房地产融资研究开题报告（精选5篇）

第一篇：房地产融资研究开题报告

开 题 报 告

1．本课题的研究背景及意义 1)背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。2)意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。

2．本课题的研究现状 1)国外相关研究现状

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。

美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。

对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。

Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。

2)国内相关研究现状

我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20％～30％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60％来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。

洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。

吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资两部分。

内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。

胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。

3．本课题的研究内容 1)房地产企业融资的特征 2)房地产企业融资的渠道 3)房地产企业融资面临的问题 4)房地产企业融资对策

4．本课题研究的方法：

（1）联系实际法。联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。

（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。

（3）比较研究法。对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制。

5．本课题的实行方案、进度

07年11月——07年12月在导师的指导下检索文献，搜集资料； 08年1月完成开题报告，并通过评审；

08年2月——4月完成论文初稿，并经导师审查； 08年4月——5月论文修改，导师再审批提出建议； 08年5月15日论文定稿，19—20日参加论文答辩。6.预期效果

本课题最终将以论文的形式展现研究成果。

7、其他有关问题或保障机制：

（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。

（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。

（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。

（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。8.参考文献

[1]曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29.[2]朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析.科技经济市场.2007

[3]我国房地产业融资体系的发展趋势.中外房地产导报，2006-11-12.[4]巴曙松.房地产融资渴望新路径.中国全融家2006.（2）：20.[5]肖元真.李文昌.胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报，2007.（2）：89-90.[6]朱平安.王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2008，[7]唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊,2008,（10）.[8]吴静.发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道.企业研究,2007,[9]项秀伟.2007年中国房地产业融资分析.现代商贸工业,2008,（5）.[10]中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学，房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社.2006,（4）.[11] 王仁涛;我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究[J];经济问题探索;2005年09期

[12]Widener JP.Real Estate Finance[J].New Jersey,2007,(3).11-12

[13]丁健，胡乃红.房地产金融【M】.上海：上海译文出版社，2003

[14]洪艳蓉.房地产金融【M】.北京：北京大学出版社，2007

[15]王飞.发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题[J].中国商界.2009（4）

[16]滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式[J].财政金融.2010(7)

[17]刘丽巍.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技.2010(8)

[18]张洋洋;;对中小企业融资难的深刻反思[J];商场现代化;2011年08期

[19]黄振宇;1998-2007年中国住宅市场价格上涨原因分析[D];山东大学;2010年

[20]本报记者 李木子;房地产开发商四处出击寻求融资新途径[N];证券日报;2010年

第二篇：中小企业融资问题研究——开题报告

中小企业融资问题研究

一、选题背景

改革开放30年来，我国的中小企业得到了迅速的发展，占企业总数99％的中小企业对我们国家GDP贡献超过了60％，税收超过了50％，提供了70％的进出口贸易和80％的城镇就业岗位。而且，中小企业同样是我国自主创新的重要力量，66％的发明专利、82％的新产品开发都来自于中小企业，中小企业已经成为繁荣经济、扩大就业、调整结构、推动创新和形成新的产业的重要力量。

我们国家的科技型中小企业创建于改革开放之初，在北京的中关村成立了我国第一家高新科技企业园，我国这些科技型中小企业的共同特点是以高新技术为核心资源，通过技术创新来开拓市场，实现跨越式的发展，科技型的中小企业承载着化危为机、支撑发展的重要责任和期望。20年来，通过国家火炬计划的支持，中小企业成长出中兴、华为、展讯等一大批企业，它们的成长性和它们的快速发展，已经成为举世瞩目的一个焦点。

中小企业是我国国民经济的重要支柱，在积累社会财富、丰富市场、解决就业、技术创新等方面都起到了积极的作用。但由于经营规模的限制，中小企业融资之路遇到重重困难。从各地区的调查结果看，中小企业普遍存在着融资难的问题，融资难引起的中小企业资金匮乏已制约和影响到中小企业的生存和发展。中小企业资金告急，这不仅制约了我国中小企业的发展，也对我国整体良好的经济环境产生了不可忽视的负面影响。

目前的全球经济危机特别是今两年来的欧洲债务危机对我国中小企业的生存和发展产生了很大的影响，我国的中小企业多分布在沿海一带，大多数企业主要以外贸出口为核心业务。全球经济危机喝欧洲债务危机严重影响了沿海中小企业的生存与发展，今年以来江浙沿海一带更是有不少中小企业因债台高筑，高利贷逼温州民企集体外逃，中小企业倒闭呈现多米诺效应。不少中小企业因为缺乏资金，面临着即将倒闭的困境，而且从更长远的角度来看，融资难问题已经成为阻碍中小企业发展的主要原因。想要解决中小企业生存和发展上的障碍，能够想尽办法解决中小企业融资问题，无疑是一条有效的途径。在当前经济危机的背景下，采取什么样的办法解决中小企业的融资问题是值得我们去探讨的。因此，我想通过这篇论文提出一

些自己的观点和建议，希望能够帮助中小企业找到一条切实可行的生存道路，摆脱融资难的困境，使得中小企业能够健康的发展，为中国经济高速发展提供新引擎。

二、本课题研究的意义

中小企业对于我国经济的发展有着重要的意义。在中国所有的企业中，有99%是中小企业；中国50％的以上缴税收、60％的进出口总额以及60%以上国内生产总值都是中小企业创造的；而且中国75%的城镇就业机会也来自于中小企业。可以说，中小企业已经成为中国经济增长、市场繁荣、技术创新和扩大就业的重要基础，并以其灵活的运行机制和市场适应能力，成为我国体制改革、经济发展、社会和谐和对外开放的重要推动力。因此解决的中小企业的问题就等于解决得了就业问题，解决了中国的经济问题等一系列的问题，使得中国整个的经济可以得到良好的发展。在国家“十一五”规划中，已提出了“进一步改善非公有制经济发展的体制环境”，可见，在现代社会主义经济的发展中，中小企业经济获得了更多的重视，国家对其进行了进一步的体制支持和政策安排。

中小企业作为我国市场经济中最具活力和生命力的民营企业，在创业阶段、方法、手段和组织建制等方面上都不正规，企业的组织结构、管理机制等就会表现出先天的不足，尤其是财务管理观念和财务管理系统的滞后。

为了让中小企业在国民经济中的分量得到充分的发挥，我们就要分析中小企业存在的问题，而财务管理是核心，我们应该先找到财务管理存在的问题，解决了财务管理存在的问题，其他的问题就容易解决了。

三、国内外研究现状

1.国外对中小企业融资问题研究现状

(l)Myers和 MyersMajlaf的融资顺序偏好理论

该理论认为中小企业并不是按照传统的以最优资本结构为目标的方式进行融资，由于担心控制权的稀释和丧失，企业更倾向于对企业干预程度最小的融资方式，即中小企业融资次序是先内源后外源，外源中则是先债权后股权。啄食顺序融资理论还认为银行融资具有低成本优势，银行信贷融资应是中小企业融资的主要来源。（线文）

(2)Banerjeel的长期互动假说

Banerjeel(1994)提出了长期互动假说，认为中小金融机构一般是地区性的，与地方中小企业长期合作，互相了解，减少了信息不对称问题，愿意为之提供服务，相比之下，大型金融机构缺乏此优势，出于规避信贷风险考虑，他们更偏向于向大型企业提供贷款，不愿意为信息不对称的中小企业提供贷款。因此，该假说认为，中小金融机构的建立有助于解决融资难问题。

Phillp.Strallan and Jamesp.Weston(1998)也阐述了几乎相同的主张:在为中小企业提供小额信贷方面，中小型金融机构具有明显的比较优势。西方发达市场经济国家都十分重视中小金融机构体系的培育和发展。

（3）Stieglitz和Weiss的S一W模型

Stieglitz和Weiss(1981)在引入信息不对称和道德风险因素后较为圆满地解释了信贷配给的主要原因，并成为分析中小企业融资问题的主要模型(简称S一W模型)。这一模型假定在银行和借款人之间存在着信息不对称，即借款人知道项目的具体风险，银行只能了解整个借款人集体风险，此时如果银行采用增加利息的方法，它将面临逆向选择问题，从而导致市场失败。解决这一问题的方法，就是对企业实行信贷配给。由于中小企业存在着比大企业更为严重的信息不对称问题，因而，银行更倾向于对中小企业实行信贷配给，从而减少了对中小企业的资金供给。

2.国内对中小企业融资问题研究现状

20世纪80年代后期，我国学者对中小企业资金短缺问题给予了极大关注，在评介和引进国外融资理论的基础上，从不同角度进行了中小企业融资理论的探索，但直到21世纪初，我国理论界对中小企业的讨论才初具规模，争论开始激烈，理论框架越来越明晰，内容也越来越充实。尤其是2008年美国次贷危机以来接连引发的全球经济危机，直到2011年的爱尔兰债务危机，希腊债务危机，西班牙债务危机和意大利债务危机等，整个泛欧洲大陆纷纷陷入债务危机的困境，一时间欧债危机成为各大舆论的焦点。整个世界经济不稳定使得以传统出口业务为主的中国沿海一大批中小企业纷纷勒紧腰带开始过冬，今年江浙一带很多中小企业纷纷倒闭，这一现象引起国家政府和教育科研机构的高度重视，由此中国中小企业的融资问题被正式提上已成，相关问题的研究也上升到一个前所未有的高度。

四、拟研究与解决的主要问题

本文主要研究及解决的问题是：

界定中小企业的范围，阐述中小企业的融资途径和融资过程中遇到的困难，选择适合的研究方法，帮助中小企业建立一套切实有效的融资途径和方案，帮助中小企业度过生存难关，为企业的生产经营保驾护航。最后，总结中小企业融资的各种途径，方案和相关法律程序，帮助中小企业又好又快发展，为中国经济高速发展的引擎注入新鲜血液。

中小企业融资难作为一个世界性难题，在我国民营企业蓬勃发展的今天，表现得更为甚。中小企业融资难已经成为中小企业持续健康生存和发展的制约因素。本文对中小企业融资难的原因进行了分析，并就有效解决中小企业融资难提出相应对策。

五、拟采用的研究方法

本文规范研究和实证分析相结合，通过观察、实例研究总结出中小企业缺乏执行力和信用担保体系的表现，然后通过规范分析论述执行力如何重要并就如何才能提高执行力进行探讨。同时对中小企业建立一套可靠的信用评级和信用担保系统以及相关立法的法律法规等方面进行深入研究。

（一）实证分析法。

实证分析法是指结合部分中小企业融资成功或者失败的实例，剖析中小企业融资途径和方法，进一步分析成功与失败的原因，对其原因归纳总结出合理有效的融资方案。

（二）比较法。

比较法是指比较国内外中小企业的融资途径和方法，以及比较国内不同地域，地区，不同政策，不同环境下的中小企业的融资方式与途径，解析归纳出中小企业在不同生存环境下最佳的融资方案。

第三篇：房地产开题报告

附件1：

华东理工大学 毕业论文（设计）

开题报告

上海链家房地产客户关系管理研究

上海链家房地产客户关系管理研究

摘要：

随着房地产市场的不断成熟发展，随着消费者维权意识的不断增强，房地产行业卖方市场逐步转向了买方市场，众多企业在经历了以数量取胜、质量取胜、品牌取胜后，已经发展到了目前以客户满意取胜的阶段。房地产企业销售的产品，不仅仅体现为钢筋、水泥构成的房子，更应该体现在各种提升产品价值的服务手段上。传统的零零碎碎、敲敲打打、点点滴滴的客户服务意识将面临着巨大的市场挑战。未来房地产市场的竞争，将逐渐过渡到客户信息的竞争、客户满意的竞争、客户服务手段的竞争上。本文正是针对房地产行业的现状进行客户关系管理研究。

关键词：

房地产

客户关系管理

服务

创新 研究背景

1.1 研究的背景和意义

如今越来越多的人开始研究房地产行业，尤其是居住房问题，因为住房是人民生活的保障，是人民安居乐业的基本条件。房地产行业的发展关系着整个国民经济的发展，其发展可以带动相关行业的发展。房地产行业作为国民经济的重要支柱，与经济发展有着直接的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家，地方政府，下至居民，百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。房地产市场中存在的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场的稳定发展。1998年后随着我国住房制度改革的深入，城乡居民可支配收入水平的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。房地产市场的发展，在不断完善城市功能，改善居民居住条件的同时，也促进了国民经济的发展。本文通过拟合优度的方法研究上海房地产价格的分布形态;利用经讳度坐标画出房地产价格等值线，从而结合距离、商圈等信息研究房地产价格的空间分布特点;以收益还原法为基础，将野口悠纪雄在土地上的模型运用到房地产交易的整个过程，并结合上海的实际情况，把市场供需因素对房地产价格的影响也考虑到模型中去。采用因子分析对供需指标进行处理，进而计算出泡沫 上海链家房地产客户关系管理研究

程度。这些都旨在为政府有效控制房价提供建议，使房地产行业健康有序的发展，为国民经济创造出更多的价值。1.2 研究的目的与方法 1.2.1 研究目的

本文分为两部分，对房地产价格分布和近几年发展走势的研究主要是为了分析房地产发展的现状和特点;进一步地，根据上海房地产市场的特点，把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于房地产市场，建立了符合上海特点的地价泡沫模型，从而计算出泡沫度。通过对影响因素的分析，以实现为有效控制房价的目的。本文的研究目的是为了回答以下几个问题：(1)上海市房地产价格是如何分布的?(2)上海市房地产价格的空间分布有什么特点?(3)影响上海市房价产价格的因素有哪些?(4)上海房地产的泡沫度到底有多大? 1.2.2 研究方法

为了保证本论文的研究结果的科学性和严谨性，在实证分析的过程中主要用到以下几种研究方法：

(1)定性分析的方法。在对上海房价空间分布特点进行分析时，利用经综度坐标计算出房价距离中心地带的距离，从而分析距离市中心远近对房价的影响，并且结合商业圈对其价格分布进行描述性分析;在研究上海房地产市场走势时，通过研究1994年-xx年住宅投资额、住房销售面积、存量房交易情况和住宅交易价格等指标的发展趋势进而分析未来房价的走势时也用到了定性分析的方法。(2)定量分析的方法。在研究房地产价格分布时，用到了幂率拟合和拟合优度检验;在研究房地产泡沫度时，通过建立房地产泡沫模型，从量化的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、cpi增长率、可支配收入增长率和gdp增长率等指标对于房价的波动影响，这些都用到了定量分析的方法。1.3论文的创新点及不足之处

上海链家房地产客户关系管理研究

本文在借鉴前人研究的基础上，有如下创新点：

(1)本文的数据是一手的材料。本文的上海市房地产数据都来自各大房地产网站(安居客，搜房网等)的挂牌交易价格，其数据为自xx年5月开始到xx年7月截止的时间点数据。

(2)提出了我国房地产价格的一种新的分布形式。关于房价的幕律分布一般国外研究的比较多，国内来说相对较少，而且相对来说国外的房价大都很好的服从这一分布;本文把此种方法应用与中国房地产市场中比较有代表性的城市上海，并研究各个区的房价是否也服从这一分布形态。

(3)本文把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于中国房地产市场，并根据上海市房地产的特点，提出了房地产泡沫模型。我们根据房地产的建造成本、人工成本等加之合理的收益来确定房地产的基础价格，为政府制定合理的房价提供参考，并根据实际价格与理论价格的差从而计算泡沫程度。1.4论文结构

论文共分为六个章节，每个章节的内容如下：第一章，绪论。主要介绍了与论文研究相关的背景，研究房地产市场的目的和本文中研究房地产市场时用到的相关理论与方法。在这一部分中我们也指出了论文的创新点和不足之处，以便以后进一步研究时明确哪些方法可以借鉴，哪些内容需要改善。在本章节的最后介绍了本文撰写的大致框架结构。

文献综述

我国的房地产市场经过近二十多年的发展,房地产企业从原来的小规模、无序化向大规模、规范化的方向转变。随着国家的金融、土地和审批等相关政策的逐步完善以及消费的不断成熟,使得房地产市场的竞争愈加激烈,如何在此激烈的市场竞争中脱颖而出,部分处于房地产市场开拓领军地位的房地产企业越来越多的重视了房地产产品的客户服务。以客户为本的观念将贯彻房地产整个开发、策划、销售、服务全过程，以客户价值、客户满意作为房地产企业决策、业务计划、服 上海链家房地产客户关系管理研究

务推出的出发点。

好的服务是提高客户满意度、增强客户忠诚度最直接的手段和途径。如何将这些散落、分割的服务环节有机地结合起来，建立立体化、多层次的客户服务体系，加强服务手段的管理与集成，真正为客户带来一站式服务，不断提高客户的满意度，将是目前房地产企业高层管理者所面临的紧迫问题。

我们一般意义上认为的房地产产品的客户服务就是销售服务(卖产品:房屋)和售后服 务(产品:房屋的质保服务)。而随着房地产市场的快速发展,实际上很多房地产企业的客户服务已经产生了很大的延伸,向上延伸到项目的前期策划等,向下延伸到交房后几年的相关客户的反馈信息的收集整理等,逐步形成了包括从房地产企业的前期(售前,拿地、市场调查、开发定位和产品设计定位等)、中期(售中,结合客户调查形成的客户反馈意见对项目进行适当的修改使之更加适应市场的需要、协助客户办理相关手续和处理销售过程中出现的问题等)和后期(售后,稳妥完成交房手续、协助客户完成产证办理、形成客户沟通和投诉的良好平台等体现企业良好诚信度和企业品牌塑造的服务以及房地产企业委托的物业服务)等的全过程服务。在以客户关系为中心的时代，房地产公司对于客户服务的认识，经历了逐渐成熟的发展过程，主要经历了以下三个阶段： 1.业主服务阶段：这已阶段示客户服务的初期，客户服务主要定位于售后服务，并没有专门的部门负责，其主要围绕具体项目内的特定业主群体，提供入伙后的物业服务。

2.部中部阶段：在这一阶段，客户服务内容主要限定为解决客户投诉，企业客户服务工作的好坏，就是该部门的问题、就是该部门员工的问题。企业对于客户服务的工作还没有得到充分的认可。

3.客户服务部：成立了专门的企业客户服务部门，用以整合整个企业各个部门的服务资源，建立企业级的客户服务体系，形成统一的面对客户的窗口。而我国的房地产企业尚属于第二阶段，因此，向第三阶段发展成为了房地产客户关系管理的一个重点。而房地产企业客户服务的具体的实现途径，主要表现在以下几个方面 : 1.满足客户需求,提高满意度。一般来说,准确识别客户明确或潜在的需求,并尽量满足并不容易。由于大多数房地产企业现在都将重点集中到市场投放时间上, 上海链家房地产客户关系管理研究

更倾向于将客户作为最终目标,而非合作伙伴。实际上产品投放不是一项孤立的活动,而是公司与客户之间关系的里程碑,这种关系从产品设计开始,并延续到产品为客户拥有之后很长一段时间,客户对产品的接受只是产品开发过程的一部分。个性化的完善服务,必将使房地产企业提供的产品具有高度的灵活性、拓展性,因此,房地产企业必须把注意力集中于客户的需求,根据市场需求设计个性化的产品,站在客户的角度,从企业发展战略的高度,关注客户的运营过程,制订更具灵活性、实用性的产品,切实提高客户的满意度。

2.积极吸纳客户意见,提升满意度。房地产企业应当将客户的意见和投诉视作自身质量控制与客户服务的延伸网络,并建立客户关系管理系统(CRM),以便随时了解来自客户的声音,把握客户的需求,从而设法实施改进,使客户满意。由于房地产的建设、销售和后续服务涉及多部门的配合,所以在客户服务中也会遇到多部门的各种问题,客户服务中心作为一个信息的平台,收集客户和企业的信息,汇总反馈到企业各相关部门,监督各相关部门的处理过程,把结果反馈给客户,跟踪了解客户的满意度。

3.提高客户满意的同时,培养忠诚度。对一个企业来讲,一个满意的客户会对产品、品牌乃至公司保持忠诚,从而给企业带来许多有形甚至无形的好处,但实际上,客户满意并不等于客户忠诚,尤其是房地产产品是涉及金额大,又属于一次性产品。只有当客户对产品发生了情感上的认可如偏爱、欣赏和依赖时,客户才可能产生行为的忠诚。显然,满意的客户更有可能成为忠诚客户。房地产企业在开发新产品时,市场营销部门既要与技术和生产部门紧密联系,又要保持与市场上其他兑现的有效沟通和及时互动,将保持客户忠诚的服务融入产品中。当然，我们也可以从创新的角度去思考房地产业的服务问题。房地产企业服务创新可以从四个维度去理解：

1.房地产企业的服务概念创新

“概念地产论”是目前为广大房地产企业普遍推崇的一种全新服务理念。我国房地产企业应该尝试从这种概念创新入手，根据对市场需求的把握来进行服务概念创新，使房地产开发项目被赋予鲜明的主题和概念而在竞争中处于有利的位置。举例来说，现在大量涌现的针对单身青年白领的酒店式公寓就属于这种概念上的创新。这一概念上的创新就是因为注意到都市里存在大量已经工作了3—5年 上海链家房地产客户关系管理研究 的单身公司白领，他们有一定的置业要求，但是能够承担的价格有限，而且生活方式比较独特。针对这一顾客群，一些房地产企业开发了超小户型的可租可住的酒店式公寓。它们往往坐落在城市中心地带，总价相对较低，强调居住的环境、品位和舒适程度，提供完备的服务，故而特别适合于都市中时尚的单身青年白领人群居住。

1.房地产企业的服务界面创新

服务界面是指房地产企业和顾客之间的互动界面。由于房地产企业自身的特殊性决定了房地产服务的无形性程度较低，因此在服务界面方面进行创新相对比较困难。但是，目前也有许多房地产企业开始尝试运用信息技术来进行顾客服务等方面的创新活动。房地产企业的顾客服务主要包括以下几项职能：顾客信息资源管理，顾客投诉受理与处理，顾客网上营销管理，会员俱乐部管理和法律事务管理等。通过信息技术，房地产企业完全可以超越传统的顾客界面，使用网络、电话等创新界面改变以往的服务人员直接与顾客接触的方式，最终提高房地产服务的便利性和敏捷性。

3.房地产企业的服务传递系统创新 房地产企业服务传递系统创新意味着采取各种新方式为顾客提供房地产服务。它强调的是为确保房地产服务人员适当完成工作而需要进行的内部组织安排和调整。对于房地产企业来说，建立顾客服务中心是服务传递系统创新的一种常见方式。一些房地产企业面对激烈的市场竞争，逐渐认识到服务不仅仅就是处理顾客投诉，因而成立了专门的顾客服务中心，整合散落在企业各角落、各环节的信息和资源，提升企业对突发事件反应的敏感度，防止事件升级、恶化；系统化、规范化、流程化地实现为顾客服务，提升顾客整体的满意度。

4.房地产企业的技术创新 房地产企业的服务技术是指进行房地产开发、经营、管理、服务所必备的一切运作手段和方式的总和，它涉及的内容相当复杂。房地产企业的技术选择可以是多方面的，单以信息技术为例，房地产企业可以利用信息技术建立符合现代公司需求的、支持企业进行顾客关系管理的顾客信息系统，从而保证自己可以通过日常的经营与运作不断获取和更新有关顾客信息。例如由售楼中心服务人员在提供房地产服务时录入所有前来看房的顾客的基本资料，从而分析和了解潜在顾客群的年龄阶段、家庭状况、需求类型等各方面因素，上海链家房地产客户关系管理研究

采用有针对性的营销方式。因此，房地产企业需要不断选择并采用各种新技术，提高顾客的服务满意度，最终增强自身的核心能力与竞争优势。

综上所述,房地产企业要正确理解房地产产品客户服务的涵义,从房地产产品的特性出发,高度重视房地产客户服务,通过优秀的客户服务团队使客户享受到良好的客户服务,提升客户对房地产企业的满意度和忠诚度,并通过服务创新来增加房地产企业的效益。

技术路线

1绪论

1.1研究背景和问题的提出 1.2研究目的和研究意义 1.3研究内容及研究思路

2客户关系管理相关理论

2.1客户关系管理概述 2.2客户关系管理相关理论 2.3研究方法

3上海链家地产客户关系管理现状与问题

3.1上海链家地产公司简介

3.2上海链家地产公司关系管理现状 3.3上海链家地产公司关系管理现状分析

3.4上海链家地产公司关系管理现存在的问题 3.4.1员工不良行为的威胁

3.4.2现有客户资源无法有效利用的问题 3.4.3物业管理不善造成消费者流失问题

4上海链家地产公司关系管理原因分析

4.1个人基本素质和公司内部制定的规则不合理 4.2公司的服务项目单一

4.3没有意识到物业管理的重要性

上海链家房地产客户关系管理研究

5上海链家地产公司关系管理措施建议

5.1加强对员工违纪纪律的制定与处罚

5.2区分和确定目标客户，对关键信息进行有效整合 5.3加强对物业管理水平的提高

6结论

参考文献

致谢

进度安排

4.1 第1周

(1)查阅文献

(2)确定论文题目，撰写论文提纲

4.2 第2周┄第5周

(1)撰写开题报告初稿

(2)进一步搜集与课题研究有关的数据和资料

4.3 第6周┄第9周

(1)修改开题报告(2)撰写论文初稿

4.4 第10周---第13周

(1)修改论文初稿(2)文献翻译(3)论文二审

4.5 第14周---第17周

(1)修改论文(2)定稿(3)打印论文(4)提交正式论文

4.6 第18周---第20周

上海链家房地产客户关系管理研究

(1)准备论文答辩(2)答辩 参考文献

[1]杨洪涛.房地产开发企业客户关系管理的特殊性[J].低温建筑技术,2006,01:119-120.[2]王要武,杨洪涛.面向客户关系管理的房地产开发企业组织结构[J].哈尔滨工业大学学报,2006,01:94-96.[3]瞿志炜,黄莉.客户关系管理在房地产市场营销中的应用[J].建筑施工,2006,03:218-220.[4]张蓉.数据挖掘技术在房地产客户关系管理系统中的应用[J].现代情报,2006,06:185-187.[5]范烨.房地产营销中的客户关系管理[J].甘肃农业,2006,07:36.[6]杨洪涛,张宇祥.房地产开发企业客户关系管理战略体系研究[J].科技管理研究,2006,10:114-116.[7]杨洪涛,王要武.客户关系管理在房地产企业中的应用[J].哈尔滨建筑大学学报,2002,06:93-97.[8]郭鹏.房地产行业中客户关系管理的对策研究[J].中国集体经济,2008,27:81-82.[9]刘永宏.房地产企业客户关系管理的理论与实践[J].西南农业大学学报(社会科学版),2008,01:22-25.[10]赵穗.房地产企业客户关系管理探讨[J].现代商业,2008,17:97.[11]董兵.客户关系管理在我国房地产营销中存在的问题及对策[J].吉林商业高等专科学校学报,2007,04:56-58.[12]李建华.客户关系管理——以房地产企业为例[J].新疆农垦经济,2007,03:69-70+76.[13]张汉,陈常花.房地产业中的客户关系营销策略——基于客户关系管理[J].经济研究导刊,2007,05:107-109.[14]姜亚莉,张延辉.基于数据挖掘技术的房地产客户关系管理研究[J].法制与经济(下旬),2010,06:124-125.[15]陈一君.论我国房地产企业的客户关系管理[J].现代管理科学,2005,06:90-91.[16]章磊.房地产企业实施客户关系管理的对策[J].经济师,2005,04:162-164.上海链家房地产客户关系管理研究

[17]于英慧,沈莹.谈房地产客户关系管理[J].辽宁高职学报,2009,06:112-113.[18]余平洋.客户关系管理(CRM)在房地产市场营销中的应用研究[J].经营管理者,2009,21:51.[19]冯志刚.房地产客户关系管理系统中数据挖掘技术的应用研究[J].民营科技,2014,10:52.[20]沈玲娜.房地产开发企业的客户关系管理[J].中国市场,2012,28:50-51.

第四篇：房地产企业融资方式研究

龙源期刊网 http://.cn

房地产企业融资方式研究

作者：王景香

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章通过分析房地产企业所处的政府政策环境和行业发展环境，提出了在新的形式下，房地产企业不能单纯依靠银行贷款形式满足融资需求，而应在作好充分分析的基础上通过多种方式拓宽融资渠道。

[关键词]房地产金融；融资渠道；基金；信托

[中图分类号]F293．3

[文献标识码]A

第五篇：房地产研究论文开题报告

房地产研究论文开题报告

在人们素养不断提高的今天，需要使用报告的情况越来越多，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。那么什么样的报告才是有效的呢？以下是小编精心整理的房地产研究论文开题报告，希望能够帮助到大家。

选题背景与意义

选题背景

自1999年进入老年型社会以来，我国老龄化程度不断加深，己成为老年人口总体数量最大的国家。根据20xx年公布的第六次全国人口普查的数据显示，我国60岁及以上人口占13.26%，约为1.78亿，同比20xx年人口普查上升2.93个百分点。据相关专家预测，到20xx年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。老龄人口快速增加的同时还伴随着老年人口高龄化、空巢化等特点。人口急剧老龄化为社会和经济发展带来巨大挑战。

老龄化日趋严峻的问题最直接反映在了人们的居住状况上，据相关数据显示，近两年来，对老年人的生活照料、医疗保健、康复护理、文化娱乐等需求日益凸显，在80后成为社会劳动主体的今天，一对夫妻，一个小孩，四位老人的家庭模式把更多的养老负担强加到个人的头上。社会化养老成为一种必然趋势，商业养老需求曰趋旺盛。因而配备医院、专业护理人员的各类养老地产如雨后春第般孕育而生，一种全新的地产模式呼之欲出。

业内人士表示，随着老年人群体对于居住要求的不断提升，未来面向健康老人的养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进，养老地产作为养老产业的核心和载体之一，市场潜力巨大。老年住宅产业将是一个朝阳产业。可以预言，养老产业或许将成为化解目前全球化金融危机的支柱产业，是拉动内需的重大战略型方向。现任慈善事业促进司司长王振耀如是说。

xx年以来，面对一波又一波的.宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业龙头更加注重紧随行业调整节奏，尽量超前抢占市场，不断学习发达国家的发地产发展经验，一些曾经不被关注的房地产领域也因此逐渐被房地产企业所重视。其中，潜力巨大的中国老年地产市场似乎成为一块人人想分享的蛋糕，吸引着地产开发商及其他行业巨头的极大关注。截止目前，保利地产、万科、华润置地、首创置业等地产开发商已进军养老地产，另外保险业、服务业、金融业等行业也已纷纷涉足幵发老年地产市场，在全国掀起了一片养老地产开发与建设的高潮。

养老地产是一种将养老主题与房地产开发紧密结合的复合型地产开发模式，是一种房地产业与其他相关产业资源整合以适应现代生活方式转变的地产业态。同时养老地产也是养老产业的一种模式。它以养老住宅为核心，配套医院、超市、文体活动中心等设施，将居住、餐饮、娱乐、医疗、保健、护理服务等功能集中在一起为人们创造一种全新的人居生活方式。

作为一种复合型的商业地产开发模式，养老地产具有自身的特点。与一般的福利性养老机构不同，养老地产的商业性质决定它主要通过出让方式来获取土地，其运作也必须遵循市场经济的规律。另外，养老地产也不同于普通商业地产，通过整合居住、餐饮、娱乐、文化、医疗、护理、保健等各种服务资源，力图形成各供应商共赢的格局。而且，养老地产结合养老主题，针对老年人的需求，以营造以老人为本的社区文化和文明优雅的生活环境为目标，构建生活照料、文化娱乐、学习教育、医疗护理等全方位养老服务体系，凸显养老功能。

养老地产具有投资大、投资回报周期长、风险大等特点。然而养老地产在我国仍处于发展初期，还在探索阶段，缺乏系统的理论指导和可借鉴的成功经验。多数企业都是在摸着石头过河，发展模式的不明确、收益率的不确定，相关政策法规的缺失，将给养老地产的发展前景带来诸多变数，如果盲目进入，企业将面临进退两难的跑她境地。在银色经济发展浪潮的推动下，很多企业蜂拥而入，盲目涉足该领域，缺乏发展战略发展规划，不了解老年人实际需求，片面追求经济效益，忽视服务管理，发展停滞不前。更有一些Jf发商表面上打着养老的旗号，实际上却低价圈地，然后通过销售住宅以获取盈利。这些为追求利益而不择手段的企业行为造成了行业发展无序的混乱局面，给社会和产业自身的发展带来的不良的影响。

因此，为避免产业的混乱无序发展态势，如何从发展战略角度出发，推动养老地产企业的发展，进而促进整个行业健康有序、可持续发展成为一个亟待解决的问题。

选题意义

在社会和经济快速发展的背景下，一个企业的发展必须紧随时代的步伐，制定正确的发展战略，正确预测市场的变化，开发适合市场需求的产品，才能在激烈的竞争中获胜，实现可持续发展。

上海亲和源股份有限公司是国内幵发养老地产的先驱之一，其前身为上海康桥公共事业投资有限公司，后由于增加两家股东单位，于20xx年更该为此名。在我国人口老龄化R益加剧的背景下,上海亲和源股份有限公司顺应了社会和市场的发展趋势，审时度势，在全国率先建立了中国第一个养老社区项目上海亲和源会员制养老社区。上海亲和源养老社区以健康养老、快乐养老为目标，为老年人创造舒适、高雅、安全、友好的居住和生活环境，提供人性化、专业化、规范化的服务和设施，改变了传统意义上的养老方式，创新了以往的地产开发模式，把养老主题与地产行业有机结合起来。上海亲和源养老社区经过几年的发展，目前已吸纳八百多名老年人居住，并采用连锁模式，在海南、海宁、黄山等地发展养老基地，发展养老俱乐部资源，在社会上取得了较好的口碑，己成为业界公认的发展较为成功的养老地产项目之一，被视为养老地产行业发展的领头军。因此，亲和源的发展经验将会给整个养老地产企业的发展带来示范效应。因此，本文选择上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略为研究主题具有重大意义。

研究内容与方法

研究内容

本文研究的主要内容是对上海亲和源股份有限公司的主体项目亲和源老年社区做战略上的分析。经过对其深入的研究，对亲和源目前的战略选择、经营、服务方面提出亟待解决的问题，运用战略学相关理论，结合亲和源实际情况，深入分析其战略选择，并最终提出改进方案。

本文研究内容的整体框架共分六部分：第一部分为绪论，主要介绍本研究的背景、意义、内容和方法等;

第二部分为相关理论与研究综述部分，对战略管理的相关理论进行综述，为下文的研究提供理论基础;

第三部分主要介绍了上海亲和源股份有限公司及其养老地产主体项目，并对其发展战略作了描述;

第四部分通过PEST分析工具和波特五力模型深入分析了上海亲和源股份有限公司发展养老地产的外部环境，并对其市场地位给以进一步的认识;

第五部分对上海亲和源股份有限公司发展养老地产的内部条件和竞争策略进行了分析;

第六部分则对上海亲和源股份有限公司养老地产发展战略进行分析，针对该公司的战略选择进行深入剖析，对其发展战略予以评价，最后提出改进和优化战略的措施;

最后一部分提出了本研究的结论和未来我国养老地产发展的展望。

研究方法

本文采用如下研究方法：

理论研究与案例分析相结合的方法。运用相关的战略管理理论，深入研究上海亲和源股份有限公司所处的行业特点和宏观环境，结合该公司自身的内部条件和特点，为其进一步发展设计可行的战略优化和实施方案。

定量研究与定性研究相结合的方法。本文通过大量文献对养老地产行业的发展环境、特点等方面进行深入研究，同时通过统计公告、问卷调查等多种途径收集大量相关数据，对养老地产行业、上海亲和源股份有限公司的内外部环境企业等进行分析。