第一篇：安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告
安化县梅城镇
房地产市场调查及可行性分析报告
目录
第一部分：宏观环境分析...............................................................................................................3
一、安化县梅城镇概括...........................................................................................................3
二、安化县梅城镇经济环境分析...........................................................................................4
三、安化县梅城镇城市环境分析...........................................................................................4
四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论...........................................................................6
第二部分：房地产市场分析...........................................................................................................7
一、安化县梅城镇房地产现状...............................................................................................7
二、安化县梅城镇个案分析...................................................................................................7
三、安化县梅城镇房地产特点.............................................................................................10
四、投资可行性分析结论.....................................................................................................10
第一部分：宏观投资环境分析
一、安化县梅城镇概括
1．安化县梅城镇地理区位
梅城镇地处益阳市安化县东南部，东抵清塘镇，南与新化毗连，西接乐安镇，北界仙溪镇，总面积279平方公里；地理座标为北纬28度08分，东经111度38分，平均海拔约185米。
2．安化县梅城镇行政区划
梅城镇行政区域划分为北街社区居委会、东街社区居委会、南街社区居委会、西街社区居委会；下属为29个村。（龙安村、西街村、东街村、南街村、紫云村、良将村、梁乙村、望城村、岩溪村、三里村、十里村、云河村、鹿角溪、中田村、南桥村、道观村、建樟村、红兴茶村、铺坳村、苏梅村、黄泥村、杨高村、双富村、栗林村、松山村、柏树村、双江口、江湾村、栗星）
3．安化县梅城镇发展历史
梅城是个历史悠久、交通便利、商贸发达、经济繁荣的大镇。自宋熙宁五年在梅城设安化县城至1951年县城搬迁至东坪，曾有县治史878年，梅城早期是梅山文化的发祥地，梅王——扶汉阳的塑像屹立在镇区西面的紫云山；交通给梅城带来了便利，镇内有207国道，217、311省道和正在建设的“二广”高速形成的交通网络，还有一条计划中的铁路也经过梅城，设县级站；梅城地处湘中腹地，周边与新化、娄底、邵阳、冷水江、涟源等县市接壤，自古就有“六县通衢、八方集镇”之称，辐射周边150多万人口，2000多平方公里地方，历史上就形成了商贾云集，一直是湘中地区重要的商品集散地和中转站；梅城的商贸发达促进了经济的繁荣，全镇国民生产总值达14亿元，财政收入达2400万元，城乡居民人均纯收入达2800元，并形成了木瓜、茶叶、蔬菜、生猪、野鸡、建材等特色产业。梅城镇的发展得到了上级领导的大力支持，1992年省体改委批准梅城为县级经济开发区，1995年列为建设部500个小城镇试点镇之一，1998年获全省“经济百强镇”称号，2002年起分别列入国家、省、市重点镇。
4．安化县梅城镇自然资源
梅城山多耕地少，农村富余劳力多，是经济建设中的人力资源财富。更兼在海内外工作者数以千计，其中不乏科学家、金融家、大商贾、军、政界要人。梅 城的物产资源大多在山上。林业以松、杉、楠竹为多。至2000年，梅城镇森林覆盖率增加到52.6%，恢复了竹木市场，木材有松、杉、楠竹、樟、梓、水桐等，畅销省内外。
梅城的土特产如历史悠久的茶叶、药材、花生、桐油、生漆、棕片、木瓜、猕猴桃、山苍子及新兴的烤烟、水果、黄姜等等。茶叶有史以来靠质量取胜。清代及以前，梅城是“贡茶”制作中心。民国时期，安化茶叶曾在巴黎博览会上获金奖。梅城的木瓜成品“紫苏木瓜”有百余年制作史。现该镇境内木瓜树栽培己逾3000亩，并有了几个小型木瓜加工厂。进一步扩大木瓜种植面积，办较大的木瓜加工厂，打出梅城绿色食品梅山“木瓜干”晶牌。梅城农村普遍种花生，20世纪80年代年总产量逾1000吨。
5．安化县梅城镇交通条件
梅城交通区位优势明显，207国道和217、311省道(原柘湘公路、梅新公路)交汇贯通。梅城东部、北部地区直通长沙、益阳、常德等经济较发达的城市，西部经新化、邵阳通向湘西、湘西南，至西部开发区，是衔接东、西部的黄金地带，具有重要的经济发展战略地位。
二、安化县梅城镇经济环境分析
该镇国内生产总值达7.8亿元，财政收入达1000万元，市场交易额达1.5亿元，农民人均纯收入达1900元。
三、安化县梅城镇城市环境分析
1．安化县梅城镇城市建设概况
城区占地面积由20世纪50年代的0.4平方公里增加到2000年的2.5平方公里。街道向四方伸展，东部延伸至207国道与梅田公路交接的“见官亭”，西部延伸到紫云与龙安交界的马溪桥，南部延伸到南桥墩，北部延伸到望城坡北侧。街道建设以新梅街为主轴，建成大小新街道十多条，与老街衔接，形成棋盘网络格局。新垒起540多栋商业和居住用房，其中不乏七八层的高楼大厦。开发区房屋总建筑面积增加到60多万平方米，为民国时期的六倍。其中占地40多亩的农贸市场拔地而起，为湖南省乡镇级规模最大的农贸市场，到开发区经商者远涉全 国28个省市。
2．安化县梅城镇城市建设总体规划
1、拉动住宅。从1993年梅城设立县级开发区以来至2008年的15年中，镇区内新建住房面积150万平方米，平均每年新建6万平方米，多的年份达12万多平方米，投入住宅建设的资金达15亿多元，住宅产业的发展使建城区面积由1992年前的0.78平方公里扩大到现在的4.2平方公里，引进农民进城3.5万人。
2、扩大市场。为了适应梅城商贸发展的需要，镇政府分别于1987年、1995年、2001年三次新建市场，扩大规模，先后组织社会资金800多万元，新建了建筑面积5.4万平方米的大市场，设有经商的门面上千户，固定摊位3000多个，市场年成交额达20多亿元。
3、加快交通。1993年，镇政府争取省交通厅投资200万元，把湘运梅城车站改造成县级汽车站，直接开通了广州、深圳、贵阳等许多全国大中城市的客运线路，随着经济的发展，和人们对交通的需求，镇政府又于2004年组织资金1000万元新建了启安汽车东站，实行长短途客运车辆分流进站管理，解决车辆乱停乱靠问题，目前正在运作中。
4、发展新区。为了进一步扩大城镇规模，提高城镇品位，镇政府于2003年争取县委、县政府的高度重视，以600万元税费包干的方式开发建起了启安新区，启安新区开发前是一片河滩洼地，通过招商引进安化富康房地产开发公司开发建设用地200亩，共投入建设资金2亿元，新建建筑面积18万平方米，修建了大桥2座，防洪堤1300米，用于城镇基础设施建设的资金达4000多万元，在新区内建起了高12层的宾馆，具有规模的汽车东站，建材、农产品专业市场，新引进城镇人口4000多人。启安新区仅用了3年的时间，将一片河滩洼地建成新区，在梅城城镇建设史上是个创举。
5、改造旧城。梅城是个千年古镇，旧城改造任务十分繁重，通过多年的改造，旧城仍存在许多困难和问题，2008年镇政府下定决心成立了旧城改造专门班子，筹措了专用经费，拆迁了旧城临街旧房面积1.2万平方米，改造和硬化了东西南北连接的4条老街，长890米，硬化面积达8000平方米，新建下水道1280米，并在改造的主街道人行道上铺装了花岗石2400平方米，安装了高档路灯20盏，栽植了桂花树80株，配置了果皮箱30个，年内用于旧城改造的资金达350 5 万元，昔日居民怨声载道“雨天一身泥，晴天一身灰”的老街，而今成了宽敞明亮的新街和居民散步休闲的场所。
6、完善功能。梅城具有一般县城的规模，但由于是个建制镇的体制，致使城镇资金短缺，基础设施严重滞后。针对这一情况，镇政府一方面争取上级的支持，一方面鼓励“人民城镇人民建”，县级很多单位在梅城设有机构，如具有300多年历史的安化一中，县二人民医院在梅城发挥了及其重要的作用，还有交通、电力、通信、广电、银行、保险、法律等机构均设置齐全，在道路硬化、下水道修建、街道绿化、自来水、公共厕所等公益事业方面也逐步加大了投入力度，全镇自来水入户率达98%，为适应城镇管理，并相应的设立了规划建设站、环卫所、城管队三个机构，配置了车辆，安排了专项经费。
四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论
梅城镇具有无限发展商机，交通发达，物产丰富，商贸繁荣，为湘中一个重要商品集散地。梅城镇是国家建设部批准的500个小城镇建设试点镇，湖南省批准的经济开发区，湖南省政府确定的农村综合改革试点镇，湖南省经济百强镇。小城镇发展势头强劲，梅城镇党委、政府决心扩大招商引资渠道，建成区面积达5.7平方公里，人口达5万人，把梅城建设成为一个既有商贸、加工，又有文化品味和旅游休闲的文明城镇。
第二部分：房地产市场分析
一、安化县梅城房地产现状
1．安化县梅城镇市场现状
◎房地产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段 ；
◎房地产市场缺乏规范市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成； ◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相当落后； ◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在，房地产市场化程度较弱； 2．安化县梅城镇发展现状分析
从整个梅城镇房地产市场发展来看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段，原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，开发楼盘建筑设计无特色，楼盘配套比较差，楼盘基本无绿化。
依据调查显示，目前梅城镇房地产品质稍微具有代表性的有：中梅豪庭、洢水名居、梅岭新城、三星商贸大厦等。下面我们对这些楼盘进行具体分析，以便掌握梅城镇未来的市场发展情况，为后期项目的开发提供参考资料。
二、安化县梅城镇个案分析
1．代表性楼盘概况
◎规模普遍较小，建筑风格单一，以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场状态，小高层市场有待在今后的市场中逐步培育，目前还处于初级阶段；
◎产品外立面外观以外墙瓷砖处理，品质感稍显不足；
◎开发户型主要以两房、三房为主，四房占很少一部分，顶部复式产品稀缺。大多建筑在80-130㎡之间。
2．代表性楼盘对比
根据上述目前房地产市场在售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房地产项目分析；
（1）梅岭新城商业广场
——项目导读：该项目于2011年3月份正式进入市场，项目位于梅山大道
与梅王路交汇处，由安化三星房地产开发有限公司开发，佛
山市城协建筑设计院设计，无营销代理公司，无物业公司。——项目定位：梅城CRD第一商业广场
——项目规模：总占地面积20637.4㎡，总建筑面积74517.16㎡，容积率 3.61，绿化率27%，总户数474户，建筑共有4栋，14个单
元，分别由8层、17层及部分两层临街商业裙楼组成。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：11年进入市场以来，截止目前已开发一期和二期，目前工
程进度为第三期基础建设；
——销售情况：目前二期销售率约为80%，一期已售罄；销售付款方式为一
次性和按揭，优惠政策为一次性付款优惠50-100元 /㎡。——价位情况：均价约为2800元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130㎡主力三房为例，市场总价36万左右，——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。（2）中梅豪庭
——项目导读：该项目于2014年2月份正式进入市场，项目位于梅山大道
（晨光路），由安化嘉和房地产开发有限公司开发，无营销
代理公司，无物业公司。——项目定位：学府正脉 梅城地标
——项目规模：建筑共32层，总高度超过100米，总户数315户，建筑共
有1栋，两层临街商业裙楼组成，无绿化。——建筑特色：现代建筑风格；
——工程进度：14年进入市场以来，截止目前基础建设已完成，现已建到
第二层；
——销售情况：目前项尚未开盘，未出价格；可以预定房源，预定房源政策
为100㎡以下交订金2万元，100㎡以上的交订金8万元，现已交订金房源为285套，未定房源为30套。——价位情况：住宅、商业都未出价；
——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。（3）洢水名居
——项目导读：该项目于2012年正式进入市场，项目位于梅城镇老汽车站
旁，由湖南皇宇房地产开发有限公司开发，无营销代理公司，无规模物业公司。——项目定位：梅城中央 独揽巅峰
——项目规模：建筑共19层，共3层商业，16层住宅，住宅共64户，户
型结构均为三室两厅，面积为：138.4㎡、130.11㎡、126.49 ㎡、127.58㎡。项目无绿化。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：12年进入市场，目前主体已竣工，正在做外墙，约14年10 月份全部完工；
——销售情况：共64套房，现已经销售51套，还剩13套房源，销售率为 80%，销售政策为一次性付款优惠100元/㎡，其它无优惠。——价位情况：均价约为2800-2900元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130.11㎡三房户型为例，市场总价38万左右，——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布餐饮、娱乐、银行、医院、车站等配套设施均可满
足社区居民日常生活消费，配套相当完善。（4）三星商贸大厦
——项目导读：该项目于2014年正式进入市场，项目位于梅山大道与梅王
路交汇处，由安化县三星房地产开发有限公司开发，佛山市
城协建筑设计院设计，无营销代理公司，物业公司为三星物
业管理。
——项目定位：宜居三星 幸福一生
——项目规模：建筑共22层，其中1-6层为商业，7-22层为住宅，住宅共 120户，户型结构均为一房一厅、两房两厅、三房两厅、四
方两厅，其中以三房两厅为主力户型，项目无绿化。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：14年进入市场，目前商业已建4-5层，竣工时间大约为2015 年6月份；
——销售情况：14年进入市场以来，截止目前住宅已销售82套，还剩38 套，销售率为68%，销售政策为一次性付款优惠80元/㎡，其它无优惠；
——价位情况：均价约为2900元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130㎡主力三房为例，市场总价38万左右，——商业分析：商业未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。
三、安化县梅城镇房地产发展特点
梅城镇开发投资规模和价格正处于逐步攀升阶段，有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，开发楼盘建筑设计无特色，产品无档次，比较传统，无创新性设计产品，在户型上均都以三房为主力户型，楼盘配套比较差，楼盘基本无绿化。
购房人员均为周边乡镇客户、公务员为主，经商、务工人员为辅，当地客户购房欲望不是很强烈。二级市场不是很活跃。
四、投资可行性分析结论
风险分析：
◎购房人员主要客户群体为周边乡镇及在外发展人员，销售阶段性比较强 烈，无持续性销售；
◎当地楼盘付款方式单一，大部分楼盘选择为一次性付款，对客户购房压力大；当地银行按揭无正规性操作，为担保性按揭（地下按揭），销售回款有风险；
◎当地楼盘市场处于初级阶段，楼盘价格偏低，二级市场不活跃，在价格上进行突破比较困难；
可行性分析：
当地市场产品整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，产品无档次，比较传统，无创新性设计产品，可在这几点上面做产品差异化，占据主导市场；当地楼盘市场基本无绿化，无完善配套，可做规模性绿化跟配套，提升产品档次，提升产品品位，占据主导先锋市场。当地市场可做中高端产品。
第二篇：房地产市场调查分析
房地产市场调查分析
只要用心去找，你能找到一大堆教科书，教导我们怎么做市场调查分析——我不想评价这些方法对不对，各人各体会，如果你觉得一种方法，能够有助于你了解事实真相，那么它就是一种好方法。
我想强调的一点是，受国情所限——这主要体现在两个方面：一是政府对于公共信息的绝对垄断，二是绝大多数公司对于营销的理解还停留在一个很肤浅的层面。在现实生活中，市场调查分析工作很少能够做到象教科书上的案例那么完美。
通常工作人员会被要求用一点点少得可怜的预算，在一个很短的时间内就要迅速理解一个市场，并形成文字。这看起来有一定的难度，不是吗？不过没有关系，掌握了一定的方法，我们还是可以顺利完成工作的。
因为事物的发展都有其客观规律，只要你能把握住几个关键的点，我们就可以建立起一个完整的逻辑，市场分析只是一种推理游戏。
城市经济分析
中国地大物博，幅员辽阔，但是区域经济发展非常的不均衡，不但不同的区域、不同的省份之间经济发展状况的差别极大，比如：沿海地区与西北地区的经济差距，是有目共瞩的。
即使是同一个省内，同一个地区的两个不同城市，经济发展状况都有可能存在明显的差距。以扬州为例：高邮与江都同属扬州地区，相隔不过2小时的车程，但是江都是全国著名的经济百强县，购买力之强不亚于扬州，而高邮的经济情况相形只下，就要落后太多了。
随着土地拍卖政策的出台，异地开发已经越来越普遍。对一个陌生的城市做调查，第一紧要的就是对城市经济的分析。城市经济分析，在教科书里也被称作宏观经济分析，顾名思义，免不了要与一大堆的数据打打交道，这是个很让人头痛的问题。
我承认，我就看不懂那些数据究竟代表了什么意思：这就象财富一样，在100万以内，财富的拥有者或许还会有一个直观的印象，但若是后面的零达到8个以上，这种财富就只是一个数字了。
在实际工作中，我所采用的办法是类比。
我在一、二、三级城市都操作过项目，一般情况下，操作一个住宅项目，你至少需要在那个地方呆8个月以上的时间。策划多半是个不太安份的人，喜欢到处走走看看；同时工作也要求我们对所在的城市要有充分的了解——以我的经验，在任何一个城市呆上8个月左右，任何一个策划对于那座城市的方方面面应该会有一个 象了。
这种比较全面的直观印象是非常宝贵的，有了这种直观印象，你就已经拿到了一把迅速理解另一个陌生城市的金钥匙。比如：前段时间，我刚刚去安徽安庆做了个市场调查。到达安庆后，我所做的第一件事，就是通过报社的朋友搞了份2004年的统计报告，然后将其中几个关键的数字找出来，比如：固定资产投资、房地产占的比重、人均收入、恩格尔系数等，和扬州的数据比了一比，因为我在扬州生活工作的比较长，手里有比较详尽的资料，具体数据如下：（此处省略）
不怕不识货，就怕货比货啊，很明显，各项经济指标都差了老大一截呢！(我所采用的还是2002年扬州的统计报告的数据)，差距真是好大，至此对于安庆的经济我已经有个大致的感觉了。
剩下的就是观察了，到处走走，看看各行各业的经营发展概况，比如市中心主要是商业街，经营的品种，经营状况等等等，总的来看，与数据所体现出来的差距还是吻合的。1
这是一个快速理解一座城市的简便办法，就某些角度来说，工作人员也确实没有办法再进一步的深入理解了，我们毕竟不是经济学家，也不是社会学者。
事实上，采取这种办法最大的好处，不仅在于能够迅速理解一座城市的宏观经济，更重要的一点就是，我们可以利用已经建立起来的 模板和累积的经验数值，迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，从而迅速理解当地的房地产市场。
市场调查分析
对一个城市的房地产市场做调查分析，最重要的，也是首先要判断证明的——是这个市场正处于哪个阶段，这是非常重要的。因为不同阶段的市场，其市场特征与消费者的行为特征是不一样的。
更重要的是，通过对于市场阶段的划分，我们可以预测出该市场在项目开发周期内，将会发生一些怎么样的转变，这对于营销战略的制订的极其重要的。
想要迅速的判断当地房地产市场正处在哪一个发展阶段，你的手里必须要有一个 模板。什么是模板呢？如果你在一个城市工作过，对那里的房地产市场有充分的了解，并归纳整理出了完整的资料，那么这个市场就可以被看过一个 模板。
有这么一句名言：历史就象一个车轮，当条件吻合的时候，一切都会重演。如果你去到一个和这个 模板各方面条件都差不多的城市，只要这个市场同样具备某些因素，你就能预见到未来将会是怎么样的,这就是 模板的作用。还是以安庆市场为例：
我是用扬州作为模板去衡量安庆市场的，因为扬州是房地产市场发展得比较好的地级市之一，而且推动市场发展的因素比较的规范，所以可以作为典范。而且我在那里操过2年的盘，有丰富的 累积。
为了便于大家理解，我先简单介绍一下扬州市场。
扬州的房地产市场发展较迅速，大盘只用了2年时间，就从1550 元/平方米迅速拉升至2560元/平方米（2003年市场均价）的高位，此后大盘开始进入了盘整期，推案难度与市场风险明显增大，见图5：（省略）
安庆与扬州有许多相似的地方，都是区域重要的地级市，同样下辖不少县级市，虽然经济指标差距甚大，但是房地产是针对高端客户群的产业，这最多只是个市场容量的问题。
从安庆的市场情况来看，目前需求结构的主要成分为城市化进程带来的首次置业需求与以提升生活品质为目的的二次置业，很明显市场尚处于成长阶段中期，这是个很敏感的阶段，因为机遇与风险并存。这样的市场有点一个经典的营销案例：两个鞋类推销员同时去了一个很落后的地方，发回的电报却截然相反，一个说：糟，这里的人没有穿鞋的习惯；另一个却说：好极了，这里的人还没有开始穿鞋呢！
那么这到底是怎么样一个市场呢？问题的关键在于：在此后的24个月以内，安庆的房价是否也能够象扬州一样，进入一个迅速攀升的通道呢？答案是：NO。
首先我们来看看，是什么因素造就了扬州在这24个月时间里能够划出这么漂亮的一条上阳线呢？除了 区位优势、经济底蕴以及因为是***的故乡，得到了大量的优惠政策外，有三个最主要的因素：
（一）拆得凶：旧城改造的力度大，（二）摊得开：城市化进程效应明显
（三）良好的价值链：拆建两旺，二、三级市场的良好联动都直接导致了消费者投资欲望高涨 这些条件安庆都不具备：
●从一级市场来看，地方政府明显缺乏土地营运的经验和有效手段。缺乏经济支撑的城市规划显得“大而空”。
●土地价格与实际价值相去甚远，新近出台的土地基准价政策形如自说自话的“独角戏”。如果通过竞拍手段获得土地资源，开发风险较大。
● 安庆的三级尚未启动，存量房价格还停留在一个较低的水准。
● 由于地方经济疲软，土地价值不高，加之受国家宏观调控政策影响，政策趋于保守，预计短时间内，地方政府在旧城改造上很难有幅度较大的举动。2004年的拆迁计划为20000平方米。短时间内无法形成拆建两旺的良性循环。
分析到这里，大的思路已经基本上都已经出来了，大盘明显是冲高乏力的，这样的市场，比较适合的入市策略只有“小盘精致化”了。开发总量以5万平方米以下为宜，产品以中高档产品为宜，目标人群锁定高收入的精英阶层。
有了针对性，剩下的区域市场微观分析，做起来就轻松多了，许多无谓的内容可以放弃，这一节，放在后面一章来阐述。
需要强调的一点是：中国的房地产市场与理论是有一定的差距的，经验数值是非常重要的，以下是王石有关市场分析的一段讲话：
…怎么把它套算，套算出个结果，经验统计数字是根据万科自己所在开发的八个城市手机的资料，上海、北京、深圳、天津、成都、武汉、南京、沈阳、南昌，应该说如果有广州就更有说服性，因为万科本身在广州没有开发，这个结果主要是按照这几个指标，一个可用以购买的资金，第二个首期付三成的住宅总价，第三个商品住宅均价，可购买住宅面积，上海是70平方米，北京是61平方米，主要是北京价格比较贵，深圳是71平方米，按照这样，由于它很多地方价格非常便宜，平均出来面积最大是成都和武汉，72平方米，南昌虽然价格很便宜，但是由于它收入更低，所以南昌并不说明价格这方面大。
这就是八个城市可支配的付三成，可支配的要首付的资金，可购买的面积，这是理论测算出来的。
第二个我们看到实际情况，实际情况我们看到上海主力户型是98平方米到115平方米，与理论测算差距28到45，北京的主力户型比较大120到130，与测算相差59到69，给的这个数字，从这个统计来看理论和实际的差距相当大，当然我们这里很多其他因素没有考虑进去，比如北京很多人买房并不是北京本地人购买，所以按照北京本地人的家庭收入这样的方式差距，这个因素要考虑进去，我们看这个算出各地的差距。这是我们给出三条曲线，我们看这条黄线是理论测算，我们主力户型无论是低端还是高端，都和这个理论差距非常大，我们看到这就是现在理论和实际测算的一个结果的差别。
所以我们不得不得出一个结论，我们现在的消费是超前的，超前差别这么大，经验数值从那里来？来自案场，企业要有信息管理的意识，必须高度重视对案场信息的收集整理。事实上，这才是销售单位最宝贵的财富。
消费者的调查分析
消费者调查分析，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主；这里要谈到一个有趣的话题就是究竟要不要做 问卷调查?
如果是住宅项目，我觉得没有什么必要。为什么呢?很简单，房地产是一种高档耐用消费者，许多人一生中也就消费那么一次，根本无从累积经验。
所以你拿个问卷去问他，他就是有心如实招来，都未必能说出些什么有价值的话来。这个事我是深有体会的，全段时间，有个朋友要我帮忙选房子，50几万的大事呀，人家能不谨慎吗？于是乎，这个美女就每天在QQ上骚扰我好几个小时，足足骚扰了一个礼拜。作为朋友，她问任何问题，我都会给她最专业的回答和最客观的分析。一个礼拜下来，我发现她还是一窍不通，而我听接受到的信息里，唯一对营销有帮助的一句话就是：象我们这样和长辈住在一起的人不少，开发商为什么不多做些 双主卧的户型呢?
其次是国情问题，中国是没有社会信用机制的，所以你根本没有办法了解目标人群真实的收入。同时中国人也没有说真话的习惯，我们从懂事起学会的第一件事，就是说谎。有钱人怕他们的灰色收入暴光；穷人怕丢面子，年轻人的欲望总是被放得很大，中年人的话语有太多的修饰成分——所有的语言，总有被搀杂进或多或少的虚伪的成分…就象我们的政治口号，不是左就是右，很少有人能坦荡荡的对一个陌生人说几句真话。所以一般来说，房地产业的消费者调查分析是取群体共性，而非个性。王志刚工作室有个将目标人群按照三类九等划分的作业流程就很不错，我也觉得做到这样就够了。当然，有了大框架后，还是有许多细节需要我们去填充的，主要还是以信息的收集整理、观察、访谈等手法为主。
记者是你最好的帮手，和他们交朋友并非什么难事，记者都有广告指标的，别忘记了你是他未来的大客户，如果你愿意请他们喝一杯，再传授他一点专业知识的话，我们的记者朋友是很愿意与你分享他对那个城市的理解的。
给保安发几棵烟，说点好话，进到一个成熟的小区去看看，也不是什么难事。周边的便利店是什么档次的，里面在卖些什么档次的货色？露在窗外的空调机大部分是什么品牌？这些细节都很容易看出当地人的生活水准。
当然，如果你不介意做一只土拨鼠的话，还可以去翻翻垃圾筒，所以的秘密都在那里等着你呢！
第三篇：果汁市场调查及项目可行性分析
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在中国，果汁饮料包括果蔬汁和果蔬饮料。果蔬汁是新鲜或冷藏水果和蔬菜直接制成，果蔬饮料则是在果汁和浓缩果蔬汁中加入水、糖液和酸味剂等调制而成的现成饮料。在中国，果蔬汁饮料的果汁含量应不低于10%，否则它们将属于其他种类的饮料。
近年来，中国果汁饮料市场呈高速发展态势，果汁市场的迅速崛起与消费者的健康意识增强密不可分，果汁饮料，尤其是纯果汁里富含身体必需的维生素和微量元素，也因此，健康美味成为果汁吸引消费者的主因。
2011年12月份，我国生产果汁和蔬菜汁饮料162.99万吨，同比增长11.16%。2011年1-12月，全国果汁和蔬菜汁饮料的产量达1920万吨，同比增长8.66 %。
中国果汁饮料竞争日趋激烈，市场上存在三股竞争力量：一支是台湾背景的企业统一和康师傅，以包装的创新和口味取胜；一支是包括汇源、娃哈哈等的国内知名企业；还有一支是大的跨国公司如可口可乐、百事可乐等。目前市场上集中了娃哈哈、汇源、农夫果园、统一鲜橙多、美汁源果粒橙、酷儿、露露等众多一线饮料品牌。由于大品牌的激烈竞争，使得外来品牌很难进入果汁饮料市场，同时果汁饮料的价格日益透明化，厂家和经销商的利润在不断变薄。寻找新的利润增长点，成为企业的当务之急。而要想在竞争激烈的果汁市场取得领先地位，适合市场需要的差异化经营则是关键。
中国虽人口众多，果汁饮料的消费量却较低，人均年消费量还不到1公斤，是世界平均水平的1/10，发达国家平均水平的1/40。这表明，果汁饮料在中国仍有巨大的发展空间。随着城乡居民生活水平的逐步提高，果汁饮料的消费必将进一步增长，未来中国果汁行业的发展前景看好，与此同时也具备了非常好的投资优势。
前瞻网《2013-2017年 中国果汁行业深度调研与投资战略规划分析报告》共十三章。首先介绍了果汁的定义、分类、生产工艺等，接着分析了国际国内果汁行业的现状，并对中国果菜汁及果菜汁饮料制造行业的财务状况进行了详实的分析，然后具体介绍了浓缩果汁、纯果汁、鲜榨果汁、复合果汁的发展。随后，报告对果汁市场做了区域发展分析、关联产业运营分析、投资潜力和未来前景趋势分析，最后分析了国内重点果汁生产企业的经营状况。本研究报告数据主要来自于国家统计局、海关总署、商务部、财政部、前瞻网研究中心、前瞻网市场调查中心、中国饮料工业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对果汁行业有个系统深入的了解、或者想投资果汁行业，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。
为了全面而准确地反映橙汁产业的发展现状以及未来趋势，前瞻网推出本报告在大量周密的市场调研基础上，主要依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。对我国橙汁行业现状、橙汁市场供需状况、橙汁产业链现状、橙汁重点企业状况等内容进行详细的阐述和深入的分析，着重对橙汁市场发展动向作了详尽深入的分析，并根据行业的发展轨迹对未来的发展前景与趋势作了审慎的判断，为橙汁产业投资者寻找新的投资机会。为企业了解橙汁行业、投资该领域提供决策参考依据。
资料来源：前瞻网《2013-2017年 中国果汁行业深度调研与投资战略规划分析报告》，百度报告名称可看报告详细内容。
第四篇：房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目开发可行性分析报告
一、项目概况
（一）、开发项目区位于泰州市海陵区青年桥西南侧。规划用于集办公、购物一体化的综合建筑，是海陵区商业地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案规划总用地面积3000平方米，规划以办公、营业功能为主，充分体现了以人为本的对办公环境、办公类型、办公心理的要求。该建筑规划一至二层为营业区，二层以上为办公区。整体规划充分考虑了与周围毗邻建筑间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的办公、环境和高标准的服务设施。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻坡子街商业广场。
2、临近公路，交通便利。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、电力、电信等基础设施规划配套齐全。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、泰州市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、江苏省、泰州市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得泰州市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了该用地的商业价值，成为泰州房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、泰州投资环境良好，政策比较优惠，给房地产企业在泰州的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在泰州成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。该规划区的继续开发，将是皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、随着长江三角经济区城市发展一体化的进程，加之商业住宅用地日趋紧张，使得泰州房地产业显示出强劲的发展势头，A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。已建的皇冠花园小区在泰州具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、泰州市场供需状况等方面情况调查表明，泰州地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升近几年，泰州商品房价格与周边沿江城市相比价格较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。
3、二手房市场
活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进泰州这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州购房居住。
5、房地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位 目标客户群主要分为四类： 一是大型的具有很强知名度的商业群体； 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场； 三是当地居民二次置业的购房群； 四是致力于泰州投资置业的购房群体。
（三）、价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、办公区8000元/㎡；
2、营业区均价12000元/㎡；
3、车位均价8万元/个；
4、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按泰州市对该商业区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、拟开发建设期为1年。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、营销策略 秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适
应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算 按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。
（二）、资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。预测前提： 土地173.6万元/亩； 营业收入33,666.10
万元；平均销售单价3,705.27元/平方米； 营业成本26,600.27万元； 单位成本2,927.61元/平方米； 税金3,854.77万元； 费用1,070.00万元； 贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析（1）、静态分析 投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（数据见附表5）（2）、动态分析 项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。经计算，本项目的内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占计划销售量的92.82% 销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占计划销售单价的92.82% 盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论 经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
第五篇：房地产项目开发可行性分析报告
房地产项目开发可行性分析报告
旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间：二00五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区
规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优
势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中
有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析好范文版权所有
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05。（数据见附表5）
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
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