最有难度的地产项目成功融资

第一篇：最有难度的地产项目成功融资

《最有难度的地产项目成功融资》辽宁省DH房地产开发有限公司商业

计划书

此次2个地产项目“DH 城际和DH 月亮城”的成功融资，由W先生全程参与、全程策划。由辽宁省DH房地产开发有限公司（乙方）和香港SM国际投资集团有限公司（甲方）在与W先生签署了保密条约后，W先生为了不想发生不必要的法律纠纷，也为了甲乙双方合理避税，不能向读者公开所有的内容，致此，向读者表示深深的歉意。（如有雷同，纯属巧合）

作者声明：W先生现在正式委托„新筑网‟将该策划方案公布、招商，想融资的地产开发商，如果需要W先生为您的地产公司制作成功率较高的《商业计划书》和《还款计划书》，请先我联系。同时，有过融资失败经历的老总们也不要怕，W先生会为您把最后一关，推荐一家国际投资公司。

W先生撰写商业计划书和还款计划书的招商价格表：

按项目的建筑总面积计算

定价

元）0.8元/平米

0.8元/平米

《简述项目经历》

W先生在寻找辽宁省房地产开发公司中，代表香港SM投资集团股份有限公司（甲方）的商务谈判经理，经过仔细筛选，与辽宁省DH房地产开发有限公司（乙方）老总经过4个多月的核实和论证，把一个净资产0.32亿元的小企业，通过复杂的策划方案，成功地说服甲方执行董事局，使乙方获得3个亿的分

期融资贷款。5000万元人民币以下（含5000万

地产企业融资总数额（万元）

撰写商业计划书价格

撰写还款计划书价格

策划完成时间

5万元人民币 5万元人民币 7-10天

0.6亿元-10元人民币 10万元起价 10万元起价 7-15天

10亿元人民币以上

20万元起价

20万元起价 10-20天

《辽宁省DH房地产开发有限公司商业计划书》

第一篇 现在进行时—“DH 城际”在建项目

第一章 项目概况：

一、辽宁省DH房地产开发有限公司简介

辽宁省DH房地产开发有限公司成立于1996年10月，注册资本金人民币900万元。公司成立已来，先后成功开发建设了DH 嘉园、DH 龙山，总开发建筑面积约15万平方米，现已全部竣工，取得了良好的社会效益、经济效益和环境效益，先后被授予“辽宁社会AAA信誉单位”和“辽宁社会信誉知名房地产公司公司”，已成为辽宁省颇具实力的房地产开发企业之一。

二、“DH 城际”在建项目简介

辽宁省DH房产开发有限公司出资1500万元人民币，获得该地块商业40年、住宅70年的土地使用权，用于开发建设。并且已经按规定缴清土地使用权出让金并领取了《国有土地使用证》。DH 项目位于国字路沿线国字66号，是辽宁省DH房产开发有限公司投资开发的大型城市居住小区项目，设计造型为双塔楼，共30层，1-2层为商业网点，3-4层为公共建筑，5-30层为酒店式公寓。小区规划占地面积8000平方米，建筑面积80000平方米，其中网点建筑面积为6000平方米，地下停车场建筑面积5000平方米，公共建筑面积5900平方米，住宅建筑面积56000平方米。土地控制指标为建筑密度为36%，绿地率为23%，容积率为8.6，建筑高度100米。酒店式公寓共1000户。每套（户）建筑面积从40平方米~75平方米，共有10多种户型，2007年7月破土动工，2009年9月竣工。

三、DH房产老总为人品质与企业精神

辽宁省DH房产开发有限公司老总AH为人低调、做事严谨，喜欢与他人合作共赢，是地方政府的发展战略合作伙伴，对旗下的楼盘销售团队培养高素质的专业人才，销售经理定期到各地学习、调研，让企

业的发展与公司的人才走出去、请进来。

四、配套设施、物业管理和位置优势

1、配套设施方面

随着人民生活水平的提高，信息化的发展，对公寓的基础设施、配套设施也有越来越高的要求。集中供热、接入计算机、有线电视宽带网、电信宽带网，每户公寓预留计算机、有线电视、电话接口，满足

了信息化的要求。

2、物业管理方面

DH 城际项目将实行全封闭的物业管理，实行贴心周到、细致入微的物业报务。配置公寓出入监控系统、防盗报警系统，组成先进、严密的智能安防系统，配备专职保安24小时巡查，严格管理外来人员的出入，可保证业主的人身及财产安全。专职保洁人员负责打扫公共环境及室外公共环境，社区还提供家居清洁服务，创造良好的社会效益、经济效益和环境效益。

3、地理位置优势

DH 城际项目地处国字路与人字路接壤处，在市中心东南5公里处，居民购物极为方便。附近有大型超市，中华市场、国字农贸市场。居民出行、购物、就医、上学方便。

五、2008-2009年的地方扶持地产开发企业政策 1、09年土地价格与08年保持不变，地方政府净地出让，容积率：≥2，环评手续由政府来做。

2、主动为地产开发企业解决困难，加快办事效率，组织本市所有开发商开展房交会，给购房人补贴

让利。

3、地产开发企业在购得土地后，项目工程在正负零的时候，开发商接受客户9.5折预定商品房的条件，在项目工程达到第7层时，即可取得预售房屋的资格，达到回笼资金的目的。

第二章 销售进展与前景分析展望

六、DH 城际 项目销售情况

当前我省房地产市场面临着巨大挑战，但同时又面临着发展机遇，比较而言发展机遇要大于挑战，有利条件要多于不利条件。我省房地产市场运行状态总体上是良好的，首先是全国政策环境和金融政策逐步放宽。其次，辽宁省最近出台的优惠政策将发挥重大效应，将会进一步振奋广大消费者和开发商的信心，从而对我省房地产开发建设、商品房的销售都会起到重要的促进作用。

根据我们国家基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。可以说，辽宁房地产市场是全国最好的房地产市场之一，在利好形式的推动下，DH 城际项目独具的设计理念和销售模式，首日开盘就销售200套。这就充分说明我市房地产市场发展潜力巨大。

由于我省房地产市场运行平稳、泡沫极小，受到国际资本和国内资本的高度青睐，纷纷登陆我省。今年1至10月份，全省商品房施工面积、竣工面积和销售面积都高于全国增幅，在全国各地房价普遍处于下降状态的情况下，我省房价不仅没有下降，反而略有上涨，这反映出我省房价结构合理。

七、风险控制

从大环境来看：辽宁省房地产基本上处于发展阶段阶段。其市场发展空间较大。参照国际和国内发达地区的经验，房地产业快速发展期将持续相当长一段时间。房地产价格并未处于高价位的“大泡沫”，所以市场不会发生逆转，不存在“拐点”，可以保持一个健康、平稳、可持续的发展状态；受房地产发展势头北移效应的影响，随着东北振兴和我省经济的跨越式发展，市民消费能力将会不断增强，房地产市场存在一个较快发展的机遇期。将会迎来更加广阔的发展空间。

从小环境因素看：区域的客户层、户型设计、内外部环境、配套设施、物业管理、区们、大盘等方

面分析小区的销售前景。

第三章 成本分析与资金筹措

八、DH 城际 项目开发成本及融资说明 “DH 城际”项目预计投资1.8亿元人民币。

（一）、费用构成

1、土地费用：占地7500平方米，楼面地价为200元/平方米，总计为1600万元，占总投资的8%。

此项费用包括：

招标取得土地费用和手续费及契税。

（二）前期费用：单价30元/平方米，总计为210万元，占总投资1.1%。

1．勘察费用 2．建筑设计费用 3．规划费用 4．三通一平费用 5．可行性研究费

（三）房屋开发费：单价1800元/平方米，总计为13000万元，占总投资73%。

1．建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，包括结构、建筑、特殊装修工程费，给排水、电气照明、消防、采暖、液化气、通风的设备及安装费，智能化系统的设备及安装费。

2．配套工程：

包括城市设施配套增容费，自来水、污雨排水、煤气、电力、绿化、道路、路灯、智能化外网及主

控室摊销等费用,总计：2500万元。

（1）供电工程费：住宅90元/平方米，网点110元/平方米；

（2）采暖工程增容费：住宅60元/平方米，网点90元/平方米；

（3）供水工程与设计费：（40元/平方米）

（4）焦炉气增容（1000元/户）（5）焦炉气工程（住宅1500元/户）（6）排水工程（40元/平方米）（7）景观绿化工程（50元/平方米）（8）住宅智能化（50元/平方米）

（四）管理费用：单价元51/平方米，总计为377.61万元，占总投资的2%。

（五）销售费用：单价95元/平方米，总计为680万元，占总投资的3.7%。

按销售收入的3%计算。

（六）财务费用：单价105/平方米，总计为759.38万元。

1．质量监督费 2．工程监理费 3．图纸审查费

（八）不可预见费：按

（一）至

（七）项费用之和的1.5%计算。

（九）税费：单价148元/平方米，总计为1,100万元。

九、资金筹措与投入计划

该项目开发投资的资金来源有以下几个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是施工企业垫款，四是销售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资，施工企业垫款、预售收入扣除销售有关税费后用于投资，缺口部分一部分向银行借贷解决。另一部分通过融资渠道解决。开发本项目总投资额为18000万元人民币（含贷款利息759.38万元），以自有资金投入2,000.00万元，占总投资额10.89%；预售房收入用于投资3363万元（已扣除税费），占总投资额18.31%；施工企业垫款2000万元，占总投资额10.89%；其余资金缺口向银行申请贷款6000万元解决，占总投资额32.67%；尚有缺口5000万元，占总投资额27.23%。

第四章 项目环境和项目状况

十、工程质量及进度安排

DH 城际项目2008年8月破土动工，预计2009年10月竣工。为了缩短建设工期，降低建设成本，保证质量目标的实现中国第一建设有限公司作为合作伙伴。在施工过程中，建设方与施工单位协商优化施工组织设计，对施工方案进行研究和多方案比较，选出造价合理、工期和质量较佳的施工方法和工艺，从而确定最优的施工方案。为了解决资金不足的问题，开发单位与施工方友好协商。施工方愿意为开发单位提供垫资，以解决资金不足问题。同时开发单位不断加强设计、施工的监理力量，强化对项目过程中各个环节的控制，保证对项目开发全过程的监管，确保项目的综合质量要求，提供给消费者放心满意的建筑产

品。

十一、资金运用与收支状况

（一）项目的销售收入

根据市场实际和前期预测，初步确定宏昊·城色项目售价为：住宅平均售价为3200元/㎡，商业网点

平均售价为7970元/㎡。

预计销售总收入为22,842.45万元（未扣除有关税费）。预计于2010年三季度全部结束，销售高峰

期应在2008年12月至2009年11月之间。

（二）项目利润估算

项目土地增值税估算见表八《土地增值税计算表》，由于土地增值率8.62%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条的规定，土地增值额≤20%，免征土地增值税。

（三）贷款本金的偿还及利息支付 本项目贷款利息按每季末贷款累计数计算并支付，2008年10月开始贷款，2009年11月末开始偿还本金，至2010年10月末本息全部偿还完毕，贷款期限为2年。采用中国人民银行最新公布的贷款利率为5.65%，即5.65%（年息）作为本项目贷款利息率。

第二篇 拟建“DH 月亮城”项目

第一章

项目费用分析

辽宁省DH 月亮城项目规划占地140000平方米，规划建筑面积约50万平方米。容积率为3.4。按照政府规划和容积率的初步计算，拟建项目费用包括：

一、土地费用

该项目规划占地14.7万平方米，市场摘牌费用约960元/平方米，估计购得土地使用权费用约14000万元，手续费及契税：560万元。总计14000万元。

二、前期费用：总计为1001万元，占总投资0.8%。

三、房屋开发费

建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，包括结构、建筑、特殊装修工程费，给排水、电气照明、消防、采暖、液化气、通风的设备及安装费，智能化系统的设备及安装费。根据鞍山市工程造价指标及工程预算，确定该住宅建安成本单价为1600元/平方米，总计：80500

万元。

四．配套工程费

包括城市设施配套增容费，自来水、污雨排水、煤气、电力、绿化、道路、路灯、智能化外网及主

控室摊销等费用,总计：10000万元。

五、小区内道路设施配套费

六、销售费与其它费

上述六项费用合计13亿元。（图表略过）

第二章

项目经济测算分析

一、销售收入

序号 2 项目

30层高层住宅 18层高层住宅

数量（平米）

237200 20350

米）

3000 3000

销售均价（元/平

金额（万元

72140

6000

备注 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 11层高层住宅 普通多层住宅 叠拼别墅 联排别墅 多层商业及会所 多层精装公寓 多层旅馆 地下车库车位 地下仓库 销售收入合计

16800 107000 3100 120010 12000 3000 6010 1260个 18301

3000 3000 3500 4000 4600 3400 2800 2.8万元/个 700 0

5000 32000 1110 47800 5600 1000 1550 3810 1200 180000

项目建设成本: 13亿元； 项目销售收入: 18亿元 项目利润: 4.6亿元； 项目利润率: 36.63%

目前,X市人口总量约为400万人,其中城镇人口:260万人;辽阳市人口总量为180万人,其中城镇人口:50万人。X市2006年国民生产总值为1160亿元,人均国民生产总值为32100元;辽阳市2006年国民生产总值为394亿元,人均国民生产总值为21900元,其城市消费能力均位于全国前列。

第二篇：地产项目融资

地产项目投融资资料清单

一、企业资料

1.企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产资质证书；

2.企业章程、验资报告；

3.近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表（经审计）；；

5.企业基本情况简介

（1）企业历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、经营范围和规模；

（2）企业主营业务发展状况、经营业绩；

（3）企业法定代表人及主要领导班子（董事长、总经理及有关副总经理）成员的经历、业绩等简历；

（4）企业资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设进度情况（列表说明）、近三年已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况（列表说明）；（后期可提供）

（6）企业的账户开立及在各行贷款情况；

二、项目资料（目前有多少提供过少）

1、贷款申请

2、土地使用权出让合同

3、项目立项批复

4、国土证

5、建设用地规划许可证

6、建设工程规划许可证

7、建设工程施工许可证

8、土地出让票据、成本明细及发票复印件

9、可行性研究报告

10、项目环保批复

11、项目建设招标文件

12、项目施工、监理单位的资质证及实力情况简介；

13、施工合同、监理合同及与项目有关的已签合同；

14、与本项目有关的已投入资金付款凭证清单及明细（含拆迁、安置、前期工程等各项费用凭证）；

15、项目规划总平面图

16、规划红线图

17、项目节能减排批复

第三篇：地产项目融资申请书

地产项目融资预审表

公司名称 注册资金

企业类型 经营范围

公司概况 资产合计 负债合计

财务状况

其中：流动负债

（单位：元）

所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

项目名称 项目位置 占地面积

用款

政府批文

项目 概况 项目现状

中央公园

樊城区清河路与前进路交叉处 64191平方米

国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证

公司于2010年开发建设了中央公园B

D区住宅项目，建筑面积10.6万平米，已投资4.5亿元人民币，建筑工程完工90%，已取得预售许可证，项目各项证件齐全。国有土地使用证 建设用地规划许可证

有 有 有 有

577774143.68 477274953.00

100499190.68-69876719.77

105952428.00

286330000.00 湖北华盟建设投资有限公司

5000万人民币

有限责任公司（自然人投资或控股）

房地产开发，商品房销售，楼宇自动化技术开发，对中小企业投资

注册地点 注册日期 股东结构及

襄阳市樊城区新华路7号 2004年02月25日

具体比例 开发资质 2016年

882882290.68

暂定资质

2015年

598249190.68

2014年

988651900.29

958029429.38

848887987.05

30622470.91-19300262.59

305108147.00 497750000.00

开发商名称 土地性质 总建筑面积 可售总面积

湖北华盟建设投资有限公司

国有城镇住宅用地 17.6万平方米 17.6万平方米 容积率

2.4 已获证件情况

建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证

项目已投入资金4.5亿元人民币，其中农商贷款8700万元，市政府投资1.2亿元，建筑工程1.2亿元

资金投入

已有抵押、贷款 农商行贷款8700万元，市政府投资1.2亿元 已有商户年租金 无

无 已完成销售情况

前锦公寓：均价 6500

融侨城：均价7000 项目周边楼盘 清河庄园：6000 谷山大厦：7500 及均价

襄阳新天地：8300 春天大道：7800 项目预估价值 融资金额 期望年利率 8.2亿 2.5亿 年息<18%

融资年限

1+1

中央公园B D区建筑安装费需要6000万元，C区开发建设需要2亿元

融资 需求 资金用途（请列出资金用途大项）

还款来源

1.项目B D区商品房10.6万方已取得预售许可证，销售预计7亿元人民币，作为

还款来源

2.C区项目开发房源7万方，预计销售额4.5亿元，作为第二还款来源

项目B D区土地证和在建工程

项目C区土地证

在建工程和项目土地评估值8.2亿元人民币

抵押物说明

保证 方式 担保主体说明 担保方式（详细

项目开发主体湖北华盟建设投资有限公司和股东连带担保

公司股份质押，资产抵押，接受账户监管

说明）

担保主体提供 2015年及2016年净资产、负债率（仅需提供数据）

2013年--2016年营业额、净利润（仅需提供数据）

说明：此表格作为项目融资预审环节的重要资料，关系到资金方是否愿意为此项目提供融资，请详细填写完整，并确保资料的真实性。

融资主体盖章：

法人签字：

填表日期：

****年**月**日

第四篇：地产项目融资贷款

地产项目融资贷款

在宏观调控下，近期中国地产市场出现大量优质的地产项目，为了更好的把握此机遇，本公司现与多家国际金融投资机构合作，共同推出项目融资贷款计划，协助中国优质地产企业融资扩充。

（一）、地产项目融资贷款产品介绍： —资金来源：国际银行与信托基金

—目标客户：有经验的地产开发商及土地持有人

—抵押物：酒店、酒店式服务公寓、商场、写字楼、基础设施及土地 —地点：

首选—北京、上海、广州、深圳

次选—天津、珠海、厦门、南京、苏州、成都、青岛、杭州等 —贷款金额：美金两千万至五千万 —贷款年限：1至5年

—贷款年利率：由项目高低及年期长短决定 —还款方式：每月、每季度、每半年、或每年 —申请时间：8—12个星期 —项目贷款模型：

模型

一、以现有资产作抵押，贷款投向其他项目 模型

二、协助放大贷款款项

模型

三、银根紧缩，银行追回现有贷款 模型

四、贷款收购不良资产 模型五、四证不全 模型

六、其他过桥贷款

（二）、申请企业所需初步资料： —营业执照或商业登记副本

—土地产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设施工证

—股东及董事资料 —公司简介 —物业评估 —财务资料两年

—物业资料、租客名称、租金及租金单 —可行性报告 —融资用途 —还款方案

很荣幸为您服务！

如果您有任何咨询事宜，请随时联系我们： 联系人： 电话： 传真：

第五篇：项目融资申请表(地产物业类)

项目融资申请表

黄色标记是必需的

公司名称 注册资金 企业类型 经营范围

借款公司概况 财务状况（单位：万元）

时间

资产合计

负债合计 其中：流动负债 所有者权益合计 净利润

经营活动现金流量净额

项目名称 项目位置 占地面积 政府批文

开发商名称 土地性质 总建筑面积 容积率

《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》

已获证件情况 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》

《预售许可证》

用款 项目 概况

资金投入 《产权证》 项目总投资额

其中：自有资金

项目已投资金

（请列出已投入大项）

其中：自有资金

其他资金来源

建筑商垫资

已有抵押、贷款 已有商户年租金 已完成销

注册地点 注册日期 股东形式 开发资质 2012年

2011年

2010年

项目现状

售情况

项目周边楼盘及均价

项目预估价值 融资金额 期望年利率

资金用途 列出资金用途大项

融资

需求

融资期限 期望融资方式

抵押物名称

抵押物现状

还款来源

抵押物位置

保证 抵押物说方式 明

抵押物评估值（详细说明）

项目 特点 优势 其他