2011年1季度房地产市场分析

第一篇：2011年1季度房地产市场分析

目录

第一章 全国2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况...........................2

一、新建商品住宅价格变动情况...................................................................2 二、二手住宅价格变动情况...........................................................................2

三、全国各城市2月份限购令......................................错误！未定义书签。

四、3月全国82个城市房价环比上涨...........................................................4 第二章

呼和浩特房地产情况分析...............................................................5

一、呼和浩特市住房限够措施.......................................................................5

二、内蒙古主要城市房价控制目标...............................................................6

三、2011年一季度呼市商品房不同价位供求情况.......................................7

四、2011年一季度呼市商品房不同购买对象情况.......................................7

五、2011年一季度呼市商品房销售价格.......................................................8

六、2011年一季度呼市商品房成交情况.....................................................10

（一）商品房成交面积中..........................................................................10 七、一季度呼市住宅情况.............................................................................11

（一）2月呼市住宅不同套数供求结构情况............................................11

（二）2月呼市住宅不同价位供求结构情况............................................12

八、呼和浩特房产分析.....................................................................................全国2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况

一、新建商品住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有8个城市，持平的有6个城市。

与1月份相比，2月份环比价格下降的城市个数增加了5个，价格上涨的城市个数减少了4个。2月份环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月份减少了12个；环比价格涨幅比1月份缩小的城市有44个。2月份环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有4个城市，持平的有16个城市。与1月份相比，环比价格持平和下降的城市个数增加了10个，价格上涨的城市个数减少了10个。2月份，环比价格涨幅超过1%的城市有5个，比1月份减少了9个。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的有3个城市，涨幅回落的有22个城市。

附件：

七十个大中城市二手住宅分类价格指数(2011年1月)七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数(2011年1月)七十个大中城市新建商品住宅分类价格指数(2011年2月)七十个大中城市房屋销售价格

1、从2011年1月份起，国家统计局开始实施《住宅销售价格统计调查方案》（以下简称《新方案》）。由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整，因此今年前11个月数据与以往历史数据不完全可比。

2、同比价格指数的计算方法。鉴于网签数据从2010年12月份起开始上报，前11个月的网签数据缺失，故不能计算今年1-11月份各月与网签数据同一口径的同比价格指数。为保持同比价格指数计算和发布的连续性和稳定性，满足有关方面的需要，国家统计局采用2010年的有关房价统计数据和2011年按网签数据计算的房价数据，根据同比指数和环比指数之间的数学关系，对2月份同比价格指数的计算进行了技术处理：将2010年3-12月份（10个月）的环比数据连乘，再乘以2011年前2个月的环比数据生成本月同比价格指数。以此类推可计算其他月份的同比价格指数。计算公式表示为：

其中：P201002„„P201012分别表示2010年2-12月份各月价格，P201101、P201102分别表示2011年1、2月份价格。3、2011年2月份，54个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算，其他16个城市根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算。54个网签数据城市分别是：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、秦皇岛、包头、吉林、牡丹 江、无锡、扬州、徐州、泉州、九江、洛阳、平顶山、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州和南充。2月份新增加的城市是泸州市。

4、东、中、西和东北地区城市的划分。东部地区城市包括：北京、天津、上海及河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等7省25个城市，共28个城市；中部地区城市包括：山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南等6省共16个城市；西部地区城市包括：重庆及内蒙古、广西、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等10省（区）17个城市，共18个城市；东北地区城市包括：辽宁、吉林、黑龙江等3省共8个城市。

5、从本月起，增加发布90㎡及以下、90㎡-144㎡和144㎡以上分类数据，并补发1月份相应数据。

四、3月全国82个城市房价环比上涨

中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2月 份西安住宅平均价格以7107元/m2，位列“中国百城房价排行榜”第39名。到了3月份，西安房价涨幅位列“中国百城房价排行榜”第31名。

而根据西安房地产信息网数据研究中心显示，上周西安普通住宅市场供应套数为57919套，较前一周增长7295套，环比上涨14.41%。

西安房地产信息网数据研究中心相关负责人表示，随着5月部分楼盘项目新盘的推出，西安楼市供应量也许将出现一定幅度的井喷，价格松动现象或将呈现，但出现大幅降价的可能性仍然较小。

中国房地产指数系统(CREIS)是1994年由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等联合发起形成的全国及各重要城市房地产市场监控系统。它以价格指数的形式，每月对全国及各重要城市房地产市场走势进行系统分析，揭示全国及各重要城市房地产发展和变化轨迹。

第二章

呼和浩特房地产情况分析

一、呼和浩特市住房限够措施

从2011年4月1日起，在呼和浩特市市区实行住房限购措施，具体操作办法如下：

1.对已有1套住房的本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭，限购1套住房。2.房地产开发企业在售房时应查验购房人的购房资格。家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市已办理产权登记和购房合同网签的房屋套数为准。购房人无婚姻登记记录证明，应当由购房人户籍所在地婚姻登记部门出具证明。

3.继承、遗赠、直系亲属之间赠与、拆迁私有房屋回迁安置、房改购房、离婚析产、法院判决的住房，不受住房限购政策限制。

4.购房时间以交易合同网签时间为准，合同网签时间在2011年3月31日（含31日）以前的，不受住房限购政策限制。

5.实行住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予办理网签备案和产权登记。各房地产开发企业、房地产经济机构违反上述规定，与购房人串通、提供虚假信息的，责令限期整改；拒不整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。

二、内蒙古主要城市房价控制目标

3月31日是国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。在31日之前，内蒙古主要城市陆续公布了2011年房价控制目标，有些城市确定了具体房价控制目标，如包头、鄂尔多斯东胜区、乌海，有的城市参考上海版本，房价控制目标为“新建住房价格涨幅低于全市经济增长幅度和居民人均可支配收入增幅”，如呼和浩特市、巴彦淖尔市和呼伦贝尔市。

呼和浩特市新建房价控制目标为增幅不超过居民人均可支配收入增长水平；包头新建房价涨幅不超过10%；东胜区新建房价涨幅不超过8%；乌海新建房价涨幅不超过10%；巴彦淖尔市新建房价涨幅不高于全市经济增长幅度和城镇居民人 均可支配收入增长幅度；呼伦贝尔市新建房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

最近3年，呼和浩特市居民人均可支配收入增长水平为2007年20.4%，2008年19.8%，2009年10.5%。同样，从最近3年呼市商品住房价格增长幅度看，只有2009年房价涨幅稍高于居民人均可支配收入增长水平，2008年商品住房价格涨幅只有1.36%，远远低于居民人均可支配收入增长水平。

纵观各地公布的房价控制目标，除北京独树一帜提出新建住房价格“稳中有降”之外，大多数城市都将涨幅目标控制在10%左右。大部分专家认为，与之前同是波及全国范围的限购限贷政策相比，此轮调控显得较为宽松；而大部分民众则表示，调控目标与期望值有所出入。

三、2011年一季度呼市商品房不同价位供求情况

1月份，商品住宅销售价格低于1000—1500元/平方米的占商品住宅成交总面积为0，低于1500-2000元/平方米的占5.6%，低于2000-2500元/平方米的占19.11%，低于2500-3000元/平方米的占24.8%，低于3000—4000元/平方米的占24.36%，低于4000—5000元/平方米的占19.11%，低于5000-10000元/平方米的占7.02%。

四、2011年一季度呼市商品房不同购买对象情况

1月份，本市城区购买商品房住宅面积15.18万平方米，占商品房住宅成交总面积的67%；本市其它购买商品房住宅面积2.04万平方米，占商品房住宅成交总面积的9%；本自治区其他地区购买商品房住宅4.99万平方米，占商品房住宅成交总面积的22%；外省市购买商品房住宅面积0.45万平方米，占商品房住宅成交总面积的2%。

五、2011年一季度呼市商品房销售价格

依据简单算术平均法计算，2月份，全市新建商品房销售平均价格5599元/平方米，同比增长了26.2%，环比增长了1.43%。

在全部新建商品房中，商品住宅销售价格为4282元/平方米，同比增长了 26.9%，环比增长了1.4%。

六、2011年一季度呼市商品房成交情况

2月，全市商品房成交面积39.15万平方米，同比增长了19%，当月与上月环比下降了59.52%。成交套数3620套，同比增长了16.12%，当月与上月环比下降了56.24%。成交金额188383.45万元，同比增长了61.44%，当月与上月环比下降了62.66%。其中：住宅成交面积32.1万平方米，同比增长了28.4%；当月与上月环比下降了58.34%。成交套数2970套，同比增长了18.9%，当月与上月环比下降了56.6%。成交金额138606.1万元，同比增长了71.89%，当月与上月环比下降了60.41%。办公楼成交面积2.44万平方米，同比增长了53.46%，当月与上月环比下降了64.4%。成交金额12388.46万元，同比增长了110.93%，当月与上月环比下降了62.82%。商业营业用房与其它用房成交面积4.61万平方米，同比下降了26.94%，当月与上月环比下降了65.4%。成交金额37388.89万元，同比增长了23.87%，当月与上月环比下降了70.34%。

（一）商品房成交面积中

1、预售面积18.95万平方米，同比增长了88.37%，当月与上月环比下降了59.2%。成 交套数1826套，同比增长了103.57%，当月与上月环比下降了60%。成交金额100583.23万元，同比增长了149.23%，环比下降了64.1%。其中：住宅16.86万平方米，同比增长了80.7%，当月与上月环比下降了59.5%。成交套数1587套，同比增长了85.18%，当月与上月环比下降了59.31%。成交金额83040.88万元，同比增长了131.75%，环比下降了62.87%。办公楼1.19万平方米，同比增长了376%，当月与上月环比下降了60%。成交金额6900.2万元，同比增长了388.62%，环比下降58.37%。商业营业用房与其它用房0.9 万平方米，同比增长了87.5%，当月与上月环比下降了59.2%。成交金额10642.15万元，同比增长了241.7%，环比下降了76.09%。

2、现售面积20.2万平方米，同比下降了11.56%，当月与上月环比下降了59.82%。成交套数1804套，同比下降了19.07%，当月与上月环比下降了52.13%。成交金额87800.22万元，同比增长了15.02%，环比下降了60.95%。其中：住宅15.24万平方米，同比下降了2.74%，当月与上月环比下降了57.04%。成交套数1383套，同比下降了4.94%，当月与上月环比下降了53.34%。成交金额55565.22万元，同比增长了24.02%，环比下降了56.56%。办公楼1.25万平方米，同比下降了6.72%，环比下降了68.42%。成交金额5488.26万元，同比增长了23.03，环比下降了68.04%。商业营业用房与其它用房3.71万平方米，同比下降了36.58%，当月与上月环比下降了68.2%成交金额26746.28万元，同比下降了1.1 9%，环比下降了67.9%。七、一季度呼市住宅情况

（一）2月呼市住宅不同套数供求结构情况

2月份，全市销售的商品住宅中，以成交面积统计，商品住宅单套建筑面积小于60（含60）平方米的占商品住宅登记总面积的2.95%，60-80平方米的占3.57%，80-90平方米的 占10.81%，90-100平方米的占13.77%，100-120平方米的占16.6%，120－144平方米的占14.27%，144—180平方米的占13.46%，大于180平方米的占10.78%。

（二）2月呼市住宅不同价位供求结构情况

2月份，商品住宅销售价格低于1000—1500元/平方米的占商品住宅成交总面积为0，低于1500-2000元/平方米的占4.14%，低于2000-2500元/平方米的占17.73%，低于2500-3000元/平方米的占24.64%，低于3000—4000元/平方米的占25.26%，低于4000—5000元/平方米的占19.78%，低于5000-10000元/平方米的占8.44%。

八、呼和浩特房产分析

3月31日，国务院要求各地公布本年度房价调控目标期限的最后一天。在31日之前，我区主要城市陆续公布了2011年房价控制目标，有些城市确定了具体房价控制目标，如包头、鄂尔多斯东胜区、乌海，有的城市参考上海版本，房价控制目标为“新建住房价格涨幅低于全市经济增长幅度和居民人均可支配收入增幅”，如呼和浩特市、巴彦淖尔市和呼伦贝尔市。

呼和浩特市新建房价控制目标为增幅不超过居民人均可支配收入增长水平；包头新建房价涨幅不超过10%；东胜区新建房价涨幅不超过8%；乌海新建房价涨幅不超过10%；巴彦淖尔市新建房价涨幅不高于全市经济增长幅度和城镇居民人均可支配收入增长幅度；呼伦贝尔市新建房价涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

最近3年，呼市居民人均可支配收入增长水平为2007年20.4%，2008年19.8%，2009年10.5%。同样，从最近3年呼市商品住房价格增长幅度看，只有2009年房价涨幅稍高于居民人均可支配收入增长水平，2008年商品住房价格涨幅只有1.36%，远远低于居民人均 可支配收入增长水平。

那么，城市居民如何看待这个不够具体的人均可支配收入水平呢？我区大部分属于二三线城市，房价水平本来就不高，这个目标定得还是比较合理的。最近十几年，我区GDP年增幅名列前名，首府城市人均可支配收入涨幅也都在10%以上，有些城市更是高达20%之多，这就变相告诉购房者，2011年房价有可能上涨10%左右，是只赚不赔的买卖，变相鼓励投机，在“羊群效应”下，最终结果是房价很可能超过10%。不过好在东胜确定的是具体目标8%。

纵观各地公布的房价控制目标，除北京独树一帜提出新建住房价格“稳中有降”之外，大多数城市都将涨幅目标控制在10%左右。大部分专家认为，与之前同是波及全国范围的限购限贷政策相比，此轮调控显得较为宽松；而大部分民众则表示，调控目标与期望值有所出入。

呼和浩特市经济的快速发展、居民收入水平的不断提高，使消费结构进一步升级，不仅呼和浩特市居民改善住房条件的需求旺盛，而且周边地区的一些人也纷纷到呼和浩特市购房，从而促进了呼和浩特市房地产的快速发展。另外，伴随产业规模的不断扩大和人口的快速聚集，城市空间不断拓展，也拉动呼和浩特房地产市场进入一个快速发展期。

呼和浩特作为内蒙古的首府城市及呼包鄂经济圈的打造，为呼和浩特经济的发展都提供了有利条件，为房地产业的持续发展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。因此，以呼市目前的房屋销售状况来看，呼市的楼市潜力仍存，房价仍有上涨空间。

第二篇：2011房地产市场分析

2011年国内房地产市场环境

一、政策影响分析

2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资保持平稳增长

2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。

2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。

3.土地购置面积增速加快

从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。

4.房屋销售增速较为平稳

2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。

从各季商品房销售面积上看(季度值)，一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。

5.房价环比出现下跌的城市数量增多

2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

三、2011年房地产市场走势预测

通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。

1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落

预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。

2.房地产开发资金来源增速回落

受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。

3.房屋建设增长平稳回落

预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。

4.商品房销售压力增大

2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。

从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长13.7%。

由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。(国家信息中心信息资源开发部)

鑫苑名家成为郑州市首个人居环境样板社区

为改善人居环境提高生活质量 郑州推出样板社区 ●设施人性化●管理多方位●服务暖人心●环境靓绿美

中原新闻网讯：悠闲的步行商业街包罗万象，超市、银行、邮政、医疗、健身场所一应俱全；花香草绿、小桥流水随处可见；完备的配套教育„„鑫苑社区优美完善的人居环境赢得广泛的肯定。昨日上午，我市举行现场观摩会，向全市50家业绩优良的房地产开发商和30家物业公司推广鑫苑社区经验。鑫苑社区以人为本鑫苑社区占地331亩，居住人口达1万人，是我市一类社区之一。为了体现快节奏、低生活成本、多样化娱乐的现代生活理念，营造完善的人居环境，开发商采取了中心绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统；在社区内建成休闲、购物双主题商业步行街；与名校联手，在社区内建成河南省实验

幼儿园分园、河南省实验小学外国语分校；在社区周边修建鑫苑路和桑园路，将67路、205路公交车终点站引入社区；开创了政府行政管理、业主民主管理和专业物业公司管理“三位一体”的管理模式；提供24小时全方位服务。居民们不仅可以在洁净优美、绿意盎然的社区道路上休闲散步，在露天或室内健身器材前锻炼，在步行商业街购物之余，还能坐在设在路中间的小吧台前小憩一番。孩子上幼儿园和小学在社区内就能实现，免除了在喧嚣的马路上接送孩子的麻烦，令业主们备感轻松。多数社区亟待达标据了解，目前全市房地产投资额达74亿元，房地产开发商100多家。但开发商已建社区的整体水平不高，缺乏精品、名品、经典之作，原因是一些开发商急功近利，建筑质量不高、密度过大、小区绿化率低，公共、医疗、文化、教育设施不完备。随着市民生活水平的日益提高，人们对住房的要求已从只求面积大、结构合理到了要求住房周边环境及生活、教育、娱乐等各种配套设施完善的阶段，新建小区只有在改善人居环境上下工夫，才能赢得市场，并为改善郑州的人居环境、提升郑州的城市品位做出应有的贡献。明确标准规范社区本着以人为本、科学规划、便民利民的服务理念，以“路平、灯明、水通、卫生、安全”和“干干净净、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒适适”为目标，市建委、市政局、规划局、房管局、文明办、爱卫办等六部门，近日联合出台了加强新建社区管理的意见，明确规定：郑州市属各县（市）区所有拟新建的城市居民在3000人以上的社区，必须规划合理，绿地率达到30％；必须配备商业、邮政、金融、警务室、幼儿园等公共服务设施，公厕、垃圾收集等市政公用设施，医疗室、健身房、阅览室等医疗、文体设施；必须健全管理机制，确保社区安全秩序良好。市委常委、宣传部长杨丽萍，副市长丁世显参加观摩会，要求全市推广鑫苑社区经验。各房地产商、物业管理公司要以鑫苑社区为样板，投入到“争创人居环境示范社区和先进社区”活动中来。六部门要严格把关，不符合新标准的新建社区不予审批、验收及广告宣传；对违反房地产开发建设管理程序，擅自开工建设的企业严肃查处。

第三篇：2014房地产市场分析

2014年中国房地产市场走势分析

(一)市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右

2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右

2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。

3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右

受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右

2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一

定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。

(二)市场成交

1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右

自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。

2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右

2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。

(三)市场价格

1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右

2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。

2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右

2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数

较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。

3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右

预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右

2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%

2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。

第四篇：渝中区房地产市场分析

渝中区房地产市场分析

一、渝中区当前房地产现状

渝中区目前市场上在售和短期内就会入市的项目很多，分为以下几个板块，朝天门板块、解放碑板块、大坪板块、北区路板块、较场口板块、上清寺板块。从楼盘的分布情况来看，大坪板块最为活跃，相对来说，上清寺板块的房地产市场相对较为平淡。渝中区目前大规模项目不多，其主要原因在于楼盘项目较多的解放碑板块和大坪板块，这两个板块的楼盘主要以小体量为主。其他板块无论交通、配套和成熟度都无法与其相比，虽然发展势头也较为迅猛，但目前这个时点供应的项目都不多。随着各板块设施建设的不断发展，可供土地较多也较集中板块的项目会不断增多，届时将对渝中区楼盘规模有较大提升。从渝中区房地产开发情况看，近年来渝中区房地产投资一直保持一个较高的增长率，市场上供需两旺，整个市场呈健康发展的态势。目前区域内有在售和即将开盘的楼盘超过50个，市场依旧繁荣。纵观整个市场内所有的楼盘，中、小型规模的项目居多，中等价位的项目居多，户型以中、小户型的一房、二房居多。

二、渝中区房地产市场存在的主要问题

1、地产市场规范化不够

(1)物业不规范：目前，在房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。(2)供需矛盾大。(3)开发不合理：商品住房结构不合理，高档房开发过热。(4)房地产开发的设计不规范：开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。

2、房地产市场中存在投机问题

（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高(2)商业地产空置率过大，投资规模偏大。（3）房地产业盈利率过高：房地产业成为目前重庆盈利率最高行业。

3、中介服务业发展不平衡和完善

（1）中介机构成为滋生腐败的土壤。（2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利：社会中介组织的最大特点就是中介性，但目前的社会中介组织官办色彩较浓，有的甚至还承担着部分政府管理职能。（3）缺少规范中介机构的法律法规体系：我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系。

（4）分工不明确，监管力度尚需提高。

4、税费制度的不完善也是一个重要问题

（1）城乡税制不统一。（2）计税依据不科学，征管漏洞大。（3）房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范。

三、对渝中区房地产价格的评价

目前渝中区在售楼盘价格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之间，而均价在10000元以上的楼盘主要集中解放碑CBD板块的一些住宅楼。价格较低的楼盘主要是位置较偏、交通不便、配套较弱的项目。同比重庆市其他区域，渝中区的房价属于中上水平。

因为渝中区在整个重庆市担有不可替代的角色，①渝中区是重庆市的行政中心。②渝中区是重庆的金融中心。③渝中区是重庆的商贸商务中心。④渝中区是重庆的信息中心。⑤渝中区是重庆的文化中心。⑥渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。

因此，渝中区的房价比较合理。

第五篇：德州房地产市场分析

今年以来，随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进，全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长，商品房销售增速上升，房屋施工面积、新开工面积大幅增长。

一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况：

1、房地产开发投资持续快速增长，住宅投资增加

上半年，全市房地产开发企业为219家，完成房地产开发投资53.14亿元，比上年同期增长34.1%，增速比上年同期提高12.7个百分点，比今年1-3月加快7.3个百分点，成逐月走高，平稳发展的态势。

今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。1-6月份，住宅投资为42.78亿元，同比增长43.6%，高于房地产开发投资增速9.5个百分点，增速比上年同期提高26.5个百分点，比1-3月提高13.9个百分点，占房地产开发投资比重的80.5%，同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工，我市商业营业用房投资4.08亿元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7个百分点，比1-3月回落73.3个百分点，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速

1-6月，全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期回落23个百分点，比今年1-3月回落33.7个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。

在房地产开发企业到位资金来源中，国内贷款13.46亿元，同比增长38.1%，增速分别比上年同期提高30.5个百分点，比1-3月回落28.2个百分点。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元，同比增长16.1%，增速比上年同期下降15.4个百分点，比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响，其他资金来源38.17亿元，增长32.1%，增速比上年同期回落63.1个百分点，比今年 1-3月回落45个百分点，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他资金来源大于自筹资金，房地产开发商主要以个人按揭贷款和定金预收款为主，开发商资金实力有待加强。

3、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长较快

1-6月，全市房屋施工面积1137.32万平方米，同比增长34.7%。其中住宅施工面积989.43万平方米，同比增长39.0%，增速比去年下降22.2个百分点，比今年1-3月增长1.6个百分点;全市房屋新开工面积355.81万平方米，同比增长40.7%，增速比上年同期提高14.4个百分点，比今年1-3月增长2.5个百分点。其中住宅新开工面积311.67万平方米，同比增长42.1%，增速比上年同期提高18.5个百分点，比1-3月增长12.6个百分点。全市房屋竣工面积143.46万平方米，比上年同期增长103.8%，增速比上年同期提高62.8个百分点，比今年1-3月加快27.1个百分点。其中住宅竣工面积129.25万平方米，同比增长152%，增速比上年同期提高140个百分点，比今年1-3月下降20个百分点。

4、商品房开发结构调整成效显著，中小户型住宅产销两旺

全市房地产开发企业继续加大商品房住宅结构的调整力度，中小户型商品房住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积，还是销售面积、销售额、销售套数等指标均呈增高之势，出现产销两旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投资8.66亿元，同比增长18.8%，占住宅投资比重的20.2%，同比提高0.9个百分点;90平方米及以下住宅施工面积207.41万平方米，同比增长40.4%，占住宅施工面积比重的18.2%，同比提高0.7个百分点;90平方米及以下住宅新开工面积58.92万平方米，同比增长63%，占住宅新开工面积的比重为18.9%，同比提高4.7个百分点;90平方米及以下住宅销售面积57.57万平方米，同比增长1.6%，占商品住宅销售面积的比重为25.8%，同比提高2.1个百分点;90平方米及以下住宅销售额为17.61亿元，同比增长65.0%，占全部商品住宅销售额比重的24.0%，同比提高了0.9个百分点;90平方米及以下住宅销售套数为6863套，占全部商品住宅销售套数的比重为34.9，同比提高了3.2个百分点。从中可以看出德州市住宅市场开始呈现户型小型化趋势。

二、房地产市场前景预测

1.房地产开发投资继续保持快速增长

随着下半年新楼盘、新开工项目的上马，建设规模将逐渐扩大，尤其是去年开发企业已支付的大量土地购置费，随着建设进度进入到开发投资额中，对开发投资更将起到支撑和推动作用，今年房地产开发投资仍将继续高速增长。

2.房价增长将趋于稳定

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。

当前和今后一段时期，德州市房地产市场要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;要进一步拓展资金融资渠道，激发民间投资的积极性;要加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产开发市场平稳健康发展。