第一篇：房地产开发公司融资报告
申请单位：某房地产开发有限公司
编撰部门；融资部林海敏
开发部成鹏 目 录
第一章
概 要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论
第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价
第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价
第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析
第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
第一章
概
要
根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。
四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡
永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
六、贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣
誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。
四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：
法人代表：×××，男，39岁，硕士。
总经理：×××，男，39岁，硕士。
副总经理：××，男，47岁，博士。
财务部经理：×××，男，28岁。
三、信用状况评价
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元)项目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率（%）88% 94% 63%
流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%
（一）、资产负债趋势分析：
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表(单位:万元)项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产增长绝对数 16390 9798-5463 增长百分比 2686% 57%-20%
负债增长绝对数 14990 10442-11960
增长百分比 149900% 69%-47% 权益增长绝对数 1400-644 6496 增长百分比
233%-32% 479%
从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
（二）、资产负债比例分析
项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产负债率（%）88% 94% 63% 利息保障倍数 0-1.22 13.7 流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%
资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。
（三）、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：
近三年企业资产负债简表
单位：万元
项 目 2000年 2001年 2002年9月 项
目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172
一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2
短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728
其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37
存货 0 14927 10711
其他 0 0 0
二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158
三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产-14-5 4 未分配利润 0-644 5852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。
单位：万元
项目 2000年 2001年 2002年9月
销售收入 0 61 23650 利润总额 0-644 5852
销售利润率(%)0-806.56% 27.82% 总资产利润率 0-2.4% 27.43% 净资产利润率 0-47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32%
成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0-1.22 13.7
从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公
司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、现金流量分析
下表是企业近三年的现金流量表（单位：万元）：
项目 行次 金
额
2000年 2001年 2002年9月
一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762
现金流出 3 16002 14382 19610
经营活动产生的现金流量净额 4-16002-7940 16152
二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13
现金流出 7 0 137 24
投资活动产生的现金流量净额 8 10-137-11
三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398
筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152-14398
五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744
企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项 目 存款 贷款 备
注
工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息
×行×支行 142 0
×行××支行 318 2000 无拖欠本息
××营业部 92 0 ××银行 1001 0
××纳税专户 130 0
合 计 2240 9000
经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）。
八、企业前景评价
四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
一、项目建设必要性
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：
建筑套型 建筑面积 户数 占比例
联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99%
双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42%
合计 403 100%
该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。
3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实施进程评价
该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：
成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”；
成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》；
成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；
成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》；
成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》；
成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》；
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；
成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。
小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
四、项目建设条件评价
“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师，6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：
承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米）
成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435
成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336
成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级
项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。
宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。
第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
（一）宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。
（二）成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建
设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。
根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000－2010年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表
表4-1 单位：万平方米
名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额（亿元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表
表4-2 单位：万平米
名
称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额（亿元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57
商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78
从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30％的平均增
长率高速发展；住宅竣工面积1999、2000年分别比上年增长4.25％、23.39％，住宅销售面积1999、2000年分别比上年增长8.36％、18.76％，住宅销售额1999、2000年分别比上年增长26.17％、18.17％。
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2％、61.7％，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45％。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35％，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6％。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。
成都市近几年住宅房地产价格水平见表4－3。
表4-3 成都市房地产价格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指数 966 970 994 993 983 996
办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909
城市综合指数 965 956 973 980 972 982
从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：
（略）
成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：
（略）
（三）成都市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7％；住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6％，占房地产投资额的 75.5％。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。
上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1％。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3％，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2％。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积（空置期在一年以内）比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。
与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。
今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。
1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东
至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形
成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。
总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、×
×嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。
由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。
四、市场预测分析
1、项目基本情况
××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044
平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。
2、售价的确定
本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下（具体过程如下详见附表）：
（1）、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米
（2）复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取Ｅ××花园、Ｆ××雅园、Ｇ××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米
３、预期售价测算结果
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：
销售预测表
序号 项目或费用名称 建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户
合 计 49527.78 403户
4、销售期的选定
根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例（按实际到帐比例结合项目具体情况测算）见下表：
销售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月
百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%
销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、实现销售计划风险评价
要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。
五、项目分析
1．“××××”项目有如下优势：
A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。
B．“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。
C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。
D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。
E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3－5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。
2．“××××”项目有如下劣势：
A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
Ｂ.虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要３至５年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。
C．“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是
目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小区内１５％为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算（含厨卫），外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3－6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
（二）项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。
投资估算明细表
单位：万元；平方米
序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注
工程量 单位指标
合计 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(该指标不含营业税费）
一 土地费用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地土地转让费 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地 土地使用费 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契税、手续费 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出土地出让金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同
二 前期工程费 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 土地勘测费 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 规划设计费 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计可研报告费 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准小区招标 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额
三 房屋开发费 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程费 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算
1.1 联排别墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.1 主体土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.2 初装费用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.3 给排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.4 照明系统 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.5 弱电系统 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算
1.2 复式别墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.1 主体土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.2 初装费用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.3 给排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.4 照明系统 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.5 弱电系统 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算 附属工程费 1453.06平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算
四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准
六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用）
九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计
十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。
(三)投资估算说明
1、土地费用
按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。
2、前期工程费
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。
3、房屋开发费
(1)建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。
(2)室外工程费
按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
6、财务费用
主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。
7、不可预见费用
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。
8、其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。
9、相关费税
(1)按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。
(2)自来水集资、贴费(1个DN150):100万元;(3)电集资、贴费:44.33万元;(4)天然气集资费:159.19万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元；该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。
根据企业提供的财务报表和缴款单据（已与会计凭证进行抽样核对无误），企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76％。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。
三、项目投资计划评价
依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元；2001
年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理，该项目投融资可行。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证；
2、初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化；
3、国家费税标准无大的调整；
4、企业所提供的资料真实可靠。
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。
(一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。
2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。
3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。
4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。
5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。
(二)静态效益指标
经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：
表6-1 静态效益指标表
指标名称 指标数值 单位 备 注
利润总额 6131.60 万元
净利润 4108.17 万元
总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %
二、项目财务现金流量分析
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：
1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元；
3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。
四、项目偿债能力评估
项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：
项目借款偿还期0.97年；
项目借款综合保证比3.41。
五、项目敏感性分析
(一)盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用
盈亏平衡点=
[1-(税费率+销售费率)]×平均单价
通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。
(二)单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10％，净现值将分别增加87%或减少88％；其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。
从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。
表6-3 单因素敏感变化表（单位：万元）
项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果
总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41
项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 贷款风险分析
一、贷款风险评价
(一)定量分析
经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10％，净现值将分别增加87%或减少88％；其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。
(二)定性分析
1、借款人方面
借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。
2、投资方面
“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49％（实际到账收入为32％），公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。
3、市场方面
本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：
A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限；同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。
B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
4、工程进度方面
该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。
综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。
二、贷款担保评价
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
三、贷款效应评价
四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。
5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31%，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入（贷款偿还期内无重大意外发生）。
如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。
（此页以下无正文）
联排别墅比较案例简况表
评估主表3
实例A 实例B 实例C 实例D
名
称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园
地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西
交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格（元/m2）5800 5200 5830 4000
交易情况 正常 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交车 一般，有22、52、路公交车 通达，有16、306路公交车 通达，有52、77路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 较好 稍差
基础设施 完善 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％
建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架
比较楼层 均价 均价 均价 均价
绿化率 50％ 62% 45% 60％
容积率 1-1．1 0．98 1．5 0.47
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带
联排别墅比较案例修正表
（元/平方米）
案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表
评估主表4
实例A 实例B 实例C
名
称 春天花园 风格雅园 御都花园
地理位置 一、二环路之间西段 新希望路 羊西线
交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格（元/m2）4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路
通达，有54、96路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 一般
基础设施 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100％ 100％ 100％
建筑结构 框架 框架 砖混、框架
比较楼层 均价 均价 均价
绿化率 58％ 45% 70%
容积率 1．14 1.3 0．9
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带
复式别墅比较案例修正表
（元/平方米）
案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书；
2、企业章程、验资报告；
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表；
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表；
5、企业基本情况介绍；
6、已投入资金证明；
6．1、投入资金明细表;
6．2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元;6．
3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元;6．
4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;
6．5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元；
6．6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元；
6．7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元；
6．8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元；
6．9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元；
6．10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元；
6．11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元；
6．12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元；
6．13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。7、2002年9月30日开户银行存款证明（银行对帐单清单）；
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况；
9、户型明细表；
10、地质说明1份；
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据；
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份；
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。
二、项目资料
1、可行性研究报告；
2、计委立项批复；
3、定点通知书；
4、规划红线图；
5、建设用地规划许可证；
6、国土使用权证；
7、土地出让合同；
8、联建协议；
9、建设工程规划许可证；
10、施工许可证；
11、规划总平面图；
12、中标通知书（5份）
13、工程进度计划表；
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介；
15、合同清单；
15．1、武侯人防地界围墙合同；
15．2、省地质勘察院一期勘察合同；
15．3、机械部二勘院二期勘察合同；
15．4、中机勘设院20#楼施工勘察合同；
15．5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同；
15．6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同；
15．7、市勘察院二期测绘合同；
15．8、市勘测院幼儿园放线测量合同；
15．9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同；
15．10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同；
15．11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同；
15．12、江欢成设计所方案设计合同；
15．13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同；
15．14、市工程咨询公司编制可行性报告合同；
15．15、市环境科研所小区环境影响评价合同；
15．16、规划院技服部小区控规局部调整合同；
15．17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同；
15．18、精正监理公司小区招标合同；
15．19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告；
15．20、10KV电缆专线工程安施合同；
15．21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同；
15．22、成都供电工程公司锦江分公司协议；
15．23、电器产品产品购销合同（变压器）；
15．24、室外供用电工程安装施工合同（管网）；
15．25、弱电工程合同P-01-008；
15．26、室外弱电工程合同电装-061；
15．27、游泳池设备供货合同；
15．28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同
估价师心得
项目背景：“××××”为×××集团股份有限公司下属的全资公司四川××房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川××在项目选址和定位上见解独到，使××××一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”已取得近2.5亿元的销售佳绩。
项目情况：“××××”居住小区项目，位于成都市东南部××区××乡××村三、四组（××村）二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。
项目评估概况：
本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川××房地产有限公司为××××集团股份有限公司下属的全资公司，在×行××支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到×行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方××××集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，×行可取得363.77万元的贷款利息收入（贷款偿还期内无重大意外发生），预计将会为×行带来17250万元的按揭资源。
四川××管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。
项目难点：
1、总投资的核算。
截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。
2、售价的预测。
由于“××××”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：
A、个别因素的修正。“××××”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“××××”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。
B、区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已
成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“××××”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。
3、市场定位
“××××”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层
公寓楼，中档居住小区居多。四川××选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“××××” 的周边环境进行了调查，“××××”三面环水，紧邻××公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时××路、××路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3－5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川××在选址上具有可行性。
在消费群体方面，“××××”定价较高，主要针对高收入人群或二次置业者。成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力，估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查，也收集了同类型别墅的销售情况，答案均让人乐观。因此估价人员最终评定四川××的市场定位可行，同时也针对其价格定位较高的特殊性，为了尽可能的降低贷款风险，对四川××提出了关注市场，调整营销策略以降低风险的建议。
第二篇：房地产开发公司实习报告
房地产开发企业实习报告
2009431547 09会专五班黄健
一、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3．城市基础设施和公共配套设施的开发。4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。(2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
5．经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
三、房地产开发项目投资费用估算
经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。(一)开发成本
共有八项：
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。
前期工程费主要包括：
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6．公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7．不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，8．开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费 用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1．管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数。2．销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：(1)广告宣传费。(2)销售代理费。(3)其他销售费用。3．财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。(三)投资与成本费用估算结果的汇总
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照
明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
三、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：
1．产成品的种类多，核算方法不同。2．产品成本的核算复杂。
3．经营收入及其相关税金的核算不同。篇二：房地产公司实习报告
中国农业大学
暑期社会实践报告（2010~2011学年 夏 学期）
实习名称：暑期房地产公司实习报告
学 院：食品科学与营养工程学院
专 业： 生物工程
班 级： 生工101 学 号： 1006020126 姓 名： 尤怡晨 2011年9月18日
暑期社会实践（工作实习）报告
摘要：一千个人眼里有一千个哈姆雷特，一千个人眼中，也有一千
个中国房地产市场。我记得曾经有位学者这样评论过说，房地产业
就像是一杯啤酒，肯定会有泡沫的存在。但是，啤酒不是泡沫。
中国房地产市场可列入世界上最复杂问题之列。在这里，可以看
到土地市场垄断、分税制后的土地财政、中国式市场化改革推进、gdp数字崇拜等政治问题的根深蒂固；可以看到金融危机后的路径
依赖、通胀预期魅影、国民财富增值冲动等经济问题的盘根错节；
可以看到城市化进程加速、房地产利益集团膨胀、贫富分化等社会
问题的冲突纠葛；甚至可以看到诸如“丈母娘经济”、“胶囊公寓”
等异化名词和行为艺术，以及强制拆迁的血泪控诉。关键字：实践房地产 销售 微笑 自信
正文：
2011践，首先我介绍简单一下我所在的公司，湖北嘉泰房地产开发有限公司（在西安的分公司），主要经营房地产开发 商品房销售 建筑材料销售。我在销售部。房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边57个行业的发展，房地产工作于外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。它要求我与社会各阶层形形色色的人接触交流。我在这主要学习了叙盘、接待客户、带客户看房、办交房手续等一系列流程，获益颇大。因此在这个实践活动中锻炼了我的语言
表达能力和人际交往能力，不仅如此，我也学会了如何与同事合作共事，如何提升自身修养，如何与不同的客户打交道。
微笑反映了一个人的素质和道德风貌，微笑会使你在人群中大放异彩。微笑，是一束冬日温暖的阳光，可以化解久冻的心湖，让我们在充满爱意的世界里更容易做到心灵的沟通，一个简单的微笑可以使陷入僵局的事情豁然开朗。
俗话说“微笑是全世界的通行证” “笑容是办事的金钥匙”。每当客户一进门，你的一脸微笑可以使客户顿感亲切，也就为销售打开了方便之门。这是售楼部的团购主管韩姐和我说的。她和我们说话都是面带微笑的。尽管身为主管，但她一点也不严肃，亲和力很强，这就是她的优势。
说话是一门艺术，掌握了说话的技巧就掌握了艺术的精髓。会说话就是会尊重别人，理解别人，懂得谦让，懂得什么话该说什么话不该说。我们给予别人愈多时，我们即变得愈理智，别人为我们考虑的也愈多；愈尊重别人，自然我们能赢得别人更多的敬重。做人是一门学问，你谦让他人，就会赢得他人的尊重，抬高你在他们心目中的地位，或许会换来另外的成功资本。这需要你彻悟其理。在我们售楼部，作为销售代表对客户的语气、语音、语调、怎样说、说什么是至关重要的。比如说客户看完房后我们都要求他各联系方式，以便在他还未订房的情况下争取客源。有些客户是不愿意留号码的，但是聪明的销售代表还是有办法的。她会对客户说：“您方便留个号码吗？以后我们有什么优惠活动打电话通知您。”这时客户都会留号码的。或者说：“您的电话是13„„”一般客户都会把自己的号码接下去的。如果客户不愿意留号码的情况下销售代表对他说：“留吧，来我们这的客户都留了。”或者说：“留个吧，不然我们经理会骂的。”这时候，客户都会产生反感情绪，即便在你再三要求下留了号码也是十分不情愿的。
正所谓，一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮。一个人如果太自命清高，孤芳自赏，不但交不到朋友，就连一件事也难以办成。因为任何人都不愿和他交往，这使他陷入了孤立无援的状态。想要寻求贵人的帮助，想要走成功的捷径，朋友的关系网应更广，基础更深才行。建立起人际关系网的成功与否，20%在于iq，80%在于eq。感情投资只挣不赔。销售代表的销售额不仅和她的销售技巧有关，还与她的人脉有关所以说公司要找有经验的员工，也是有它的道理的。长期销售，不仅经验丰富，而且积累的人际关系也广。从而老客户带动新客户，形成源源不断的客源，提成飙升自然指日可待。
销售，不仅是销售商品，而且要懂得销售自己。“每个人都会销售，而且都在不停的销售自己。”销售主管张姐对我说。是的。会销售自己才是会销售。得到老板得到同事的认可都是在销售自己，与同事产生怎样的关系就在于你是怎样销售自己的，懂得销售自己才会有良好的销售结果。
展现独特的自我，无论在哪一个领域中获得成功与自由，都必须不断学习，提高自己，培养自己。1，尽量提升自己的综合素质。2，保持冷静。3，善于思考。4，注重形象。5，关注社会需要。6，培养良好的心理素质。7，学会减压。8，处事大度。9，不要表现得高人一等。10，不要沉浸在幻觉当中坐享其成。11，切忌贪得无厌。12，建立客观而积极的自我形象，时刻展现自信的一面。12，守时，遵守公司规章制度。13，敢于直面失败。
一个人拥有一流的品格，正直、善良、待人和气、处世真诚、襟怀坦白，那么他就值得别人敬佩，令人折服，从而为自己赢得更多机会和帮助。
成就卓越有时候是与别人相契而成的，如你用谦虚，欣赏的态度对待别人，那你就广结善缘了。强有力的领袖人物，富于感染力的艺术家，都有这一特征，能以这样的方式调动成千上万人与自己同解同痴。
自信的人认为自己有智能、有能力、有独立感、安全感、价值感、成就感和较高的自我接受度和良好的判断力、适应性。做销售，自信很重要。能售出第一套房，就能售出第二套房。
失败乃成功之母。自然赋予你能力，便是叫你去应付一切你都应付的困难，而不是无端的杞人忧天。敢于直面失败，才有进取的机会。
以上就是我暑期实践所得感受。这对于初出茅庐的我来说就是最大的收获。我希望在以后进入社会后能给我带来可用的意义。参考文献：《中国房地产业分析》篇三：房地产开发公司实习体会
暑期社会实习报告
实习的相关内容及体会
我于2012年7月10—2012年8月20在陕西希瑞房地长开发有限公司项目部实习，现将实习过程及其一些心得体会记录如下。
单位： 陕西西瑞房地长开发有限公司
地 点： 陕西省西安市北二环太元路
姓 名： 学 号： 10092017 班级： 公共事业管理
时间： 2012年7月10—2012年8月20 一．实习目的和任务
1、目的
(1)、通过学习，对—般工业与民用建筑施工前的准备工作、整个施工过程和监理的基本知识体系有较清晰的了解
(2).、理论联系实际，巩固和深入理解已学的理论知识(如测量、建筑材料、建筑制图、建筑结构、建筑施工等)，并为后续课程的学习积累感性知识
(3).、通过亲身参加施工实践，培养分析问题和解决问题的独立工作能力，为将来参加工作打下基础
2、任务
(1)、培养学生尊重生产实践，注重调查研究，勤于总结，能够抓住重点，分析问题，全面的辨证的看问题的思想方法。通过对已建和在建的建筑工程的参观、考察、及参加施工和实践管理中的实践环节，学生收集分析和掌握原始资料，了解设计意图、设计方案、施工 技术、施工组织及管理技术，学习前人的生产实践经验，井分析存在的问题，为今后解决工程实际问题打下基础。
(2)、在生产实习中受到一定的工程实践训练，培养学生理论联系实际、解决实际问题的能力，提倡运用所学的基础理论与专业知识，在生产实践中，大胆提出创新的见解和技术革新措施建议，提倡创造精神与科学态度相结合的作风。
二、实习内容
1．了解该实习工程的自然条件。包括地形地貌、地质、水文、气象等设计原始资料。2．了解该工程枢纽布置的特点和任务。
3．了解该工程各种建筑物的结构形式及特点，并了解为什么要选择该种形式。4．了解该工程施工分期和施工进度计划安排。5．了解该工程投资等情况。
6．了解该工程在设计、施工等方面采用了哪些先进技术和经验。7．了解该工程监理方面的情况。
三、注意事项
1．进入施工现场要戴安全帽、穿胶底鞋。
2．未经许可不准乱动工地机具设备，不准损坏施工工具，学习了解并遵守工地各项安全规程规定。
3．对施工人员要文明礼貌，不要防碍施工作业。4．守纪律，集体活动准时集合。
5．有事离开岗位和驻地需向负责老师请假。6．注意安全，无论是在旅途、还是在驻地。四﹑实习主要内容
1、实习概况
按照我们土木工程本科教学计划，我于2008年6月20日至7月9日在茂名市进行了生产实习。实习要求是，采用分散实习方式，学生到指定的实习单位以基层技术人员或管理人员助手的身份，参加现场工地生产活动和技术管理工作。学生可根据工程具体情况选择以下几项内容进行实习：1.组织安排生产和施工管理。2.各工种工程的施工工艺； 3.建筑机械化施工的配套和组织；4.编制施工预算及单位工程组织设计；5.工程统计，施工质量检查及验收；6.经济核算及技术经济分析。
我所到的单位是茂名市电力工程监理有限公司的一个监理项目部，实习的职务是土建专业监理员。这次生产实习，是我第一次真正接触监理工作。在工作的时间里，我在专业监理工程师的指导下，对110kv化州变电站扩建工程项目的楼房进行了监理实习。
首先，我介绍一下“110kv化州变电站扩建工程” 项目的楼房工程概况：
该工程的建设单位是广东电网公司茂名市供电局，监理单位是茂名市电力工程监理有限公司，设计单位是茂名市宏昌电力设计有限公司，施工单位是化州市第一建筑工程有限公司，质量监督是化州市建设局质量监督站。
我所在的监理办公室，有1个总监理工程师，1个土建专业监理工程师，1个土建专业监理员，1个电气专业监理工程，1个电气专业监理员，1个水电专业监理
员。土建监理员要负责文案工作，打印通知等。
本工程为广东电网公司茂名供电局管辖下的一个110kv变电站扩建工程。工程地点坐落在化州市梅化路旁（离市3公里左右），主控室为一层，使用功能为全站设备监控，结构类型为框架结构；高压室为一层，使用功能为10kv配电柜装置，结构类型为框架结构，总建筑面积为886平方米，抗震设防为7度，建筑耐火等级为二级，建筑设计合理使用年限为50年。
（1）、装饰工程
主控室、高压室外装饰：东，南，西、北四个方向为白色外墙砖。凸柱、女儿墙压顶及装饰线条为蓝色外墙砖，主控室与高压室的之间走廊的屋顶有钢筋混凝土框架梁，以丰富其立面效果。
室内装饰：公共卫生间设有釉面砖，其余内墙除卫生间均为混合砂浆抹灰，面层刮腻子，主控室顶棚为天花吊顶，高压室顶棚为清水混凝土，模板要求较高，不做任何装饰。
（2）、楼地面工程
公共卫生间为陶瓷地砖地面，主控室部份为陶瓷地砖地面，部份为架空防静电地板，其他所有楼地面为主体现浇时抹平，不做任何抹面。
（3）、屋面工程
屋面为保温屋面，防水等级为二级，防水设防为二道设防合理使用年限为15年。
（4）、门窗工程
主控室、高压室外墙所有窗为铝合金窗，主控室大门为推拉玻璃门，高压室为防火门。主控室内的工具房、休息室为木门。
2、主要内容
在实习期间，我接触了大量的专业知识，并作了许多实习记录，对一些新的施工工艺进行了了解。我的实习岗位是土建专业监理员，在对基本的施工工艺有所了解后，还必须了解施工质量的规范，怎样的水平才算合格，哪些情况是不合格的，都要熟记。
以下就是我实习的主要内容：
（1）、钢筋工程
在实习期间，我接触最多的就是钢筋了，梁，板，柱子，剪力墙全都是现浇的，其中钢筋布置当然是最为重要的了，因此检验钢筋是特别重要的工作。我到工地的时候，基本上每天的主要工作就是检验梁、板等的钢筋。如受力钢筋，架立钢筋，构造钢筋，箍筋，负弯矩筋，分布筋等，这次在工地上才算真正了解了这些钢筋的作用。对以后学习提供了很好的感性认识。在检验钢筋时，一般情况下，主要控制主筋，包括数量，规格，位置等，而对于楼板的钢筋，主要是检验分布筋的数量，用皮尺连续量三支箍筋，允许有一定的误差；至于梁、柱的钢筋，除了检验主筋的数量，规格外，还需要检验主筋的锚固长度、搭接长度、焊接长度及加密箍的数量等，也要严格控制好。
⑶.钢筋工程验收：钢筋工程属隐蔽工程，在浇筑砼前应组织对钢筋和预埋件进行验收，并做好隐蔽工程记录，相关各方签字确认，以备查证。
第三篇：房地产开发公司演讲稿
尊敬的各位领导、各位同事：
大家好！在这个冬意正浓的日子里，在这个春节即将到来的日子里，我来参加公司租赁顾问的竞聘感到非常的激动。首先对多年来大家对我的关心与帮助表示衷心的感谢，在新春佳节到来之际，祝愿在座的各位及您的家人身体健康、工作顺利、万事如意！我叫xx，今年xx岁，大专学历。
下面，我分三个部分向大家介绍一下本次竞聘情况：
第一部分，竞聘的优势
首先，我具有丰富的工作经验。从工作到现在我已在房地产公司工作了近三年，三年来销售工作使我对房地产的市场行情比较熟悉。同时，我有一年的租赁工作经验，对中关村的区域特征，大厦的各项软硬件设施都非常理解，并熟悉相关的政策法规和大厦的租赁流程及岗位职责。
其次，我具有较强的组织协调和管理能力。组织协调和管理能力对一位租赁顾问来说非常重要，一位不懂组织协调和管理的顾问将很难在本职工作上立足，而我善于协调各种关系，能够使各项工作在和谐、有序的氛围中展开并完成。
再次，我具有较强的团队合作精神。我热爱本职工作，喜欢团结同事一致把工作做好。
第二部分，自身存在的不足
在这里我也要把我自身存在的不足展现给在座的各位，主要就是，我从事管理性工作较少，缺乏管理经验，对管理认识的高度和深度还有待于进一步提高。
但是，请在座的各位放心，在以后的工作中我会刻苦努力，向周围的同事学习，向老同事学习，学习他们好的工作方法和管理经验，并不断向书本学习，向实践学习，争取在最短的时间内提高自己的管理能力。
第三部分，对岗位的认识
一是耐心细致的做好服务工作。做好服务是做好本职工作的最基本要求，没要好的服务就没有稳定的客户群体。在以后的工作中，我将认真做好服务工作。
二是提高职业技能，向客户传达准确的信息。
三是积极跟踪，力争使每一项业务成功。
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。
第四篇：房地产开发公司奖惩制度
润新房地产开发有限公司
员 工 奖 惩 制 度
总 则
为了完善现代企业制度，实施规范管理，弘扬正气，激励员工努力工作，致力于从事有益于本公司发展及改进，惩戒违规违纪行为，有针对性地解决各种实际问题，保障企业的顺利运营和各项规章制度的有效执行，维护公司的荣誉和共同的利益。根据国家有关政策，制定本制度。
奖 励
公司对做出下列贡献之一的员工给予奖励：
1、完成工作任务、改善经营管理、提高经济效益做出显著成绩者；
2、积极为公司提出合理化建议并被公司采纳者；
3、拾遗即报（价值300元以上）令公司增加信誉者；
4、见义勇为受到社会赞誉者；
5、抵制歪风邪气，维护公司利益和正常的工作秩序，实绩突出的；
6、遗留问题解决有重大突破者；
7、对公司的开源节流、成本控制、管理等做出显著成绩者；
8、对公司损害能防患于未然者；
9、获得社会、政府或行业专业奖项，为公司挣得重大荣誉者；
10、在公司服务达到一定年限者；
11、其他方面做出显著成绩者。
奖励的形式
1、公司内部通报表扬；；
2、公司对符合奖励条件的员工在给予荣誉奖励的同时，给予一次性奖金，以资鼓励。
奖励的程序
1、公司通报表扬的由部门经理提名，报公司总经理办公会讨论、决定；
2、获奖人员，均需填写《员工奖励登记表》，各级管理者签署意见，办公室备案，记入本人档案。
4、奖励每年进行一次。遇有特殊情况，报总经理随时给予奖励。
处 罚
处罚的种类
对违犯国家法律法规、违犯公司规章制度的，直接或间接损害公司利益的，公司将给予必要的经济处罚和纪律处分。经济处罚按其情节及给公司造成损失程度，由公司作出决定。纪律处分包括口头警告、书面警告、记过、记大过、辞退。处罚的实施
1、执行权的限定：处罚的执行权在部门经理（含）以上管理人员和办公室。处分类别 行使处分权
口头警告、书面警告/部门经理
记 过/ 主管领导
记 大 过/ 主管领导 / 总经理
辞 退/ 主管领导 / 总经理
2、执行的程序：
（1）执行人员应向当事人讲明违纪行为，进行纠正谈话；并允许员工本人对处分决定发表意见。
（2）对于口头警告以上的任何一种处分，均须填写《过失通知书》，并让当事人签字确认违纪事实。如本人拒签，在由旁证人签字的情况下视为有效。
（3）违纪员工的辞退必须由总经理签字批准。
3、纪律处分的程序：
犯有A类过失，第一次发生，给予口头警告一次；第二次发生时，给予书面警告。受到三次书面警告的员工将予以解除劳动合同；
受到二次书面警告或犯有B类过失的员工，给予记过一次；
受到二次记过或犯有C类过失的员工，给予记大过。
受到记大过二次或犯有D类过失的员工，公司将予以辞退。
4、具体实施
A：书面警告
发生以下行为之一的，属A类过失。第二次发生，受到书面警告处分，扣除当月工资的100元。
a.擅离工作岗位，串岗，扎堆聊天谈论与工作无关的内容；
b.工作时间看与工作无关的书报和杂志；
c.工作时间吃零食；
d.工作时间内睡觉；
e.在工作时间内下棋、打扑克或搞其它文娱活动。
f.在办公区域内大声喧哗影响他人工作；
g.因私较长时间占用公司电话或用其他通讯工具办私事；
h.在工作时间内未经许可利用公车干与工作无关的事；
i.对同事不礼貌，使用污言秽语；
j.未办相关手续或未经许可擅自离岗；
k.不遵守公司保密制度的；
l.工作责任心差，造成经济损失1000元以下；
m.与相关部门员工不能团结合作，情节轻微者；不服从公司领导和管理，情节轻微者；
n.领导不力，管理不严，下属涣散，影响工作质量；
B：记 过
犯下列错误，属B类过失，受到记过处分，扣除工资的200元。
a.伪造虚假考勤纪录的；
b.工作期间未将重要资料收存保管好，造成不良影响；
c.工作时间内与同事、客人吵架，影响工作的；
d.工作态度不认真，影响工作质量，至使其他部门或合作方投诉或提出书面意见对公司声誉造成损害的；
e.工作责任心差，造成经济损失1000元--2000元的；
f.警告中所列条款情节严重者。
C：记大过
犯下列错误，属C类过失，受到记大过处分，扣除工资的300元。
a.工作期间未将重要资料收存保管好，造成严重后果；
b.弄虚作假，出具假病假证明或其他假证明，欺骗领导；
c.在同事之间，在同事和领导之间，搬弄是非，挑起事端或不通过正常渠道反映意见，而是在员工中发泄不满情绪，造成较坏影响的；
d.工作责任心差，造成经济损失2000元以上5000元以下；
e.因违反规定造成较大影响和损失，金额在5000元以下；
f.记过中所列条款情节严重者。
D：辞退
犯下列错误，属D类过失，受到辞退处分。
a.旷工月内累计三次，年内累计五次的；
b.对领导、同事暴力威胁、殴打、恐吓的；
c.相互殴斗、无理取闹、聚众闹事，影响工作秩序的；
d.私自向客户、合作方索取报酬、财物者；
e.严重泄露公司的机密情况；
f.行贿、受贿，贪污，盗窃公司财物；
g.因违反有关规定造成重大影响和经济损失，金额在5000元以上； h.有意损坏或唆使别人损坏公司设备财产，造成恶劣影响；
i.未经公司书面批准在外兼职；
j.违法行为：
(a).纵容、教唆或从事色情、吸毒、迷信、赌博等活动和交易的；
(b).其他触犯国家法律，被依法拘留、逮捕、判刑的。
第七条 员工发生的违纪行为不在本制度所列条款之内的，公司有权酌情处理。附则
1、公司有权根据经营发展情况对本制度进行修订。
2、本制度由办公室负责解释。
3、本制度自通过之日起生效执行。
第五篇：房地产开发公司工作计划
房地产开发公司工作计划
一间房地产公司的建立需要大量的资金和充足的人脉关系，对于任何一样事物都是：建立容易，守护与发展难；如何解决在公司刚刚建立初期能保住并发展成了大多公司在成立初期的共同难题。下面是本人就就读房地产开发与管理专业以来的一些看法。
我认为公司在建立初期应有自己的５年计划和目标。包括做足多少数量的工程、完成一项工程的时间、工程质量的把握、及对后期销售的安排。因此公司应先建立自己的专业团队和完善自己的专业团队为主要目的，同时通过不厌其烦的现场监督和质量监察严把质量关，为公司树立一个严禁、认真、负责的企业文化形象！并通过薄利多为的理念，以长期收益为主线，做到短期少赚多增加公司的企业形象和企业文化。为公司的发展壮大打下良好的结实的基础！对于一个房建公司的发展，应遵循利益与质量挂钩、与信誉结合。树立一个文明企业形象会给公司的长久发展垫下良好的基础！同时良好的企业文化、硬朗的企业作风，会增加企业的凝聚力，减少企业内部的蛀虫量！而这一切在公司建立初期最易完成也最应完成。一个公司在建立初期的三年五年计划可以说决定了一个公司能否迅速壮大和长久发展的必要条件！
对于一个新建立的房建公司在初始阶段公司对业务上的操作和机会上的把握能力是大大欠缺的，同时受到同城相关和相似企业的压迫，公司在建立初期将面临巨大的生存压力。如何让公司在建立初期成长就变成了问题的主要部分，对于这个问题，我认为：先佣人后主人、先矮人后巨人。为了更好的发展，在初期5-10年间，可通过对本城大公司形成依附关系来解决问题。也就是短期小受益长期大回报，通过依附关系，形成先人后己的思想。在依附过程中，少收益多学习和发展人脉关系。通过大公司的小工程来练手，同时形成与大公司人才的良好互动，为将来人才的挖取和自己公司人才的培养做准备。当自己公司与大公司形成母子公司关系后，在与母公司的交往过程中积极吸取母公司能发展壮大的优良之处，在短期（1-3年）内规划出自己的发展方向和路线。与此同时，借鉴母公司在一些工程上的失败之处，为自己将来的发展壮大所应面临的困难想好良好的对策！
但一个公司不能看见另一个公司发展壮大威胁到自己，如何成为母子公司变成了先决条件。对于这一块，新公司必须认识到自己目前的境况，做到少收益多付出的利益理念。在于母公司交往中，通过让母公司多收益并在少付出的情况下以利益关系打通母子公司关系。不与母公司争工程，只吃小虾米让母公司吃大鱼，在附庸期间，少收益多学习。当母公司的工程下来后，努力做多积累经验，这是以后公司真正发展的本钱！不以短期盈利为主，用发展的眼光来看待公司初期的发展，才能良好的做大做强企业！
在我们中国自古就有：舍不得孩子套不住狼。因此，发展与壮大一个企业，任和样式的企业，不应以短期高盈利为目标。应在企业建立初期通过合理的安排，哪怕以少盈利，不盈利为代价，合理的建立公司的发展的基础！当公司初期的发展难关度过之后，那公司的未来一定春暖花开、阳光明媚！！
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