月22日中共中央政治局召开会议强调，要做好房地产市场调控和住房保障工作。

国土部称楼市调控不会放松 进一步加强用地管理

国土资源部部长徐绍史7月主持召开部长办公会，研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心；及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划，狠抓落实；加快推进房地产用地专项整治，确保取得较好的社会效果；部署开展坚持和完善招拍挂试点，加快建立房地产开发企业用地诚信制度；主动沟通协调，做好房地产用地开发利用监管。

观点：

从7月份的一系列政策法规的出台可以预见，下半年房地产市场进入政策消化期，其重点将在于贯彻落实上半年出台的政策，国家队房地产调控力度不会放松。唯一可能会有大动作的或是用地管理和调控。7月中央领导及多部门反复提出“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，“加强宏观经济政策的协调配合，注意把握好政策调控力度和节奏，推进解决深层次矛盾和问题”，“无论是解决长期存在的结构性问题，还是解决解决经济运行中突出的紧迫性问题，都须在经济平稳较快发展的前提下进行”等，明确了下半年的政策基调是稳定政策。而对于下半年的对于房地产市场而言，短期内买卖双方的博弈还将维持，而市场的走势将取决于开发商的现金流状况及消费者的观望期。

2.2 哈尔滨市相关资讯

市政府下发《节能减排工作通知》新建建筑实施节能标准

29日在哈市2010年全市节能减排工作会议上，市政府下发了《哈尔滨市人民政府关于进一步加强重点领域节能减排工作的通知》。《通知》要求，到今年年底，全市城镇新建居住建筑全部执行65%、新建公共建筑全部执行50%的节能强制性标准，完成既有建筑供热计量及节能改造200万平方米，确保“十一五”期间完成400万平方米改造任务。

哈埠出台征地拆迁新规 十八种违建强拆无补偿

7月6日，《哈尔滨市处理征地拆迁中违法及历史遗留建设问题的若干意见》正式出台，规定了18种情况下，违法建筑无条件强制拆除，并不予任何补偿或者补贴，七种历史遗留建设问题将给予合理补偿。

哈尔滨城市中心区不再批准新建项目 哈尔滨市近日下发《完善城市功能突出城市特色工作方案》，哈市将从增强城市功能、彰显城市特色、完善城市交通三个方面入手，把哈尔滨建设成为“功能好、形象佳、交通畅”的现代大都市。为实现上述目标，哈市将实行严格的容积率控制政策。城市中心区原则上不批准新建项目。对棚户区改造、国企改制搬迁和重点招商引资项目等，高层建筑容积率严格控制在3.5以下，多层建筑容积率严格控制在1.7以下。控制建设项目用地构成比例。

哈市年内建五百套公租房 解决毕业生住房问题

哈尔滨市今年计划在棚改易地安置项目中集中建设公共租赁住房8万余平方米、1600余套，将有2.5万平方米、500套年内竣工。与此同时，哈尔滨市计划在棚改项目中配建4.5万平方米、共计970套的公共租赁住房。公共租赁住房用低于市场的价格向城市中低收入住房困难家庭出租，将覆盖新毕业的大学生。

首批5万平方米公共租赁住房已选址群力西区，并开始建设。如果按每套公租房60平方米左右的面积计算，到明年底，群力西区可提供公租房将达800多套。

观点：

今后城市中心区不再批准新建项目，预示着未来城市置业将逐步倾向于新城区和郊区。《节能减排工作通知》规定了新建建筑节能减排的强制性标准，对未来哈市的建筑品质和质量提出了更高的标准，未来新建建筑的成本将会有所提高。从7月哈市及中央有关政策来看，下半年哈市房产的调控政策不会有太大变化，保障性住房建设、公租房建设和棚户区改造工程仍然是下半年的工作重点。而下半年哈市房产调控的重点可能会放在住房信贷政策和征地用地管理上。

【城市】

3.1 城市规划建设信息

哈西将成哈尔滨市首个无线新区 中国移动通信将与哈西地区在该地区重点建设基础网络、电子信息化办公、建筑施工监控、交通信息诱导、远程医疗等几大核心设施。届时，将通过运用物联网等新兴无线信息化技术，在该区域实现出租车、公交车的车辆监控、电招调度、意外报警、偏航超速报警等全新功能；居民可通过手机上网或访问互联网，随时查看实时路况图及主要路口交通视频等信息；并可实现远程噪声监控等相关环保参数跟踪监测，执法人员不到现场也可以监测、处理现场噪声环境情况；同时可实现多卡合一，将城市一卡通应用于公交地铁、电子票务、手机银行等多个领域。

哈市三年打造21个特色小镇

7月21日哈尔滨市召开试点小城镇规划建设情况专题汇报会，指出，三年内哈市21个小城镇将被分门别类进行打造，全面提档升级。今年年底，将道外区团结镇、南岗区王岗镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、阿城区大岭乡、尚志市一面坡镇等6个镇打造成省内一流的示范小城镇。镇内道路硬化铺装率、排水管线覆盖率、自来水普及率均达到95%以上，新建新型特色住宅小区20万平方米以上；力争通过3年努力，共打造21个辐射能力强、各具特色的工业强镇、商贸大镇、旅游名镇、文化古镇等。

21个特色小镇包括：园区型小城镇(5个)：道外区团结镇、香坊区成高子镇、平房区平新镇、松北区万宝镇、宾县宾西镇；商贸型小城镇(9个)：道里区太平镇、南岗区王岗镇、呼兰区康金镇、双城市周家镇、巴彦县兴隆镇、方正县会发镇、木兰县东兴镇、通河县浓河镇、延寿县加信镇；旅游型小城镇(3个)：阿城区大岭乡与红星镇、尚志市帽儿山镇；历史文化名镇(2个)：尚志市一面坡镇、南岗区红旗满族乡；工矿型小城镇(1个)：依兰县达连河镇；林地共建型小城镇(1个)：五常市山河镇。

北跃战略新进展：17项目入驻松北科技创新城

7月24日，包括哈工大远光光电公司精密导引装置及光学设备项目在内的17家产业项目正式签约入驻其科技产业园。这些项目总投资21亿元，总建筑面积64万平方米，将于年内开工建设。道里区顾乡商圈崛起 新商业广场年内建成投用

作为道里区今年的大项目之一，“新大发国际广场”将于年底前建成投用。新大发的建成，将在道里顾乡商圈形成新的商业坐标，引领顾乡商圈的崛起。

“新大发”坐落于康安路上，位于通顺街以东，规划中的道里南北路以北，道里东西街以西地段内，地处哈西、群力、松北3大城市新区的交会地带，总建筑面积24.8万平方米，其中新开发建筑面积17.8万平方米。

“新大发国际广场”商业区建有一个主题商业街———新大发陶瓷卫浴一条街（顾新街）；两个专业市场———新大发品牌装饰材料城和新大发百货食品批发中心；两个配套功能服务区———新大发国际广场仓储服务区和新大发国际广场美食服务区。“新大发”建成后，将成为道里区顾乡地区的新商圈和大型物流基地。同时，众多大型超市、金融机构及知名餐饮企业的进驻，将助推新大发成为哈市西部商圈一处新的商业坐标，拉动道里顾乡商圈的快速健康成长。

十二所院校将入驻哈南新城教育园区开建在即

据了解，东方学院、黑龙江职业技术学院、黑龙江应用技术学院、第26职等12所大学、职业教育学院将入驻哈南工业新城，重点培养工业新城未来产业项目所需的职业技术人员，而这些院校的入驻也将大大增强对进入工业新城企业项目的吸引力。

平房区目前已经启动哈南工业新城教育园区建设项目，该教育园区位于江南中环路以南，哈五路以西，占地约3平方公里，计划两年内容纳学生4万余人，教职员工5000余人，目前部分院校已经完成选址，正进行征地拆迁。

另据了解，总规划面积462平方公里的哈南工业新城，今年已全面启动近20平方公里的建设。目前在哈南工业新城启动区内，法国空客与哈飞集团投资3.5亿美元合资设立的航空复合材料制造基地项目、一汽与美国通用合资设立的年产20万辆轻型车项目、哈电集团核电设备基地将陆续投产；丰田汽车配件、中移动IDC等30余个工业项目今年陆续开工建设。松北区优化交通环境 六条公交线路将延伸进入

7月19日在市交委会召开的半年工作汇报会上，为优化哈尔滨市出行环境，准备在松北区新增百台公交车，规划开通松北区域内的环线公交，将6条江南的主干线路延伸进入松北区。调整延伸20余条公交线路，进入哈西和群力新区。在平房区及其南部区域，规划调整两条干线公交线路和两条支线公交线路，向南延伸公交线网。规划阿城区到哈市的快速公交线路，缩短阿城居民至中心城市的出行时间。预计在年底前，完成哈尔滨市营运客车GPS安全监管系统的安装。

观点：

随着上半年哈市许多城建项目的规划建设，下半年哈尔滨的房地产市场逐步升温，尤其以哈西、群力、呼兰等新区最为活跃。

【市场】 4.1 市场概况

2010年7月哈尔滨全市商品房销售29.22万平方米，为09年七月成交量的53.2%。环比下跌了61.2%。

七月哈尔滨商品房市场在新政的持续影响下和六月有了较大的落差，成交量下跌幅比较大，同比去年七月和环比今年六月都有大幅度下跌。从成交区域看以道里、南岗区、松北区为主，其中道里区的成交量占总成交面积的37%。

2010年六月哈尔滨全市商品房成交均价5593元/平方米

六月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5593元，环比下跌了7.17%

建筑面积0-60平方米的商品房成为了本月市场销售的主体 七月从哈尔滨市商品房市场成交情况看，建筑面积0-60平方米的商品房成为市场所消化量最大体量，销售套数为704套；其次就是建筑面积60-80平方米，销售套数为525套；建筑面积100-120平方米，销售套数在412套，排在第三位。三档住宅，各占总销售套数的24%、18%、14%。

表4-1-1：七月商品房成交面积区间

住宅市场新增供应情况

2010年7月哈尔滨房地产市场新入网项目共9个，住宅总供应套数5732套，供应面积58.53万平方米。

表4-2-1：2010年7月哈尔滨房地产市场入网项目列表

9个项目供应，区域供应平稳。其中道里区市场供应量最大，总供应量达到47.2万平方米，占总供应量的80.6%；其次就是香坊区，供应量为8.14万平方米，占总供应量的14%

从本月入网套数看，道里区共供应4474套占本月总供应套数的82%，香坊区927套，占供应总套数的13%。

住宅市场成交情

2010年7月哈尔滨全市商品房销售29.22万平方米，其中住宅销售面积为26万平方米。

总结：从成交量上可以看到经过6月的火暴销售之后，市场成交量出现较大幅度下降，但较受新政影响严重的五月还是有所上升。由此可见，新政策过后哈尔滨市场还处于慢慢恢复的阶段。

南岗区居首，道里区居次席

七月在各区域的成交量中，南岗区的成交量最大，达到87714万平方米，占总成交量的34%；其次为道里区，成交量为77828万平方米，占总成交量的30%。

住宅套均面积达到98.5平方米

2010年7月哈尔滨住宅市场成交以中型户型为主，套均面积为98.5平方米，市场销售仍以标准两房式为主，目前正是更多刚性需求者购房的时机，他们购买区间普遍了集中在中型户型。

住宅市场供求关系

七月哈尔滨住宅市场供应套数5732套，成交套数2636套；供应量为58.5万平方米，成交量26万平方米，供求比为2.25。

4.3 商服市场 供应分析

七月哈尔滨市场有7个项目有商服供应，市场总供应172套，其中道里区供应套数为最大，共143套，占总供应套数的83%。

成交分析

七月商服市场成交85套，道里区居首位，成交63套，占总成交量的74%；松北区成交10套，占成交面积的12%；南岗区成交了9套，各占成交面积的11%；最少的是平房区，共成交3套，占总成交量的3%。

4.4 七月市场总结

供 应—六月哈尔滨住宅总供应套数5770套，供应面积63.73万平方米。商服供应172套，其中道里区供应套数最多达到143套，占总供应套数的83%。

成 交—七月哈尔滨全市商品房销售29.2万平方米，为09年七月成交量的53.2%。环比下跌了61.2%。其中住宅成交26万平方米，商服成交量1.56万平方米。

价 格—七月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5593元。

关 注—下月重点关注的项目香坊区：四季上东、东方玫瑰园、水木兰亭、金色玫瑰园、绿海华庭；道外区：丽兹江畔;南岗区：悦山国际、金域蓝城、悦城、壹品心境;道里区：盛和天下，盛世江南、远大都市明珠;江北区：世贸康桥郡、世贸威廉公馆、滨才城。

观点：

哈尔滨商品房市场经历了五月份明显下降后六月份的激增后，七月份的市场降为平稳，成交量价格方面较6月均有下降。我们认为七月份销售情况较六月的下跌属于市场正常反应，6月因为5月份的火爆其实占据了5月和7月的部分需求，随着七月份销售状况逐渐稳定，8月份哈市将有众多楼盘的开盘，又将会有有个更好的状况。价格方面目前市场并没有造成直接的下降，哈尔滨房地产市场仍保证稳定。

【广告】

l 统计时间：2010年7月1日—2010年7月31日 l 统计媒体：新晚报、生活报

l 统计对象：在所监测媒体中出现的所有房地产报广

l 注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内，以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。

5.1 月度媒体综述

2010年7月1日至7月31日，共有62个楼盘及房企在哈尔滨两大报纸媒体（生活报、新晚报）上投放了318次广告，平均每个楼盘投放广告约5.2次。与6月相比，楼盘数量、投放频次均有明显增长。其中楼盘数量增加了10个，广告投放频次增加了37次。此外，本月投放的广告量累计达229.875版，也较六月份增加了35.625版。环比增涨了18.34%，延续了6月份的增长势头。

纵观房地产新政实施4个月以来的报纸广告，7月份的报纸广告，无论是在楼盘数量还是广告量上均有显著地增长，这也预示着第三季度哈尔滨房地产市场的竞争将趋于激烈化。随着中央和地方各项新政的逐步出台，政府对房地产市场的调控方向逐步清晰、调控力度也日趋稳定，使得部分一直捂盘待机而售的项目纷纷面世；同时，作为哈尔滨实施城市发展战略的元年，今年哈尔滨上马了一系列城区建设和规划的大项目，使得哈尔滨市部分城区的房地产市场持续升温，因此本月有许多项目在广告宣传上打起了“哈西、群力、松北”等地段牌和区域牌。此外还有部分项目上半年销售状况不佳，第三季度对其实现全年销售目标至关重要，因此在7月份它们纷纷加大了宣传力度。

5.2 报广媒体分析 5.21媒体选择

根据原子数据对7月份哈尔滨两大纸媒的监测，生活报在广告费用及频次上仍然保持第一位，投放频次共计219次，费用1132.625万元。新晚报为99次，费用735.0625万元。其中在广告投放频次上生活报继续延续6月的趋势，约为新晚报的2倍；在广告费用上，生活报是新晚报的1.5倍。据此可以得出生活报的广告投放频次较高，但通栏广告偏多。

与6月份相比生活报的广告投放频次减少了1次，费用却增加了57.375万元，主要是7月份许多项目加大了广告宣传力度，整版广告有所增加，通栏则有所减少。新晚报的广告较上月频次环比增加了62.3%，投放金额增加44.66%，这主要是由于本月新晚报的跨版广告有所减少，而整版广告相应的增加了。

7月有44个楼盘在新晚报上投放广告，投放99次；生活报有45个楼盘，投放219次。两大纸媒在楼盘数量上基本持平，投放频率上生活报约是新晚报的2倍。造成这种现象主要是因为6、7月份以来有一些项目在生活报上固定且密集地投放广告。这类广告多以通栏为主，以楼盘形象推广、楼盘动态告知、优惠价格宣传为主旨，这类项目主要有富佳新天地、海域岛屿墅、金域蓝城、润园翡翠城、上实海上银座、紫金城、立汇美罗湾、欧美亚世界阳光等。

表5-2-1：2010年6-7月哈市房地产报广投放频率情况表

5.22版面选择

7月份在广告版面的选择较上月上变动不大，仍是以整版和通栏为主。本月整版广告大幅上升，共投放146次，以45.91%居首位。东方哥德堡、漫步巴黎、丽兹江畔等即将开盘的项目大量投放整版广告所致。与6月相比，通栏广告投放了121次，以38.05%的比例居次位，跨版和半版则分别以30次，9.43%和21次、6.60%仍居末位，与6月相比，跨版与半版均有所上升，跨版主要是由于金域蓝城和壹品新境等即将有新品面市的项目大量投放跨版广告所致，而半版主要是由于哈尔国际、泰和轩、亿兴润景等项目为新推房源和优惠促销而增加了部分半版广告所致。

表5-2-2：7月各报纸房地产广告版面汇总表

5.23报广主题分类

7月的报广主题以形象定位为主，共93次，占本月投放频次的29.25%。其中，项目面市宣传和开盘宣传类信息最多，并以哈西、群力、江北等新城区居多。群力新区有漫步巴黎、恒盛豪庭、盛和世纪等，哈西有壹品新境、保利清华颐园、金域蓝城等，呼兰区有东方哥德堡、富佳新天地等，松北区有世茂康桥郡、保利水韵长滩、保利公园9号等。

本月以宣传环境配套为主题的报广共投放75次，以23.58%居于第二位。其中，以环境、地段、教育配套类投放频次居多，环境类主要有群力新区的海富第五大道、盛和世纪、盛和天下、漫步巴黎和道外区的丽兹江畔等，地段类主要有新新怡园二期、壹品新境、天合俊景、金域蓝城等住宅和西城汇、盟科视界等商服，而教育配套类则以金域蓝城、盛和世纪、天鹅湾、滨才城等为主。本月动态告知类和优惠促销类报广，分别以21.07%和17.30%居第三、四位。本月有紫金城、上实海上银座等楼盘投放动态告知类报广，有欧美亚世界阳光、立汇美罗湾、塞纳欧香等楼盘投放优惠促销类报广，本月以传递产品信息类为主题的报广共投放了28次，以8.81%的比例垫底。其中，户型类产品信息投放频率居多，主要有海富第五大道、润园翡翠城、泰山领秀等项目。

表5-2-3：7月报广推广主题汇总表

5.3 楼盘分析 5.31楼盘区域分析

7月份哈市投放广告的楼盘分布区域呈现边缘化、郊区化。本月群力、松北、哈西等新城区投放广告的楼盘居多，有约35个。从各分布区域来看，道里区仍旧以18个项目居首位，与6月基本持平。松北区环比增加6个，以12个项目居第二位。呼兰区和南岗区以9个项目并列第三位，与6月相比，南岗区减少了3个；呼兰区增加了7个。香坊区环比增加1个，以8个项目居第四位。阿城区也有1个楼盘上榜。

具体来说，本月投放广告的住宅项目多集中于群力、哈西、江北等新区，有29个左右。商服多集中在南岗区、道里、香坊等靠近市区或地段优越的区域，如哈西、会展、爱建、顾乡等街区。公寓则是道里区和阿城区各有1个，分别是紫金城和上京国际。写字楼是道里区和香坊区各有1个，分别是上实海上银座和哈尔国际。而别墅则分布于松北区。

7月哈尔滨各区域广告频次和投放量中，道里区、松北区和南岗区最大。其中，道里区投放频次为109次，投放量为73.25版；松北区投放频次为73次，投放量为39.375版；南岗区投放频次为54次，投放量为59.25版。其余区域为呼兰区为38次、24.25版。香坊区为32次、20.25版，道外区为9次、8.5版。

5.32楼盘类型分析

本月共有61个楼盘及企业在两大纸媒上投放了广告，环比6月增长了19.6%。其中，以普通住宅居多，有47个，与6月相比，增加了8个，是增幅最大的物业类型。其次，便是商服，有7个，与6月相比，增加了4个。而本月别墅没有新增项目，仍是海域岛屿墅和保利水韵长滩2个项目（不含世茂康桥郡），与6月基本持平。与6月相比，本月写字楼仅有上实海上银座和哈尔国际两个项目的广告，少了嵩山国际的广告。例外，本月新增企业形象类广告，由宝宇集团投放的广告。

本月共投放了318次广告，其中，普通住宅以75.24%的比例占绝对地位，商服以8.46%紧随其后，别墅、写字楼以5.64%并列第三位，然后是写字楼的4.39%，最后企业形象则以0.63%的比例垫底。

表5-3-1：2010年7月报广物业类型汇总表

5.33广告排名

在本月楼盘广告费用排名中，普通住宅投放的广告费用最高，投放版面以整版、跨版为主。可以看出这几个楼盘均属于即将面市或开盘阶段，因此其广告大多属于开拓式广告，以刺激需求、拓宽市场为主要目的。所以本月这几个楼盘的广告宣传力度非常大。

本月别墅、写字楼、公寓仍旧延续6月趋势，广告投放频次较高，投放版面以通栏为主，广告费用浮动不大，可以看出这几个楼盘多属于成长中的楼盘，有稳定的消费群体，但仍持续有新产品推出，因此其广告以提醒式或告知类广告。其目的是强调产品的差异与利益，引起消费者持续关注，维持品牌忠诚度。

本月排名靠前的商服项目，除立汇美罗湾延续上月的趋势外，西城汇和盟科视界均为本月新增报广的项目，且二者均主打地段牌，并辅以特价促销牌。可以看出这三个楼盘多属于成熟期，其广告多以提醒式广告为主，以促销折扣和成熟的配套来吸引客户。因此本月这几个楼盘的投放广告的版面与频次均明显增加。

表5-3-2：2010年7月广告TOP 排名

第二篇：哈尔滨啤酒市场分析报告

哈尔滨啤酒市场分析报告

摘要：

滨啤酒集团有限公司创建于1900年，是中国最早的啤酒制造商，2002年，被国家权威机构评为“中国名牌产品”，并且哈尔滨啤酒集团有限公司在香港联交所挂牌上市，其后，连续被香港联交所评为2002、2003最佳上市公司，更荣获第一名的殊荣。哈尔滨啤酒集团有限公司线拥有大中型啤酒生产企业十三家，年产啤酒量达150万千升，是中国大陆第五大啤酒酿造企业，其市场份额在哈尔滨约为66%，在全国为5%左右。目前哈尔滨啤酒除销往西藏以外的全国其他省份，并且远销英国、美国、俄罗斯、日本、韩国、新加坡、香港、台湾等30多个国家和地区。

一、市场营销环境

1、宏观营销环境分析

经济环境：自从我国加入WTO后，外资对我国投资不断加大，我国经济前途一片大好，且逐渐适应全球化经济。此外，随着经济发展，生活水平的提高，国民的消费水平也大幅提高，购买能力增强，不仅追求物质上的满足，也追求心理上的满足，故啤酒市场的前途一片大好。政治环境：国家在95期间就对大中型啤酒企业给予政策支持，鼓励其发展壮大。

法律环境：法律对啤酒的包装有相应规定，规定所有啤酒必须为b2瓶。

科学技术环境：随着科学技术的不断进步，啤酒的制造工艺不断创新，啤酒的质量有了大幅度上升。

2、微观营销环境分析

营销渠道：哈尔滨啤酒厂为供应商，各大酒店饭店超市提供与消费者联系的场所，送货上门服务。

竞争者：首先是中国的啤酒市场，从2003年开始，就取代美国成为全球最大，也是竞争最激烈的市场。在中国本土，就有青岛、燕京、雪花、等位于中国十大啤酒品牌的名牌啤酒，而哈尔滨啤酒在国内的主要竞争对手为青岛啤酒和雪花啤酒。运用市场机会与威胁矩阵(SWOT)优势：拥有良好的市场基础和政策支持，特殊的品牌文化和发展历史，是中国最早的啤酒品牌，历史感浓厚，具有亲和力。劣势：竞争对手品牌力度和资本力度较强

机会：提高品牌知名度和品牌建设力度，采用“北扩南移”的战略，占据更大的国内市场。

威胁：不断有新的啤酒品牌进入市场，除了国内的竞争对手，还面临着国外的竞争对手。

二、目标市场营销战略

1、市场细分

地理细分：哈尔滨啤酒的市场哈尔滨本土约占66%，全国其它地区约占6%，国外约占28%。

人口细分：主要消费人群多为男性，以年轻人为主。心里细分：哈尔滨啤酒小巧可爱，味道可口，历史悠久，人们心里更认可。

行为细分：哈尔滨啤酒为世界杯冠名，在人们看世界杯期间，多喝哈尔滨啤酒，潜意识会选择哈尔滨啤酒

年龄：16-25岁； 目标人群：高中，大学生和初涉职场的新人； 月收入：1000-2000元； 爱好：上网，打游戏，运动，音乐； 休闲娱乐地点：KTV，酒吧，桌游吧，书吧。娱乐方式：聚会，烧烤，漫画，上网，杂志； 关注话题：就业，娱乐节目，演唱会；习惯接触媒体：淘宝，QQ，MSN，百度。

年龄：22-30岁；目标人群：步入职场满怀激情追求成就的职场新贵； 月收入：3000-5000； 休闲娱乐地点：KTV，登山，健身，酒吧； 娱乐方式：聊天，喝酒，打斯洛克等； 关注话题：工作，房价，股市，租房；习惯接触媒体：城市画报，QQ，MSN，百度，开心网，人人网①。

2、目标市场选择

哈尔滨啤酒，因为名字和地址的原因，以及一些历史原因，其最大的市场在东北哈尔滨市，所以哈尔滨啤酒最大的优势是哈尔滨市的市场占有率，同时这也对其形成了局限性。从2003年始，哈尔滨啤酒加大了走出中国，走出亚洲的力度，在世界啤酒市场抢占更多的份额。所以哈尔滨啤酒的目标市场选择，应该是保卫本土哈尔滨市，拓展东三省市场，称霸东北，再以东北为跳板，进攻朝鲜、韩国、日本、以此走向太平洋，进入美国西海岸。大胆将国内华北，西北，西南、东南市场放手，借助本土优势稳固东北市场。主打国外市场，以求东北亚的市场占领。

3、市场定位

在2013年里，中国啤酒业面对着洋啤酒的猛烈冲击，中国啤酒业面临着巨大的挑战，2008年，全球第一和全球第二的两大啤酒企业完成了历史性的整合，但对于拥有全球消费和生产第一大国的中国来说，两家公司合并后的销量仅仅排名第三，且没有一个真正意义上的全国性品牌。

于是，新成立的百威英博公司迅速确立以哈尔滨啤酒作为全国主推品牌，这就需要对哈尔滨啤酒进行重新定位。

（一）、深入挖据，洞察先机 第一阶段：从啤酒的历史看品类的未来

啤酒传入中国后，改变了其本来的面目，从七八十年代的“马尿”到今天的“饮料”，品质的好坏已偏离了啤酒本身的属性，而单纯依赖消费者熟悉的口感。

客观地说，中国的啤酒消费者基本上不懂啤酒，更谈不上真正品评啤酒的好坏。这是问题，更是机会，对于立足于后来居上的全国品牌来说，是一次通过教育消费者来建立权威地位的好机会。第二阶段：通过焦点访谈寻找消费者的心智需求

我们在北京、上海、成都和香港，与经常喝啤酒的人进行了一系列的焦点座谈。与常规的焦点座谈不同的是，我们将访谈的地点选在了酒吧，在饮酒的现场来挖据他们的

文章来源好酒招商网真实感受，请他们说出自己理想的啤酒体验，尽量将啤酒消费的价值体验转化成“需要”的语气。

事实证明，啤酒已经成为人们社交的重要道具，尤其在健康风潮更甚的今天，啤酒以其低度、易于入口正在逐步替代白酒的价值。啤酒的饮用时机在不断地扩展，朋友聚会、商务宴请、家庭独饮、酒吧狂欢，相同的消费者在不同的场合饮用着不同档次、不同价位的啤酒。

同时，啤酒的作用和其他酒类不同，它不仅能彰显人们的豪爽之气，更是放松自我的一种工具。它不会像白酒那样的喝个大醉中国好酒招商网文章转自9998.TV甚至不省人事，而是那种微醉之后不失理智的放纵，是“自我的”、“酷的”表现。第三阶段：品牌检视，明确品牌定位的方向

在一些消费者眼中，哈尔滨啤酒被认为是一个传统的、受人尊重的啤酒品牌，然而，更多人给了我们不同的警示。在他们看来，强调传统与啤酒时尚的元素是矛盾的，百年传统并不代表你就是最高品质的啤酒，也无法成为打开南方消费者的“心智通道”。

（二）、定义品牌，明确宗属（1）、重新定位

从根本上来说，啤酒品牌单靠品质是无法连通消费者价值取向的，必须超越其纯粹的品质视角来占位啤酒的第一特性——冰爽，我们要给消费者带来的是从理性到感性的全面的冰爽体验，而非仅局限产品本身。

最终，我们将品牌定位为“最酷的冰爽体验”——这不是关于产品的，而是关于价值的，这种定位帮助我们扩大并统一了品牌的接入点。

（2）、启用新品牌

在新品牌的命名上，我们遵循了简单、顺口、寓意品类特性的原则，取名为“哈尔滨冰纯”。“哈尔滨”三个字，使这个品牌在进入全国市场时，不再是没有来头的“毛头小伙子”。更重要的是，哈尔滨的冰天雪地，正是通往全国的最佳冰爽品质的“信任状”。

“冰纯”则用最简单的方式连接着品类的第一特性。(3)、标志性视觉

在确定品牌定位和新的品牌名后，需要对新品牌的视觉系统进行全面的改造，包括色彩、LOGO和外观。

在色彩方面，进行了颠覆性的改造，从传统的绿色向富有冰冷、纯净寓意的天蓝色转变，而这个色彩与国内的所有啤酒几乎都是有着明显的区隔。

在考虑新的LOGO时，以“冰山”为主要的视觉图形，更直观地表现了品牌的全新价值。另外，设计了特有的“透明冰凌瓶”，增强了货架的陈列效果，给人以纯净、清凉的感觉，达到了强烈的提示消费的作用。

哈尔滨多年来一直拓展国外市场，每届世界杯都力求冠名赞助，一直以来都是以一种运动，自由，快乐为主要色调。因而哈尔滨啤酒是以年轻上班族为主要消费对象。以及一些喜爱足球运动的人群。

三、品牌策略

1、主要品牌 清爽（老哈啤）、特制、特制超鲜、小麦王 1900经典、冰纯、冰畅、冰爽、金樽纯生

2、品牌发展历史

哈尔滨啤酒现有30多个中高档产品品种。如“中国公认名牌”、“黑龙江省首届啤酒精品”、“97消费者心中十佳理想品牌”、“国家名牌产品”、“97中国首届名优商品博览会金奖”、哈尔滨市民最喜爱的商品”第一名等荣誉称号。1998年，哈尔滨啤酒有限公司被评为哈尔滨市十佳企业。2000年哈尔滨啤酒有限公司的“哈尔滨牌”注册商标被认定为哈尔滨市著名商标。2001年哈尔滨啤酒有限公司的哈尔滨超干啤酒、哈尔滨牌10度金哈啤、哈尔滨牌11度超干精制啤酒（绿色2000）、哈尔滨10．2度超鲜啤酒被认定为绿色食品。2002年哈尔滨啤酒有限公司生产出具有高科技含量产品“一品纯生”。

哈尔滨啤酒作为中国最早的啤酒品牌，2002年被国家权威机构评为“中国名牌产品”。在低成本扩张方面，哈尔滨啤酒集团所购并的十二家啤酒企业

3、品牌战略

品牌战略与知识营销结合：21世纪无疑是知识经济的时代，所以任何产品的营销都离不开现代知识的结合。首先必须注重品牌和产品对客户知识需求的满足，其次，是增加品牌和产品的知识含量。再是挖掘品牌和产品的文化内涵。最后就是培养和早就知识型营销队伍，使品牌营销的全程更适合产品高技术含量、智能化以及需求个性化的要求。

品牌战略与网络营销结合：20世纪90年代中期以来，电子商务和网络营销加速发展。进入21世纪，国际互联网及其他计算机网络更加广泛的进入到了社会政治、经济、文化等各个领域。想要适应时代的发展，网络营销必不可少，近几年来，网购已经成为人们一种必不可少的购物方式。哈尔滨啤酒的营销方式，也必须与网络结合。品牌战略与全球营销结合：经济全球化是世界经济发展的必然趋势，哈尔滨啤酒为了走出中国、冲出亚洲、走向世界，必然要于世界经济格局相联系。审时度势，打响品牌效益，让世界正视哈尔滨啤酒。品牌战略与绿色营销结合：绿色营销已经成为当下时代的主题，人们对于可持续发展的认识已经深入人心、为此任何产品想要发展进步，必不可少的是走可持续发展的绿色道路。发展绿色品牌，打响名族第一绿色啤酒的战旗，已经大势所趋。

品牌战略与关系营销结合：为了利益的最大化，产品的扁平式营销，所以比求营销的多面化和经济化。运用各种手段和方式发展产品的多面营销。

四、价格策略

产品特征：经过多年的发展和创新，哈啤的生产主见向3多元方向发展，以不断满足各类消费者的需求。根据其原料。制作过程、口感等元素，哈啤产品被冠以不同的名称，主要有：清爽（老哈啤）、特制、特制超鲜、小麦王、1900经典、冰纯。其中较为活跃。销售量比较大的产品清爽、1900经典。冰纯。哈啤价格的实施

在中国大部分啤酒市场里，消费者的消费认知习惯中有这样一条规律：在啤酒市场，通常认为20元一瓶或者以上的事高档啤酒，通常是比较熟悉的国际大产品；10-20元一瓶是中档啤酒，是国内著名品牌和某些地方啤酒高端产品；5-10元一瓶是中档啤酒，以地方啤酒为主；3元一瓶一下是大众酒，其消费量巨大，在啤酒总消费量中占有很高比重，绝对的地方品牌主导。而且在啤酒市场还存在被称为“价格死穴”的现象，就是啤酒定价为4元一瓶其销售量极为不好。在中国啤酒市场上，啤酒零售价格整体来说存在着三种情况：即8元、5元、3元。

五、分销渠道

渠道是指上品从生产者手中经过中间商在到达消费者手中的流通过程，中间商在此发挥着媒介的作用。企业生产出来的产品，只要通过一定的分销渠道，才能大片时间、地点等显示环境和空间距离的限制，是商品顺利打得到消费者的手中，使企业实现市场营销目标。在企业的市场营销策略中，渠道策略是长期的策略，企业要立足于肠炎发展的目光制定渠道策略。

对于啤酒企业而言，在分销渠道中有大量的沉积利润，企业美奶奶花在渠道建设上的费用占销售费用的50%以上，列入进店费、终端促销费用等等，所以对企业渠道进行改造是企业的必然选择。

哈尔滨啤酒进行渠道改进的原因是为了适应市场竞争的发展历史，4P中的渠道策略成为企业重要的战略资源，哈尔滨集团的渠道改进策略是结合企业自身的实际情况，进行渠道策略的提升，对渠道进行改造。

首先，哈尔滨集团在区域内对经过严格筛选出的经销商，取得哈尔滨啤酒集团的经销权，其职责是产品配送。市场调查和维护、资金运作等。

其次，哈尔滨啤酒集团的业务人员进驻到经销商处，成为经销商的销售经理，其职责是参与经销商的市场调查和维护、资金运作等。

再次，对试产运作和维护的投入方法由哈尔滨集团和区域性销售共同协商，经销商承担相关费用。

最后，经销商要严格执行哈尔滨啤酒集团的市场战略，积极配合哈文本集团的促销策略的实施，双方的权利和义务有事前签订的合同约定。

1、提高对渠道成员的控制权

渠道是由不同职能成员说组成的，在哈尔滨啤酒的分销渠道中，哈尔滨啤酒承担着市场开发和管理的职能，而经销商的职能主要是市场运作和维护。所谓渠道控制权，就是指基于不同职能成员在运作上所具有的核心竞争力。根据木桶原理的说法，木桶的容量取决于最低的那一块挡板，同样的道理，渠道竞争力的强弱主要取决于最薄弱的环节。在哈尔滨啤酒传统渠道分销中，渠道的控制权势由上向下逐渐减弱的，上游经销商的权利相对说会大一点，而销售终端的权利最小，而随着市场的变动，即由卖方市场变为买方市场，渠道控制里逐渐下行，终端的话语权怎强，从长远发展来看，建立平等的渠道成员关系，渠道成员合理分工，有利于化解渠道冲突，提高渠道的市场竞争力，培养渠道核心竞争力。

2、构建伙伴型渠道关系

伙伴型渠道关系就是渠道成员只见在共同愿景目标和相关信任的基础上，信息与利益共享，致力于共同发挥在那的合作伙伴关系。哈尔滨啤酒集团可以通过和渠道成员之间构建伙伴型渠道关系，从根本上改变传统渠道中厂家和渠道成员之间“零和博弈”的关系，讲企业渠道成员变成一个利益主体，有效降低渠道运作风险。

如何构建伙伴型渠道关系？（1）选择并评价交易伙伴

（2）构建共同愿景目标，发展相互信任（3）签订合作协议（4）运作与磨合

总而言之，哈尔滨啤酒集团从传统的渠道模式转变为伙伴型去到渠道不是一朝一夕的事模式一项长期工作，企业需谨慎对待。

3、加强对渠道成员的管理，大力发展直供渠道

为了解决这方面问题，哈尔滨啤酒应逐步建立起厂家直供的销售网点，建立起直供的配送服务中心，设立直供配送服务电话，组织充分的平配送人员和充足的配送车辆是其产品能在最短的时间内送到消费者手中。为了加深消费者对哈啤的印象，再配上人员上门服务的时候必须身着哈啤形象工作服。

六、促销策略

促销策略是指企业如何通过人员推销、广告、公共关系和营销推广等各种促销方式，向消费者或用户传递信息，引起他们的兴趣，激发其购买欲望和行为，已达到扩大销售的目的。哈啤广告策略

哈尔滨集团针对不同的产品所做的不同广告目前在电视、广播、报纸等媒体上取得了不错的宣传效果，哈啤的知名度不断在提升。但随着网络营销的兴起和消费者接触媒体方式的转变，网络浪潮的推广使得越来越多的人通过网络接触各种产品，为了顺应这种趋势，哈啤集团的关高策略应向互联网倾斜，采用生动、活泼的FLASH广告或者网络短片的形式，突出产品形象，吸引消费者主营。

第三篇：2010广东房地产市场分析报告

2010广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

一、社会经济环境

2010年广东经济呈平稳较快增长态势，全年完成国内生产总值45472.83亿元，同比增长12.2%，增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元，同比增长20.7%，增速同比提高1.2个百分点；占GDP总量的35.43%，比重较上年提高1.23个百分点，比全国水平低34.46个百分点。

表1 广东GDP、固定资产投资情况及与全国比较 单位：亿元

二、数据分析

（一）房地产开发投资

1、完成开发投资

2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元，同比增长23.6%，增速高于固定资产投资2.9个百分点；占固定资产投资22.71%，占GDP总量8.05%，比重较上年均略有提高（见表2）。数据显示，2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来，在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下，房地产业吸收了相当一部分资金，开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹（见图一）。

表2 广东房地产开发投资情况及与全国比较 单位：亿元

图一 广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势

从月度数据看，上半年投资增速逐月提高，但下半年开始逐步回落，全年增速比1-11月回落了3.8个百分点，回落幅度进一步扩大（见图二）。

图二 2010广东房地产完成开发投资情况

从各区域看，珠三角投资同比增速走势与全省相似，呈先走高后回落态势，但总体保持较平稳的增长水平；粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大，其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右，但增速水平仍高于珠三角地区（图三）。

图三 2010广东各地区房地产开发投资同比增速走势

按用途划分的完成开发投资当中，住宅完成投资2538.02亿元，同比增长20.5%，占房地产开发投资的比重为69.35%；办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%，增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点；其他投资同比增长37.5%，增速明显高于住宅、办公和商业用房投资（见图四）。

图四 广东近年房地产各类投资走势

2、开发资金来源

全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元，同比增长17.0%；资金充裕度（到位资金占开发资金比重）为157%，与2007年水平相当。与近年相比，2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平，企业资金状况仍较宽松（见图五）。

图五 广东近年房地产到位资金情况

逐月数据显示，2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势，但至年底止降企稳，相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹（见图六、十六）。

图六 2010广东房地产到位资金走势

从资金来源结构看，国内贷款约1238亿元，占到位资金21.55%；同比增长27.5%，增速同比提高15.8个百分点，说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下，房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅，尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元，占到位资金1.59%；同比大幅增长59.4%，说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下，进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元，同比增长19.2%；占到位资金27.54%，比重与上年基本持平。其它资金（销售回笼资金（定金、预付））方面，由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调控措施，提高了购房及房贷门槛，尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹，但全年同比只增长10.9%，较上年增速回落了约51个百分点；占到位资金49.32%，该比重只高于2002年和2008年水平（见图七、八、九、十）。

图七 广东近年房地产资金来源变动

图八 广东近年房地产资金来源结构

图九 2010年广东房地产企业国内贷款情况

图十 2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况

（二）土地购置

全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米，较2009年进一步下降22.2%，连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元，同比增长6.4%；购置均价2308元/平方米，同比增长36.8%。数据显示，近三年来土地购置面积持续萎缩；相比之下，近两年土地成交均价呈大幅上升态势（见图十一）。

图十一 广东近年房地产企业购置土地情况

（三）商品房建设

全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米，同比增长18.2%；其中新开工面积9892.98万平方米，同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米，增长11.5%。数据显示，2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高（见图十二）。这一方面有望增加后市商品房供应量，改善供求关系；另一方面，则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。

图十二 2002-2010年广东商品房建设情况

其中，商品住宅新开工面积在2008、2009年连续两年出现下降的情况下，2010年大幅上涨，为后市供应的进一步提高奠定了基础；而集经营、服务、消费、旅游、休闲等于一体的商业地产[1]的新开工、竣工面积也均有26.0%和35.3%的增加（见图十三），商业地产作为现代服务业的重要载体，其建设规模的扩大为“十二五”开元之年的2011年大力发展生产性服务业和生活性服务业、积极发展旅游业等打下较好的基础。

图十三 广东近年商品住宅、商业地产建设情况

[1]商业地产，一般指除商品住宅以外、用于商业经营的房地产，包括商业大厦、办公用楼、酒店餐饮、总部经济、工业园区、旅游休闲地产等。考虑到数据的可得性，本文的“商业地产”仅指商业营业用房和办公楼。其中，商业营业用房指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋；办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。

（四）商品房交易

全年商品房销售面积7322.01万平方米，同比增长4.1%；其中住宅销售6553.40万平方米，与上年持平。商品房销售额5476.48亿元，同比增长19.4%；其中住宅销售4591.50亿元，同比增长10.0%。商品房、商品住宅销售均价分别为7479元/平方米、7006元/平方米，同比分别增长14.8%和10.1%，增速同比分别提高5.6个百分点和下降0.5个百分点，房价水平总体维持高位运行，但涨幅得到控制（见图十四、十五）。

图十四近年广东商品房销售情况

图十五近年广东商品住宅销售情况

从2010年月度数据看，在“9·29”二次调控政策出台之后，10、11月商品住宅销售套数较9月有所下降，但12月销售套数环比增长超过100%，同时销售均价也明显回落（见图十五）。

图十六 2010广东商品住宅销售情况

从供需结构看，商品房和商品住宅的供需比总体逐季走低，最终呈供不应求态势。与2009年相比，供需结构走势大致相似，但2009年全年的供需关系保持基本平衡、商品住宅供求关系相对商品房略显紧张；2010年供需比则进一步走低，而商品住宅市场在屡受政策调控的情况下，其供需比的走势与商品房的基本重叠（见表

3、图十七）。

表3 2009、2010年广东商品房供需情况 单位：万㎡

图十七 2009、2010年广东商品房供需比走势

从商品房待销情况看，2010年期末累计商品房待销面积1988.46万平方米，比上年期末减少52.27万平方米；其中住宅待销面积1130.57万平方米，比上年期末减少82.31万平方米，表现出明显的去库存化态势（见图十八）。

图十八 广东近年年末商品房待销情况

从商品房待销结构上看，商品住宅1130.57万平方米，占总待销面积的56.9%，比重与2004、2008年相当；办公楼71.71万平方米，占3.6%，待销面积及所占比重均为近年最低；商业营业用房437.47万平方米，占22.0%，待销面积与近5年水平相当，所占比重总体处于低位水平；其他348.71万平方米，占17.5%，待销面积达到近年新高，但所占比重略低

于2007年水平（见图十九）。

图十九 广东近年年末商品房待销结构

三、结论

1、关于房地产开发投资。得益于充裕的流动性，全年房地产完成开发投资同比增长23.6%，高于固定资产投资同比增速2.9个百分点。其中，珠三角开发投资同比增速走势较为平稳；粤东、粤西、粤北则波动较大，但总体高于珠三角地区。

2、关于到位资金。到位资金同比增速及资金充裕度总体呈逐月下降趋势，全年房地产企业资金充裕度较年初有较大幅度下降。

3、关于开发建设。房地产企业购置土地面积为近年最低，土地购置均价则达到新高，土地市场总体呈量降价涨态势；商品房新开工面积达到近年最高水平，有望改善后市商品房的供求关系，但同时要求土地供应必须同步跟进。

4、关于商品房销售。在严厉的房地产调控政策之下，商品房销售面积同比增速有所回落；商品房、商品住宅销售均价同比分别上涨14.8%和10.1%，低于GDP增速（广东12.2%）加上CPI增速（广东3.1%）合计数值，说明各项调控措施取得了较好的阶段性成果。

综上所述，2010广东房地产市场大体平稳，总体朝着宏观调控政策引导的方向发展。但2011年市场仍然存在较大的不确定性和不稳定性，其中需要重点关注以下几个因素：

1、调控政策。房地产调控将成为常态，调控政策出现松动的概率较小；另外，“限购令”可能进一步覆盖至房价上涨水平过高、过快的二、三线城市。

2、资金状况。国家已明确2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，而目前信贷收紧的趋势相当明显，房地产企业获取信贷额度普遍出现萎缩，预计下一阶段企业将面临资金链条趋紧、融资成本上升的局面。

2、房价水平。2010年商品房新开工面积的大幅增长有望保持后市供需关系大体平衡；然而，土地、原材料、人工等成本上升以及通胀预期，将使房价面临上涨的压力，但涨幅将有所放缓，预计短期波动、总体继续高位运行。

4、保障房建设和“三旧”改造。保障性住房是解决居住问题的重要一环，“双轨制”之下政府将大力推进保障房的建设，改善住房供应结构；另外，广东为期三年的“三旧”改造试点政策期限还剩一年多，2011年估计将加快推进速度，为房地产市场带来新的供应和需求。

第四篇：2015广东房地产市场分析报告

2015广东房地产市场分析报告

上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。

一、市场运行情况

1.市场加速回暖，同期销量创新高

上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。

按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。

与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。

上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。

从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。

2.潜在供应充足，仍需加快去库存

上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。

3.到位资金降速，总体状况较稳健

上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。

从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。

4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎

上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。

开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。

二、结论与展望

（一）结论

1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。

2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。

3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。

（二）展望

上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。

上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。

综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消“限购”、“限价”、“限贷”等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。

第五篇：南昌房地产市场分析报告

南昌房地产调查心得

一、南昌房地产市场概况

根据统计局数据，2010年全国房地产投资持续高速增长：1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，增幅比前三个月高1.1%。其中，商品住宅完成投资6854亿，同比增长34.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平方米，同比增长26.4%，土地购置费用1912亿元，同比增长66.0%。2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积为4050.943亩。相比去年同期，供应总数和面积分别增加24宗和1569.579亩。推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。2010年前五个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。12宗限套型地块成交11宗，成交面积为936.426亩。商业用地和商服用地成交面积已经超过09年全年水平，其中商业用地成交面积是09年全年的5.84倍。商业用地的增加是由于新政对住房市场的打压，资金流向商业用地。未来的一段时间内，写字楼、商铺的投资力度增大，加上社会舆论和媒体的宣传导向，商业地产热度将增加。万科、绿地、保利地产等品牌房产商纷纷开始抄底商业地产。2010年前五个月湾里和英雄开发区成交面积已经远高于09年全年水平，而红谷滩板块还不到09年的十分之一。原因是红谷滩板块在经历2009年高峰期之后，市场竞争表现极为激烈，2010年土地供应也大量减少。2009年全年，红谷滩中心区的成交量一直引领南昌市的成交量。南昌市中心城区供应量的主体也主要集中在红谷滩板块。红谷滩中心区逐渐成为商业地产的主战场。从南昌市总体规划和远景来看，红谷滩板块是南昌城区最具核心的组成部分之一，也是最具增值潜力的城市副中心。2010年1-5月份南昌市居住用地和商住用地累计成交1203.835亩，其中京东板块占61.25%。在新政的影响下，加上南昌目前供过于求的住宅市场，南昌市的土地供应将在一段时间内以工业用地为主。比较历年来的住房用地供应规模，2010年的住房土地供应规模算是最低的。相关业内人士估算，4299亩住房用地可以形成4万套的住房供应。另外，房地产开发周期一般为两年，2007年、2008年、2009年供应地块上开发的商品房，也都能从今年起陆续面市，商品房供应较为充足。

★高端别墅成南昌楼市“硬通货”

楼市面临政策调控，南昌普通住宅市场陷入观望。而高端住宅产品——别墅，却在南昌楼市一枝独秀、逆市上扬，上演了一场“绝地反击”。据易居克尔瑞专业数据统计，今年3月份，南昌别墅成交26套，均价6842元/平方米；4月份成交39套，均价12541元/平方米。5月份南昌别墅成交预计将远超四月份，成交均价将达15000元/平方米。

2005年，国家“限墅令”实施之后，别墅用地日益紧缺，别墅产品已经成为楼市中的稀缺性产品，其未来升值空间无可限量。

★楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块

5月28日，三宗朝阳洲居住用地于红谷滩新区公共资源管理中心4楼拍卖入市。拍卖会当天只有四家开发商到场，与往届相比，本次拍卖会显得有些冷清。三宗地块中的两宗被竞买人成功拍得，其中JDP1011号地块更是拍出660万元/亩的高价，而三宗地块中面积最大的JDP1012号地块则因无人竞价，遭遇流拍。

★东亚新华地产再次逆势拿地 进军南昌市场

东亚新华地产于近期一举夺得位于江西南昌朝阳新城某地块。朝阳新城是南昌近几年发展最迅速的新兴城区，万科、珠江等地产大鳄都于近期在此拍下大规模地块。★江西：停止用公积金贷款第三套及以上住房

随着国家出台一系列楼市新政，房地产信贷调控全面缩紧，目前我省住房公积金贷款也

进入调控范围：原则上停第三套住房及以上公积金贷款，二套房首付款也从40%上调至50%，利率不变，5年期以上的公积金贷款利率仍为3.87%。

★南昌房价不会出现大幅下降，开发商和购房者或都面临抄底困境

根据南昌市房管部门公布的数据显示，截至6月29日，南昌市正在预售（可售）商品住房数量为9510套，面积为102万平方米。业内人士分析，与往年同期相比，这个可售量并没有明显的异常，但在目前南昌楼市成交量下跌的状况下，可售量还会继续增加，这样就会导致供大于求的状况出现。后市如何，主要取决于这一轮楼市调控对市场的影响能够持续多久。上一轮楼市调控，南昌楼市同样出现了供大于求。2008年下半年，南昌楼市可售量达到了300万平方米，但进入2009年后，楼市复苏，很快，这些“库存”就被市场消化了。

二、南昌近期楼市成交量统计分

楼市回暖,周成交量渐升。在不明朗的楼市环境下，南昌楼市并未出现预期的降价潮，成交量走低，价格却依然坚挺，少有楼盘价格出现松动，但是开发商在定价时显得更为谨慎。也有部分楼盘开始促销活动，且力度大于新政之前，业内称之为暗降，引发部分市场共鸣。加之民众对政策的疲乏，一旦有合适的产品达到心理价位还是有很多愿意出手。这两点是楼市升温的主要因素。商品住房价格继续上涨，但涨幅趋缓。在供需矛盾逐步得到改善情况下，南昌市商品住房房价上涨速度趋缓。

今年一季度，南昌市市区商品房销售均价为5539元/㎡，同比增长31％，与去年第四季度相比，环比增长3.67％；其中商品住宅销售均价价格5182元/㎡，同比增长29.6％，与去年第四季度相比，环比增长2.27％。楼价下降讯号初现，多数楼盘停推惜售。本月整体价格与上月价格相比上涨了不少，虽然在“黑5月”房地产市场整体萧条，新推不多，开盘项目大幅减少，新房成交量持续下滑，但楼盘不乏也有了降价的迹象。同时，更多的项目选择了“熬”，开发商与政府和购房者之间的博弈正式拉开。对于房产税，无论是税务总局官员还是专家，都表示其调控力度并不大，对此不必太恐慌。但如果真的出台，意味着国家在继续出招调控楼市，对市场的预期会产生深刻影响，楼市或许真的会走向下跌。物业税的开征，似乎是大势所趋，但是短期内开征的可能不大，可能在部分城市试点，至于大范围推广的时间表未定。2010年5月南昌市中心整体房价出现小幅下降的趋势。相比上月房价，5月南昌市房价下降了3%，同比上涨23 %。主要原因在于本月水榭花都、恒茂国际都会等部分高端楼盘暂无房源销售。

市中心新盘观望气氛浓烈，迟迟不动，以此来看，南昌市中心板块的价格在短时间会持续平缓状态。昌南区域的高品质项目正在不断崛起，大社区初具规模，代表城市新兴力量的新南昌人不断入住，市政配套在逐渐完善，昌南的高品质时尚生活圈正在逐渐形成。具有不错的上升空间。

未来南昌楼市发展的重点将以红角洲、朝阳洲、象湖为三叉戟，辐射青云谱区。

班级:11自动化2班

姓名：胡晓琮

学号：2013110078