成都市一房地产开发公司融资报告（范文）

第一篇：成都市一房地产开发公司融资报告（范文）

申请单位：成都市某房地产开发有限公司

编撰部门；融资部林海敏

开发部成鹏 目 录

第一章

概 要

一、借款人评价

二、项目评价

三、市场评价

四、投资筹资评价

五、财务评价

六、贷款风险评价

七、评估结论

第二章 借款人评价

一、借款人概况

二、经营者素质及管理水平

三、信用状况评价

四、资产负债分析

五、盈利能力及资产运用效率

六、现金流量分析

七、信用状况评价

八、企业前景评价

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容、规模和建设

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、城东房地产市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章 贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

第一章

概

要

根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

一、借款人评价

四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000

万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。

四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡

永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。

企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；

由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。

六、贷款风险评价

通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。

通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。

该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

第二章 借款人评价

一、借款人概况

并通过了“ 四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。

二、经营者素质及管理水平

四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。

四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：

法人代表：×××，男，39岁，硕士。

总经理：×××，男，39岁，硕士。

副总经理：××，男，47岁，博士。

财务部经理：×××，男，28岁。

三、信用状况评价

该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。

四、资产负债分析：

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元)项目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率（%）88% 94% 63% 流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%

（一）、资产负债趋势分析：

下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较):

资产负债横向变动趋势表(单位:万元)项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产增长绝对数 16390 9798-5463 增长百分比 2686% 57%-20% 负债增长绝对数 14990 10442-11960 增长百分比 149900% 69%-47% 权益增长绝对数 1400-644 6496 增长百分比

233%-32% 479%

从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

（二）、资产负债比例分析

项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产负债率（%）88% 94% 63% 利息保障倍数 0-1.22 13.7 流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%

资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

（三）、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表

单位：万元

项 目 2000年 2001年 2002年9月 项

目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482

一、流动资产 17014 26678 21172

一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728

其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、长期负债 15000 15000 0

二、长期投资 0 0 0

三、固定资产 0 124 158

三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0

四、无形及递延资产-14-5 4 未分配利润 0-644 5852 变动说明:

1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。

2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。

3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。

4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。

5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。

6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。

五、盈利能力及资产运用效率

该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。

单位：万元

项目 2000年 2001年 2002年9月

销售收入 0 61 23650

利润总额 0-644 5852

销售利润率(%)0-806.56% 27.82% 总资产利润率 0-2.4% 27.43% 净资产利润率 0-47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32% 成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0-1.22 13.7

从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。

六、现金流量分析

下表是企业近三年的现金流量表（单位：万元）：

项目 行次 金 额

2000年 2001年 2002年9月

一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610

经营活动产生的现金流量净额 4-16002-7940 16152

二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24

投资活动产生的现金流量净额 8 10-137-11

三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398

筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152-14398

五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744

企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。

七、信用状况评价

该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：

项 目 存款 贷款 备

注

工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 无拖欠本息

××营业部 92 0 ××银行 1001 0 ××纳税专户 130 0 合计 2240 9000

经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）。

八、企业前景评价

四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设必要性

“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。

其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。

该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。

成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。

二、项目建设内容、规模和建设方案

根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：

建筑套型 建筑面积 户数 占比例

联排别墅A 225 10 2.48%

联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99% 双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42% 合计 403 100%

该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：

1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。

2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。

3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。

4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。

5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。

三、项目实施进程评价

该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：

成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”；

成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》；

成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；

成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》；

成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》；

成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》；

成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。

成都市房地产管理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。

小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

四、项目建设条件评价

“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。

小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。

五、设计单位资质评价

该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。

新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。

成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师，6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。

六、施工、监理单位资质评价

工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：

承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米）

成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级

项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。

七、环境保护评价

“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。

工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。

宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。

该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建

筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。

综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

（一）宏观经济政策和产业政策导向

2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。

中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。

为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。

（二）成都市经济发展水平和房地产市场状况

作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。

2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。

2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。

城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。

根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000－2010年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。

据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表

表4-1 单位：万平方米

名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额（亿元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75

据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表

表4-2 单位：万平米

名

称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额（亿元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30％的平均增长率高速发展；住宅竣工面积1999、2000年分别比上年增长4.25％、23.39％，住宅销售面积1999、2000年分别比上年增长8.36％、18.76％，住宅销售额1999、2000年分别比上年增长26.17％、18.17％。

在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2％、61.7％，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45％。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35％，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6％。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。

成都市近几年住宅房地产价格水平见表4－3。

表4-

3成都市房地产价格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指数 966 970 994 993 983 996 办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909 城市综合指数 965 956 973 980 972 982

从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：

（略）

成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地产市场状况：

2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7％；住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6％，占房地产投资额的 75.5％。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。

上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1％。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3％，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2％。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积（空置期在一年以内）比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。

与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。

今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。

1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。

成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。

成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东

至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形

成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。

总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。

根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。

由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。

四、市场预测分析

1、项目基本情况

××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。

根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044

平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。

2、售价的确定

本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下（具体过程如下详见附表）：

（1）、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米

（2）复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取Ｅ××花园、Ｆ××雅园、Ｇ××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米

３、预期售价测算结果

根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：

销售预测表

序号 项目或费用名称 建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户

合 计 49527.78 403户

4、销售期的选定

根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例（按实际到帐比例结合项目具体情况测算）见下表：

销售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、实现销售计划风险评价

要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。

五、项目分析

1．“××××”项目有如下优势：

A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。

C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。

D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。

E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3－5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。

2．“××××”项目有如下劣势：

A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

Ｂ.虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要３至５年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。

C．“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是

目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小区内１５％为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。

E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

(一)投资估算的范围及依据

1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算（含厨卫），外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。

2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3－6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。

（二）项目总投资的构成

该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。

投资估算明细表

单位：万元；平方米

序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注

工程量 单位指标

合计 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(该指标不含营业税费）

一 土地费用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地土地转让费 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地 土地使用费 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契税、手续费 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出土地出让金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程费 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘测费 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 规划设计费 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计可研报告费 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准小区招标 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额

三 房屋开发费 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程费 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算

1.1 联排别墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.1 主体土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.2 初装费用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.3 给排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.4 照明系统 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.5 弱电系统 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算

1.2 复式别墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.1 主体土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.2 初装费用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.3 给排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.4 照明系统 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.5 弱电系统 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算 附属工程费 1453.06平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算

四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准

六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用）

九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计

十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。

(三)投资估算说明

1、土地费用

按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。

2、前期工程费

根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。

3、房屋开发费

(1)建安工程费

建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。

(2)室外工程费

按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。

4、管理费用

包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

5、销售费用

系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

6、财务费用

主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。

7、不可预见费用

是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。

8、其他费用

主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。

9、相关费税

(1)按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。

(2)自来水集资、贴费(1个DN150):100万元;(3)电集资、贴费:44.33万元;(4)天然气集资费:159.19万元。

以上报建、集资费合计为1635.17万元。

二、投资来源及筹资评价

项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元；该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。

根据企业提供的财务报表和缴款单据（已与会计凭证进行抽样核对无误），企业自筹资金其构成是：

截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76％。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。

三、项目投资计划评价

依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元；2001年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理，该项目投融资可行。

四、有关说明

本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：

1、建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证；

2、初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化；

3、国家费税标准无大的调整；

4、企业所提供的资料真实可靠。

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。

(一)预测数据的选定

1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。

2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。

3.经营期成本及费用的预测

(1)按销售比例分计算期结转开发成本。

(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。

(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。

4.财务指标测算假设条件

(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。

(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。

(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。

5.特殊处理

因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。

(二)静态效益指标

经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：

表6-1 静态效益指标表

指标名称 指标数值 单位 备 注

利润总额 6131.60 万元

净利润 4108.17 万元

总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %

二、项目财务现金流量分析

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：

1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元；

3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；

由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。

三、资金来源与运用分析

根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。

四、项目偿债能力评估

项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：

项目借款偿还期0.97年；

项目借款综合保证比3.41。

五、项目敏感性分析

(一)盈亏平衡分析

因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：

开发成本+管理费用+财务费用

盈亏平衡点=

[1-(税费率+销售费率)]×平均单价

通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。

(二)单因素敏感性分析

本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。

从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10％，净现值将分别增加87%或减少88％；其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。

从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。

表6-3 单因素敏感变化表（单位：万元）

项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果

总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 贷款风险分析

一、贷款风险评价

(一)定量分析

经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10％，净现值将分别增加87%或减少88％；

其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。

2、投资方面

“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49％（实际到账收入为32％），公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。

3、市场方面

本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：

A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限；同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。

B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。

而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

4、工程进度方面

该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。

综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。

二、贷款担保评价

该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

三、贷款效应评价

四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。

5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31%，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入（贷款偿还期内无重大意外发生）。

如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。

（此页以下无正文）

联排别墅比较案例简况表

评估主表3

实例A 实例B 实例C 实例D

名 称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园

地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西

交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格（元/m2）5800 5200 5830 4000 交易情况 正常 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交车 一般，有22、52、路公交车 通达，有16、306路公交车 通达，有52、77路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 较好 稍差

基础设施 完善 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架

比较楼层 均价 均价 均价 均价

绿化率 50％ 62% 45% 60％

容积率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带

联排别墅比较案例修正表

（元/平方米）

案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表

评估主表4

实例A 实例B 实例C

名

称 春天花园 风格雅园 御都花园

地理位置 一、二环路之间西段 新希望路 羊西线

交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格（元/m2）4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通达，有54、96路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 一般

基础设施 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑结构 框架 框架 砖混、框架

比较楼层 均价 均价 均价

绿化率 58％ 45% 70% 容积率 1．14 1.3 0．9

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带

复式别墅比较案例修正表

（元/平方米）

案例可比单价修正因素 A B C

4300 4180 4100

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 录

一、企业资料

1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书；

2、企业章程、验资报告；

3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表；

4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表；

5、企业基本情况介绍；

6、已投入资金证明；

6．1、投入资金明细表;

6．2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元;6．

3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元;6．

4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;6．

5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元；

6．6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元；

6．8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元；

6．9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元；

6．10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元；

6．11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元；

6．12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元；

6．13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。7、2002年9月30日开户银行存款证明（银行对帐单清单）；

8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况；

9、户型明细表；

10、地质说明1份；

11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据；

12、“河滨印象”

1、2期地勘报告各1份；

13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。

二、项目资料

1、可行性研究报告；

2、计委立项批复；

3、定点通知书；

4、规划红线图；

5、建设用地规划许可证；

6、国土使用权证；

7、土地出让合同；

8、联建协议；

9、建设工程规划许可证；

10、施工许可证；

11、规划总平面图；

12、中标通知书（5份）

13、工程进度计划表；

14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介；

15、合同清单；

15．1、武侯人防地界围墙合同；

15．2、省地质勘察院一期勘察合同；

15．3、机械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中机勘设院20#楼施工勘察合同；

15．5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同；

15．6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同；

15．7、市勘察院二期测绘合同；

15．8、市勘测院幼儿园放线测量合同；

15．9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同；

15．10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同；

15．11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同；

15．12、江欢成设计所方案设计合同；

15．13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同；

15．14、市工程咨询公司编制可行性报告合同；

15．15、市环境科研所小区环境影响评价合同；

15．16、规划院技服部小区控规局部调整合同；

15．17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同；

15．18、精正监理公司小区招标合同；

15．19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告；

15．20、10KV电缆专线工程安施合同；

15．21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同；

15．22、成都供电工程公司锦江分公司协议；

15．23、电器产品产品购销合同（变压器）；

15．24、室外供用电工程安装施工合同（管网）；

15．25、弱电工程合同P-01-008；

15．26、室外弱电工程合同电装-061；

第二篇：房地产开发公司融资报告

申请单位：某房地产开发有限公司

编撰部门；融资部林海敏

开发部成鹏 目 录

第一章

概 要

一、借款人评价

二、项目评价

三、市场评价

四、投资筹资评价

五、财务评价

六、贷款风险评价

七、评估结论

第二章 借款人评价

一、借款人概况

二、经营者素质及管理水平

三、信用状况评价

四、资产负债分析

五、盈利能力及资产运用效率

六、现金流量分析

七、信用状况评价

八、企业前景评价

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设的必要性

二、项目建设内容、规模和建设

三、项目实施进程评价

四、项目建设条件评价

五、设计单位资质评价

六、施工、监理单位资质评价

七、环境保护评价

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

二、城东房地产市场分析

三、市场定位分析

四、市场预测分析

五、项目分析

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

二、投资来源及筹资评价

三、项目投资计划评价

四、有关说明

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

二、项目财务现金流量分析

三、资金来源与运用分析

四、项目偿债能力评估

五、项目敏感性分析

第七章 贷款风险与效应评价

一、定量分析

二、定性分析

三、贷款担保评价

第一章

概

要

根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

一、借款人评价

四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。

四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。

通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。

二、项目评价

“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡

永兴村三、四组（×××村）二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。

项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

三、市场评价

根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。

四、投资筹资评价

根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。

企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。

五、财务评价

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）

1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；

2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元；

4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；

由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。

六、贷款风险评价

通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。

通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。

该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。

七、评估结论

评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。

第二章 借款人评价

一、借款人概况

并通过了“ 四川××房地产有限公司（以下简称四川××）成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。

四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣

誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。

二、经营者素质及管理水平

四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。

四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：

法人代表：×××，男，39岁，硕士。

总经理：×××，男，39岁，硕士。

副总经理：××，男，47岁，博士。

财务部经理：×××，男，28岁。

三、信用状况评价

该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002信用等级为未评级。

四、资产负债分析：

企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：

资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元)项目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率（%）88% 94% 63%

流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%

（一）、资产负债趋势分析：

下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表(单位:万元)项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产增长绝对数 16390 9798-5463 增长百分比 2686% 57%-20%

负债增长绝对数 14990 10442-11960

增长百分比 149900% 69%-47% 权益增长绝对数 1400-644 6496 增长百分比

233%-32% 479%

从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。

（二）、资产负债比例分析

项

目 2000年 2001年 2002年9月

资产负债率（%）88% 94% 63% 利息保障倍数 0-1.22 13.7 流动比率（%）255% 157% 速动比率（%）112% 77%

资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2％。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。

（三）、资产负债增减变化原因分析：

通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：

近三年企业资产负债简表

单位：万元

项 目 2000年 2001年 2002年9月 项

目 2000年 2001年 2002年9月

总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482

一、流动资产 17014 26678 21172

一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2

短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728

其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37

存货 0 14927 10711

其他 0 0 0

二、长期负债 15000 15000 0

二、长期投资 0 0 0

三、固定资产 0 124 158

三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0

四、无形及递延资产-14-5 4 未分配利润 0-644 5852 变动说明:

1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。

2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。

3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。

4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。

5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。

6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。

五、盈利能力及资产运用效率

该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。

单位：万元

项目 2000年 2001年 2002年9月

销售收入 0 61 23650 利润总额 0-644 5852

销售利润率(%)0-806.56% 27.82% 总资产利润率 0-2.4% 27.43% 净资产利润率 0-47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32%

成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0-1.22 13.7

从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公

司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。

六、现金流量分析

下表是企业近三年的现金流量表（单位：万元）：

项目 行次 金

额

2000年 2001年 2002年9月

一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762

现金流出 3 16002 14382 19610

经营活动产生的现金流量净额 4-16002-7940 16152

二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13

现金流出 7 0 137 24

投资活动产生的现金流量净额 8 10-137-11

三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398

筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152-14398

五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744

企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。

七、信用状况评价

该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：

项 目 存款 贷款 备

注

工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息

×行×支行 142 0

×行××支行 318 2000 无拖欠本息

××营业部 92 0 ××银行 1001 0

××纳税专户 130 0

合 计 2240 9000

经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业（详见附件）。

八、企业前景评价

四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。

第三章 项目建设条件评价

一、项目建设必要性

“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村三、四组（×××村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。

该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。

成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。

二、项目建设内容、规模和建设方案

根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。

该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：

建筑套型 建筑面积 户数 占比例

联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99%

双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42%

合计 403 100%

该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：

1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。

2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。

3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。

4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充分体现出小区建筑的智能化。

5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。

三、项目实施进程评价

该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：

成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”；

成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》；

成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”；

成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》；

成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》；

成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》；

成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》；

成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。

成都市房地产管理局：成房（2001）预售证第××号、××号、××号、××号、成房（2001）预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。

小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。

四、项目建设条件评价

“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。

小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。

五、设计单位资质评价

该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。

新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。

成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师，6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。

六、施工、监理单位资质评价

工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：

承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米）

成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435

成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336

成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级

项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。

七、环境保护评价

“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。

工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。

宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。

该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。

综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。

第四章 市场评估

一、市场供求状况及其发展趋势分析

（一）宏观经济政策和产业政策导向

2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7％的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。

中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。

为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。

（二）成都市经济发展水平和房地产市场状况

作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1％；实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5％，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1％。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2％；人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。

2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。

2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建

设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。

城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。

根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000－2010年我市住宅需求量约需4600－4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。

据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：

成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表

表4-1 单位：万平方米

名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额（亿元）27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：

成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表

表4-2 单位：万平米

名

称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年

商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额（亿元）3.01 5.44 3.99 8.67 9.57

商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78

从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30％的平均增

长率高速发展；住宅竣工面积1999、2000年分别比上年增长4.25％、23.39％，住宅销售面积1999、2000年分别比上年增长8.36％、18.76％，住宅销售额1999、2000年分别比上年增长26.17％、18.17％。

在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2％、61.7％，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45％。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35％，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6％。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。

成都市近几年住宅房地产价格水平见表4－3。

表4-3 成都市房地产价格水平表

1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月

住宅指数 966 970 994 993 983 996

办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909

城市综合指数 965 956 973 980 972 982

从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：

（略）

成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：

（略）

（三）成都市2002年1-10月房地产市场状况：

2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7％；住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6％，占房地产投资额的 75.5％。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。

上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1％。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3％，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2％。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积（空置期在一年以内）比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。

与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。

今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。

1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。

成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。

成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。

二、城东房地产市场分析

城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东

至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。

随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：

1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。

2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形

成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。

3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。

总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。

三、市场定位分析

××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、×

×嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。

随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。

联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。

根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。

由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。

四、市场预测分析

1、项目基本情况

××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。

根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044

平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。

2、售价的确定

本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下（具体过程如下详见附表）：

（1）、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米

（2）复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取Ｅ××花园、Ｆ××雅园、Ｇ××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米

３、预期售价测算结果

根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：

销售预测表

序号 项目或费用名称 建筑面积(m2)单位售价(元/m2)销售金额(万元)备注联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户

合 计 49527.78 403户

4、销售期的选定

根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例（按实际到帐比例结合项目具体情况测算）见下表：

销售比例表

2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月

百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%

销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78

5、实现销售计划风险评价

要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。

五、项目分析

1．“××××”项目有如下优势：

A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。

B．“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。

C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。

D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。

E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3－5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。

2．“××××”项目有如下劣势：

A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

Ｂ.虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要３至５年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。

C．“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是

目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。

D.小区内１５％为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。

E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。

第五章 投资估算和筹资评价

一、投资估算

(一)投资估算的范围及依据

1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算（含厨卫），外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。

2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3－6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。

（二）项目总投资的构成

该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。

投资估算明细表

单位：万元；平方米

序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注

工程量 单位指标

合计 40573.09平方米 116092.11 3494.91 100.00%(该指标不含营业税费）

一 土地费用 17286.52平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地土地转让费 15770.00平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地 土地使用费 24.52平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地契税、手续费 266.00平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出土地出让金 1226.00平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同

二 前期工程费 792.89平方米 122624.00 64.66 1.95% 土地勘测费 90.95平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同 规划设计费 417.00平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计可研报告费 11.00平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计 三通一平183.94平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准小区招标 6.00平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额

三 房屋开发费 15407.29平方米 116092.11 1327.16 37.97% 建安工程费 10588.93平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算

1.1 联排别墅 9026.02平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.1 主体土建 6714.90平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.2 初装费用 1339.57平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.3 给排水 347.90平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.4 照明系统 362.71平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算

1.1.5 弱电系统 260.94平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算

1.2 复式别墅 1562.92平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.1 主体土建 1148.99平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.2 初装费用 224.67平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.3 给排水 67.06平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.4 照明系统 71.90平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算

1.2.5 弱电系统 50.29平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算 附属工程费 1453.06平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算

四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准

六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平

八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计 其中：土地利息 1067.66平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用）

九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计

十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。

(三)投资估算说明

1、土地费用

按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。

2、前期工程费

根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。

3、房屋开发费

(1)建安工程费

建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。

(2)室外工程费

按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。

4、管理费用

包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

5、销售费用

系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。

6、财务费用

主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。

7、不可预见费用

是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。

8、其他费用

主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。

9、相关费税

(1)按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。

(2)自来水集资、贴费(1个DN150):100万元;(3)电集资、贴费:44.33万元;(4)天然气集资费:159.19万元。

以上报建、集资费合计为1635.17万元。

二、投资来源及筹资评价

项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元；该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。

根据企业提供的财务报表和缴款单据（已与会计凭证进行抽样核对无误），企业自筹资金其构成是：

截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76％。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。

三、项目投资计划评价

依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元；2001

年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分投资计划合理，该项目投融资可行。

四、有关说明

本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：

1、建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证；

2、初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化；

3、国家费税标准无大的调整；

4、企业所提供的资料真实可靠。

第六章 偿债能力评估

一、项目财务效益预测

项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。

(一)预测数据的选定

1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。

2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。

3.经营期成本及费用的预测

(1)按销售比例分计算期结转开发成本。

(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。

(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。

(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。

4.财务指标测算假设条件

(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。

(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。

(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。

5.特殊处理

因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。

(二)静态效益指标

经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：

表6-1 静态效益指标表

指标名称 指标数值 单位 备 注

利润总额 6131.60 万元

净利润 4108.17 万元

总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %

二、项目财务现金流量分析

经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：

1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；

2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元；

3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年；

由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。

三、资金来源与运用分析

根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。

四、项目偿债能力评估

项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：

项目借款偿还期0.97年；

项目借款综合保证比3.41。

五、项目敏感性分析

(一)盈亏平衡分析

因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：

开发成本+管理费用+财务费用

盈亏平衡点=

[1-(税费率+销售费率)]×平均单价

通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。

(二)单因素敏感性分析

本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。

从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10％，净现值将分别增加87%或减少88％；其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。

从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。

表6-3 单因素敏感变化表（单位：万元）

项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果

总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比

基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41

项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83

第七章 贷款风险分析

一、贷款风险评价

(一)定量分析

经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10％，净现值将分别增加87%或减少88％；其次为开发成本，每提高或降低10％，净现值将分别减少80％或增加77％。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。

(二)定性分析

1、借款人方面

借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。

2、投资方面

“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49％（实际到账收入为32％），公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。

3、市场方面

本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：

A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限；同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。

B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。

4、工程进度方面

该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。

综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。

二、贷款担保评价

该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。

三、贷款效应评价

四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。

5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31%，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入（贷款偿还期内无重大意外发生）。

如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。

（此页以下无正文）

联排别墅比较案例简况表

评估主表3

实例A 实例B 实例C 实例D

名

称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园

地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西

交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格（元/m2）5800 5200 5830 4000

交易情况 正常 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 一般，有12、72、路等公交车 一般，有22、52、路公交车 通达，有16、306路公交车 通达，有52、77路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 较好 稍差

基础设施 完善 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100％ 100％ 100％ 100％

建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架

比较楼层 均价 均价 均价 均价

绿化率 50％ 62% 45% 60％

容积率 1-1．1 0．98 1．5 0.47

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带

联排别墅比较案例修正表

（元/平方米）

案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表

评估主表4

实例A 实例B 实例C

名

称 春天花园 风格雅园 御都花园

地理位置 一、二环路之间西段 新希望路 羊西线

交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款

交易价格（元/m2）4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常

区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路

通达，有54、96路公交车

自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般

人文环境 一般 一般 一般

基础设施 完善 完善 完善

生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场

个别因素 成新率 100％ 100％ 100％

建筑结构 框架 框架 砖混、框架

比较楼层 均价 均价 均价

绿化率 58％ 45% 70%

容积率 1．14 1.3 0．9

物业管理 专业物管 专业物管 专业物管

装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水

配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带

复式别墅比较案例修正表

（元/平方米）

案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100

交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82

附 件 目 录

一、企业资料

1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书；

2、企业章程、验资报告；

3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表；

4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表；

5、企业基本情况介绍；

6、已投入资金证明；

6．1、投入资金明细表;

6．2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元;6．

3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元;6．

4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;

6．5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元；

6．6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元；

6．7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元；

6．8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元；

6．9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元；

6．10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元；

6．11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元；

6．12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元；

6．13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。7、2002年9月30日开户银行存款证明（银行对帐单清单）；

8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况；

9、户型明细表；

10、地质说明1份；

11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据；

12、“河滨印象”

1、2期地勘报告各1份；

13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。

二、项目资料

1、可行性研究报告；

2、计委立项批复；

3、定点通知书；

4、规划红线图；

5、建设用地规划许可证；

6、国土使用权证；

7、土地出让合同；

8、联建协议；

9、建设工程规划许可证；

10、施工许可证；

11、规划总平面图；

12、中标通知书（5份）

13、工程进度计划表；

14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介；

15、合同清单；

15．1、武侯人防地界围墙合同；

15．2、省地质勘察院一期勘察合同；

15．3、机械部二勘院二期勘察合同；

15．4、中机勘设院20#楼施工勘察合同；

15．5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同；

15．6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同；

15．7、市勘察院二期测绘合同；

15．8、市勘测院幼儿园放线测量合同；

15．9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同；

15．10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同；

15．11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同；

15．12、江欢成设计所方案设计合同；

15．13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同；

15．14、市工程咨询公司编制可行性报告合同；

15．15、市环境科研所小区环境影响评价合同；

15．16、规划院技服部小区控规局部调整合同；

15．17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同；

15．18、精正监理公司小区招标合同；

15．19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告；

15．20、10KV电缆专线工程安施合同；

15．21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同；

15．22、成都供电工程公司锦江分公司协议；

15．23、电器产品产品购销合同（变压器）；

15．24、室外供用电工程安装施工合同（管网）；

15．25、弱电工程合同P-01-008；

15．26、室外弱电工程合同电装-061；

15．27、游泳池设备供货合同；

15．28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同

估价师心得

项目背景：“××××”为×××集团股份有限公司下属的全资公司四川××房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川××在项目选址和定位上见解独到，使××××一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”已取得近2.5亿元的销售佳绩。

项目情况：“××××”居住小区项目，位于成都市东南部××区××乡××村三、四组（××村）二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。

项目评估概况：

本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川××房地产有限公司为××××集团股份有限公司下属的全资公司，在×行××支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到×行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方××××集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，×行可取得363.77万元的贷款利息收入（贷款偿还期内无重大意外发生），预计将会为×行带来17250万元的按揭资源。

四川××管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。

项目难点：

1、总投资的核算。

截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。

2、售价的预测。

由于“××××”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：

A、个别因素的修正。“××××”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“××××”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。

B、区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已

成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“××××”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。

3、市场定位

“××××”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层

公寓楼，中档居住小区居多。四川××选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“××××” 的周边环境进行了调查，“××××”三面环水，紧邻××公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时××路、××路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3－5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60％，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川××在选址上具有可行性。

在消费群体方面，“××××”定价较高，主要针对高收入人群或二次置业者。成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力，估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查，也收集了同类型别墅的销售情况，答案均让人乐观。因此估价人员最终评定四川××的市场定位可行，同时也针对其价格定位较高的特殊性，为了尽可能的降低贷款风险，对四川××提出了关注市场，调整营销策略以降低风险的建议。

第三篇：地产开发公司2016年终总结(技术部)

2016年工作总结及2017年工作计划（技 术 部）

第一部分 2016年主要完成工作

光阴飞逝，时光荏苒，不平凡的2016年，弹指一挥间。在新的政治经济新常态下，政府进步放弃单一土地财政的依赖，产能过剩形势十分严峻，经济危机的阴影笼罩全球，产业地产面临巨大考验。

面对如此复杂多变的环境，技术部在公司各级领导的关心和帮助下，在同级各部门的支持配合下，通过技术部全体同事的艰辛付出和努力，在2016年里完成了以下主要工作：

一、自主设计完成了造价300余万元的XXXX市场蔬菜水果交易区的最优设计，钢含量控制在20㎏/㎡以内，有效控制了建设成本。

二、自主完成了300余万元的XXXX市场农产品批发配送中心最优设计，钢含量控制在20㎏/㎡以内，有效控制了建设成本。

三、组织各专业全面详细审核了XXXX城EF区施工图，并进行了设计优化与深化，节约工程建设投资上百万元。

四、全面详尽编写了XXXX城3～11号楼《施工图设计任务书》，明确了限额设计指标，对工程造价影响较大的设计控制节点（如建筑方案、结构体系选型、结构荷载的精确计算、基础形式的经济选型、装饰装修标准要求、绿色建筑要求、保温节能要求等）审核提出了明确要求。

五、对XXXX市场A-3及A-4号楼月台土建、月台钢结构、外装饰、建筑构造、保温系统进行了优化及深化，有效节约建设投资。

六、配合招商、会展需求，对XXXX市场A-1及A-2号楼、XXXX城ABC区、二手车交易区的建造、装饰分隔等进行了系统设计。

七、对XXXX城CD区消防高位水箱（原设计在3号楼）进行了系统设计。

八、通过设计变更及技术核定形式完善XXXX城CD区、XXXX市场A-1及A-2号楼前期各设计遗漏、设计错误、设计未明确的施工图。

九、加强了部门体系建设，提高部门员工的主人翁责任感、设计成本意识、团队协作意识和专业技术水平。

第二部分 2016年工作存在的主要问题分析总结

一、设计变更控制

工程设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。

技术部根据2016年总的设计变更及技术核定单 250余 份中总结分析，产生设计变更及技术核定主要分为两类，一类是设计滞后引起的，占变更的70%，主要原因是设计前期未加以仔细考虑或未进行细化的及招商会展提出的硬件配套，以暂定或详二次设计的形式反应；另一类是设计调整，是对已设计的内容进行调整、更改或替换，此类变更占30%，这一类基本上是节约工程建设成本的设计变更。

以前设计变更的主要存在以下两方面问题：

（1）设计变更次数偏多：未能将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性未能尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。

（2）设计变更控制不严格：未坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，技术上、成本上可行性验证不足，决策变更显得较为冲动盲目，目前发生的变更普遍表现为因设计遗漏、错误、施工做法不明确及施工范围界定不清、施工不规范甚至错误，从而造成工程建设成本费用的较大增加。

二、设计过程控制

设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。在过去设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。主要存在以下几点问题：

（1）关键节点缺乏控制。在设计开始实施前，关键节点计划不明确；在关键节点，组织检查不到位，必要时未组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时未及时的征询有关部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。如未进行建筑方案的技术经济评价，结构体系选型的充分论证，结构结算的检查与审核，基础选型的经济性分析，建造标准的合理制订。

（2）缺乏日常跟踪。在设计过程中，技术部门各专业对口人员及时跟踪不是很到位，掌握设计动态不够及时。

（3）缺乏过程记录。在与设计单位的沟通交流中，未形成详细的过程记录，未在项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发。

三、设计成果评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，但相关部门重视程度不够。采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。主要存在以下几点：

（1）评审会的组织力度不够。要求参加评审会的部门因诸多原因导致缺席，达不到评审效果；各参与部门的重视程度不够，同时在出现争持意见时不能决策，影响效率。

（2）参与部门不够充分。提供设计输入的部门以及领导参与不齐，提供的设计要求或建议在设计图纸中不能得到充分体现。必要时，未邀请外部有关专家参与。

（3）参与部门不够重视。而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，经常是听听走人的心态，未能达成评审的效果。

（4）评审纪要严肃性不够。评审会形成的评审意见签字确认难。

四、设计实施控制

技术部是服务部门又是设计执行的监督部门，工程建设实施过程中设计符合性检查、工程施工工程质量监督是保证工程质量的重要技术管理环节，但在以前的工作中存在较大缺失，主要表现在：

1、设计技术交底及图纸会审问题落实不到位；

2、重大施工方案、专项方案审核流于形式；

3、隐蔽工程监督检查发现的问题整改落实不到位；

4、局部工程存在技术要求不明确现象。

第三部分 2017年工作计划及工作改进

一、2017年工作计划（公司战略，一级计划节点）

1、按工程建设时序，结合《3～11号楼施工图设计任务书》完成XXXX城3～11号楼建筑方案优化和深化及施工图设计、图纸审查、工程勘察。

2、完成XXXX市场除已建成工程外的BCDE地块整体规划调整、规划成果报主管部门审查及规划调整公示。

3、完成XXXX市场A-5号楼的建筑方案确定、《施工图设计任务书》的编审、施工图设计成果、图纸审查、设计技术交底、施工过程中的设计符合性检查、工程质量监督工作。

4、与施工进度同步完成XXXX城EF区的施工技术配合及设计符合性检查、工程质量监督工作。

5、完成施工项目的重大施工方案、专项方案的经济、技术审核工作。

6、按招商、会展需求完成硬件设施完善技术设计工作。

7、进一步加强部门体系建设，杜绝人渣、人员，按人手、人才、人物进行员工队伍梯级建设。

二、2017年工作改进方向及措施

1、严格设计变更控制：

将设计变更风险前移，提高施工图设计能力、严格施工图设计质量，坚持六个“要”。

一是要：跟踪施工现场、了解现场施工状况、增长现场经验；

二是要：不断分析、总结容易犯错误的设计节点，并不断积累和沉淀； 三是要：加强建筑、结构、给排水、强弱电、采暖与通风、总图等各专业的协调、配合，避免各专业各自为政，相互矛盾；

四是要：给施工图设计留有充分的时间，避免设计遗漏、设计错误、细部构造设计不清晰明确。五是要：做到产品标准化、通用化，避免贪大求新，避免因调整、试用、磨合、定制等原因产生变更导致成本增加

六是要：建立设计变更的生效前的评估机制及强制性生效机制，所有变更先做内部造价、工期、可行性评估。

2、加强设计过程控制

设计过程控制是设计技术管理最重要的控制环节，是处理技术与经济关系的关键性环节，是保证建设项目质量和控制建设项目造价的关键性阶段；设计阶段技术管理的核心任务并非是对设计工作的监督，而是通过综合采取技术、经济、组织和合同等各方面的措施，在项目的早期对项目目标进行有效的控制。其工作范围贯穿设计方案到施工图设计结束及设计符合控制为止的全过程。

严格关键节点控制。按《施工图设计任务书》要求，技术部门拟定设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会。尽早发现问题，提前解决问题。

加强日常跟踪。在设计过程中，技术部门按专业对口原则及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。

全过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。

3、对设计成果组织评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，技术部应高度的重视。

合理组织设计成果评审会。工作时间异常宝贵，在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（3-5天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。

参与部门充分。提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。

参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。

评审形成评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。

4、强化《设计任务书》的编制

《设计任务书》是设计输入的重要纲领性文件，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包括公司最高领导层的规划意见、策划及营销部门提供的产品定位、物业公司和客户服务部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的配套设备要求等；

初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括方案阶段的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

2017年技术部需特别加强这方面工作的管理工作，通过《设计任务书》编审，加强设计过程控制，达到提高设计质量，提高建设效率，有效控制建设成本，大量减少设计变更的目的。

XXX集团

技 术 部 2016年X月

第四篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

第五篇：地产开发公司管理制度(中小型)

房地产开发有限公司管理制度汇编

目录

第一章 人力资源管理制度...................................................................................................................................2 1招聘工作管理规定………………………………………………………………………………………………3 2员工试用期管理规定……………………………………………………………………………………………4 3劳动合同管理规定………………………………………………………………………………………………4 4薪酬管理规定……………………………………………………………………………………………………6 第二章 行政管理制度...........................................................................................................................................8 1目标责仼制管理实施方案（试行）…………………………………………………………………………….9.2考 勤 管 理 规 定(试行)…………………………………………………………………………………...11 3奖 励 规 定……………………………………………………………………………………………………13 4处 罚 规 定……………………………………………………………………………………………………14 5会议制度………………………………………………………………………………………………………..16 6保 密 规 定…………………………………………………………………………………………………....20 7请 示 报 告 制 度……………………………………………………………………………………………20 8档案管理制度………………………………………………………………………………………………….21.9文件管理规定………………………………………………………………………………………………….22.10办公用品购置领用规定………………………………………………………………………………………23

11接待管理规定…………………………………………………………………………………………………23

12车辆管理规定………………………………………………………………………………………………...24 13合同管理规定…………………………………………………………………………………………………25 14印章管理制度…………………………………………………………………………………………………28 第三章 财务管理制度.........................................................................................................................................27 第四章 材料设备采购管理制度.........................................................................................................................36 第五章 岗位职责.................................................................................................................................................37

第一章

人力资源管理制度

1.招聘工作管理规定

一、招聘原则：

1、根据公司岗位设置、人员编制和任职标准选择人才。

2、唯才是用，有才必用。

二、招聘条件：

1、具备应聘岗位的最低任职条件和标准，胜任该岗位工作。

2、具有较强的学习能力、工作能力和相应的技术技能。应聘管理工作岗位的，还应掌握管理学的基本理论知识和基本管理工具，具备相应的组织能力、沟通协调能力、外联公关能力和一定的文字处理能力。

三、招聘工作程序：

1、招聘工作由行政行政办公室负责，相关主管部门配合。

2、根据公司发展需要和用人单位申请、行政行政办公室根据岗位设置和人员编制，起草招聘计划书报批后组织实施。

3、发布招聘公告。内容应包含招聘的职位、职数、学历、职称、任职条件和标准、薪酬待遇及其相关的要求。

4、应聘者到行政办公室填写《应聘登记表》，提交相关证件、证书和资料（含复印件）。

5、行政办公室主办人员应热情接待应聘人员，对应聘人员进行初审，包括审查证件、证书和相关资料，确认应聘人员的身份、资质和一般情况，对初审合格人员即通知其应试。

6、考试考核形式可以是面试、笔试或实际操作等，可单独进行，也可结合进行。考试考核实行百分制，择优录用。

7、行政办公室主办人员应提前与用人单位和业务技术主管部门商定招聘考试考核的时间、形式、内容，主持招聘应试。

8、中高层管理岗位应聘人员考试考核由公司领导直接进行，行政办公室做好各项准备工作。

9、根据考试考核结果，择优录用合格人才。被录用人员资料呈报总经理或公司主管领导批准。批准后通知被录用人员来公司办理入职手续。

10、为被录用人员办理入职手续，填写《员工登记表》，签订《劳动合同书》，确定工作岗位或工种，确定合同年限和试用期期限，确定薪酬待遇等。

11、开具《入职通知书》，并引领其到用人单位报到。《入职通知书》副本同时送达主管考勤、财务及其相关部门，办理相关手续，如打卡机手纹确认，住宿，就餐，办理工作证及薪酬待遇登记等。

12、建立人事档案，所有招聘材料归档管理。

2.员工试用期管理规定

一、试用期限的确定：

1、普通工人工种或工作岗位试用期为1——2月；管理和技术工种试用期为2——3月；特殊要求的岗位和特殊技术工种试用期为3——6月。

2、试用期限写入《劳动合同》内，试用期从入职之日起计算。（另有约定的除外）

二、试用期管理：

1、根据《劳动合同法》规定，公司和新员工双方应就试用期的工作内容、任务、要求和责任形成共识，并签订《试用期协议》。

2、试用期工资按商定的工资的80%执行（另有约定的按约定执行）。

3、试用期内新员工应严格履行劳动合同各项条款，尽快熟悉工作环境，适应工作要求，努力学习，完成工作任务。行政办公室和用人单位应定期或不定期对新员工的工作进行全面的检查考核，其结果作为转正的依据。

4、试用期内行政办公室和用人单位应对新员工进行岗前培训，内容应包括公司的规章制度、员工守则、企业文化、必要的技术技能等，同时应对培训内容进行考试，其成绩作为转正的依据。

5、试用期满经公司组织的考试考核，合格的办理转正手续，签订劳动合同。不合格的予以辞退。

三、新员工试用期满考试考核和转正程序：

1、试用期满的员工的考核和转正工作由行政办公室组织。

2、新员工试用期满应递交第一次述职报告（工作总结）。述职报告内容包括适应能力、学习能力、基本工作能力、解决问题能力和完成工作任务情况。

3、述职报告会由用人单位组织召开，行政办公室及有关部门派员参加。用人单位全体员工应根据新员工的工作和表现进行全面的评价，肯定成绩，找出差距，提出优点、缺点、要求和希望。

4、同时，由行政办公室组织对新员工的全面考核，其中适应能力（出勤、遵守规章制度、组织观念、工作态度、同事关系）由行政办公室组织考核。学习能力、基本工作能力、解决问题能力由用人单位组织考核。

5、填写《转正考核表》。

6、行政办公室根据考核结果写出考核结果评语和是否转正意见。考核不合格的应予辞退，通知其办理离职手续。考核合格的呈报总经理批准转正。

6、批准后行政办公室通知新员工办理有关转正手续，正式签订《劳动合同书》。

3.劳动合同管理规定

一、为了全面实施《劳动合同法》，完善劳动合同的管理，构筑和谐稳定的劳动关系，根据《劳动合同法》规定和公司实际情况，制定本管理规定。

二、劳动合同签订管理：

1、根据《劳动合同法》规定，骏隆公司（甲方）与员工（乙方）必须签订劳动合同，（临时工和零星用工除外）。已入职员工由于个人原因暂时不能签订劳动合同的提交应书面声明，暂缓与公司签订劳动合同，并承担相应责任。

2、签订劳动合同时应严格审查员工任职资质，包括学历、职称、理论水平、技术水平、工作能力是否达到任职最低标准。（入职前有约定的除外）。

3、合同期限经双方协商确定，为了公司的稳定和长远发展，劳动合同期限原则上定为五年，并按合同期确定试期时间。

4、签订劳动合同时，双方都应认真阅读劳动合同书，并由本人亲自签名盖章。劳动合同一经签字即具有法律效力，双方都必须严格履行，不得违约。

5、新入职员工有试用期的先签订试用期协议，试用期满考试考核合格并转正后正式签订劳动合同。

6、劳动合同期限计算：应聘入职前签订劳动合同的其合同期从入职之日起计算；试用期满后签订劳动合同的其合同期从入职之日起计算；

7、劳动合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

三、劳动合同履行和变更管理：

1、甲乙双方都应按合同的约定，全面履行各自的义务，承担各自的责任，行使各自的权力和义务，如有违约，均应承担违约责任。

2、行政办公室是劳动合同主管部门应加强劳动合同的管理工作，定期或不定期对劳动合同履行情况进行检查和考核，纠正或解决劳动合同履行中存在的问题，并向领导报告。

3、乙方应按合同约定，按时完成各项工作任务和劳动定额指标，接受甲方的考核。完成工作任务和劳动定额指标后甲方支付给乙方约定的工资，其超额部份按提成或补贴规定给乙方提成或补贴奖励。未完成工作任务或劳动定额的按规定扣发乙方相应部份工资。

4、劳动合同履行中如须变更部份合同内容或未尽事宜，须经双方协商一致后，签订劳动合同变更协议书或补充协议，并作为劳动合同的附件同时履行。

四、劳动合同解除和终止的管理：

1、《劳动合同法》规定的合同解除条件出现时，双方均可提出解除合同。

2、乙方提出解除劳动合同，试用期内提前3天，合同期内提前30天书面通知甲方，说明理由。其通知书作为解除合同依据入档保存。

3、甲方提前解除劳动合同，《劳动合同法》第39条解除劳动合同条件出现时可随时通知乙方，其他解除劳动合同条件出现时应提前30天通知乙方，说明理由，其通知书作为解除劳动合同依据入档保存。

4、《劳动合同法》规定的终止条件以外理由，甲乙双方要求解除劳动合同时，应提前30天书面通知对方，经双方协商一致后签订解除劳动合同协议书，其中如有违约情况，违约方应承担违约责任。

5、劳动合同期满或其他终止条件出现时，劳动合同自行终止，乙方应在合同期满日办理离职手续，双方不再存在任何合同义务和责任。

6、合同期满前，双方认为需续签劳动合同时应提前一个月书面向对方提出要求，经双方协商一致后续签合同。否则，合同自行终止。

五、违约管理：

1、乙方应聘时隐瞒了其与其他用人单位存在劳动合同关系或业务技术合作关系，聘用后给甲方工作带来影响或造成经济损失，乙方应承担全部违约责任，赔偿甲方的经济损失。如因此引发与其他用人单位争议，由乙方自行处理。

2、乙方应聘时提供的证件、证明材料及身体健康证明不真实时应承担全部违约责任，并赔偿甲方的损失。

3、乙方违反《劳动合同法》规定，强行解除劳动合同或不辞而别应承担全部违约责任。

4、乙方违反公司保密制度或竞业限制制度给甲方造成声誉或经济损失应承担经济赔偿责任。

5、甲方违约并给乙方造成损失时应承担违约责任。

4.薪酬管理规定

一、为了正确处理公司和员工之间的利益关系，建立健全规范有序、灵活有效的分配机制，达到吸纳公司发展所需人才，调动员工工作的积极和创造性，不断提升公司的核心竞争力，实现持续发展的目的，根据有关规定和公司实际情况，制定本规定。

二、薪酬结构：

1、员工工资实行职务工资制度，其工资级别按高级管理职务正职、副职，中级管理职务正职、副职，初级管理职务，非管理的工作人员职务共六个职别，每个职别分设3—6个级别，共18个工资等级。（见附表）

2、工资结构由三个部份组成：基本工资、津贴和绩效奖金（提成）。基本工资为职务工资，津贴为各种职务和福利等补贴。绩效奖金（提成）按员工实际完成工作任务情况，经考核后发放，多劳多得，少劳少得，不劳不得。

3、实行年薪制和约定工资的按约定执行，但在制定工资表时可将超出部分列入津贴项内计算。

三、薪酬管理：

1、薪酬管理工作由行政行政办公室负责。

2、新入职员工工资确定：按其担任的职务原则定在第一档次（有约定的除外）。

3、员工工资晋级：一般情况下，每年年终后进行一次，奖励给当年成绩优异的员工，原则上控制在员工总数的10%左右。员工入职后当年工作超过6个月的，可以参加晋级评定。

4、员工在工作中做出突出贡献或工作业绩特别优异的，经所在部门申报或上级主管领导提名，公司组织专门考核评估后，其工资晋级，作为特殊奖励，随时报批，不受第2条规定限制。

5、员工职务变动时，按新任职务的工资级别执行。

6、员工受降级或降职处分，按其处分确定的工资级别执行，7、员工工资变动按工资管理程序，经经理办公会批准后，由总经理签发工资变更通知书，财务科凭通知变动该员工工资标准，否则财务科无权变动员工的工资标准。

四、加薪程序：

1、加薪基本条件：（1）、转正后当年在本公司连续工作10个月以上，或第一次加薪后工作满一年，并决定继续在本公司服务。（2）、考核期内出勤率达100%。（3）、员工加薪是公司对员工工作贡献的一种奖励，强调的是员工的贡献，不涉及

员工提升工资要求，不涉及入职时双方商定的待遇的问题。（4）、取得了出色的工作业绩。资料证实其业绩持续居于同行业前列；已开展的技术项目在同行业居于领先地位，并给公司带来可观的经济效益；对某单项工作进行创新、改造、开发，大大提高了该项工作效率、效果、效益或提高了工作的管理水平；兢兢业业、任劳任怨、默默地在平凡工作岗位上做出了无私奉献，其各项考核居单位前三名。等等。（5）、具备了与职务相对应的独立工作的能力（提交考核期内独立完成的管理创新或解决工作中疑难问题的事例资料）。（6）、具有良好的工作作风和服务理念，其工作得到客户、同事、领导的肯定、好评或表扬，（提交相关材料）。考核期内无客户投诉、无纠纷、无批评意见。（7）、具有生产安全、工作质量和其他安全的防范意识和防范能力，考核期内无差错事故事件发生。（8）、具备了主人翁的精神风范，服从管理，服从领导，遵纪守法，爱岗敬业，考核期内无违规违制现象，未被处分、处罚或批评教育。（9）、在工作中做出特别贡献的员工，根据特别贡献大小公司奖励晋升1—2级工资，如引进或开发新技术新项目为公司创造了20万元以上的经济益，或采取了果断措施制止了浪费、安全事故发生等挽回经济损失20万元以上，或为客户为社会做出优异成绩被地方政府、社会团体、公司授予先进或模范称号的。

2、加薪程序：（1）、申请：

符合加薪基本条件的员工，由所在部门申报或上级主管领导提名，填写《加薪申请表》，其内容应包括工作年限、工作能力、工作成绩和工作表现。要求申报的材料真实有效，提供的数据准确可靠，如果所使用的资料不真实或数据不准确，可被视为无效，将直接影响晋级。（2）部门审查：

主要是确认申请人的申请材料是否真实可靠，是否达到加薪基本条件，工作中的缺陷和需要进一步提高地方。审查后写出具体的审查意见。（3）、行政办公室审核：

包括申请人提供的材料和数据的核对，有关个人信息资料的整理，有关部门反映的问题和意见的汇总，提交公司会议讨论的资料的准备等。（4）、个人述职报告：

个人述职报告以部门为单位，由部门经理主持，述职报告后全体员工对申请人的工作进行评价，并由部门写出结论报行政办公室。（5）、公司会议讨论决定：（6）、根据公司会议批准意见，由行政办公室填写《员工工资变更通知书》总经理审核签字后通知本人和财务科执行。

3、为了确保加薪工作管理，必须加强原始信息资料的收集和整理，加强对员工工作的考核，一切用事实和数据说话。

5.员工绩效考核管理规定

一、为了加强员工绩效考核管理，规范绩效考核程序，提高员工工作积极性和创新精神、发挥绩效管理在公司发展中的作用，根据绩效管理原理和公司实际情况，制定本管

理规定。本管理规定适用于公司全体员工。

二、绩效考核的项目和内容：

1、德：职业道德和个人品德。包括工作作风、敬业精神、团队精神、企业价值观、个人思想品质等内容；

2、勤：劳动纪律和工作态度。包括遵守劳动纪律和组织纪律情况、服从领导、服从指挥调度、出勤率、工作积极肯干、做好本职工作、助人为乐等内容 ；

3、能：工作能力和工作水平；包括计划能力、组织能力、领导管理能力、沟通协调能力、外联与公关能力、创新能力、学习能力、文字处理能力、掌握相关的管理知识、管理工具及相关操作技能等内容；

4、绩：业绩和贡献。包括工作目标实现情况、工作计划或任务完成情况、工作所取的成绩、为公司所做贡献大小等内容；

三、绩效考核标准和权重的确定：

1、根据绩效考核项目和内容，制定相应的考核标准，包括数量标准、质量标准、时间标准、量化标准。考核实行百分制。

2、权重系数的确定，关键性绩效项目加权系数高，如业绩可占总分的50——60%，普通项目加权系数小，小项目有时可略去不计。

3、考核实行百分制，德占15%，勤占15%，能占20%，绩占50%。

四、绩效考核期限：

1、一般以和月度为考核周期，考核周期和计划周期一致，业绩考核同时也是对目标和计划完成情况的考核。

2、月度考核在每月底28日开始，次月5日前结束；考核在月度考核基础上汇总，用平均办法确定每位员工的总业绩及其名次。一般在1月15日前完成。

五、绩效考核的组织与领导：

1、公司成立绩效考核领导小组，领导小组由总经理、副总经理、总监、及相关职能部门负责人组成。领导小组下设行政办公室，负责绩效考核日常工作。绩效考核工作由公司行政行政办公室承担。

2、各部门成立相应的领导小组，负责本部门绩效考核工作。

六、绩效考核程序

1、自我考核：每月底由员工个人对自己一月工作进行总结，然后对自己的业绩进行评估，在此基础上填写《业绩考核表》，（见附表）报部门绩效考核小组。

2、部门考核：按绩效考核标准逐项考核评分，考核结果进行部门平衡后报行政办公室。

3、行政办公室审核：按绩效考核标准和部门考核评分逐项核对，纠正失误。对全公司员工月度绩效考核评分结果进行综合汇总，写出月度绩效考核结果报告，报公司领导。

4、公司领导审查后签字批准。

5、行政办公室以通报形式公布考核结果。

七、绩效考核结果的综合应用：

1、绩效考核是对每位员工素质和能力的综合评价，为合理使用提供依据，也是每位员工的晋升、晋级、奖励、表彰的依据。

2、绩效考核是对公司和各部门的工作、管理的综合评价，为提高公司和部门管理水平提供依据。

3、绩效考核是对公司、部门、员工工作成果的肯定，综合利用绩效考核成果，将

大大提高各级干部和员工的积极性，积极地推动公司建设和发展。

第二章行政管理制度

1.目标责仼制管理实施方案（试行）

目标责仼制管理是一项重要的管理工具，是提高公司运营管理水平，提升公司执行力的一个重要办法。为了使公司运营管理达到科学化、规范化、标准化的要求，根据公司有关规定和工作需要制定本实施方案（试行）。

一、目的

1、通过目标责仼制的实施，使公司全体员工都清楚地知道其奋斗的目标和努力的方向；

2、通过对目标执行情况的客观评价，体现了员工工作的成就感；

3、通过全体员工的共同参与和共同努力，使公司的整体运营日新月异。

二、组织与领导

1、目标责仼制管理工作由公司统一组织和领导，行政办公室负责日常管理工作；

2、部门（班组）负责人是部门目标责任制的责仼人，负责目标在本部门（班组）的组织、落实与执行；

3、公司各职能部门是其所分管目标责任制的责仼人，负责所分管目标的组织、落实和执行。

4、目标按月分解和组织落实，每一个月为一个考核期，年终总考核。

5、单项工作（含领导交办工作）也列入目标责仼制管理，按项目管理要求，进行单项管理和考核，考核期以项目完成期限为准，可以不受月度限制。

三、工作流程

（一）、建立健全目标体系，实行目标管理：

1、目标体系：（1）、公司建设发展目标；（2）、公司销售服务目标；（3）、公司市场目标；（4）、公司经济效益目标；（5）、公司施工建设目标；

2、目标管理：（1）、公司的工作目标是根据公司要求和实际情况决定的，工作目标一经公司批准即成为下一步的中心工作，公司所有工作都要围绕目标展开，并要保证目标的实现；（2）、增强公司和各职能部门的管理意识，各项工作做到有计划、有检查、有落实、有反馈、有记录（台账）；（3）、通过目标的展开，制定落实措施，变目标为各级各类人员的责仼，增強其目标仼务意识、服务意识、质量意识、安全意识、成本意识，增强其责仼感，人人参与、人人关心；

（二）、目标的确立：

1、公司工作目标名称，如：（1）、施工质量目标；施工安全目标；现场管理目标；（2）、经营目标、预算目标、效益目标；（3）、销售服务目标；等。

2、公司工作目标方案应根据董事会的要求，结合公司的实际情况制定，并报董事会批准。目标在上年12月初上报董事会，月度目标应在上月下旬上报董事会。

3、公司工作目标经董事会批准，目标确立。

（三）、目标的展开：

1、按公司管理层次，对目标层层分解，最后分解到每个岗位和个人，从而形成了自上而下的目标体系，包括指标体系、仼务体系、责仼体系、保障体系、控制体系、考核评估体系。

2、制定实现目标的具体措施，特别是关键环节的安全保障措施，明确各个岗位和个人的责仼。

3、制定目标责仼书（或目标责仼保证书），明确仼务、责仼、考核标准和奖励标准。

（四）、目标的实施：

1、组织与落实：目标责仼制实行三级责仼制，即公司、部门（班组）、岗位（个人）。在实施过程中要逐級做好组织落实工作，公司领导和主管职能部门每周至少要检查一次指标、任务、责仼、措施是否组织落实到位。

2、调度与协调：每月召开一次目标管理分析会，根据信息反馈及时发现和纠正目标责仼制实施过程中出现的偏差或问题，加强调度和协调，保证重点目标和仼务旳实现。

3、检查与控制：要求逐日检查目标落实进度和仼务执行情况，检查各项保障措施、建设过程中人财物调度和部门间协作是否到位。检查中发现的问题应立即釆取措施整攺，全程控制，防止偏差。

（五）、目标的评价：

1、目标责仼制实行月度考核和考核，通过考核对考核期内目标责仼制各项工作和实施过程进行全面的评价，为奖励和制定新的目标提供依据。

2、全面总结目标责任制工作，公布目标责仼制成果，表彰先进。

3、兑现奖惩。考核成绩前10名的给予表彰，为其申请和办理工资晋級、职务晋升及相关的奖励，最后3名实行末位淘汰。

4、拟订新的目标。

四、注意事项：

1、加强团队建设，用团队的力量实现目标。充分发挥团队的集体力量和毎个员工的意识能力、主动精神和主人翁的责仼感的作用，团结合作、共同拼搏，不断提升团队的战斗力，使团队成为实现目标的核心力量。

2、加强基础管理，特别要加强过程管理、环节管理、安全管理的力度，详细列出与建设、施工质量、施工安全有直接关系的关键环节，制定明确的管理办法、措施、标准，及检查、考核、评价程序，建立统一的工作台账和信息反馈体系，明确各个部门（班组）和各级人员的职责和责仼，充分发挥管理功能作用，向管理要安全，向管理要效益。

3、强化调度功能和执行力度，集中优势力量，保障目标的实现。

4、坚持持续改进的原则，随时整顿和改进管理工作中存在的问题和不足，及时纠正工作偏差。

5、强化评价、考核功能，及时总结经验教训，不断提升目标责任制管理的水平。

2.考 勤 管 理 规 定(试行)

一、为了加强公司的考勤管理，建立规范有序的工作秩序，保证公司各项工作正常运作，根据有关规定和公司实际情况，制定本管理规定（试行）。本管理规定（试行）适用于公司全体员工。

二、考勤规定：

1、公司考勤管理工作由行政行政办公室负责。

2、员工考勤采用“打卡” 与“排班表”相结合的考勤管理办法，行政办公室在统计员工出勤时，将“排班表” 与“打卡” 记录核对后统计当月出勤天数。

3、员工因事因病请假需办理请假手续，无请假手续的，其缺勤按旷工处理。

4、法定假和值班、加班后补休，已在“排班表” 上体现，可不办理休假手续。

5、行政办公室考勤主管应定期或不定期组织查岗，对违反劳动纪律的应记录在案，并严格按规定处罚。处罚单经总经理审查签字后移交财务科作为扣款凭据。

6、部门考勤员在每月最后一日下午将部门《员工出勤登记表》、《排班表》、《请假申请单》、《换休批准单》、《加班申批表》等原始资料整理汇总后报行政办公室。部门《员工出勤登记表》与打卡不符时，应提交文字说明，并与行政办公室考勤主管协商确定其出勤情况。

7、行政办公室认真审核后编制当月《员工出勤表》，经总经理审查签字后，即作为核发工资的凭证和员工月度、业绩考核及奖惩依据。

8、员工对行政办公室考勤结果有异议的，应在次月6日提出复查要求，并提供相关的证明材料。行政办公室应认真核实，如确实有误的应在8日前予以更正。超过时限未申诉的视为认可，不再更改。

三、打卡规定：

1、公司规定的工作时间，包括值班、加班等，是考勤时间的依据。非正点上下班即为迟到或早退。

2、公司使用指纹打卡机。员工上下班应按《排班表》班次和《工作时间表》规定的上下班时间，按时打卡上下班。

3、安排加班的员工，按加班时间按时打卡上下班。

4、因工作原因，如抢险、抢救、抢修或外出公干（如司机出车等），不能按时打卡的，由本人书面报告，部门负责人签字确认后报行政办公室考勤。

5、无特殊原因的未打卡者，其缺勤一律按旷工处理。

6、打卡记录是员工出勤的凭据，行政办公室按月核实统计后填制《员工出勤表》。

四、请假规定：

1、员工因病、因事或其他原因请假，需办理书面请假手续。任何人口头请假或口头准假均属无效。

2、请假手续最迟应在休假的前一天办妥。请假时应填写请假申请单，按规定程序批准。紧急情况（如急病或急事）无法按规定请假时，应在第一时间电话向部门经理或行政办公室请假，事后按规定补办请假手续。

3、员工因事或因病请假，1天以内的（含1天），由部门负责人批准；3天以内的（含3天），由主管副总经理批准；3天以上的，报总经理批准。副总经理和部门负责人请假，一律由总经理批准。病假凭医院病休证明书请假。

4、请假员工假期结束后应向批准人销假上班。未续假而缺勤的按擅离工作岗位处理。

5、需要续假，因本人离公司较远不能亲自办理的，可委托同事办理续假手续。

6、公差：由本人填写请假申请单，部门负责人审查签字后报总经理批准。

7、产假、计生假、婚丧假：凭有效证明，请假申请单经部门负责人审查签字后报行政办公室核准，符合规定的方可休假。

8、法定假、换休假：根据工作需要，由部门统筹安排，但换休假必须附上换休假证明材料报行政办公室考勤。

9、工伤假：按相关法规规定管理。

10、请假申请单由行政办公室汇总后负责当月的考勤。

11、已安排好夜班，或节假日值班，或其他工作需要暂时不能离开工作岗位的（如抢险、抢救、抢险或库房盘点等）原则上不能安排休假或请假。

五、换休规定：

1、因工作需要，员工在值班、加班后，或节假日不能正常休息时，主管部门可能安排其他时间补休（换休），享受特殊工资待遇的除外。

2、三天内的换休由部门负责人批准，三天以上换休的需报总经理批准。

3、一个月换休假不得超过5天。

4、换休假当月有效，跨月作废。

5、因特殊原因当月不能换休的由部门负责人提出申请，总经理批准后可适当给经济补偿。但有约定的除外。

六、加班规定：

1、因工作需要，如抢修、抢险、或突发事件时，公司可安排适当的加班，加班由部门负责人或副总提出申请，填写加班申请单报总经理批准。加班人员应按加班时间打卡上、下班。

2、一般情况下，工作人员应在当班完成的工作而未完成而延迟下班，或在非班上时间自己安排的工作的，不能被视为加班。

3、加班者发给规定标准的加班费，也可以给同等时间补休。如已安排了补休的就不发给加班费。

4、加班费由公司根据国家相关法规和公司执行标准决定。

七、劳动纪律：

1、所有员工都必须按时打卡上下班，遵守公司各项规章制度，坚守工作岗位，做好本职工作，完成工作任务。不得迟到、早退、脱岗、串岗，禁止在上班时间干私活、看小说、上网打游戏、聚众聊天、睡觉、赌博等。

2、员工因事、因病不能上班的，应事先请假，办理请假手续。如因公务需要暂时离开工作岗位，应向部门负责人请假；如因私事，需要离岗半小时以内的由部门负责人批准，按正常出勤对待；超过半小时应办理请假手续，按事假对待。

3、已安排好夜班，或节假日值班，或盘点工作等的员工未经部门负责人同意，不得私自换班，否则按缺勤处理。

4、所有员工都必须服从管理，服从领导，服从公司或部门负责人的工作安排、工作调整、指挥调度，特别在抢修、抢险或突发事件时，要无条件的服从领导调动和指挥。一切行动必须听从指挥。

5、下述各种违反劳动纪律的行为，按公司《处罚规定》执行。

（1）迟到、早退、脱岗、串岗，或无故缺勤，或旷工的。

（2）工作期间闲逛、聚众聊天、追逐打闹、睡觉、看小说、上网、打游戏。（3）工作期间赌博、摸彩或其他有赌博性质的行为的。（4）工作期间吃零食、饮酒、服用违禁药品的。

（5）工作期间播放或视听私人携带的音视制品或MP3等影像、音响的。

（6）工作期间参与斗殴或怂恿他人斗殴、伤害他人、破坏、偷窃公共财物和私人财物的。

（7）工作期间干私活或班中班后利用单位资源谋私利的。

（8）指导、怂恿、诱导或威胁其他员工违反劳动纪律或公司其他规章制度的。（9）工作期间私自接待或从事商业推销活动并索要、提供、收受非法酬金的（10）违反或不服从公司或部门的工作安排、工作调动的。（11）其他违反法律法规、规章制度的行为的。

3.奖 励 规 定

一、为了鼓励全体员工扩大业务技术工作，拓宽服务领域，开源节流，增收节支，公司决定对工作成绩突出或有特殊贡献的员工给予适当奖励，具体标准如下：

1、业务技术精湛，管理能力很强，在公司的各项工作中做出优异成绩而立功者；

2、敢于同损公肥私、失职渎职、偷盗行窃等不良现象作斗争，在维护公司的利益，或制止了安全事故、重大纠纷、其他突发事件的发生中表现突出，或挽回其重大经济损失者；

3、对公司工作提出合理化建议并被采纳，提高了公司的管理水平，或提高了公司的社会效益和经济效益者；

4、积极开展新技术、新项目，或引进先进科学管理模式，填补了公司及区、市、省级空白，社会效益和经济效益显著者；或开发新技术新项目为公司创造了20万元以上的经济益者；或采取了果断措施制止了浪费、安全事故发生等挽回经济损失20万元以上者；或已开展的技术项目在同行业居于领先地位，并给公司带来可观的经济效益者；或对某单项工作进行创新、改造、开发，大大提高了该项工作效率、效果、效益或提高了工作的管理水平者；

5、获得市、省级科技奖，或受到市、省级立功表彰者；

6、工作成绩优异被评为公司及区、市、省级先进工作者或劳动模范者；

7、绩效考核成绩头10名；或取得了出色的工作业绩，其业绩持续居于同行业前列者；兢兢业业、任劳任怨、默默地在平凡工作岗位上做出了无私奉献，其各项考核居前前三名。

8、在开展增收节支和增产节约活动中成绩特别优异者。

二、奖励形式：

1、大会表彰；

2、授予荣誉称号，如先进生产者、先进工作者、劳动模范等；或向市、省推荐作为先进人物候选人；

3、向立功受奖者颁发奖金奖品；

4、提前转正或晋升职务；

5、工资晋级。

4.处 罚 规 定

一、为了规范公司管理，使国家的法律法规和公司的各项规章制度能够全面得到贯彻执行，在鼓励、表扬、奖励的同时，对个别违规违制的现象必须坚决制止，对个别违规违制情况较严重，直接影响了工作，或引起客户不满甚至投诉，或引发纠纷，或给公司声誉造成损害的，也必须给一定的处罚。为此，制定本规定。

二、处罚级别：

1、经济处罚：罚款、降薪、赔偿。

2、行政处分：口头批评、通报批评、警告处分、严重警告处分、记过处分、记大过处分、开除处分。

3、当年经过4次严重警告处分，3次记过处分，2次记大过处分的给予开除。

二、违反劳动纪律的处罚规定：

1、迟到早退的处罚规定：以打卡机记录为准，迟到早退在5分钟以内，当月不超过5次的，给予批评教育；迟到早退5分钟之内超过5次，或迟到早退超过5分钟未超过30分钟的，全公司通报批评。迟到早退5——30分钟，当月累计每3次按旷工半天处罚。迟到早退超过30分钟，每次按旷工半天处罚。

2、无故旷工的处罚规定：上下班不按时打卡的按缺勤处理，事后拒不说明原因的为旷工。旷工半天扣一天基本工资+绩效工资+奖金；旷工一天扣5天基本工资+绩效工资+奖金，公司通报批评；旷工2天扣10天基本工资+绩效工资+奖金，给予警告处分；旷工3天扣当月全月的基本工资+绩效工资+奖金，给予记大过处分；旷工3——6天的扣当月全月的基本工资+绩效工资十奖金，给予留用察看2月处分，期间只发给基本工资；旷工7天及以上者扣当月全月基本工资+绩效工资+奖金，给予开除处分。

3、工作期间串岗，聚众聊天，追逐喜闹，睡觉的处罚：以查岗记、举报或事件发生调查结果为依据，每次罚款10元，当月累计5次的全院通报批评，当月累计每10次按旷工半天处罚

4、擅离工作岗位(脱岗)的处罚：以查岗记录、举报和事件发生调查记录为准，特别是中午和夜间及节假日值班期间。

（1）、未造成不良后果的每次罚款50元；当月累计3次的全院通报批评，按旷工半天处罚；当月累计5次及以上的给予警告处分，按旷工2天处罚

（2）、擅离工作岗位致使本职工作或公司其他工作受到影响，认错态度较好，并在以后工作中得到改正的，罚款100元并给予警告处分。

（3）、情节严重，态度恶劣，并造成了不可弥补的公司形象伤害，或造成公司重大的经济损失和名誉损失的，罚款1000元并给开除处分。

5、工作期间在工作场所播放影像、音乐、上网、玩电脑游戏、看小说的处罚：以查岗记录、举报或事件发生后调查结果为依据，每次罚款20元，当月累计3次给予批评处分，当月累计5次予警告处分。

6、工作期间参与赌搏、传销的处罚：以查岗、举报和事件发生后调查结果为依据：给予开除处分。

三、违反组织纪律的处罚规定：

1、无正当理由不服从或拒绝公司或部门负责人的领导、管理、工作安排、工作调整，未造成后果的给予通报批评处分；经过教育拒不改正的，或因此造成 工作不能正常进行，或造成公司的形象声誉及经济重大损失的，给予开除处分。

2、在抢修、抢险或突发事件时接到公司或部门的通知，无正当理由，白天不能在10分钟内，夜间不能在15分钟内到达现场参加工作的，每次罚款100元。如拒绝到位，影响了工作，并造成重大损失的，予以开除处分。

3、拒绝公司因工作需要对其工作岗位进行调整，并经公司主管部门三次协商动员无果的予以辞退。

四、违反道德规范与服务规范的处罚规定：

1、未按规定着装、佩带胸卡，形象不标准，服务不规范程被查出，每次罚款5元，当月累计5次以上的同时给予通报批评。

2、对客户态度冷漠，服务不及时，不到位，让客户久等(超过10分钟)，或对客户提出的要求不能满足又不作细致的解释，引起客户不满或投诉，每次罚款50元。当年累计投诉3次给予全公司通报批评，当年累计10次以上给予辞退。

3、对待客户态度恶劣，甚至谩骂、侮辱、威胁，或其他不文明言行引起客户极度不满和投诉，一经查实予以开除处分。

4、向客户索要，或收受客户的红包、礼品、非法酬金、宴请，一经查实，总金额在1000元以内的，认错态度较好并积极退赔，按发生的金额罚款，并给予警告处分。态度恶劣，拒不退赔，或收受的金额在1000元以上(含1000元)予以开除处分。

五、违反生产安全管理制度的处罚规定：

违反国家法律法规和公司工作制度，违反生产安全各项常规、标准、仪器、机械设备操作规程，或工作中的失误、失职、渎职造成生产安全事故的按下列规定处罚。

1、一般事故，未造成工程伤害或经济损失的。

（1）属技术原因的应加强培训学习，限一月内达到熟练操作水平并经考核合格后再上岗，否则暂停上岗，改为其他非技术性工作；

（2）属责任心或失职、渎职的，每次罚款1000元，当年累计3次给予通报批评，累计5次，调离该技术岗位，从事其他非技术性工作。

2、发生较大事故，并给工程造成一定损害或经济损失，每次罚款5000—50000元，根据情节轻重给予口头批评或全公司通报批评；当年累计3次给予警告处分，并调离原岗位。

3、发生重大事故，造成公司重大经济损失：

（1）、使公司的经济损失在10000元以内的，当事人和部门主管共同承担赔偿额的30%；并给予当事人待岗或辞退的处分。

（2）、经济损失在 10000元以上（含10000元）的，当事人和部门主管共同承担10000元部分的40%，10000元以上部分的30%；并给予当事人辞退或开除处分。（3）、经调查结果和事故鉴定结论，造成事故是当事人的失职、渎职、故意造成的或部门主管及相关责任人工作失职、渎职、故意造成的，其经济损失由当事人和部门主管及相关责任人共同承担50%；同时公司保留追究当事人及部门主管或相关责任人相应的法律责任，并给予辞退或开除处分。

5.会议制度

一、会议管理：

1、会议分为：

（1）、决策会议，主要是对公司的重大事项做出决定，如经理办公会议；

（2）、工作会议，主要是研究、部署或安排工作计划、检查工作进展、工作汇报、解决工作中问题，如公司例会，现场办公会，部门周会；（3）、收集信息会议，如座谈会；

（4）、大会，公司或部门重大事项需全体员工参与或了解时召开，如动员大会、总结表彰大会；

（5）、学术会议，如学术研讨会，学术报告会、经验交流会、技术攻关会等；

2、法定会议，如经理办公会、例会、周会按规定时间准时举行；非法定会议，如现场办公会、学术会议等时间另行通知；

3、会务工作：

（1）、会务内容包括：议题、议程、会议通知、会议资料、会场准备、会议记录；（2）、行政会议，如办公会、公司例会、员工大会等会务工作由行政办公室负责；其他会议会务工作由主管职能部门负责；

4、会议纪律：

（1）、与会人员按通知的时间和地点准时到会并签到。因事不能出席时应提前向会议主持人和行政办公室请假。

（2）、会议期间将手机关机或设置在振动部位，除紧急情况，原则上不得接听。如重要电话请示会议主持人后离开会场接听。

（3）、做好会议发言准备，积极主动发言表态。发生争议时，态度要冷静，言语要文明，以公司利益为重。

（4）、注意会议保密规定，无传达任务的与会人员。对会议的内容不得外传、不得泄露，否则因此造成重大泄密事件的，要追究当事人泄密责任。（5）、与会者离职时，会议记录本与其他资料一起移交。

二、经理办公会议

1、经理办公会议由总经理主持，副总经理和行政办公室主任出席会议，必要时邀请董事长等董事会领导人员参加，根据会议内容通知相关主管部门经理或项目经理参加。行政办公室负责会议记录。

2、会议议题：

（1）、传达政府、董事会或董事长的工作安排和指示精神，讨论研究并决定贯彻落实的方案和措施。

（2）、讨论研究并决定公司目标、战略、工作计划、重要工作安排。（3）、讨论研究并决定公司的人事安排和任免。

（4）、讨论研究并决定产业战略或业务发展规划、项目计划、销售计划、与外单位的协作或合作计划等；决定具体的落实方案和措施。

（5）、讨论研究并决定公司安全生产和产品质量管理工作，检讨安全和质量存在的问题或隐患，决定整改方案或措施。

（6）、讨论研究并决定重大事故、突发事件的处理意见，及其责任人与其他违规违制人员的处分决定。

（7）、讨论研究并决定公司规章制度、行业标准、管理标准的制定或修订。（8）、其他需经办公会议讨论研究决定的重要议题。

3、会议安排：

（1）、办公会议每周举行一次，一般安排在周六上午，特殊情况召开办公会议时间另行通知。

（2）、每次会议议题及相关资料由行政办公室提前2—3天通知与会人员，与会人员应提前做好发言准备。

4、会议内容的传达落实与执行：

（1）、需要传达的会议内容由行政办公室在公司例会或其他相关会议上传达。（2）、需要以文件发放的内容由行政办公室按文件管理规定印发。

（3）、需要以会议简报形式的内容由行政办公室起草后按文件管理规定印发。（4）、根据会议规定的落实执行时限，行政办公室按时检查、监督落实执行情况，并向公司领导报告。

三、公司工作例会：

1、公司工作例会由分管行政管理的副总经理主持，总经理、副总经理、各职能部门负责人、项目经理及相关部门负责人参加。行政办公室负责记录。

2、会议议程：

（1）、工作安排：由各副总经理分别就上一周工作进行小结（或月工作总结）对下一周（下一月）工作进行安排，对其主管工作提出要求，对存在的问题提出具体的整改措施或方案。

（2）、经理办公会议内容传达：由行政办公室主任根据总经理意见就办公会议相关内容进行传达。

（3）、其他相关部门负责人或技术业务主管对副总的工作安排进行必要的说明。（4）、总经理做总结性发言，代表公司对工作提出总体要求。

3、会议安排：

（1）、每周一上午8时正式举行，一般不超过半小时。与会人员按时到会并签到。（2）、部门负责人因事不能参加会议应向行政办公室请假，并委派副职或相关人员与会。（3）、各部门应认真落实会议所做的工作安排。

四、现场办公会议：

1、现场办公会议由存在复杂问题需多部门协调和配合才能解决的部门或单位向主管副总提出，副总经理权衡后决定，通知主管职能部门做好会议准备工作。

2、现场办公会议由总经理或主管副总经理主持，各职能部门及相关部门负责人和项目经理到会参加，行政办公室负责记录。

3、现场办公的部门或单位负责人汇报工作，提出存在的问题，如工程进度，工程质量，安全管理等，及解决问题的意向和要求。

4、会议就现场存在的问题进行会诊，找出根源或隐患、漏洞，提出解决问题的措施或方案。

5、根据措施或方案落实各职能部门或相关部门的任务和责任，及完成工作的进度和时限。

6、现场办公会议时间根据工作实际需要安排。

五、部门周会：

1、部门周会每周一次，部门全体员工参加，部门负责人主持。必要时可邀请副总或项目经理参加。

2、会议内容：

（1）、传达公司相关会议精神和公司领导指示，传达公司的工作安排。（2）、总结部门工作。（3）、安排部门工作。

（4）、讨论解决部门工作中存在的问题。

6.保 密 规 定

一、公司机密关系到公司的发展和前途，全体员工都必须严格保守机密，特别是 公司各级领导和从事机密管理的人员更要严守机密，不得外传，不得泄露，不得将机密资料外借，更不得出卖公司机密。否则造成重大泄密事件者将受到严励的纪律处分或承担法律责任。

二、机密事项：

1、商业机密事项：如公司经营发展决策中的秘密事项，招标项目的标底、标的、合作条件、合作渠道、贸易条件，重要的合同、客户资源、楼盘价格等；

2、人事机密事项：如人事决策，重要人事安排等；

3、财务机密事项：如非向公众公开的财务情况、银行帐户帐号等；

4、会议机密事项：如公司重大决策，重要事项决定，会议内容未公布之前等；

5、技术机密事项：如专利技术，本公司特有的技术项目、数据等；

6、信息资料机密事项；如相关机密信息资料，记载机密信息资料的笔记本、电脑、挡案等；

7、董事会或总经理确定的其他机密事项；

三、掌握、使用和管理公机密的领导和管理人员要负责保管好机密资料，不得外传、外借、丢失。

四、禁止非机密管理人员打听公司机密，万一得到公司机密资料或信息应主动报告或交回，禁止当消息传播。

五、掌握公司机密的工作人员离职时应交回所有机密资料，包括其任职期间获取 的文件、资料、表格、稿件等业务和管理信息，包括但不限于有关客户名单、合作项目、价格、营业额、薪酬等。离职后仍须遵守公司保密规定和竟业限制规定，不得泄密，绝对禁止使用公司机密为自己或他人谋取利益利。

五、保管公司机密的部门，如资料档案室、财务部等要加强安全管理措施，进一步完善机密资料保管、借阅、使用等规章制度，确保机密资料安全。

7.请 示 报 告 制 度

一、凡有下列情况之一者，必须向公司领导及有关主管职能部门请示报告：

1、发生生产安全事故、质量事故、重大差错、损坏大型设备设施、丢失贵重物品或设备仪器、大批原材料质量不合格等；

2、发生重大盗窃、火灾、重大治安事件等；

3、重大工程项目调整、招投标、商业和投资谈判、重要客户或合作伙伴关系建立信息、改变重要生产环节、重要合同条款变更等；

4、引进、开发新技术、新项目、扩大营销范围等；

5、工作中涉及政治和法律问题；

6、重大经济开支；

7、规章制度、操作规程、技术标准的制定、修订、废止、撤消；

8、中层及以上领导出差、或重要的商务活动和公关活动。

二、发生紧急情况时应第一时间请示报告，并按领导的指示处理，符合启动应急预案条件时，按应急预案处理。

8.档案管理制度

一、档案是指公司在工作和各项活动中直接形成的，具有保存和研究价值的各种文字、图表、声像的真实记录，是公司的宝贵财富，必须集中统一管理，以确保档案的完整、准确、系统、安全，有利于综合开发利用。任何部门和个人都不得分散保存。

二、各部室应明确规定档案管理责任人，档案管理责任人（档案员）对本部门档案的收集、建档、保管、借阅和利用负全责。

三、各类规章制度、管理规定、人事、工资资料、会议记录、会议纪要、简报、重要电

话记录、接待来访记录、上级来文、公司发文、工作计划和工作总结以及添置设备、财产的产权资料由行政办公室负责归档。

四、各工程项目立项、国土、规划、设计、监理、质监及技术等图纸文字技术资料、质量资料由工程部负责归档。

五、各类承包合同、商务合同、协议的正本原件由财务部归档，副本原件由行政办公室归档，其他部门备份存档及日常经营使用。

六、归档资料必须符合下列要求：

1、文件材料齐全完整；

2、根据档案内容合并整理、立卷；

3、根据档案内容的历史关系，区别保存价值、分类、整理、立卷，案卷标题简明确切，便于保管和利用。

4、严格执行安全保密制度，做好防火、防盗、防高温、防光、防尘、防潮、防鼠虫等工作。

七、档案使用与审批：

1、档案主管部门应严格掌握档案定级，严格履行借阅使用审批手续，借阅人应在指定地点阅读，未经批准，不得剪裁、抽页、调换、污损，不准复印、拍照，不准公开档案内容，违者将严肃处理。

2、借阅档案审批权限：

（1）、查阅自已职能范围内档案，直接到档案室办理借阅手续。（2）、查阅非自已职能范围内挡案，由主管部门经理批准。（3）、公司文件有规定阅读范围的不借阅。

（4）、公司外单位借阅档案，凭单位介绍信由副总或总经理批准。（5）、借阅机密档案，属阅读范围内的由主管副总批准。

3、各类档案一般不得外借。需外借的必须经主管副总批准，并在规定时间内归还。

4、借阅档案需履行登记签字手续。

9.文件管理规定

一、董事会和公司的文件由行政办公室管理，包括内部文件起草、审稿、打印、发放、执行落实情况检查，及外来文件签收、传阅、传达、组织落实等。

二、所有文件由行政办公室统一编号、造册登记、签收、发送、存档。

三、所有使用文件的领导和单位都要保管好文件，不得遗失，不得外传，不得泄密。文件使用完后按时归还行政办公室。

四、使用文件的公司领导和单位负责人离职时，应与其他资料一起办理移交手续。

五、内部文件管理规定

1、董事会和公司的文件由行政办公室组织拟稿。行政办公室可根据文件内容，确定业务主管部门起草文稿。文件稿形成后，由主管副总等领导负责审稿，需经办公会议审核讨论的由行政办公室安排上会。文件形成后，属董事会的由董事长签发，属公司的由总经理签发。

2、已签发的文件由拟稿人校对，由核稿人登记，并按公司规定统一编号后，打印、复印、盖章。

3、董事会和公司的文件由行政办公室负责发送。送件人应把文件题目、文号、报送日期、发送部门、接件人等事项登记造册，并报告报送结果。

4、经签发的文件原稿和发送文件同时由行政办公室存档。

六、外来文件管理规定

1、外来的文件由行政办公室文书负责签收，并于接件当日填写阅办单，送公司领导传阅。属急件的，应在接件后即时报送。

2、根据领导批示的要求，送达有关部门阅办，拟定落实措施，组织落实；需传达的，由行政办公室组织适当会议传达。

3、外来文件领导传阅批示的原件归档保管。需要使用该文件的单位可由行政办公室复印。

文印管理人员职责

六、所有文印人员应遵守公司的保密规定，不得泄露工作中接触的公司保密事项。各部门草拟的文件、合同、资料等，由各部门自行打印。打印文件、发传真均需逐项登记，以备查验。

七、文印人员必须按时、按质、按量完成各项打字、传真、复印任务，不得积压延误。工作任务繁忙时，应加班完成。办理中如遇不清楚的地方，应及时与有关人员校对清楚。

八、文件、传真等应及时发送给有关人员。因积压延误而致工作失误或造成损失的，追究当事人的责任。

九、严禁擅自为私人打印、复印材料，违犯者视情节轻重给予罚款处理。

10.办公用品购置领用规定

一、公司领导及未实行经济责任制考核部门所需的办公用品，由行政办公室填写《请购单》，报总经理审批后购置，定额配置。

二、实行经济责任制考核的部门所需办公用品，由行政办公室负责申请购置后，由部门负责人填写《领用单》到行政办公室领用，办理领用手续，明确金额，列入考核。三、一次购置或单项购置金额在5000元以上的，由行政分管副总审核后报总经理批准。

四、办公用品购置后，合约采购部凭总经理批准的《请购单》和购货发票办理报销手续。

五、各部门使用的专用表格等印刷品，由部门制定格式，报总经理审批后，由行政办公室负责印制。

六、办公用品只能用于办公，所有员工要勤俭节约，杜绝浪费，努力降低消耗，不得移作他用或私用。

11.接待管理规定

一、为了规范公司的接待工作，统一接待标准，严格控制接待费用的支出，特制定本规定。

二、公司的接待工作统一归口行政办公室管理，并具体承办接待工作。

三、非公司级的接待，如工作联系、业务技术联系、一般性投诉等，原则上由相应对口的部门负责接待。

四、接待规格和标准由行政办公室会同财务等部门商定后报行政分管副总和总经理批准实施。

五、所有需要招待或安排住宿、游览的接待事项，其方案必须事先报告总经理批准后方可接待，未经批准的招待费用不予报销。

六、招待费用的报销，原则上持银行刷卡消费单并附上消费的发票，经部门经理及副总经理审核签字后，总经理批准，方可报销。

七、接待工作既要做到热情周到、礼貌待客，严格按接待规格和标准执行，厉行节约，严格控制经费开支，杜绝奢侈浪费。

八、严格控制陪同招待人员，陪同人员原则上不得超过3人。特殊情况，如需超过规格或标准应先报批。

12.车辆管理规定

为了更好地做到安全行车、文明行车，使车辆能在公司的日常工作中发挥能效作用，根据本公司特点，特制订如下规定：

一、用车制度：

1、公司车辆由行政办公室根据公司各业务部门和工作计划相关需求统一协调，统一管理，统一安排。特殊需要使用，须经领导批准。（合约采购部车辆由合约采购部自行按排使用）

2、车辆出行必须由使用部门提出申请，行政办公室派遣，无派车通知不得私自出车。

3、公司车辆实行定人定车管理，禁止公车私用，不准擅自把公司车辆交给他人驾驶，如有违反造成经济损失和事故的由当事人负责，并追究相关当事人的责任。

4、按照先重后轻，先远后近，先领导后一般同志的原则用车，特殊情况特殊处理。

5、车辆出行必须遵守道路交通规则和法规，严禁超速、超载，做到安全行车，节约用油。

6、夜间遇有特殊情况须紧急出车，可由领导直接派车。

二、车辆保养和汽配、油料管理

1、车辆维修和保养：车辆的要做到定期、日常、清拭保养及根据车型及故障程度，到定点修理厂修理(除外地执行任务外)，保证车辆的正常使用。

2、汽配管理：需要换配件的车辆，经总经理同意后，方可购买。做到配件与清单相符。

3、油料管理：原则上加油要使用中国石化加油卡，做到车卡相符，平时要节约用油。

三、安全行车制度

1、驾驶员应遵纪守法，严格执行各项安全用车制度，提倡开安全车、行文明车，严禁酒后开车，积极参加安全教育活动。

2、爱护车辆，做到车容整洁、车况良好，不带故障行车，以确保行车安全。

3、驾驶员必须要坚守岗位，接通知后即开车，有事离开应向行政办公室说明去向。

13.合同管理规定

为加强合同管理，避免失误，提高经济效益，根据《合同法》及其他有关法规的规定，结合公司的实际情况，制订本制度。

一、公司对外签订的各类合同一律适用本制度。

二、合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司经济活动的开

展和经济利益的取得，都有积极的意义。公司领导、法人委托人以及其他有关人员，都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。

合同的签订

三、合同谈判须由总经理或副总经理与相关部门负责人共同参加，不得一个人直接与对方谈判合同。

四、签订合同必须遵守国家的法律、政策及有关规定。对外签订合同，除法定代表人外，必须是持有法人委托书的法人委托人，法人委托人必须对本企业负责。

五、签约人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。

六、签订合同必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”的原则和“价廉物美、择优签约”的原则。

七、合同除即时清结者外，一律采用书面格式，并必须采用统一合同文本。

八、合同对各方当事人权利、义务的规定必须明确、具体，文字表达要清楚、准确。

合同内容应注意的主要问题是：

1、部首部分，要注意写明双方的全称、签约时间和签约地点；

2、正文部分：建设合同的内容包括工程范围、建设工期，中间交工工程的开工和竣工时间，工程质量、工程造价、技术资料交付期间、材料和设备供应责任，拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款；产品合同应注明产品名称、技术标准和质量、数量、包装、运输方式及运费负担、交货期限、地点及验收方法、价格、违约责任等；

3、结尾部分：注意双方都必须使用公章，严禁使用财务章或业务章，注明合同有效期限。

九、签订合同：除合同履行地在我方所在地外，签约时应力争协议合同由我方所在市人民法院管辖。

十、任何人对外签订合同，都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨，决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利，违者依法严惩。

公司管理制度合同的审查批准

十一、合同在正式签订前，必须按规定上报领导审查批准后，方能正式签订。

十二、合同审批权限如下：

1、一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

2、下列合同由董事长审批：

标的超过10万元的；投资10万元以上的联营、合资、合作、涉外合同。

标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

十三、合同原则上由部门负责人具体经办，拟订初稿后必须经分管副总经理 审阅后按合同审批权限审批。重要合同必须经法律顾问审查。合同审查的要点是：

1、合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为 能力；合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

2、合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具体、明确；文字表述是否确切无误。

3、合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；预计取得的经济效益和可能承担的风险；合同非正常履行时可能受到的经 济损失。

公司管理制度合同的履行

十五、合同依法成立，既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都 必须本着“重合同、守信誉”的原则。严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。

十六、合同履行完毕的标准，应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

十七、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理或汇报。否则，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有关人员的责任。合同纠纷的处理

十八、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的，应按《合同法》等有 关法规和本《制度》规定妥善处理。

十九、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理，经办人对纠纷的处理 必须具体负责到底。

二十、合同纠纷的提出，加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间，应在法 律规定的时效内进行，并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

二十一、凡由法律顾问处理的合同纠纷，有关部门必须主动提供下列证据材 料。

1、合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文 书、传真、图表等；

2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证；

3、货款的承付、托收凭证，有关财务帐目；

4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告；

5、有关方违约的证据材料；

6、其他与处理纠纷有关的材料。

二十二、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双 方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

二十三、合同纠纷处理或执行完毕的，应及时通知有关单位，并将有关资料 汇总、归档，以备查。

合同的管理

二十四、本公司合同管理具体是：

公司由董事长授权总经理总负责，归口管理部门为财务部、行政办公室；房地产开发、建设合同、销售合同；各部门具体负责各自授权范围内的合同谈判、拟稿及履行工作。

二十五、公司所有合同均由行政办公室统一登记编号、经办人签名后，按审批权 限分别由董事长、总经理或其他书面授权人签署。

二十六、行政办公室会同有关部门认真做好合同管理的基础工作。具体如下：

1、建立合同档案；

2、建立合同管理台帐；

3、适时将合同归档；

14.印章管理制度

一、公司公章、介绍信由公司行政办公室主任负责保管，使用印章和介绍信应填写《用印登记表》，经部门经理审核,总经理审批后使用。

二、公司级公章的刻制、启用、停用及销毁应报董事会批准。

三、公司公章使用要求

1、凡属经济合同文本需盖公司级公章的应事先经过总经理主管副总经理批准。

2、凡属对外公文需盖公司公章的，经总经理审批。

3、凡需携公司公章外出办事，经总经理批准签字，用后立即退回。

四、委托书、介绍信、承诺函使用，经总经理审批后办理。

五、公司的财务章由会计保管、银行备案的私章由出纳保管；银行的密码器由专人负责保管。

第三章

财务管理制度

1、财务管理制度

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度：

一、财务机构与会计人员 ：公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财务会计工作。

二、出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务帐目的登记工作。

三、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记帐、算帐、报帐必须做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结、近期报帐。

四、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

五、财会人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、帐目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须由公司总经理监交。公司财务部门应及时办理银行贷款手续及配合销售部门办理按揭手续。

六、资金审批权限：日常业务开支5000元以下（含5000元）由总经理确认审批，5000元以上需报董事会审批；工程上的数额50000元以下（含50000元）由总经理确认

审批，50000元以上需报董事会审批。

会计核算原则及科目

六、公司严格执行《中华人民共和国会计法》、《会计人员职权条例》、《会计人员工作规则》等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和帐簿、内部审计和财产清查、成本清查等事项的规定。

七、记帐方法采用借贷记帐法。记帐原则采用权责发生制，以人民币为记帐本位币。

八、一切会计凭证、帐簿、报表中各种文字记录用中文记载，数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。

九、公司以单价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类：

1、其他建筑物；

2、机器设备；

3、电子设备（如微机、复印机、传真机等）；

4、运输工具；

5、其他设备。

十、各类固定资产折旧年限为：

1、房屋及建筑物35年；

2、机器设备10年；

3、电子设备、运输工具5年；

4、其他设备5年。

固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补提足折旧。

十一、固定资产必须由财务部会同行政办公室每年6月底、12月底盘点二次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于决算时处理完毕。公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细帐进行核算。

十二、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。

十三、银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。

十四、银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄。

十五、银行帐户印鉴的使用实行分管并用制，即财务章由出纳保管，法人代表私章会计保管，总经理保管其个人私人章，所有支出支票为一个财务章，两个私章。不准由一人统一保管使用。印鉴保管人临时出差由其委托他人代管。

十六、银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总高收，也不准以收抵支记帐。按月与银行对帐单核对，未达收支，应作出调节逐笔调节平衡。

十七、根据已获批准签订的合同付款，不得改变支付方式和用途；非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变收款单位（人）。

十八、库存现金不得超过限额，不得以白条抵作现金。现金收支做到日清月结，确保库存现金的帐面余款与实际库存额相符，银行存款余款与银行对帐单相符，现金、银行日记帐数额分别与现金、银行存款总帐数额相符。

十九、因公出差、经总经理批准借支公款，应在回单位后七天内交清，不得拖欠。非因公事并经总经理批准，任何人不得借支公款。

二十、严格现金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投资、工程支出都必须通过银行办理转帐结算，不得直接兑付现金。

二十一、领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。

二十二、正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经副总经理、总经理、董事长批准后方可报销付款。

二十三、未经董事会批准，严禁为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。二

十四、严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

2、差旅费管理制度

根据有关规定，结合本公司实际情况，本着既勤俭节约、开支，又要保证出差人员工作与生活需要的原则，制订本制度。

一、本办法适用于本公司因公出差支领旅费的员工。

二、出差旅费分交通费、宿费及特别费三项：

1、交通费系指火车、汽车、飞机等费用。

2、膳宿费系指膳食费及宿费。

3、特别费系指因公支付邮电或招待费等。

三、员工因公出差，应事先填明员工出差申请单，经部门负责人审核并呈报总经理批准后出差，如因事情紧急而未及时填表，须事先由部门负责人口头报告总经理，等返回公司后，应立即补办手续，员工出差报支表的处理程序如下：

1、出差前依单填明单位、级别、姓名、出差事由、搭乘交通工具、出差日期、预支金额，经部门负责人审核后呈报总经理批准。

2、出差人凭核准的预支金额，填写借款单，向财务部预支差旅费。

3、出差人返回后7日内应填写差旅费报销单，注明实际出差日期、起始讫地点、工作内容、报支项目、金额等，由所属部门和财务部负责人审核后报总经理批准，由财务部在报销时冲销预支数。

四、差旅费按业务需要按岗位职务分成如下几个包干：

1、享受总经理以上待遇的人员，差旅费实报实销。

2、享受副总经理和总工程师待遇的人员，宿费上限150元/日。

3、享受部门负责人待遇的人员，宿费上限150元/日，其他人员宿费上限100元/日，另伙食补助30元/天。交通费以经主管领导核准的交通方式依票据实报实销。

4、公司员工出差期间，确因工作需要宴请时，需经主管领导核准，依票据实报实销。公司员工出差期间，因游览或非工作需要的参观而开支的一切费用，由个人自理。

3、财务报销制度

第一部分 总则

第一条 为了加强公司内部管理，规范公司财务报销行为,倡导一切以业务为重的指导思想，合理控制费用支出，特制定本制度。

第二条 本制度根据相关的财经制度及公司的实际情况，将财务报销分为日常办公费用、工薪福利及相关费用、税费支出、工程相关支出及专项支出等,以下分别说明报销相关的借款流程及各项支出具体的财务报销制度和报销流程。

第三条 本制度适用公司全体员工。`

第二部分 借支管理规定及借支流程

第四条 借款管理规定

(一)出差借款：出差人员凭审批后的《出差申请表》按批准额度办理借款，出差返回5个工作日内办理报销还款手续。

(二)其他临时借款，如业务费、周转金等，借款人员应及时报帐，除周转金外其他借款原则上不允许跨月借支。

(三)各项借款金额超过5000元应提前一天通知财务部备款。

(四)借款销账规定：(1)借款销帐时应以借款申请单为依据，据实报销，超出申请单范围使用的，须经主管领导批准，否则财务人员有权拒绝销帐；（2）借领支票者原则上应在5个工作日内办理销帐手续。

(五)借款未还者原则上不得再次借款，逾期未还借支者转为个人借款从工资中扣回。

第五条 借款流程

(一)借款人按规定填写《借款单》，注明借款事由、借款金额（大小写须完全一致，不得涂改）、支票或现金。

(二)审批流程：主管部门经理审核签字→财务经理复核→总经理审批。

(三)财务付款：借款凭审批后的借款单到财务部办理领款手续。

第三部分 日常费用报销制度及流程

第六条 日常费用主要包括差旅费、电话费、交通费、办公费、低值易耗品及备品备件、业务招待费、培训费、资料费等。在一个预算期间内，各项费用的累计支出原则上不得超出预算。

第七条 费用报销的一般规定

(一)报销人必须取得相应的合法票据,且发票背面有经办人签名。

(二)填写报销单应注意:根据费用性质填写对应单据；严格按单据要求项目认真写，注明附件张数；金额大小写须完全一致（不得涂改）；简述费用内容或事由。

(三)按规定的审批程序报批。

(三)报销5000元以上需提前一天通知财务部以便备款。

第八条 费用报销的一般流程:报销人整理报销单据并填写对应费用报销单→ 须办理申请或出入库手续的应附批准后的申请单或出入库单→部门经理审核签字→财务部门复核→总经理审批→到出纳处报销。

第九条 电话费报销制度及流程

(一)费用标准

1.移动通讯费：为了兼顾效率与公平的原则，员工的手机费用的报销采用与岗位相关制，即依据不同岗位，根据员工工作性质和职位不同设定不同的报销标准，具体标准见行政部相关管理制度规定。

2．固定电话费：公司为员工提供工作必须的固定电话，并由公司统一支付话费。

（二）按规定的审批程序报批 第十条 交通费报销制度及流程

(一)费用标准：(1)员工因公需要用车可根据公司相关规定申请公司派车，在没有车的情况下经行政部车辆管理人员同意后可以乘坐出租车;(2)市内因公公交车费应保存相应车票报销。

(二)报销流程

1.员工整理交通车票（含因公公交车票），在车票背面签经办人名字，并由行政部派车人员签字确认，按规定填好《交通费报销单》。

2.审批:按日常费用审批程序审批。

3.员工持审批后的报销单到财务处办理报销手续。

第十一条 办公费、低值易耗品等报销制度及流程

（一）管理规定:为了合理控制费用支出,此类费用由公司行政部统一管理，集中购置,并指定专人负责。

（二）报销流程

1．购置申请: 公司行政部根据需求及库存情况填写购置申请单按规定报批。

2．报销程序：报销人先填写费用报销单(附出入库单)，按日常费用审批程序报批。审批后的报销单及原始单据（包括结账小票）交财务部，按日常费用报销流程付款或冲抵借支。

3．费用归集：财务部按月根据行政部提供的各部门领用金额统计表，归集核算各部门相关费用。库存用品作为公共费用，待实际领用时分摊。

第十二条 招待费、资料费及其他报销制度及流程

（一）费用标准

1.招待费：为了规范招待费的支出，大额招待费应事前征得总经理的同意。

2.资料费：在保证满足需要的前提下，尽量节约成本，注意资源共享。各部门在购买资料前必须先填写《资料申请表》，在报销前必须到行政部资料管理人员处进行登记(资料管理人员在资料发票背面签字)。

3.其他费用：根据实际需要据实支付。

(二)报销流程：

1.招待费由经办人按日常费用报销一般规定及一般流程办理报销手续。

2.资料费在报销前需办理资料登记手续，按审批程序审批后的报销单及申请表到财务处办理报销手续。

3.其他费用报销参照日常费用报销制度及流程办理。

第四部分 工薪福利及相关费用支出制度及流程

第十三条 工薪福利等支出包括工资、各项福利等，此类费用按照资金支出制度相关规定执行。

第十五条 工薪福利支付流程

(一)工资支付流程：（1）每月5日由行政部将本月考勤表（含人员变动、额度变动、扣款、社会保险及住房公积金等信息）转交财务部；（2）财务部根据支付标准编制标准格式的工资表；（4）按工薪审批程序审批；（5）每月10日由财务部通过现金形式支付工资；

（二）其他福利费支出由公司行政部按审批后的支付标准填写报销单→经部门经理签字确认→财务经理进行财务复核→报总经理审批，审批后的报销单及支付标准交财务部办理报销手续。

第五部分 专项支出财务报销制度及流程

第十四条 专项支出主要包括工程用钢筋、软件及固定资产购置、咨询顾问费用、广告宣传活动费及其他专项费用等。

第十五条工程用钢筋、软件及固定资产购置报销财务制度及流程。

(一)填写购置申请：按公司相关规定填写购置申请单报批。

(二)报销标准：相关的合同协议及批准生效的购置申请。

(三)结账报销：（1）资产验收（软件应安装调试）无误后，经办人凭发票等资料办理出入库手续，按规定填写报销单（经办人在发票背面签字并附出入库单）；（2）按资金支出规定审批程序审批；（3）财务部根据审批后的报销单以现金或转帐形式付款；（4）若需提前借款，应按借款规定办理借支手续，并在5个工作日内办理报销手续。

第十六条 其他专项支出报销制度及流程

(一)费用范围：其他专项支出包括其他所有专门立项的费用（含咨询顾问、广告及宣传活动费、公司员工活动费用、行政办公室装修及其他专项费用）支出。

(二)费用标准：此类费用一般金额较大，由主管部门经理根据实际需要向总经理提交请示报告，经总经理签署审批意见。

(三)财务报销流程

1．审批后的报告文件到财务部备案，以便财务备款。

2．签订合同：由直接负责部门与合作方签订正式合作合同，（合同应注明付款方式等）。

3．付款流程：（1）由经办人整理发票等资料并填写费用报销单（填写规范参照日常费用报销一般规定）；（2）按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（3）财务部根据审批后的报销单金额付款；（4）若需提前借款，应按借款规定办理借支手续，并在5个工作日内办理报销手续。

第六部分

工程施工专项支出支付制度及流程

第十七条工程施工专项支出主要包括各班组工程量进度款、机械使用费、租赁费、建筑材料（沙石、砖、商品混凝土等按月结算）及临时工资等。

（一）各班组工程量进度款支付流程 ：

1、此类支出一般金额较大，由主管部门经理根据实际情况向总经理提交请示报告，经总经理签署审批意见。

2、审批后的报告文件或合同到财务部备案（合同应注明付款方式等），以便财务备款。

3、付款流程：（1）由工程部专业人员根据资料并填写工程量结算单（当月若有借款或备料款要扣除工程量结算单应注明扣除借款或备料款的金额）；（2）按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（审批完结后复印壹份工程部留底）（3）财务部根据审批后的工程量结算单金额付款；（4）若需提前借款，应按借款规定办理借支手续（注明归还或扣款时间）。

（二）机械使用费及租赁费支付流程 ：（1）、由经办人整理发票等资料（机械使用费要求附上使用时间签证单原件）并填写费用报销单；（2）按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（审批完结后复印壹份工程部留底）（3）财务部根据审批后的费用报销单金额付款；

（三）建筑材料（沙石、砖、商品混凝土等按月结算）支付流程；

1、由经办人整理发票等资料（按规定有关人员签收后的原材料入库单原件及置购审批单）并填写费用报销单；

2、按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（审批完结后复印壹份工程部留底）

3、财务部根据审批后的费用报销单金额付款；

（四）临时工资支付流程；（1）由工程部专业人员根据资料并填写工程量结算单（派工表或考勤表）；（2）按审批程序审批：主管部门经理审核签字→ 财务复核 →总经理审批；（审批完结后复印壹份工程部留底）（3）财务部根据审批后的工程量结算单金额付款；

第七部分 报销时间的具体规定

第十八条 为了协调公司对内、对外的业务工作安排，方便员工费用报销，财务部将报销时间具体安排如下：

1．为了便于公司资金集中管理，每月15日前将本月工程量结算单及按月结算建筑材料报销单报送财务部，每月20日为工程量结算单及按月结算建筑材料报销单报销日（商品混凝土根据合同条款付款）。

2．借支及其他业务的不受以上的时间限制，可随时办理。

第八部分 附则

第十九条 本制度解释权归公司财务部。

第二十条 本制度经总经理办公会议讨论通过并由董事长或其授权人签字后生效。

第四章

材料设备采购管理制度

采购计划和市场调查

一、所有工程用设备、材料、配件由工程部在使用前一个月根据设计要求、施工图及施工预算书编制所需材料、设备表，（如有需要另附尺寸图纸）交合约采购部。

二、合约采购部根据工程部提供的材料、设备清单进行市场调查，编制采购计划（包括资金计划）交由分管副总、财务部审核后报总经理审核确定。

三、设备、配件、材料的采购必须先进行市场调查，择优择廉选购。

四、重要设备及大宗物资的市场调查报告后报公司副总经理、总经理及董事会审核。

工程材料设备采购管理制度

一、合约采购部是工程材料设备采购管理的第一责任部门，具体工作由工程部会同合约采购部及公司领导完成。工程材料、工程设备等工程物资的申请采购审批。工程部填写《请购单》（该单上应详细注明所需物品的品名、数量、规格参数等相关资料），经工程部经理审核后，报合约采购部后经公司领导及董事会审批后采办。

二、对于大宗材料、大型设备的采购，可以进行公开招标或邀请招标。通过考察综 合评选，采用相对价格较低、保证质量的材料和设备。

三、对不适宜招标项目的少量材料设备，要进行详细地考察了解，选择合适的产品。

四、对工程所需的材料、设备，应根据需要数量、规格、使用时间等作出采购计划，周密布署，确保工期。确定工程材料设备采购供货方后，应签定详细的供货合同，内容 包括产地、品牌、等级、数量、价格、型号、供货时间等，按照合同规定，保证及时供

货。

五、工程用材料设备设专人管理，材料、设备进场后及时办理验收、入库手续。对 不合格的材料、设备严禁办理入库手续，材料、设备领用办理出入库手续，办理后及时 把材料、设备出入库手续送交财务部，保证帐物相符、帐帐相符。

六、供货方应及时提供工程材料设备的证明和有关票据，以便结算入帐。

七、工程部及其驻工地收发料员严格对进场工程材料设备进行监督和检查验收，以确保工程质量。

八、采购人员因本身疏忽或未认真履行好本职工作造成公司损失的，合约采购部经理根据损失程度对其工资及绩效工资进行扣除。

第五章

岗位职责

1.财务部岗位职责

直接上级：（行政副总经理）

1）、完善财务管理制度：

（1）、参与公司中、长期发展规划的制订、修订，制定公司财务工作规划和计划，定期检查各级财务计划和各项财务指标的执行情况。

（2）、建立公司统一的财务管理体系，加强财务管理，不断提高管理水平。（3）、协助工程部制定公司内部工程定额。

（4）、配合工程部、销售部及行政办公室拟定对外经济合同和协议，协助审查有关经济文件和对外提供的财务资料。

2）、做好财务分析与预算：

（1）、建立科学的财务分析评价指标体系和投入产出分析模型，优化和控制财务结构。

（2）、进行月、季、的财务分析，及时提供财务信息，预测公司整体的经济发展前景，为公司领导的决策提供参考意见。

（3）、根据公司经营目标，拟定财务预算，上报公司批准实施，并对预算的执行实施监控。

3）、资金与成本费用的管理：

（1）、按时编制财务月度、计划，做好公司的资金规划。

（2）、负责公司的资金调度管理和费用报销，办理公司银行结算和现金收付、保管。4）、账务处理与税务管理：

（1）、负责公司的账务处理，组织财务决算，编制财务报表和所需的内部管理报表。

（2）、负责各种财务档案、文件的管理。

（3）、制定并实施公司的税务筹划，负责税费核缴、税收政策分析与贯彻。5）、其他：

（1）、认真学习、贯彻执行党的路线、方针、政策、国家有关财经制度及法律、法规。

（2）、完成公司领导交办的其他事项。

2.会计的工作职责

1）、按规定的会计科目设置总账，进行会计分录、汇总凭证、登记总账和明细账，做到账证、账账、账表相符,负责会计核算数据的月末处理及数据维护工作；

2）、负责全部记账凭证的复核和检查，按权责发生制原则处理各期、各部门分摊费用、成本；

3）、负责签收出纳移交的全部收付款凭单，并进行复核和审查，按月盘点出纳现金库存，并作出恰当处理；

4）、负责审核各部门交来凭单，按月追收各部门应交财务凭单，对收到的各项报表进行复核、整理、编制汇总报表，并对工作完成的效果负有直接的责任；

5）、负责按月审核编造各部门人员薪资,养老/失业保险金等的核算管理； 6）、负责按月核对往来账户，每月末对各银行账号的余额核对情况进行检查； 7）、负责对会计凭证进行整理归档； 8）、积极完成上司交办的其他事项。

9）、所有涉及财务支出的外勤工作由财务室完成及保留凭证。

3.出纳的工作职责

（1）、认真执行现金管理制度，审核所有支出凭证，及时、准确收支各种款项，安全保管现金、支票及印章等；

（2）、按国家票据管理制度，做好各种票据的管理、使用；（3）、依国家税收法规，及时申报并缴纳各种税费；

（4）、协调、理顺公司与银行等职能部门关系，创造良好的账务环境；（5）、负责售楼款项收取、清退及开具不动产发票等的相关账务处理工作；（6）、与会计紧密配合，编制收付存移交表，按时向会计移交现金和收支凭单；（7）、按公司政策，及时、准确发放职工工资并反馈工作；

（8）、及时登记现金、银行存款日记账，账务做到日清月结、账物、账账相符；

（9）、积极完成上司交办的其他事项。

4、行政办公室管理职能

直接上级：（行政副总经理）

1、在公司总经理的领导下，综合及协调全公司各个行政、业务、技术、财务等职能部门的工作联系。

2、协助总经理掌握全公司的基本情况，为总经理的决策提供第一手资料，当好总经理的助手和参谋。

3、负责安排公司经理及全公司性的活动日程，负责安排公司性的各种行政会议，传达上级和公司领导的指示及公司有关会议精神，并督促和检查各部门执行、落实情况。

4、负责公司规章制度的管理。负责公司规章制度的建立、制定、修改、废止、撤销等工作的组织安排，负责公司规章制度执行情况的监督、检查、考核。

5、负责公司工作秩序的管理，建立建全工作程序和工作流程。

6、负责公司的考勤工作管理，加强劳动纪律管理，维护紧张有序的工作环境。

7、负责文秘工作，包括公司性的文件资料的准备工作，公司性行政公文的签发、登记、传递、传阅、立卷、归档、保管和综合使用工作，档案室工作，打印室工作，电讯、通讯工作，及各部门的印章的刻制、使用管理工作等。负责安排行政值班工作。

8、负责人力资源管理工作，包括人员招聘、劳动合同管理、公司内人员安排、调整、调动、员工绩效管理、薪酬和奖惩管理等。

9、负责上级机关和其他单位领导因公来公司的接待工作。

10、一般来访者的接待工作。

11、负责公司外联工作，组织和管理公司与国内外有关部门的友好协作交流工作，做好来宾的接待工作。

12、负责办理土地证、规划许可证、建设用地许可证、施工许可证、消防、人防、水电等公司地产开发项目的业务

13、公司领导交办的其他工作。

5、办公室主任工作职责

1）、主持行政办公室日常工作，根据公司领导意向，制定公司工作规范、行为准则和完善公司行政制度，以及公司各项制度贯彻落实情况；

2）、根据总经理意见和公司办公会议决定拟定公司的发展计划； 3）、制定本部门工作计划并监督执行；

4）、监督管理公司印章、介绍信、文件档案的管理工作； 5）、负责人员考勤和本部门绩效考核管理；

6）、公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。

7）、负责日常办公用品、低值易耗品和公司其它物品的采购及保管和发放工作； 8）、负责与公司其它部门的沟通协商工作；

9）、根据公司的要求，负责向政府申报项目建设计划，如： a、负责办理征用土地的相关手续 b、项目立项 c、扩初设计

d、报送图纸审查中心（消防、人防、气象）e、核准建筑工程规划许可证 f、办理质量技术监督 g、办理施工安全备案 i、办理施工许可证 h、办理房地产预测绘 k、办理预售许可证

l、办理水、电、燃气、电力电信等部门协调工作

10）、针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系；

11）、办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工； 12）、工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续； 13）、做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交；

14）、组织协调公司交办的其它事项。

6、材料设备采购员工作职责

1）、负责材料设备的市场调查、招标、合同谈判等的具体工作； 2）、按材料设备合同跟踪、验收、支付； 3）、监督材料设备采购合同的执行情况； 4）、负责建立供应商资料及日常管理； 5）、完成公司交办的其它事项。

7、仓库管理员工作职责

一、热爱本职工作，努力钻研业务，提高工作能力。

二、负责仓库物资的进出工作，配合公司做好材料的采购统计工作。

三、要妥善保管好库存物资，分门别类摆放整齐，仓库整洁，并按月、季、半年、全年做好仓库物资的清盘及报表工作，配合财务，做到账物相符。

四、加强仓库物资账目管理，做到进、出、存相符，严格按管理权限发放材料，进出仓库材料应日清月结年报。

五、应坚持物资管理原则，凡采购的材料在质量、规格、单价或数量等方面不符合要求，仓库保管员有权拒绝入库，并及时向有关领导汇报。若属仓库保管员玩忽职守，造成不良影响或经济损失的，则追究其经济责任。

六、领用材料，需填写好领用单，经主管领导审批后方可领用。

七、出借工具、物资必须凭公司领导签字同意的借条，严禁私自外借任何物资，一经发现扣款50元/次，由于擅自外借造成物资损坏、丢失等，全额赔偿。

八、经常检查仓库货架的存放货量，易耗常用物资要保证有货备用，不能缺档，如备用不足，催相关部门申请采购。

九、定期对仓库进行安全检查，发现问题及时报告，把各类安全隐患解决在萌芽状态，并做好防火、防盗、防潮的落实工作。

8、保安人员工作职责

1）、遵守公司规章制度，按时上岗接班，对管辖区域的安全负有全部责任，必须树立有事业心和责任感；

2）、工作要认真负责，发现异常情况要果断处理，消除隐患，并向公司汇报，对未经批准进入管辖区域的任何人有权询问，并拒绝其进入管辖区域；

3）、礼貌待人，语言文明尽量避免于其他人员发生争执，问题难以解决时报部门经理处理；

4）、注意岗位形象，工作要热情礼貌。夜间要对重要部位严格细致的检查，对发现或发生事情一切都要写在记录本上确保万无一失；

5）、值班人员实行三班制，交接班时必须提前十分钟到位做好交接，并填写好《保安人员值班交接登记表》；

6）熟悉地形地貌和消防设施的分布及使用常识，遇到火灾及其他事故，及时报告，并采取措施、保护现场。

部门流程

（一）财务部工作流程

1、主办会计作业：

（1）、所有会计凭证须要有合法、合规、合理性的附件。a、均须原件； b、不得使用背面纸；

c、所有E-mail打印文件不能作为报账资料的附件依据； d、当月未装订的凭证须每天清点；

e、正式单据（含正式发票等）与非正式单据（含收款收据等）须分开单独报帐。（2）、编制记账凭证：

a、采用借贷记账法，以权责发生制为基础编制；

b、以公历年为会计，即以每年公历1月1日起至12月31日止为一个会计；

c、须既要符合[会计准则]、[企业财务通则]，又要符合公司一系列财务管理规定； d、记账凭证附件装订顺序一般为：支付回单（含银行回单）、结案签呈、发票、收货单、请购单、订购单等。

（3）、结账工作：

a、编制科目汇总表：按凭证号进行科目汇总后列印科目汇总表；

b、登记总账/明细账：根据记账凭证逐笔登记明细账，根据科目汇总表逐笔登记总账，总账/明细账要账账相符；

c、一般结账时效为：次月1日~5日现金/银行存款收付、成本/费用报销入账，并确定当月主营业务收入；5~6日确定人工费，并结转当月开发成本。

（4）、结账后出具财务报表：

a、根据以上汇总表编制试算平衡表，并根据试算平衡后的总账/明细账分析填列相关报表；

b、财务报表主要有：资产负债表、损益表、现金流量表、试算平衡表、开发成本明细表、管理费用明细表、营业费用明细表、财务费用明细表、主营业务利润明细表、其他业务利润明细表、营业外收支明细表、资产负债表中各科目明细表；

c、财务报表编制过程中表格较多，应注意个表中的等式关系（如：资产负债表中，资产＝负债＋所有者权益，等等）、表与表之间的等式关系（如：损益表与资产负债表、试算平衡表等）；

d、财务报表分为：月份、季度和财务报表；

e、每月10日提报逾期应收/应付款项，财务总监亲自负责追踪至结案为止； f、无特殊原因，每月10日之前须出具财务报表。

2、固定资产作业：

（1）、凡固定资产的取得、转移、处分及相关折旧的提取等，均须有合法的单据、凭证及账簿记录。

（2）、固定资产须以原始成本为计价单位，遵循[固定资产管理规定]进行核算及监督。

（3）、每月须认真检讨固定资产折旧率、新增、报废入账方法的合法性。

3、原物料[含原材料/低值易耗品/消耗品]、收入及成本作业：

（1）、严格审查合法单据凭证，[料][单]的品名与数量、账与实物须相符。（2）、按加权平均法核算并结转开发成本。

（3）、收入的确定：根据权责发生制原则，当月的收入只归集到当月。（4）、每月须检讨成本结转/费用分配的合法性及合理性。

4、盘点作业：

（1）、盘点项目：固定资产、原材料、开发产品、库存商品、消耗品，于每年年底 43

盘点一次。

（2）、盘点计划由财务部负责拟定，并于盘点前一个月发出通知相关部门。（3）、盘点前财务部须与各相关部门核对账目，做到账账相符，账面数应先填入盘点表。

（4）、盘点前盘点部门须先做好预盘工作。盘点时，按顺序逐项进行清点，不得跳跃。

（5）、由财务部负责编制盘盈亏报告表，财产管理部门负责做盘盈亏说明与分析，并以签呈表形式呈报董事长核准，核准后签呈表交财务部作账务处理。

（6）、每次盘点前必须认真检讨以前所犯过错，并设法杜绝重犯。

5、资金流程：

（1）、统筹安排资金计划[收款/用款/借款/还款]，确保资金高效运转。每周最后一天须提交下一周的资金状况表，每月最后一天须提交下一个月的资金计划状况表。

（2）、原则上，材料/设备/配件等实物、发票及付款明细三者须一一对应，不得张冠李戴。

（3）、资金溢余或短缺须提前7天报备总经理决策。

6、出纳流程：

（1）、接收已审核的合法报账付款凭证并填开付款票据，须经有权人核准后送达银行办理付款手续。

（2）、安排各款项（含水电费）的及时支付及备用金，薪资的发放，税费、养老/失业保险费等的按时缴纳。

（3）、登记现金及银行存款日记账，须日清月结、账物/账账相符，每日及时报送现金及银行存款报告单。

7、预算流程：

（1）、预算表单制作/各部门编制预算/预算费用审查。（2）、汇总各部门费用预算、产销计划及预估利润表呈核定案。（3）、编制预算执行追踪表并对差异分析/推动逼迫改善。（4）、每半预算控制绩效评定。

8、保税流程：

（1）、须按照税法等规定，合法准时申报纳税，并及时缴纳税费、养老/失业保险费等。

（2）、每月6日须提交纳税、养老/失业保险费申报表。（3）、每月须亲自负责检讨税费缴纳的合法性、完整性。

9、年检及档案资料管理流程：

（1）、及时办理工商、税务、银行、统计及保险等年检工作。（2）、会计凭证、财务报表及账薄的及时装订与分类归档保管。（3）、审计报告、审计报表及各种审计资料的及时装订与分类归档保管。（4）、收集相关合同、政府法令文件，汇总归类并建立索引目录。

（5）、除了财务人员外，任何部门或个人需要借阅/查阅财务凭证或其他资料，必须经财务总监书面核准后才能进行，要有借/还记录备查。

（二）工程部工作流程

1、项目建设进度计划流程：项目部编制进度计划表初稿――部审核――领导审批定稿――计划实施。

2、设计阶段流程：编写设计任务书――设计招标――合同洽谈订――设计初稿审核――设计成果送审。

3、工程招标流程：委托招标预算编制――招标文件编制――招标、开标、定标――合同洽谈签订。

4、工程实施阶段流程：施工许可证办理――工程施工――竣工初验――竣工验收――专项综合验收――建设工程竣工备案。

5、合同签订流程：合同洽谈――合同初稿拟定――各部门会审――领导审批――合同签订。

6、工程进度款审批流程：承包人申报、监理单位审核――建设单位项目部审核――预算员复核――工程部负责人审核――施工单位（承包人）确认意见--财务部审核――主管领导审批――款项支付。

7、工程结算审定流程：承包人申报、监理单位审核――建设单位项目部审核――预算员复核――工程部负责人审核――施工单位（承包人）确认意见――财务部审核――主管领导审批。

8、工程借款审批流程：借款人申请――建设单位项目部及相关部门审核――主管领导审批。

9、工程奖励申请流程：申请人申报――监理单位审核――建设单位项目部及相关部门审核――主管领导审批。

10、工程罚款申报流程：罚款事由申报――监理单位意见签发――建设单位项目部及相关部门意见签发意见――主管领导签发意见。

11、施工单位工程联系单审核流程：施工单位填写联系内容――监理单位签发意见――建设单位签发意见――设计单位签发意见、出具变更通知单。（详附表-10“工程联系单”）

（三）销售部工作流程

1、接待流程

（1）客户来访，售楼员主动上前说“欢迎光临”。

（2）售楼员递上名片，自我介绍，了解客户情况，引导客户参观模型、效果图、看板。

（3）针对客户爱好，详细重点推荐一二个单元。

（4）将楼书、户型图等资料整理一套送至客户，并请客户留下完整联系资料。（5）客户走后，收拾接待桌椅，保持现场清洁。

（6）与值班人员做好来访接待记录。（协助值班人员做好“值班日记表”）（7）认真填写“客户来访讯息表”。

（8）做好下次回访的记录准备，争取达成成交意向。

（9）客户来访，售楼员应询问客户预约情况、是否二次来访，若二次来访要询问客户上次接持人员，并让原接待人员服务，不得私自垄断客户。若不询问清楚，私自抢客户，则成交归原第一接待人；若原接待人员不在场，则成交客户由两人共享。

(10)若新来访客户是原已来访客户的家人，原则上归为同一组客户，原接待人员或现场接待人员均不清楚的情况下造成成交的，成交结果原则上由两接待人员共享。

(11)所有售楼人员不得为客户口头保留房号，特殊情况需要保留的，须向部门经理申请说明；售楼人员不得随意答应客户特殊要求。

(12)领导介绍成交的客户，按接待顺序归当场接待人员。(13)销售人员不得炒房，一经发现立即开除。

2、客户追踪流程

（1）主动出击，对于来访而未成交的客户（从客户来访息表中查寻），主动跟踪联系，继续了解说服。

（2）原则上在客户上门后3天内要第一次追踪，可用电话或其它方式，并将谈话内容及结论加以记录，以免混淆。

（3）追踪客户时，须事先了解客户前次交谈内容及答复，并准备好几个适当的方案。

（4）争取客户回头，做好回访记录，必要时做好个人分析报告。

3、签约流程

（1）从销售经理处领取定金客户名单（即和财务部核对后的签约应付款详细资料表）。

（2）提前一个星期通知客户具体签约时间、应付款及协带材料。

（3）代表公司向客户解释合同条款，同客户介绍并确认具体按揭办理事项。（4）带领客户至财务处交款，并由财务处开具收款收据。

（5）同客户签订合同及补充协议，不得私自更改合同条款或私下答应客户要求，特殊情况须报领导申请。

（6）复印客户相关证件，准备办理按揭材料，并做好收集记录。（7）将签好的合同一式四份交由经理审核。

（8）告知客户待合同备案后，将复印一份给客户（一次性付款客户将给其一份合同原件，按揭客户只有复印件）。

5、销控流程

（1）原则上只允许一专人做销控。

（2）销售经理将可销售房源统一用房号列表标志。（准备清晰明了的销控本）（3）告知售楼员主要销售房源。（4）售楼员重点推荐可售房源。

（5）将已售房源及时反馈至销控，销控随时做好已售、预留、交款等状态记录。（6）在展销现场，销控人员应大声告知已售出房号，恭喜已购业主，制造现场销售气氛。

（7）销控上有任何标记，非确认清楚销售员或其它销控人员不得另卖。（8）销控表上应简单注明客户姓名、销售员、协议编号、销售日期。

（9）做好销售报表。（注明房号、客户姓名、电话等资料，销售日期、售楼员、协议单号、已付定金、单价、总价、折扣优惠等信息）

6、退房流程

（1）由经办员了解客户退房的原因。（2）让购买客户填写退房申请书，并签字。（3）复印原购买客户的有效身份证。（4）由销售经理签字确认。（5）由财务经理签字确认。（6）由董事会授权人审批确认。

（7）收回原购买客户的订购协议书、购房材料及收款收据并作废。（8）带客户至财务部办理退款手续。（9）将退房客户资料送至销控。（10）做好销控记录，及销售报表记录。

7、按揭材料收集流程

（1）售楼员将办理按揭所须材料电话通知客户。（2）客户在规定的日期内缴清材料。（3）售楼员查对客户资料的有效性、真实性。

（4）与客户确认贷款年限及贷款金额及办理按揭贷款的流程及注意事项。（5）客户了解并确认按揭流程，将不足余款及少贷房款，按合同规定时间内补足。（6）按揭材料不足的，售楼员应及时通知客户在规定的时间内补足。

（7）如客户恶意拖欠余款及按揭材料的，要告知其公司会按合同追究违约责任。（8）售楼员做好按揭材料的收集情况记录。

（9）将收集齐整的按揭材料根据“材料收缴情况表”填写清楚，并移交给销售经理。

（10）销售经理将完整的按揭材料移交给外联员，并做好移交记录。

8、按揭办理流程

（1）外联员将完整的客户材料进行分类为自营性商业贷款或公积金贷款。（2）将不同贷款方式的客户材料送至银行或公积金办。（3）外联员与相关经办人员配合整理按揭材料。

（4）将个别不符合要求的材料电话告知客户，要求在规定的时间内补足。（5）公积金办对客户材料初步审核完后，发现因为客户原因不能办理公积金按揭手续而退件的，经办人应及时与客户联系，要求客户转为自营性商业贷款。

（6）外联员配合相关经办人员与银行征信科查对客户信用档案。

（7）个别存在信用问题的客户（逾期缴纳月供），通知其不能办理按揭手续，剩余房款必须在合同规定时间内现金付清。

（8）相关经办人员通过对客户提交的按揭材料确审后，外联人员及时通知客户在规定的时间内，协带相关证件到相关部门签字。

（9）将客户签完字的材料送至市行审批。

（10）将审批确认后的材料送抵押科办理抵押登记手续。（11）回到银行，待封顶放款。

本流程办理的关键是按揭材料及缴款的收集情况跟踪，故售楼员、外联员要做好交接情况表。

9、催款流程

（1）售楼员了解客户的付款方式及贷款金额。

（2）将分期付款客户的余款金额、付款时间及按揭客户少贷金额、付款时间用表格列出。

（3）于付款日期前一个星期内通知客户。

（4）将客户已付金额及付款时间作好记录，于每周六向部门经理汇报一次。（5）个别特殊客户申请缓交，要报部门经理、主管领导批准，不能擅自答应客户特殊要求。

（6）对到期日还未付款的客户要及时催款，逾期要告知其将按银行同期贷款利率扣违约金。

10、市调流程

（1）销售员定期对竞争楼盘、市场动态进行调查。

（2）了解本次市调的主要目的（营销思路、促销手段、广告情况、推广时间等）、主要对象等。

（3）分组分批进行市场调查。

（4）注重调查的技巧，可先电话调查，再现场调查。（5）于次日做好市调报告表，并上交经理。

（6）由经理组织讨论、总结。

说明：本制度规定须根据公司实际情况加以修订后经公司领导集体研究方可实施。14、1、《应聘登记表》

2、《员工登记表》

3、《入职通知单》

4、《员工转正考核表》

附表：