房地产市场调研报告2020年最新[本站推荐]

第一篇：房地产市场调研报告2020年最新[本站推荐]

房地产市场调研报告2020年最新

房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，XXXX处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对XX房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。

一、房地产市场基本情况

2020年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，X月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。

全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20XX年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨XX.X。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨X.X，二线城市指数上涨X.X，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌X.X，降速明显。

但随着2019年X月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，XX优化入户政策，规划户籍人口增加XX万人，X-X月份XX房价大幅上涨，目前，XX新房均价为XXXXX元/㎡，2020年上涨幅度X.X，其中四月份一手住宅成交XXXX套，创近X年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。

XX房地产市场。2019年，XX楼市跌宕起伏，年初高XX土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高XX凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，XX、XX、XX个区域供求规模领跑全市，其中XX全年成交规模约XXXX万㎡；从成交面积段看，面积XXX-XXXm2占成交量的XX.X，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。

XX房地产市场。2019年，XX房地产开发行业增加值为XX.XX亿元，占GDP的比重为X.X，对GDP贡献率为XX.X，2019年XX房地产业和建筑业实现税收约XX.XX亿元，累计留存市、县级税收收入XX.XX亿，占地方财政预算收入的XX.XX。XX大型房企云集，有XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX等大型房地产企业XXX家，有XX物业、XX物业、XX物业等物业服务企业XXX家。20XX年X月到20XX年X月，XX房地产总销售面积XXX.XX万㎡，新房共销售XXXXX套，其中XX-XXX㎡的房型占比XX；目前在售项目XXX个，XX新房备案成交均价为XXXXX元/㎡；截至X月底，XX商品房库存面积XXX.XX万㎡，共有XXXXX套；存量房约XX万套（含XX限购区域X万套），存量房交易共计约XXXX套。

二、XX房地产情况分析

近三年来，XX在完成辖区社会事务代管托管、XX获批建设国家中心城市、XX史上“最宽松落户政策”、建设大XX新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点：

（一）房地产市场供应状况

1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。XX房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年X月同比增长XXX.X，下降到20XX年底的同比增长XX.X，回落XX.X个百分点，受疫情影响，今年X-X月累计同比增长降至XX.X，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对XX房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在XX的开发规模。

2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，XX土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大XX区域土地供应起主要作用。20XX年，XX总计成交居住用地约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价区间XXX-XXX万元/亩（XX地产视线）；20XX年XX住宅类用地成交约XXXX亩，占XX的XX，成交总金额约XXX亿元，其中，住宅类亩均价为XXX万元/亩，住宅类亩单价最高约为XXX万元/亩（昂赛咨询）。

2019年住宅用地平均地价同比增长XX.X。二是XX地块频现。XX内部土地供应分布不平衡，20XX年，居住类土地成交主要集中在XX新城、XX新城和XX新城，XX新城和XX新城因距XX主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；20XX年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在XX新城和XX新城，XX新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20XX年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过XX轮竞拍，以XXX万元/亩拍下XX板块XX亩住宅用地，溢价率达到XX。

今年X月X日，XX有限公司溢价拍得XXXX两宗地，其中一宗XX.XXX亩的住宅用地溢价率XX.XX，亩单价达到XXXX万元/亩。

3.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。XX房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从XX.X下降到XX.X，平均占比XX.X。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了X.X，反映出XX商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。

房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。20XX年XX房屋施工面积累计XXXX.XX万mX，累计增长XX.X，房屋销售面积XXX.XX万mX，累计增长XXX.X，房屋累计竣工面积XX.XX万mX，累计增长XXX.X，住宅竣工面积累计XX.XX万mX，累计增长XXXX；20XX年，XX房屋销售面积是竣工面积的XX.X倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的X.X倍，是竣工面积的XX倍，XX房地产去化周期为X.X个月，高于XX市X.X个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。

（二）房地产市场需求状况

1.商品住宅价格稳中有涨。XX“620”新政后，XX区域内房价有所降温，XX需求旺盛，热度不减，受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响，XX在加大土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施，房价趋于平稳，未出现较大幅度上涨，从2019年X月-2020年X月期间上涨幅度XX，目前市场均价为XXXXX元/m2，同期高新、XX分别上涨XX、XX。

2.新房销售需求旺盛。XX商品房销售态势良好，销售面积逐月增长，市场需求旺盛，主要以刚改型、改善型消费者为主。一是XX商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势平稳。20XX年，XX房地产累计销售XXX.XX万㎡，其中住宅为XXX.XX万㎡，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从年初的XX.X，快速攀升到X月的XXX.X，到年底又降至XXX.X，与XX市场情况出现“共振”。在疫情影响下，20XX年，X-X月商品房累计销售XXX.XX万㎡，销量与20XX年同期（XXX.XX万㎡）基本持平，累计增速为X.X，增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。20XX年X月到20XX年X月，XX新房共销售XXX.XX万㎡，销售XXXXX套，其中XX-XXX㎡的房型占比XX，XX㎡以下和XXX㎡以上分别约占XX、XX，呈现出“两头轻、中间重”的态势。

3.存量房交易市场不活跃。XX住宅主要以自住和家庭唯一住房为主，并且新房均价与二手房价格差异不明显，交易手续复杂等因素影响，XX二手房交易市场不活跃，XX目前存量房交易共计约XXXX套，约为存量房的X.X。XX范围内X月份在售二手房约XXXX套，均价XXXXX元/㎡。

4.商品住宅市场区内价差较大。目前，XX房地产在售项目XXX个（含原XX和XX市项目），新房备案成交均价为XXXXX元/㎡，X月XX新房市场均价为XXXXX元/㎡，环比上涨X.XX，新房均价最高的XX与最低的XX差距在XXXX元，区域价差分化明显。

三、XX房地产发展的思考

（一）加强宏观调控，实现供需平衡

现阶段，保持XX房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对XX经济社会发展至关重要。XX自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息，为保持XX房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。

土地方面，一是要科学制定XX整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划，注重把控供地节奏，保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例，居住用地供应量大，供应面积约是XX的X倍、XX的X倍，而住宅地价约是XX三分之一、XX的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制，加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜

进入市场交易土地的收购，根据市场需求和XX城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度，严格执行招拍挂制度，严禁以其他方式取得房地产开发用地；加强房地产市场的批后监管，严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。

规划方面，一是要以规划为引领，科学规划，守住规划，以XX未来的空间布局以及结构形态，利用房地产开发空间的拓展和压缩，调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进行综合规划，集中规模化开发，控制单体开发建设。三是要严格规划执行，坚持先规划后出让土地政策，杜绝随意调整规划、变更规划，严禁违规建设的行为。

金融方面，在疫情影响下，房地产开发的投资、商品住

房的销售等均不同程度受到影响，金融政策更应精准施策，在“房住不炒”政策下，适当增加房地产企业的金融等支持政策；进一步支持刚需和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展。

房管方面，一是要优化预售证办理流程，加强预售价格管理，强化项目开发进度的建设管理，按照土地出让合同约定的住宅上市时间，严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监督检查，进一步做好房地产开发行业信用信息管理平台建设，对开发企业实施分类管理，加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查，销售过程中违规行为的监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况，加强对市场销售、供需情况的分析，掌握市场整体情况，进一步加强后期物业管理等。

（二）持续高标准建设，提升城市品质

随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求，XX坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《XXXX规划建设品质标准（2019）》《XXXX居住小区规划建设品质标准（试行）》，并根据需要及时对标准予以更新调整，将标准涉及的相关要求纳入行业监管，建设高标准、高品质建筑。严格监督执行开发类住宅项目容积率在X.X以下，居住小区建筑高度不得大于XX米、最低X米的住宅层高等品质标准。二是鼓励使用城市建设新技术，如推广海绵城市、干热岩技术、绿色建筑等，推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产开发企业监管，使其建立从建筑的规划、设计、建造等环节的标准化精细化管理，全面提升建筑工程质量，满足人民居住生活高质量产品的需要。

（三）推进“三个环境”建设，提升民生福祉

按照先改善环境再建城市的理念，坚持把环境建设作为XX的核心竞争力。在房地产业开发过程中，一是以生态环境保护和利用为前提，夯实XX绿色发展基础，不断吸引向往优质生态环境的人们来XX，给房地产市场注入新活力，使房地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。例如，XX项目，周边XX、XX、XXX条水系环绕，沿河景观已建成，XX、XX公园环伺周边，良好的生态环境助推了高品质的居住环境。二是落实《XXXX十五分钟生活圈规划建设品质标准（试行）》、构建“XX分钟生活便民圈”，落实教育、医疗、养老等三年行动计划，加快地铁建设，将城市配套前置，完善城市综合功能，着力解决人们在大城市生活中的交通、教育、医疗等民生问题。例如，XX大都会项目自身规划X所幼儿园，周边有XX实验学校、XX第一学校、XXXX中心医院等优质教育医疗资源，毗邻XX万mXXX区域最大的沉浸式商业综合体，紧邻约XXXX亩大XX城市中央公园，X月份销量超XXX套，位居XX区域销量榜第二名，供销两旺实现双赢。三是通过规范房地产开发企业的资质审核和商品房预售审批程序、提升土地供给、不动产登记等效率，优化水电气暖便利度等，同时坚持深化“放管服”、“互联网+政务服务”等改革提升营商环境，方便群众生产生活，促进房地产行业健康发展。

（四）加快产业发展，增强房地产行业发展后劲

在新冠疫情的影响下，面对新一轮产业链布局，制造业和服务业双轮驱动，产业结构上将迎来创新型制造业、高品质服务业，XX以高科技、高附加值的新兴产业为主导产业，优化要素市场的配置，产业集群发展提升房地产市场需求，使产业发展与土地价值统一，相互支持达到最大化发展。特别是新能源汽车及配套产业、信息产业、高端装备制造、总部经济等产业有一定基础，产业空间大，带动性强，在土地开发中既包括产业价值链，又配套优质住宅地产、商业地产、办公地产等综合开发，促进经济整体发展，达到产业、房地产协同发展。例如，XX新城的西部创新港的产业与住宅的配套，恒大童世界的主题乐园与住宅的商住配套等。以主导产业为先导，综合规划合理布局，配套开发房地产，打造宜居宜业的发展环境。

（五）制定人才政策，推动房地产行业持续稳定发展

随着《2019年新型城镇化建设重点任务》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件的出台，城镇化的路线将重点发展大城市，各地引才竞争将呈现持续升级的态势，人口数量和人口密度是房地产市场长期稳定发展的重要支撑力量。201X年，XX在“人才新政”的影响下，常住人口净增长XX.X万人，20XX年，常住人口净流入XX.XX万人，呈下降趋势。20XX年XX总人口约有XXX万人，近三年增长约X万人，XX人口密度偏低，增长速度也偏低。城因人而兴，XX要分类施策制定人才政策，营造良好的创业创新环境，吸引人才、以产招人，引进高层次、优秀人才，鼓励高校毕业生来XX创新创业，鼓励在外人员回XX创业就业，通过增加人口支撑产业发展和地产需求，发挥人力资源优势促进XX经济快速发展。

习近平总书记在党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，XX创新城市发展方式，引导房地产业发挥“住”和“用”的功能，加强“人产城”的融合，建设大XX新中心，让人民群众生活更美好！

第二篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700 －4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。

第三篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

一、唐山市房地产市场现状

唐山市是一座滨海现代化大城市，地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。唐山市是河北省经济中心，是中国北方重要的对外门户，同时也是中国未来发展前景最好的城市之一。依托这些特点也形成了唐山房地产发展的主要特质。从2006年开始，唐山商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，同时，唐山也成为国内王牌房地产竞相博弈之地。总体而言，唐山房地产无论从城市地理环境还是进驻地产实力，都有着良好的发展前景。2010年以后，随着大量外埠资本进驻唐山，唐山房地产格局呈现出新变化。一方面，房地产的整合概念不断增强，如路南区万达广场项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费能力。长期以来，唐山房地产高端消费都收到了产品的极大制约，项目品质的均等性使唐山的房地产业不能满足细分市场需求。2010年后，这一局面被打破，唐山地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2011年，唐山房地产进入历年来最火爆的一年。

目前，唐山房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、唐山商品住宅发展特征

产品特征：市中心（路北区、路南区、高新区、凤凰新城）区域住宅以高层住宅、高档公寓为主；城郊结合部（南湖生态区）以多层、小高层、联排别墅为主；

价格特征：唐山城区商品住宅总体价格水平在8780元/平方米，均价在8780元/平方米以下的物业主要集中在路北、路南、高新、南湖生态区及周边区县。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老板、外来人员等

产品定位：中高端产品为主，其中凤凰新城项目以中高档社区为主，如：橡树湾、梧桐大道、万科金域华府等。路北区、高新区及部分路南区项目以中档社区为主，如：景泰翰林、碧玉华府、世纪学庭、新华一号、世博广场。

第四篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

第五篇：兴义市房地产市场调研报告

兴义市房地产市场调研报告

兴义商城

占地面积189亩,建筑面积72万方,总20栋

总房屋套数3182套,车位数量4155个

房屋起价3000

车位预定,商铺不售

4.7号楼2013年底交房

2012年8月19日一期“巴黎春天”6号楼盛大开盘，共推240套，开盘当天成交190套。销售人员待遇：

1800—2000加提成数量：12人

楼盘特点及优势：瑞金大道，毗邻翠湖宾馆，兴义广场，总投资高达30亿元。

富瑞雅轩

占地面积8200平方米，建筑面积60000平方米，总2栋

总房屋套数345户，车位套数165个

10多种户型，100平方米至150平方米

房屋起价2500—3000元

车位价格65000—70000元/个商铺面积60平方米至80平方米，19000元至22000元/平方米

一期已交房

销售人员待遇：2000—2500（开发商自销）

贵州醇·九华苑

占地面积68399平方米，建筑面积26万平方米，总19栋，总套数1385套，容积率3.36，绿化率40%

户型135平方米至180平方米

车位1390个

起价2499元

配套设施：1.25000平方米超大中庭水景园林，喷泉，休闲广场，小区会所，泳池，羽毛球场，网球场，篮球场

超低建筑密度仅19.2%

宝泰·幸福花园

占地面积150亩，建筑面积670816平方米，总22栋，总套数3212套,户型102平方米至241平方米,三房至6房

车位3646个,预计6万元至10万元/个

2012年5月4日开盘价为2560-2690元/㎡，两年后开二期

平均价为3000-3300元/㎡（目前）

楼盘特点及优势：

1、小区有多种商业服务网点和配套；

2、大型超市水体公园；

3、社区大型综合服务（如：超市、步行街、幼儿园、医疗中心、会所等）；

4、1:1的车位比例。销售人员待遇：1850+提出，包吃销售人员—10个

荷花巷大佛坊

商铺为全框架，价格为8800—76800元∕㎡

车位3000个以上，收费型，不卖不租

销售人员待遇：2000元+年终奖

楼盘特点及优势：商业地段，投资回报率高。

南华圣境

户型80㎡—143㎡

总套数336套，价格在2600—3300元∕㎡

车位336个,价格6万—8万元∕个

商铺：一楼9个，价格26000—32000元∕㎡，二层至四层为商场，楼盘特点及优势:地处机场大道、凤仪路、神奇东路、丰都路口的交汇处、地处黄金地段，容积率低、绿化率高、房屋建筑品质高。

销售人员待遇：1200元+提成，3个销售人员

荣御天下

户型50—230∕㎡（平层）

总房屋套数1300套，价格2800—3300元∕㎡

车位650左右，价格7万—7.8万元∕个

商铺大约150个，价格2万—2.5万元∕㎡，层高7.3米

分两期交房：2012年12月30日和2013年12月30日。

销售人员待遇：1400元，包吃住，5个销售人员

义诚·山水

占地面积4万方，建筑面积超16万平方，共22栋

户型84—240㎡

房屋总套数1000套，价格2900—3200元∕㎡，团购优惠2600元∕㎡起，10人组团 别墅8000元∕㎡起价，电梯3000元∕㎡起价，步梯4000元∕㎡起价

交房日期：2013年12月31日

车位900个以上，现不卖

商铺24—26个，价格21000—25000元∕㎡

楼盘特点及优势：容积率超低（3.2）绿化率高（76%），环境好，空气质量高，每层层高达

3.1米以上，内外环境都舒适

销售人员待遇：2000以上+提成，6—8个销售人员

星汇峰境

占地面积26668平方，建筑面积131964.7平方，容积率：3.5，绿化率41.87% 户型111.22—140㎡，开盘时间：2011年10月

房屋总套数793户，均价2650—2750（高楼）

车位640个左右，6万元∕个

商铺有9个（70—80㎡），价格19800元∕㎡，一楼、二楼

交房日期：一期，2012年9月31日；二期，2012年12份

楼盘特点及优势：

1、交通便利;

2、周边教育设施便利；

3、超大庭院式园林 销售人员待遇：1800元+提成，6个销售人员

2012年10月1日至10日，以2580的价格团购售出6套。

金洲世家

占地面积68060㎡，建筑面积182670.04㎡，共12栋，总投资2亿元

容积率为2.49，绿化率为55%，建筑密度为21.6%

户型90—130㎡

房屋总套数1225套，均价3300元∕㎡

车位900个，价格不详

明年年初开售，价格未定

交房日期：一期2012年12月31日交房，二期2013年8月31日交房

楼盘特点及优势：

1、兴义唯一低容积率，高绿化率的大盘;

2、荣获2011中国贵州城市标志名盘及2011中国贵州宜居典范名盘；

配套设施：自建幼儿园、康体中心、内有商业街、夕饮、百货等

销售人员待遇：2300—2500元，7个销售人员

瑞河香槟花园

户型：77—88㎡两房一厅一卫一厨，100—140㎡三房

房屋总套数620套，价格未定,无商铺

车位620个，价格未定

2012年底开盘，2013年年底交房

销售人员待遇：1800元，包吃住

时代锋尚

地址：兴义大道中段。户型40㎡、80㎡、100㎡

尚未开盘。目前宣传主题“每日只需23元，轻松实现购房梦”。

广发·鼎尚城

认筹阶段。12月开盘。交10000抵2000。前100位认筹再打9.7折。