某商业中心前期物业管理顾问咨询服务方案

第一篇：某商业中心前期物业管理顾问咨询服务方案

前期物业管理顾问咨询服务方案

##物业咨询有限公司 二〇〇七年十一月

目

录

序言····································2 公司简介································3 前期物业管理顾问咨询服务整体设想········8 前期物业管理顾问咨询服务介绍············11

1、服务内容

2、服务形式、服务期限及费用

结束语··································26

第一篇

第二篇

第三篇 第四篇

第五篇

第一篇 序言

财富中心由#1市房地产开发有限公司开发建设，项目位于市中心，项目将拟建成#3市高档的商业中心。

十分荣幸能有机会提交此建议书，#3物业咨询有限公司全体同仁在预祝财富中心开发获得成功的同时，将用“真诚、善意、精致、完美”的服务理念，为财富中心锦上添花。

第二篇

公司简介

公司概况

服务优势 服务项目

第三篇

前期物业管理顾问咨询服务整体设想

从项目开发建设到物业交付使用期间，通过对财富中心项目的了解和对项目基础资料的掌握及我司在全面分析了财富中心的开发理念、规划思路、建设周期和物业特点后我司将从物业管理的角度，全面参与财富中心开发建设过程，并秉承“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，提供物业管理方面的专业意见和建议，以提升物业人性化品质、方便日后的物业管理，降低物业管理成本、降低物业管理风险。

针对项目提供开发建设期间的前期物业管理顾问咨询服务

通过与#4小商品城、中国jidian城等项目合作管理及长期的楼宇物业管理，取得了较丰富的商业中心的物业管理经验及前期顾问经验。针对本物业的特征，我们将对本物业的管理要求，设备设施现状、业主满意率及服务要求等进行极为充分的调查了解。并将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨，以期为使用人提供最为量身定做的管理服务。

安全保卫工作

安全是商业中心的最重要也是最基本的条件，一个优雅文明的商场环境，其中十分重要的之一就是安全环境的体现。城在安全管理上采用的模式是人防加技防。分区域分时段实行安全防范措施，结合监控设施确立定点门岗，加强和合理安排安全防范巡逻巡更线路，配合营销公司做好市场宣传广告促销营销活动，紧急事件处理预案、消防预警演练。在硬件的配备上，绿城将充分利用宏大财富中心已有的硬件配套系统。软件上加强安保人员的培训工作。依据绿城的管理模式，在今后我司提供的前期物业管理顾问服务协助项目管理处在安保人员入聘时的入职培训以外，并根据培训计划对安保人员进行定期的巩固及增进性培训，采用准军事化人员管理。同时在安全工作的监督上采取不定期的日间或夜间突击检查，确保安保工作的严格执行及无任何漏洞。

安排有序的人流、车流、物流管理

商业中心其人流、车流、货物的流量很大，确保安全有序的人流、车流、物流管理需要详细周密的安排和管理方案。将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标示标志和交通指示标示。我司建议将在营运时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流管理岗位、门岗、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为宏大财富中心的管理服务亮点。

协助营造高品质的优质的商业氛围

对于物业管理公司来说，要通过各种商业中心的硬件设备设施，如高标准的智能化的建设，提高物业管理和科技含量，及物业本身的科技含量。全面配合营销有计划有方案地做好市场宣传广告促销营销活动，并向营销提供促销营销市场信息等。

采取必要措施降低管理风险

财富中心所配备高品质的设施设备对日常的维护和保养提出了很高的要求。为使物业长期稳定运行，降低管理风险。建议为商业中心楼宇购买保险，包括楼宇财产一切保险、公众责任险、雇主责任险等内容。以此来维护业主的利益，预防意外的发生，同时转嫁经营公司与物业公司的经营风险，使其能更好的为业主提供全方位的优质服务。

第四篇

前期物业管理顾问咨询服务介绍

一、前期物业管理顾问咨询服务内容

建筑方面

我们将从物业管理和使用者的角度，通过审视财富中心施工图纸等内容，对整个小区的建筑布局、环境绿化设计、人流车流导向、上下出入口设臵、小区公共区域装饰、垃圾堆放等方面内容，提出有利于促进销售、节约投资，提出合理化的建议报告：

1、关于建筑设计、施工方面的内容

（1）审视贵司提供的建筑施工图，就其相关的内容提出合理化的建议。

（2）对物业内的各种泊位的位臵设臵进行分析，并提出合理化的建议。

（3）对商业中心内日后管理中垃圾堆放位臵及出入口设臵等方面内容提出合理化的建议。

（4）对商业中心的监控中心及保安岗亭的设臵提出合理化的建议。

（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的建筑方面的内容及时提出合理化的建议。

环境景观方面

从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议：

（1）根据项目开发的定位及项目建设的特性，提出有关景观设计定位的合理化建议。

（2）根据贵司提供景观设计方案，提出合理化的建议。（3）根据贵司提供景观扩初设计或施工图，并跟进整个项目景观施工全过程，提出合理化的建议。（4）对物业内景观小品、绿化和水景设计提出合理化的建议。

（5）结合物业的景观设计和景观定位，对物业内的标识系统提出合理化的建议。

给排水方面

从物业管理角度，通过审视给排水施工图纸，就给排水的供水方式、管路设臵等提出专业意见和建议。（1）根据贵司提供的给排水施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对给水系统中的阀门等相应设施进行考虑，及时提出合理化的建议内容。

（3）不定时巡视施工现场，对现场发现的给排水方面的内容及时提出合理化的建议。

设施设备方面

结合项目整体定位及档次，从物业管理角度，对大型设备（电梯、水泵、智能化等）及部分设施（标识系统等）的功能和定位提出专业意见和建议：

1、关于电气设计、施工方面内容

（1）根据贵司提供的电气施工图，从物业管理和使用者的角度，就其设计的部分内容提出合理化的建议。（2）对公共区域照明灯具的选型、布局及开关布臵提出合理化的建议。

（3）对公共区域的配电系统、插座等设计、布局提出合理化的建议。

（4）对商业中心的泛光照明进行分析，并提出合理化的建议。

（5）不定时巡视施工现场，对现场发现的电气方面的内容及时提出合理化的建议。

2、关于弱电方面内容

（1）根据项目开发的定位及贵司对项目的要求，提出切合项目定位的弱电配臵方面的建议。

（2）针对弱电系统设计方案，提出智能化系统设计方案的建议（对子系统进行选择、补充或调整），以完善物业内智能化系统中各个子系统的配臵。

（3）提供签订合同中注意事项和应涵盖内容的建议，以提高对方的利益、方便日后管理、方便日后系统使用和降低系统维护、保养成本。

（4）贵司提供弱电系统的施工图，我们结合物业内其他系统及相关位臵的物业功能用途（如：建筑、综合管道布臵、景观等）的设计，提出合理化的建议（主要从位臵设臵的角度进行考虑）。（5）弱电系统施工过程中，定期对施工现场进行了解（应结合施工图），对现场发现的情况，提出合理化的建议。

3、关于电梯方面内容

（1）为方便贵司定位电梯，提供各种品牌电梯市场占有量的报告，以便对方进一步了解电梯市场的使用情况（从世界和地区使用情况进行分析），同时提供结合项目的电梯基本技术参数的建议（载重量、运行速度等）。

（2）提供各种品牌电梯的特性分析和使用性能情况的报告，以供对方在选择电梯品牌时进行参照。（3）在电梯的基本技术参数确定后，进一步提供部分品牌电梯的技术参数，以便开发商确认，便尽早与建筑等相关内容进行协调建设，避免不必要的浪费。（4）从物业管理和使用者的角度，对电梯在签订合同应含盖的内容提出合理化的建议（一般为包括但不限于）。

（5）在对方提供电梯购货和安装合同的文本（一般为技术部分），届时就合同中的部分内容提出合理化的建议。

（6）巡视电梯的施工现场，对现场发现的问题，提出合理化的建议。

（7）在电梯安装完毕后，提供成品保护的建议文本。

4、关于物业设施方面内容（1）结合贵司对项目垃圾集中处理的形式和设臵位臵提出合理化的建议。

（3）结合贵司项目的整体风格对标识系统的内容和设臵提出合理化的建议。

5、不定时巡视施工现场，对现场发现的各类内容及时提出合理化的建议。

公建配套方面

从物业管理角度，结合项目实际，就公建配套用房（物业管理用房）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议：

（1）根据物业的定位，对物业内各个管理用房设计、布局、配臵提出合理化的建议。

（2）在日后各功能用房装修设计中，我们根据贵司提供的装修设计，及时提出便于日后管理和使用的建议。（3）及时跟进施工现场，对现场发现的内容提出合理化的建议内容。

配合销售方面

在整个物业的销售过程中，我们将及时与贵司、设计单位、设备供应商等单位进行探讨，及时提出由于项目销售、开发商对项目推广等方面的内容，并从物业管理角度，审视销售合同和楼书，提出物业管理专业意见及建议：

（1）发现设计中的部分系统的亮点，组织供开发商定位物业销售的亮点、卖点。

（2）评审项目的楼书，并对楼书中的内容及时提出有利于开发商及物业销售方面的内容。

（3）评审物业销售买卖合同，对合同中的各个条款内容进行分析，对部分内容及时提出合理的建议。（4）便于开发商销售人员介绍日后的物业管理，制订宣传资料范本及根据贵司要求对销售人员进行物业管理知识相关内容的培训。

工程现场方面

在整个项目的施工过程中，我们将参与隐蔽工程的施工及验收、重大机电设备的调试、定期随时了解施工现场，随时掌握项目施工进度、发现各种可能不利于开发商及日 后物业管理的内容，及时提出合理化的建议；在各种设施施工完毕后，从物业管理的角度对部分内容提出成品保护的建议报告。通过跟进不同阶段的现场施工进度，提出有利于物业管理的意见和建议。

（1）在跟进施工中，及时分析地下综合管网系统，及时提出有利于开发及日后管理、维护、维修等方面的内容。

（2）在隐蔽工程覆土前，对管网系统进行现场勘察，对发现的内容提出合理的建议。

（3）在跟进施工过程中，及时提出有利于开发商对产品保护方面的内容（如：建筑中的部分设施、电梯、装修等）。

管理模式、管理机构的建立

在物业交付前三个月期间，指导开发商聘请的物业管理公司组建财富中心物业管理处，提供成立物业管理处的工作流程、组织架构、管理制度等基础文案，并协助实施并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）指导管理处确定管理模式，设立管理处，建立设立客户服务中心（CPU）；实施专业化管理。（2）根据财富中心的实际情况指导管理处进行部门设臵并制订相应的部门职责

（3）指导管理处按照ISO9001质量体系管理标准，制订各项管理制度。

（4）指导管理处运用CI系统设计，进行园区整体形象策划包装，形成独特、鲜明的形象系统，以提升园区的整体品位。

（5）指导管理处运用专业管理软件，提高管理水平和管理效率，以实现科学化管理。

（6）指导管理处依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

人员配备及培训

指导物业管理公司对财富中心管理处人员的配备进行定位；招聘并实施相关的专业培训，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。（1）根据财富中心的管理规模指导物业管理公司配备相应的管理人员。

（2）按照财富中心的综合管理要求指导物业管理公司对管理人员的招聘。

（3）根据财富中心的管理要求指导物业管理公司对人员进行专业的培训，并制订培训目标、培训形式及培训计划。

（4）指导物业管理公司按岗位工作要求对人员进行跟踪考核，并制订考核目的、考核内容、考核标准。

接管验收管理

为确保财富中心的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，方便日后的物业管理，指导管理处特制订园区接管验收方案。

（1）指导管理处编制财富中心《物业接管验收计划》。（2）指导管理处编制财富中心《物业接管验收标准》。（3）指导管理处编制财富中心《物业接管验收规程》。（4）指导管理处与开发、施工单位联合进行园区物业交接。

（5）指导管理处编制物业管理所需的各类文案，如：《业主手册》，公众管理制度、内部管理制度、员工工作岗位考核奖惩、工作流程等。

（6）协助管理处实施接管验收的管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

业主入伙管理

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造公司的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，指导管理处制定业主入伙管理方案。

（1）指导管理处制定《业主领房程序》。（2）指导管理处策划业主入伙现场布臵方案。（3）指导管理处按规定办理业主入伙手续。（4）指导管理处建立业主档案。

（5）协助管理处实施业主入伙管理，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

安全防范管理

在财富中心管理中，指导管理处运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护园区物业和业主（物业使用人）的安全；指导管理处制订常规防范与技术防范相结合的全天候安全防范管理方案。

（1）指导物业管理处制订《安保管理制度》、《安全防范规程》等130余项

（2）根据财富中心实际情况，指导管理处制订门岗任务、巡逻岗任务

（3）指导物业管理处制订车辆管理任务的内容和《车辆管理规定》等制度及规程10余项（4）指导管理处制订技术防范内容及消监控中心管理内容指导管理处制订突发事件处理预案

（5）协助管理处实施安全防范管理工作，并针对具体问题提供解决办法的参考意见。

消防管理方案

消防管理是物业管理的重中之重，要根据消防法规的要求，并结合财富中心的实际情况，指导管理处切实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。（1）指导管理处对消防监控中心的管理

（2）指导管理处对消防设施、器材、联动设备的管理（3）指导管理处制订《消防设施检查规程》、《消防事故处理预案》等制度及规程30余项

（4）指导管理处建立义务消防队，并组织消防安全知识学习、组织消防演习

（5）协助管理处实施消防管理，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

绿化保洁管理

绿化保洁作为物业管理的重头戏，是财富中心内不可缺少的部分，指导管理处做好绿化保洁管理是关系到整个园区的形象，也是测定环境质量的一个重要指标。（1）指导管理处制订绿化保洁服务质量标准等制度及规程20余项，促进宏大财富中心环境改善。（2）按实际情况指导管理处对绿化保洁区域进行划分，制订绿化保洁内容和标准。

（3）指导管理处制订绿化保洁年度、季度、月度计划，并协助其落实。

（4）指导管理处按操作规程进行规范操作。（5）指导管理处对绿化保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。

（6）指导管理处对绿化保洁工作进行监督检查（实行“三查”即绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）。

共用部位及设施设备的维护和管理

房屋的管理，直接影响到园区的形象、住户的生活质量和物业的使用年限，其重要性是不言而喻的。

1、房屋管理

（1）指导物业管理处制订《房屋共用部位管理制度》等制度和规程50余项。

（2）指导物业管理处建立房屋管理档案。

（3）指导物业管理处制订房屋管理年度及季度计划和操作规程明确管理内容和管理标准。

（4）指导管理处制订《房屋装饰装修管理办法》等制度及规程20余项，督促做好装修前期申报工作，并指导装修管理的现场检查工作，发现问题及时制止。（5）协助管理处实施装修管理工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

2、设施设备管理及维护 财富中心的智能化系统、电气系统、给排水系统等设施设备的正常运行直接关系业主的生活，指导管理处对园区设施设备管理及维护是我们工作中的重点。（1）指导物业管理处制订《设施设备管理制度》《设备运行值班制度》、《交接班制度》《工作报告制度》等制度和规程100余项。

（2）指导管理处制定设备维护保养方案，根据设施设备配臵情况指导其设备操作、巡视、检查及维护保养工作。

（3）指导物业管理处建立完善的设施设备档案（包括技术档案），并指导专人进行整理、编目、归档。（4）指导物业管理处根据所配臵设备、设施建立台帐和标识。

（5）指导物业管理处对各管线、控制器等进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。

（6）指导物业管理处制定设备安全运行管理方案，建立短、中、长期设备保养制度。

（7）指导物业管理处对设施设备系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

（8）指导管理处做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响（9）指导管理处建立用户报修、维修及回访流程，建立客户报修热线

（10）指导管理处制定标识标牌管理制度，维护保养制度

（11）指导管理处对园区所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等；定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换

（12）协助管理处实施设施设备管理及维修工作，针对具体问题提供解决办法的参考意见。

增收节支管理

在倡导以人为本的物业管理与服务同时，根据不同业主的需求，提供多元化的特色服务。指导管理处通过严格控制办公、人员费用等以达到节支的目的。还指导管理处开展有偿服务及多种经营，以达到增收目的。

1、增收的办法

（1）指导管理处为业主提供各类特色服务及有偿服务，以方便广大的住户，同时也增加了物业管理收入。（2）指导管理处建立各类信息库，包括业主的需求、专业服务公司等，开展各类增值服务，使广大的业主认同我们的服务，以提高物业的入住率和物业管理费的收缴率。

2、节支的办法

（1）指导管理处综合利用各种资源，实行一人多职，培养员工节能意识，提高员工工作效率。（2）指导管理处提高设备利用率，降低能源消耗。加强设施设备维护，及时维修，延长其使用年限。（3）指导管理处对不合理公共照明系统进行整改，达到节能目的。

（4）指导管理处对采购成本及不合格品的控制。（5）指导管理处运用管理软件，及时掌握分析有效数据制定各项节支措施。

冠名授权

授权客户冠名“物业咨询有限公司”或“物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。

2、前期物业管理顾问咨询服务形式、期限及费用

服务形式

在项目开发建设阶段，组建财富中心顾问咨询组，专门负责财富中心的前期物业管理顾问咨询服务工作。通过审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。

在贵司要求的前提下，在财富中心交付前三个月至合同结束，我公司将从物管公司目前管理的小区中选拔主管级及以上优秀人员派驻财富中心现场，对财富中心的前期物业管理工作提供实务操作指导。建议派驻现场人员1名，担任财富中心管理处经理负责交付区域的前期物业管理顾问咨询服务。

服务期限

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务暂定从

服务费用

第五篇

财富中心的前期物业管理顾问咨询服务费用为人民币 元整。

结束语 在房地产市场日益专业和细化的今天，房产开发商如何博采名家和智者之专长，扬弃前人和旁人的之缺陷，整合全社会的资源为我所用，是迅速提升房产品质和品牌形象的捷径。专业的物业咨询公司，正是顺应了市场发展的趋势，以其自身对房产品的认知和研究，并整合行业和市场的资源，为房产开发建设锦上添花。这对于专业物业咨询公司而言不仅是市场机遇，更是一种挑战，我们只有不断提升自我，随时把握市场动脉，才能真正成为开发商欢迎的合作伙伴。把我们所擅长的告诉你，并向你学习你所擅长的，我们想，这就是一种双赢，甚至三赢，另一赢就是社会。

####物业咨询有限公司

二○○七年十一月

第二篇：前期顾问及物业管理委托合同

【大连一方城堡酒店公寓项目】

【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托管理服务

（张洪审核后意见）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

二零一【贰】年【一】月

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托服务合同

委托方（以下简称‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司（同“大连分公司签署合同是否合适？）

地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 法定代表人：蒲敬思

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于

****年**月**日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

1.物业基本情况

1.1 物业名称：大连一方城堡酒店公寓 1.2 物业地址：

1.3 物业类型：

1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.5 物业总建筑面积：

1.6 物业四至及状况：

1.7 上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。

1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。

1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

2.物业管理服务范围及事项

2.1 物业工程前期顾问服务事项

2.1.1 对项目的功能布局提出建议

从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

2.1.2 参与有关工程会议

定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。

2.1.3 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议

从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。

2.1.4 工程图纸及资料的接收和归档管理工作

组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。

2.1.5 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准

根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制定物业服务费收费标准。

2.2 物业管理筹备期的服务事项

2.2.1.组建项目物业管理机构

根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：

（1）设计组织架构、部门设置及人员编制；

（2）制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；（3）制定内部管理制度、服务标准和工作程序。

2.2.2.完成员工招聘和专业培训工作

制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。

2.2.3.制定物品采购计划

制定项目物品采购清单。同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。

2.2.4.协助拟定各种规约和手册

（1）根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定《‘大连

一方城堡酒店公寓’业主临时管理规约》，供甲方参考；

（2）在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供《‘大

连一方城堡酒店公寓’用户手册》，以供有关业主及租户阅读并遵守；

（3）为甲方提供《装修指南》的范本，并结合项目的具体情况进行

有针对性的进行修定。在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。

2.2.5.协助甲方做好项目的竣工验收工作

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。

2.2.6.安排清洁“开荒”工作

物业项目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。乙方将安排完成上述工作。

2.2.7.物业接管验收工作

当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。

2.3 物业管理运行期的服务事项

2.3.1.该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。2.3.2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。2.3.3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。2.3.4.该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。2.3.5.安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。2.3.6.道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。2.3.7.日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。2.3.8.庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

2.3.9.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。2.3.10.代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。2.3.11.对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。2.3.12.对物业业主（或物业使用人）违反《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

3.服务标准

乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

3.1 房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度

3.1.1.玻璃幕墙清洁明亮 3.1.2.外墙定期清洗 3.1.3.大堂内布置合理

3.1.4.功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.2 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养

3.2.1.设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故 3.2.2.制定设备安全运行岗位责任制 3.2.3.应急发电机可随时启用

3.2.4.严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好 3.2.5.制定应急处理方案

3.2.6.设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.3 公共环境及卫生

3.3.1.大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁

3.3.2.物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮

3.3.3.环卫设施完备，设有垃圾中转站 3.3.4.每天收集及清运垃圾 3.3.5.定期进行卫生灭杀

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3.3.6.物业内废气和噪音等符合国家环保标准 3.3.7.无违反规定饲养宠物

3.4 绿化

3.4.1.保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观 3.4.2.保持公共绿地清洁，绿地无纸屑 3.4.3.物业内绿化有管理措施并落实

3.5 交通秩序

3.5.1.能及时制止车辆违规停

3.5.2.进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范 3.6.2.接到报警后15分钟内赶到现场 3.6.3.结合物业特点，制定安全防范措施 3.6.4.详细的消防记录

3.6.5.消防设施设备完好，可随时启动

3.6.6.自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存 3.6.7.保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.7 报修和投诉受理

3.7.1.紧急情况：30分钟到现场 3.7.2.小修：24小时内解决

4.服务期限

4.1 甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为 年 月 日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：

4.1.1.物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前

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4.2 本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。（此处请洪波帮我审核一下。）

5.服务收费

5.1 管理服务酬金及支付方式

根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：

5.1.1.物业前期顾问服务酬金：每月人民币叁万伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期（合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

5.2 物业管理启动资金（开办费）

（前段文字删除）为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经甲方审核确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，（为什么要另外提取？建议删除。）

5.3 物业服务费

5.3.1.物业服务费标准

5.3.2.5.3.1.1.该项目的物业服务费标准须经实际测算，由甲乙双方另行签

定协议确定。5.3.1.2.甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物

业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。（如备案的物业服务费高于双方确认的上述标准如何处理？）5.3.1.3.物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功

能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。5.3.1.4.甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完

成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。5.3.1.5.甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为

依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。5.3.1.6.在项目开业后，空置房（建议甲方不承担空置房的费用），甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付（需明确“甲方垫付”之后的偿还方式）；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主(或物业使用人)拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。

物业服务费缴纳方式

5.3.2.1.物业服务费按年缴纳，应当于起算的

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以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。（这两个时间段告知的开业时间可以不同吗？）

6.1.5.甲方在筹备期开始后

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应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、物业服务费、管理服务酬金和其他有关费用。

6.1.16.物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。（此条与5.3.1.6条内容重复，删除！）6.1.17.正常管理运行期间，由于甲方原因导致物业服务费收入降低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。6.1.18.甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；并负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。6.1.19.基于乙方对合格的有关机构的客观分析，在需要时聘请公关公司及广告公司，并同时承担相应费用。（此条看不懂什么意思！）6.1.20.在本合同期限内，甲方的广告推广宣传资料、（如报章、电视广告、图板及小册子等），应清晰列明乙方是甲方本物业的物业管理单位。6.1.21.及时地、清楚地并且全面地回复乙方的有关指示、行动方向或澄清有关的询问。（此条应对甲乙双方均有约束力。）6.1.22.确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件及其他与“本物业”相关的资讯。（建议删除，不是甲方的责任。）6.1.23.负责确定《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》和《用户手册》，并将其作为房屋租售合同的附件要求物业业主（或物业使用人）签署和遵守，乙方根据甲方的要求给予必要的协助和指导。（说反了吧，应该是乙方制定，甲方协助指导吧。）6.1.24.为物业的租赁及销售目的而合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位。（要在甲方同意的基础之上有限的使用。）6.1.25.甲方有权每对乙方是否达到上述服务标准进行考核，考核标准由甲方与乙方基于本合同的内容共同协商确定。考核结果将及时告知乙方。乙方对考核不合格的工作内容需承担相应的责任）6.1.26.甲方对乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于乙方提供的所有书面的物业管理计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。6.1.27.如该协议因甲方的原因提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿。6.1.28.甲方因维修或公共利益，确需临时占用、改动本物业管理区域内设备设施、道路、场地的，由乙方协助甲方征得相关物业业主(或物业使用人)的同意。双方应互相配合、协助。

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6.1.29.甲方负责协助乙方处理本合同项下因甲方原因产生的各种纠纷。

6.2 乙方的权利和义务

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方须于本合同签订后一周内，做好为甲方提供物业前期顾问服务的准备工作。

从物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的建筑、环境、景观、机电设施、物业功能设置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意见和建议。

根据对施工现场的视察，及时提出维护甲方利益和符合物业使用规范的意见和建议。

乙方平均每两周/月两次与甲方代表举行物业管理顾问会议，及时提出各种意见和建议；会议应采用例会制。若一方要求更改日期，则需提前通知另一方。

根据甲方的要求，将前期物业顾问服务内容，包括但不限于建议和意见，以书面形式提供给甲方。

以未来管理者和使用者的角度，协助甲方对物业进行验收，对各种缺陷和不足，适时提出相应整改建议。

配合甲方销售工作，并根据物业的情况于开盘前制定管理规约、物业管理收费标准及其他相关的管理制度。

在物业销售过程中，乙方将为甲方销售部人员提供物业管理基础概论，以及今后本物业所提供的物业管理服务内容、收费标准等方面的培训。甲方在进行大型宣传活动时，应甲方的邀请，乙方人员到场，并根据甲方的要求由物业专员现场解答有关物业管理方面的问题。

项目工程竣工并按国家有关规定通过竣工验收后，甲、乙双方应共同组织接管验收。乙方应在甲方提出接管验收申请的15日内，按照《房屋接管验收标准》组织接管验收，经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。项目接管验收完成后，甲乙双方共同协商开业时间，甲方须在开业时间之前提前2周以书面形式通知乙方，乙方可代甲方向物业业主(或物业使用人)发入驻通知。及时向甲方呈报物业管理工作计划、物业管理运行成本及费用预算和各项物业管理规章制度。经核准后认真组织贯彻执行。向甲方、物业业主（或物业使用人）书面告知物业使用的有关规定，当物业业主（或物业使用人）装修其单元物业区域时，书面告知有关限制条件，并负责监督。按本合同约定，对物业业主（或物业使用人）违反管理规约、装修管理规定和用户手册等的行为进行处理。

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6.2.15 妥善管理项目物业管理资金，按照本合同的有关条款合理使用，并定期向甲方、物业业主报告收支使用情况。6.2.16 负责编制物业附属设施、设备、园艺等的维保、养护计划和大、中、小修方案。经甲方审核批准并获得有效资金保障后由乙方组织实施。6.2.17 对物业的公共设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需改造、扩建或完善配套项目，须与甲方协商、经甲方书面同意，并呈报有关部门批准后实施。6.2.18 乙方有权选聘专业公司承担本物业的专项管理服务，包括但不限于物业保险公司、清洁公司、绿化公司，以及其它工程类维修保养公司等，乙方要对所聘请的专业公司的工作质量及责任负全责；但未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同项下物业的整体管理责任转让给

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7.3 该物业的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和该物业的实际情况办理。7.4 物业保险范围一般应包含物业共用区域/设施/设备；而保险范围种类应包含物业财产一切险、机损险及公众责任险等。

8.乙方的知识产权

8.1 甲方承认“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称及全部有关名称、商标、服务标志、版权以及标记(标志)均属乙方或其关联公司的专属财产。

8.2 本合同期限内，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名称或经双方同意的其他名称将在任何时候附于物业名称之后。（只能是双方商定有限的附于物业名称之后）

8.3 甲方不得在其拥有权益的任何其它合伙企业、公司或其它营业实体的名称中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称或任何其组合演变的名称。在本合同期限中，乙方或甲方都能在与物业有关的所有推广材料上以及推销宣传上使用对方的标志和名称。

8.4 双方都应当在各自的针对该物业的推广材料中使用对方的标识。

8.5 在本合同终止或期满的情况下，甲方应无条件地在该终止或期满后三十(30)日内，从所有招牌、家具陈设、印刷品、徽章、标语或其它显著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名称或标志，而且乙方有权在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作时间内在甲方代表陪同下进入物业检查是否已经全部除去。

9.甲乙双方的声明

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因物业房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等可归咎于甲方的原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。

10.通知的送达

与履行本合同有关的通知须以书面方式送达对方时，应当以邮寄、专人送达、传真或者电子邮件等方式进行，并且该通知送达下列地址及受送达人即视为已经送达（如果拟接受通知一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知协议另一方变更情况）：

甲方的受送达人：

邮寄地址及邮政编码：

电话号码：

传真号码：

电子邮件地址：

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乙方的受送达人：严涤凡

邮寄地址及邮政编码：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 电话号码：0411-39805855 传真号码：0411-39805866 电子邮件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密条款

11.1 乙方从甲方处所获之物业信息资料，如需保密，应当以书面方式告知乙方。

11.2 甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给

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数额为三个月的管理服务酬金（酬金按违约行为发生时所处的管理期的酬金标准而定），因此给对方造成名誉或经济损失超过违约金的，还应给予对方相应经济赔偿。

13.3（请陆佳微协助审核，此条是否违背国家相关劳动法，人员聘用是双方自愿的行为。）

14.争议的解决

凡因在履行本合同所产生的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商加以解决；若经协商不能解决时，任何一方均有权依法向物业所在地的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。

15.本合同权利和义务的转让

本合同谨以本合同甲乙双方为收益人，未经对方书面同意，甲方或乙方均不得转让或以任何方式出售或出让在本合同项下的权利、责任和义务。

16.终止合同

16.1 本合同可以在任何时候经甲、乙双方协商一致并达成书面协议，提前终止本合同。

16.2 甲、乙双方同意发生下列情况之一时，合同一方可以在以书面形式通知对方三十日后单方面终止本合同：

（1）本合同规定的不可抗力的状况或后果严重影响了本合同的正常履行，该影响持续时间超过九（9）个月并且双方无法找到合理的解决办法，致使本合同无法履行。（2）业主委员会成立并委托其他物业管理公司。

（3）任何一方违反或未履行本合同中所列的任何条款，并在接到对方书面通知起计三十（30）天内未能予以纠正的，非责任方有权终止合同；责任方无此权利。（4）任何一方受到法律制裁而已进入清算、解散程序或者被吊销营业执照、停止营业、宣告破产。

（5）出现其它事件致使双方一致认为不能履行本合同或者履行成为不必要。

17.关于遵守法律的规定

甲，乙双方一致声明本合同项下的一切经营活动必须遵守物业所在国家的所有适用的、现行有效的法律法令和有关规定，包括但不限于中国的反贿赂反腐败或和其相关的法律法规。甲，乙双方不可就本合同项下的经营活动支付任何可能导致违反以上法律法规的款项，包括不能以影响政府官员的行为或获取不正当的商业利益为目的，向政府官员提供任何有价值的物品，或在知道全部或部分的金钱或有价物将会给予政府官员的情况下向其他任何个人、公司或其他实体提供金钱或有价物或支付报酬；如在该合同执行过程中，甲，乙双方任何一方被证明因其单方面的原因，并

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非因为对方或任何

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第三篇：前期物业管理方案

编号：

前期物业管理方案

通辽物业管理办公室

前期物业管理方案

物业服务管理有限公司 编写： 目 录

1.0 服务管理内容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………..2 3.0接管验收 ………………… …….3 4.0入伙时的工作

………………….5 5.0物业管理整体设想 ………………………...7 6.0管理机制、管理架构人员及配备

…………8 1.0管理内容

在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理：

1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；

2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；

3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；

4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；

5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；

6、交通、车辆行驶及停泊；

7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作；

8、组织开展社区文化娱乐活动；

9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；

10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；

11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

12、积极配合小区的销售。

13、太阳能统一编号。

2.0入伙前的工作

1．1成立项目物业管理处：

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

（1）入伙前2个月，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

（2）入伙前2个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

（4）入伙前30天，护卫队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。1．2管理处进驻小区前的工作

（1）由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

（2）在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，3

《管理规约》，《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。（3）联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。（4）策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。2.0 物业接管验收 3.0物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。2.1项目工程技术资料

（1）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。（2）建筑工程消防验收合格证书。（3）建筑工程验收质量保证书。

（4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）

（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

（6）竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（7）机电设备使用说明书。2.2公共部位接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 第一 楼宇本体:

一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。

三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。

四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。

五． 门窗：

（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。

（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。六． 楼梯扶手：

（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。

七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。

八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。

九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。

十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。

十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

十二.其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。第二 公共配套设施:

一.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。

二.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。四.道路：

（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角； 五．消防系统：

（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

九． 沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

2.3机电设备接管验收

一.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。

二.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。三．保安监控设备；

四、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。2.4室内部分接管验收

（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。（5）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。（6）土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。4.0沁源物业入伙时的工作 4．1 需向发展商收集的资料

（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

4．2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：（1）《业主手册》；（2）《房屋装修申请表》；（3）《管理规约》；

（4）《前期物业管理服务协议》；（5）《房屋验收交接单》；（6）《房屋质量保证书》；（7）《住宅使用说明书》

（8）室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）； 4．3 接管问题的处理

（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。

凭售楼处收楼通知书 4．4 入伙工作流程图

检查房屋质量并填写物业交接表，房屋交接记录

预收物业管理费一年

文件存档

房屋钥匙交接

办理装修申请手续见装修申请表

签订物业管理协议一式两份，一份交管理处

签订业主公约一式两份，一份交管理处

填写业主资料交回管理处

办理入伙手续

请备齐：

1．业主身份证原件 2．书面委托书（如代办）3．购房合同书 4．预交管理费

5.0 物业管理整体设想 5.0物业管理服务整体设想

坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。

通辽市沁源物业管理有限公司将导入业内先进的管理体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。

5．1全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”；寓管理于全面、细致的服务之中。借助其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者

与服务接受者的关系。5.2推行“全员首接责任制”。

第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。5.3智能化物业管理。

物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。

5.4根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。

加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活康建物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐。6.0管理机制及人员架构

6.1建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制： 日常管理运作模式； 服务质量过程控制机制； 检查监督机制；

管理处客户信息反馈机制； 安全管理机制； 设备管理机制； 专业化运作模式

6.2.1管理运作控制模式如下：

日常物业管理

计划制定

设备管理 清洁管理

绿化管理

安全管理

装修管理

消防管理

社区文化

紧急情况处理

设施管理

设备、设施控制程序

月工作计划

设备管理手册

检查工作

记录

装修管理控制程序

装修法规 公共秩序维护工作手册

安全管理控制程序

消防管理控制程序

紧急情况控制程序

检查

管理处日检.周检

部门主管月检.抽检

服务中心（办公室）

档案管理

6.2.2服务中心客户信息反馈机制： 服务中心主任

服务中心根据类别，分别通知有关部门

客人有任何需求，可直接通知服务中心

信息反馈

公共秩序维护部

工程部

财务部

根据规定程序，完成工作

社区网络

6.2.3.检查监督机制：

为了确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系：

管理处班组日检、周检，抽检

专业部门定期与不定期检查

内部检查 业主不定期检查

物业公司月检、季检

检查、监督体系

半年一次的突击检查

半年一次业主及物业 使用人意见满意率统计

外部检查

6.2.4.秩序维护管理工作机制：

巡逻岗

车场岗

监控岗

摄像监控

防盗报警

电子门禁.智能门闸

电子巡更

巡逻岗工作规程

车场岗工作规程

监控岗工作规程

秩序维护工作手册

护卫部

报警控制程序

人防

技防

24小时值班

安全管理

6.3 沁源物业管理公司组织架构图

考虑到康建物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。沁源物业公司总经理

物业公司总经理助理

品质管理部

财务部

行政综合事务部

各项目管理部

6．4物业公司人员配置及简要说明：

1、物业公司经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。

2、物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向物业公司公司财务负责。

3、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

4、综合事务部设采购1名；设后勤管理人员1名；设招聘培训文员1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

5、各项目部各设管理处经理1名。6.5各管理处组织架构图 物业管理处

护卫固定岗3人

护卫领班1人

电工1人

服务前台1人

文员1人

护卫巡逻岗4人

清洁班10人

管理员2人

绿化工1人

工程维修主管1人

财务部收款1人

护卫服务主管1人

泥水工1人

人员配置及简要说明：

以上是草拟的工作方案，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。

第四篇：前期物业管理方案

前期物业管理方案（试行）

一、成立项目物业管理处

新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）

1、管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

（1）入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。

（2）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。

（3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。

（4）入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。

（5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。

（6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。

2、管理处进驻小区前的工作

（1）由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。

（2）在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。

（3）联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。

（4）联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。

（5）策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。

（6）协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。

（7）在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。

二、物业接管验收工作

物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

1、工程技术资料：

（1）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

（2）建筑工程消防验收合格证书。

（3）建筑工程验收质量保证书。

（4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）

（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

（6）竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。

（7）电梯使用合格证。

（8）机电设备使用说明书。

2、公共部分接管验收

公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。

（1）、其项目和标准如下：楼宇本体；楼地面；内墙面、项棚抹灰面；门窗；楼梯扶手；公共照明；水表、电表、燃气表；卫生洁具；给水设施；排水管道；其他配电设施。

（2）、公共配套设施：散水坡；路灯、装饰灯、灯柱；绿化符合设计、绿化水管；道路；消防系统；楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱；保安岗亭、保安道闸；停车场地面；单车，摩托车棚；沟、暗沟排水；沉沙井、检查井、化粪池排水；护坡，档土墙；台阶；招牌，广告牌。

（3）、机电设备：电梯；变配电设备；发电机、风机；消防监控设备；保安监控设备；同消防监控设备；经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

（4）、室内部分接管验收：入户门；卫生间；阳台；各排水管；电源箱；电源线；有线电视、电话线、网络、可视对讲；室内卫生间、厨房防水；燃气管道、纯净水管；地脚线；预埋线；土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

三、物业入伙时的工作

1、需向发展商收集的资料

（1）为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。

（2）参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍（含分包队伍）等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单（对外包工程在接管时遗留问题的处理使用）。

2、在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料：《客户服务指南》；《房屋装修申请表》；《临时管理规约》；《前期物业管理服务协议》；《房屋验收交接单》；《房屋质量保证书》；《住宅使用说明书》；室内管线分布图（含电、气、给排水平面图）；

3、接管问题的处理

（1）对资料验收中发现的问题；如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。

（2）对物业硬件设施，接管验收中发现的问题；接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决；中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决；大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。

（3）对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住宅质量保证

书》规定的内容积极联系返修。（对部分外包工程将联系原施工单位保修）。

（4）对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。（凭售楼处收楼通知书）

4、入伙工作流程图：检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月；文件存档；房屋钥匙交接；办理装修申请手续见装修申请表；签订物业管理协议一式两份，一份交管理处；签订业主公约一式两份，一份交管理处；填写业主资料交回管理处；办理入伙手续；

四、管理机制及人员架构

1、物业公司组织机构设置图

考虑到物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。

（1）、物业公司总经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。

（2）、物业公司副经理1名：协助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。

（3）、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。

（4）、物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。

（5）、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。

2、管理处组织架构（略）

（1）、主要工作职责：

（一）管理处经理（5500元—6500元）

（1）、负责管理处全面管理工作，含安全、清洁、绿化、维修、客服等内容；

（2）、负责管理中心财务监督；

（3）、负责对外联系，处理好与地方政府关系、发展商关系；（4）、对上级部门负责，全面负责公寓式物业的服务与管理及运作；

（5）、协调属下各部门的合作关系；

（6）、开元节流，控制经营中的管理、服务成本。

（二）客服行政主管（3000元—3500元）

（1）、负责服务中心的管理工作及考勤；

（2）、负责办公室文件资料、业主资料的管理工作；

（3）、负责接待客户投诉问题的跟进；

（4）、负责行政人事工作的管理；

（5）、负责小区清洁、绿化肥厂服务质量的监督，确保清洁、消杀服务工作达标；

（6）、协助管理处经理的工作。

（三）工程主管（3000元—3500元）

（1）、负责维修班的管理工作和维修技能培训；

（2）、负责机电设备维修养护，机电设备保养计划的制定；

（3）、负责住户二次装修装饰审批和管理；

（4）、负责住户维修和回访工作；

（5）、负责与各建筑单位进行联络和沟通，做好房屋保修工作；

（6）、负责住户室内维修的管理工作；

（7）、完成领导交办的其它工作。

（四）安全主管（3000元—3500元）

（1）、负责护卫班的管理工作；

（2）、负责安全护卫培训、考核工作；

（3）、负责停车场管理工作；

（4）、完成领导交办的其它工作。

（五）事务助理

（1）、负责接待客户来访，为客户提供常规服务和特约服务；

（2）、负责多种经营和物业管理特色服务的实施；

3、负责订报、订票、代订酒店客房、代办邮政服务、代叫出租车、代租汽车、代约搬家公司、代购鲜花等免费服务项目；

4、负责办理房地产中介服务项目，并按规定收取费用；

5、负责家政服务项目如衣物干洗、家教、卫生清洁、绿化养护、保姆等有偿服务内容的办理；

6、负责商务中心如打字、复印、传真、上网、电话等有偿服务项目的办理；

7、负责办公物资采购、食堂管理、电脑文档打印；

8、负责财务日常收费及财务报表制作等工作；

9、协助客服主管工作；

10、完成领导交办的其它工作。

（七）绿化工

1、负责指定区域花草、树木的养护管理。

2、每天巡查本岗位所有绿化植物及设施是否正常，及时解决发现的问题，不能处理的要及时上报绿化班长。

3、做好浇水、清理绿地内垃圾、补植及零星病虫防治、除杂草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫防治等定期工作。

4、做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。

5、负责定期保养各种园林机械设备，保证机械设备处于正常的工作状态。

6、完成领导交代的其它任务。

（八）出纳

1、严格执行财会制度，遵守职业道德；

2、做好管理费催收工作；

3、制作管理费催收单，做好收支账目；

4、定期进行现金盘点，进行账实核对，发生差错及时汇报。

（九）厨师

1、负责保障员工的用餐标准和用餐质量，烹制品种丰富、营养可口的菜食，合理配给食品数量，督导就餐人员珍惜粮食，杜绝浪费；

2、按管理处规定用餐时间开饭无特殊情况不得提前、推迟开饭时间。非规定用餐时间，不得擅自允许他人用餐，开餐后，分菜人须掌握用餐期间用餐人数量，定量分菜，保障后来的人有充足的菜量，外来就餐人员，若无特殊指示，须持管理处就餐票，否则不予用餐。

3、每日用餐结束后，须做好厨师房、餐厅及库房的清洁卫生工作，每周进行一次彻底清洗。不购买和接受腐烂变质的原料，剩余的食物须严密保存，防止老鼠、蟑螂等污染食物，确保食物干净卫生，确保整洁的用餐环境。

4、严格按公司的伙食标准购买食物，份量要足、花样要多，并确保就餐人员的需要。多购买营养丰富的菜质，确保就餐人员的健康和成长。

5、主动了解市场菜价，了解就餐人员对伙食的意见和饮食习惯，在保证伙食费不超标的前提下，及时合理调整饮食口味。

6、做好消防工作，开火前认真检查煤气阀是否正常、下班时要认真检查煤气阀是否关好，杜绝意外事故发生。

下属各部门员工各司其职，完成公司及领导安排的各项工作。

人员配置及简要说明：

1、管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。

2、服务中心配客户服务主任1名； 现场管理人员3名（包括轮休和前期装修巡查）；

文员1名（负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理）；

社区文化1名（负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作）；

前台接待3名（包括轮休和值班至晚21点）。客户服务部共计9名。

3、工程维修部设主管1名；设备电工（高压工）2名（主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具）；低压维修电工4名（包括24小时值班、轮休）；电梯工1名；泥水工1名。工程维修部共计9名。

4、护卫服务部设主管1名（按12小时工作制/班编制）；下设班长2名；巡逻保安8名（其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班）；固定岗保安16名（按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童）。监控中心保安2名（24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警）；地下车库车场保安6名暂无（出入口各1名，车场巡查加顶岗1名）。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。

5、环境部设主管1名；下设绿化工2名；清洁领班1名；清洁工楼层设5名（即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计）；外围加平台花园、商业广场设3名；机动加顶岗2名；环境部共计14名。

6、收款员1名（轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并向总公司负责）。

7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。

会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另：购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因田禾·塞纳河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。

以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。

五、ISO9001：2008质量保证体系

小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2008质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入ISO9001：2008质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2008 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。

5．2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制：

日常管理运作模式；

服务质量过程控制机制；

检查监督机制；

管理处客户信息反馈机制；

安全管理机制；

设备管理机制；

专业化运作模式

5.2.1管理运作控制模式如下：日常物业管理；计划制定；设备管理；清洁管理；绿化管理；安全管理；装修管理；消防管理；社区文化；紧急情况处理理；设施管理；设备、设施控制程序；月工作计划；设备管理手册；供方选择；档案管理

客户信息反馈机制

第五篇：前期物业管理方案

前期物业管理方案

根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。

一、莲花休闲广场小区概况

“莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。

二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准

根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下：

(一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

(二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。

(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。

(四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

(五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

(六)常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

(1)栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。

(2)物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

(3)空调安装统一。

2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。

(1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。

(2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。

(3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。

(4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水;制有应急处理方案。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

(1)专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

(2)出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

(3)车辆出入管理严格，有登记。

(4)停车场（库）停放整齐，场地整洁。

(5)危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

(6)联系群众，搞好群防群治。

(7)在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

(1)环卫设施完备。

(2)实行标准化清扫保洁。

(3)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

(4)共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

(5)做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

(1)绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

(2)花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

(3)绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

(4)绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理(二次装修)。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

(1)受理本小区二次装修咨询与审批。

(2)所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

(1)督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

(2)配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。

9、社区文化

(1)设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

(2)制有居民精神文明建设公约。

(3)配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

(4)业主满意率95%以上。

(七)针对性的专项服务(代理业务)

1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

三、公司拟采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

(一)标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行业向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

(二)沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无;反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题(合理要求)、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

(三)缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、为开展莲花休闲广场小区物业管理所配置的人力、物力资源

(一)人员设置。

根据所确定的管理方案及实地考察，按物业管理面积进5万平方米计算,本公司“太仓元大企业物业管理有限公司”拟设置工作人员20人。

职位 人数 负责内容

管理部总经理 1人 负责总体工作安排、业主沟通

工程人员 3人 负责设备、设施维修、保养

车管员/收银员 2人 停车场管理、出纳、收费

保洁绿化人员 4人 负责保洁绿化

保安人员 10人 负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：财务人员由总公司兼任。

(二)综合效益简要分析

莲花休闲广场小区综合管理费暂定标准为(以下收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：

管理费 维修金

1.多层、小高层住宅暂定为 2.45元/平方米·月 2.商业 3.55元/平方米·月

3.地上车位 100元/位·月

4.地下车位能耗及管理费 50元/位·月 5.地下车库租赁及管理费200元/位.月

注：除1、2、4、项外3、5、项收费标准可上下浮动20%

五、“莲花休闲广场小区”物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

(一)前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案;进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定

1)、根据政府有关部门的法律、法规、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2)、制定严谨、科学的管理文件(各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序)并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动

1.物业的接管验收

1)、产权资料(项目批准文件、用地批准文件、建筑执照)。

2)、技术资料(竣工图、设备的检验合格证书等)

2.入伙管理

1)、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问;签订物业管理委托合同、业主公约;通过宣传使用户了解和配合物业管理工作;向用户发放《用户须知》、《用户手册》;配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等;做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2)、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《江苏省物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《太仓市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《太仓市物业服务收费管理实施细则》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生;进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患;二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

(三)完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在小区四周、车辆进出口、小区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料;结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对小区进行24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线及频次;对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;建立我公司覆盖全太仓市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户在小区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场（库）有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整;井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;空调安装位置统一，冷凝水集中收集;设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2.共用设备管理

本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态;二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质;三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1)给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2)供电设备管理

供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障;每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次)，并做好运行记录;停电提前一天通知各用户;临时施工及住(用)户装修制定临时用电管理措施;发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源;备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内;建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录;室内照明、通风保持良好;操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌;操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异;核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合;配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕;导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象;金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形;各用电器具是否牢固;各种地板的接地电阻是否符合规定。

3)弱电设备管理

每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。

4)消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用;制订突发事件应急方案;消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;建立义务消防队，制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住户提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注

楼道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味

扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水

冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水

擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘，无手印

擦电梯 2次/天 无灰尘，无手印

擦公共防盗门 1次/周 无灰尘

擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝

擦消火栓 1次/月 无灰尘

擦窗户 2次/月 无灰尘

道路 1 路面 循环清扫 无杂物

路边绿地 2次/天 无杂物

水泵结合器 1次/周 无灰尘

路灯柱 1次/周 无灰尘

绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项 目 措 施 标 准

绿化浇水 浇水(依气候变化)浇足浇透

草皮 修剪(按季节进行)草皮美观平整

杂草 清除(每周一次)确保基本无杂草

防虫 病虫害防治(一年2次)无病虫害

养护 施肥(一年4次)绿化生长旺盛

乔灌木 修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养;开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住户拥有一份归属感;各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1)、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊，邮件报刊代收代发。

2)、特约服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等

六、物业接管事项说明

(一)我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。

(二)为了高效完成接管工作，公司领导成立以牛副总经理为首的接管验收小组(具10年物业管理工作经验)。成员包括2名电工、1名物业经理 G、延伸物业管理服务

代缴代办服务：为业主代缴各类费用，代办信件的邮寄与邮寄服务等等。代征代订服务：为业主提供各类需求订制服务，如票务代订、报刊代订等等。代租代售服务：为业主提供房屋的代租、代售服务； 人员接送服务：根据业主的需要，因特殊原因无法接待其亲戚朋友，可委托我物业管理公司人员代其接待客人，并妥善安排，直到业主归来。代请家政服务：鉴于业主的特殊需求，为业主代请家政服务。

商务服务：针对商业经营业主的需求，提供与之相适应的各类商务服务，物业管理方案 以满足小型企业内部智能部门不完善所带来的不变，从而方便业主。中介咨询服务：为业主提供各种咨询服务，如室内绿化、设计、花卉养护、绿化租摆等，以及其他各种需求信息服务，提供各种中介联络服务。

其他委托服务：根据业主的需求，我们将设定其他的特约服务，直接服务于业主。