房地产项目市场调研报告大纲

第一篇：房地产项目市场调研报告大纲

房地产项目市场调研报告大纲范文

名称××公司××房地产项目市场调研报告大纲受控状态

编号

执行部门监督部门考证部门

一、调研目的从××××年××月××日到××××年××月××日，公司市场营销部开展了针对公司位于××市××房地产项目的调研活动。

本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在××市的××项目的市场情况，从而为××项目的销售决策提供比较全面的数据参考。

二、调研方法和人员

（一）调研方法

本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。

（二）调研人员

①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。

②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。

③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。

三、调研内容和结论

（一）××市的宏观环境

1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）

①国内生产总值（GDP）。

②人均国内生产总值。

③社会消费品零售总额。

④人均社会消费品零售总额。

⑤职工年平均工资。

⑥城镇居民人均可支配收入。

⑦城镇居民人均消费性支出。

⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。

⑨城乡居民储蓄存款余额。

⑩城市居民人均居住面积。

2.城市规划及发展趋势

①城市规划。

②发展趋势（未来三年的发展趋势）。

（二）去年××市房地产的发展情况

①新建商品房发展情况。

②经济保障住房的发展情况。

③二手房的发展情况。

（三）今年××房地产市场分析和预测

①截至今年××月的销售增长情况。

②未来几个月的销售预测情况。

（四）今年××市房地产政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××项目所在的××区的地理环境及交通状况

1.××区总体规划

①城市规划。

②居住用地规划。

③商业规划。

④交通规划。

2.××区零售业态综述

①主要业态分布区域。

②主要业态所处地位及趋势。

（六）××项目所在的××区的房地产市场分析

1.项目区域市场分析

（略）

2.项目片区市场分析

①项目位置。

②片区范围。

3.项目街区特点

①地块位置、环境及交通。

②人口分布及收入构成。

4.项目周边配套

①周边商业分布、经营状况。

②项目周边教育配套。

③项目周边金融配套。

④项目周边医疗配套。

（七）××项目所在的××区的售楼盘及竞争对手分析

1.项目竞争楼盘及分析

分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。

2.项目潜在竞争对手及分析

分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。

3.其他在售楼盘及分析

分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。

（八）综合结论

①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。

②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。

③本区域的户型特点和面积分布情况。

④本区域楼盘客户的主要特点。

（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素

1.畅销特征

①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。

②市场定位准确。

③产品在当地市场具有唯一性。

④户型设计相对较为合理、实用率高。

⑤产品的性价比高。

⑥物业管理到位。

⑦营销定位及宣传效果较好。

⑧企业及项目品牌具有影响力。

2.滞销特征

①交通不便，生活配套设施不完善。

②企业运作项目资金链断裂。

①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。

②总价过高，首付压力相对较大。

⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。

⑥开发规模与开发时机出现错位。

（十）调研结论

①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。

②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。

四、相关资料附录

①入户调研问卷。

②统计数据资料。

③访谈及会谈记录。

编制日期审核日期批准日期

修改标记修改处数修改日期

第二篇：xx房地产项目市场调研报告

xx房地产项目市场调研报告

2006-02-1

3目 录

前言………………………………………………………………………2

主要结论及营销建议

报告正文

A．定性研究主要结论回顾…………………………………………3

B．定量研究实地调查访问说明……………………………………5

C．xx住宅市场总体需求与购买意向……………………………11

D．S地块的需求与规划……………………………………………17

E．小户型市场需求特点……………………………………………22

F．房屋租赁市场需求………………………………………………27

G．商铺需求…………………………………………………………32

前 言

本项目调研目的：对xx食品厂(简称S地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。

本项目调研分两个阶段进行。前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是xx房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对xx水产市场、电子批发市场进行走访。在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。

项目研究历时48天。定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；

xx市场调查公司千里马项目组

二○○五年二月二十六日

项目小组主要人员：

项目经理：吴xx

项目助理：张xx、庄 xx

实地运作督导：庄 xx

实地运作助理：谢xx

数据处理：张xx

调查结果摘要：

一、xx住宅市场总体需求与购买意向

※总体推算在xx未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房

户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户

※随机抽样调查显示,xx居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%

※xx居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米

※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%

※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元

※总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭

※按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元

※按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元

二、S地块的需求与规划

※以xx物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）;追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米

※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米;比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5%、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米）比例分别是13.9%、9.0%

三、小户型市场需求特点

※计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米

※追加样本认为xx大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米

※购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元;（加权平均值）

※希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）

※六成赞成普通装修

※首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施

※居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；在xx中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播

※居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度

※在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面※总体上在S地块购房的可能性是22.86%（加权平均值）

※购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用

四、房屋租赁市场需求

※大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为30.39%;95%置信区间估计值为16.39%--44.39%。之所以有这么大的差异，来自对楼盘的素质要求

※正态分布图显示租用面积集中在40-60平米。加权平均值为45.54平米

※计划租用总的实用面积加权平均值为32.75平米,95%置信区间估计值为26.39.平米--39.12平米

※八成租房者是用于自己居住；近两成租房商住两用；

※租房者较多主要选择租用1房1厅1厨卫的住宅和2房1厅1厨卫的住宅，这两种户型分别占三成；

※单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从100元到450元。分析原因可能是因期望的配套、服务而导致分歧。这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。

※租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:：加权平均值为103元,95%置信区间估计值为25元—180元※调查显示,租客认为希望提供的家具电器中,排在首位的是电话,占46%;其次是防盗门,该选项占41%;第三是椅子,该选项占38%;排名较前的还有:衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。

※小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。

※总体上在S地块租房的可能性为17%（加权平均值）；

五、商铺购买与租赁习惯

※扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;打算用来买铺位占7.5%;打算买商品房或租铺位的各占3.8%;

※加权平均统计, 未来一年有72%的个体户有意租用商铺

※有意调换地点租用商铺可能性70%以上的不足20%。加权平均值为40%

※计划租用商铺的面积加权平均值为71平米,95%置信区间估计值为: 28平米 – 114平米

※八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。

※有一半的个体经营者对S地块兴建批发市场感兴趣。

S地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度都极低

B．定量研究实地调查与统计技术说明

1.本项目实地调查安排

1、入户随机抽样调查。计划完成700例访问。由于中途调整运作计划，实际成功访问475户，有效问卷472例。

2、在中途根据人工统计小户型的购买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房需求。完成102例有效访问。

3、在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购买可能性大于零的居民的访问。实际完成有效样本173例

4、设定商铺潜在购买与租赁者的访问50例配额，实际完成有效问卷50例。

2、统计技术说明

关于需求预测计算及相关人口资料来源：

2-1xx99年末家庭户数来自xx市统计信息局之1999年xx市统计年鉴；

2-2各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表；

区域 金水 二七 邙山 管城 中原 总体

99年末户数 153791 112509 41798 83585 127165 518848

收符合受访条件的比例% 15.25% 访问成功率 21.98%

实地访问的比例 59.0% 19.7% 6.8% 4.0% 10.4% 57313

2-3各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数×各片区符合收入（访问条件）×此区域各年份打算购房的比例； 2-4总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数×总体符合收入（访问条件）比例×打算购房的比例。

5、点估计

某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为μ。

6、95%置信区间估计

一般给定95%的置信水平，有：

Pu（ML≤μ）≥97.5% m∈H

Pm（μ≤μu）≥97.5% μ∈ H

则称ML和μU是μ的置信水平为97.5%的单侧置信下限和单侧置信上限。对任何样本都有ML≤μU。那么[ML≤μU]是μ的置信水平为95%的双侧面置信区间。

注：H是指μ的参数空间。

点估计由样本观察值变化而各不相同，区间估计给予了点估计在总体上的判断范围。

第三篇：房地产项目市场调研委托合同

房地产项目市场调研委托合同

甲方：

乙方：

受甲方委托，乙方为甲方的×花园房地产项目进行市场调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：

一、委托调查项目

1、项目名称：×花园房地产项目市场调查。

2、甲方委托乙方调查的内容等详见附件一：《×花园房地产项目调查纲要》。

二、项目工作组

针对甲方所委托项目，乙方专门成立由上海×大学产业经济与区域经济学教授×、市场营销学教授×、旅游与酒店管理学博士×等相关专家组成的项目工作组(项目工作组成员的简历和名单等详见附件二)，负责项目调查工作方案的制订、市场调查的组织协调、市场调查结果的分析、市场调查报告的编制以及提供相关建议。

三、调查期限

1、乙方在本协议签订之日起×日内完成调查，并向甲方提供市场调查报告的文字资料和电子版资料各三套，乙方保证调查报告中的数据均真实、准确、可靠。甲方有权要求乙方提供调查的全部原始资料，以核对上述数据是否真实。

2、乙方应当按照《×花园房地产项目调查纲要》所列的时间计划完成阶段性调查和报告工作。

四、甲方的协助义务

1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前五日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。

2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。

五、保密义务

1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。

2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。

4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。

5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。

6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。

六、成果提交与验收

1、本次调查项目在本合同签订后×个工作日内完成并将调查成果按合同约定交付甲方。

2、调查成果包括：社会经济环境背景资料调研报告、项目自身条件和特点实地调研报告、项目区位和附近交通状况调研报告、项目周边人口状况调查报告、项目周边地区商业环境调研报告、项目周边居民消费心理及需求调研报告、与本项目相关的经营者和业户调查报告、类似房地产项目调查报告和项目综合分析报告等。

3、乙方提交调查报告后，甲方应按照《×花园房地产项目调查纲要》约定的项目和目的及本合同约定进行验收。

4、乙方所提交的调查报告经甲方验收后，其所有权利归甲方所有。

七、咨询费

1、甲、乙双方一致同意甲方支付给乙方项目咨询费人民币×万元，分两次支付。第一次在协议签订时支付×万元，第二次在调查报告完成并交付甲方，且经甲方验收合格之日起三日内支付剩余款项×万元。

2、本合同咨询费包括咨询报酬和调查研究、分析论证、试验测定、人工费、利润、税金等因履行本合同所需的一切费用，除本合同另有约定外，甲方无须向乙方另行支付其他任何费用。

3、甲方向乙方支付咨询费时，乙方应向甲方提供等额合法有效的发票，否则，甲方有权拒绝付款，且并不因此向乙方承担任何责任。

1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期一日，乙方应当按照本合同咨询费

3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币×万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。

九、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的调查报告超过十日，甲方有权单方解除本合同。

2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。

3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。

4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。

十、其他

1、双方确定，甲方按照乙方符合本合同约定标准和方式完成的调查工作成果做出决策并予以实施所造成的损失，乙方承担全部责任。

2、双方确定：甲方利用乙方提交的调查工作成果所完成的新的成果，归甲方所有。乙方利用甲方提供的资料和工作条件所完成的新的成果，归甲方所有。

十一、争议的解决

本协议履行过程中如发生争议，双方应本着互相谅解和顾全大局的原则进行友好协商解决。协商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十二、附则

1、本协议经过双方代表人签字并加盖公章后生效。

2、本协议未尽事宜，由双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议正本一式肆份，双方各执贰份。

4、本协议附件如下：

附件一：×花园房地产项目调查纲要;

附件二：项目工作组成员的简历和名单。

甲方：乙方：

代表人签字：代表人签字：

协议签订地：

协议签署日期：×年×月×日

第四篇：房地产项目市场调研策划书

一、研究背景

由于房价不断上涨成为一个非常重要的社会问题，在社会各界引起了极大的关注。作为即将踏入社会的应届毕业生，对毕业后的房屋规划显得尤其重要。在此背景下，我们房地产调研方法课程的调研小组决定就西安财经学院2010届应届毕业生（除去考研同学）在毕业后的住房选择情况进行一次问卷调查。

二、研究目的与内容

本次调查的主要研究目的是为了解大学应届毕业生对毕业后住房问题的态度。通过调查，需要取得的主要资料就是毕业生对住房方式的选择。并根据生源地不同分成生源地为农村和生源地为城市的两类学生对住房需求。取得这些资料对分析当前学生就业和房地产价格的上涨带来的社会问题有很重要的参考作用。

三、研究方式与方法

本次调查的方式采用抽样调查。具体的方式为问卷调查法。总的调查问卷数量为40份。

抽样比例：

男生：女生=1：

1生源地：农村：城市=1：1 抽样表：

房地产项目市场调研策划书

四、研究结果

调查员调查了50个样本后发现，赞成毕业后买房的仅有2人，占总人数的4%。64%的同学都认为毕业后先是租房住，等有了一定的经济基础后再买房。20%的同学毕业后会在自己的家乡工作，这样可以和父母住在一起，等自己有一定的积蓄后再决定买房。而余下的同学则是选择住在公司提供的职工宿舍。详见图表1.图表1：（图表名字）

由于一线城市的城市建设已经比较完善，如北京、上海等地，这些地方人口密度比较大，土地更是稀缺，导致房价居高不下。在调查中我们也发现，有56%的同学选择毕业工作后到二线城市购房，这些地方房价会比一线城市的价格低一些。但还是有26%的同学选择到一线城市购房，他们认为在一线城市的城市建设和生活环境比较完善，后代可以在一个更加好的环境中成长。详见图表2.图表2：（图表名字）

对于刚毕业的大学生来说，每个月的房租是一笔不小的支出。赞成租房的同学可接受的房租的范围主要集中在300~600元/月。详见图表3。

图表3：（图表名字）

购房的主要方式是按揭。在这次调查中，60%的同学选择用按揭的方式来支付购房款。房价的高涨使得人们感觉到身上的压越来越大，不选择按揭买房而等攒够钱后再买房的话，那时侯的房价不知道又涨到什么程度了。所以还是先贷款买了房，好让自己能安心点。图表4：

在调查中发现，58%的同学们认为购房的面积无需太大，但也不能太小，71~90㎡的房子，二室一厅就刚好够住了。太大的房子价格也会相对的高，而以后成家了，小的一室一厅住着就不合适了。按自己的经济水平来说，先买一套二居室的是最理想的户型。对于想要购买的楼盘则意见比较分散，28%的同学想要购买7层以下的楼盘，38%的同学愿意购买7~13的小高层。但也有20%的同学愿意购买15层以上的高层住宅。这一部分同学认为住高层能够看到整个城市的景色，视野更开阔，而且在高层远离了地面的噪音，住着更加舒适。分布情况详见图表

5、图表6。图表5：

图表6：

五、局限性

由于本次调查只在本校内进行，选取的样本数量不足。

六、结论和建议

通过本次调查得知，大学生毕业后如果就业，首先考虑的问题就是买房或者租房。大部分的同学认为毕业后经济基础不牢固，没有能力一毕业就买房，所以首先是租房住。等有了一定的经济能力后还是要买房的。

第五篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

---市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700 －4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。