浅谈物业管理顾问模式

第一篇：浅谈物业管理顾问模式

浅谈物业管理顾问模式

近年来，顾问管理模式在物业项目招投标中受到开发商的青睐，主要原因在于开发商借助物业管理公司的品牌效应和成熟的经验能迅速打开销售或租赁市场并建立自己的物业管理队伍。物业管理公司一般认为委托项目更能体现公司的管理实力，项目持久而收益高。但是顾问管理项目具有“短平快”的特点，造成的社会影响更广泛，对扩大业务也有重要作用。

物业管理顾问--发展历程

20世纪80年代初期，国家百业俱兴。国民生活水平的不断提高，使房地产业逐渐走俏并继而升温；作为居住文明的要件之一，物业管理也随之波生潮涨，其表现特征则是在房地产业发展高潮的90年代初，物业管理顾问公司也是数量激增，一边观察着行业的发展，一边聆听着业主的呼声，在摸索中缓慢前进。正所谓“林子大了什么鸟都有”，因各物业公司成立的原因、起点、目的各不相同，导致各物业公司的管理水平也是天壤有别。这就为高水平的物业管理向外输出埋下了伏笔。90年代中期，北京及沿海地区的一些“科班出身”的物业公司便开始出山，根据市场需求拓展物业管理顾问业务。

其内容有三：

一是地产商不惜重金聘用正牌物业担任物业管理顾问商或管理商，提供先进管理、优质服务，并使物业保值升值作为销售的一大卖点，以凝聚超强人气，取得最大销售成果；

二是向当地身单体薄的物业公司灌输内力，提供管理咨询服务；

三是内地许多物业公司也感受到市场的潜在压力和潜在商机，开始邀请深圳、北京、上海三个城市的物业公司去传经送宝，以壮大自身实力，树立品牌，提高社会知名度。

1994年，深圳市莲花北村首次实行了招投标决定物业管理顾问单位；1996年，鹿丹村在全国首次实施物业管理公开招投标，其结果是刺激了深圳市物业管理市场飞速发展。1999年5月，全国物业管理顾问工作会议在深圳召开，深圳物业管理的经验引起了全国同行和不少城市政府领导的关注，此后，在深稍具品牌的物管企业“北上”之势狂飙突进，纷纷在内地抢滩登陆，攻城掠地：开元国际进军桂林，莲花和华侨城入主山东，国贸占据重庆，福田进入苏州和南昌，中航抢滩天津，科技园进入南京，万厦进入昆明，金地在华中也造成很大影响，北京更是成为万科、长城等多家深圳物业公司进行角逐的战场。真是一番好景象：“鹰击长空，鱼翔浅底，万物苍天竞自由”。

顾问咨询服务领域最早的物业管理类型仅限于住宅小区，但完善的物业管理服务逐渐成为楼盘租售不可缺少的重要因素，更能为开发商在物业市场建立良好的商誉，物业管理类型也随之而向其他领域快速渗透：写字楼、别墅、超大型综合项目、超高层物业、酒店服务式公寓、商场、工业厂房、医院、院校、军区后勤、政府大院、会展中心、海滨浴场、公园、旅游景点等等。物业管理顾问咨询公司从社会上引进大量专业人才，加重自身砝码，为涉猎更多的咨询领域提供最大可能性。顾问咨询服务内容最早的物业管理顾问范围比较简单，仅限于老三篇：保安、清洁、维修。但随着物业管理市场竞争日趋激烈，生存压力越来越大，部分物管公司开始跻身广泛的特殊物业领域，创下了各种物业类型管理的先河。

物业管理公司凭借自己的经验与教训，对各专业总结出一系列的科学管理方法，并将之向社会进行推广，形成了以下顾问咨询领域：辖区内日常保洁、保安、维修或单项管理与服务；楼宇内机电设备选型及专项维护管理；电梯选型及专项维护管理；智能化系统专项设计与维护管理；楼宇自控系统优化设计与维护管理；物业策划设计阶段工程顾问；物业入伙前期物业管理顾问thldl.org.cn；入伙专项物业管理顾问；楼宇销售与租赁管理；物业管理概念培训；ISO9000、ISO14001培训及认证；资料档案管理；物业管理财务培训；创建达标培训等等。

物业管理顾问--不同的顾问模式

由于各物业公司自身的实力状况、人才储备、发展目标的不同也决定了其市场占领能力、发展方向不一样，所采取的顾问模式也不一样：

A、知识输出型。

还有一些物业公司自身具有一定的品牌，在长期的物业管理中积累了大量可观的原始数据、资料，并对之进行整编，形成规范的文字资料，然后对外提供物业在不同阶段的知识输出，但不派人进行辅导、培训。好象是拿出一大堆烧饼，让不同的客户根据自己的饮食方法进行自我消化。

B、实力输出型。

对于较具实力的品牌物业管理公司，服务对象侧重于内地一些名牌地产公司，在地产公司财大气粗的激情演说中根据其需要精心策划一系列管理方案，并派专业人员对管理方案进行实施，在地产公司微闭双目细细品尝这绝妙“满汉全席”的同时获得丰厚报酬；

C、常规服务型。

部分物业公司受自身的社会知名度、实力影响，所提供的服务内容有限，竞标价格也相对较低，但迎合了内地刚起步的地产公司胃口，派驻专业物业管理顾问对地产公司所开发的物业提供常规性、日常物业管理顾问服务，合同时间一般为一年左右；

D、专业顾问型。

部分物业管理公司根据自身的特长，向客户提供不同的专项物业管理顾问，如保安、机电设备维保、入伙、创建达标、ISO9000审核认证等。这些专项物业管理顾问性质也不一样，时间也有长有短。

开元国际物业管理顾问服务模式深圳开元国际公司采取的模式，是由专家组成物业管理顾问团，定期到项目现场诊断体系的问题、提出解决方案、规划体系未来、与驻场物业管理顾问在现场对客户进行指导、培训、答疑、演练等各种形式相结合。

在项目前期介入阶段，制定项目策划书；对项目进行精确分析之后，制定物业管理顾问咨询工作内容，然后把每一个工作内容分解到工程的每一个阶段，确保服务的全程性、全方

位性；通过确定高效、科学的咨询范围而制定在物业开发的各个阶段的顾问目标，在物业施工、预售、竣工、接管验收、入伙、日常运作各个阶段中，向客户提供不同的精准化服务：

A、施工、预售阶段：

发现设计缺陷、优化设计、完善设计细节、降低工程造价，提高房屋建造质量、保证使用功能，协助楼房销售，高标准管理售楼处；

B、竣工、接管验收阶段：

协助组建物业管理公司，协助物业公司熟悉房屋建筑、设备情况，熟悉验收标准，按标准接管物业。

C、入伙阶段：

提供全套资料样本，物业公司熟悉掌握各岗位职责，掌握入伙工作内容、程序及流程，顺利入伙。

D、日常运作阶段：

①协助物业管理商建立符合ISO9001国际标准的质量管理体系；

②协助物业管理商建立符合ISO14001国际标准的环境管理体系；

③物业管理商员工素质有明显提高，具备独立管理、作业的能力；

④协助物业管理商形成特有的企业文化，形成核心团队，对企业发展充满信心，建立高效率的管理体系，并具备有自我改进的能力；

⑤协助物业管理商达到市优、省优、国优小区标准，打造企业品牌。

深圳开元国际物业公司通过向客户传输物业管理行业的前卫信息、科学管理方法、先进的物管理念，并通过自身的人才优势，为项目选送优秀的物业管理专业人才，向开发商输入最新行业管理模式，为客户提供超值服务，把一个个“灰姑娘”变成“美仙女”。

物业管理顾问输出居危思危目前的物业管理顾问市场存在着诸多隐忧，如果不予以高度重视，将会带来不可估计的后患。虚假招投标，为人作嫁衣。在深圳物业管理外拓内地市场前期，招投标的问题非常严重：招标过程不规范，招标单位不守信诺，地方保护主义和暗箱操作决定了区域的物业管理市场发展前景堪虞。竞争激烈，恶性压价。僧多粥少，为争一席之地，几家甚至是十几家物管公司各自排兵布阵，刀枪相见，通过恶性压价而取得项目，形成了少数物业公司管理规模空前扩大，但利润指数却不见长的局面。政府不重视，住户不理解。

内地对物业管理的接受程度仍然是外拓市场的物业管理企业最头疼的问题。在异乡孤军

作战，常常是举目四顾心茫然，上到政府部门，下到住户业主老百姓、老太婆，都会来问一句“物业管理是做什么的？” 远程监管不当，事倍功半。部分企业缺乏强有力的监督控制，导致企业资源盲目输出，形成了损失；也有的控制得过密过死，机制没有理顺，利益分配问题没有解决，无法形成共同目标，错失了占领市场的先机。发展前景分析物业管理公司顾问输出的大势不可逆转，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子，问题是如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合。

毋庸置疑，这种结合必须来自于物业管理企业本身正确的战略选择：

一、对内地市场进行准确战略定位。

物管企业应当就拓展的目的和目标进行清楚界定，就全国范围内的物业管理市场进行分级，各地的发展特征、取向不一样，进行目标定位必然有所区别。采取相应的高端战略，注目于大城市的中心物业、具有辐射能力的项目，有针对性地拓展。

二、三流企业则可以采取市场补缺战略。

进入中、小城市以形成品牌的建设与延伸，总之，单纯追求经济效益或社会效益均不可取，一定要从长远发展角度上考虑问题。转变思路，突出优势，开展创新。很多公司在内地照搬沿海地区的物业管理模式，最终是画虎不成反类其犬。与当地业主的经济承受能力相联系，对特定的项目应当进行必要的可行性分析，并且必须采取一条适宜于地区文化的解决方案。

物业管理顾问--寻求合作与战略联盟

深圳物业管理企业有人才优势、信息优势，先进的管理经验和管理模式，但是缺乏当地的社会关系资源、政策背景和当地的市场知名度，故而进入一个地区，需要慎重地选择合作方和代理人，尽可能将目标设定为有良好社会声誉的、具备足够物质条件的单位和个人，理顺合作机制，建立规范的现代企业制度，以保证将来的长期发展。同一区域内来自不同区域、不同背景的物业管理企业竞争也将日益剧烈，各地的物业管理市场都将不同程度地在高速发展中步入成熟。“狭路相逢勇者胜”，只有那些富有清醒头脑和远见卓识的企业才能在这日益激烈的市场竞争中杀出生天。

物业管理企业进行管理技术的输出是必然的发展方向，这是由国内物业管理市场地区发展不平衡和其日益显现的开放性所决定的。一个物业管理企业要扩大影响，增强实力，保持已有的优势地位，就必须走参与市场、跨区域发展的路子。在跨区域发展过程中，因为涉及到“水土不服”的问题，进行物业管理顾问咨询工作就是比较理性的选择。但是，如何以先进的管理模式、管理手段，同当地的丰富资源与政策优势相结合，从而取得最大的经济利益与社会效益，这是一个值得不断研究和完善的课颢。

第二篇：物业管理顾问心得体会

物业管理顾问心得体会 物业管理顾问是帮助客户解决在物业管理中出现的问题的咨询服务工作，是随着房地产业的发展而发展起来的一个行业，做物业管理顾问也有一些需要注意到问题。

物业管理顾问其实就是一种产品，要把他变成钱，而且能长期的卖下去，都是要做市场的调研，产品的开发，市场的拓展，产品的销售，售后服务等。

每个真正做物业管理的人都知道中国大陆的物业管理培训是从深圳传开的，也就是说深圳的物业管理培训经验还是比较先进的，但不是说“先进”的东西就是最好的东西，就是万试万灵的“金丹药”，在中国大陆的每个城市都能适用。其实不然，物业管理每个地方有每个地方的特色，如文化不一样，风俗不一样，地方政策不一样等等，都导致物业管理的实际操作有所出入，这就要我们因地制宜，因时制宜的做一些和“先进经验”不一样的方案出来，这样才能使物业管理的最终结果是一样的——卖到好的价钱和永久的卖下去。这就要我们在做了市场调研后，开发出不同于一般的产品，这样在市场拓展时产品才有竟争力。

在这里要说明的是物业管理顾问培训虽然是一个产品，但这个产品不能和一般的产品一样，钱货两清，一下子全部就给买方的；能一下子全部就给买方的只是方案和一些资料，问题就出在这里了，有的买方认为只要有了方案和资料就可以不要物业管理顾问培训了，自己就可以通过方案和资料做了，诚然，做物业管理是要资料和方案，但决对不是只要有资料和方案就行的，如果这样就可以了的话，学校只要发书本而不用请老师就可以出好学生了，所以说这肯定是不行的。

还有物业顾问公司还要注意下面这种情况，那就是被顾问辅导方把所有资料和方案拿到手后，想个办法就不要物业顾问公司来顾问了，而物业管理顾问签的合同一般都是分期付款，这下顾问辅导公司就亏了，当然被顾问公司也亏，因为他光凭资料和方案做不好。为了避免这种两败俱伤的情况，所以物业管理顾问公司的工作人员就要注意了，不要一去就把所有的资料和方案都给被顾问的公司。

除此之外就是我们做顾问工作的要打破传统方式的顾问，我们在被顾问方要走出去，动起来。只有这样才能是得到第一手资料，做得出符合被顾问方的方案和资料（其实这就是我们的伟人毛主度曾经说过的一些话：“实事求是”“没有调查就没有发言权”）；而不是整天坐在办公室里听人说后，今天拿出一个所谓的深圳先进方案，明天拿一个所谓的深圳先进资料，这样做到最后将是我们的产品质量越做越差，市场越做越小，最后极有可能顾问公司变成被告顾问公司，或是在市场上消失。

再有我们驻项目的顾问人员应该在把本职工作认真做好的同时，还要尽可能的和相关方面的人搞好关系（其实我认为搞好关系也是本职工作），这样有利于顾问费按时足额的收取。搞好关系的对象不仅仅限于的领导，而是要面向买方的所有工作人员，以及他们的朋友和相关的圈子内的人物，拿句毛泽东的话来说吧：“团结一切可以团结的人”，因为这些人当中就可能有我们的准客户和潜在客户。这样我们在做顾问的同时也做了业务，并且也宣传了公司。这样一举两得的事何乐而不为呢。

按今天流行的话来说，就是做好科学发展观。

第三篇：物业管理顾问合同

经双方友好协商,在平等互利之原则下,达成以下协定:

第1条:顾问服务之宗旨

为配合xx市『xxxxx』之交付使用及检讨改善已交付使用之物业管理之资素,使往后能令该物业服务保持在一个高的水平,甲方同意委托乙方为上述发展专案提供专业之管理顾问服务,务求使该物业顺利交付给业户使用,同时设立完善管理制度使甲方为该物业成立之管理处管理职员能于最短时间内独立管理整个项目。

第2条:物业管理顾问期限

1、本合同前期(交付使用日前)为前期物业顾问服务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。

2、本合同后期(交付使用日后)为物业顾问常务期由x年x月x日起至x年x月x日止,为期x个月。

第3条:前期物业管理顾问的内容/服务范围包括如下事宜:

1、评估住宅小区规划设计及设施设备。

1.1从管理角度提出对建筑物设计图纸的意见,含包括对日后物业管理有正面及直接影响的意见。

1.2从日后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理之压力。

2、评估各机电房的规划位置,原机电设备合理充分利用

2.1建议小区内之配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等之适当位置,使日后管理运作能更为流畅,节省资源。

2.2协助制定管理维修保养计划。

3、建筑材料设备的适用性之专业意见。

3.1提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。

3.2提供功能布局的有关专业管理意见,减少日后管理期间操作成本及使物业经济效益增加。

3.3建议成本保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害。

4、协助发展商销售方面

4.1于物业销售期间,针对物业基本情况而设计适合其日后运作之物业管理方案。

4.2 x年x月x日展销会期间,派一名顾问人员亲临xx展销现场x天,配合发展商进行销售宣传,以及配合物业管理公司解答客户有关物业管理之咨询。

4.5 制定公约条款及管理守则

4.5.1 根据发展商提供之公约样本,与发展商之指定法律代表商讨,参照发展商之意见,协助制定符合政府规定及xxxx之特定公约内容及细则。

4.5.2 制定一套符合xxx所设定之管理规章。

4.5.3 制定xxx业户手册、装修流程、装修守则。

4.6 协助物业管理公司开办事宜。

4.6.1 建议管理处办公位置。

4.6.2 就组建管理队伍、管理结构设置提出建议。

4.6.3 提出管理处内部装修要求意见、购置各类家居、工具、文具用品,以及印制各式表格、信函和信封的专业建议。

4.7 配套设施的安排及管理建议

由物业管理角度,基于小区设计图纸或设计方案,提供小区配套设施意见。

4.8 管理费预算

4.8.1 针对物业日常运作支出,作出评估,制定年管理费预算案。

4.8.2 依据预算案,建议管理费金额。

4.8.3 制定收取管理费之运作程序。

4.8.4 建议管理处帐目之控制程序及安排。

4.9 移交住宅小区单元用户之程序

针对物业移交用户之程序,提出关于用户应知事项、移交流程装修须知、运送物件安排等相关事宜的专业意见及相关文案资料。

4.10 物业交付期间之保安控制

4.10.1 对小区全部公共地方、机械机电室及小区周边范围之保安评估。

4.10.2 制定适合xxxx之保安制度。

第6条:物业管理顾问服务方式

6.1 前期(交付使用日前)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)定期到场召开物业管理顾问会议合共x次(每次为期x个工作日)完成上述第4条之服务内容。

6.2 后期(交付使用日后)物业管理顾问服务期:由x年x月x日起至x年x月x日止(为期x个月)提供不到场式物业管理常务顾问服务,由乙方指定一名顾问人员通过电话/邮件/传真等方式提供咨询服务。

第7条:物业管理顾问服务费及付费方式

7.1 前期(交付使用日前)顾问费用合共xxxxx。付款方式:

-签署本合同日起七天内支付首期顾问费用xxxx.-第二期顾问服务费用xxxx于x年x月x日之首十四个日内支付。

7.2 后期(交付使用日后)常务顾问费用合共xxxx。付款方式:

-首期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。

-第二期顾问费用xxxx于x年x月x日之首七天内支付。

7.3 以上所述相关费用由甲方根据合同按期及时向乙方支付。

7.4 上述物业管理顾问费用已包括乙方派员至现场之一切差旅费。

7.5 顾问费用由甲方拨付至乙方指定帐户十天内,乙方提供收款收据予甲方。

7.6 延期支付的顾问费用,甲方需向乙方支付滞纳金(按月息千分之五计算)。

第8条:双方责任与义务

8.3 甲方责任:

8.3.1甲方应尊重并接纳乙方委派之顾问所提出合理的物业管理办法及适当的培训人员计划,做好管理工作。

8.3.2甲方为乙方提供的物业管理技术负责有严守商业机密的义务, 此所称机密仅限于上述专案乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。

8.3.3甲方由于历史或现时原因造成的任何与第三者之纠纷、争议等与乙方无关,但由于乙方所派顾问人员在工作中造成的纠纷、争议,乙方由责任妥当处理。

8.3.4甲方应按本合同支付乙方顾问费用。

8.3.5甲方承诺本合同中所有条款保密,不对外公开。

8.3.6 乙方委派的管理顾问人员在物业的工作是以完成本协定乙方义务为限,如果超越工作职权范围所引起的任何损失,乙方不承担任何责任。

9.4 乙方责任:

9.4.1 乙方应按期限向甲方提交检讨报告,提供可行性建议。

9.4.2 乙方应按合同负责xxxxx物业管理全面的规划、建议、指导和培训,提供有关物业管理技术,以保证物业的管理质量。

9.4.3 定期向甲方提交管理顾问工作报告,检讨工作。

9.4.4 乙方负责为甲方严守商业机密的义务,此处所述之商业机密仅限与各业主的资料及甲方提供之有关内部营运书面之资料。

第10条:合同终止事由

10.1 除发生下列10.2之情况,立约双方在合同生效期间不得终止本合约;立约双方之任何一方要求终止本合约必须提前至少60天以书面通知对方。

10.2 本合同可在下列情况下终止:

10.2.1甲方或乙方严重失职及未能履行本合同所列明的任何责任,蓄意或故意违约,而在对方给予一个月通知后仍无改进或采取适当之补救措施。

10.2.2 若乙方公司解散、停止经营、转让或因重组或合并以外之任何原因而清盘,乙方须事前给予甲方书面通知。

10.2.3 若乙方未能按本合同第6条按时收到顾问报酬时,乙方有权于提出七天通知后,马上终止合同。

10.2.4 签约双方任何一方,由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力,由受灾方提供当地官方权威证明后,本协定自动终止。

第11条:违约责任

11.1 如乙方于合同期内按甲方之指示全力执行本合同所要求之责任,甲方应于合同期内完全补偿乙方(包括其雇员及代表人)因执行本合同之要求而受到之任何损失,一切诉讼、诉讼程序、索偿及咨询所引起之有关费用(包括聘请律师及其他专业人士费用)以及赔偿责任。但在乙方或其雇员或其代理人蓄意或严重疏忽、过失、违约或违法的情形,同样相应承担上述赔偿责任。

11.2 如甲方非因第10.2而终止合同(处理的方式已于该条款中注明),甲方应赔偿乙方所有由此而发生的合理支出、费用及因终止本合同而所受到之直接经济损失。

第12条:争议解决

12.1 双方在履行本合同如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可提出仲裁委员会仲裁,仲裁裁决是终局的,对双主均具有约束力。

第13条:其他事项

13.1 双方可对本合同的条款进行修订、更改或补充,以书面签订补充协定,有关之补充协定与本合同具有同等效力。

13.2 若本合同内由任何条文于任何法律下成为无效,非法或不能执行时,本合约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。

13.3 本合同的制定是根据中华人民共和国的法律。

13.4 任何与本合同有关之通知或通讯应以中文书写,并以邮寄、电传、或专人送交方式送到本合同内注明当事人之地址。

第14条:合同生效

14.1 本合同双方代表签字及加盖公章,乙方落实收到首期物业管理顾问费用后即时生效。

14.2 本合同正本一式两份,具有同等法律效力。甲乙方各持一份存档。

14.3 本合同所有附件均为本合同的有效组成部分。

14.4 本合同已包括所有合同双方之协定,并取代所有先前合同双方之间关于提供管理顾问服务的协定或沟通。

第四篇：物业管理顾问合同

【项目名称】 前期/筹备期/运营期 物业管理顾问服务合同

甲方：【】

乙方：【】xxx【】

二零零【】年【】月

【项目名称】前期/筹备期/运营期物业管理顾问服务合同

甲方：

【】 【】 【】 【】

法人代表：

注册地址：

邮政编码：

乙方： 【】xxx【】

【】 【】 法人代表：

注册地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》以及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致基础上，就甲方委托乙方对【项目名称】项目实行专业化之物业管理顾问服务，订立本合同。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

1.4 [业户]指本物业内各单元的业主、租客和住户及其合法授权人。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

3.2 酬金支付时间和方式：

本合同签署后，甲方同意按以下方式向乙方支付物业管理顾问酬金：

3.2.1甲方于本合同签署生效后计【】个工作日内支付首期（合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

4.1 前期顾问服务内容

4.1.1 提供前期规划设计的顾问意见，包括：规划平面布局、主出入口及广场设计、会所功能设计及设施配套、普通商业功能设计分配、平面交通流向设计、停车场管理、建筑防灾、抗灾（火、水、地震）、办公及后勤用房的选位、信箱选位及邮件处理、废弃物管理、标识系统建立及其它相关方面等；

4.1.2 提供各类图纸的顾问审核意见，包括：各类建筑施工图纸、供水、排水、排污系统图纸、低压配电系统图纸、电梯及垂直交通系统图纸、弱电系统图纸、保安系统图纸、消防系统图纸及其它相关方面图纸等；

4.1.3 提供物业工程设备及材料选择的顾问建议，包括：外墙及公共区域建筑材料、停车场防滑防撞设备材料、绿化设计及养护系统、空调系统、电梯系统、备用发电机、水泵、设备变频和节能模式、游泳池设备的选用及其它相关方面等；

4.1.4 提供物业配套设施及功能设置的顾问意见。对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议；

4.1.5 评估影响物业管理运作及收费之因素，包括但不限于：根据物业之整体功能设计、公共区域/各单元内装修标准及选用之材料、工程设施/设备规格、员工编制及薪资福利水平、能源消耗指标预期等，对物业管理费收费标准进行测算。

4.1.6 配合销售宣传活动，提供销售期间涉及物业管理方面的培训（包括销售人员及物业管理人员）；协助销售期间的物业管理形象策划（包括但不限于制服的款式选定）；厘定销售中心及样板区物业管理方案等。

4.2 筹备期顾问服务内容

4.2.1协助甲方制定《物业管理规约》

根据国家建设部及【】市政府的有关规定，草拟一份《【】物业管理规约》供甲方参考。

4.2.2物业管理组织架构

提供对本物业管理处各部门组织架构、基本工作职责之专业建议,协助设计人力资源组织架构。4.2.3物品采购计划

协助审订或编制项目物品采购清单，指导项目物业管理单位采购物业管理运行所需用

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO 的专用设备、工具及其它必需物品。

4.2.4 前期开办预算

根据物业之特定情况，协助审订或编制物业管理处前期开办费预算草案。

4.2.5 物业管理运行成本及费用预算

协助编制首物业管理运行成本及费用预算。

4.2.6编制相关文件及制度

协助为本物业审订或编制符合物业之特定管理需求之《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《装修手册》及相关之各项管理规章与细则。

4.2.7 能源收费方法

对物业内之供电/水系统从未来物业管理角度提供相关顾问建议包括：物业及配套设施部分之供电/水系统合理分割与独立计量要求；物业内公共区域各地段/层面照明用电系统、清洁/绿化用水之系统与业主单元内之供电/水系统合理分割与独立计量要求。

4.2.8 特约服务项目及代收代缴项目

为满足不同消费群体的需求，协助设置特约服务项目及代收代缴服务项目。

4.2.9停车场系统及路线规划

综合物业实际状况以及各项安全秩序维护需求，向本物业提供有关物业内停车场系统设置与运营建议。包括但不限于：停车场出入管理系统、行车路线、停车场出入口、停车场规划等。4.2.10垃圾处理办法

乙方结合项目内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议，包括：确定垃圾房位置/面积、精装修与环卫控制标准、收捡及清运流程。4.2.11物业项目之人事管理制度

协助拟定《员工手册》及各项人事管理制度,制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围;协助制定内部管理制度,服务标准和工作程序。4.2.12员工到岗时间安排

根据物业竣工交付使用之计划与日期,协助进行物业管理部门各级员工到岗顺序、时间节点及人员数量方面的安排。4.2.13员工培训计划

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

乙方对本项目提供培训:物业管理概论、入伙流程、日常物业管理工作、紧急事件处置培训等（平均每个单项安排一次培训，每次两个课时）。4.2.14员工制服

协助并提供本物业部门各职级员工制服样式建议,供本项目物业管理单位参考。4.2.15项目的竣工验收工作

根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方做好本项目的竣工验收工作。

4.2.16物业接管验收流程与标准建议

为本物业提供接管验收的流程及标准内容之建议，并在项目工程竣工验收完成后，协助相关物业管理接管验收工作的进行。

4.2.17移交本物业单元给业户之程序

为本项目物业管理单位提供向业户移交房屋之参考程序（包括业户入伙文件及程序等），协调各部门做好业户验房入驻（住）工作。

4.2.18物业管理方案的建议

对编制的包括：《安全秩序管理方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《业户服务方案》、《应急预案》等。4.2.19安全秩序控制

协助对物业内部公共地方，设备用房及物业周边等区域的安全程度进行评估，订制巡逻路线、巡逻周期及频次，并提供相应安全管理系统建议。4.2.20入伙方面

协助项目物业管理单位对交楼及入伙过程进行演练，并适当提供指导意见或建议。

4.3 运营期顾问服务内容 4.3.1物业保险事项

协助项目物业管理单位制订投保计划，指导办理本物业公共区域相关保险事项。

4.3.2日常业户服务

1)协助/指导项目物业管理单位确认业户相关文件的有效性,以及监督交楼入伙流程的执行情况。建立物业/业户信息反馈系统；

2)协助制定／审核物业管理所需之各项管理制度、规范、工作程序及表格，以达到规范控制及管理，并监督其落实情况；

3)协助完善物业档案管理体系：包括图纸、收楼资料、业户档案和日常各类文件资料

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO 的管理；

4)协助督导二次装修管理工作的开展，指导完善二次装修的审批、监督管理巡查及验收工作：

5)协助制定停车场、垃圾处理等管理办法；

6)协助提供处理业户投诉方法及程序，以求达到优质服务标准；

7)指导项目物业管理单位定期拜访业户,以收集改善管理运作之意见及建议，协助项目物业管理单位做好业户公关工作及日常业户管理工作。包括但不限于业户接待、投诉、处理、要求等；检查各部门之间的工作协调程度。

4.3.3清洁服务

1)拟定物业清洁服务之基准，如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工数量； 2)协助制定多种有偿清洁服务项目，厘定符合市场及项目情况的的收费标准； 3)协助制定适当报表监督清洁日常运作，如《清洁服务质量评价表》等； 4)协助制定该物业的清洁管理方案及清洁服务标准，作为监管之指标。

4.3.4人力资源和培训

1)协助甲方项目物业管理人事管理程序等；

2)系统的培训及考核管理工作持续开展，包括：物业管理专业知识方面、管理服务形象方面、物业工程技术管理方面、业户服务技能技巧方面、综合素质能力提高方面及其它需要方面。

4.3.5 安全秩序管理

1)协助甲方项目物业管理单位根据现场情况完善安全管理岗位，编制相关物业安全管理制度；

2)协助甲方之项目物业管理单位策划消防演习，以及对消防预案进行抽查审定。

4.3.6 财务管理

1)提供收取物业服务费之程序；

2)提供设备设施的运行费用及控制措施，在物业建筑和主要设施确定后，制定物业管理开支预算案，为项目物业管理取费标准的制定提供合理依据； 3)协助甲方之项目物业管理单位审核物业大宗物品采购及协助甄选与物业相关之外包商（可根据项目需要提供专业意见）。

4.3.7 工程方面

1)对园林水系及绿化的维护/节能提出顾问意见；

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

2)协助调查项目有关系统及各项机电设备的运行情况，并适当提供参考意见或建议；

3)审订有关物业长期维修保养计划或方案，并适当提供建议；

4)协助制定各项工程安全管理制度和各种紧急情况处理程序，如跑水、停电、电梯失灵等事故的紧急处理预案。

4.3.8 业户满意度调查

协助每年组织一至两次《业户满意度调查》，并对调查结果进行分析总结。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

5.1.7 甲方须在签约后指定专人负责与乙方进行沟通及联络，若该被指定人变化或其联络方式变更，均应提前以书面形式通知乙方。如果由于通知不及时而导致顾问服务工作受到影响，则甲方需自行承担后果。

5.1.8 甲方须依据本合约规定按时向乙方支付物业管理顾问服务酬金。5.1.9 甲方应及时签收乙方提供之物业管理顾问工作报告、管理建议等文件。

5.1.10如该协议因甲方过错提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿，具体数额另行协商。

5.1.11甲方应监督检查乙方顾问管理工作的实施及合同执行情况，并给予公正、客观的评价。甲方如对乙方顾问工作有任何正式意见或要求均以书面形式告知乙方。

5.1.12甲方有义务协助乙方处理顾问服务工作中的各种问题，以便乙方工作得以顺利进行。

5.2 乙方的权利和义务

5.2.1 乙方应于本合同签订后的10个工作日内制定合理全面的阶段性工作计划和方案报甲方审核，并严格按照计划和进度执行。经甲方书面同意，乙方可根据本项目的实际需要和甲方的要求，及时调整各类顾问工作计划的内容及时间安排。

5.2.2 根据项目营销宣传之需要，向甲方提供（包括但不限于）乙方的企业简介、主要业绩、物业图片及资质等级证书拷贝等资料。

5.2.3 未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同范围内的工作转委托或再委托

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

5.2.10 乙方可协助甲方及项目物业管理单位选聘专营公司承担本物业维修保养、清洁及安全管理等专项管理业务。

5.2.11 乙方所发现本物业所存在的任何质量问题，乙方均应告知甲方，由甲方负责或委托项目物业管理单位负责处理、解决相关事宜。

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

取得必要的相应回答。这些通知送交下列地址，甲方、乙方通过上述通知程序指定的其它地址。

致甲方：【】 地址： 【】 电话： 【】 传真： 【】

致乙方：【】 地址： 【】 电话： 【】 传真： 【】

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

本页无正文：

甲方：【】

法定代表人或授权代表：

公司盖章：

日期：

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

乙方：【】xxx【】

法定代表人或授权代表：

公司盖章：

日期：

合同编号：CBRE/OFFICE-YEAR-MM-NO

第五篇：物业管理顾问合同范文

合同编号：

物业管理顾问合同

甲方：地址：联系电话：传真： 乙方：地址：联系电话：传真：

甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实的基础上，就甲方聘任乙方作为甲方开发建设的项目的物业管理顾问，由乙方向甲方提供该项目的物业管理咨询、指导等顾问服务的事宜，经过友好协商达成一致意见，特订立本合同。

第一章 总则

第一条、物业基本情况：

物业类型： 坐落位置：市区街（路）号

四至：东南西北占地面积：建筑面积：分期开发总 户 数：

第二条、乙方提供顾问服务的受益人为甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服

务机构及甲方物业的全体业主，甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服务机构及甲方物业的全体业主均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章顾问服务内容

第三条、乙方向甲方提供如下管理建议和管理方案：

1、《物业管理服务建议书》

2、《物业管理服务方案》

3、《物业管理服务机构组织架构设计和人力资源配置方案》

4、《物业管理服务设施设备工具用具用品配置方案》

5、《物业管理服务人员服装配置方案》

6、《物业管理服务用房配置方案》

7、《物业管理网络环境建设方案》

8、《物业管理智能系统集成建议书》

9、《物业管理财务收支预算方案》

10、《物业管理服务机构组建及从业人员招聘、培训方案》

11、……

第四条、乙方知道、协助甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服务机构实施如

下工作：

1、指导、协助组建（整改提升）物业管理服务机构；

2、指导、协助招聘、培训物业管理服务从业人员；

3、指导、协助编制物业管理服务文件（公约、手册、规章、制度、作业规程和指导书等）；

4、指导、协助编制物业管理财务预算；

5、……

第五条、乙方向甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服务机构提供如下跟进指

导、顾问服务：

1、物业管理服务综合指导；

2、物业管理服务问题处理指导；

3、物业管理服务水平、品质综合提升；

4、物业管理服务机构经营运作顾问；

5、……

第六条、乙方提供的管理建议、管理方案和顾问指导意见、建议等，须经甲方确

认后由甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服务机构具体实施并承担

责任；对于实施过程中出现的个别问题，须经甲乙双方协商解决。

第三章顾问服务目标和评价

第七条、乙方向甲方提供的物业管理顾问服务，在甲方和甲方组建（或聘请）的物业管理服务机构的具体实施和配合下，应努力实现如下目标：

1、组建物业管理服务机构；

2、物业管理服务机构能够基本完成日常物业管理服务任务、维护保持物业

功能正常发挥和延续、向业主（物业使用人）提供良好的服务；

3、集中管理控制阻援、节约物业管理服务成本费用，提高物业管理服务水

平、提高物业管理服务机构的工作效率和运营成本效益；

4、努力实现物业管理服务的专业化、标准化和规范化，建立良好的物业项

目形象和物业管理品牌形象；

5、……

第八条、甲方按照如下标准评价乙方提供的顾问服务：

1、乙方是否按照顾问服务内容、期限和计划提供服务方案；

2、乙方提供的管理建议、方案和顾问知道内容是否明确、具有专业性、针

对性和可实施性；

3、基本实现物业管理顾问服务目标。

第四章顾问服务形式

第九条、视甲方需求及乙方顾问服务介入时间和项目实际情况，乙方采用如下三

种方式或三种方式的组合方式，向甲方提供服务：

1、乙方集团总部组成项目）物业管理顾问专案小

组，支持、指导成员公司对甲方和项目具体提供服务。

2、乙方成员公司（公司）组成业管理顾问服务工作小组，具体实施对甲方和项目的顾问服务工作。

3、乙方成员公司（公司）向甲方和项目派驻专职顾问，专门、专

案向甲方和项目提供顾问服务。

第五章 顾问期限和服务计划

第十条、顾问服务期限为年。

自年月日起至年月日止。

第十一条、顾问期内的顾问服务计划如下：

1、第一阶段（自年月日起至年月日止）

（1）、（2）、（3）、2、第二阶段（自年月日起至年月日止）

（1）、（2）、（3）、3、第三阶段（自年月日起至年月日止）

（1）、（2）、（3）、4、第四阶段（自年月日起至年月日止）

（1）、（2）、（3）、第六章顾问酬金和支付方式

第十二条

（一）、物业管理顾问服务酬金为人民币元，甲方分次向乙

方支付：

1、第一期：人民币元，支付。

2、第二期：人民币元，支付。

3、第一期：人民币元，支付。

4、第二期：人民币元，支付。

（二）、物业管理顾问服务酬金为人民币元，甲方于合同签订后日内一

次性向乙方支付。

第十三条、本合同第十三条规定的物业管理顾问服务酬金仅包含：1、2、3、不包含：1、2、3、第七章甲乙双方的权利及义务

第十四条、甲方权利和义务

1、代表和维护甲方的合法权益。

2、在本合同的有效期内，甲方有权使用乙方的品牌进行宣传，在甲方按

本合同约定足额向乙方支付第一期费用之日起，甲方有权在项

目售楼书和租售及物业管理文件的一切广告媒体中，使用乙方的名称

及标识的文字和图案，有权声明项目由乙方提供顾问管理服

务。但需与乙方原标志的字体、排版方式及字体颜色保持一致。甲方

在印刷涉及乙方的名称及标识的文字和图案之售楼书及租售和物业管

理的一切广告招牌及宣传资料前，须经乙方审核同意。甲方此项权利

须严格限于乙方为项目提供物业管理顾问期间及本合同有效

期内行使，否则乙方将保留所有权利追讨任何非授权使用乙方或其相

关机构名称或标识之行为的法律责任及有形无形的经济损失。从乙方

不再作为项目之物业管理顾问之日起，甲方停止在广告媒

体中传播乙方名称或标识。

3、审定乙方拟定的物业管理制度、物业管理服务的计划及财务预算。

监督检查乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

4、在合同期内，未经乙方同意，甲方不得委托或接受其他公司担任物业

管理顾问工作。

5、负责收集、整理物业管理所需要全部图纸、档案、资料，在合同生效

后向乙方提供参考。

6、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题及在物业管理中的未定

事宜。

7、按时、足额向乙方支付顾问费用。

8、甲方提供有效之工商营业执照及税务登记证的复印件。

第十五条、乙方权利和义务

1、乙方按时、按质、按量完成本合同所规定的顾问工作内容。

2、有权要求甲方按时支付物业管理顾问费用，在甲方迟延或拒绝支付顾

问费用时，有权中止履行顾问合同；经乙方书面催告仍不予支付的，有权终止履行合同并按本合同约定追究甲方违约责任。

3、根据中华人民共和国及广东省东莞市政府及有关部门制订的有关法律

法规及本合同的约定，乙方协助草拟有关之物业管理制度并提供与物

业管理有关的文件及资料。

4、甲方对乙方委派人员工作质量不满意，可书面通知乙方要求更换委派

人员，经甲乙双方核实该名人员工作状况后，乙方应在一个月内安排

同等素质人员进行更换。

5、在合同期内，乙方每月报告。

6、有义务于本合同终止时，与本项目物业挂你机构进行工作交接。

7、乙方提供有效之工商营业执照及税务登记证的复印件。

第八章甲方协作事项

第十六条、甲方应按照乙方要求，将项目基本情况数据、图件、资料和有关物业

管理方面的资料、信息送交乙方，作为乙方提供物业管理顾问服务的前提条件和依据。当上述数据、图件、资料和信息发生变更时，甲方

应及时书面通知乙方，以便于乙方据此调整顾问服务内容和计划。

第十七条、甲方应为乙方顾问服务人员免费提供办公场所、办公设施（如计算机）

和其他基本工作条件。

第九章对乙方的奖励

第十八条、乙方在甲方提供顾问期间，甲方住宅获得等

荣誉称号的，甲方应给予乙方奖励。

奖励的具体方式为：甲方住宅小区每获得一个荣誉称号，甲方应于获

得荣誉称号后天内奖励乙方人民币万元。

第十章 保密条款

第十九条、甲方对乙方提供的管理建议、管理方案和顾问指导方案等资料负有保

密的义务；乙方对甲方提供的相关数据、图件、资料和信息负有保密的义务。

第十一章违约责任

第二十条、甲方应保证其向乙方提供的数据、图件、资料和信息的真实性、完整

性与有效性。因甲方提供的数据、图件、资料和信息有误等原因造成乙方损失的，甲方应予赔偿；造成乙方不能按计划完成顾问服务的，甲方承担相应责任。

第二十一条、乙方应按计划提供、完成顾问服务内容。因乙方原因造成未能按期提

供、完成顾问服务的，所造成的甲方实际损失，乙方应予赔偿。

第二十二条、任何一方违反本合同第十七条的规定或泄露在顾问服务过程中所知

悉的对方商业秘密或技术秘密的，应向对方支付人民币元的违

约金，违约金不足以补偿对方因此所造成的损失的，违约方还应对损

失承担赔偿责任。

第二十三条、甲乙双方不得擅自解除本合同的履行，一方无故解除本合同的履行的，应向对方支付人民币元的违约金，违约金不足以补偿对方因此

所造成的损失的，违约方还应对损失承担赔偿责任。

第二十四条、甲方应按本合同第十三条规定的时间和方式如数向乙方支付顾问报

酬，甲方拖欠顾问服务报酬的，每拖欠一日按日‰的比例向乙方

支付违约金。甲方拖欠满日的，乙方有权解除本合同。

第十二章争议的解决

第二十五条、甲乙双方在履行合同的过程中发生的争议，应由双方协商解决。协商

不成，任意一方可向人民法院起诉。

第十三章合同的生效

第二十六条、本合同经双方代表人签字、盖章后生效。

本合同一式份，甲乙双方各执份。

本合同所有附件与本合同具有同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

签订时间：签定地点：