第一篇：物业管理顾问服务的发展
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物业管理顾问服务的发展
90年代国内房地产行业迅猛发展，同时也带动了物业管理行业市场迅速扩张。在90年代中、后期物业管理企业如雨后春笋般的诞生，由于受到经济格局的影响，全国物业管理行业发展并不均衡，沿海与内地、东部与西部已形成了一定的差距。内地二、三线城市的物业管理企业急于引进先进物业管理企业的成功管理模式与经验，提高自身的管理服务水平，房地产企业的楼盘也需要物业公司参与促进销售的环节，甚至物业品牌成了楼盘销售的一大卖点。房地产企业希望通过物业品牌的影响力达到促进销售或者协助建立自己的物业管理团队的目的，开始聘请国内外知名品牌的物业管理企业担当“顾问”角色，于是，物业管理顾问由此而生。
一、物业管理顾问服务的特色
早期的物业管理顾问服务一般是顾问企业与房地产企业签约顾问服务项目，为其下属物业部或物业公司提供顾问服务，由于房地产企业对物业管理重要性认识不足，只是看重知名物管企业的品牌，为楼盘的销售增添冠名权。于是物业顾问成了企业品牌的输出、相关软件资料的输出，受顾问企业只是得到品牌物管企业的壳体，顾问基于形式化，出现顾而不问或顾而少问的局面，未能真正提高自身物业管理服务水平，达到聘请物业顾问的预期目标。
顾问，《现代汉语词典》解释为：有某方面的专业知识，供个人或机关团体咨询的人。顾问角色在实际工作中是普遍存在的，连政府部门都有资深专业人士担任顾问岗位，他们利用丰富的专业知识为各级政府部门提供建议或意见或出谋划策。
物业管理顾问服务特色是以顾问企业的整体管理模式传授给受顾问企业，并通过现场参与提供物业管理方面的咨询服务和技术支持性工作。顾问服务时间根据需求长短不一，常见顾问周期为1至2年，顾问企业将成熟的管理模式与成功的管理经验在较短时间内直接传授给受顾问企业，免于受顾问企业在物业管理方面长时间的探索和挫折，使受顾问企业能迅速获得管理效益。
二、物业管理顾问服务模式
顾问服务模式一般有两种，一种企业管理顾问服务模式（涵盖项目），另一种是项目管
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理顾问服务模式。保利物业在长期的物业管理顾问服务中沉淀了宝贵的实践经验，积聚一批精英人才，全国承接顾问项目已达20个，顾问项目管理面近500万平方米。在常规顾问服务模式基础上开发了多种不同形式的顾问服务产品，为各类客户发展需求量身打造了不同形式的顾问服务模式。
（一）品牌顾问服务模式：是指房地产企业或物管企业，为了促进项目的销售或打造项目品牌，聘请利用顾问企业知名品牌的顾问服务模式。
（二）项目前期顾问服务模式：是指房地产企业在开发项目选定物管企业前后，为了完善项目与物业管理相关的各项功能或者展示未来物管企业的形象，聘请顾问企业实施的前期顾问服务模式。该模式由顾问企业组织专家顾问团实施。
（三）培训顾问服务模式：是指房地产企业或物管企业为了提升相关人员的物业管理专业素质、专业技能和服务水平、规范工作标准、流程而聘顾问企业实施的顾问服务模式。
（四）全程顾问服务模式：是指房地产企业或者物管企业，为打造项目或者公司品牌，聘请物业管理顾问企业实施的顾问服务模式。全程顾问服务特点是从项目设计阶段开始至项目进入正常管理期后止，顾问企业根据受顾问企业的需求实施全程顾问服务。顾问企业定期组织专家顾问团赴现场进行检查评审，并根据需求派驻场项目经理从签约至顾问期结束提供全程顾问服务。该模式的优点是顾问服务层次较深，能全面实施顾问服务全过程，并能达到顾问服务的预期目标。
（五）企业顾问服务合作模式：以“规范企业管理、创建企业品牌”为企业顾问的服务目标，采取顾问团顾问或驻场顾问服务模式，协助开发商成立物业服务企业，指导建立和完善企业管理制度，帮助明确企业的发展战略和管理策略，诊断企业存在问题，理顺和规范企业内部管理，协助树立企业文化和企业品牌，使企业在当地尽快提高自己的知名度、美誉度和品牌度。
（六）项目顾问与企业顾问一体化服务合作模式：根据开发商的需求，保利物业采取顾问团顾问或驻场顾问服务模式，可以提供项目顾问与企业顾问相结合的一体化的顾问服务模式。此种服务模式为开发商和物业公司提供了“零担忧”物业顾问指导服务，使企业管理与项目管理的服务水准同步提升，加快了物管企业与物业项目的服务步伐，为提升物业项目、保利物业 学习责任 感恩
物管企业的服务水平和打造精品项目、创建企业品牌奠定了坚实的基础。
（七）有责顾问服务模式：是基于全委与顾问管理模式之间的一种顾问服务方式。以其房地产企业或者物管企业的名义聘请物业管理顾问企业对项目实施代管顾问服务。代管顾问服务一般赋有物业经营管理权、人事管理权、财务建议权。顾问企业一般派驻现场3～4名物业管理专家参与项目管理，并在受顾问企业项目中担任主要职位（如服务中心经理、客服部主管、安全部主管、工程部主管），受顾问企业配备相应的副职管理人员，由顾问企业现场专家一对一进行传授项目未来接班人员。顾问企业定期组织顾问专家赴现场进行检查评审，并将项目纳入顾问企业内部管控体系范畴。该模式的优点是顾问企业直接面对的是客户群，有利于打造房地产企业或物管企业的品牌形象，有利于受顾问企业管理团队的建设，使受顾问企业在较短时间内能获得品牌效益和经济效益。
（八）委派驻场顾问服务模式
是指房地产企业或者物管企业根据项目或自身的需求，为打造品牌，提升管理，规范服务而实施的模式。该模式由顾问企业根据受顾问企业的需要派1～2名驻场顾问专家实施，到现场工作时间可阶段派驻也可连续派驻。
（九）中央顾问团提供技术支持顾问模式
是指开发建设单位或者物业公司根据项目或自身的需求，为打造品牌，提升管理，寻求我司提供规范管理等相关技术支持，该模式由我司专家库成员组团到现场提供顾问服务或远程顾问服务。
（十）专项业务顾问服务模式：是指房地产企业或者物管企业开发项目过程中，针对某项阶段性、专业性强的业务，聘请顾问企业实施针对性顾问服务的模式。顾问企业根据客户需求，结合保利物业规范管理的各个专业模块优势，为客户提供定向性专项顾问服务，包括人力资源规划、财务系统运营、创优指导、体系建立指导、呼叫中心运营平台使用、物业管理法律援助、督导体系建立、公司信息化系统建立、商业运营（含租售业务）、机电设备维保、智能化工程承接、代管经营、战略合作„„
该模式一般需要派驻1～2名专业的驻场经理实施。
三、怎样做好物业管理顾问服务
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（一）必须拥有一支物业管理专业精英人才组成的顾问团队。派出的顾问专家不但要求业务精湛而且人品要求正派，因为他们是企业形象的代表，顾问团队开始实施顾问服务时就应该把自已定位于受顾问企业的成员，随时为受顾问企业着想的服务理念。双方应本着相互信任、相互理解、相互支持，始终保持良好的协作伙伴关系，才是顾问服务顺利实施的坚实基础。
（二）在做好物业管理顾问项目工作中，首先是了解受顾问企业项目需求特点，根据项目需求特点，策划物业管理顾问方案，这些顾问方案可以是多种形式的并能供受顾问企业选择。但顾问方案内容一定包涵有受顾问企业的投资，在多长时间内能获得企业效益或经济效益，要让受顾问企业直观看到投资与回报比率的结果。其次是帮助受顾问企业分析选择顾问项目的服务模式，尤其是随着物业管理市场的飞速发展，物业管理顾问要做到既有前瞻性又有实用性，不断创造能满足受顾问企业需求的服务产品，使受顾问企业实实在在的真心实意的接受物业管理顾问项目的服务，这才是顾问项目顺利开展的基本保证。
（三）顾问专家是传授和指导顾问项目开展落实的操盘手。有时还需充当受顾问企业的“领导”，在某些场合以专家的身份协调较难以解决的案例，还会收到意外的效果。这就要求顾问专家不但会写、会说、会做，更重要的具备有教授的本领，如何教会他们掌握操作技能的技巧，并擅长协调沟通能力。顾问专家提出的顾问报告，一定是相当专业的，并有可操作性，避免过分模式化。如提供的是建议报告，同时应提交（2～3个）解决方案，并与受顾问企业反复沟通直至达成共识。顾问企业提供的服务必须能真正使受顾问企业感受到物有所值，感受到给物业管理工作提供了切实的帮助，有了这样敬业的顾问专家，这才是顾问项目能够达到顾问预期目标的基本条件。
四、物业管理顾问服务战略发展
物业管理服务行业性质，实际上还担负着地方安定、社会和谐的使命。它管理的是物业，服务的是人，做好了物业管理服务，使人们安居乐业，保证了地方安定、社会和谐，创造了社会价值和经济价值。物业管理顾问服务作为一种成本低、时间短的物业管理输出模式，促进并带动了二、三线城市物业管理企业高速发展和壮大。物业管理顾问服务发展到现在，内容也在不断丰富和充实，顾问服务的模式已被市场认同与接受，随着物业管理水平的整体提
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升，中低端的物业顾问服务市场必然会逐渐的消失，高端物业顾问竞争会更加激烈。
（一）由于物业管理顾问服务项目的投资小，见效快。很多的知名品牌物业公司都开展了顾问服务项目业务，甚至二、三流品牌的物业管理企业也参与到顾问服务行业中来，导致市场竞争激烈，原本只有在全委项目出现的招投标方式，近年来在顾问服务项目的选择中也使用起来。物业管理企业要想在顾问服务市场拥有一席之地，扩大市场份额，必须使自身的企业做大做强，不断提高企业核心竞争力包括物业管理理念的不断创新。
（二）企业的竞争，市场的竞争都是体现于人才的竞争。物业管理企业要做大做强，必须不断的引进物业管理方面的专业人才，建立顾问专家库。建立顾问专家培训机制，持续学习、不断深造，提高对新事物的接受能力，学习本专业业务之外的有关新思维、新业务。建立稳定的晋升机制和优裕的薪酬体系，使顾问专家看清了自己的职业前途，并以行动计划的实施来推进职业发展，以成功的顾问服务赢得良好的职业声誉。使他们产生对企业的强烈归属感,从而减少企业人才流失。
（三）物业管理顾问企业应随时掌握市场动脉，分拆市场需求，不断推出顾问服务项目新产品，同时推广自身的品牌效应。许多中小型物业管理企业在发展壮大走向市场的途径中遇到一些困惑，迫切需要顾问企业咨询与指导。如企业管理诊断、品牌策划、财务管理体系升级、人力资源体系再造、质量管理体系整合提升、企业股份制改造等都属企业管理顾问服务项目。这些项目的开发与实施，将会是物业管理顾问服务的新市场，不断满足市场、客户的需求，是我们不断努力的目标。
第二篇：物业管理顾问服务合同
物业管理顾问服务合同（草案）
甲方：
乙方：滕州嘉庆阳光物业服务有限公司
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方为所其坐落于滕州市农产品物流中心物业（以下简称“该项目”）委托乙方提供物业管理顾问服务。甲乙双方本着平等、互利、互谅、互让的精神订立本合同。
一、服务范围
该项目位于滕州市，项目总建筑面积约_______平方米。乙方根据该项目在合同期限内的发展计划，以本公司之管理经验，以有效务实的方式协助及配合甲方为该项目提供全面、高质量的服务。
甲乙双方约定乙方在顾问期间派助一名管理处经理长驻甲方，对该项目进行管理培训，现场指导；并定期为甲方提供全面的培训，为甲方的现场管理提供建议；工作会议或现场巡视结果，乙方将书面报告或会议录的形式，将意见和建议呈送甲方，完成有关工作。并向甲方提供和制定工作所需的相关资料；为更有效地完成工作，甲方赋予乙方人事权，对该项目物业人员进行人事调整。
乙方必须在本合同开始时向甲方提供工作方案，并接受甲方监管，使顾问工作时间和运作落到实处。
二、委任期限
委任期限为期＿＿＿＿月，由＿＿＿＿年＿＿月＿＿日起至 ＿ 1
＿＿＿年＿＿月＿＿日止。合同到前3个月双方应对下合同达成意见；如任何一方如不能续订合同，应在合同期满前3个月向对方提出书面通知。
三、服务费用及支付方式
4.1 双方同意物业管理顾问费用及支付方式如下：
甲方在签定合同时以每月元（大写元整）在每月10日前支付给乙方顾问费。
4.2以上顾问服务并不包含甲方在本合同期间要求乙方提供超越本合同约定服务范围的服务或物品的任何费用（以下简称额外服务费用）。有关服务条款及费用经双方协商同意后，以书面形式补充成为合同的附件执行。
4.3 顾问费只包含乙方人员前往该项目提供本合同约定范围内的服务所产生的费用，包括交通费及膳食费用。
4.4 所有顾问费、额外服务费用，其他费用及劳务费用并不包含任何税项（国税、地税及外地税项）。
四、付款时间及欠款处理
5.1 本合同顾问费、额外服务费用甲方必须在本合同规定的时间之七至十天内支付，不得拖延。乙方应按合同约定按时有效地向甲方提供顾问服务。
5.2 甲方如没有按本合同规定的时间向乙方支付顾问费、额外服务费用，则乙方可停止对甲方物业的顾问支持。
五、违约责任
6.1 若乙方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同规定的全部或部分内容，而且在甲方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释又没有明确改善，以至无法合作，甲方有权以书面通知乙方终止本合同，终止合同通知在甲方送达乙方5天内生效。
6.2若甲方疏忽、或没有履行、或严重违反本合同所规定的全部部分内容，并且在乙方书面指出并提醒后1个月内，既没有合理解释也没有明显改善，以致无法合作，乙方有权以书面通知甲方终止本合同，终止合同通知在乙方送达甲方5天内生效。
6.3如若双方任何一方无故解除提前合同的，应按照合同款的三倍赔偿对方的经济损失。
六、其他事项
本合同执行期间，如遇不可抗力、致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商办理。
7.1 如该项目因建筑设计，建造质量、设备设施质量，安装技术或工程延误等原因，达不到使用及管理功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并善后处处理。
7.2与管理该项目有关之机密文件及资料除非经甲方同意，否则不得复印、印制或抄录予第三者。
7.3甲方同意向乙方提供其履行本合同所需的一切数据，并协助乙方履行本合同。
7.4 如甲方乙双方对本合同产生争议，经协商无效后，可提请滕州市场人民法院诉讼解决。
7.5本合同正本连同附件共__4__页，一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力及约束力。
7.6本合同自签定之日起生效。后附合同附件《农产品物流中心保安保洁管理方案》。
甲方签章：
法定代表人：
日期：
乙方签章： 法定代表人:日期：
第三篇：某顾问公司物业管理顾问服务方案
管理 咨询 培训
招投标前期介入交房策划管理咨询专业培训
物业管理咨询服务方案
一、服务内容
1、物业管理项目招标与投标咨询服务：
提供各类物业管理项目的招标策划与操作实施协助； 协助编制招标文件； 协助编制撰写各类物业管理项目的投标文件（标书）； 协助参与物业管理投标实施操作； 协助进行物业管理投标答辩。
2、物业管理前期介入
协助项目管理方案策划； 项目规划阶段提供物业使用功能方面的建议； 项目规划阶段便于物业管理与经营的相关建议研讨； 物业智能化设施设备的相关建议研讨； 对发展商销售人员进行物业管理基础知识专业培训。
3、协助编制各项管理制度及建立相关资料、文件：
提供管理运作所需的全套工作程序蓝本；协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序；提供各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序
和措施的样本；
协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处
理方案、维修保养方案等指导性文件；
协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案；协助制订清洁保洁标准和程序；
协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；协助制订员工手册和人事管理制度文本；根据项目配套设施情况，协助编制项目社区文化活动规划；提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要
求协助进行修订和取舍；
协助制定项目公众制度；协助制定创优达标规划和相关文本； 协助设置会计帐簿，建立会计核算体系；协助建立健全财务管理制度。
4、根据本项目实际情况提供前期物业管理全程（合同期内）操作实施指导：
结合项目实际情况的服务产品与实施策略研讨及指导； 协助制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制； 项目入住与二次装修监管相关问题研讨与实施指导； 项目日常安全与保洁管理相关问题研讨与实施指导； 物业公共部位与共用设施设备管理相关问题研讨与实施指导； 项目CRM相关问题研讨与实施指导； 项目品质控制相关问题研讨与实施指导； 管理处内部行政管理操作相关问题研讨与实施指导。协助建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案，并就物业管理档案
资料的整理提供咨询和指导；
协助启动项目创优达标工作，提供相关问题的研讨与实施指导； 可提供物业内全套VI设计方案样本（包括办公管理系统、导向标识系统、设施设备铭牌系统、车场指示系统、文娱宣传系统等）。
5、管理与操作层人员专业技能培训:
各类管理人员管理能力培训（部分课程与香港MTP物业管理才能训练中心
合作）；
项目客服操作人员的服务技能培训（专业常识、服务规范、处理技巧）； 项目安全管理操作人员的服务技能培训（门岗、巡逻、监控等岗位作业规
范）；
项目保洁操作人员的服务技能培训（小区保洁维护操作常识与技巧）； 项目工程维修操作人员的服务技能培训（公共部位和共用设施设备的管
理）；
各岗位人员考核与评估。
6、管理现场改进建议服务：
定期派遣咨询顾问团到现场进行检查、诊断评估，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议；
具体跟踪持续时间按照咨询服务合同条款执行。
二、服务形式
1、利嘉物业根据客户需要，可根据客户要求提供单项或多项组合式的服务。
2、在与客户充分协商的基础上，按照以上服务内容制定更为具体的工作计划，按计划实施；
3、客户方必须保证全身心的投入与响应，按照咨询服务研讨会所确定的执行方案进行实施，确保咨询服务效果。
4、利嘉物业分阶段与客户方进行实施效果的研讨，根据实际情况改进和制定下一阶段的工作计划。
三、报价与结算
1、服务报价
客户可根据实际需要，从我公司以上服务内容菜单中选择接受项目，按“全任务”或“服务时长”两种方式付费：
远程招标与投标协助（提供远程文本编写）按全任务方式包干报价为2000
元；到现场实地协助仅另加计派遣人员交通、食宿及补贴；
前期介入咨询服务按次（每次2个工作日）每次1000元； 文本制订协助（服务内容3）按全任务方式包干报价为5000元； 流程再造与实施指导（服务内容3+4）按服务时长计算服务价格，为保证
服务效果至少需签定3个月以上咨询服务协议，每月服务价格为5000元； 基本业务培训（服务内容5）按全任务方式包干报价为5000元，专家管理
培训根据实际情况及专家等级每课时500元以上；
2、结算方式
签定咨询服务协议后，客户方需预先付费50%； 全任务包干方式计费的，任务内容完成后客户方需即付余额； 按服务时长方式计费的，余额按月在月底结算。
3、其他事项
以上服务报价均含税，但仅包括提供咨询服务的人力成本，不包含因服务本身所需材料、场地等其他费用，也不包含提供异地服务派遣人员所需交通、住宿、餐食费用。
四、合作伙伴
香港MTP物业管理才能训练中心：
香港MTP物业管理才能训练中心是由香港城市大学教授和一批管理行业顶
尖级专业培训师和物业管理专家，们经过三年的辛勤努力，根据管理训练课程的精华，结合物业管理行业的实际情况，开发出了一套全新的具有实战性的MTP物业管理训练课程，经香港特别行政区政府批准在香港注册成立的目前中国唯一的物业管理人才实战性训练中心。
香港MTP物业管理才能训练中心致力于在中国推广MTP管理训练课程与物
业管理人才培训相结合的专业训练中心，致力训练出一批掌握现代管理的基本理念，有正确、积极的心态、掌握职业理人必备的管理技能，管理能力、领导能力和执行能力强，知行合一的优秀物业管理经理人才，从而成为未来中国物业管理行业发展的中坚力量。
香港MTP物业管理才能训练中心，目前拥有中国最优秀的培训师团队，和
最完善、最系统、最专业的MTP物业管理才能训练课程，中国MTP物业管理才能训练中心目标和愿景是：训练出中国最优秀的实战性物业管理人才，共同努力推动中国物业管理行业的发展！
五、团队精英
汪英武（首席培训师）：暨南大学学士，房地产策划师、PTT国际职业培训
师AITA国际职业高级管理咨询顾问，深圳资深物业管理职业经理人、2001深圳物业管理先进个人，中国物业管理职业经理联席会议理事，南京物业管理行业协会理事，合肥通用职业技术学院兼职物业管理讲师，建设部物业管理企业经理培训班特聘讲师，香港MTP物业管理才能训练中心首
席讲师，曾服务于招商银行、金地集团、香港雅居乐集团、万泽集团等知名企业从事管理和培训工作；擅长课程：有效沟通、优质客户服务、危机管理、领导能力、团队精神建设、物业管理企业实务等；MTP实战性才能训练课程开发人之一，授课风格互动性强，擅长从实践中分享管理经验，深受学员欢迎。
赵阳（首席顾问）：湖南省城市学院物业管理专业毕业，资深物业管理职业
经理人、曾服务于香港新世界物业公司、公元物业管理公司等知名企业，长期担任管理处主任、驻场顾问，实战经验丰富。
韦兆阳（首席顾问）：广西机电学院物业管理专业毕业，资深物业管理职业
经理人、曾服务于四川华神物业公司、上海科瑞物业管理公司等，长期担任管理处主任、驻场顾问，实战经验丰富。
二零零七年十一月二十日
第四篇：万科物业管理全程顾问服务概要
物业管理全程顾问服务概要（**项目）
万科物业简介
万科于1990年介入物业管理行业，于1992年初正式成立万科物业，是万科集团全资下属企业。作为国内最早从事物业管理的专业机构之一，万科物业见证了物业管理行业发展的风雨历程，经过十余年的不辍努力，公司已发展成为业务范围遍布全国的大型物业品牌企业。目前万科物业从业员工超过9000人，管理服务面积超过1500万平方米，服务人口超过50万人。
企业理念
万科物业始终坚持“全心全意全为您”之服务理念，秉承“持续超越我们的顾客不断增长的期望”之企业宗旨，发扬“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”之企业精神，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，推动物业管理行业的健康发展。专业成就
万科物业时刻关注客户的需求，不断提升管理服务内涵，致力于持续引领行业发展方向，为中国物业管理行业的发展做出了积极的探索，赢得来自同行及社会的普遍认同与赞誉，奠定了行业内的领导地位。☆共管模式（1991年）、酒店式管理（1995年）、无人化管理（1998年）、个性化服务（1999年）…… ☆国内首家通过ISO9002第三方国际标准质量体系认证 ☆国内首家实现物业管理电脑网络自动化 ☆首先推出《季度管理报告》制度 ☆首批全国物业管理行业一级资质 ☆在管项目共获“国优”称号25个，各类荣誉称号共计数百个。
专业领域 ☆物业管理全委托服务 万科物业作为行业的领跑者，致力于构筑自身品牌优势，积极介入多类型物业的管理与服务，管理服务的物业类型已涵盖大型住宅区、中央直属机关、军队物业、地方政府机关、超大型商业物业、学校、工业园区、园林物业、智能化写字楼、高档住宅等。代表项目包括了国家建设部大院及办公楼、东莞行政办事中心等。-2-
万科物业以其不懈的努力，已发展成为行业内物业管理服务类型最为丰富的企业，并成功地成长为住宅领域、政府公用物业领域物业管理的双重专家。万科物业仍将继续加强物业管理专业研究，不断提高服务品质，持续为更多的客户提供高品质的物业管理服务。☆物业管理顾问服务 万科物业秉承“铸造精品”的原则，开发出了具有自身特色及行业优势的顾问业务形态，包括物业管理常驻全程顾问服务、物业管理顾问培训服务等。万科物业根据顾问项目的自身特点，整合一切有效资源，制定出一套适合顾问客户发展需要的系统性解决方案，并通过派驻顾问人员、提交顾问书及建议函、深圳总部系统培训及岗位实习、客户回访制度等多种形式达到并超出顾问预期效果。近5年来，万科物业已经在东北、华北、华东、华中、西南、西北、华南等区域，选择有影响的城市和在当地有较大影响的物业项目，成功地输出了万科物业的优质物业管理经验，提高了顾问项目的整体运作水平及委托方的企业品牌形象，同时有效地促进了当地物业管理水平的整体提升，推动了物业管理行业在全国的均衡发展。☆小区智能化工程 万科物业从1994年开始从事智能化工程业务，历经十年发展，已培养出一支技术力量雄厚、具备丰富智能化工程设计、施工和维护经验的专业团队。我司已承担万科地产在全国开发的70％以上楼盘项目的智能化工程，并且积极开拓对外技术输出，先后承接了包括中国人民解放军总后勤部在内的多个智能化工程，专业的技术及优质的服务，得到了万科集团与外部客户的一致好评 光荣与梦想 过去的十几年中，万科物业承载并实现了了数以十万计家庭追求理想生活的梦想，万科物业也因此赢得了社会的认同和尊敬。前行的路上，作为国内物业管理行业的领跑者，万科物业有能力、更有责任持续关注客户需求变化，不断探索创新完善之道，凭我们的努力、智慧与责任感，为更多的客户提供更优质的服务。-3-
万科物业的顾问服务业务 壹
万科物业顾问服务方针 § 承袭万科物业铸造精品与持续改善品质的价值观。§ 不盲目追求顾问服务项目的数量，而重在保证顾问服务和管理输出的质量。§ 切实帮助被顾问公司有效地建立起完整的管理体系，准确把握物业管理的各个环节。§ 指导、协助被顾问公司独立地实施各项管理服务，并不断地自我完善。贰 万科物业顾问服务目标
§ 通过前期介入顾问服务，最大限度的对顾问项目之规划设计、设备选型、设备安装、智能化工程、园林绿化等方面进行优化，避免出现由于前期设计的疏忽而导致小区投入使用后不必要的额外成本支出。§ 通过现场顾问服务，帮助被顾问公司建立科学、完善的管理体系；精干、专业的管理团队；
合理、优秀的企业文化，进而使之成为当地一流的物业管理企业。§ 通过顾问监察服务，巩固、强化顾问输出效果，增强被顾问公司独立运转及自我完善能力。§ 为发展商建立品牌物业管理团队，丰富地产品牌内涵，为发展商更上层楼奠定良好的基础。叁
万科物业顾问服务特色 ◇优质精品的服务定位 万科物业认为在同等资源下，顾问项目的数量和质量必然成反比增长，因此坚持“充分利用现有资源做最好的事情”之原则，刻意限制每年输出项目的数量，将每年签约项目控制在5个左右，保证每个合作项目都能得到最充分的顾问服务，将每一被顾问公司打造成为当地的标杆企业。◇独立的第二方 “当局者迷，旁观者清”，万科物业以独立顾问的身份对被顾问公司实施顾问服务，保障科学、客观的判断、分析被顾问公司运作状况，合理的提供切实可行的解决方案。保障被顾问公司组织架构的持续完整性及公司整体运作的连续性。◇三阶段顾问法 物业公司若为地产项目提供服务，必然经历前期介入、入伙及日常管理三大阶段，每一阶段地产商及业主对物业公司都有着不同的要求。基于此，万科物业的顾问服务也针对性的分为三大阶段，对被顾问公司经历的各个环节，量身定做最为适用的顾问方案。-4-◇全面的服务内容 万科物业顾问服务范围不仅涵盖物业公司的组织架构、人力资源体系、制度体系、财务体系、品质监控体系、各项业务流程和作业指导书的建立等物业管理相关的各个环节，也包括对地产项目的规划设计优化、工程前期介入、设备选型、智能化方案的选择及优化、销售配合等与地产商密切相关的各个方面。◇物业经验的整体输出 万科物业的成功不是一人之力可以达到的。同理，我们在为被顾问公司提供服务时，也强调必须集合公司所有资源，将万科物业的经验完整、有效的传输给被顾问公司。因此，万科物业成立顾问专家组，融合公司的精英力量作为保障顾问输出质量的坚实后盾。◇强有力的执行体系 再先进的管理理念、科学的作业制度如果没有有效的执行体系，也无法达到预期的效果。因此执行力，是万科物业特别予以关注的。在顾问服务中，一方面，公司通过严谨的顾问业务管理流程和制度，保证万科物业顾问服务内部运作各环节的有效执行；另一方面，对被顾问公司及开发商，我们也严格要求其与万科物业及顾问组建立起完善的沟通反馈渠道，确保每一科学合理的指导、建议意见能够得以良好的贯彻和执行。◇全方位、立体式的培训体系 作为软性服务的顾问输出，培训是必不可少的实施环节。课程安排的合理性、科学性和完整性直接影响到顾问输出效果。对此，万科物业建立起全方位、立体式的顾问培训体系。对被顾问公司中高层的管理骨干，我们集中进行一次为期一月的封闭式训练，融合基础理论、专业理论、跟岗实习、岗位实践四大环节，进行交叉、互动训练，使之迅速胜任岗位职能。对被顾问公司的基层操作人员，我们将于项目现场不定期提供岗位技能、作业流程及礼仪规范培训，使其了解优质物业服务的含义并正确运用到日常工作中。除此之外，我们在开盘前为销售人员及售楼现场服务人员提供物业管理基础知识及礼仪培训、在顾问实施过程中提供顾问书培训，以及顾问项目经理在顾问现场，结合项目需要进行各种管理技能及专业技能培训。◇高质素的现场顾问人员 现场顾问人员是直接传授万科物业经验的主要桥梁，是把握顾问节奏、剖析被顾问公司的关键人物。因此对于现场顾问人员，万科物业有着非常高的要求。不仅要求有丰富的万科物业管理从业经验，而且必须具备良好的组织能力、沟通能力、分析能力和抗压能力。◇畅通的沟通渠道 我们为委托方及被顾问公司提供电话、传真、Email等多种沟通方式，及各层级的反馈渠道，顾客可以随时将建议及投诉意见直接反馈至万科物业公司。通过多方面的沟通，以达-5-
到持续提高顾问输出品质的目的。肆
万科物业顾问服务方式
（一）顾问期的组成 本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项。顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式，检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。通过以上“顾问——指导——审核——改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。
（二）顾问期起止时间的确定 1．顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。2．从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托商的利益，现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，于自身发展不利。3.一般来说，以入伙时间为节点，提前3－4个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司“**项目”项目入伙时间初定在2007年12月，我司拟定顾问期间如下： ◇顾问前期时间是“签合同――2007年8月31日”； ◇现场顾问期时间是“07年9月1日――08年8月31日”； ◇顾问监察期时间是“08年9月1日――09年2月28日”。
（三）顾问服务专家组 1．在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问项目专家顾问组。2．顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。-6-
3．顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。4．现场派驻两名顾问人员，常驻项目现场，作为双方合作沟通的工作对接人，传递顾问过程中的种类信息，组织实施顾问活动。5．顾问专家组的组成及职责分工 职 位 职 责 1 总经理 监督全程顾问服务效果，负责重大事项的沟通，以及出席合作过程中的重大活动。2 副总经理 分管业务的顾问指导，顾问工作监督指导，出席合 3 总经理助理 作过程中的重大活动。负责对派驻项目组人员的管理与考核、指导小区服务策划,销售过程中有关物业管理的宣传诉求,物 4 顾问经营部经理 业经营、物业公司发展规划等方面的顾问服务,审核对口的顾问书与建议函。监督、控制顾问服务实施效果。负责业务督导及顾问品质监控，顾问服务顾客满意度调查，委托方投诉处理等。指导公司及小区品质管理体系、客户服务体系、安
品质部经理 全、清洁、绿化、设备设施维护等专业管理及作业体系、小区创优达标等方面的顾问服务。审核对口的顾问书与建议函。负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管
总经理办公室主任 理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函。负责物业管理企业财务管理方面的顾问服务指导，7 财务部经理 审核对口的顾问书与建议函。负责组织实施委托方万科物业管理培训及人力资源开发体系建设、组织建设、人员培训与实习、员
人力资源部经理 工绩效考核等方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。负责小区智能化工程方面的顾问服务指导，审核对
智能化工程部经理 口的顾问书与建议函。负责企业后勤管理、管理处成立前物业管理工作实
房产后勤管理部经理 施方面的顾问服务指导，指导物业公司与发展商的配合工作。审核对口的顾问书与建议函。绿化工程部经理 负责小区园林绿化工程方面的顾问服务指导。12 设备维护部经理 负责小区设备设施维护管理方面的顾问服务指导。13 租售中心经理 负责社区租售业务开展的顾问服务指导。平面设计师 负责CI体系的建立、推广等方面的顾问服务指导。负责全程顾问服务过程的信息传递与资料管理,负 15 顾问组秘书 责全程顾问服务的协调，定期总结分析与评估顾问服务成效。-7-
（四）现场顾问人员资历 经验丰富的现场顾问人员是物业管理顾问服务成功与否的关键环节。万科物业在选取现场顾问人员时，坚持在公司管理骨干中按照以下标准选拔：
职务 项目经理 大专学历以上，较强的文字处理能力；
教育要求 【扩展要求】物业管理、人力资源、社会学、心理学或其他管理类相关专业 电脑操作熟练、无纸化办公平台熟练运用、常用办公软件电脑水平操作及网络知识 【扩展要求】基础办公软件使用培训施教能力； 基本素质 熟悉管理学原理、管理心理学、公共关系学，较强的沟通管理要求 能力、组织协调能力和时间分配能力。【扩展要求】基础管理类课程施教能力。从事物业管理工作五年以上，在本公司工作三年以上，在公司物业管理处工作经验一年以上，任职主管级以上职务工作经验 一年以上。【扩展要求】任职物业管理顾问经理职务一年以上。具备全国统一的物业行业管理上岗证，内部质量审核员上证书要求 岗证 【扩展要求】具备项目管理资格证。在新项目进驻、客户服务、行政后勤、安全管理、设备管理、保洁与绿化管理等业务实施、管理创新等方面均有丰富的工作经验，具丰富实际工作经验和管理经验，熟知小岗位能力 区物业管理之特性与管理流程，擅长于顾问项目组织建设、CI规范、内部管理流程、业务运作流程的规划建设，专业能力 通晓ISO9000质量管理体系的建立、体系运行及体系完善工作，对万科物业管理的服务理念、服务意识、管理模式、管理风格均有较深的理解并在长期工作中再现出优秀绩效，具备较强的物业管理理论知识，对行业发展有深刻认识。企业管理专题培训、管理心理学培训、公共关系学培训、管理技能类 团队建设与团队协作培训、TTT讲师培训、有效激励、沟通管理学、领导力、企业文化建设培训等 客户服务专题培训、客户投诉心理分析、客户投诉流程设客户服务类 定、客户投诉处理技巧、顾客沟通技巧培训等 物业管理上岗证培训、项目经理专题培训、安全管理专题物业管理类 培训、物业管理与地产销售、社区文化管理与经营、物业培训背景 财务管理、接管与验收管理、合同管理等 人力资源管理专题培训、非人力资源经理的人力资源管理人力资源类 培训、招聘与面试技巧、内部员工满意度测评等 ISO9001内审员培训、ISO9001在物业管理行业的推广与运用、内部审核技巧、顾客满意度测评与实施、QC七大手质量管理类 法、品质管理八大原则、6 －SIGMA讲座等-8-
职务 项目助理 大专学历以上，较强的公文写作能力； 教育要求 【扩展要求】物业管理、或其他管理类相关专业 电脑操作熟练、无纸化办公平台熟练运用、常用办公软件电脑水平操作及网络知识 【扩展要求】基础办公软件使用培训施教能力； 基本素质 较强的沟通能力、组织协调能力和时间分配能力。管理要求 【扩展要求】基础管理类课程施教能力。从事物业管理工作三年以上，在本公司工作两年以上，在公司物业管理处工作经验一年以上，任职主管级以上职务工作经验 半年以上。【扩展要求】任职物业管理顾问助理职务一年以上。具备全国统一的物业行业管理上岗证
证书要求 【扩展要求】具备内审员资格证。擅长物业管理前期介入工作，负责管理处的筹备、与开发商、施工方的业务对接、以及设备、设施安装、调试的跟踪、设备运行维护等工作。在物业配套设备、设施管理，在供配电、消防、给排水、电梯、空调等系统运行管理及岗位能力 维护方面具备丰富的理论知识与实践经验。对于高层楼宇专业能力 自动化、小区智能化以及停车场自动化管理系统设备及维护较为熟悉。在物业移交后的工程返修及业户二次装修管理方面具有相当的实际经验。通晓ISO9000质量管理体系的建立、体系运行及体系完善工作，对万科物业管理的服务理念、服务意识、管理模式、管理风格均有较深的理解。团队建设与团队协作培训、TTT讲师培训、沟通管理学、管理技能类 时间管理、企业文化建设培训等 客户服务专题培训、客户投诉心理分析、客户投诉流程设客户服务类 定、客户投诉处理技巧、顾客沟通技巧培训等 物业管理上岗证培训、安全管理专题培训、社区文化管理物业管理类 与经营、物业财务管理、接管与验收管理、房屋装修管理培训背景 专题培训、机电设备管理专题培训 招聘与面试技巧、内部员工满意度测评等 人力资源类 ISO9001内审员培训、顾客满意度测评与实施、QC七大手法、品质管理八大原则、ISO9000－2000版条款讲座等 质量管理类 伍 万科物业顾问服务内容 ★ 前期介入顾问期
（一）项目策划、设备选型咨询服务
1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；-9-
2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；
3、设备机房的环境、通风是否满足要求；
4、对住户室外空调机位臵确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；
5、根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位臵和建造价格建议；
6、管理用房位臵确定的原则及设计、装修标准，管理用房位臵的参考意见以及管理用房的布局；
7、房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；
8、跟据空调系统设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议
9、在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位臵和工艺的地方提出建议；
10、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；
11、从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；
12、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；
13、审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护的植物提出调整建议；
14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；
15、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；
16、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。
17、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；
18、对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；
19、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议。20、从创建优秀小区的角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。
21、对物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位臵、规格及标准等提出专业建议；
22、公共部分装修材料的选用；
23、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；-10-
（二）智能化设计、安装咨询服务
1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度建议；
2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出智能化功能调整的建议；
3、根据发展商的最终要求对智能化系统设计方案提出建议，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；
4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。
（三）楼盘销售相关内容
1、协助委托方拟定楼盘销售中有关物业管理的宣传内容及卖点；
2、组织委托方销售人员进行物业管理相关知识及礼仪规范的培训，统一楼盘销售推介内容，避免过度承诺；
3、协助委托方在项目所在地进行物业管理及公司业绩的宣传，以期提高当地消费者对公司的认识及认同程度；
4、提供万科物业VI光盘及宣传资料，以供委托方根据合同相关条款对外宣传万科物业及合作事实时使用；
5、组织销售现场、样板房各类物业服务人员进行服务礼仪规范、服务技能的培训。
6、对楼盘销售广告中涉及的物业管理内容提供法律咨询;
7、根据委托方需要，参加项目开盘庆典。
★ 现场顾问期
（一）前期工程跟踪
1、收集、熟悉物业项目的规划、结构设计及设施、设备的图纸资料；
2、根据物业项目施工进度计划及现场进度实况，协助制定前期介入的跟踪、监控、记录安排；
3、协助委托方安排2—3名工程、设备技术人员，组成前期工程跟进小组，对工程施工、设备安装等情况进行跟踪；
4、组织相关专业技术人员对前期工程跟进小组进行业务培训和指导，明确前期工程跟进的意义和方法；-11-
5、制定前期工程跟进业务手册，明确跟进、监控范围，完善质量记录，使其制度化、规范化。前期工程跟进涉及到以下主要内容： i.项目工程土建构造； ii.管线敷设及走向； iii.消防安全设备； iv.保安系统； v.内外装饰； vi.通讯设备 vii.给排水设备； viii.智能化系统 ix.空调设备 x.停车场管理系统； xi.供配电系统； xii.电梯设备 xiii.其他设备、设施。注：以上项目跟进，主要是从物业管理及业主使用功能需要的角度出发，而非承担工程监理的职责；
6、做好项目设计图纸在施工过程中的更改记录，填写项目工程更改记录表，以备查询；
7、建立项目工程监督跟踪档案，保证各项工作的连续性和可追溯性；
（二）培训 本公司提供的顾问服务包含培训服务； 培训采用理论授课与实操实习相结合的方式； 理论授课为二周，培训对象为委托方物业公司的管理人员及业务骨干，该一培训在本公司进行，培训师资全部为本公司中高级管理人员。在深圳参加理论培训的人员，本公司将安排其分散至公司各小区，与本公司人员一同工作，以使其有切身的管理体验，掌握物业管理的实际技能，了解物业管理服务的特性，接受万科服务理念的薰陶。该实习期为二周，与理论授课穿插进行。-12-
对委托方物业公司的一般操作人员（主要是保安员、保洁员、绿化工等），公司将选派教员，前往贵地进行授课。所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。整个培训过程，本公司跟踪进行授课效果调查与评估。并将评估结果及对培训对象的能力评估，提供完整的资料予委托方。
（三）内部管理
1、根据项目状况和管理方案，协助委托方筹备成立物业管理处，制定组织架构、人员编制、岗位职责；
2、协助委托方确定人员岗位任职资格及招聘程序，拟订人员招聘计划，组织人员招聘；
3、针对管理处不同专业、不同岗位之人员，组织进行全方位的物业管理专项培训和实习，培训采用理论授课与实操实习相结合的方式，所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。委托方中、高级管理人员均需到本公司参加物业管理专题培训与实践，普通管理人员及员工将由本公司专业人员到被顾问公司组织进行岗位服务技能专业培训。培训内容主要涵盖以下方面： a)职业道德规范； b)实用沟通技能； c)物业管理常用礼仪规范； d)物业管理基础知识； e)物业管理的前期介入； f)物业的验收与接管； g)物业管理公司（管理处）的组建、机构及人员配臵； h)入伙手续办理； i)装修管理； j)租赁与商户管理； k)物业管理法规； l)物业管理的保安、保洁及设备管理； m)物业的竣工验收与接管； n)物业管理规章的建立与档案资料的管理；-13-
o)物业管理中的财务管理； p)房屋维修管理、设备的维护和保养； q)团队协作与团队建设； r)5S概念及其作用； s)品质管理基础课程； t)紧急避险与消防基础知识； u)各岗位专业业务技能。、协助建立、完善公司人力资源管理体系，包括： 4A．人员招聘、甄选管理程序 B．绩效考核及奖惩管理程序 C．培训管理程序 D．晋升管理程序 E．薪资、福利管理体系、协助制定公司及管理处内部管理体系及各项管理规章制度，包括： 5xiv.办公设备、办公用品管理规定 xv.工作服管理规定 xvi.宿舍管理规定 xvii.仓库管理规定 xviii.采购管理规定 xix.钥匙管理规定 xx.合同管理规定 xxi.文档管理制度 xxii.信息管理制度 xxiii.装修管理规定、协助制订公司“5S”管理体系；
6、协助规划管理处管理、办公场所和员工食宿等场所及相关物品配臵计划；7-14-
8、协助设计物业项目的CI形象体系；
9、协助制定物业管理业务服务品质监控体系；
10、协助建立公司财务管理体系；
11、制作物业项目的公共标识和管理标识；
12、制作员工工作服装。
13、协助委托方进行企业文化及公司理念的建设；
（四）楼宇移交验收及公众管理
1、协助制定《前期物业管理合同》，报政府主管部门核准备案；
2、协助制定物业公司接楼验收标准： 土建类 给排水类 供配电类 机电设备类 智能化系统类 消防类 网络电讯类 其他配套设施类
3、配合开发商做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；
4、协助被顾问公司与开发商签定物业管理委托合同，进行物业项目移交；
5、协助被顾问公司制定项目物业管理服务方案；
6、收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任： 产权资料 技术资料
7、协助制定《业主公约》，报政府主管部门核准备案；
8、指导制订小区物业管理及有关服务项目的收费标准；
9、与政府有关部门建立公共关系。-15-
（五）物业入伙
1、协助拟订《入住须知》交于发展商，以便通知业主办理入伙手续时一并发放；
2、制定入伙计划，拟订入伙流程，落实办理入伙的物业管理文件： 《业主公约》《委托银行代收款协议书》《房屋交付验收表》《业主（住户）资料卡》《物品领用登记表》煤气公司、供电局、有线电视台及自来水公司等单位《委托银行代收款合同书》《业户手册》《业主入住指南》《租户管理协议书》《装修管理协议书》其他资料
3、建立物业的竣工档案；
4、办理业主入伙；
5、建立业主档案；
6、办理相关证照、印鉴。
（六）业务管理
1、保洁类 xxiv.保洁管理各类程序及作业指导书 xxv.绿化管理各类程序及作业指导书 xxvi.会所管理各类程序及作业指导书 xxvii.家政服务管理各类程序及作业指导书
2、安全类 xxviii.治安管理 xxix.交通及停车场管理 xxx.消防管理 xxxi.紧急突发事件管理
3、设备设施类 xxxii.各类设备设施维护管理程序 xxxiii.各类设备设施操作作业指导书 xxxiv.家庭维修管理程序 xxxv.维修工具管理程序-16-
4、客户管理体系 xxxvi.客户档案库的建立 客户投诉处理机制的建立xxxvii.（七）风险规避
1、根据相关法律法规，完善物业管理服务合同；
2、提供物业管理法律、法规相关咨询。★ 顾问监察期 公司定期组织专家组，对顾问项目的物业管理的进行管理审核，检查物业管理的实施情况与管理效果，并提供改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。陆顾问沟通渠道
（一）顾问书与建议函 主要顾问内容均以顾问书及建议函的书面形式，提交给委托方； 顾问组对顾问书及建议函的内容负责； 顾问书为定期提交的书面顾问材料，对物业管理的各个方面进行系统性阐述，以作为委托方学习与实操的指导性资料，主要包括有《CI管理册》、《组织建设册》、《人力资源册》、《内部管理册》、《公众管理册》、《信息管理册》、《安全管理册》、《清洁管理册》、《设备管理册》、《入伙管理册》、《客户服务册》、《业主委员会册》、《ISO9000体系册》、《QCC活动册》等； 顾问实施过程中，发现的任何问题，顾问人员均以建议函的形式提出，并提供改进意见； 本公司认为书面提交材料，有利于量化顾问工作及衡量顾问服务品质。
（二）其他顾问沟通渠道 委托方应安排专门负责之部门，以策与本公司顾问专家组或现场顾问人员沟通，对接工作； 顾问人员定期与委托方对接部门及人员，举行工作协调会，总结顾问工作的进展，商讨改善措施； 本公司设有《顾问服务顾客满意调查表》，常驻期间每两月向委托方有关部门及人员调查一次，了解委托方对本公司顾问服务的满意度，同时作为公司对现场顾问人员工作绩效的监督。柒 万科物业管理体系
（一）企业内部管理及ISO9000体系-17-
顾问服务更多的是管理经验的输出，万科物业十余年的管理经验是顾问服务最强有力的支撑平台。多年的管理探索和经验总结，万科物业建立了详细全面的质量管理体系文件，包括质量手册一册和体系文件六册，共计上百万字，对公司业务运作和企业管理的各个方面均制定了相应的规程，确保所有过程得到有效策划、运作和控制。在体系文件的指导下，万科物业逐步完善公司、管理处各管理层次的管理制度，形成了涵盖人力资源、行政管理、财务管理、业务管理等一套科学、有效的规章管理制度体系。贵我双方合作后，我司一方面以此为服务基础，输出管理服务经验，另一方面，也将结合被顾问公司的实际，以此为参考建立起被顾问公司自己的管理体系。
（二）顾问服务运作管理体系 为规范万科物业顾问服务输出，确保每一顾问项目顺利达到既定目标，公司内部针对顾问服务制定了一系列的管理制度，具体包括： 1 顾问项目运作程序 2 顾问组进驻管理程序 3 顾问工作监督程序 4 顾问服务监察制度 5 顾问书审批管理程序 6 建议函递交、跟踪流程顾问服务计划编制、更改审批流程 8 顾问服务信息管理制度 9 顾问服务全程工作计划表 10 顾问书提交计划表 11 顾问服务工作进度表 12 顾问期工作报告 13 顾问服务月度工作报告 14 物业管理监督审核报告 15 建议函跟踪记录表 16 顾问书提交计划调整表 17 顾问服务计划阶段性分析报告 18 顾客满意度调查表 后记 目前许多物业公司制定了对外扩张的发展方针，本公司在此形势下，仍然保持着自己铸造精品的价值观，在对待顾问服务亦是如此。我们欢迎贵司对万科的物业管理进行现场考察，我司也将对贵司及贵司开发之项目进行更多了解。如果贵我双方能够达成合作关系，我司有信心帮助贵司之物业公司，成为当地一流的物业管理企业。-18-
附件：公司已顾问项目及输出效果 1998年
☆汕头中泰花园 1999年，我司协助其成立的联泰物业管理公司荣获汕头市物业管理考评第一名； 1999年，中泰花园荣获国家建设部颁发之“全国城市物业管理优秀示范小区”称号。1999年 ☆深圳星河名居（建筑面积7.3万平米）1999年，当选为深圳市十大明星楼盘； 销售开盘3个月销售率即达到60%，入伙时销售率达94%。2000年
☆星河雅居（建筑面积4.7万平米）入伙时销售率达90%以上。2001年 ☆重庆金阳骑龙山庄（建筑面积13万平米）2001年，金阳骑龙山庄获建设部颁发之“新世纪人居经典综合奖”； 2001、2002年连续获得重庆市十大明星楼盘称号； 2001年重庆秋季房交会中销售额突破1000万元大关，高居该次房交会参展楼盘销售额之首，金阳物业组织排练的“物业管理时装秀”作为该次房交会上唯一的开幕节目进行了演出，获得了一致好评。2003年，在重庆市第三届消费者满意楼盘评比中荣获“消费者满意小区称号”。☆长沙梦泽园（建筑面积17万平米）2001年，获得国家康居示范小区称号； 2001年，获得长沙市十大明星楼盘称号； 2002年，我司协助其组建的万和物业公司当选为湖南省物业管理协会理事单位。☆秦皇岛金原广场（建筑面积28万平米，秦皇岛市最大的商业项目）-19-
2002年，金原广场荣获河北省“物业管理优秀示范大厦”称号，是河北省首家荣获此称 号的商城，亦是2002年秦皇岛市唯一获得此称号的物业； 2002年，我司协助其组建的金原物业发展公司正式接管了北戴河区政府办公大楼。2002年，金原物业发展公司通过ISO9001：2000国际质量认证，是秦皇岛市唯一一家通过国际质量认证的物业管理企业； 2003年，秦皇岛市市长亲切接见了金原物业发展公司总经理，对金原物业的管理成绩给予极大的肯定，并提出希望金原物业再接再厉，积极参与政府物业后勤社会化改革，推动秦皇岛市物业管理行业发展。2004年，金原广场获建设部颁发之“全国物业管理示范大厦”称号。2002年 ☆郑州金色年华（建筑面积11.6万平米）2002年，获得郑州市十大精品楼盘称号。☆新乡辉龙花园（建筑面积8.6万平米）2002年，我司协助其成立的辉龙物业公司在当地率先通过了ISO9001：2000质量体系认证； 2003年，辉龙花园被评为“市安全文明小区”及“区物业管理优秀住宅小区”； 2003年，辉龙物业公司加入新乡市物业管理协会。2004年，辉龙物业获评为河南省物业管理示范小区。☆徐州久隆子房〃美景花园（建筑面积21万平米）2002年，子房〃美景花园荣获“全国人居经典”大奖。2003年
☆深圳信息枢纽大厦（建筑面积18万平米，深圳市CBD地区的标志性建筑）2003年，我司协助其组建的公诚物业管理公司顺利通过ISO9001：2000质量体系认证； 2003年，信息枢纽大厦连续通过“福田区物业管理优秀示范大厦”、“深圳市物业管理优秀示范大厦”考评； 2003年，信息枢纽大厦荣获“深圳市园林式绿化式达标单位”称号。☆深圳市“理想家园”（总建筑面积22万平米）☆北京市“瑞海家园”（总建筑面积158万平米）-20-
第五篇：锦华园物业管理顾问服务方案
久安公司锦华园物业管理
顾问服务方案
一、服务内容
1、协助组建公司业务队伍
根据贵公司的管理定位思路，协助制订物业公司组织架构方案，包括运营流程、部门设置、岗位设计与人力编制；
协助招聘各岗位人员，进行专业培训；
协助制订薪酬体系和考核管理方案。
2、协助建立公司管理及业务运营模式
（1）编制各项管理制度及建立相关资料、文件：
编制公司及业务项目管理运营所需的全套工作程序；
建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程
序；
建立各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施；
制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；
根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、
安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；
制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方
案；
制订清洁保洁标准和程序；
制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；
制订员工手册和人事管理制度文本；
根据项目配套设施情况，协助编制项目社区文化活
动规划；
结合项目管理目标和质量要求制订质量管理相关的各
种记录表格；
制定项目公众制度；
协助设置会计帐簿，建立会计核算体系；
协助建立健全财务管理制度。
（2）、根据项目实际情况提供前期物业管理全程操作实施指导：
结合项目实际情况的服务产品与实施策略研讨及指导；
协助制定和建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员
编制；
项目入住与二次装修监管相关问题研讨与实施指导；
项目日常安全与保洁管理相关问题研讨与实施指导；
物业公共部位与共用设施设备管理相关问题研讨与实
施指导；
项目CRM相关问题研讨与实施指导；
项目品质控制相关问题研讨与实施指导；
管理处内部行政管理操作相关问题研讨与实施指导。
协助建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案，
并就物业管理档案资料的整理提供顾问和指导；
可提供物业内全套VI设计方案样本（包括办公管理系
统、导向标识系统、设施设备铭牌系统、车场指示系统、文娱宣传系统等）。
3、管理与操作层人员专业技能培训
项目管理人员管理能力培训；
项目客服房管操作人员的服务技能培训（专业常识、服
务规范、处理技巧）；
项目安全管理操作人员的服务技能培训（门岗、巡逻、监控等岗位作业规范）；
项目保洁操作操作人员的服务技能培训（小区保洁维护
操作常识与技巧）；
各岗位人员考核与评估。
4、项目前期介入服务
协助解决物业管理投标问题；
从物业使用功能方面和业主的角度提供项目工程的改
进建议；
从物业管理的角度提供对项目设施设备方面的建议；
对销售人员进行物业管理基础知识专业培训；
协助解决销售过程中的客户问题。
二、服务模式
1、签定顾问服务协议，按照以上服务内容制定更为具体的工作计划，按计划和协议实施；分阶段与客户方进行实施效果的研讨，根据实际情况改进和制定一阶段的工作计划。
2、以贵公司为主体，我方人员可兼任贵公司经理，但非固定驻场。按照以上内容协助贵公司建立运营体系及人力资源队伍、并指导各项工作进行正常轨道。
三、报价与结算
1、服务报价
可按“全任务”或“服务时长”两种方式收费：
全任务方式即以完成以上工作内容，达成即定目标，服务期限为一年，收费标准按24000元包干，折合为每月2000元。
服务时长方式即不限定工作内容，我方根据贵公司要求的时间内派人进行非固定驻场式管理协助。贵公司按照每月给付我方人员酬劳,具体标准另议。
2、结算方式
无论何种方式，均折算为每月给付,按月结算。
3、其他事项
以上服务报价均不含税，但仅包括提供顾问服务的人力成本，不包含因服务本身所需材料、场地等其他费用。
四、其他方面
物业管理属于人力密集型的服务行业，人力成本在企业成本中占有非常大的比重，兼顾企业发展和利润平衡问题，建议选择引进管理顾问的方式来过渡，即在物业公司前期组建筹备和业务规模尚小的情况下，聘请管理顾问是顺利实现高起点服务水平、低成本运营的最佳办法。
通过我们所制订的顾问管理方式，不仅可以快速建立企业管理模式实现正常运营、以高起点实现高服务水准，还可以顺利建立起自己的人力队伍，使公司从筹组到日常运行都平稳高效。
我们自2006年开始，已在各地多个项目成功实施这种低收费、高起点、超务实的管理技术输出模式的顾问服务，成功案例如安徽马鞍山中百物业管理公司的格林春天、江南御花园、东湖花园项目（规模超过60万平米），荆州市案例如恩地物业管理公司的蔚蓝水案项目。
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