第一篇：XX年房地产市场调研报告
XX年房地产市场调研报告范文
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第一部分：投资环境分析
1、济南自然环境及人口概况
济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
济南是东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。
济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。
2、济南经济状况分析
(1)宏观经济概况
20xx年，济南市实现地区生产总值亿元，增长%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值亿元，增长%;第二产业实现增加值亿元，增长%;第三产业实现增加值亿元，增长%。
(2)银行存款余额概况
济南市是九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到XX年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长%，全市贷款余额2830亿元，增长%。
(3)济南市民收入及消费概况
XX年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为1XX元，增长%;人均消费性支出8581元，增长%。农民人均纯收入4116元，增长%;人均生活费支出2543元，增长%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市居民消费更注重消费质量，休闲娱乐享受型消费发展迅速，人均休闲娱乐等服务支出800元，增长%，占消费性支出的比重%，提高个百分点。城市人均住宅使用面积达到了平方米，比上年末增加平方米;农村居民人均生活用房面积平方米，增加平方米。
(4)固定资产投资概况
XX年济南全年全社会固定资产投资亿元，增长%。在全社会固定资产投资中，城镇及以上单位投资亿元，增长 %;农村投资亿元，增长%。房地产开发投资亿元，增长%，其中：住宅投资亿元，增长%，占房地产开发投资的%。
(5)建筑业
20xx年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值亿元，增长%;实现利税22亿元，增长%;全员劳动生产率(按当年价全社会增加值计算)为万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。
20xx年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值亿元，同比增长%。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值亿元，同比增长%;非国有及国有控股企业完成亿元，增长%。
一季度，房屋建筑施工面积万平方米，比去年同期增长 %。其中，新开工面积万平方米，同比增长 %。
一季度，完成竣工产值亿元,比去年同期增长 %，房屋建筑竣工面积万平方米,与去年持平。
综合以上五方面，济南经济状况，作以下几点分析：
(1)XX年济南市的国内生产总值水平位列全国城市的地21位，但增势强劲，第三产业增幅明显。据《济南市总体规划文本》显示，到XX年三次产业的结构比例调整为5:45:50，这无疑会对第三产业的房地产起到良好的促进作用。
(2)从居民银行储蓄和家庭月收入以及人均住宅面积分析，济南市商品房市场需求潜力较大。数据表明，XX年济南市人均可支配收入为12310元，在全国15个副省级城市中排第6、7位，在山东省17城市中，济南市排第二位，相对购买力水平中高。XX年，家庭年收入区间以35万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的家庭，比例为29%，收入在610万元之间的潜在购房者所占比例为22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，以上收入特征预示着未来低价位市场需求量仍然较大，中价位市场需求逐步成为主流。
(3)济南是一座“畸形”消费城市，贫富差距大，公款消费现象严重。
(4)房地产投资继04年快速增长、05年低幅调整后，正成为热点。
(5)在与当地同行的接触中发现，济南部分“先富”人士已开始二次或多次购房。
3、济南市城市发展规划
(1)中心城区总体布局。
中心城区由主城区和王舍人、贤文、大金、党家四个外围组团组成。
A、主城区是全市的行政、金融、商贸、文化、科教、居住中心，划分为核心区和11个功能各有倾重的片区。
● 核心区为历山路、经十路、铁路围合的地区。
● 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。
● 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。
● 文东为科研文教片区。
● 千佛山为风景旅游片区。
B、王舍人组团位于中心城区最东部，规划为独立工业区。重点发展冶金、石化、轻工工业。
C、贤文组团位于主城区与王舍人组团之间，以济南开发区新区为主体构成。重点发展电子信息、生物技术、光机电一体化等产业。
D、大金组团位于中心城区西部，规划为新兴产业园区。重点发展电子信息、材料科学等新兴产业和仓储业。
E、党家组团位于中心城区西南部，规划为汽车制造工业为主的独立工业区，重点发展汽车制造工业。
(2)公共设施布局
A、中心商务区。
在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内。
B、市级商业中心。
在泉城路、经四路东段、西市场商业集中地区。
C、省级行政办公用地。
集中在经八纬一地区。同时完善古城区和历山路两侧的省级行政办公设施。
D、金融设施。
在中心商务区内。
E、文化娱乐设施。
在南门、经三纬
三、普利门、经八纬一等地区。
F、体育设施。
在腊山湖北新建市级体育中心。
G、调整完善医疗卫生设施。
在白马山、贤文、大金和党家建设医疗卫生院所。
H、文科设施。
完善文东科研文教区建设，在南部十六里河地区建设济南科技活动场所，在东部鳌角山地区预留高教科研用地。
(3)济南旅游开发。形成以古城旅游区为中心，四面扩展的格局。
A、古城旅游区。
主要包括大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区及千佛山、佛慧山等景区。
B、向北扩展建成黄河旅游区。
主要包括黄河公园、华山、鹊山白云湖风景区和鸭旺口温泉旅游度假区等。
C、向东扩展建成龙山文化旅游区。
主要包括龙山文化遗址、齐长城、百脉泉群等名胜古迹。
D、向南扩展建成山川古迹旅游区。
主要包括灵岩寺、五峰山、柳埠、龙洞、蟠龙洞、小娄峪等风景旅游区。
E、向西扩展建成平阴民俗风情旅游区。
主要包括洪范池、翠屏门等风景旅游区。
(4)外联交通
A、铁路。
XX年前建设京沪高速铁路济南段(含黄河高速铁路桥)，建设邯济线、济龙烟线，并引入济南枢纽。
B、公路。
近期建设大杨庄黄河公路二桥，京沪高速公路济德、济泰段，高速浇城公路环的东南段，京沪与济青高速公路的联接线。
C、机场。
济南(遥墙)机场扩建为国内口岸一级机场。新建5万平方米侯机楼和一条3200米跑道，延长现有跑道至3200米，张庄军用机场不宜在市区内保留，迁出选址新建。
(5)城市交通。
总体框架：3个环路、9条放射路、9条南北向和9条东西向主干路。(简称“三环九射、九纵九横”)
“三环”指由经十路、历山路、北园路、无影山中路、济齐路、营市街等组成的快速路环;由二环东、南、西、北路组成的主干路环;由京沪、京沪与济青的联接线和东、南绕城公路组成的高速绕城公里环。
“九射”指主干路环向外放射的济王、济青(青州)、济青(青岛)、济滨、济德、济齐、济兖、济微、济临9条高等级公路。
“九纵”指二环西路、营市街(快速)、纬十二路、纬六路、纬二路、顺河街、湖山路、历山路(快速)、二环东路9条南北向主干路或快速路。
“九横”指二环南路、刘长山路、经十路(快速)、经七路、经四路、经一路、北园路(快速)、清河北路、二环北路等9条东西向主干路或快速路。
4、济南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路东、北、西线和黄河二桥建成通车。
B、英雄山路、趵突泉北路拓宽改造及济泺路立交桥一期工程竣工使用。
C、泉城广场建成使用。
D、济南机场主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“蓝天工程”，市区新增绿地20万平方米，使城市绿化覆盖率达到36%，绿地率31%。
B、“旧城改造工程”。抓好一批旧居旧村和低洼棚户区的改造建设，搞好舜湖社区，新世界阳光花园、北园八村以及其它居民小区的成片住宅开发和经济适用房建设。
(3)规划：详见“济南市城市发展规划”。
分析：从以上“
3、济南市城市发展规划和
4、济南重大市政工程”两项内容分析得出以下几点：
A、对中心城区，采取强化、改造手段，进一步确立其商业、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重视东西两头的发展，以若干片区的形成确立其每个片区的核心任务。
C、南部大力开发旅游，形成济南的生态区。
D、北部发展的比重在全市范围内最轻，对华山各案可能有影响的主要有以下几点：
● 北向扩建黄河旅游区，其中华山旅游区作为其中一部分。
● 京沪与济青高速公路的联接线工程。将使外联更方便。
● 顺河高架路北延工程。
● 历山北路拓宽工程。
第二部分房地产市场分析
一、房地产市场的总体运行情况
由于房改政策、城市基础设施及旧城改造、城市新功能区域规划建设的拉动作用，济南市房地产市场正在逐步升温。据有关部门透露，5年之内济南市将有4000万平方米的住宅需求量，年需求量平均约800万平方米。
在一轮发展机遇面前，济南市房地产业的市场格局必将要发生质的变化，一些有强大后盾支持的开发商可能会脱颖而出。
1、土地市场分析
20xx年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计，济南市市区目前可以进入市场的土地在3万亩左右，而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决，会在一定时间内造成明显的供求矛盾。
2、房地产投资状况分析
20xx年投资预期
有关部门的信息显示，济南市确定积极推进房地产业发展，今年力争完成开发投资135亿元，同比增长25%。其中：住宅建设完成投资95亿元，商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米，其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米，实现销售面积300万平方米。
3、商品房销售状况分析
截至20xx年2月末，全市商品房屋销售建筑面积为万平方米，同比增长%。其中，住宅销售建筑面积为万平方米，同比增长%，占全部销售面积的%，下降个百分点。2月末，我市商品房屋空置面积为万平方米，其中空置住宅万平方米，分别比去年同期增长%和%。买方市场有需求释放的迹象，但大量新开楼盘的出现，购房人选择余地较大，配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
20xx年2月份登记成交均价为3034元/平方米，比1月份增长%。从前4个月的中档住宅市场看，在售楼盘每平方米均价达到35004500元。市场出现100001XX元/平米的高端住宅产品。
5、经济适用房市场分析
据悉，济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房，其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米，槐荫区世纪中华城项目7万平方米，北全福经济适用房居住组团万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也提供良好的居住环境。
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区，北部是黄河，地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的，加之铁路交通线贯通东西，经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……，济南的繁华街道大多是东西走向，这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的商业地产投资集中在交通干线沿线，居民住宅也大多集中在东西偏南方向。济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法，谈的就是这个特点。反映到济南的房地产市场上，南部，东部的房价比北部西部的房价要高上一个档次。
针对济南市的特点，政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。
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第二篇：房地产市场调研报告
尊敬的___先生/女士:
您好！感谢您在忙碌之中抽出部分时间参加本次问卷调查。我们这次问卷调查是针对消
费者对于房地产市场发展情况看法的相关调查，向您承诺调查结果完全保密，您不必担心己
方资料被泄露，可以放心完成本次问卷。接下来是本次调查问卷的正文部分，再次感谢您对
调查人员工作的支持。
1、你目前是否考虑过购买商品房住宅？
A.不买B.一年内购买C.三年内购买
D.五年内购买E.其他
2、在购买过程中，您主要扮演的角色是?
A.我自己做主B.与家人商量，我起主要作用
C.家里其他人主要购买决策
3、您现在的住房是：（）
A.商品房B.自建房C.房改房D.租赁房E.单位房
4、您现在住的房子，面积有多大？(单位：平方米)（）
A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110E.110—130F.130以上
5、如果您买房，您会买多大面积的房子？（单位：平方米）（）
A.50以下B.50—70C.70—90D.90—110
E.100—130 F.130以上
6、请问您购房的原因是？
A.准备结婚/子女准备结婚B.（孩子）成年了，想与父母分开住
C.从异地到本地安居D.想住有物业管理的小区/想住小区管理式的房子 E.投资，等以后房子升值再出售F.原来的房子拆迁/要拆迁
G.其他__________
7、您买房时主要考虑的因素是什么？（按顺序填写）___→___→___→___→___
A.交通便利程度B.离工作单位远近C.价格D.社区规划效果E.室内户型设计F.小孩教
育问题G.小区绿化和空气质量H.社区及其周围的消费、娱乐、购物环境I.品牌与开发
商实力
J.物业管理是否完善
8、您最关注的室内设施：（按顺序填写）___→___→___→___→___
A.宽带网络B.有线电视 C.冬日供暖D.供水供气供电
E.排废系统F.安全系统G.其它_________
9、您购买住宅时，比较倾向于哪种建筑形式？
A.多层（6层以下）B.小高层（7－11层）C.高层（11层以上）
D.别墅E.低层（4层以下）
10、您希望购买什么样的户型？（）
A.一室一厅B.二室一厅C.二室二厅D.三室一厅
E.三室二厅F.四室二厅
10、请问您的家庭年收入是（人民币元）
万以下
E.35-50万A.5B.5-10万C.10-20万F.50万以上D.20-35万
11、如果您买房，您能够接受的最高单价是（单位：元/平方米）:
A.4500以下B.4500-6000C.6000—8000D.8000-10000
E.10000-13000F.13000以上
12、你比较倾向的购房付款方式是：
A.一次性付款B.向银行按揭贷款C.住房公积金贷款
13、上题中如果您选择按揭付款方式，请您回答以下三个问题，否则请跳答20题。
（1）您能够支付的最高首付款是：
A.2—4万元B.4—6万元C.6—8万元D.8—10万元
E.10—12万元F.12万元以上
（2）您打算贷款的年限是：
A.5年B.10年C.15年D.20年
E.25年F.30年
（3）您的家庭能够支付的最高月还款额是：
A.1000元以下B.1000-2000元C.2000-3000元D.3000-5000元
E.5000以上
14、您能够承受的物业收费标准为每平方米每月：
A.1.2元以下B.1.2-1.5元C.1.5-1.8元D.1.8-2.2元E.2.2元以上
背景资料
1、被访者姓名：________________联系方式：______________________
2、您平时主要的交通方式是
A.自行车B.步行C.公交车D.私家车F.单位配车E.其他_____
3、您的月收入是：___________元/月
4、国家对部分房屋转让增加税收后，是否影响您购房计划？
A.影响B.不影响
5、如果您买房，您会选择哪个位置？
A.宽城区B.南关区C.朝阳区D.绿园区E.二道区
F.经济开发区G.高新开发区H.净月开发区I.汽贸开发区
6、您最关注小区内的公共设施是（按顺序填写）：___→___→___→___→___
A.体育B.娱乐、休闲C.教育D.艺术、文化E.饮食服务
F.风景点G.其它______
7、您购房的主要信息来源是：（）（最多选择3个，若上述没有您的选择，请填写）
A.电视B.报纸C.电台D.房交会E.市房产交易所F.宣传单G.互联网H.中介机构I.已购房的亲友J.其它_______
第三篇：XX年县房地产市场调研报告
XX年县房地产市场调研报告
一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇
新乡县小冀镇概况
新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。
全镇总面积平方公里，辖27个行政区，人口万，其中农业人口万，非农业人口万，镇区建成面积8平方公里，常住人口万人，占全镇人口的60%。
历史沿革
小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。
小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业特别是城镇建设得到了长足的发展。
1990年，小冀镇被河南省建设厅命名为“中州名镇”;1995年被建设部列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;XX年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。
XX年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，XX年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,XX年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。
经济概况
小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。
乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、省政府评为“发展乡镇企业先进单位”。
常住镇区的高科技人员39名，其中享受国务院特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。
该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进俄罗斯“一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可彻底解决炼铅带来的污染问题。
以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
以京华实业公司创建的度假胜地京华园，每年吸引大批游客，为无山无水的小镇增添了风采，并带动了全镇服务行业的发展。
小冀镇有数百年的集市贸易延续至今，贸易市场面积达8万平方米,年交易额上亿元。
京华园、京华宾馆、京华度假村已成为闻名遐迩的旅游胜地。
二、新乡县小冀镇各楼盘详细情况分析
青龙嘉苑
项目地址:青龙路与工业路交汇处闫庄新村前开
发 商:新乡市景程置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅
建筑类型:多层
项目概况:项目共7栋楼，分2期建设，一期3栋，在售为1期，其中1#、2#、3#楼已建两层(现已暂停)，计划
与2期同时施工。
面 积:㎡两房、㎡-㎡三房;
价 格:三层1818元/㎡;
优惠活动:一次性优惠50元/㎡，按揭优惠30元/㎡;
销售热线:xxxx;
内部配套:休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃，停车场;
周边配套:京华小学，新乡县一中、邮政银行、工商银行、建设银行、京华幼 儿 园、新乡县人民医院;
项目亮点:
一、价格便宜;
二、多层建筑，舒适度高;
三、交通便利;
项目小结:整体属于低端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为红色和浅黄色相结合。
户型面积偏大，较单一，可选性少。
周边无大型超市。
望锦花园
项目地址:和谐大道京华区域西段路南
开 发 商:新乡市望锦置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:高层
项目概况:项目总占地约50亩左右，共7栋楼，分2期建设，一期3栋，在售为一期高层电梯住宅;
面 积:㎡三房、㎡三房;
价 格:均价2500元/㎡;
优惠活动:一万抵两万;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、大产权，可进行按揭;
三、交通便利;
项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为深咖色和黑色中空双玻相结合，两个大门，人车分流。
商业配套相对不太完善;周边无大型超市。
华凯国际
项目地址:香港路与冀源路十字向西50米路北方正超市对面(原东街小学)
开 发 商:河南荣凯置业有限公司
策划代理:不详
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:高层
项目概况:项目总占地约25亩左右，共4栋楼，分2期建设，一期2栋，在售为一期高层电梯住宅;
面 积:㎡三房;
价 格:均价2550元/㎡左右;
优惠活动:一次性优惠5个点，按揭优惠2个点;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、对讲门禁系统、外墙保温、双层中空玻璃、停车场;
项目亮点:
一、周边商业完善;
二、交通便利;
项目小结:整体属于一般型项目，周边交通方便，1个大门，建筑风格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中空
双玻相结合。
人流量大，周边商业配套相对完善。
翡翠·现代城
项目地址:和谐大道与西环路交汇处东北角
开 发 商:河南建发置业有限公司
全程营销:郑州博恒
物业类别:普通住宅，商铺;
建筑类型:多层
项目概况:项目总占地约170亩左右，分3期建设，在售为一期12栋多层电梯住宅。
面 积:87㎡-180㎡;
价 格:均价2100元/㎡;
优惠活动:一万抵两万;
销售热线:xxxx;
配套设施:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、交通便利;
项目小结:整体属于中端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为深灰色和黑色中空双玻相结合，两个大门，人车分流。
周边无大型超市。
商业配套相对不完善，相比之下项目位置离小冀镇较远。
世博庄园
项目地址:中央大道与青龙路交汇处
开 发 商:河南恒杰置业有限公司
物业公司:香港怡高物业
全程营销:深圳众厦
物业类别:别墅、普通住宅，商铺;
建筑类型:独栋别墅、双拼,联排;
项目概况:项目总占地400亩，建筑面积350000㎡，6栋小高层，其余全是别墅，绿化率35%，容积率。
面 积:87㎡两房、㎡三房、㎡-㎡别墅;
价 格:别墅均价3500元/㎡，小高层均价2500元/㎡;
优惠活动:一次性优惠3个点，按揭优惠1个点;
销售热线:xxxx;
内部配套:单气双水、休闲广场，对讲门禁系统，外墙保温、双层中空玻璃、水系、停车场、会所、咖啡屋、幼儿园、24小时电子巡更系统;
周边配套:京华小学，新乡县一中、旺旺超市，万得隆购物广场、邮政银行、工商银行、建设银行、京华幼儿园、新乡县人民医院;
项目亮点:
一、配套齐全;
二、大产权，可进行按揭;
三、交通便利;
项目小结:整体属于当地的高端项目，周边交通方便，建筑风格为现代简约型，外立面为红褐色和彩色中空双玻相
结合，3个大门，人车分流。
周边商业配套完善，是小冀镇现有项目中体量最大，最具有规模的小区。
在推广上，单页、户外广告随处可见，在包装上,VI系统、售楼部应用得以实现。
三、新乡县房地产市场情况分析
房地产市场现状整体趋势
①政府措施-政府支持房地产开发，客观上推动了房地产行业的发展;
②消费潜力-经济持续良好的不断发展，市场的消费潜力加大;
③硬性需求-硬性的居住需求，决定了消费群体的逐渐增多;
④房价提升-房价整体呈逐步抬升趋势;
以上四个方面的特征，都将有力推动房地产行业的发展，新乡县房地产市场将面临新一次的发展机遇。
总体上新乡县房地产市场供需两旺，且市场潜力比较大。
整体市场现状
①经济持续良好发展;
②市场投放量不断增加;
③市场消费潜力巨大，城市化进程加快;
④整体销售价格均价在 2500元/㎡左右，拉高价格的项目有世博庄园、华凯国际、望锦花园等电梯小高层的物业类型是拉升均价的重要因素之一;
⑤三房为市场主力户型，目前在售楼盘中，均以三房为主，面积在100㎡-130㎡平左右，在市场房源中占到80%的比例;
目前新乡县房源投放量以100㎡-130㎡三房为主，主要是满足自身的居住需求。
同时，两房的投放量相对三房较小，但两房的消费需求仅次于三房需求，因此 70㎡-90㎡的两房及95㎡-115㎡的精简紧凑三房是下步市场投放的重点。
不规范操作
小冀当地小产权的项目较多，整体销售价格低于大产权房子500-900元/㎡，造成一部分客户流失。
购房者多以房子价格低的因素购买小产权房。
市场开发建设方面，手续不齐边建设边销售的不规范现象居多。
购房客户群体
房地产市场从县城居民消费开始向乡镇村民消费转移，大量外出务工人员经济收入增长后因孩子上学等原因在县城置业成为乡镇村民发展的新趋势。
概况小结
新乡县房地产市场属初级阶段，市场不规范，人为操作性强，购房者多为刚性需求，政府缺乏合理引导。
近几年来，新乡县房地产不断发展，投放与需求持续加大，外地开发公司和代理公司相继进入新乡县房地产市场，整体操盘水平逐渐提高，市场竞争明显增加;加上投放量的加大，促进各项目在户型面积控制、立面创新、景观规划、产品附加值、广告宣传、后期物业、营销团队整体管理素质等综合品质方面必须全面提升。
因此，对开发商及代理公司的操盘也提出了更高的要求。
目前，新乡县政府已经开始加强对当地违法用地和违法建筑的打击和整治，违法建筑强行拆除，手续不全全面停工，引导消费者不要购买小产权房;并且政府对房地产开发公司也提出了更高的要求，手续齐全，开发运作规范，引导开发商向正规化、规模化、长远化发展。
四、项目SWOT分析(省略)
五、本公司项目地块开发建议(省略)
第四篇：房地产市场调研报告
一、东莞市房地产发展状况
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。
东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70、75和80左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20左右，而阳光山庄2004年购房80为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的
第五篇：房地产市场调研报告
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
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