昆仑公馆市调报告

第一篇：昆仑公馆市调报告

昆仑公馆市调报告

一.项目概况

昆仑公馆隶属拱墅区，项目占地40858平方米，总建筑面积约200000平方米，由5幢超百米高层住宅、一个独立会所及物业房组成，内园区为约12000平方米的新亚洲庭园，东面则有市中心稀缺市政公园约24000平方米，项目北侧为运河景观带。

项目户型定位为170-500㎡的高层住宅，共有510套左右房源，其中1号楼中间套170方、180方，共235户；2号楼400方，共27户；3号楼为配套用房，4号楼310方，共90户；5号楼240方，310方，共122户； 7号楼400方，共27户。7号楼为5000方会所（地上1层，地下2层），配备中，西餐厅，健身房，4道恒温游泳池。

项目基础数据：

占地面积：40858平方米 总建筑面积：约190000平方米 容积率：3.2 得房率：75-80% 绿化率：30％ 楼层：33-34层

层高：3.15米—3.4米 交房时间:2013年12月31日 车位配比：1：2，预计售价25万/个 电梯配置：2梯2户 3梯2户 物业公司：昆仑物业

物业费用:3.8元/平米·m2+ 0.8元/平米·m2（能耗费）

二.景观

2.4万平米的城市公园与项目自有1.2万平米园区以水系相连，打造成三面环水的半岛规划，形成闹中取静的庭院生活。北侧为运河观景带，南侧通过园林水系与运河水系呼应。院落景观规划采用新亚洲风格，日式风格明显。

三.精装修品牌配置

外立面：玻璃幕墙+铝板，13米能下干挂铝板，13米以上石材 公共部分：层高： 4米--7米 公共部分地面墙面：高档石材或高级地砖 公共部分窗户：阿鲁克三层中空隔热断桥铝合金 电梯间：原石褛空门顶饰,天然石材 入户门：一卡通及密码入户

户内地面：高档实木复合地板及高档石材 门禁系统：彩色可视对讲 卫浴：劳芬 龙头：当代

橱柜：德国顶级品牌Gaggenau嘉格纳和Allmilmoe 厨房电器配置：嘉格纳，包含：冰箱、抽油烟机、燃气灶、烤箱和微波炉 冰箱：310方配双门冰箱；平层配单门冰箱 地墙面：瓷砖

热水器：提供24小时热水，进口大容量，品牌未定 地热系统：地热用燃气，进口管材，品牌未定 空调：分户式中央空调日立，带防尘和新风系统

安防系统：小区出入口、庭院、首层大堂、电梯轿厢内、车库地下通道、屋面设备出入口（建筑内）、地下车库等处设摄像头，电子巡更、周界防范系统 排水：同层排水

窗户：高端智能遮能系统，采用德国进口品牌电机，颜色可挑选，目前暂定与外立面铝板一致，2000元/方 5号楼精装修风格：

1单元东边套263方（19套）及257方（27套），新古典29套； 2单元301方（跃层30套），15套现代风格，15套古典风格 3单元301方（跃层30套），古典风格

四.样板房户型分析 390方跃层：

优势：

1.昆仑公馆390方跃层户型拥有3.1米的标准层高、6.2米的挑高客厅，视 2 野优于一般住宅；而约9.2米的南向宽屏空中花园、约6.6米北向空中景廊的全赠空间，则更能让居住者尽情欣赏杭城灯火通明的繁华夜景。

2.南北超大的双阳台设计，主人可以更好的接触阳光。劣势：

1.朝北房间开间太大，进深短，导致房间呈长方形，电视机等难以摆放。2.户型开门见楼梯，大部分装修都不算在交付标准之内，客户很难想象交房后的效果，因此可能会给交房带来一定麻烦，其次是装修装饰过于烦琐，厚重。

五.智能化系统：

（一）昆仑公馆除了常规性的智能配套之外，特别采用了7大高端豪宅才会采用的尖端智能系统：户式中央交换新风系统、VRF户式中央空调系统、户式中央吸尘系统、地热采暖系统、户式中央循环式热水系统、同层排水系统智能配备、一卡式集成智能系统。7大尖端科技系统涵盖了居住生活的多个层面，确保业主居住的各方面尊贵享受更加领先。

户式中央吸尘系统优势：低噪除菌，杜绝室内循环污染

同层排水系统优势：卫生间内排水管不穿越楼板，产权清晰，一旦发生漏水情况，在本层套内维修就能解决问题。无干扰，渗漏水几率减小。

（二）可操控智能感应系统。在小小的智能触摸面板上，几乎可以控制所有电器。同时可以设置回家、离家等不同模式，比如在按下离家后，系统将根据设置在几秒钟内关闭所有灯光及指定电器。也可以通过触摸屏关闭或开启指定设备。其中值得一提的是电动百叶窗，在触摸屏操控下，百叶窗可以随意打开、闭合。电动百叶窗不仅开启灵活、操控便捷，而且具有通风透气及采光性能好等特点。

六．销售动态：

1.一期（5号楼）市场报价：预计售价约36000元/㎡。

2.一期（5号楼）实际签约均价（截止2010年2月28日）：33106元 3.一期（5号楼）开盘情况：

2010年1月18日首次开盘，推出5号楼，总122套房源，共58套240方平层及64套310平米跃层, 其中有2套为限制房产，分别为顶楼的5-1-3201和5-1-3202，面积均为353平米。

4.一期（5号楼）签约情况（截止2010年2月28日）： 一单元的平层共计58套，已售35套，未售23套，成交率60% 二单元和三单元均为跃层，共计64套，其中已售39套，未售25套，成交率60% 一单元未售23套，其中一单元01室未售15套，占到了平层未售的65%以上，主要原因源于附近的高架。

5.二期推盘节奏: 预计5月左右加推1号楼，四个单元，面积180方（三房），层高3米，总计235套房源。西边一个单元楼层较低，25层左右，另外3个单元为34层。预计均价在40000元/㎡。

七.售楼处：

昆仑公馆样板房区域采用东方洄游式庭院造景手法，以曲池为纽带，围绕蜿蜒水系，树木繁盛。设置有枯山水、茶亭、金鼎桥和樱花林等东方皇室庭院特点，种植了胸径均在80公分以上名贵大香樟并引进了日本进口的造型黑松和槭树。售楼处内部具有现代风格全U型玻璃打造的昆仑公馆销售展示中心掩映在园林中心隐蔽处，装修风格以新亚洲风格为基础，让人耳目一新。据销售人员说有售楼处可能不会拆，交给政府处理。

1.进入售楼处采用预约参观制度： 如没有预约，会直接被保安拦下。

2.因为内部有认识的销售员，所以接待非常热情，讲解比较耐心细致，接待处还有咖啡，菊花茶，水果等，小点心备得比较全。3.样板房参观制度：

样板房内禁止多组客户参观，只允许一组客户参观，避免客户相互影响。

八.远洋公馆和城市之星的优劣势分析：

（一）远洋公馆较城市之星的优势：

1.户型优势

大户型定位三房，二房与客厅朝南，充分利用景观入户概念，赠送大面积的阳台并连通主卧室，户型南北通风，景观优势明显。

2.稀缺城市景观

内园区中心大庭院12000平方米的新亚洲庭园和东面24000方稀缺城市公园和沿河绿化带给项目带来稀缺性。

3.景观先行

昆仑公馆样板园区面积超过10000平方米，先造园林，再让客户步入园区再到售楼处，给客户保持第一很好的印象。

4.智能家居

采用智能化系统美国AAB，为居家舒适性，灯光控制系统，窗帘控制系统，地热控制系统等，一键多控制，特别是高端智能遮能系统，采用德国进口品牌电机，对外窗帘进行控制，有效的为客户带来私密性。

5.独有三大堂规划设计

下沉式庭院调高约10米，可直接采光，地上一层设有服务性前台。另外还为访宾客设豪华等候区，地下一层，二层与车库相通的豪华礼仪大堂，大堂外侧则是下沉式景观庭院。这种设计非常新颖，会使业主非常享受归家的感觉。

6.售楼处设有贵区签约区，不会在整个接待大堂出现繁忙，零乱的场面。

（二）远洋公馆较城市之星的劣势： 1.周边是朝晖老小区

“昆仑公馆”距离武林广场4公里，位于市中心地理位置好，目前周边配套相对成熟，但周边的老小区也很多，与项目高端性形成了鲜明的对比，影响项目的品牌档次，加之开发商在高端项目操作上欠缺品牌优势。

2.配备不够完善

整体交付时未配备洗、烘干衣机给客户带来生活的不便利性。3.附近有化工研究所

房子的东面是浙江省化工研究所，很难保证有机味道不会发散到住户地方。4.接待细节值得称赞

进入接待区域，保安就问了是否有预约，并及时通报里面的接待人员，做好准备工作，另外销售部配置了一个公共对讲机，随时询问了样板房的人员情况，保证了样板房的接待秩序。

5.样板房装修比较生硬

样板房设计使用石材太多，整个客厅墙面全是大理石，给人以非常生硬，冰冷的感觉，在装修用材色调上面，使用多种颜色，导致给人以很不简洁清爽的感觉。其装修现在因素与古典因素相结合，但是完全没有新亚洲院宅的风格，给人以不伦不类的感觉。

6.昆仑品牌劣势

由于昆仑公馆是昆仑集团在杭州做的首个高端品牌产品，缺乏精装修经验。由于现在高端客户的要求非常挑剔，所以对产品品牌上也有一定的要求，对于这类新开发商做的高端产品，客户多少会有一些犹豫，也因品牌问题，接下去的销售很有困难，除非该楼盘有价格优势。

7.昆仑公馆紧邻高架，有一定噪音的影响。8.车行出入口较少

昆仑公馆的车行出入口，采取一出，一进，当客户在上下班高峰期的时候，难免给客户出行造成不便，物业会很难管理。

第二篇：市调报告

广州百货商场的调查报告

时间：2011.8.3

地点：广州

调查对象：北京路广百百货

一、业种分布

负一楼名鞋之都，一楼化妆品、香水、精品、名表、眼镜、男女鞋、箱包，具有代表性品牌有CHANEL、DIOR、兰蔻、雅诗兰黛、劳力士、欧米茄等，二楼淑女装、休闲女装、个性女装、饰物，三楼女士时装（精品女装、职业女装、成熟女装）、饰物，四楼，男士服饰，五层，保健品、烟酒、内衣等；六楼，运动服饰、休闲牛仔系列；七楼，文具玩具、童装、床上用品、孕妇装等，八至十层业种我商场没有省略。

二、VIP卡情况

1、VIP优惠：钻卡8.5折，白金卡9折，会员卡9.5折，享受积分奖励；

2、办理并使用工行广百联名卡，联名金卡9折，联名普卡9.5折；

3、VIP宾客在生日当天购物享受双倍积分钻卡会员购物享受免费包装和免费停车2小时

三、购物环境

商场正门和扶梯位置有植物陈列，整个卖场空调温度舒适，卖场整洁有序，服务台工作人员仪容仪表及服务很好，服务台旁陈列有广百刊物，可推广企业文化；楼层服务标示精致明显。

四、增值服务

楼层设有母婴室、送货服务、首饰维修、婴幼儿洗手间、导购触摸屏、无障碍垂直电梯、低位服务台等

五、活动亮点

每周三推出VIP尊享日，百货类200送30，会员尊享双倍积分。.六、品牌收集

罗茜奥（男装休闲）、TESTANTIN（铁狮丹顿）、CHEVIGNON休闲牛仔、GoldlionSport休闲装、马仙妈男装、EDWIN牛仔、闪电体育、爱世克私体育。

时间：2011.8.3

地点：广州

调查对象：万千百货

一、VIP卡情况

1、贵宾卡部分正价商品九折，大型促销活动期间比普通顾客享受更大力度的优惠，购物积分即时返现，部分标杆品牌多倍积分，会员购物专场，生日当日双倍积分，全国联盟商户折扣优惠，至尊卡享受贵宾卡全部特特惠，部分正价商品8.5折，购物双倍积分即时返现，会员购物专场，享受比贵宾卡更大力度优惠，生日当天三倍积分。

2、现金消费1元积1分

3、积分查询方法有，现场查询、网络查询、电话查询。

二、增值服务

整点报时、天气预报、皮鞋美容、免费茶水、首饰清洗、手机充电、量体改衣、代借轮椅、提供针线包、交通咨询、代借童车、爱心雨伞

三、购物环境

洗手间干净且有饰物点坠，空调温度舒适，卖场整洁，楼层休息区配有公司文化的静态陈列，中空布置采用水晶吊灯旋挂，档次较高，楼层主管工作台美观。

四、品牌收集

GXG1978休闲牛仔

五、其它方面

整体购物中心设计较先进，功能配套设施齐全，定位中高档，多为开车消费，地下停车位较大

第三篇：市调报告[定稿]

市调报告

今天杂货各部门分别对大润发、欧尚、乐购进行了市调，通过市调结合本部门实际 情况，特做市调报告如下：

一、大润发

1、商品

大润发卖场的购物环境是顾客最认可的，无论是量感或造型的TG陈列，美观整洁的排面，还是热情周到的服务都是需要我们认真学习借鉴的。杂货各课单品数与大润发比，我们的单品远远超过他们，如：平板纸单品数，我店有近个，而大润发仅个。袋装酱菜 我店有近个，而大润发仅个。

2、价格

大润发的市调工作一直做的很好。通过市调，发现大润发TG、地堆商品价格我们有不少单品高于他们，由于系统控价，油品价格普遍高于大润发。因大润发是我们主要竞争对手，全品项市调及每周TG、地堆及敏感商品市调工作必须认真坚持做。只有保证我们低价形象，才能做好销售。

3、促销

无论何时到大润发，你多能感受到浓烈的促销氛围，达能饼干长期试吃、买赠，冲饮区 浓浓的香味，洗化区保养品面销、试用等等。

二、欧尚

1、商品

今天市调正好是欧尚两周年庆，走进欧尚主通道地堆琳琅满目，虽然地堆、TG没有大润发的造型量感，但给人感觉商品特多，有较强的购买欲。排面陈列方面，婴童区集中陈列给顾客带来了方便又带动了关联商品销售。散装商品区，散装杂粮全部用小包装称好打包，给顾客提供方便，陈列得也美观丰满。散装三辉面包四个地笼陈列，从现场可看出销售很好。我系统现无此单品，可建议采购开通。当季散装银耳、莲子、枸杞等从现场看来销量都不错。而我们除了丹阳津格一家供应商做经销外，（这家基本无促销支持）其他全部是联销，价格无任何优势。特产区商品齐全，排面、地堆陈列都丰满。

2、价格

低价形象是欧尚留给顾客最深的印象，同时也是欧尚的法宝。通过对其主通道地堆、TG选品及价格对比看出，欧尚促销选品每个课都有较敏感的一线品牌且价格绝对优势。以下是欧尚部分地堆、TG单品价格与我店对照表:

三、促销

欧尚促销氛围很浓，主通道12部门保养品有三家做形象地堆，同时促销员在做现场买赠。13部门卡夫，14部门多美滋等都在做现场促销活动。这方面是我们做得较薄落的地方，加强与供应商谈判，寻求采购的支持，卖场引进现场活动是提升销售较有效的办法。

乐购

一、商品

因地下加楼层不高原因，走进乐购给人较压抑的感觉。商品陈列上，看不到大润发造型地堆陈列。促销区陈列与我们明显不同的是，乐购一节促销墙可陈列多个商品。关联陈列及定牌商品陈列较规范。如：乐购可乐包装与可口可乐包装差不多，陈列在可口可乐旁排面较大，乐购闲趣饼干包装类似达能饼干成列在一起。乐购的商品防盗工作较好，如所有盒装、罐装婴儿奶粉都加有防盗扣。

二、价格

乐购价格给人感觉较高，除了地堆上大象大豆油5L价格41.8元较低外，其他价格几家对比下来较高。如：大宝SOD蜜，我店售价6.9元，大润发售价8.6元，欧尚售价7.8元。而乐购售价11.8元。徐福记沙琪玛338G售价12.9元，远远高于其他卖场。

三、促销

乐购卖场整个促销氛围不是太浓，需增加现场面销及演示以增加气氛。

四、其他

值得一提的是，在卖场遇见老同事现做乐购客服课长，了解得知，乐购的保洁工作抓得较紧。看看乐购的环境及地面卫生确实做得较好。

第四篇：市调报告

车南店2月19日市调报告

市调时间：2012-2-19

市调地点：禄康源师院店、裕华盛德美

市调重点：货品、活动、陈列

禄康源师院店：

女装区，货品丰富，主要以卫衣、衬衣、毛衣、风衣为主，新款占比90%，只有少数货架有处理的冬装，其余货架都是春装，模特及正侧挂陈列均为春装。

童装区，以春装为主，基本无冬装，主要以婴幼儿及小童为主，无大童。陈列以正侧挂为主。

鞋区，已上部分新款，占比50%，货品不充足，出现空柜现象。特价款款式一般，没有竞争力。

男装区，有撤柜现象，货品不丰富，卖场出现很多空置的货架，其中运动装已上，颜色较亮，比较抢眼；单衬上市，但数量有限，大装春款已上市，所占比重70%，但是货品一般；暂无活动；陈列基本分为正挂和侧挂，无模特展示及重点陈列。在货架之间的低层板上有盆景的摆放，比较温馨。卖场无明显的关于春天气氛的布置。

裤区，春款上市，货品较齐全，女裤较突出，主要以牛仔裤，运动休闲裤及流行的彩裤为主，在陈列上，将色彩鲜艳的彩裤作为重点陈列，引导顾客的消费方向。

裕华盛德美：

女装区，货品充足，新款占比达90%，部分冬装清仓，专柜春装占比70%，陈列以模特正挂为主，搭配比较时尚，较禄康源店上档次；较禄康源店相比陈列更好，其中同款衬衫比禄康源店售价要高；暂无活动。

童装区，新款上市，款式较少，价位较低，童裤款式较少。

鞋区，新款上市，冬款出清，主要以专柜为主，专柜冬款出清活动力度较大，折扣很低。

男装区，专柜较多，货品丰富，春季新款所占比重80%；暂无活动，但是部分专柜有自己的活动，例如，金盾、东海船王等的“满赠”活动，满300、500、800不等额度分别赠送棉袜等；陈列以正挂、侧挂和模特陈列为主，比较有层次

感；卖场简单布置出春天气氛，另配合部分专柜所做的活动将活动内容悬挂于各厅内，货架上有明确的“新款上市”、“断码处理”等内容的标识。

裤区，货品丰富，女裤将彩裤作为重点陈列，放置于最高一层的正挂，颜色鲜亮，同时配合射灯，非常引人注目，除此之外，基本是牛仔裤。

总体来说，男装区在两家竞店中所占面积并不多，但车南店货品问题较突出，除两个区上新款外，其他区域新款迟迟未上。在陈列上，由于货品问题造成一定的影响，例如新款迟迟未上，货品不足，导致依靠试衣间而做出一个厅的重点陈列效果大打折扣。

第五篇：市调报告

一、市场调查范围

根据百丽广场好声音量贩式KTV所处位置，我们调查范围设定为以市中心人民广场向四周所有KTV进行所需各项调查数据

二、调查项目

1．周边住宅区

2．各种商务写字楼

3．周边KTV场所及竞争对手

4．针对周边商场及大型超市

5．政府职能部门

三、调查内容

住宅社区

西苑小区、电厂家属院、煤炭小区、皇姑桥小区、世纪广场、金鹰花园。银雀花园等等

商务写字楼

万阅城、奥斯卡、美术大厦、奥尔诺、鲁班大厦、科技大厦、中银大厦、慧谷时空等等

同类KTV场所调查

通过了解调查临沂周边的其他量贩式KTV的优势劣势进行自我分析，确保在同行业内做到最好：

唛歌量贩式KTV：装修新颖，分上下两层装修风格为冷色调大厅有独立舞台适合举办活动。消费模式为先买单后消费，包间数量50间左右开房率比较高。海媚点歌系统BMB音响，对于硬件还是比较好的，消费水平不高大众人群可以接受。服务质量较一般，人员不足

金阁徕赫量贩式KTV：未全部装修完成就已经开始试营业，造成顾客不满的地方太多，装修风格偏现代化，上班族和学生都可接受。服务质量较差。视易点歌系统麦乐音响（主流品牌），消费水平中等大众可接受

好乐星量贩式KTV：装修风格较前卫包间数量较多72间，视点系统声皇音响，硬件较好，服务质量较差，卫生情况差。地理位置不好生意不好

钻石钱柜量贩式KTV：装修时间比较久，是五年前的装修风格，系统是视翰音响是宝迪奥，硬件较好！服务质量高以女服务员为主，给顾客感觉较好！消费水平中高档，卫生情况良好。

阿米果量贩式KTV：老店，外部装修还行。包间内设备设施陈旧，并没有及时维修给顾客造成不好的感觉，收费较低，服务质量较差，卫生情况较差！

芭提雅量贩式KTV：

政府职能部门

建筑设计研究院、税务大楼等等

大型超市

银座、大润发、茂业百货、苏宁电器、桃源超市、久隆奥斯卡商业中心、蓝田步行街、沂蒙大楼等

四、总结

此次市场调查，主要是为了初步确定我们所面队对的部分消费群体，为发掘周边潜在客户。本次调查结果显示，在周围的环境中，以上显示的写字楼、小区、公司、个人具有较强的消费能力。

与附近同行业量贩KTV相比较，我们的优势在于:

1.地理位置佳，位于临沂市经济中心，周围人口密度大，人均消费水平高

2.交通便利，停车方便

3.硬件水平高，采用++++音响，无线麦克风及+++点歌系统

4.装修风格时尚前卫而又不失高雅

5.基础设施完善，为企业的可持续发展提供了有力保障

6.餐饮娱乐一体化，顾客消费更方便

我们的劣势在于：

1.2.3.五、市场分析

目前临沂量贩KTV行业竞争激烈强手如林，软硬件大比拼的形势下作为新生企业想要谋求发展争取一席之地，占有一定市场份额首先取决于企业有没有活力，企业有没有活力取决于质量和方式。企业（好声音）拥有便利的交通（停车场），高档的服务设施，完善的服务项目，高标准的服务质量。这一切是能使企业迅速成为具有雄厚实力、市场竞争力、以弘扬健康（娱乐）文化、提倡全民健康生活为特色的先决条件。同时产业结构一体化经营，有较大社会知名度(借助集团公司知名度)和良好的公共关系的大型企业，更要不断突破、开拓市场。

六、公司战略

根据目前量贩KTV市场，想在某一区域占据一定的市场必须考虑以下几点：

1、总成本最低

2、产品差别

3、服务判别

4、价格差别

5、高质量取胜

6、市场最大占有率

总成本最低战略

1、各岗位对易耗品使用进行控制，正确使用。

2、进货渠道不断筛选，不断获取最新市场信息，保证质量前提下务求最低进货

价格。

3、各种使用工具及设施：保养好、爱护好、使用好、保管好、延长使用寿命。

4、开源节流

5、各岗位人员管控

产品差别战略

1、别人有的我们有，别人没有的我们研究、创新。

2、同类行业对于硬件和软件我们要求更高，做到不断完善、不断进步、提高公司整体质量。

服务差别化

1、就服务行业、服务特色而言，各有不同，层出不穷。为能在客户心中奠定认可企业的服务特色，首先提高服务效率，加强服务质量、定期组织培训和学习。

2、不断完善服务设施，调查其他优秀企业、及多家之长，创更完美服务特色。

3、针对上述所说的服务，我们需不定期的将我们的员工风采以及培训时的照片视频进行宣传，做到让顾客全方位的了解。

价格差别战略

1、价格直接关系企业利润比例，制定价格准确、合理、有益企业稳定发展。

2、对同行同类项目进行价目比较，举办优惠活动、推出优惠价格，优惠方式。采取主动尽快主动打开市场。

高质量取胜战略

1、以人为本，精英制企、构建规范的、高水准、高质量、高效率的服务体系。

2、用优质服务创优秀产品。

3、百丽百变，全新生活