蚌埠商业市调报告（本站推荐）

第一篇：蚌埠商业市调报告（本站推荐）

室外步行街服务式招商

市调报告

目录

一.蚌埠商业市场环境调研及分析 1.1 城市经济概况 1.2主要商圈调研及分析

1.3室外步行街相关业态调研与分析

二．项目周边环境调研与分析 2.1本项目商业位置分析

2.2本项目目标消费人群调研与分析 2.3周边区域各业态竞争状况与租金水平分析 2.4与大商业经营关系分析

一.蚌埠商业市场环境调研及分析 1.1 城市经济概况

蚌埠，总面积5952平方公里，总人口367.81万，境内山水相连，四季分明。有着悠久的历史和灿烂的文化。史载蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美誉。

蚌埠地处安徽省东北部、淮河中游，京沪铁路和淮南铁路交汇点，同时也是京沪高铁、京福高铁的交汇点。全国重要的综合交通枢纽，有皖北中心城市、淮畔明珠之称。高校及科研院所较多，为安徽科教文化第二城。

蚌埠市地处淮河中下游，水路运输优势明显，是安徽省重点建

设的水路枢纽。作为千里淮河第一大港，蚌埠港为全国28个主要内河港口之一，年吞吐量上千万吨。蚌埠港可四季通航江苏、上海、浙江、江西等省市，还可以借助已开放港口通达海外。

2013年蚌埠全年生产总值（GDP）1007.85亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业增加值172.36亿元，增长3.9%；第二产业增加值515.68亿元，增长14.3%；第三产业增加值319.81亿元，增长9.5%。三次产业结构由上年的17.8:50.0:32.2调整为17.1:51.2:31.7，其中工业增加值占GDP的比重为45.3%，比上年提高1.3个百分点。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。

蚌埠市城市规划的主要目标是：规划结合城市两主四副的城市空间结构，设置4个市级商业中心和4个区级商业中心。市级商业中心分别指老城商业中心、光彩商业中心、高铁商业中心和长淮卫商业中心；区级商业中心分别指姜桥商业中心、大禹商业中心、李楼商业中心和淮上商业中心。

1.2主要商圈调研及分析

蚌埠主要商圈有五个商业聚集地：淮河路商圈、文化广场商圈、张公山商圈、龙子湖大学城商圈、东海大道光彩商圈。淮河路商圈是蚌埠市蚌山区老城区传统行政中心和商业中心，主要包括淮河路沿街商铺、国货路步行街沿街商铺、南山路沿街商铺、中荣街沿街商铺，中山街沿街商铺、中平街沿街商铺、五家大型购物中心、两家大型的电器卖场和以个体租赁经营为主的服饰类小商品市场，其定位呈现以商务商贸功能为主。是蚌埠规模最大、最集中、最密集的商业街区。随着老蚌埠蚌埠饭店，老百大超市，南山宾馆的搬迁，未来几年淮河路商圈会有大型SHOPPING MALL的出现，该区将会大力发展金融、商业、服务业等第三产业，形成蚌埠市传统核心商务区。文化广场商圈位于蚌埠市新城区核心位置，三家大型的超市大卖场和一家大型的家居建材市场，是蚌埠市近年来发展迅速的几个商业副中心之一，周边新开发建设的小区很多，配套设施完善，人口居住密度大，以中高档消费为主。张公山商圈位于禹会区，主要于百大拓基购物中心，白马商城，张公山美食广场为主，沿街服饰商铺和餐饮商铺个体经营为辅，该区域人口密集，消费以中低档为主。

(一)淮河路商圈市调 淮河路商圈

淮河路商业街位于蚌埠市城市商业中心,是蚌埠市乃至皖北地区最著名的商业街，是蚌埠商业发展的代表和城市经济繁荣的象征。淮河路商圈经过长期的历史积淀和政府的积极引导，已经具备了明显的区位优势、资源优势、产业优势和发展优势，以淮河路为中轴线，北至淮河南圈堤、南至胜利路、东至中荣街、西至朝阳路，构成了蚌埠市的核心商圈

淮河路最繁华地段，长约660米，平均宽度28米，该路段现有商业、服务业经营面积约17.5万平方米，其中道路北侧约4万平方米，南侧约13.5万平方米，现有经营单位约120户以国有、集体、私营企业为主，另外有少量个体户。经营商家汇集了众多重量级商场，除百大、百 惠、物

美 华

运、新 世 纪 广 场 等 商 业 龙 头 外，还 吸 引 了 苏 宁 电 器、宏 图

三 胞、麦 当 劳、雅 戈 尔、报 喜 鸟、亨 达 利、老 凤 祥 等 许 多 知名商家入驻；经营业态涵盖百货、超市、专业店、专卖店、餐饮、住宿、娱乐、金融等十多个领域；经营品种包括服装、鞋帽、电器、黄 金 珠 宝、眼 镜、通 讯、日 用 百 货 等 百 余 种 商 品.蚌埠百大购物中心是由合肥百大集团投资新建的大型综合零售商业企业，总投资1.43亿元，建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一层。该项目是蚌埠市3461计划重点工程和蚌埠市重点招商引资项目。蚌埠百大购物中心是完全按照现代百货店设计、规划的精品时尚店，定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，拥而一流的硬件设施，独特的欧式建筑风格，全石材外立面，富丽堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外观最经典、最具特色的商场，让人耳目一新，过目不忘。由国内著名商业设计公司

进行商业环境与布局设计，吸取日本与台湾百货精华，打造安徽省内一流的店堂环境与商业布局。集购物、休闲、餐饮等功能于一体，打造一站式消费生活方式。在品牌引进方面，依托百大集团强大的品牌资源，引进众多国际国内名品精品，很多品牌将是首次在珠城亮相，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为主。招商条件： 装修费商家自理

联营保底 扣点：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的广告促销费或VIP卡费

人员聘用及开支营业员由商场代聘培训上岗或供应商聘用商场培训上岗，并每位营业员收取500元押金，在品牌退场不经营时予以退还；营业员工资：底薪1200-3000元不等，另外加提成，节假日加班需按国家法律有关规定支付加班费。

水电费 商业用电（根据专柜内照明瓦数，营业时长，计算用电量，有些品牌分摊公共区域照明费用）0.9 元/度 返 款 统一收银，每月结算。

合同期限一年；进驻品牌条件需同时提供品牌授权证书，产品质检报告，经营企业的三证等。

＊ 交通易达性：多条公交线路经过；商场内两组自动扶梯和一部垂直观光电梯使项目内部各楼层交通易达性较好。＊ 客流量：商场处于淮河路核心位置

定位：中、高端市场，以白领、公务人员、私营业主等中高收入群体为主要目标，经营商品类型：以中高档商品为主，适合注重生活品质的人群

＊ 整个项目规划设计：回”字型的卖场动线规划，使各主通道为“之”字型处理，让顾客在不同的位置都有曲径通幽的感受；流线型的商场灯光设计，柔和、明亮的灯光给顾客以温馨的享受

（二）文化广场商圈市调

蚌埠宝龙城市广场位于安徽省蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49万㎡，集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。

第一期包括总建筑面积130,935平方米的公寓单位、总建筑面积52,049平方米的商店及零售店，以及总建筑面积12,559平方米的停车位。第一期建筑工程于2006年9月开始，并于2008年12月竣工。

第二期包括总建筑面积220,255平方米的大型多业态综合性商业地产项目及总建筑面积75,411平方米的停车位。综合性商业地产项目包括二家大型超级市场、一家大型百货公司、一家多院电影院。项目于2009年10月开业。

业态包括：

1、大润发超市及合家福超市

2、蚌埠百大宝龙店

3、大型娱乐中心（凯撒皇宫、水调歌头、英皇国际、宝马会、菲比酒吧等）

4、大型餐饮中心（必胜客、麦当劳、肯德基、柚子料理、红都源自助餐厅、老约翰、巴黎香吻、超群饼屋、贵多料理、金釜山自助烤肉等）

5、水景商业步行街

6、横店影城

7、配套社区住宅

8、酒店式公寓

宝龙步行街商圈位于蚌埠宝龙广场中段及广场南区，为蚌埠新城区商业中心，是蚌埠目前规模最大的商业街区。步行街内店面以临街店面和室内步行街两块，小面积商铺为主。

步行街周边住宅生活区较多，形成良好的购物氛围，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档的服饰类、生活休闲类商品为主，是市区居民购物的主要聚集地。周边小区辐射：

宝龙住宅、宝龙公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花园、水晶城、三星家园、华府天地等中高档住宅。

该商圈的主要经营形式有两种：（1）租金，该商圈大部分的出租型的商场及街店采用此经营形式。（2）扣点，商圈内的百大购物中心商场会采取联营扣点形式。

1、根据商家由于位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金差异较大，商铺租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商铺会有赠送30%-50%商铺面积优惠政策，物业费6元。

2、在收租方式上，出租型的商铺采用合同每3-5年一签，并且给予优惠政策免租期6-24个月不等。

临街店铺又比内铺及二楼铺位租价要高。租金不因经营品类的不同，而有所不同.3、宝龙水景步行街全长800米，位于住宅和公寓中间。商铺主要以两层为主，主要经营餐饮，小型酒吧，及办公使用。经营情况一般，空铺较多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。

华夏第一街区 项目简介：

蚌埠华夏第一街位于新城区中心，32万平方米体量。融汇家乐福超市、苏宁电器、商业步行街、星级酒店、配套住宅等业态。集休闲娱乐、餐饮、商业购物、金融及商务服务、居住生活为一体。“华夏第一街区”环抱蚌埠市城市中心淮河文化广场，紧邻会展中心、歌

剧院、休闲中心、图书馆及亚洲最大800米音乐喷泉，会展经济、广场经济、街区经济的会合。

业态分类：

1、淮河文化广场

占地18万平米，包括会展中心、歌剧院、科技馆和休闲中心，有荆、涂二山图腾和智慧之光大型雕塑，大型热带植物点缀期间，亚洲最大800米音乐喷泉演绎都市繁华。

2、首创街区BLOCK 华夏第一街区，BLOCK街区帝国，前瞻的眼光，决定恒久价值，敢为天下先的喷薄全国，主宰生活方向，引领城市潮流，BLOCK街区的领跑者演绎世界魅力。

周边住宅生活区较多如：阿尔卡迪亚、财富广场、华夏尚都、沁

雅花园、米亚花园、丰泽园、紫荆名流、等中高档小区，以年轻学生和上班族及周边居住人群为主，因此该商圈商品组合以中档及中低档次餐饮、服装鞋帽、生活休闲类商品为主，主要面向工薪和学生阶层，是市区居民购物的主要聚集地。

蚌埠华夏第一街商铺基本为邻街商铺，商铺多为两层，其中汉明街沿街商铺租金水平在80-100元/月/平。内街分为两层，一层租金在30-50/月/平，二层租金在20-30/月/平。暂无物业费用。目前华夏第一街商铺属于300多个业主，无论是业态规划还是招商经营都是各自为政各行其是。其中包括办公、广告公司、烟酒店、培训教育、餐饮等。

（三）张公山商圈市调

张公山商圈位于蚌埠市禹会区张公山生活社区，主要有白马生活购物广场，张公山美食城，商业综合体百大拓基广场等几个商业项目。

白马生活购物广场位于禹会区张公山公园西侧，是禹会区重大招商引资项目之一，该生活购物广场面积约3万平方米，是以服装批发零售为中心的服饰类小商品的批发集散地，同时配套地下农贸菜场，购物超市等，是禹会区较大的商业项目。白马生活购物广场内商铺为室内商铺，商铺分为一层和地下负一层共两层，其中一层商铺面积约15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；临街内外通形式的商铺面积约30-50平米，月租5000-7000元。负一层商铺面积基本和一层相近，按区位、面积计算，月租金

2000-3000

元不等。

张公山美食城位于张公山生活社区中心地带，该美食城面积约1万平方米，汇集各种餐饮及风味小吃，是禹会区最大的美食广场。广场约有120个铺面及摊位，经营各色小吃，快餐，烧烤，火锅等美食，铺面面积30-50平米，可设外摆，月租金3000-5000元。摊位在中心区域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。

位于蚌埠市禹会区华光大道与长乐路交汇处，是由百大集团与拓基地产联袂打造的综合性城市综合体商业项目。项目占地面积4万平米，总建筑面积15万平米，项目毗邻张公山居住区中心地带，由4栋高层住宅、1栋3万平米百货商场及围绕商城的配套商铺组成。生活配套设施一应俱全，涵盖百货零售、生活超市、健身娱乐、配套商铺等，是目前禹会区体量最大，业态最全的城市商业综合体项目。

（四）龙子湖商圈市调

大学城龙湖春天商业街位于龙子湖区大学城附近，周边有安徽财经大学、蚌埠医学院、安徽电子学院、蚌埠学院4所大学，在校学生3万人左右，项目约3万平方米，是大学城附近规模最大、最集中、最密集的商业街区。步行街内店面以临街店面为主，小型品类商城为辅。

步行街内商铺多为经历多次变换承租人，费用为转让费和租金两部分。龙湖春天步行街的商铺空铺出租少，多为转让，50平米左右铺面转让费5万-15万，租金3-8万左右一年，租金每年递增5%-8%。

龙湖春天步行街周边住宅生活区少，以周边大学学生为主，因此该商圈商品组合以中低档次的服饰类、生活休闲类商品为主，主要面向学生阶层，是大学城附近学生生活购物的主要聚集地。

该商圈的主要经营形式是租赁，根据商家位置、承租面积、物业状况、经营品类等因素租金有一定差异，商铺租金平均每月每平方米70-80元左右。多数都收取转让费，从5万-15万之间不等。物业费从1.28元。另外周边有高铁站、各银行网点、公交车站等生活配套。

水游城: 项目面积130万平方米。

位于东海大道与工农路交叉口，万达广场西面。项目涵盖大型购物中心、商业步行街、高端住宅、商务写字楼、SOHO公寓等多种业态；集购物、休闲娱乐、文化、餐饮、商务办公、居住六大功能，自身建设配套有幼儿园及名校学府，预计开业时间为2017年。

由于步行街还未交付，招商暂时未启动，其商铺价格15000-24000之间，略低于万达售价。

钓鱼台生活城 项目面积：5万平方米

项目位于钓鱼台生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝阳路中段 十一中对面。

项目主体由1栋高22层的精品商务公寓和4层农贸副食品专业市场共同组成 整合星级农贸、农副及日用百货为主的专业商场。预计开业时间 2015年10月1日

其项目在万达商圈覆盖范围以内，由于项目定位生活配套，体量较小，商铺租金相对较低，一楼报价80元/平方，二楼40元/平方，三楼35元/平方，四楼20元/平方，免租期一年。大品牌入驻仍有优惠政策

项目：海亮明珠 面积：10万平方

项目位于蚌埠市龙子湖景区与高铁站之间。

商业配套10万方，项目建成后将会是高铁新城商业中心。海亮明珠项目整体规划以高层住宅为主。室外步行街，私家会所、露天游泳池、社区幼儿园、二实小学区等等配套。预计开业时间2015年底。位于高铁南站，地理位置相对欠佳，前期人流量较少，后期有可能成为南站商圈的中心。目前步行街一楼40元/平方，二楼35元/平方，6-8个月免租期，物业条件完善

项目：金大地城市广场 面积：67万平方

项目位于东海大道与延安路交叉口，万达广场与百乐门广场对面。通过本次市调了解到金大地项目由于资金短缺，有可能60%被银泰收购，银泰目前暂未进驻，商业街租金及其它情况尚未明确

万达广场入驻蚌埠一年以来，带动了整个光彩商圈的形成，目前环万达周边三面，5个商业项目正在筹建，预计2016年底陆续建成开业，多个住宅项目也在建设，预计未来3-5年内会形成以万达为核心的东海大道商圈。

总括来讲，蚌埠商业发展由中区慢慢向北区和南区的扩展的趋势，随着新城区东海大道两侧小区的建成，居住人口增加，蚌埠未来新城区的建成，商业氛围逐渐形成，新城区商业圈也将在不久的将来形成。

蚌埠市所辖的三县四区范围，总面积为5952平方公里蚌埠市市域总面积602平方公里，户籍总人口110万人，城镇化率55％。2013年蚌埠全年生产总值（GDP）1007.85亿元，按可比价格计算，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业增加值172.36亿元，增长3.9%；第二产业增加值515.68亿元，增长14.3%；第三产业增加值319.81亿元，增长9.5%。三次产业结构由上年的17.8:50.0:32.2调整为17.1:51.2:31.7，其中工业增加值占GDP的比重为45.3%，比上年提高1.3个百分点。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。据统计，今年1-11月份,全市限上企业完成实现社会消费品零售总额161.6亿元，同比增长19.8%，高于全省5.1个百分点，总量居全省第5位，增速居全省第4位,综合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企业614家。场运行主要特点

一是全市限上企业增长水平稳居全省前列。今年以来，全市限上企业实现社会消费品零售总额保持快速发展良好态势，1-11份，全市限上企业实现社会消费品零售总额161.59亿元，同比增长19.8%，高于全省平均增长速度5.1个百分点，居全省第4位。11月份当月，全市限上实现总额20.03亿元，同比增长20.1%，高于全省均增长速度4.7个百分点。

二是龙子湖区、高新区增速居前。1-11月份，龙子湖区、高新区限上企业分别实现社会消费品零售总额23.18亿元、12.06亿元，同比分别增长26.1%、23.9%，分别高于全市6.3个百分点、4.1个百分点，居全市前2位。11月当月，怀远县限上企业实现社会消费品零售总额同比增长35.9%，位居全市第1位。

三是蚌山区限上实现额占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企业实现社会消费品零售总额20.03亿元，其中蚌山区限上企业实现总额9.96亿元，占全市总量的49.73%。1-11月份蚌山区限上企业实现社会消费品零售总额70.84亿元，占全市总量的43.84%。1-11月份实现零售额增长21.4%，高于全市增速1.6个百分点，增速排全市第4位，增长位次不断前移。

四是经开区限上实现额增长持续下降。11月份，经开区限上企业实现社会消费品零售总额同比下降14.1%，连续5个月出现负增长，1-11月份零售总额同比增长8.7%，排全市末位，低于全市11.1个百分点，自下半年以来，限上实现额增长明显趋缓。

总体来讲，蚌埠市城市居民消费信心平稳，消费欲望稳步提升。

二．项目周边环境调研与分析 本项目商业位置分析

本项目位于蚌埠市东海大道与航苑路交汇口，万达广场东侧，地理位置优越，周边沿东海大道两侧在建高档小区有东侧百乐门，翰林银座，恒大御景湾，北面凤凰国际，金大地 西边有水游城，御湖世家等大批在建项目，未来3-5年周边小区入住人口在10万左右，发展潜力巨大，将为该区域拉拢大量的人气和客流。

本项目距离蚌埠是第一商圈淮河路步行街距离2公里，目前没有直达公交线路，项目航苑路没有公交线路，东海大道上公交线路主要以连接东面高铁站和西面张公山商圈，总体来讲，目前项目公交线路较少，交通不是很便利。

近几年蚌埠市区陆续开业的购物中心有百大购物中心，商之都购物中心，百大宝龙购物中心，百大拓基购物中心，汇金广场，由于受本市经济发展制约，整体运营情况不太理想定位重叠，都标榜是时尚百货，但由于所处区域的主力消费人群基本一中低档为主，业态单一，逐渐演变为以其中的大型超市卖场为中心的百姓平价商场，没有达到预期的SHOPPING MALL的效果。淮河路步行街商铺林立，但是由于铺位有限，商家太多，热炒之下，房价飙升，又多以遍布专卖店的运动休闲品牌为主，经营品类相对单一，消费年龄层次偏低，基本处于饱和状态，新的品牌很难进入。宝龙澳门风情街全长800米，基本上以中小型餐饮为主，附带一些小型酒吧，棋牌以及办公用房，没有统一规划，业态档次较低，经营情况不佳。华夏街区因为无统一的管理规划，开发商频繁更换造成目前街区内业态较乱，街面较乱，空铺率较高，商户经营情况很差。龙子湖大学城西班牙风情街由于客户定

位较为单一，整体业态档次不高，经营情况较一般。张公山商圈是老城区商圈，居民较集中，距离中心商圈比较远，客流量较大，但是基本以小型餐饮及小型零售业态为主，经营情况一般。

本项目以北，高档小区较为集中，5分钟路程内住宅小区10个，30分钟路程内住宅小区达20个，居民整体收入较高，人群以年轻，家庭式为主

与大商业经营关系分析。

蚌埠万达广场是蚌埠市区投资最大、规模最大、档次最高的城市综合体。项目集大型购物中心、商业步行街、5A级甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅为一体。其中购物中心包括一条近400米长的3层室内步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式购物中心，功能齐全，是集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能为一体，购物环境符合都市生活节奏和现代消费的需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。但二期珍珠坊与大商业之间相隔航苑路，无法充分依托大商业的客流量，业态规划要与大商业与金街错位经营，打造时尚、休闲娱乐一条街。

蚌埠万达金街经过半年左右的招商工作，业态主要以中小型餐饮、小型服装零售以及生活配套为主。目前二期珍珠坊563间商铺由于在铺型结构、街区定位与一期金街区别较大，无法充分利用大商业的人流，所以，我们更需要对步行街的商业形态进行适合上述业态的精准、细致的规划引导。西段沿街铺面为双层，面积较大，业态定位以中大型餐饮为主，步行街内铺面二层以酒吧、网咖、台球棋牌室、美容美体以及茶楼的体验类业态为主。街内一层以服装零售及特色轻餐为主。项目规划前期以外围大型餐饮带动商业氛围的形成，东段北侧沿街铺面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，内街为婚纱摄影或古玩特色街区。统一规划，统一管理，分节点统一开街。

第二篇：房地产商业市调报告

篇一：房地产市场调查报告 房地产市场调查报告

一、背景介绍

纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素：

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线

税金及费用：2007年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润

2、社会因素

国民经济的发展水平体制改革的深化程度 居民收入水平的变化 政策导向 社区环境选择 地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度 税制的设臵 房地产税的开征 规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。篇二：盐城商业地产调研报告

盐城商业地产调研报告前言“什么叫商业地产。我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白。我 个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。目的明确，是以零 售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产。我们在大连有 一个大型开发项目，做了 5 万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不 叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等。如果开发目的不是以零售物业租金收入为目的，就不能叫商业地产。”——王健 林 商业地产一些心得

1、解决资金 在做商业地产他是一个相对比较漫长的阶段，它不想住宅运营周期短！这就要求 开发商要有一定的经济实力

2、找到人才 人才不管在什么行业都是比较重视的，做商业地产一定要注重人才这点 很重要，在项目开始进标、规划、运营、管理都要一个好的决策。其中特别 在规划方面先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。这样才有利于商业的销售。

3、只租不售 主力店面一律租售给主力店面；如果主力商铺先进行销售，在销售之后，再进行 商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。

1一、目前盐城市场主力商业项目调研 据目前市调结果来看盐城市场主要有以下两种商业地产模式

1、购物+餐饮+ 娱乐；

2、专业店铺 ? 购物+餐饮+娱乐

1、金鹰奥莱城 ? 地址：人民南路 ? 开业时间：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男装名品诺贝达、沙驰、雅戈尔、运动品牌—耐克、阿迪达 斯、匡威 ? 定位： 第一，引进品牌纯正，质量上乘的驰名的品牌；第二，全年打折的销售策 略，物美价廉，给消费者一个心动的理由；第三，地理位置靠近市区，交通方便，给消费者一个精致、舒适的购物环境。? 主要支撑点 外部坏境：内港湖风景区、游乐场、盐城电视塔 品牌效应：金鹰旗下打折店铺 主力店面跟随：一线品牌提前签订 ? 业态分布 专业店面+娱乐场所 ? 物业管理 统一有金鹰有限公司进行管理 ? 目前经营情况 客户光顾情况不是太好，特别是二楼店面光顾人员较少：主要原因

1、周边居住 人员较少，它所吸引的客户为高端之下低端之上的业主，这类客户本身的分量就 比较少，2、业态分布比较单一，吸引点较少

3、下线店面比较少，交通不方便2? 销售价格 自持物业 商铺有商家进行返点 15-25%

2、金鹰购物中心 金鹰国际购物中心项目外立面金鹰国际购物中心项目概况 投资公司 经营公司 ? ? ? ? 基本情况 ? ? 功能定位 开业时间 ? ? 开业当天销售额 400 万 停车位 120 个+100 高级时尚百货店，突出生活时尚 2009 年 1 月 16 日 金鹰商贸集团有限公司 盐城金鹰国际购物中心有限公司 盐城最高档购物中心 总建筑面积 62000平方米? 业态分布以及分配比? 项目优势

1、位于市中心最繁华的地段

32、建筑设计；为金鹰国际量身定做的商业建筑体，设计和动线优良

3、品类组合：金鹰国际在江苏有着良好和广泛的影响 ? 项目劣势

1、主干道比较比较拥堵

2、车位配比不够

3、餐饮比较少，比较缺乏！? 经营与管理

1、人员都有金鹰公司内部招聘

2、内部商家都是和金鹰拥有长期的合作关系

3、物业都有金鹰有限公司持有

4、租金在销售商营业额中返点 15%-25% ? 目前经营情况 随着近今年的发展，金鹰注重了餐饮行业的投入，在地下负一层，做了临时小吃，效果不错。增加了营业额度。在盐城高端产品市场做的比较好

3、五洲国际广场 ? 开发商：五洲置业有限公司 ? 建筑面积:约 3 万平方米 ? 定位：集购物、美食、休闲、娱乐、影院、酒店、旅游、商务、办公、居住于一体的国际级商业大都会。? 业态分布 一楼：品牌服饰店面为主+饭店 二楼：餐饮 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 ? 项目优势

1、位于市中心最繁华的地段

42、以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营已开发和运营商业地产面积 超过 600 万平米

3、拥有自己的一批跟随店面

4、招商程度较好 ? 项目劣势

1、主干道比较比较拥堵 ? 销售价格 1f-销售价格内街 36000 元/每平方米 的价格）外街 50000 元/每平方米（反点之后优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣除。2f--销售价格 25000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 3f--销售价格 18000 元/每平方米，优惠 3 年反房价 24%，在房价中一次性扣 除 4f--自持物业 ? 目前经营情况 目前经营良好，特别是餐饮这个区域。

4、宝龙城市广场 ? 开发商：盐城宝龙置业发展有限公司 ? 建筑面积：3 万平方米 ? 定位：档次最高的集购物、休闲、娱乐、餐饮等功能于一体的城市综合体 一楼：百货+超市（永辉）二楼：餐饮+服饰店铺 三楼：餐饮 四楼：电影院+游戏厅 主要以购物休息为主 ? 项目优势

1、位于老城区和新城区结合点位置独特，2、以商业地产开发运营为主，以开发商自持物业为主。5篇三：2014年无锡市房地产商业市场调研报告 江苏省无锡市大北庄地块调研报告 2014年12月16日 地块概况：

地块位于无锡西南部中国唯一的无锡国家工业设计园内，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本项目可用地面积为24910平方米，容积率：≤6.5，建筑密度：＜50%，绿地率：＞20%，用地性质：商业用地，商务办公用地。1-6月无锡市区共出让27幅国有建设用地使用权，土地成交总面积137.22万平方米，同比减少36.79%，成交金额52.27亿元，同比减少30.13%，基本都以底价成交。从季度来看，今年二季度土地供应节奏相比一季度明显放缓，土地成交面积49.67万平方米，环比减少43.27%，成交金额16.95亿元，环比减少52.01%。

分区域看，上半年滨湖区出让地块最多，为10幅，土地成交面积72.9万平方米。从土地性质看，上半年住宅用地面积约75.57万平方米，占比为55.08%。由此综诉本地块所属滨湖区去年土地成交金额为无锡各区之首，优越的发展前景成为兵家必争致地。

大北庄地块隔太湖大道相望为蠡湖新城；地处蠡园、蠡湖中心公园、勃公岛、蠡湖之光、鼋头渚等风景名胜的中心地带，距五里湖仅500米；南侧太湖大道直通沪宁高速公路（距锡东入口仅20分钟），规划中的轨道交通4号、5号线在地块东侧交汇；西侧经快速内环与无锡机场、京沪高铁无锡东站无缝对接。城市属性：（1）城市概况

无锡市先后荣获全国十大最具经济活力城市；中国制造业十大最具竞争力城市；最具幸福感城市；中国大陆创新能力最强城市；中国最佳商务城市；连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。支柱产业主要以高档纺织、服装加工、精密机械、汽配工业、电子信息特色冶金、金属制造、精细化工、生物制药为主。目前常住人口684.41万。（2）城市交通无锡重要的地理位置促使无锡成为了华东地区主要的交通枢纽，现已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

铁路：无锡铁路站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一。

公路：无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁高速、沪宜高速、京沪高速、宁杭高速、沿江高速等途经无锡。

312、104国道穿过无锡，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。航空：无锡苏南硕放国际机场，又名无锡硕放机场。

海运内河：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。（3）城市人口

无锡市下辖下辖共6个行政区、1个新区、7个镇、41个街道。面积1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超过470万。无锡户籍口径总人口470.07万人（常住人口为684.41万人）市区平均人口密度最高的是南长区，每平方公里为13661人。城市经济：（1）经济总量

gdp年增幅总体上呈下降趋势；

gdp总量在江苏省位列第二，但近几年gdp增长处于瓶颈期，逐年下降。

（2）产业结构

2010开始，无锡的第三产业比重逐年增加，产业结构进一步优化，显示了无锡正在进行产业结构的调整。无锡的第三产业比略高于长三角地区的平均值43%，但是与发达城市相比还有明显差距。第三产业发达是长三角地区很多城市的显著特征，未来还将商贸物流等服务业的增长，继续扩大第三产业比重。大北庄地块位于鼋头渚等风景名胜的中心地带，有明显的发展前景和优势。

第三产业比重横向比较（3）主要工业产业

无锡支柱产业：高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。

主力产业：精密机械及汽车配套工业是第一产业，其次比重较大的是高档纺织及服装加工，电子信息及高档家电业也有较大份额。

次主力产业：旅游业也是无锡重要的产业之一，同时无锡正努力打造动漫产业,仅从产量来说，目前已位居全国第二。

主要企业：江苏小天鹅集团有限公司、无锡威孚集团有限公司、红豆集团有限公司、无锡夏普电子元器件有限公司、海澜集团公司、索尼电子(无锡)有限公司、申达集团公司 · 江苏无锡商业大厦集团有限公司、江苏华宏集团公司、江阴江东集团公司、江阴新和桥化工有限公司、江苏三木集团公司、江苏万翔集团公司、tcl数码科技(无锡)有限公司、无锡松下电池有限公司、· 江苏倪家巷集团公司、无锡第一棉纺织厂、尼康光学仪器（中国）有限公司、江阴新潮科技集团有限公司、希捷国际科技(无锡)有限公司、江苏华西集团公司、中油江苏销售分公司、中国一汽集团无锡柴油机厂 等。（4）城镇人均可支配收入

无锡市城镇人均可支配收入38999元，位列全国第十三位。在江苏省位居第二，仅次于苏州。城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水准等各项指标紧跟长三角发达城市。无锡有望成为下一个上海、苏州一样综合实力强劲的国际化大都市。无锡2008-2013年人均可支配收入 无锡在长三角经济圈指标排名 无锡市城市规划（1）城市定位 无锡市2001—2020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。

第三篇：市调报告

广州百货商场的调查报告

时间：2011.8.3

地点：广州

调查对象：北京路广百百货

一、业种分布

负一楼名鞋之都，一楼化妆品、香水、精品、名表、眼镜、男女鞋、箱包，具有代表性品牌有CHANEL、DIOR、兰蔻、雅诗兰黛、劳力士、欧米茄等，二楼淑女装、休闲女装、个性女装、饰物，三楼女士时装（精品女装、职业女装、成熟女装）、饰物，四楼，男士服饰，五层，保健品、烟酒、内衣等；六楼，运动服饰、休闲牛仔系列；七楼，文具玩具、童装、床上用品、孕妇装等，八至十层业种我商场没有省略。

二、VIP卡情况

1、VIP优惠：钻卡8.5折，白金卡9折，会员卡9.5折，享受积分奖励；

2、办理并使用工行广百联名卡，联名金卡9折，联名普卡9.5折；

3、VIP宾客在生日当天购物享受双倍积分钻卡会员购物享受免费包装和免费停车2小时

三、购物环境

商场正门和扶梯位置有植物陈列，整个卖场空调温度舒适，卖场整洁有序，服务台工作人员仪容仪表及服务很好，服务台旁陈列有广百刊物，可推广企业文化；楼层服务标示精致明显。

四、增值服务

楼层设有母婴室、送货服务、首饰维修、婴幼儿洗手间、导购触摸屏、无障碍垂直电梯、低位服务台等

五、活动亮点

每周三推出VIP尊享日，百货类200送30，会员尊享双倍积分。.六、品牌收集

罗茜奥（男装休闲）、TESTANTIN（铁狮丹顿）、CHEVIGNON休闲牛仔、GoldlionSport休闲装、马仙妈男装、EDWIN牛仔、闪电体育、爱世克私体育。

时间：2011.8.3

地点：广州

调查对象：万千百货

一、VIP卡情况

1、贵宾卡部分正价商品九折，大型促销活动期间比普通顾客享受更大力度的优惠，购物积分即时返现，部分标杆品牌多倍积分，会员购物专场，生日当日双倍积分，全国联盟商户折扣优惠，至尊卡享受贵宾卡全部特特惠，部分正价商品8.5折，购物双倍积分即时返现，会员购物专场，享受比贵宾卡更大力度优惠，生日当天三倍积分。

2、现金消费1元积1分

3、积分查询方法有，现场查询、网络查询、电话查询。

二、增值服务

整点报时、天气预报、皮鞋美容、免费茶水、首饰清洗、手机充电、量体改衣、代借轮椅、提供针线包、交通咨询、代借童车、爱心雨伞

三、购物环境

洗手间干净且有饰物点坠，空调温度舒适，卖场整洁，楼层休息区配有公司文化的静态陈列，中空布置采用水晶吊灯旋挂，档次较高，楼层主管工作台美观。

四、品牌收集

GXG1978休闲牛仔

五、其它方面

整体购物中心设计较先进，功能配套设施齐全，定位中高档，多为开车消费，地下停车位较大

第四篇：市调报告[定稿]

市调报告

今天杂货各部门分别对大润发、欧尚、乐购进行了市调，通过市调结合本部门实际 情况，特做市调报告如下：

一、大润发

1、商品

大润发卖场的购物环境是顾客最认可的，无论是量感或造型的TG陈列，美观整洁的排面，还是热情周到的服务都是需要我们认真学习借鉴的。杂货各课单品数与大润发比，我们的单品远远超过他们，如：平板纸单品数，我店有近个，而大润发仅个。袋装酱菜 我店有近个，而大润发仅个。

2、价格

大润发的市调工作一直做的很好。通过市调，发现大润发TG、地堆商品价格我们有不少单品高于他们，由于系统控价，油品价格普遍高于大润发。因大润发是我们主要竞争对手，全品项市调及每周TG、地堆及敏感商品市调工作必须认真坚持做。只有保证我们低价形象，才能做好销售。

3、促销

无论何时到大润发，你多能感受到浓烈的促销氛围，达能饼干长期试吃、买赠，冲饮区 浓浓的香味，洗化区保养品面销、试用等等。

二、欧尚

1、商品

今天市调正好是欧尚两周年庆，走进欧尚主通道地堆琳琅满目，虽然地堆、TG没有大润发的造型量感，但给人感觉商品特多，有较强的购买欲。排面陈列方面，婴童区集中陈列给顾客带来了方便又带动了关联商品销售。散装商品区，散装杂粮全部用小包装称好打包，给顾客提供方便，陈列得也美观丰满。散装三辉面包四个地笼陈列，从现场可看出销售很好。我系统现无此单品，可建议采购开通。当季散装银耳、莲子、枸杞等从现场看来销量都不错。而我们除了丹阳津格一家供应商做经销外，（这家基本无促销支持）其他全部是联销，价格无任何优势。特产区商品齐全，排面、地堆陈列都丰满。

2、价格

低价形象是欧尚留给顾客最深的印象，同时也是欧尚的法宝。通过对其主通道地堆、TG选品及价格对比看出，欧尚促销选品每个课都有较敏感的一线品牌且价格绝对优势。以下是欧尚部分地堆、TG单品价格与我店对照表:

三、促销

欧尚促销氛围很浓，主通道12部门保养品有三家做形象地堆，同时促销员在做现场买赠。13部门卡夫，14部门多美滋等都在做现场促销活动。这方面是我们做得较薄落的地方，加强与供应商谈判，寻求采购的支持，卖场引进现场活动是提升销售较有效的办法。

乐购

一、商品

因地下加楼层不高原因，走进乐购给人较压抑的感觉。商品陈列上，看不到大润发造型地堆陈列。促销区陈列与我们明显不同的是，乐购一节促销墙可陈列多个商品。关联陈列及定牌商品陈列较规范。如：乐购可乐包装与可口可乐包装差不多，陈列在可口可乐旁排面较大，乐购闲趣饼干包装类似达能饼干成列在一起。乐购的商品防盗工作较好，如所有盒装、罐装婴儿奶粉都加有防盗扣。

二、价格

乐购价格给人感觉较高，除了地堆上大象大豆油5L价格41.8元较低外，其他价格几家对比下来较高。如：大宝SOD蜜，我店售价6.9元，大润发售价8.6元，欧尚售价7.8元。而乐购售价11.8元。徐福记沙琪玛338G售价12.9元，远远高于其他卖场。

三、促销

乐购卖场整个促销氛围不是太浓，需增加现场面销及演示以增加气氛。

四、其他

值得一提的是，在卖场遇见老同事现做乐购客服课长，了解得知，乐购的保洁工作抓得较紧。看看乐购的环境及地面卫生确实做得较好。

第五篇：市调报告

车南店2月19日市调报告

市调时间：2012-2-19

市调地点：禄康源师院店、裕华盛德美

市调重点：货品、活动、陈列

禄康源师院店：

女装区，货品丰富，主要以卫衣、衬衣、毛衣、风衣为主，新款占比90%，只有少数货架有处理的冬装，其余货架都是春装，模特及正侧挂陈列均为春装。

童装区，以春装为主，基本无冬装，主要以婴幼儿及小童为主，无大童。陈列以正侧挂为主。

鞋区，已上部分新款，占比50%，货品不充足，出现空柜现象。特价款款式一般，没有竞争力。

男装区，有撤柜现象，货品不丰富，卖场出现很多空置的货架，其中运动装已上，颜色较亮，比较抢眼；单衬上市，但数量有限，大装春款已上市，所占比重70%，但是货品一般；暂无活动；陈列基本分为正挂和侧挂，无模特展示及重点陈列。在货架之间的低层板上有盆景的摆放，比较温馨。卖场无明显的关于春天气氛的布置。

裤区，春款上市，货品较齐全，女裤较突出，主要以牛仔裤，运动休闲裤及流行的彩裤为主，在陈列上，将色彩鲜艳的彩裤作为重点陈列，引导顾客的消费方向。

裕华盛德美：

女装区，货品充足，新款占比达90%，部分冬装清仓，专柜春装占比70%，陈列以模特正挂为主，搭配比较时尚，较禄康源店上档次；较禄康源店相比陈列更好，其中同款衬衫比禄康源店售价要高；暂无活动。

童装区，新款上市，款式较少，价位较低，童裤款式较少。

鞋区，新款上市，冬款出清，主要以专柜为主，专柜冬款出清活动力度较大，折扣很低。

男装区，专柜较多，货品丰富，春季新款所占比重80%；暂无活动，但是部分专柜有自己的活动，例如，金盾、东海船王等的“满赠”活动，满300、500、800不等额度分别赠送棉袜等；陈列以正挂、侧挂和模特陈列为主，比较有层次

感；卖场简单布置出春天气氛，另配合部分专柜所做的活动将活动内容悬挂于各厅内，货架上有明确的“新款上市”、“断码处理”等内容的标识。

裤区，货品丰富，女裤将彩裤作为重点陈列，放置于最高一层的正挂，颜色鲜亮，同时配合射灯，非常引人注目，除此之外，基本是牛仔裤。

总体来说，男装区在两家竞店中所占面积并不多，但车南店货品问题较突出，除两个区上新款外，其他区域新款迟迟未上。在陈列上，由于货品问题造成一定的影响，例如新款迟迟未上，货品不足，导致依靠试衣间而做出一个厅的重点陈列效果大打折扣。