东川房地产市场分析(共五则范文)

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第一篇:东川房地产市场分析

东川房地产市场调研分析

1、东川宏观情况(城市区位、人口、经济)

2、房地产市场情况(城市容量现状、现有楼盘供给量、各个楼盘定位

分析、房地产未来发展方向预判)

3、九寰发展历史及现状

4、九寰剩余住宅、商铺、车位房源的推盘建议(外部对比、内部优势、推盘建议)

5、对九寰“三期”的简单个人建议

云南城投铜都置地有限公司

销售部

2014年3月23日

第二篇:2011房地产市场分析

2011年国内房地产市场环境

一、政策影响分析

2011年一季度,房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路,但调控力度进一步加强。1月份,国务院颁布新“国十一条”,调整了住房税收政策和信贷政策,并要求各地公布2011的房价调控目标,同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策,凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

2月份,未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则,限购力度有所加大。截止3月31号,全国657个城市中已有608个城市公布新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右,目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下,不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看,随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台,房地产市场出现了一些明显的变化,投资性需求明显下降,部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制,房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计,随着各市限购政策的落实,全国各重点城市房屋成交量将会继续下降,房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资保持平稳增长

2011年1-3月,全国房地产开发完成投资8846.4亿元,同比增长34.1%,增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月,90平方米以下住房完成投资1802.4亿元,同比增长25.4%,增速较上年同期下降15.3个百分点。

2.房地产开发到位资金增速回落,利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月,全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元,同比增长18.6%,增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中,国内贷款3836.8亿元,增长4.4%,利用外资144亿元,增长45.2%,自筹资金7126.3亿元,增长27.2%,其他资金来源8161亿元,同比增长18.7%,其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比,自筹资金比重同比上升了2.5个百分点,其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点,其中定金及预收款比重上升1.9个百分点,个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。

3.土地购置面积增速加快

从购置土地面积看,1-3月,全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米,同比增长32.7%,比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元,同比增长29.3%,与上年同期相比回落27.2个百分点。

4.房屋销售增速较为平稳

2011年1-3月,全国商品房销售面积实现1.76亿平方米,同比增长14.9%,与上年同期相比回落21个百分点,与上月相比加快1.1个百分点;其中,商品住宅销售面积达1.58亿平方米,同比增长14.3%,办公楼347.4万平米,同比增长15.6%,商业营业用房1046.2万平米,同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元,同比增长27.3%,与上月相比下降0.1个百分点。其中,商品住宅销售额为8607亿元,同比增长25.9%。

从各季商品房销售面积上看(季度值),一季度房屋销售增速与上季度基本持平,保持平稳增长。

5.房价环比出现下跌的城市数量增多

2011年3月份,全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市,比2月份增加了4个;环比价格上涨的城市有50个,比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个,比2月份增加了12个;环比价格上涨的城市有44个,比2月份减少了6个。

三、2011年房地产市场走势预测

通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析,考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向,利用ARIMA预测模型,我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大,尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响,预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大,甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。

1.房地产开发投资继续保持增长,但增幅回落

预计2011年,房地产开发投资增幅将继续保持增长,但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元,增长21.1%,增幅回落12.1个百分点;其中,商品住宅投资完成4.25万亿元,增长24.9%,回落7.9个百分点。

2.房地产开发资金来源增速回落

受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响,预计2011年,房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元,增长16.6%,增速较2010年回落8.8个百分点。

3.房屋建设增长平稳回落

预计2011年全年,全国商品房施工面积为47.12亿平方米,同比增长16.2%;商品住宅施工面积为35.9亿平方米,增长14.0%。与2010年相比,商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。

4.商品房销售压力增大

2010年,受房地产调控政策尤其是限购政策的影响,市场观望心理加强,商品房销售形势压力较大,预计2011年全年商品房销售会出现回落。

从具体指标上看,预计2011年全年,全国商品房实现销售面积11.08亿平方米,增长6.2%;其中,商品住宅实现销售面积10.58亿平方米,增长13.7%。

由于当前房地产政策调控力度进一步加大,各地限购政策陆续出台,这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用,预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。(国家信息中心信息资源开发部)

鑫苑名家成为郑州市首个人居环境样板社区

为改善人居环境提高生活质量 郑州推出样板社区 ●设施人性化●管理多方位●服务暖人心●环境靓绿美

中原新闻网讯:悠闲的步行商业街包罗万象,超市、银行、邮政、医疗、健身场所一应俱全;花香草绿、小桥流水随处可见;完备的配套教育„„鑫苑社区优美完善的人居环境赢得广泛的肯定。昨日上午,我市举行现场观摩会,向全市50家业绩优良的房地产开发商和30家物业公司推广鑫苑社区经验。鑫苑社区以人为本鑫苑社区占地331亩,居住人口达1万人,是我市一类社区之一。为了体现快节奏、低生活成本、多样化娱乐的现代生活理念,营造完善的人居环境,开发商采取了中心绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统;在社区内建成休闲、购物双主题商业步行街;与名校联手,在社区内建成河南省实验

幼儿园分园、河南省实验小学外国语分校;在社区周边修建鑫苑路和桑园路,将67路、205路公交车终点站引入社区;开创了政府行政管理、业主民主管理和专业物业公司管理“三位一体”的管理模式;提供24小时全方位服务。居民们不仅可以在洁净优美、绿意盎然的社区道路上休闲散步,在露天或室内健身器材前锻炼,在步行商业街购物之余,还能坐在设在路中间的小吧台前小憩一番。孩子上幼儿园和小学在社区内就能实现,免除了在喧嚣的马路上接送孩子的麻烦,令业主们备感轻松。多数社区亟待达标据了解,目前全市房地产投资额达74亿元,房地产开发商100多家。但开发商已建社区的整体水平不高,缺乏精品、名品、经典之作,原因是一些开发商急功近利,建筑质量不高、密度过大、小区绿化率低,公共、医疗、文化、教育设施不完备。随着市民生活水平的日益提高,人们对住房的要求已从只求面积大、结构合理到了要求住房周边环境及生活、教育、娱乐等各种配套设施完善的阶段,新建小区只有在改善人居环境上下工夫,才能赢得市场,并为改善郑州的人居环境、提升郑州的城市品位做出应有的贡献。明确标准规范社区本着以人为本、科学规划、便民利民的服务理念,以“路平、灯明、水通、卫生、安全”和“干干净净、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒适适”为目标,市建委、市政局、规划局、房管局、文明办、爱卫办等六部门,近日联合出台了加强新建社区管理的意见,明确规定:郑州市属各县(市)区所有拟新建的城市居民在3000人以上的社区,必须规划合理,绿地率达到30%;必须配备商业、邮政、金融、警务室、幼儿园等公共服务设施,公厕、垃圾收集等市政公用设施,医疗室、健身房、阅览室等医疗、文体设施;必须健全管理机制,确保社区安全秩序良好。市委常委、宣传部长杨丽萍,副市长丁世显参加观摩会,要求全市推广鑫苑社区经验。各房地产商、物业管理公司要以鑫苑社区为样板,投入到“争创人居环境示范社区和先进社区”活动中来。六部门要严格把关,不符合新标准的新建社区不予审批、验收及广告宣传;对违反房地产开发建设管理程序,擅自开工建设的企业严肃查处。

第三篇:2014房地产市场分析

2014年中国房地产市场走势分析

(一)市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右

2014年土地市场将延续2013年的热度,土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五:一是2013年商品房市场整体发展较好,销售量大幅回升,销售回款明显增加,资金状况良好;二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变,由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节,房企对政策的预期相对乐观,拿地的热情增加;三是受2013年销售状况良好的影响,房企亟需增加土地储备,为后续发展做好准备;四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应,预计2014年土地供应将有所增加;五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右

2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势,全年成交建筑面积将保持平稳增长,增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定,企业资金状况良好,出于对后市的乐观预期,企业拿地节奏将继续推进;另一方面,随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场,会进一步加大土地的市场供应,这也会推动土地成交的进一步上升。

3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右

受房地产行业整体向好的影响,2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大,2014年将略有回落,预计全年同比增幅为18%。主要原因有三:一是经济低位徘徊,固定资产投资增幅稳中略降,房地产开发投资增速也受到投制约;二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元,2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元,2013年前11个月完成1.12万亿元;三是2013年房企土地购置面积大量增加,2014年将催生一定量的新开工量,房地产开发投资将相应增加。

4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右

2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平,预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三:一是房企良好的资金状况将成为开工保障,企业能够维持一

定规模的开工量;二是房企2013年以来大量的土地储备,也将形成大量的新开工规模;三是2014年600万套以上的保障房建设目标,开工量仍然较大。

(二)市场成交

1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右

自2012年下半年以来,房地产行业内外部环境持续改善,2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位,预计全年增幅9%。主要原因有六:一是随着楼市调控政策效果减弱,加上新一届政府调控思路转变,购房者对楼市的预期明显变化;二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市,将拉动商品房成交量的增加;三是三、四线城市成交滞后,部分成交会在2014年跟进;四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续;五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛;六是部分城市被限制的需求有望释放,如上海市2013年收紧限购政策,纳税期限由满一年延长至满两年,这部分被限制的需求有望在2014年释放。

2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右

2014年市场化因素将增加,三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下,2014年市场行情有望继续攀升。当然,预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断,研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升,但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。

(三)市场价格

1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右

2013年前11个月,全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%,增幅较大,预计2014年将回落,全年增长11% 左右。主要原因有三:一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势,且大量优质土地有望入市,土地成本有望继续攀升;二是2013年大量地王成交,透支了部分2014年的成交量,土地购置均价涨幅将有所回落;三是2013年土地购置价格基数较高,2014 年涨幅会拉低。

2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右

2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势,但增幅将有所放缓,预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面:一是2012年土地市场惨淡,价格基数

较低,因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升,在2013年价格基数处于高位的情况下,2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨,也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策,土地价格上涨势头也会得到一定抑制。

3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右

预计2014年全国商品房成交均价将继续回升,但增幅比2013年有所降低,全年增幅在7%左右。主要原因有二:一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖,一、二线城市房价持续快速上涨,部分城市提前透支了明后年的涨幅;二是三、四线城市供应量持续较大,人口导入速度较慢,支撑房价上涨的因素偏少,房价上涨空间不大。

4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右

2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行,预计在2013年12月份将触顶,之后开始持续下行,到2014年12月,70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二:一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月,70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%,自4月份增幅由扩大转为收窄以来,增幅数据持续下行8个月,预计到2014年1月份,房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%,届时,房价同比涨幅将开始下行;二是受整个行业降温的影响,2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足,且2013年基期值较高,所以房价涨幅持续收窄。

5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%

2014年房价仍将看涨,尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大,这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄,二、三线城市房价上涨空间依然存在。

第四篇:渝中区房地产市场分析

渝中区房地产市场分析

一、渝中区当前房地产现状

渝中区目前市场上在售和短期内就会入市的项目很多,分为以下几个板块,朝天门板块、解放碑板块、大坪板块、北区路板块、较场口板块、上清寺板块。从楼盘的分布情况来看,大坪板块最为活跃,相对来说,上清寺板块的房地产市场相对较为平淡。渝中区目前大规模项目不多,其主要原因在于楼盘项目较多的解放碑板块和大坪板块,这两个板块的楼盘主要以小体量为主。其他板块无论交通、配套和成熟度都无法与其相比,虽然发展势头也较为迅猛,但目前这个时点供应的项目都不多。随着各板块设施建设的不断发展,可供土地较多也较集中板块的项目会不断增多,届时将对渝中区楼盘规模有较大提升。从渝中区房地产开发情况看,近年来渝中区房地产投资一直保持一个较高的增长率,市场上供需两旺,整个市场呈健康发展的态势。目前区域内有在售和即将开盘的楼盘超过50个,市场依旧繁荣。纵观整个市场内所有的楼盘,中、小型规模的项目居多,中等价位的项目居多,户型以中、小户型的一房、二房居多。

二、渝中区房地产市场存在的主要问题

1、地产市场规范化不够

(1)物业不规范:目前,在房地产市场中.仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。(2)供需矛盾大。(3)开发不合理:商品住房结构不合理,高档房开发过热。(4)房地产开发的设计不规范:开发商每年都会储备一定的闲置土地,尤其是大中城市热点地块,坐等地价上涨再开发,或者是干脆炒卖地皮。

2、房地产市场中存在投机问题

(1)房价短期内涨幅过大,房产价格相对过高(2)商业地产空置率过大,投资规模偏大。(3)房地产业盈利率过高:房地产业成为目前重庆盈利率最高行业。

3、中介服务业发展不平衡和完善

(1)中介机构成为滋生腐败的土壤。(2)中介机构不是依靠市场生存,而是依附于部门权利:社会中介组织的最大特点就是中介性,但目前的社会中介组织官办色彩较浓,有的甚至还承担着部分政府管理职能。(3)缺少规范中介机构的法律法规体系:我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系。

(4)分工不明确,监管力度尚需提高。

4、税费制度的不完善也是一个重要问题

(1)城乡税制不统一。(2)计税依据不科学,征管漏洞大。(3)房地产行政事业收费体系混乱,重复收费,计征不规范。

三、对渝中区房地产价格的评价

目前渝中区在售楼盘价格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之间,而均价在10000元以上的楼盘主要集中解放碑CBD板块的一些住宅楼。价格较低的楼盘主要是位置较偏、交通不便、配套较弱的项目。同比重庆市其他区域,渝中区的房价属于中上水平。

因为渝中区在整个重庆市担有不可替代的角色,①渝中区是重庆市的行政中心。②渝中区是重庆的金融中心。③渝中区是重庆的商贸商务中心。④渝中区是重庆的信息中心。⑤渝中区是重庆的文化中心。⑥渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。

因此,渝中区的房价比较合理。

第五篇:德州房地产市场分析

今年以来,随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进,全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长,商品房销售增速上升,房屋施工面积、新开工面积大幅增长。

一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况:

1、房地产开发投资持续快速增长,住宅投资增加

上半年,全市房地产开发企业为219家,完成房地产开发投资53.14亿元,比上年同期增长34.1%,增速比上年同期提高12.7个百分点,比今年1-3月加快7.3个百分点,成逐月走高,平稳发展的态势。

今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。1-6月份,住宅投资为42.78亿元,同比增长43.6%,高于房地产开发投资增速9.5个百分点,增速比上年同期提高26.5个百分点,比1-3月提高13.9个百分点,占房地产开发投资比重的80.5%,同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工,我市商业营业用房投资4.08亿元,同比下降33%,增速比上年同期回落56.7个百分点,比1-3月回落73.3个百分点,所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速

1-6月,全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元,比上年同期增长28.2%,增速比上年同期回落23个百分点,比今年1-3月回落33.7个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。

在房地产开发企业到位资金来源中,国内贷款13.46亿元,同比增长38.1%,增速分别比上年同期提高30.5个百分点,比1-3月回落28.2个百分点。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元,同比增长16.1%,增速比上年同期下降15.4个百分点,比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响,其他资金来源38.17亿元,增长32.1%,增速比上年同期回落63.1个百分点,比今年 1-3月回落45个百分点,所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他资金来源大于自筹资金,房地产开发商主要以个人按揭贷款和定金预收款为主,开发商资金实力有待加强。

3、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长较快

1-6月,全市房屋施工面积1137.32万平方米,同比增长34.7%。其中住宅施工面积989.43万平方米,同比增长39.0%,增速比去年下降22.2个百分点,比今年1-3月增长1.6个百分点;全市房屋新开工面积355.81万平方米,同比增长40.7%,增速比上年同期提高14.4个百分点,比今年1-3月增长2.5个百分点。其中住宅新开工面积311.67万平方米,同比增长42.1%,增速比上年同期提高18.5个百分点,比1-3月增长12.6个百分点。全市房屋竣工面积143.46万平方米,比上年同期增长103.8%,增速比上年同期提高62.8个百分点,比今年1-3月加快27.1个百分点。其中住宅竣工面积129.25万平方米,同比增长152%,增速比上年同期提高140个百分点,比今年1-3月下降20个百分点。

4、商品房开发结构调整成效显著,中小户型住宅产销两旺

全市房地产开发企业继续加大商品房住宅结构的调整力度,中小户型商品房住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积,还是销售面积、销售额、销售套数等指标均呈增高之势,出现产销两旺的局面。

1-6月份,90平方米及以下住宅投资8.66亿元,同比增长18.8%,占住宅投资比重的20.2%,同比提高0.9个百分点;90平方米及以下住宅施工面积207.41万平方米,同比增长40.4%,占住宅施工面积比重的18.2%,同比提高0.7个百分点;90平方米及以下住宅新开工面积58.92万平方米,同比增长63%,占住宅新开工面积的比重为18.9%,同比提高4.7个百分点;90平方米及以下住宅销售面积57.57万平方米,同比增长1.6%,占商品住宅销售面积的比重为25.8%,同比提高2.1个百分点;90平方米及以下住宅销售额为17.61亿元,同比增长65.0%,占全部商品住宅销售额比重的24.0%,同比提高了0.9个百分点;90平方米及以下住宅销售套数为6863套,占全部商品住宅销售套数的比重为34.9,同比提高了3.2个百分点。从中可以看出德州市住宅市场开始呈现户型小型化趋势。

二、房地产市场前景预测

1.房地产开发投资继续保持快速增长

随着下半年新楼盘、新开工项目的上马,建设规模将逐渐扩大,尤其是去年开发企业已支付的大量土地购置费,随着建设进度进入到开发投资额中,对开发投资更将起到支撑和推动作用,今年房地产开发投资仍将继续高速增长。

2.房价增长将趋于稳定

从当前的各类调控政策来看,改善住房供应结构和稳定房价是核心要点,加强保障性住房建设,建立健全分层次的住房供应保障体系,是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅,增加房源供给,积极解决城市低收入群众住房困难,供求矛盾将得到一定程度的缓解,房价整体可能在一定程度上回归平稳。

当前和今后一段时期,德州市房地产市场要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策,加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;要进一步拓展资金融资渠道,激发民间投资的积极性;要加强市场监管,进一步规范房地产市场秩序,促进全市房地产开发市场平稳健康发展。

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