物业管理服务模式设想

第一篇：物业管理服务模式设想

物业管理服务模式设想

一、物业管理模式设想 中海物业致力于以实践多年的结合中港两地先进物业管理经验的管理模式，充分发挥企业“超前化的服务、精准化的服务、规范化的服务、个性化的服务、菜单式的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化的运做成本、专业化的服务”九大管理优势，为每一位物业使用人创造一个“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活和购物环境。

以下是我司对贵公司推荐项目物业管理的初步设想，并将随着对项目的深入了解与介入逐步完善。

1.1 全面导入ISO9000国际质量管理体系

在项目的物管中全面导入ISO9000国际质量管理体系。中海物业作为国内首家通过ISO9002认证的物业管理企业，通过7年的实际运作并结合市场开拓过程中的需要，率先对这种基本的质量管理体系进行超越，并且将在本项目的实际管理过程中导入。

1.2 全面引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中。

作为国内首家通过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围培养物业使用人的自律意 识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。在本项目日常物业管理中引入环境管理体系，通过各种具体管理措施如垃圾分类、节约用水等，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中，处处体现绿色环生态环保理念。

1.3 全面推行酒店式特色物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中 ～ 以家园服务网为依托, 为广大业主提供全面细致的便民服务

中海物业于1999年于同行业首家导入现代酒店管理理念和技术，将酒店式物业管理模式与物业管理有机地结合起来，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务。无论是发展商还是业主、用户，让他们每一刻都可以切实感受到与众不同的尊贵和自豪。同年中海物业又在同行业中首家创立了中海家园服务网，本着“业主至上，服务第一”的服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，为广大业主提供全面、细致、温馨的人性化、个性化服务。

经过近六年的成功运作，中海物业积累了丰富的酒店式管理经验，针对项目的高档次定位，我们将在管理中有效整合公司各方面资源，充分发挥家园服务网的优势，广泛利用各种社会资源，为业主及物业使用人提供全天候、全方位、全过程的专项服务与个性化服务，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过服务中心训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的“五大酒店式特色服务” ——私家区域日常维修养护服务、私家区域清洁服务、礼仪服务、商务配套服务、贴心管家式特色服务，并在履行这些服务的过程中，根据业主及物业使用人的需要随时增设服务项目。

1.4 全面推行智能化物业管理。

我司下属楼宇科技公司曾给国内多个知名楼盘担任智能化系统的设计、施工、维修、保养及招标顾问工作，其丰富的经验将用于对本项目现有的楼宇智能化系统的全面改进，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护和管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

1.5 中海物业公司下属三个专业子公司的全面技术支持

中海楼宇科技公司专营小区楼宇智能化系统的设计、安弱电系统的维护，中海电梯工装、维保并专营日立品牌电梯环境工程公司专营楼宇外墙、制剂三个无保以在的研发。专业子

程公司专营小区在国内的销售代生活水池的清洗，装，强电、电梯的安理），中海专用清洗

公司在中海在管项目中的成功经验将被毫留地运用到本项目的管理中,同时在日常管理中遇到的实操问题可最快时间内反馈给公司总部，在三个专业子公司强有力的技术支持下以得到及时有效的解决，确保管理的正常进行。

二、高标准、高品质专业化服务与个性化特色服务并重

1、专业化服务

(1)保洁服务 中海物业将聘请长期合作、信誉良好，在同类物管项目上服务品质最高的保洁公司为本项目提供星级保洁服务并对其服务品质进行严格的监控。

2)设施设备的维护 由中海物业公司下属的楼宇科技公司为本项目提供驻场工程技术人员，以高标准的设施设备日常维护和保养标准保证本项目居住、商业功能的正常运转和使用。

(3)绿化服务 中海物业公司拥有高级园艺师21人，20%以上的操作人员具有专业技术等级；公司建有花卉苗木培育基地，并配备优秀园艺技术人员，提供专业绿化维护和公共区域花卉的租摆专项服务。

(4)保安服务 中海物业的保安人员都是经过严格的挑选，具有军人的基本素质并在中海物业保安培训基地实行封闭式军事管理培训一个月，在深圳公安机关培训一星期后再上岗。其中，退伍军人占保安人员总数的45%，从保安员的素质上将完全保证本项目的安全。

在安全方面，我们将引入酒店严谨化、规范化的理念提供安全保障，设立24小时保安巡查服务，重要出入口24小时值班、24小时监控；执行询问登记制度，实行进出物品检查登记制度。并成立应急小分队，应急处理各类突发事件。

对车场进行规范化管理，保安员全部受过规范的交通指挥标准手势的培训；车辆停放有序，并且有监控录象带备存（便于线索查寻）。

2、特色服务：

(1)引进酒店服务理念 酒店式服务具有标准化、实效性、可靠性、体贴入微、全天候、全方位服务的特点。因此，酒店式服务关键是把强烈的服务意识深入灌输到每一个员工的大脑里，形成潜移默化的效果。

(2)接待服务 设立酒店式接待服务台，选派服务意识好、形象气质佳的管理人员为商家、业主提供温馨、周到、专业的接待服务。

(3)贴心服务 加强物业管理服务意识，增加服务内容是沟通与交流的最好方式。通过贴心服务，拉近物业公司与物业使用人之间的距离，建立友情与亲情。（4）丰富的社区文化活动 根据本项目业主、商户的实际情况制定丰富多彩的社区活动计划，丰富小区业主的文化生活、配合商家的营销活动。中海物业公司下属的中海艺术团的专业文艺表演将是社区文化活动中的最精彩的亮色。

～ 私家区域日常维修、养护服务

～ 私家区域清洁、搬迁服务 ～ 礼仪服务 代购花卉 代送鲜花礼品 代订生日蛋糕 提供礼仪人员 筹办庆典

～ 贴心管家式特约服务 5）客户服务中心的全方位特色服务

商务配套服务 邮政服务、票务代办、打印、复印、传真接飞机、火（汽）车 代订酒店客房 代办电话

代订报纸、投递信箱 提醒服务 商务秘书服务

出租装饰花卉

（～

★ 业主可以把一些不涉及个人隐私的事务，通过预约的方式交由物业公司办理。例如：交纳各种费用、代为采购、电话送餐服务、接送小孩上下学、预约衣物清洗、熨烫、家电维修等。

★ 设立家庭事务档案，定时提醒所服务的业主及时处理家庭事务，起到家庭秘书的功能。例如：为家庭成员准备生日、重要纪念日等和重大事项的通知和支援（如预防天气的突变）等。

★ 可接受业主的委托代其联系合适的场所并安排私人宴会、商务会议等聚会。

★ 可接受业主的委托对其家庭聘请的保姆进行专门的上岗培训。

★ 建立“儿童托管中心”，解决业主工作繁忙无法照顾子女的困难，接受业主的委托对托管儿童提供各种游艺娱乐和多种课程的家教辅导。

★ 建立“老人陪护中心”，可接受业主的委托照顾陪伴家中老人并提供基础医疗服务等。

★ 提供花艺服务：业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。

★ 为业主解除业务繁

忙、无法全程陪同亲友、客户定、具备导游资格人员陪同参之忧，由经过旅游组织认观游览。

★ 预约接机、车服务：

联系信誉良好之营业车队，为业主到机场、车站接送亲友、客户。

★ 物品代购服务：由业主指定物品品牌、地点和指导价格，我们将派人替业主购物，并由业主支付指定的交通方式费用。

★ 特色厨师上门服务：接受业主的委托，根据住户的不同口味，提供厨师上门烹制家宴。

★ 医务服务：为了业主的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药物，日间更有资格医师提供专业安全的意见。

第二篇：物业管理服务模式

物业管理服务模式

一、“4J”服务模式

一、净（jing）—purity 建立“即时净化系统”。污染要做到及时净化排除，确保电梯、导诊干净整洁的乘坐环境。全面引入我公司的GB/T24001-2004环境管理体系的标准，严格按照标准的各项程序，进行“高标准、严要求”的环境卫生维护和“高质量、高频度”的环境保护维护。

开展医院环境监测和环境保护工作，使各级领导及工作人员共同参与环境的监督和保护，美化我们共同的医疗环境。

二、精（jing）—proficient GB/T19001质量管理体系—对管理服务运作的规范。

我公司已经建立起科学严密的GB/T19001质量管理体系并在所管项目上成功运作，管理服务运作的每一个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为管理服务提供质量保证。

MIS系统（信息管理系统）—对信息处理的规范

CIS系统（企业形象设计系统）—提升物业服务的文化品味。我们将精心设计内容包括导向系统、配套设施的色调、员工的服务、标牌等。

构建“一站式”服务体系，设置日常工作时间面对面服务和24小时电话服务，日常事务即时受理即时解决，作为服务平台的前台，对外接待的全方位面向各级领导及工作人员的需求。我们保证，各级领导和工作人员的任何投诉将在24小时内获得反馈，任何服务要求都将在10分钟内得到相应。

三、静（jing）—tranquility 噪声给人们的工作、生活平添了许多烦恼，我们将采取一切可能的措施避免噪声饶人，努力为工作人员及来访的各级领导营造一个宁静的办公及生活环境。

四、敬（jing）—courtesy 崇尚人性，是“盛利达物业管理有限公司”的精髓。我们广泛引入人性化的物业服务的理念，关注各级领导及工作人员的不同需求、关注他们的办公和生活需求、关注办公楼整体氛围为特征的物业服务，确立“尊从业主”的职业意识。满足他们的合理需求，使该项目成为“人性”得以充分张扬的良好空间。

Cs系统（顾客满意战略）—为工作人员提供全方位的物业服务，在物业服务中实施顾客满意战略，一切从各级领导及工作人员的需求出发，为他们提供全方位的物业服务。

二、“5A”服务模式

一、Anyone—所有领导及工作人员和物业服务人员

对于一个物业管理公司提供服务的项目来说，我们提供的物业服务将是针对所有领导及工作人员，在办公楼的每个工作人员都能平等的享受到物业公司所提供的各项服务。

Anyone的另一层含义指向物业服务人员，任何一个物业服务人员都有责任有义务为各领导及工作人员提供所需要的服务和帮助。项目管理部将对物业服务人员进行全方位的培训和考试，每一位上岗的物业服务人员都具备专业过关、一专多能的素质。

二、Anyting—全方位服务

提供全方位的物业服务是物业管理公司一直在探索和改进的工作重点，如今的物业服务不单要求我们提供保洁卫生、餐饮服务、设备运行维护这些基础性的服务，随着业主需求的不断变化，要求我们提供更全面的服务来满足他们。我们也将在将来的实际服务过程中在不断的改进和完善，争取给医院提供一个无微不至，细心体贴的工作和生活环境。

三、Anywhere—随时随地

保证各级领导及工作人员随时随地能享受到我们所提供的物业服务是我们工作的目标只要有需要，可以在院区内任何地点要求我们提供相应的物业服务，特别处理一些应急事件，经过多年的物业服务我们积累了一套丰富的可行的处理应急事件的经验。

四、Anyway—各种有效方式

只要有合理需求，我们就将为其提供服务，而且我们会通过各种有效方式来满足各级领导及工作人员的需求，并力争让其满意。在我们提供日常的物业服务过程中，我们会结合环境保护，节约能源，在追求经济效益的同时也追求社会效益。

五、Anytime—全天候

全天候的服务是提供优质服务的又一保障，我们确保在日常的服务过程中没有时间盲点，办公楼内工作人员可以365天24小时的向我们提出需求，出了一些有关物业服务的事情以外，我们也可以提供一些力所能及的其他帮助。

实现管理目标的达标

我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，医院的物业管理服务一年内达区优标准。

构建素质建设的“二级平台”

我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、互联互通”、二年内到 “共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型的人际关系网络。

启动服务规范的“三项工程”

物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。

4、锁定“两个一”服务目标

我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“两个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用、先进而有效的服务。

（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式

让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。

（二）创建一套一个电话一声招呼OK便捷服务机制

医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障和医疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高效，这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实解决。这种“一个电话、一声招呼OK”的便捷服务需要一套科学有效的机制来实现。在探索中，公司在××医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监控中心”，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。医院、病人、顾客和院外人员，只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项的现象，既方便了服务对象，又理顺了内部运作和监管，使服务便捷、落实而高效。一个电话一声招呼就OK的便捷服务机制，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节，也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。

第三篇：物业管理服务模式

《物业管理》课程考查

名称物业管理服务模式 姓名

学号

专业

年级

班级

指导教师

东南大学土木工程系

年月

物业管理服务模式

摘要： 酒店式服务，人性化管理。以业主为中心，提供酒店式专业化服务。以星级酒店为样板，营造温馨，惬意的的服务氛围。强调服务意识，提高服务效率。调整组织架构，实行科学化管理。

关键词： 1.酒店式 2.服务 3.效率

项目定位和客户需求角度上分析最新小区有四大特点，其

一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其

二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其

三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其

四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，物业应将小区定位为“free” 的物业管理模式。

“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

1.开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；

2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；

3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

2.生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；

2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；

3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；

4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

3.便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；

2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；

3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；

4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；

5、提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合服务。

随着物业管理公司的不断发展，物业管理服务的要求和标准也在不断提升。物业管理公司市场部门和管理部门在调研中发现，由于公司管理的小区皆属于高档住宅小区，国外企业派驻中国的高级管理人员、海外华侨、国内精英人士、港澳台同胞占据了相当大的比例。这些人士自身品位高、社会阅历丰富、熟悉世界各地的风土人情，在国外和其他地区享受到不同的物业服务，对物业管理的要求和标准也有所不同。他们普遍认为，国内的物业管理在细节服务方面还有些不足，主要体现在工作人员的整体礼仪规范上，表现得比较呆板僵硬和形式化，不具有多变性的软性服务；在处理矛盾冲突中，沟通技巧不足，不能掌握很好的沟通技巧，平息和安抚顾客情绪；在组织社区活动中，不能体现国际社区的国际化氛围，创意有限；在社区的细节设置上，还不够人性化等等。对此，物业管理公司应强调如下服务：．服务就是感觉 —— 顾客（业主）对服务水平的评判好坏不在于服务提供方有什么样的服务标准，而在于他们对所得到服务的感觉。标准只能对服务提供方做出要求，设置标准的目的是要顾客感觉到这种服务，从而对接收的服务做出评判。因此，物业管理公司要提供的服务必须是以顾客会有什么样的感觉为设计前提，在与顾客的沟通中要让他们深刻地了解到，他们需要得到的服务才是我们最终制定服务标准的前提。．感觉可以用标准化的程式展现 —— 从国外的宾馆服务培训可以知道，软性的服务也可以用标准进行培训，例如微笑的定义就是露出8颗牙齿。．心态和感觉具有密切相关性 —— 只有培养服务人员具备良好的人格和服务心态，才能将标准化的服务仪容仪态举止等转化为优质服务，给顾客产生良好感觉。有健康的心态才能快乐地生活，进而快乐地工作，同时也把这种发自内心的快乐带给顾客。．建议物业管理公司的服务产品参照国际酒店业的服务产品，可能是提高服务层次的有效途径。

基于以上的分析，物业管理公司也可以像酒店业一样，对自身的软性服务提出星级标准。在具体做法上，鉴于物业管理行业缺乏这方面的标准和模式，可以采用新加坡航空公司的做法，请酒店业的专业培训机构来进行优质服务的系统培训，包括 《 积极的服务态度 》、《 识别顾客需求 》、《 关键时刻 》、《 酒店业礼貌礼仪规范 》、《 处理客户投诉 》、">《 团队合作 》、《 合格培训师课程 》 等模块，一一进行细化分析和模拟实践。通过分析顾客的心理需求、顾客的投诉焦点、人际心理学、个人性格特点等，让物业管理服务人员对服务心态有良好的正面认识；通过礼貌礼仪的模拟，提升个人形象和沟通技巧；通过对服务之花的讨论，了解及发掘物业行业的衍生产品的设立和为客户提供更大的价值；通过团队的合作精神培养，使得在每一个为顾客服务的关键时刻，都能体现公司的服务效率和价值。

酒店业的服务培训只是物业管理公司致力于提供星级服务的一个开始，通过一系列的培训，让物业管理服务人员了解到酒店服务业的服务要求，懂得分析顾客心理需求，具备了星级服务的人文基础之后，通过对各个层级员工的内部培训，编制物业管理行业的星级服务操作规程，来逐步提升整体的社区服务水平。提供星级服务，将是国内高端物业服务的发展趋势。

第四篇：物业管理服务的设想及策划

物业管理服务的整体设想及策划

一、物业管理服务整体设想及策划

（一）管理理念定位

树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理

在美佳康同物业内，我将广泛引入人性化物业管理概念，使成为“人性”得以充分张扬的空间。

（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

2）不管您在小区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论业主在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到业主的身边，为业主提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。

（2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。

1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现 人与人之间的平等。

3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。

4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

2、管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。

业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的充分的安全监控、有效到位的细分化服务。

在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结 合的手法，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

（二）整体方案策划思路

管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。

一个目标

住宅小区的物业管理，在2018年争取成为乌鲁木齐市有影响的物业小区。

二大类创新服务

1、安全防范管理服务

（1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在编织一只安全防护网。

（2）为了使业主能充分了解和运用安全防范系统，我们在业主入住时提供操作手册，并对业主进行操作培训。

（3）为小区业主提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置业主热线，当业主需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。

（4）为了给业主提供一个更安全的环境，我们将在智能控制中心为业主室内报警系统提供：紧急按钮、延时门磁、烟感、防盗感应接口。

2、环境保护服务（1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

（2）建立园林绿化、景点生态链。以中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，将鸟、蝶、蜂、萤等引入的绿色生态家园，创造一个四季如春的优美环境。

八大管理措施

措施一：实施人才战略

在管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施二：真情营造绿色家园

在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将营造成绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

（1）减轻小区的环境污染

住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时 清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

（2）加强绿化管理，美化住宅环境 大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加业主的植物知识。

（3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。

措施三：环境建设中融入“人性化”理念 随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

（1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由 专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。（2）拟定《环境手册》，对园区的标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统、车体外观系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。如在入住期，我们将着手对各类商业用房进行合理调配和布置统一外在形象。对灯箱标牌的布置，实现统一规格、统一材料，安装高低、宽度、大小做到统一，文字由经营户自选设计；设置统一的空调机位；同时实行夜间灯光布置，由我们按规定时间统一开启等。

措施四：开展安全、有序、亲情、形象的保安管理服务

（1）根据的实际情况，合理、科学地配备各岗位人员，实行24小时公共区域安全管理，确保区域安全。

（2）制定保安部工作标准，以制度保证各项工作的落实，确保管理无盲点。

（3）开展礼仪服务，每位保安做到主动开口问好服务，如“某先生，早上好！”，使业主倍感温馨。

（4）对全体保安进行设备设施知识培训，使每位保安具有正确的分析判断能力，发现隐患，及时处理。

措施五：规范操作，确保设备可运转率100%（1）根据小区设备设施情况，制定工程部工作标准，各岗位职责、设备管理制度、设备运 行检查与维修保养的操作规范和操作流程等。

（2）吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进行技术培训，确保设备设施安全操作和正常运行。

（3）重点设备设施如监控报警系统、水泵、电梯等实行认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况，便于分析解决。

（4）与设备供应商、专家保持联系，确保配件供应，技术支持，有效保证设备安全运行。

措施刘：多方位联动，共建社区文化 为了使营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法有：

（1）通过政府职能部门的社区服务网络平台，积极参加社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。

（2）与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边业主的活动交流。

措施七：针对不同的物业类型，开展有特色的服务

我们对业主和服务资源进行细分后，初步形成认识，来指导我们的服务，为业主提供的服务和需求将以业主为中心，了解不同层次业主的各种需求，提供不同的需求服务。（1）对住宅业主提供的特色服务

生活需求：为业主提供送水上门、中介、订餐等各种服务。

安全需求：人防技防相结合、24小时保安。交往需求：开展各种社区活动，增进相互沟通。

尊重需求：员工以礼待人，便衣岗服务为业主提供一个自由的发展空间。

（2）对商铺业主提供的特色服务

我们将对周边环境、商业布局进行调研，征询业主的意见，了解潜在的需求和发展的可能性，以商业网点功能布局、经营种类分布等作引导，做好优势互补，减少重复、交叉建设。同时，做好营业期间的经营秩序维护和室内外环境卫生保洁，加大巡查力度，为商户提供一个安全、整洁、有序的经营环境。

第二章

管理机制和规章制度

一、管理机制和规章制度及企业近远期目标

（一）管理机制

1、激励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励

以人为本作为公司重要的经营理念，也是 公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重 人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。

（1）激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次则包括沟通、提升、文化等方面的激励。

（2）奖惩体系必须坚持：“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。

（3）报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核，是我们进行奖金分配原则的主要依据。

（4）对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置，并为此提供足够资金和物质装备。

2、监督机制：制度完善的监督规范，分层管理

（1）实时监控制度：公司及时对各部门日常管理工作进行监督控制，发现问题及时纠正。

（2）定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作计划，由公司审核，并评估工作业绩。

（3）定期巡视制度：不定期巡查，弥补纰漏，促进管理工作更加完善。

（4）投诉处理制度：接受业主投诉，尽快调查事情原委并做出处理方案，调查事情原委，尽可能给业主满意的答复。

3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度

（1）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布的有关法规、条例和实施细则。

（2）巡视检查制：由管理处对各员工进行定期和不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

4、信息反馈及处理机制

管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：

（1）管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。

（2）公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。

（3）业主意见箱。（4）管理处员工的反馈信息。

获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

（二）规章制度

科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法宝。接管后，我们将严格按照有关法律法规的规定结合我公司的现状，对实施专业化、规范化、现代化管理。进一步加强提高服务质量，改善环境和预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

（三）近期目标及战略构想

1、近期目标

针对各小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对招聘的员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办公自动化；为创优达标打下基础。

2、战略构想

（1）引入人才的市场竞争机制，培养和造 就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为公司进一步发展奠定坚实的基础。

（2）采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强物业公司的经济实力，将公司的发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

（3）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

（4）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

（四）物业设施的利用

1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立应充分利用，如未设立则由物业弥补。

2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。

3、充分利用开发商配置的智能化设施，由 管理处工程部维保，各职能部门使用，确保可使用率达100%，为小区的规范化管理建立良好的基础。

（五）专业培训计划

将根据该项目的实际情况，制定与小区特点相符合的岗前、岗中和定向培训。岗前、岗中培训大多由公司高层专业人士从事教授，而定向培训则安排有关专业单位或保送到专业公司培训。公司员工必须通过培训，经过考核合格后，方可上岗。

1、培训目标

通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、所从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示我司员工的优秀形象。

2、培训计划： 岗前培训内容

管理规章制度：全体员工

物业管理基本知识及法规：全体员工 保安形象、行为、规范等：保安人员 管理概况：全体员工

形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工 入住手续及装修管理：相关人员 社区文化、家政服务：相关人员 设备维护标准：工程人员

（六）、人员录用与考核及奖惩淘汰机制 一）人员录用

1、知识层次：为符合高品质物业管理的要求，管理处主任要求高中以上文化；

2、工作经验：管理处主任必须具有物业管理经验和经历。

二）人员的考核

1、基础工作考核：

1）仪容仪表：制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等。

2）考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之一。

三、人员上岗仪表、行为、态度的标准的规定

（一）仪表

1、注意保持个人仪表整洁。

2、员工应随时注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。

3、维修人员和清洁工不佩带任何饰物、留长指甲，保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。

（二）行为

1、以立姿工作的员工，正确的姿势为：双脚与肩平宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅的扶手上，不盘腿，不脱鞋。

3、面对业主表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和业主交谈注意说话艺术。处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。

4、在为业主服务时，不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐怖的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。

5、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理维修场地，不接受业主的任何馈赠。

（三）着装

1、工作时间必须着公司制服。

2、上岗着装须按规定统一、整洁，并佩戴工作卡，工作卡佩戴在左前胸，上班不准穿拖鞋。

（四）态度

1、微笑，是员工最起码应有的表情。

2、对宾客业主态度热情、真诚友好、精神饱满、不卑不亢。

3、客人讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。

4、说话要讲究艺术，多用“请”、“谢谢”等敬语。

物业服务品牌构成的要求是品质认知度，品质 15 认识度也是促成业主信赖的核心要素，品质认知度最重要的维度就是要在服务质量上下功夫。因此，物业品牌的塑造手段应从外化手段转向内化修炼，全面提升服务品质，形成良好的企业文化，赢得客户良好的口碑。

凡事预则立，谋定而后动，物业管理服务企业必须顺应环境，积极谋划与调整战略，转变发展方式，化风险为机遇。

第五篇：物业管理服务的整体设想及策划

第一章

物业管理服务的整体设想及策划

一、东欣佳苑住宅小区情况介绍

1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。

2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。

3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。

4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米

总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）

其中:物业管理办公用房237.2平方米

社区用房136.8平方米

物业经营用房534.5平方米

5、绿化情况：绿化率30.1%。

6、建筑密度：28.5%

7、容建率：2.0

8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲 1 与防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。

二、物业管理服务整体设想及策划

东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下：

（一）管理理念定位

树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。

1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理

在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。

（1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。

1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。

2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。

（2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作 的实施提供保障。

1）多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。

2）主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。

3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。

2、管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。

业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。

高低错落的建筑群构成了东欣佳苑主轴风景线，我们将以房屋装修管理为重点开展工作，除加大宣传力度，勤检查、勤监督外，全面运用情、理、法手段进行管理，使小区外观达到整体、有序、统一，实现物业保值增值。

高品质的机电设备、先进的智能化设施是科技管理的保障。对设备管理，我们以提高设施设备的可靠性、技术水平的先进性为重点，实行专人负责制。建立维修保养制度，实行动态维护，采用预防性维修和改善性维修的两级维修制度，并保持与供应商联络，以保证各类备品、备件的及时到位，从而缩短为业主服务的时间，体现人性化服务。

智能化设施管理，以维护更新管理为重点，技术人员对设备进行有效监控，进行日常维护，以实现对整个社区的有效的 充分的安全监控、有效到位的细分化服务。

东欣佳苑在保证绿化用地的同时，美化空间环境。在总平面绿化布置上采用了草地、树木、小品相结合的手法，创建了一个山、水、家的理想人居环境。这些设施代表着小区的品味与档次，因而要专人专职良好养护，从而保证其正常、有效地运转，力争创造出具有吸引力的新型环境，以满足业主的需求，也是我们今后的一个工作重点。

（二）整体方案策划思路

东欣佳苑管理的整体设想及策划可概括为一个目标、二大创新、八项管理。

一个目标

东欣佳苑住宅小区的物业管理，在接管后争取成为余姚市有影响的物业小区。

二大类创新服务

1、安全防范管理服务

（1）以管理处的管理为主线，专业一条线为依托，组建成专业的保安应急小组和接待服务中心，优化资源配合，发挥专业服务优势，在东欣佳苑编织一只安全防护网。

（2）为了使业主能充分了解和运用安全防范系统，我们在业主入住时提供操作手册，并对业主进行操作培训。

（3）为小区业主提供应急特殊措施。如：我们将在服务中心设置业主热线，当业主需要紧急服务时，可通过热线，服务人员将会在最短的时间内提供优质的服务。

（4）为了给业主提供一个更安全的环境，我们将在智能控 制中心为业主室内报警系统提供：紧急按钮、延时门磁、烟感、防盗感应接口。

2、环境保护服务

（1）突出小区人车分流管理。充分利用小区的人行休闲景观带，形成步行道、入口中心广场相结合的交通组织体系，即方便交通又做到了人车分流，同时为了方便业主货物搬运。

（2）建立园林绿化、景点生态链。以中央为核心，景观绿地为依托，科学地配置小区内园林绿化，将鸟、蝶、蜂、萤等引入东欣佳苑的绿色生态家园，创造一个四季如春的优美环境。

八大管理措施

措施一：服务过程中前期介入与后期服务相结合 在物业管理前期介入期间，选择市内外几个类似物业小区进行参观学习，吸取他们的成功经验，拓宽思路，力争优化东欣佳苑设计和施工方案，在了解和更改的基础上为日后的物业实际运作、管理服务打好扎实的基础。

措施二：实施人才战略

在实际管理中，建立完善的员工培训体系，通过岗前、岗中以及专项培训使每位员工成为各个岗位的最佳人选。引入市场竞争机制，完善企业内部考核制度，实行竞聘上岗，使“贤者上、平者让、庸者下”。

措施三：真情营造绿色家园

在创造了愈来愈发达的城市文明的同时，离大自然也越来越远了。我们将用我们的真情播种绿色的祝福，保护人与自然的高度统一性，让人真实感受到自然，努力将东欣佳苑营造成 绿色家园，我们的目标是“人人拥有一个绿色的家”。

（1）减轻小区的环境污染

住宅建筑存在于一定区域范围内的自然环境之中，是生态系统中的一个环节和阶段。这就要求我们必须最大限度地减轻住宅环境的污染，尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。对装修时间的控制，我们将专门派人员进行管理，定时清场。对生活垃圾实行区外清运，严禁区内焚烧等行为。引导居民形成环保价值观和爱护景观的行为规范。

（2）加强绿化管理，美化住宅环境

我们接手管理以后，会大力改善绿化环境，安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，修剪及时、整齐美观，并与苗圃合作，对所有植物进行分类标识介绍，增加业主的植物知识。

（3）真情监管居室装修，把好居室装修“绿色”关。营造绿色家园，须从居室开始，由于装修市场的不规范性，居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作，共同为业主提供“绿色”装修咨询。

措施四：环境建设中融入“人性化”理念

随着时代的进步，科技的发展，人们已经不再满足于一般的卫生、绿化、安全服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的生活环境之中，从而得到高品位人生体验和精神满足，而我们着力打造的环境建设中融入“人性化”理念正是满足了业主这种心理需求。

（1）我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中，由综 合管理部专人负责，齐抓共管。拟定制度，及时监督，并邀请业主代表组成环保小组，义务监督，沟通信息，发现问题，及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

（2）拟定《东欣佳苑环境手册》，对园区的标志系统、办公系统、制服系统、公共设施系统、车体外观系统等进行全面的统一设计，真正做到和谐统一，有章可循，避免盲目散乱和视觉污染。如在入住期，我们将着手对各类商业用房进行合理调配和布置统一外在形象。对灯箱标牌的布置，实现统一规格、统一材料，安装高低、宽度、大小做到统一，文字由经营户自选设计；设置统一的空调机位；同时实行夜间灯光布置，由我们按规定时间统一开启等。

措施五：开展安全、有序、亲情、形象的保安管理服务（1）根据东欣佳苑的实际情况，合理、科学地配备各岗位人员，实行24小时公共区域安全管理，确保区域安全。

（2）制定保安部工作标准，以制度保证各项工作的落实，确保管理无盲点。

（3）开展礼仪服务，每位保安做到主动开口问好服务，如“某先生，早上好！，使业主倍感温馨。”（4）对全体保安进行设备设施知识培训，使每位保安具有正确的分析判断能力，发现隐患，及时处理。

措施六：规范操作，确保设备可运转率100%（1）根据小区设备设施情况，制定工程部工作标准，各岗位职责、设备管理制度、设备运行检查与维修保养的操作规范和操作流程等。（2）吸纳专业人才，所有设备人员持证上岗，定期进行技术培训，确保设备设施安全操作和正常运行。

（3）重点设备设施如监控报警系统、水泵、电梯等实行认领制，责任落实到人，建立设备跟踪卡，记录维修保养情况，便于分析解决。

（4）与设备供应商、专家保持联系，确保配件供应，技术支持，有效保证设备安全运行。

措施七：多方位联动，共建社区文化

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。具体做法有：

（1）通过政府职能部门的社区服务网络平台，积极参加社区、街道组织的各项宣传文化活动，促进社区文化建设。

（2）与周边区域组成共建单位，增加本社区与周边业主的活动交流。

措施八：针对不同的物业类型，开展有特色的服务 东欣佳苑总建筑面积达66740.01平方米。在我们对业主和服务资源进行细分后，初步形成认识，来指导我们的服务，为业主提供的服务和需求将以业主为中心，了解不同层次业主的各种需求，提供不同的需求服务。

（1）对公寓业主提供的特色服务

生活需求：为业主提供送水上门、中介、订餐等各种服务。安全需求：人防技防相结合、24小时保安。交往需求：开展各种社区活动，增进相互沟通。

尊重需求：员工以礼待人，便衣岗服务为业主提供一个自由的发展空间。

（2）对商铺业主提供的特色服务

中标后，我们将对周边环境、商业布局进行调研，征询业主的意见，了解潜在的需求和发展的可能性，以商业网点功能布局、经营种类分布等作引导，做好优势互补，减少重复、交叉建设。同时，做好营业期间的经营秩序维护和室内外环境卫生保洁，加大巡查力度，为商户提供一个安全、整洁、有序的经营环境。

第二章

管理机构设置和规章制度

机构设置基本思路：严格人员的素质管理，提供全方位家庭式服务；采用两个区域管理相结合的管理办法，运用现代化管理手段，实现办公自动化；致力于精神文明建设，实施品牌和形象策略。

一、管理机构设置

（一）管理处组织构架图（详见附表1）

（二）机构设置基本原则

公司设立“东欣佳苑”管理处，全权负责该小区的物业管理。根据精简高效、垂直管理与横向调控的原则，采用管理处主任负责下的三部（综合管理部、保安部、工程部）的机构设置模式。

1、业主委员会、物业公司、管理处主任共同构成决策层，通过管理处指挥协调和监控管理处工作。

2、保安部负责配合公安机关，做好小区的治安管理、车辆 9 交通秩序管理、消防管理和装修管理工作，发现违章事件和突发性事件及时处理，并积极开展日常服务。

3、工程部负责小区房屋及其附属设备、设施的验收、交接、运行、养护管理，装修管理及技术指导，公共水电管理和为业主提供有偿和无偿服务。

4、综合管理部负责小区内环境卫生保洁、卫生防疫管理，绿化养护、绿化管理，社区文化建设，物业管理费收取及管理处财务和常用材料、物资采购、保管等工作。

（三）整体工作流程

1、整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证各环节紧紧衔接。

2、各项工作运作过程由公司各职能部门参与并现场指导。

3、运作过程将由物业行业主管部门及开发商进行全程监督指导，对出现的问题及时进行沟通、协调并解决，以使东欣佳苑的日常管理能更成功、具有特色。

二、管理机制和规章制度及企业近远期目标

（一）管理机制

1、激励机制：工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励

以人为本是我公司重要的经营理念，也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心，尊重人、理解人、关心人、培养人，以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点，倡导和营造既相互尊敬、相互信任，又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境，实现管辖区的管理目标。

10（1）激励从实现方式上来说又可分为双重激励，第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系，第二层次则包括沟通、提升、文化等方面的激励。

（2）奖惩体系必须坚持：“奖惩分明”和“优胜劣汰”的原则，我们主要依托于严密完整的规章制度，及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。

（3）报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核，是我们进行奖金分配原则的主要依据。

（4）对于要求上进的、追求自我价值提升的员工，我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置，并为此提供足够资金和物质装备。

2、监督机制：制度完善的监督规范，分层管理

（1）实时监控制度：公司及时对各部门日常管理工作进行监督控制，发现问题及时纠正。

（2）定期报告制度：各组定期汇报工作情况，提交工作计划，由公司审核，并评估工作业绩。

（3）定期巡视制度：不定期巡查，弥补纰漏，促进管理工作更加完善。

（4）投诉处理制度：接受业主投诉，尽快调查事情原委并做出处理方案，调查事情原委，尽可能给业主满意的答复。

3、自我约束机制：建立全面自我约束机制流程与制度（1）管理处在物业管理过程中，严格执行地方政府发布的有关法规、条例和实施细则。（2）巡视检查制：由管理处对各员工进行定期和不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量及多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

4、信息反馈及处理机制

管理处24小时接受和处理各方面的信息，主要渠道有：（1）管理处每年向业主委员会提供一份工作报告书，包括管理费收支帐目，征询业主意见情况。

（2）公司每年向物业主管部门汇报物业管理情况，征询主管部门的意见，改善不足之处。

（3）业主意见箱。

（4）管理处员工的反馈信息。

获得反馈信息后，由管理处主任分析处理，通过管理处主任向相关部门人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题。

（二）规章制度

科学完善、合理量化的管理制度是我们取得成功的重要法宝。接管东欣佳苑后，我们将严格按照有关法律法规的规定结合我公司的现状，对东欣佳苑实施专业化、规范化、现代化管理。进一步加强提高服务质量，改善环境和预防环境污染，实现社会效益、环境效益和经济效益的最优化。

在此我们例举主要的规章制度，共计34条。其中公示管理制度8条；内部岗位责任制度7条；内部管理动作制度13条；考核制度6条。具体分布如下： 公示管理制度

1、业主规约

2、环境保护管理规定

4、消防安全管理规定

6、房屋装修管理规定

3、园林绿化管理规定

5、公共设施管理规定

7、停车场管理规定

内部岗位责任制度

8、装修管理规定

1、管理处主任岗位职责

2、工程部负责人岗位职责

3、保安部负责人工作职责

4、门岗巡逻保安员岗位职责

5、车辆管理员岗位职责

6、清洁工岗位职责

7、绿化工岗位职责

内部管理运作制度

1、员工守则

2、员工行为规范

4、保安人员管理细则

6、维修人员管理细则

8、应急处理程序

3、劳动人事制度

5、清卫人员管理细则

7、业主投诉处理工作制度

9、员工培训制度

10、财务管理制度

11、回访制度

12、档案资料管理制度

13、材料、工具领用制度 考核制度

1、服务中心人员岗位考核标准

2、工作考核奖惩制度

3、清卫人员岗位考核标准

5、维修人员岗位考核标准

4、保安人员岗位考核标准

6、绿化工岗位考核标准

接管东欣佳苑后，我们将结合东欣佳苑的特点，补充修改 一部分公众管理制度，在小区业委会未成立之前充分征求意见后公开实施，在业委会成立后，则通过业委会表决通过。我们还将根据实际动作情况来不断完善管理运作制度，使工作真正做到精简高效。

（三）企业的近期目标及战略构想

1、企业的近期目标

第一年，督促开发建设遗留问题的整改，同时重点抓好装修阶段的管理，使小区的建筑风格不被破坏；逐步推出各项延伸服务。并以《宁波市物业管理示范住宅小区达标评分细则》作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、业主档案；对招聘的员工进行培训，逐步推出各项延伸服务。同时，修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；实现办公自动化；为创优达标打下基础。

第二年，在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上，结合创优达标、创建文明社区、创建国家健康城市等活动，逐步增强业主参与意识。协助成立业主大会的作用，运用专业化管理，完善法制化建设，充分发挥业主大会的作用，运用专业化管理和与业主自治相结合的原则，使小区达到余姚市物业管理优秀小区标准。

2、战略构想

（1）引入人才的市场竞争机制，培养和造就一支作风好、技术硬、业务精、视野宽的高素质员工队伍，为企业进一步发 展奠定坚实的基础。

（2）采取以物业管理为主线，谋求多元化发展的经营策略，增强企业的经济实力，使企业的综合能力和各项考核指标名列余姚市前矛，企业发展纳入有计划、可持续发展的良性轨道。

（3）不断完善企业管理制度，运用现代化企业管理方法，实行内部资源优化组合，强化企业文化建设，形成自身的管理特色，创立企业管理服务品牌。

（4）注重团队建设，提升企业形象，建立社会公众关系，参与社会公益活动，扩大企业品牌影响，回馈社会对企业的支持和帮助。

三、物业用房的使用及办公设备、设施的配置和折旧

（一）物业管理办公用房的设置及利用

按照招标书中给定物业管理办公用房面积237.2平方米，设置在一楼部分，计划安排利用如下：

管理处主任室50㎡

会议室50㎡

综合办公大厅50㎡

更衣室30㎡

档案室30㎡

投诉接待室20㎡ 其余的作为员工活动室和业主与物业公司的交流和沟通场所。

（二）物业设施的利用

1、充分利用小区设立的宣传窗，做好物业管理宣传工作，并用于公布重大新闻、节日问候、重要事项的通知等，其他如平面图、各类标识牌、警示牌、楼层分布图等如开发时已设立 应充分利用，如未设立则由物业弥补。

2、小区共有一个主出入口，24小时开放和保安值勤。一个次出入口，定时开放。

3、充分利用开发商配置的智能化设施，由管理处工程部维保，各职能部门使用，确保可使用率达100%，为小区的规范化管理建立良好的基础。

（三）经营用房的利用

按照招标书中给定的物业经营用房面积534.5平方米，设置于1号楼东侧E1—通二商铺及11号一层南侧，计划安排利用如下：

出租,用于小区物业管理服务配套。

第三章

管理人员配备及管理

我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平也重道德”的用人标准，严把人才选聘关，针对东欣佳苑综合管理集约化特性，我们要求事务管理人员必须是一专多能，实行一岗多职，真正体现管理职能的“三合一”（事务、保安、日常服务）。

一、人员配备和培训

（一）东欣佳苑管理处人员配备(附表图2)

（二）人员配备说明

1、管理处在人员配备上将根据东欣佳苑的房屋竣工实际情况来实施，公司将拟配备物业服务人员22人（其中主任1人、16 管理员1名、保安13人、工程人员1人、清洁员4人、绿化员2人）。

2、在第一年由于绿化是建设单位免费维保期间，其中2名绿化工在小区绿化由建设单位养护期间改作清洁维护，加大小区装修期保洁力度。

（四）服务人员素质要求

管理处主任：高中以上文化，有二年以上物业管理经验，有物业经理上岗证书，懂智能化办公，具有开拓精神。

保安部人员：男，初中以上文化，有保安工作经验。工程部：有专业上岗证书，具备维修基本技能保安员：50岁以下，体貌端正，反应敏捷、作风正，掌握保安基本知识和基本维修技能。

清洁工：吃苦耐劳、体貌端正，60岁以下。绿化工：精通绿化养护技能。

（五）专业培训计划

我们将根据该项目的实际情况，制定与小区特点相符合的岗前、岗中和定向培训。岗前、岗中培训大多由公司高层专业人士从事教授，而定向培训则安排有关专业单位或保送到专业公司培训。公司员工必须通过培训，经过考核合格后，方可上岗。

1、培训目标

通过上岗前培训，使各岗位人员熟悉公司对各岗位的要求、所从事岗位的基本情况和职责，将自己的技能与公司的要求、规程、标准相结合，以精湛的技术、良好的仪容仪表、规范的 言行举止，出现在各自的岗位上，充分展示我司员工的优秀形象。

2、培训计划： 岗前培训内容

东欣佳苑管理规章制度：全体员工 物业管理基本知识及法规：全体员工 保安形象、行为、规范等：保安人员 东欣佳苑管理概况：全体员工 形象礼仪、仪表及文明语言：全体员工 入住手续及装修管理：相关人员 社区文化、家政服务：相关人员 设备维护标准：工程人员

二、人员录用与考核及奖惩淘汰机制

（一）人员录用

1、知识层次：为符合东欣佳苑高品质物业管理的要求，管理处主任要求高中以上文化；

2、工作经验：管理处主任必须具有物业管理经验和经历。

（二）人员的考核

1、基础工作考核：

1）仪容仪表：制服穿着、胸卡佩戴、仪容整洁等。2）考核汇总表作为年终管理处对员工考评的重要依据之一。

三、人员上岗仪表、行为、态度的标准的规定

（一）仪表

1、注意保持个人仪表整洁。

2、员工应随时注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁。

3、维修人员和清洁工不佩带任何饰物、留长指甲，保安人员上岗期间穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。

（二）行为

1、以立姿工作的员工，正确的姿势为：双脚与肩平宽，自然垂直分开，肩部平正，两眼平视前方，挺胸、收腹。

2、以坐姿工作的员工，须端坐在办公台前，不翘二郎腿，不将腿搭在座椅的扶手上，不盘腿，不脱鞋。

3、面对业主表现出热情、亲切、真诚、友好，不卑不亢。和业主交谈注意说话艺术。处理投诉热忱接待、认真倾听、详细询问、心平气和、当场记录、尊重业主、忍耐克制。

4、在为业主服务时，不流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐怖的表情，不以任何形式顶撞、讽刺、挖苦业主。

5、维修人员举止文明，凭维修单工作，进入业主家中先换鞋，完工后清理维修场地，不接受业主的任何馈赠。

（三）着装

1、工作时间必须着公司制服。

2、上岗着装须按规定统一、整洁，并佩戴工作卡，工作卡佩戴在左前胸，上班不准穿拖鞋。

（四）态度

1、微笑，是员工最起码应有的表情。

2、对宾客业主态度热情、真诚友好、精神饱满、不卑不亢。

3、客人讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心 不在焉。

4、说话要讲究艺术，多用“请”、“谢谢”等敬语。

第四章

各项管理服务承诺指标

一、房屋及配套设备设施完好率达99% 实施措施：坚持房屋及配套设备、设施的养护与维修相结合，保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命。明确责任人员，做好质量管理工作，经常检查定期养护。

二、房屋零修、急修及时率达99% 实施措施：建立健全报修、约修制度，公布报修电话，24小时受理业主报修。接到报修，详细填写维修单，注明需维修地点、报修事项、报修时间，并尽快到达维修现场。零修现场及时完成，急修不过夜，维修完成后，由维修人员填写到达时间、维修时间、维修结果，并请业主签字认可。保修期内如建筑单位不能及时处理的，采取先处理后协商的办事原则。

三、维修工程质量合格率达100% 实施措施：严格执行《维修工作制度》和《维修回访制度》，严把维修施工质量关，坚持各个维修项目的标准，按照工序操作，一步到位，杜绝返工，并及时记录维修工作台帐。加强管理，把维修人员的工作质量作为考核重要指标。

四、绿化完好率达98% 实施措施：严格执行《绿化养护工作制度》，由专职绿化人员负责养护。建立岗位责任制，做好绿化养护、病虫害防治等工作，每日记录养护管理情况，管理处主任直接巡查监督，确 保小区绿化布局合理优美，花草树木配置得当，生长良好，修剪整齐美观，无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害、无树木枯死现象。通过社区文化和宣传、教育，规范业主行为，共同维护小区的绿化环境。

五、保洁率为99% 实施措施：严格按照保洁工作标准进行操作，并督促检查，把小区清洁工作作为考核的重要指标。

六、道路完好率达95%

实施措施：坚持道路及停车场维护和管理标准，落实维护和管理责任，坚持每日检查，定期养护，确保交通安全和停车安全。

七、管理费收取率达98%

实施措施：摆正物业管理服务与收费的关系，做好物业管理服务与收费的宣传工作。管理服务工作要到位，收费工作要做细，严格按规定标准收费，在业主业委会未设立期间，定期召开业主（住户）代表座谈会，征询物业费收缴工作意见，以利物业费收缴工作的进行。

八、住户投诉处理率达100% 实施措施：责任到人，安排专人负责业主（住户）投诉处理工作。受理投诉后，一般问题在48小时内处理解决，特殊问题在5天内妥善处理。

九、居民对物业管理满意率达95%

实施措施：坚持“以人为本”的管理服务理念，从业主（住户）心理需求的群体意识出发，提高管理服务水平，建立业主（住 户）信息反馈机制，设立业主（住户）议事信箱和电话，博采众长，借用大家的智慧，做好管理服务工作。

十、消防火灾发生率控制在0.50/00以下

实施措施:加强消防安全的宣传工作，以防为主，增强业主（住户）的消防安全观念。落实消防安全工作制度，建立义务消防队，定期进行训练和演习。经常进行消防安全检查，保证消防设备、设施完好。

十一、治安事件发生率控制在0.10/00以下

实施措施：建立高素质的保安队伍，落实治安工作责任制。有效地使用各种安全防范设备、设施，做到人防、物防、技防相结合，搞好群防群治。

第五章

物业企业管理方案

一、房屋设备、设施管理与维修管理两部分组成

（一）房屋管理方案

1、房屋管理由工程部负责，在接管验收后建立房屋数据库档案，全面掌握房屋的类别、结构、产权、数量等情况。

2、建立房屋管理责任制，将房屋管理的责任落实到人，将日常考核与经济利益挂钩。

3、加强房屋装修管理，禁止违规装修。成立装修巡查队，以加强日常管理，确保房屋结构完整、外表美观。

（二）房屋维修保养管理措施

1、房屋主体结构部位：（1）由管理处每周组织专业的检查单位，对主体结构进行检查，发现问题及时处理。并一年对房 屋结构、涉及使用安全的部位进行检查，发现损坏及时修理或报请建设单位修理（2）每月1次巡视楼内公共部位门窗，每年1次对房屋进行检查，发现损坏，按维修计划组织维修。

2、外墙面：由管理处负责每周检查一遍，发现问题及时处理。每4年对于较大面积渗漏局部翻新一次。

3、屋面：由管理处负责，每周检查一遍，发现问题及时修理；每月检查屋面雨水口；及时修补破损屋面隔热材料，重新沟缝。

4、楼梯通道：（1）由管理处负责每周检查，发现问题及时修理；三年一次对楼道及扶手粉刷、油漆。（2）确保楼梯通道整洁无缺损、扶手完好、无张贴痕迹。

（三）设备设施安全管理运行方案

东欣佳苑各类配套设施齐全，是一个科技含量高的智能型小区。因此，房屋共用设施设备管理是我们今后重要的基础管理工作。在设备设施管理上，我们将把提高设备运行的可靠性、保持设备、设施管理的先进性、实现设备使用的高效性作为管理目标，最终确保设备完好和安全使用。

设备管理指标承诺如下：

消防设备设施完好率100%；维修及时率98%；维修合格率100%；公共楼道、公用照明灯完好率98%；电梯故障排除率100%；设备完好率98%；设备可运转率100%。

针对上述目标，制定管理方案如下：

1、设备安全运行管理方案

（１）建立设备安全管理制度。为确保设备安全运行，结 合东欣佳苑物业的具体情况，制定一系列相应的设备管理制度。

（２）特种设备的管理：对行业部门有特殊安全性能要求的设备实行合格证制度，电梯、消防等按有关法规严格执行。

（３）操作人员的管理：使用和维修人员必须经培训考核合格后持证上岗，并经常进行安全操作培训。

（４）巡检和安全管理：在管理处设备管理人员日常管理和维护基础上，公司职能部门要进行每季一次的巡检和每年二次的安全大检查，以上级督导、管理处落实的方式来确保小区的设备设施的安全运行和完好状态。

2、供电系统管理方案

（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。（2）负责供电运行维修的人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障，并做好维修记录、运行记录。

（4）停电应预先告示，以防发生意外事故。（5）对临时施工用电，制定相应的管理制度。（6）发生火灾、水灾等情况，要及时切断电源。

3、弱电及自动化系统管理方案

（１）监控中心实行24小时运行值班制度及时对消防监控、摄像监控及业主报警联动系统发生的警报情况进行记录，并根据各种应急预案进行处理。

（2）建立可以维持两个同时进行的巡更路线使技防与人防有机结合。

（3）维修人员每日一次对摄像监控、消防自动报警、业主 室内报警等系统的运行状态、仪表数据进行检查，并作记录。（4）每月一次对监控中心的设备设施做一次全面保养。（5）智能化设备的日常维护以管理处技术人员为主，大、中修项目委托专业单位完成。

（6）做好智能化设备的技术档案资料管理工作。

4、电梯运行管理方案

1、东欣佳苑客运电梯属无司机运行梯，实行全天候24小时运行，设专职维修工值班。

2、电梯钥匙由专人管理，电梯停运必须在一楼挂牌告示。

3、严格按照电梯运行管理记录制度，聘请专业维保单位维护保养并每年均需检测合格。

5、给排水系统运行管理规范

（1）建立用水、供水管理制度积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）设备、阀门、管理工作正常，无跑冒、渗漏。（3）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。

（4）限水、停水时将在规定时间内提前通知住用人。（5）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房无积水、浸泡现象发生。

（6）无大面积浸水、泛水、长时间停水现象，出现事故，维修人员在规定时间内进行抢修。

（7）制定专门的给排水和维修事故应急处理方案。

6、水泵管理、维护 每月对水泵进行检查，泵体外观清洁、无积灰污垢，油漆完整，泵与电机连接保证轴度符合要求、弹性完好；泵与管道阀门连接处不应有渗漏现象，阀柄齐全，驱动丝杆与密封填料应紧密，不应渗漏；试运行时要求无异声，轴承无发热，电流不超。

7、给排水管理维修养护计划

维修人员必须全面了解设备的性能、用途、路线走向和控制阀门的位置、各用水设备和用水点的布局，以使正常的检修、检查能顺利进行。

（1）操作按《给排水作业指导书》进行维护保养，并记录，工程部主管对保养工作进行监督检查。

（2）每年年底制定《给排水设备检查保养计划》，并按运行情况制定大中修计划，经管理处主任审核后上报公司职能部门。

二、市政等公用设施管理具体方案

（一）具体管理

道路、停车场：每天检查2次，随坏随修，做到平整无积水、无漏水、无缺陷，完好率100%。

明暗沟：每周检查1次，即坏即修，做到畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。

路灯、庭院灯：每月检查1次，即坏即修，做到灯泡正常，灯罩完好无损，完好率100%。

供水设施：每日保养，安全操作，运作情况正常，自动控制良好。每周维修保养各类阀门器材。每季泵体检查、更换磨 损件、管道系统保养。做到阀门开闭灵活，系统密封良好，无泄漏，电机保护齐全，水表度数准确，运行无异常声响、工作轴承温度正常；连续不间断供水；有检查记录、维修保养记录。

供电设施：每日检查，做到各接线处无跳火、发热现象，指示灯、信号灯齐全，计量仪表准确。

2、管理措施

建立双重巡视制度，加强对公共设施的管理，防止或及时发现破坏情况。一是人员巡逻，二是闭路电视监控系统，一经发现，立即处理，并作好详细记录；充分发动业主，做好公益性的宣传；定期对公共设施进行检查，发现损坏或隐患及时修复或消际，保障其正常使用与安全，并作好记录；根据积压类公共设施的使用寿命及实际使用情况，进行及时的改造与更新。

3、档案建立：

（1）市政设施明细表；

（2）市政设施维护保养记录；

（3）市政设施检查记录表；

（4）供水系统周检保养记录；

（5）沟、池、井清理记录表；

（6）配电房、水电房巡视记录表。

三、环境卫生管理具体方案

（一）环境卫生的基本实施方案

管理处设立综合管理部，综合管理部主管负责相关环境卫生管理工作。为搞好小区环境建设，我们在小区内配置了清洁工4名，实行动态保洁。在楼层或小区醒目处上墙公布保洁责 任人，接受业主监督。实际操作中将结合东欣佳苑的实际情况，制定保洁工作手册，保洁员按操作流程规范操作，楼内保洁避开业主上下班高峰，推出零干扰服务，为小区居民提供优美整洁的居住和生活环境。为做好环境卫生管理工作，我们将从以下三方面入手：

1、环卫设施建设

要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，除了常规的配置外，可考虑配置1辆清扫车及各种清扫工具，在主要的交通要道上设置果皮箱。负责作好环卫设施的日常使用及维修保养工作，提出高设施使用效率，延长使用寿命。

2、环境卫生管理措施

（1）加强环境卫生的宣传教育：搞好环境卫生工作，需要业主的配合，为此，我们要作好环境卫生和环保意识宣传，加强业主自觉意识和自觉遵章观念，共同维修整洁优美的社区环境。

（2）制度落实：管理制度是搞好环境卫生管理工作的保证，我们将结合东欣佳苑的实际情况，在原有体系的实施基础上，做好制度建立工作，如岗位责任制、操作流程、劳动纪律、考核及奖惩条例以及清洁工具使用和保养细则等。

（3）小区内公共区域清洁内容

地面保洁：不定时保洁，小区主道路两侧，每月拖洗一遍，做到地面无杂物垃圾；道路无石无沙，无杂草，无积水，无烟头；车库、车棚、楼梯口无杂物；门窗、平台、天棚无尘、无蜘蛛网，所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99%以上。楼道、楼梯、走廊：小高层、高层每天清扫一次，多层每二天清扫一次，做到无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放，消防箱、扶手无尘、玻璃窗完好明亮。保洁率99%以上。

消防楼梯：每周清理一次，做到扶手、梯阶及平台、墙面、天花、外露设施喉管、门、垃圾箱、消防箱、玻璃、铁护栏清洁。

绿化带：每天一次，做到各类道路灯、阴井盖、水龙头、指示牌、铁栅栏、各类雕塑整洁干净。

设备用房、水箱：每月一次，包括清扫地坪、门窗、天花、墙面及清除废物、水箱内外。

室外娱乐区：每月一次，包括各类娱乐设施、凉棚。

（二）道路住宅、商业网点等保洁工作

1、道路住宅保洁工作

针对东欣佳苑保洁特点,要求高、精致，以确保东欣佳苑环境整洁、优美、有序。

（1）道路保洁与住宅保洁实行分块，制定各自的工作范围和工作标准。

（2）道路保洁采用流动性保洁办法，每2小时轮番巡回保洁，以提高地面光洁度和工作效率。住宅保洁采用定位办法，按工作周期表做好楼宇保洁工作，楼梯清扫错开上下班时间，实行隐性服务。

2、商业网点保洁工作

商业网点的室外部分由物业清洁人员负责，每天清扫三次，并随时检查，确保地面干净、无垃圾、无污垢。

四、绿化养护管理的具体实施方案

（一）绿化设施设备的配置

为搞好小区绿化，将拟派2名绿化工对小区绿化进行养护和种植，并计划购置多功能绿化剪2把及零星绿化工具若干。

（二）绿化植被的定期养护

1、绿化养护工作内容

（1）公共绿化养护主要是清除杂草，修剪草坪，修剪枝叶，除虫灭害，清扫枯枝黄叶，移栽以及绿化垃圾清运等工作。

（2）清除杂草。清除绿地杂草是绿化工作最困难的事情，通常采用人工清除的方法，但效果不佳，龙其是成长季节，气温高、湿度大，杂草生长迅速，往往超过绿地原草种。为了控制杂草生长，我们除了掌握特点，用人工清除杂草外，还采用化学方法清除杂草。

（3）修剪草坪。绿地草长势必须得到控制，否则基部太长修剪后会影响视觉美。为了控制绿地草长势，在5-10月，每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。

（4）修剪枝叶。修剪树木枝叶要兼顾树木长势和造型，我们对乔木修剪的原则是考虑让它枝叶茂盛，夏季遮荫面积大，而灌木则是考虑其造型，至于花朵艳丽的灌木，则主要保持其来年花朵不退化的原则。

（5）除虫灭害。虫害和病害会影响植物的长势，为了正确判别虫害和病害，正确使用农药及其配量，将要求绿化工必须深知这方面技能，严格控制和消灭病虫害。施用农药时要提前3天用；书面及公共广播、网络等形式通知业主，防止儿童和宠 物接触而发生意外。

（6）清扫断枝落叶。绿化工每天要清扫绿地利花坛中的断枝落叶，保持整洁的绿化环境。为了达到这一目的，划分绿化责任区，并落实考核指标，强化管理。

（三）管理措施

1、按绿化内容，责任落实到人，并制定出具体的奖励制度。

2、建立绿化管理档案，内容包括树木位置、品种、数量、绿化设施、绿化动态等。

3、日检、周检、月检相结合，发现问题及时采用有关措施。

（四）绿化养护实施计划

1、草坪

修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切边整理2次，草坪保持平整，草高不超过10CM。

清杂草：常年清除杂草4遍以上，杂草面积少于5%，成片杂草不超过1CM2。

灌、排水：常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥：按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2次。病虫害防治：一般年喷药不少于3次，有效控制病虫害。

2、树木

修剪：乔、灌木年修剪3次，基本做到无枯枝，明枝10CM以下，篱、球、造型植物及时修剪，年3遍以上，作到枝叶紧密、圆整。

中耕除草、松土：适时中耕除草年3遍，疏松表土2次以

上，做到地成片无杂草，土壤疏松。

施肥：按品种，生长、土壤情况适时施肥，年普施肥1遍，花灌木增施追肥1遍。

病虫害防治：防治结合，及时灭治，年适时防治3-4次，主要病虫害发生低于防治指标。

五、公共秩序的维护及治安配合具体实施方案

为了保证小区公共秩序井然有序，我们拟派保安部全面负责小区车辆进出管理、人员出入管理、公共秩序管理、消防安全管理。并以责任制细化，落实到每个工作岗位，实行了目标考核。

（一）车辆进出管理

1、车辆管理人员配备

由保安部负责住宅区域地下及临时停车位的车辆停放管理，设置专门的车行通道，实行小区内人车分流。

2、车场设备及停车标示设置（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车点。

（3）收费管理的公共产权车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无明显积水，无易燃易爆及危险物品存放。

（二）保安服务和消防服务

1、人员配置

（1）每班保安人员配置：主出入口2人，次出入口1人，监控室2人，有兼职巡逻。

32（2）保安人员身体健康，工作认真负责。

（3）对小区日常护卫事项做出正常反应，能正确使用消防器材。

（4）上岗佩带统一标志，穿戴统一制服。

2、门岗管理

（1）主出入口24小时值班看守，次出入口定时开放。（2）对车辆进出管理和疏导，保持出入口畅通。（3）对大件物品搬出实行记录。（4）对外来人员进入进行登记。（5）阻止小商贩随意进入小区。

3、巡逻管理

（1）每天不定时在小区内巡逻。

（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

4、技防设施和救助

保安人员或安全管理人员有一定的消防知识，保证消防通道畅通。

（三）公用设施管理

（1）围墙：每季1次巡查围墙，发现损坏立即修复。（2）道路、场地等，每月1次巡逻街坊路面、侧石、围墙、窖井、健身设备等，发现损坏，在1月内组织维修。（3）休闲椅、室外健身设施等，每月1次巡查，发现损坏立告示牌，在1月内组织修复。（4）安全标志，对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

六、消防、安全管理实施方案

（1）通过对消防法规宣传、教育，增强业主消防意识，普及消防知识。

（2）设立兼职消防管理人员，负责消防工作的管理指导、检查、监督与落实，并组建义务消防队（物业管理处所有人员）。（3）建立专群结合的消防队伍，定期进行消防训练，每年举行一次消防、高层人员紧急疏散演习，并邀请住用人共同参与。

（4）建立消防控制中心24小时值班制度，制定消防岗位责任制、消防档案管理制度。

（5）建立各种消防设施、设备的检查和养护制度。（6）装修期间对室内消防系统进行严格控制，防止破坏，并严格控制使用明火。

（7）制订有效的突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、指路标志完好，应急疏散通道畅通。

5、各种消防设施设备的检查和养护

（1）小区消防及通风设施、设备：消防泵、增压送风、排烟设备每季启动1次，每年保养1次。消防栓箱内各种配件完好。地下室通风设备适时开启，确保设备运转正常，地下室通风良好。每年检测一次探测器，不合格的应当调换。每年检查1次消防水带、阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。（2）消控中心设备保持完好，需24小时值班监控，发现火警及时处置并报警。

七、各类档案建立和管理

小区档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区的档案是物业管理工作的重要内容。为此，我公司将特别设立档案室，建立较完善的档案管理体系。使档案管理工作在楼宇的使用、维修、改造、扩建以及业主装修等方面发挥重要作用。对东欣佳苑的档案资料管理，将沿用我公司的经验做法如下：

（一）档案建立

1、档案的建立执行以下流程：

收集-整理-分类-编号-登记输入电脑-入柜-利用-检查

2、明确档案内容，实行系统收集、集中管理。

3、建档要求：制度化、标准化、电脑化。

4、档案、资料的分类检索：（1）开发商提供的资料： 1）小区建设各项批准文件； 2）小区规划图、竣工总平面图； 3）单体建筑、结构、设备竣工图； 4）地下管网竣工图；

5）有关设备设施的使用维修技术资料； 6）业主清册（房屋分配方案）； 7）分幢分层平面图和套型图； 8）其它必要的资料。（2）管理处建立资料：

1）物业资料；

2）业主（住户）资料； 3）日常管理资料；

4）出租房屋档案； 5）装修管理档案；

6）大工程维修档案；

7）零星维修档案；

8）收费管理档案； 9）设备管理档案；

10）社区文化档案； 11）业主（住户）意见调查、统计记录； 12）服务质量回访记录；

13）业主（住户）投诉及处理记录；

14）员工管理档案；

15）培训档案； 16）行政文件；

17）业主委员会文件。

5、档案的编号：按科学方法，进行统一、系统编号

（二）档案管理

1、依照规定程序收集各项工作的档案资料，按科学方法检索，机密文件加密，专人管理。

2、原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期定项目有系统性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见。

3、按照档案对温度、湿度和照明要求，建立标准化的档案资料室。

4、采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表、卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。

5、建立科学检索及查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。

6、严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。

7、加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、36 锁符合防盗、防火、防虫、防鼠防潮湿的要求。

8、实现档案管理的规范化。建立档案管理工作严格依照工作流程及管理规章制度运作。

9、档案分类组卷按照全国物业管理示范小区文件标准，科学细分，逐一编写文件号，登记造册，并编制文件目录，为方便管理工作，除部分保密文件外档案实行开架管理。

第六章

社区建设

社区的高度文明是物业管理工作成功的重要表现，随着时代的进步，物质水平的提高，人们越来越注重生活质量，注重精神文明建设和人生价值，因而社区文化建设是创造良好的人文环境、生活环境的重要手段，也可以说文化建设不仅是物业管理公司自身的需要，更是我们实施物业管理的润滑剂。

一、与文明社区创建工作的配合及社区活动安排 东欣佳苑的自然环境和人文环境构成了东欣佳苑的一道靓丽的风景线。我们本着“资源共享、优势互补、共同发展”的原则，通过以下几个方式来配合文明社区的创建工作。

（一）开展环境文化建设

东欣佳苑的自然环境和人文环境构成东欣佳苑的环境文化。对此我们高度重视，环境文化建设的目标是园区文明洁净、环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷，形成环保意识。

1、我们将环境文化建设纳入物业管理日常工作中。拟定制度，及时监督，并邀请居民代表组成环保小组，义务监督，发现问题及时处理，我们将定期向社区成员公布环境公告。

2、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。如义务植树、家庭盆景艺讲座等活动颇具创意，可以激发社区成员共同关心环境的潜在热情。

（二）东欣佳苑行为文化建设

为了使东欣佳苑营造出一片共同呼吸的空间，形成邻里亲善的关系，我们将开展丰富多彩、行之有效的社区文化活动来拉近彼此的心灵距离。

1、创办小区中老年健身队，提高小区中老年人的身体素质。

2、配合社区进行除四害、清除杂草等义务活动。

3、配合社区，开展五好户评选活动，利用宣传窗、信息显示屏等宣传市民文明规约和公民道德教育；

二、配合卫星城市建设及社区居委会文明治理工作开展活动

1、健全组织、落实责任。物业主动与社区、派出所等单位取得经常性联系，做到齐抓共管，形成合力，控制小区治安案件的发生率。

2、坚持人防、物防、技防并举，积极构筑覆盖全小区的立体治安体系。

3、建立案件及重大事件发生及处理情况上报制度，每月由专人上报公司。

4、充分利用物业宣传机制，动员业主代表，共同做好宣传工作，建立治安联防组织，发动业主参与平安大市建设。

5、加强环境卫生保洁、防病防疫和治安防范工作，特别是做好沿街商铺的卫生保洁、秩序维持和暂住外来人员的管理。

6、结合东欣佳苑的特点，我们将从以下几个方面来做好配合平安大市建设及综合治理工作开展：

（1）业主家庭防盗：人防加技防；

（2）业主家庭防火：防火知识宣传，消防学习，器材保养；（3）自行车防盗：保安加强巡逻，要求业主车辆进车库；（4）机动车防盗：车辆出入登记，加强巡逻，地下停车库有录像系统监控，业主发固定停车证；

（5）易发事点的防抢（如电梯内、停车场）：保安加强巡逻，监控，制定相关应急预案；

（6）杜绝赌、毒、黄：加强宣传，组织健康的社区文化娱乐活动，群防群治，特别对外业租赁人员，作为重点管理户；

（7）周边环境安全：配合大区和社区民警开展巡查； 三、三大服务及收费标准

提供便利、高效、经济的便民服务是物业管理服务社区提高业主生活质量的一项重要保障，在东欣佳苑，我们将根据小区结构、地理位置及周边配套设施情况、业主调研的结果，并结合我们多年来开展便民服务项目，提供以下各项服务：

（一）常规性服务

根据《宁波市物业管理服务条例》、《物业管理服务合同》等规定，我们对东欣佳苑全体业主提供的经常性服务，贯穿与物业管理的始终。具体的服务内容是：公共环境保洁、房屋共用部位和共用设施维修养护、公共设备设施的管理维护、公共秩序维护、绿化管理、社区文化服务等。

（二）委托性服务

根据物业管理的特点，为方便业主，我们将在管理期限内与各行政职能部门和服务部门建立委托关系，如供水、供电、有线电视、电话等费用收缴委托的设施线路维修委托，市政、环卫、绿化、公安等部门管理职能委托。

（三）特约性服务

特约性服务是为满足业主（住户）特别需要而提供的个别服务，具体分为无偿服务项目和有偿服务项目。

1、无偿服务

家政服务：介绍保姆、代请家教、代留口信、代叫出租车

商务服务：代订车票、船票、机票、代办旅游手续、代寄代领由件、代订报十杂志、临时代保管小物品

礼仪服务：代办吉事庆典、区内摄影、代送代购礼品鲜花

2、有偿服务

3、特约性服务措施

（1）在管理处主任领导下，综合管理部负责日常特约性服务工作。

（2）服务内容及收费标准要报业委会备案，上墙公布。（3）服务工作人员要经过专业培训，确保服务质量。（4）管理处每季发放业主征询单，征询特约服务实施情况，充实服务内容，提高服务质量。

第七章

前期管理措施

一、前期管理

（一）前期人员安排和培训

若有幸接管东欣佳苑，我们将按小区建设进度委派管理处主任、工程技术人员和保安人员入驻东欣佳苑现场，介入前期物业管理与服务工作。

1、我司在中标后15天内，将选派一名管理人员负责与开发商的联络并参与项目的前期介入工作，从物业管理者的角度向开发商提出合理的意见和建议，将开发商的信息反馈给公司，由公司管理和技术人员组成项目前期工作小组，以对项目的前期工作进行专项管理。

2、其它物业人员的介入：保安为提前三个月

3、员工职责及培训

管理处主任：主要负责改善管理方案及相关管理制度，与各相关部门建立沟通渠道，选聘并落实各岗位人员，岗前培训合格率为100%。培训内容是有关行业的政策法规、房屋结构与识图等。

房屋工程人员：对下水管道、化粪池、窨井逐个检查，指导清理残留的建筑垃圾，确保入住使用后不发生堵塞、泛水等现象。培训内容是房屋结构和识图、物业管理概论等。

保安人员：负责维护小区前期的治安，控制外来人员出入，确保前期工作的正常开展，抑制治安事件的发生。培训内容是保安基础知识、军事化训练等。

（二）管理、监督、配合方案

1、在开发商与业主签订商品房购买合同时，与业主签订《前期物业管理服务合同》，在协议中明确双方的权利和义务、装修管理事项及物业公司的服务标准，订立《业主临时管理规约》，41 并做好宣传解释工作，使业主在签订房产买卖合同的同时，感受到物业管理的服务已经开始。

2、熟悉小区整体规划设计和单体结构图纸，就设计中一些不合理或遗漏情况提出改善意见和建议，提出功能布局或材料使用问题的专业意见。

3、在工程施工阶段，对开发商提出以下建议：

（1）对小区的重要大型设备、设施的供应商，尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择声誉较好、售后技术服务良好、价格适中的企业。

（2）小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。

（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢材以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，并参于监理，共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度符合要求。

（4）建议开发商对所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位都达成书面保质、保修协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供货地址及单位联系电话。

（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、配电设施、监控系统、消防报警系统、水泵等）的供应单位应提供清晰明了

的操作使用说明书，并对物业管理相关人员提供正规的培训。

（6）小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明，最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

（7）对大型重要的公共配套设备，设立独立的电表，高层的室内照明插座电源应与空调系统用电线路及计量分开，高层电梯与照明应分开计量，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

4、做好竣工验收配合工作，把好验收关，对不符合管理要求的工程项目力令其整改，满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收全面把关交接，尤其是房屋平面图、设备设施竣工图、设施设备安装、使用和维修技术资料等。

5、物业的接管验收

（1）对在前期介入阶段提出的整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出补救和解决措施并备案。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人的联系电话、保修期限等内容列出清单交给牧业公司。

（3）凡小区采用非市面上常见的建材、设备和设施的，要求开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（4）验收时注意和物业管理密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取

水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统是否足够，设施做好与否，空调滴水、排水系统（含商铺）是否完备等。

（5）小区公共设备、设施、辅助场所、停车位等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉和纠纷）。

（6）验收小组按照建设部《房屋接管验收标准》规定，认真核对接管资料查验房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设备设施等内容。已验收的，签发验收复函，对验收中发现的质量问题由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复查。对符合验收标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

（三）公司的前期管理费从初期物业管理费中开支，费用按招标文件规定分步到位，主要用于办公设备的购置、前期介入人员的工资、物业公司的管理费用及相关的办公费用。

二、入住管理

（一）入住规约

入住参照宁波市建设委员会文件即市建房管《业主临时规约》示范文本执行，在业主签定购房合同时一起签定。

（二）公众制度

为了倡导精神文明建设，使我们的管理和服务更上一层楼，是离不开小区业主的配合，因此制订了各种公众制度：

1、业主规约

2、精神文明规约

3、业主手册

4、环境卫生管理规定

5、文化娱乐场所管理规定

6、车辆管理规定

7、装修管理规定

8、治安、消防管理规定

9、物品出入管理规定

10、装修人员管理规定

（三）入住手续及相关工作程序

1、业主入住前筹备工作

管理处正式成立后，管理处主任根据标书负责编写业主入驻工作方案，并做好下列工作：

（1）落实投标书中拟定的各类人员配置。（2）完成物业办公用房装修。（3）制订并实施物料采购计划。

（4）制订入住工作流程，做好入住资料的准备。

2、入住办理“一条龙”

我们坚持“热情、周到、高效、便利”的原则，为业主提供“一条龙”服务。编制物业交付工作程序，拟定开发商与物业交付操作程序。为方便业主，提高为事效率，管理处设立接待中心，使业主能在一个地方就能办妥所有的事项。

（1）交房一站式：交房时由物业管理公司和开发商联合设立交房中心，双方集中在一起。按照交房的有关手续，办理交房手续，向业主提供必要的咨询和服务，实行“首问责任制”并在交房中心把相关手续全过程办理完毕。

（2）服务一站式：业主可以通过任何一种联系方式，要求物业管理公司提供合理的服务，接待人员不能以任何借口予以回绝，而必须直接负责落实。特殊情况确实不能满足业主要求，也应如实告知，取得业主谅解。

（3）报修一站式：业主通过报修电话或上门报修，接待人

必须按规定负责落实填写报修单，维修结束后还应电话或上门回访，检查维修质量，不得中途推逶。

3、入住流程：

验证并留存----发给业主手册等资料----签订各类协议书----交费----验房----钥匙发放（若不合格，整改并验收合格后，发放钥匙）----存档

4、便民措施

1、为解决小区交付入住初期搬运量大，外来人员管理不便等问题，我们将组织便民搬运队，以低于市场平均价水平为业主提供各类搬运服务。

2、为方便业主装修，在装修初期，引进装修建材超市，为业主提供价廉物美的合格装修建材产品，提供联系搬家公司服务，邀请专业人员举办环保装修讲座及装修现场指导。

3、与燃气公司、电话公司、有线电视、网络公司签订代办业务协议书，为业主办理相关业务。

4、与学校、派出所联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

三、管理服务收费标准公布上墙并做好宣传工作

1、依照有关规定在小区宣传窗内张贴东欣佳苑物业服务管理收费标准。同时公布市物价局有关文件，让业主（住户）明确知道物业收费规定。

2、在《业主入住手册》中介绍有关物业收费规定和情况。

3、在东欣佳苑管理处收费点张贴东欣佳苑物业管理收费标准及缴费注意事项。

4、向业主（住户）宣传物业公司的权利和义务，以及业主（住户）的权利和义务，做好细致的解释宣传工作，让业主（住户）认识到缴纳物业管理费是自己的义务和职责。

四、装修管理

（一）依法管理装修和违章搭建措施

1、在签订《商品房买卖合同》时，与业主签署《前期物业管理服务合同》和订立《业主临时管理规约》，为物业管理行为的法制化、规范化奠定基础。

2、把好入住办理时宣传交底关。办理业主入住手续时，发给业主《业主手册》，手册中包含《小区管理制度》、《业主规约》、《住宅室内装饰装修管理办法》等，均含有不得违规装修、私搭乱建、改变房屋使用性质等内容，以及违反规章的法律责任，并加强口头宣传。

3、把好装修备案关。在装修备案时，对于不符合规定的内容不予同意，装修备案人员不仅要耐心宣传违章装修、私搭乱建对于房屋安全、小区物业保值增值以及相邻关系的害处，而且还要从业主切身利益出发，提出合理化建议。

4、把好检查落实关。加强巡查，切实执行建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《宁波市城市房屋使用安全管理条例》的规定，及时发现和制止违规装修、破坏房屋结构、私搭乱建、破坏房屋外立面美观统一以及改变房屋用途等行为。

（1）严格装修检查、巡视。加强管理力度，掌握并记录每一业主的装修进度，工程部每天到施工现场随机了解施工情况，以防止乱搭乱建现象的发生和建筑外立面及公共部位发生损

坏，阴止乱倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行为，避免火险险情的发生。

（2）加强对施工人员的管理。管理处与装修企业签订《房屋装修责任协议》，以禁止各种不规范野蛮装修行为。

（3）对违章装修、野蛮装修损坏共有部位共用设施，除赔偿或恢复原状外，必要时提交政府相关部门追究和处理。

（4）对装修重要事项的重点规定：

1）物品搬运：业主承担其所聘请的搬运工人在运送物品过程中对小区公共设施、设备破坏的赔偿责任。装修材料的搬运一律使用指定电梯或吊装，不得使用楼梯走廊进行搬运，进出电梯或吊装时，应注意上下、左右的安全，避免在搬运过程中对相邻物业造成损坏，同时须时刻检查吊装设备是否安全。

2）禁止损坏房屋结构（如拆改原房屋的外墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，开挖门洞等）、公共设施（如损坏、擅自改变公共给排水管线、照明灯具、电力管线、燃气管线及弱电系统等到）、改变或影响房屋结构、外观、性质、设计用途、功能布局等，侵占公共空间、在房屋顶面上擅自加层建房或搭棚。电器线路必须从预留孔中通过，不可在框架梁上、楼面结构层上穿洞、开槽安装各类管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可将卫生间或厨房间的污水接入雨水管、封闭公共管道检查孔。不可封闭或暗设燃气管道，拆改须由燃气公司进行。不可附加建造洗手间、沐浴房之类的设施。不可擅自改变与其他业主相联共用的电器、电话、有线电视等插座和给排水管道。

3）业主装修仅限于室内部分，不可将公用部位纳入装修范

围。

（5）建筑垃圾的处理措施

1）建筑垃圾必须袋装，自行或委托小区搬运队堆放到管理处指定地点，不可散乱堆放或堆放在楼道口及楼道内。

2）木屑刨花类垃圾当天清理，不准过夜，以消除火灾隐患。3）争取有关部门支持，做到建筑垃圾2-3天清运一次。

5、把好违章制止关。对于业主或装修施工队不听劝阻的，及时联系有关部门，并迅速组织人员，制止违章装修和搭建的行为，对于通过努力仍无法制止的违章装修、私搭乱建行为，或者违章装修造成严重后果的，及时通过行政执法部门或通过法律途径解决。具体可以通过以下几个途径：

情理手段

业主出现违章装修，做到以理服人，以情感化业主，急取业主的支持和理解。

行政手段

在业主不愿整改的情况下，向上级机关及业主的所在单位反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改。

经济手段

根据《宁波市房屋安全使用管理条例》的有关规定，严惩违反装修有关规定的行为，提请房屋管理行政部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚，以维护其他业主的利益。

法律手段

业主在办理装修备案时，管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》，划清管理

处、业主、装修施工单位之间的责、权，对小区装修进行法制管理。对违章并无视一切的业主，我们将通过法律途径予以解决。

（二）外观管理措施与承诺

根据《宁波市城市房屋使用安全管理条例》及东欣佳苑的特点，也为保护建筑外观整体形象，小区内不得外装防盗窗、雨蓬与花架；空调外机定点定位；小区外围营业用房门面装饰统一。特承诺在东欣佳苑的外观管理上达到余姚市物业管理示范小区标准，具体措施如下：

1、外观管理措施结合制止私搭乱建等装修管理措施一起进行，以制止各种不合规定或未经批准在外墙上附加设施以及随意在外墙上开门开窗挖洞、破坏外墙或改变外墙色彩等行为。

2、将外观管理具体内容在业主《装修指南》中，给予明确，在《前期物业管理服务协议》或《业主临时规约》中也作出约定。

3、空调安装：分体式空调室外机组管理处制定统一安放位置，空调排出的冷凝水接入统一的排水管中。

4、多层、小高层住宅晾衣架须按照管理处确定的统一式样、规格、材质、颜色安装，不可安装花架。为防止高空坠物，高层不可安装晾衣架、花架。

5、提倡不装防盗窗。若要安装，须安装与窗玻璃内侧；敞开式阳台不可安装防盗网。

6、商铺房的招牌、灯箱大小尺寸及安装位置须符合城管部门和管理处统一规定，并报请有关部门批准后方可安装。