龙湖花园商业街项目规划与营运评析5篇

第一篇：龙湖花园商业街项目规划与营运评析

龙湖花园商业街项目规划与营运评析报告

一、商业地产项目概述

(一)来源

龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。其中发展之一是龙湖花园商业街

花园商业街结合地形原貌，形成了从城市广场到社区活动中心，再穿越中心绿地直至湖边的中轴线，实现了城市风格到自然风格的自然过渡。建筑从湖岸线开始，又以这条中轴线为中心依次对称布置低层、多层、中高层、高层住宅，使小区建筑层层叠叠、错落有致，同时“借景”于周围自然山地的地形。沿湖绿化保留原来山石、植物和道路的自然风貌，配以垂柳、桃花、樱花及灌木球形成绿色屏障，既划分了住宅空间的界面，又起到了与湖面的自然连接作用。

（二）基本信息

 项目四至：东:红锦大道;南:新南路;西:九龙湖;北:米格尔酒店; 其他名称：龙湖花园  物业类型：普通住宅  销售状态：售罄

 最早开盘日期：2005-09-15  最晚交房日期：2006-12-31  销售代理：自销

 销售报价：住宅 日期:2006-09;销售单价:3000-3000元/㎡; 投资商：重庆龙湖地产发展有限公司  开发商：重庆龙湖地产发展有限公司

 售楼处地址：重庆市渝北区新牌坊红锦大道  售楼处电话：023-67458666  物业管理：新龙湖物业管理公司  物业管理费：0.80元/㎡.月  容积率：3.50  装修情况：毛坯  园林风格：现代  外立面风格：现代  外墙：涂料;面砖

 进户门：入户门采用高级防盗门，内门预留门洞；  窗材：铝合金窗

 电梯厅：高级地砖、高级墙砖

 安保系统：车辆出入管理系统、红外线智能安防系统 智能化设施：住宅单元配置对讲系统  供热系统：燃气：小区设燃气管网到户

 供水系统：供水采用二次加压。每户配独立水电表；厨房：供水到位，预留排水管接口；卫生间：供水到位，预留排水接口。

 其他配置：电视、电话、宽带：线路到户，开户费住户自理

（三）建筑特色 

1、紧邻1000亩龙湖别墅区，及1000亩城市森林公园；

2、纯花园洋房社区；

3、地中海托斯卡纳风格，仅254户，面积约为120-180㎡，户型为平层、底跃、顶跃；

4、建筑品质，传承龙湖别墅；

5、别墅级独栋洋房(整栋一个单元，一梯两户)，配置观光电梯，端头户型占到82%，270度通风采光面，约36米私属采光面.6、人车完全分流，车行地下，直接入库，小区内道路全是人行通道； 7、70%的绿化率，最大化将所有空地做绿化，种更多的植物，能让房前屋后都做成花园。

8、别墅级景观打造，春意满园，四季花香。

二、项目区域评析

（一）龙湖花园位于渝北区九龙湖畔

1、渝北区位于长江北岸、嘉陵江东岸，地处重庆都市发达经济圈和两江新区核心区，是重庆新的城市中心和行政中心。

2、渝北区区级重要开发平台主要有空港工业园区、重庆（渝北）台商工业园区、空港新城、现代农业科技园区和洛碛物流加工区。具有较大的发展空间。

3、一个区域的发展与交通的发展也有直接的关联

（二）综合交通发展现状

1、农村公路快速发展

2、运输产业突飞猛进。

3、重庆机场已成为全国十大机场，全球百强机场

4、铁路发展日新月异。

5、港口码头不断完善。但也存在不足：

1、对外通道不足

2、区域内部交通发展不平衡

3、公路网技术等级偏低

4、城市公交基础设施差

5、内河航运相对落后

6、空港与寸滩港的快速联接通道还不完善

7、资金短缺 交通发展趋势：

1、基本建成以航空、铁路、高速公路、快速干道为主体，以交通换乘枢纽、客货站场为依托、各种交通方式有机衔接、内外通达、安全便捷的综合交通枢纽；

2、建成城乡一体交通网络，形成以高速公路为主线、“五纵五横”为骨架、乡村公路为基础的城乡一体化交通网络，实现镇镇通公交、村村通客车；

3、全面实现乡村公路通达畅通，包括道路安保设施，桥梁建设维护等，实现“畅通、快捷、安全”

（三）渝北未来经济社会发展的战略定位为“两江核心、重庆门户、西部高地”

1、相对两江新区内的其他两个行政区，渝北拥有纳入面积、建设用地和功能区数量的绝对优势，理应是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心。

2、渝北区位优势得天独厚，渝北的发展已融入重庆发展大格局中，必须利用好两江工业开发区、两路寸滩保税港区、北部新区、江北国际机场、重庆会议展览馆等战略平台，进一步扩大开放，加快城市建设，必定成为重庆对外开放第一门户和重庆城市形象展示门户。

3、两江新区作为统筹城乡综合配套改革试验的先行区，将加快统筹城乡发展进程，同时强力辐射两江新区渝北外围6镇，促进渝北全域协调发展，使渝北成为西部地区统筹发展、科学发展示范窗口，与东部浦东、北部滨海相呼应。可见渝北区未来将有很好的发展现状，当然房地产的发展也会伴随着渝北区的发展而有更好的发展

（四）评析

一个地区的经济发展迅速将会引导该地区的经济更上一层楼。而就渝北区的交通发展趋势来看，渝北区的经济即将步入一个新的阶层，这样的一个经济交通体是渝北区发展的前提。渝北区的发展也将带来多方面经济的发展，包括房地产的发展。

渝北区将是两江新区城市建设的中心、产业聚集的核心，这将会吸引大量的商家前来投资建设自己的一片新天地，并且从中获得更多的利益，这就给房地产的招商带来了便利。

渝北区具有的独特区位优势也将会吸引大量的人们过来居住或者是开店经营，这给房地产的销售增加了方便。

总之，龙湖花园在区域上已经占了很大的优势。

三、项目地段评析

九龙湖畔位于新牌坊中心地段.出入方便.2003年开发.（一）周边环境

大学：渝大、重庆大学

中小学：新牌坊小学、龙湖巴蜀小学 幼儿园：龙湖幼稚园

商场：重百、家乐福、世纪新都 邮局：距新牌坊邮政投递局500米

银行：大门右恻200米建设银行、招商银行

医院：324医院、江北一院、中医妇幼保健院，保证居民健康 其他：创世纪酒店，为旅游人员提供方便 有利于经济的发展

交通状况：门口就是车站 133路、208 路、809路、151路、166路.等，方便人员流动

（二）地段特色

1、小区风格自然，突出山地特色

2、空间设计具有生活化

3、户型设计超前多样

（三）评析

房地产开发首选的就是地段，拥有一个好的地段，再加上精心的设计，那么将会有一个很好的效益。

从地段考量一个楼盘的性价比，不能只看它当前是否成熟优越，更要看它今后是否有发展空间。成熟优越的地段自然好，但土地成本的高昂、地段位置的稀缺以及发展商高涨的利益预期，都使楼盘售价不菲，未来价值空间狭窄。所以，结合城市的发展关注一个楼盘地段未来的前景，往往比关注当前的地段价值更为有意义，许许多多的购房者也因此从中获得巨大的财富升值。

龙湖花园在地段的选择上就考虑了多方面的因素。首先，新牌坊处于相对较偏的地段，现在的经济发展还有一定的空间；其次，新牌坊未来的发展有很好的前景，但还不至于给房价带来很大的起伏。最后，它周边的环境建设已趋于完善，环境优雅，是居住的良好地段，很多居民都会选择此处。

所以在地段上也是一大优势所在

四、项目形象、产品定位等评析

◆ 项目形象：

从上面的图片中可以看出龙湖花园的室内设计独特之处，彰显了其宽敞舒适的一面，很适合于居住。

周边景色宜人，抬眼望去中有自然地气息、有鸟语花香的陪伴，给人以舒畅之感。

◆ 产品定位：

（一）针对四个特性进行项目商业街的市场定位

1、区域组团商业的差异性： 项目位于渝北高尚住区组团，且新牌坊龙湖片区商业渐至完善，尤以餐饮类商业构建渝北新牌坊片区特色商业走廊。但随着市场的成熟，区域商业开发的递增，政府规划涉外商务区的延伸，主题式商业街（社区第三代商业街的延伸）必将成为区域商业发展的趋势。

2、区域组团商业的互补性：

在渝北高尚住区组团，商业的发展不仅仅是娱乐休闲的逐步完善，还需要文化品位、时尚品调作烘托，以确保商业街能走热、走俏。因此商业街的推广定位要对周边的单一商业氛围进行多元素的补充，引进有品位、文化、竞争力的商业业态，特别是具有知名品牌的主力商家。

3、本项目商业的独特性：

与周边竞争性商业相比，本项目商铺分割面积较大，无论跨度、径深、层高等都体现出需要入住具有一定资金实力和品牌效应的商家。通过项目四星级酒店高档商业物业的支撑，可以营造文化类、酒店式配套服务型商业街以及项目商业街运用的酒店式管理等创新模式。

4、区域周边商业环境的完善性：

周边邻近高档社区商业街（龙湖•水晶郦城、重庆财富中心等），同时有政府办公机构的迁入，又临近上丁企业工业园，并且商业街就近生态公园，为项目商业街的环境增加了生态亮点。但项目周边商业配套还不够完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商业街的娱乐、休闲配套引导系统。

（二）项目商业街的市场定位

1、项目市场客层定位：（1）投资者决策分析

※ 地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主题规划、价格、广告力度、配套设施等。

※ 客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：周边改建、政府规划调整、区域竞争等等。

※ 客户的投资特征和动机非常明显。※ 老客户对购买的影响又比较大。（2）客户性质分析

※ 经营户。经营户是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。

※ 投资户。投资户是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。（3）客户区域分析

※ 重庆市各主力商圈商家为主要客户群。他们对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断。

※ 次要客户群体重庆市个体品牌的经营者以及其它区域的投资。（4）客户特点：

※ 商业意识强，财富意识浓厚，具备高超投资或经商技能； ※ 比较讲信用，但更能追求个人利益； ※ 寻求更大发展，积累更多财富 ※ 经营商业的同时更注重文化品位

2、项目主题定位分析

（1）本项目满足豪布斯卡（HOPSCA）的条件

● 选址：项目位于重庆北部核心CBD圈层，享有大面积生态绿地，且整个项目的容积率较低，商铺空间易分割，容易形成复合性商业街区特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

拥有四星级商务酒店、高档商务办公写字楼（紧邻上丁企业工业园）、生态公园绿地（动步公园、社区园林景观）、涉外领事馆、数量较大的停车场、酒店式国际商务公寓、主题式会所、酒店俱乐部、社区幼儿园、小学、中学等。● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的组成元素：

立体购物中心、精品商业艺术馆、24小时金融服务、24小时商业专车服务

（2）为满足北部CBD高端人群居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，为项目特身量定出复合商业生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所、幼儿园于一体。集中体现复合商业街区形态。

3、定位分主题：

以项目东西南北四条街作参照 ⑴东面：休闲商业娱乐公园 ⑵南面：街区购物消费公馆 ⑶西面：精品美食美肴中心

⑷北面：酒店商务办公及配套服务专区

（三）项目商业街的功能定位（1）多功能复合商业街区

立体购物公园+商务办公+国际时尚健身+文化视听+科技娱乐+个性搜奇+美食餐饮（2）定位依据：

※ 重庆北部商业规划，重庆北部CBD核心区域，营造了复合商业街区的规划氛围。※ 社区内外生态环境、社区自身物业的配套规划需要文化+品位的商业

※ 项目商业街所属资源配套与国外HOPSCA豪布斯卡商业定位相似，所以要求功能上强调复合和互补性。

龙湖花园在市场地位上的优势是其成功的最重要的关键，它所具有的独特之处是其他商业街无法比拟的。此外，由于它是多功能的复合商业街区，对附近的居民有很大的方便之处。这就是很多的居民选择它的原因。

五、业态项目的评析

属于多业态项目，从多方面发展

（一）南面

1、选择大型超市作主力店（2000——5000平米），为南面街区的商轴核心，容易产生人流车流的聚集效应，带来更多招商契机。

2、选择大型商家品牌将直接决定整个项目的社区地位与整个小区商业的经营档次。同时周边零售店也应具有相应的档次与格调，以不破坏整个小区商业的氛围与环境。

3、大型超市将引进重庆新世纪或者人人乐、重百等品牌美誉度较高的商家进驻，以形成本物业的商业龙头效应，拉升本物业的商业定位，带动本物业相关小业态商家的入驻经营，从而促进商业街的形象完善和人气递增。

4、大型超市对店面选择严格，特别是径深和跨度，因此南面设超市需拿一部分车库面积出来，以弥补铺面径深的不足（超市径深至少40米以上适宜）

（二）东面

规划为综合性娱乐中心（如餐厅、酒吧、Disco、卡拉OK及私人会所的复合体）、SPA、美容美发研修中心、纤体会馆、酒吧、音乐餐厅、精品家饰、健身理疗会所、咖啡厅（上岛咖啡）、西式糕点（如荷兰屋）、运动休闲物品专卖、体育运动俱乐部、艺术茶吧、耍吧等

1、东面是整个社区的形象面、拥有高级会所，相邻动步公园、高档社区及政府机构等，因此需要综合性休闲娱乐业态作支撑，同时东北面有四星级商务酒店配套，西式餐饮及高品质健身中心也能进行合理的业态衔接。

2、东面基本上是底商，商业口岸潜力不容低估。

3、片区消费客群文化品位、身份都较高，所以精品+文化+运动+音乐类消费商业服务必须保持高品质。

（三）西面

规划为美食餐饮一条街，大型中餐店（如阿兴记大饭店、顺风123）、各类品牌特色店（如鹅掌门、辣子鸡、泰安鱼、泉水鸡等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店等。同时辅助引进相当规模的洗脚城（二楼）、桑那按摩中心（二楼），以增加餐饮的服务配套需要。

1、选择美食餐饮店务求品种与类别相互区隔，食客互补，跳开相互之间的恶性竞争，形成真正的餐饮一条街，并将这条街打造成重庆市社区商业中有名的一条餐饮街区。

2、西面考虑与龙湖水晶郦城的业态对接，以增加商业街的人气。

3、西面较好的停车位易于运作餐饮及相关配套服务所需。

（四）北面

规划为酒店商务办公、商务休闲及配套专区，主要有24小时金融服务中心、24小时商务专车服务中心（汽车出租、汽车美容、汽车配件、汽车展示）早点（早餐）服务店、晚点（夜消）服务店、办公家什、办公器材、健身中心、中等经营类公司办事处、专业培训中心等。

1、北面有四星级商务酒店规划，所以相应有商务工作休闲配套。

2、北面紧邻上丁企业工业园，所以配套有办事处、培训中心、金融网点

3、北面配置汽车类系列性服务，在服务酒店商务办公的同时也在提升北面街区商业的附加值。

龙湖花园从东西南北四个方向上规划其发展项目，保证了地段的多方面利用，造就了一个多方经济共同发展的局势，给附近的经济发展带来了进步的阶梯。附近的居民也将有更多的利益可循。

六、项目空间布局的评析

1、小区内分级明确，空间变化丰富，既保证了中部空间视野的聚合，又注重各组团的独立特色，封闭与开敞共存。

2、通过道路旁插，建筑布置增加整体空间尺度感；利用建筑自然形成庭院花园空间，让区域内业主产生亲密、安全的感觉。

3、每个居住庭院，点缀有座椅、雕塑和适合不同年龄业主的休闲设施，使业主在小区内能够在不同层次和空间进行和谐自由的交流，人们在房中可以透过玻璃望见庭院的绿草、嬉戏的孩童，造就了自然、亲切的空间感。

4、道路通达顺畅，在中部和东南两侧设置主入口，既保证小区与城市自然的连接，又保证小区的交通有效循环。

5、组团内有环形通道，设置了完善的车辆门禁系统，实行人车分流，同时考虑了足够的架空地下停车位，小区的车位配置率达70%左右。

七、项目外立面简要评析

1、针对客户的不同需求，龙湖花园推出以多层为主，配以高层、中高层、低层相结合的综合性的住宅类型。主导套型面积以120至150平方米左右，有两房两厅单卫，、三房两厅双卫、四房两厅双卫及跃层、别墅等100多种套型，提供广泛的选择，以满足客户使用的多项需求。

2、花了非常大的力气在小区的细部设计上，体现人文关怀。如小区在重庆市第一家设置无障碍通道；第一家设计室外空调位和冷凝水有组织排放；第一家将小区水泥路面改为沥青路面，以减少扬尘、噪音和夏季反光；第一家设置单元入户大堂；第一家在社区内引入老人足底按摩道；第一家设置室外健身器材以方便不进健身房的老人„„这数十项细小但用心良苦的处理，让人感到浓厚的“以人为本”的气息，在重庆的住宅小区设计中产生了较大的震动。

八、项目招商策略的评析

（一）采用集约性、大型投资商户策略 具体使用政策：

1、先引进主力商家，在主力商家的选择上，一定要注意对主力商家的经营品种与档次以及商家的社会知名度与美誉度进行考核，尽量让商家本身的品牌就能吸引投资者的目光。

2、依据引进商家的情况，以及商家的租金情况与当时的市场销售价格，确定商场物业的租售价格，3、对主力商家根据其租用面积（1000平米以上）实行低租金并根据具体情况实行一定年限不增加租金增调部分的费用。（原则上2000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用半年，3000平米以上可考虑两年内减免租金增调部分的费用一年）

（二）评析

先引进主力商家（一般具有一定的品牌产品），用主力商家的商誉与知名度吸引大量的投资者，解决了资金的问题。

根据引进商家的情况确定市场销售价格，并采用低租金战略，平衡了市场的需求价格，招来更多的购买者。解决了销售的难题。

这种战略的应用使得房地产商的利益最大化，也为其解决了许多的难题。商家的利益也得到了保障，使得双方的关系融洽，促进了进一步的合作，增加了资源。

九、项目营运效果评析及预测

从目前国内房地产市场来看，90％以上的住宅项目都能赢利，但80％以上的纯商业项目都陷入困境。

对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。

（一）商业地产项目失败类型解析 首先，是资金问题——导致项目无法继续开发，成为烂尾工程。

商业地产的开发绝对是资金密集型行业，但由于其赢利模式比较复杂，回报比较慢或不太明朗，不像住宅开发那样简明直接。如果资金来源仅依靠自有资金及银行贷款，容易产生资金链断裂的问题导致后续开发资金不足，变成烂尾项目，这样的案例在国内比比皆是。

其次，是运营管理模式问题——运营管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理。

商业项目的运营管理绝不仅仅是物业管理，其包含了物业经营和物业管理两大部分内容。物业经营是物业管理的提升、发展和利润体现，通过“盘活”商业物业，使其“保值增值”，并持续获得收益来源，这是商业物业开发最核心的终极目标，（主要内容包括：商场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、商场的整体形象包装和推广、业主和商户的客户服务、商场物业租赁管理服务等一系列工作。而物业管理则是物业经营开展的前提，主要工作内容为：商场物业的硬件设施管理维护、保安和安全系统工作的开展、清洁绿化及其他维护等一系列服务相关工作。）

在实际运营管理中，物业经营是核心内容，物业管理围绕着物业经营来服务，从功能配置上从属于物业经营；两部分紧密联系，不可分离，此点与单纯的住宅物业管理有很大差异。

商业项目的开业运营需要建立专业的运营管理团队，该团队的管理架构组合形式或管理方组建模式都会影响商业项目的正常运营管理，导致项目运营失败。

再次，是开发赢利模式问题——主要是销售成功但经营失败的类型

鉴于国内开发商的实力、资金、开发经验等原因，国内商业地产项目的开发赢利模式有纯租赁、租售并举、纯销售等多种模式，大多数赢利模式导致的失败类型主要是销售成功但经营失败的情况，这样的失败类型在商业项目中最具代表性。从广州早期的新中国大厦（甚至已经烂尾）到现在全国各地已运营及在开发的商业项目，案例可谓不胜枚举。因此，结合具体项目而言，商业部分开发的赢利模式必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体。

最后，是定位错误问题

主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境；另外，商业项目定位为购物中心、百货商场、主题商场等功能业态，其相应的主力店、业态比例都有不同的要求，仅仅从形象上打造定位，而不是从业态功能上配合整体定位，也将导致后续运营整体的失利。对于商业项目来说，值得借鉴的就是商业要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。不少发展商短期行为，纯粹为了套现，这种项目基本上100％经营失败。实际上，很多这样的项目在招商、销售方面成绩也不佳，其经营管理基本上100％失败的。

（二）评析

龙湖花园已经实现了招商旺、销售旺的目的，但是经营旺还要看招商的质量是否合格才行。由于龙湖花园商业街采用的是集约型、大型商户策略，再加上管理层的良好策略的筛选，商家的质量是很高的，所以想实现经营旺机率也是很大的。

综合分析龙湖花园商业街的营运效果是可嘉的，将会有一个很好的收益。

第二篇：商业街发展机遇与规划

商业街发展机遇与规划

一、城乡统筹发展带来的机遇

党的十八大强调中国经济发展走“新型城镇化”道路，坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。商业特色街是新型城镇化建设的重要内容，并能充分发挥大城市产业资源分流配置的导向作用。

二、xx城市定位带来的机遇

城市定位决定了商业特色街的走向。xx以“建设中国最美的中等现代化的山水城市”为定位和目标，将进一步促进旅游、休闲产业的发展。xx商业街作为购物休闲游的载体将发挥很大的作用。同时，生态旅游业的发展，也对现代服务业的发展提出新的要求，着眼产业“提升、延伸、完善”，将促进产业的转型升级。

三、全球知识经济带来的机遇

信息化带来了全球知识经济的浪潮，而知识经济的核心在于创新。知识产权的保护为创新提供了保障。随着产业能级的提升，xx商业街面临创新升级的需要。伴随全球知识经济的浪潮，大力发展“智慧型”经济，推动技术创新、业态创新、品牌创新和服务方式创新，将为xx商业街带来新的经济增长点。

四、现代服务业兴起带来的机遇

现代服务业是伴随信息技术和知识经济的发展而产生的。它通过采用现代新技术、新业态、新服务方式提升传统服务业和发展新兴服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务。xx商业街应抓住机遇，大力发展以新技术和知识经济为依托的现代服务业。

第四章 xx商业街发展的总体思路和目标

商业街自古以来就是城市人群经济活动的中心，伴随着人们的日常生活需求而产生，具有生产加工、商品销售、物流转运等集聚功能。

一、总体思路

以科学发展观为指导，围绕建设一流商业文化街区目标，通过规划引导、服务创新、法制保障、人才支撑、品牌引领、产业集聚、开放带动、政策扶持，加快发展以购物旅游、服饰文化、休闲娱乐、创业服务、创意服务、信息服务为重点的现代服务业，大力推进生产型服务业的发展，积极促进生活型服务业的改造和提升，全面提高整体素质和水平，不断增强集聚和辐射功能，努力形成商旅互动、综合服务功能强大、产业特色鲜明的街区发展新格局，进一步提升品位内涵和综合竞争力。

二、发展目标

（一）近期目标（2014年——2015年）

打造“宜游、宜商、宜文、宜娱”的旅游目的地城市休闲购物街区，导入街区形象，美化街区环境，丰富业态布局、完善街区功能，成为产业发展的重要平台、时尚生活的靓丽窗口、旅游城市的金色名片。

（二）远期目标（2016年——2018年）

通过文化建设，提升xx商业街的品位和内涵;通过品牌建设，提升xx商业街的形象和地位;通过营销推广，提升xx商业街的知名度和美誉度。通过不懈的努力，把xx商业街逐步打造一流的特色商业街，使之具有高格调的经营环境、高品位的商业气息和高层次的人文内涵，成为xx的标志性商贸旅游示范街区。

三、基本原则

1、科学规划与分步实施并举

坚持规划先行，增强规划的科学性、系统性、前瞻性和权威性，用规划统揽全局。根据业态特点进行具体规划，注重实现目标的启动方式、发展路径、突破点，做到近远期目标明确、步骤清楚、重点突出。

2、商贸发展与文化建设并重

政府引导和市场运行相结合，坚持“两轮驱动”，即商贸发展与文化建设并重原则。按照市场经济的要求，大力拓展商贸服务领域，同时加强文化建设，形成商贸与文化齐头并进的新格局。

3、传统商业模式向现代服务业转化

积极引入现代管理手段和先进适用技术，使传统服务形态和商业模式向现代服务业的深度和广度转化，着重培育商贸旅游、创意服务、营销服务、金融服务、商务会展等现代服务新型产业。

4、优化提升消费型服务业与培育生产型服务业共进

大力拓展消费型服务业的领域，优化提升服务的档次品质。同时不断向生产型服务业延伸，开拓生产型服务的新领域。

5、坚持“四化”

以市场化做大商业街规模、以国际化提升服务业能级、以信息化提高服务业水平、以法治化优化服务业环境。

商业街发展规划

一、主题与定位

1、主题

根据xx现有的业态基础，主题业态定位为服饰。据此，可命名为：

xx商业街

2、街区定位

xx商业街是以时尚服饰商品为主要经营内容的，具有鲜明个性、独特景观、丰富内涵、完善功能的，集购物、美食、商务、休闲于一体的现代商业文化街区。

3、目标消费群定位

以本地顾客为主流消费群体，辐射周边县市消费者。同时，吸引部分外地旅游者。

4、业态定位

（xx商业街业态分布图）

主题业态：服装及饰品、鞋帽、箱包等关联业态。

辅助业态：时尚饮品、休闲小吃等配套业态。

特色业态：体现xx针织服饰、箱包产业特色，及当地土特产、旅游纪念品（剪纸、笔类），以吸引外地游客。

5、风格定位

时尚品位，潮流风标。

二、空间布局

xx商业街的空间结构为“丰”字型布局：南起市民广场，北至滨江路，中间与xx路、xx、xx路三条干道相串连，形成一纵三横的“丰”字型街区。

（xx商业街空间布局平面图）

三、具体规划

充分发挥区位优势，根据定位，优化业态结构，提升品位，增强内涵。实施“1234”工程，即“一中心”、“二基地”、“三窗口”、“四大景观带”。

一中心：服装购物中心。

以服饰购物为主业态，辅以餐饮、商务、休闲等配套业态，形成布局合理的xx现代城市商业文化中心。

二基地：本土品牌展示基地;消费者体验互动基地。

品牌展示，尤其是本土针织服饰、箱包品牌的集中展示，充分发挥市场化作用，助推当地的特色产业。在电商大行其道的形势下，注重消费者体验式互动，创新营销模式。

三窗口：时尚生活之窗;服饰文化之窗;产业品牌之窗。

四大景观带：商业景观带、绿化景观带、广告亮灯景观带、雕塑艺术景观带。

商业景观，xx的商业景观是由一间间优雅精致的沿街店铺、各种不同的品牌店招组合成的视觉感官景色;绿化景观，xx沿街以植物艺术造型和绿化小品组合串连起来的景观;广告亮灯景观，户外电子广告牌、街灯与树上的装饰灯，组成“火树银花不夜天”的夜间景观；雕塑艺术景观，分置街头的城市雕塑小品，构成艺术景观，并提升xx的艺术气质。

三、行动纲要

1、以信息化技术为标志，提升xx商业街营运水平

——逐步建立街区智能化服务系统，实现“数字城管”和电脑监控系统全覆盖。

——建立资讯中心，提供信息服务。建立xx商业街官方门户网站，提供服饰产业动态、时尚生活、品牌展示、物业等信息。

2、运用现代化通讯工具，打造“智慧型”街区

——采用4G技术，整个街区实现WIFI全覆盖，使消费者在任何地方均可无线上网。

——采用“二维码”及App技术，及时传播街区的各种信息。

3、以服饰文化为重点，增强xx商业街的内涵

——围绕服饰文化，推进品牌文化、创业文化，演绎现代服饰人文精神。

——大力开展各种活动，使xx商业街成为xx时尚生活、流行趋势的发布地。

——大力开展研讨会、论坛等学术活动，积极探索服饰文化的发展。

——充分利用各种媒体进行服饰文化推广，同时创办一份xx商业街时尚杂志。

4、以本土服装为支柱，加强国际、国内品牌引入，形成品牌集群化

——通过xx商业街的平台，扶优助强，有重点地扶持本土服装的品牌，起到示范化作用。xx与三合路节点，打造针织服饰与箱包产业品牌集聚区。

——根据xx商业街的消费定位，高、中、低档次相结合，逐步引入国际和国内较有知名度的品牌，形成品牌的集合效应。

——自主品牌创新，整合商标注册、设计、企划、生产、展示、推广各种资源，形成“一条龙”产业服务链。

5、以购物为中心，休、娱、食、旅全面发展，促进商旅互动

——把xx商业街打造成全县商贸旅游的示范街区。

——继续整合沿街店铺，建议收租县残联九间门面，充分发挥商业空间效能。

——在强化购物功能的基础上，逐步完善休闲、娱乐、餐饮等配套功能。

——发展夜市经济，打造xx夜市一条街，通过举办各种夜市活动，丰富人们的夜生活。

——加大推广宣传力度，广泛吸引游客。

6、以“创业”为基点，集约多种产业，强化内聚力

——xx商业街要通过产业引导、政策扶持、信息服务，吸纳更多的创业人才。

——建立“智库”，努力吸引设计、咨询、策划、媒体、模特、代理等产业相关的人才，变单纯贸易型为智慧创意型商业街。

——联同金融、法律、工商、税收等各部门简化手续规范程序优化服务，为创业者提供良好的创业软环境。

7、以硬件改善为契机，提升xx商业街商业环境

——街区主入口。在xx路、xx路两端设立xx商业街的地标性形象符号——街柱（体现LOGO、街名等元素）。并在街柱下面设置一块花岗石碑（镌刻商业街介绍文字、商业街平面图），具有导引功能又有装饰性，同时对入街者会产生一种较强的归属感。

——街区环境。

“七大系统”营造提升街区环境。

视觉系统：采用xx剪纸艺术元素，设计街区视觉识别系统，以统一xx商业街形象。

导示系统：在xx商业街各路口设立个性化的导示系统（中、英双语），指示引导游人向xx商业街聚集。

具体设置位置：

1、南端——市民广场与xx路口；

2、东端——xx路、xx、xx路与xx路路口；

3、西端——xx路、xx、xx路与大奇山路路口；

4、北端——滨江路与xx路口。

广告系统：在xx商业街两侧设立户外电子广告灯箱，使之从形式到内容均与街区的整体风格相协调，作为形象宣传载体。

具体设置位置：

南起市民广场北至xx路（全长约660米），沿街单向间隔50米设置一个，全路段双向约设置24个。

休憩系统：增设xx商业街休憩设施，方便游人小憩。

1、露天休闲吧。

大润发超市、xx口现有隔离带进行整治，并移除报亭，改造成一个露天休闲吧；在xx与xx交叉口（xx北侧东西两端）各设置一组露天休闲吧。

2、休闲椅。

xx商业街（xx路至xx）两侧，单向间隔约60米设置休闲椅一组，双向约十组。xx（xx至xx路）人行道较窄，不建议设置休闲椅。

绿化系统：设计绿化系统，增强游人心旷神怡的心理感受。

建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧的高大乔木全部移植，采用类似xx路的灌木绿化带，加上较大的时花盆栽，组成绿化系统。

夜灯系统：设计夜间照明系统，组成夜间灯光景观。

街灯——建议对xx商业街（xx路至xx路）两侧现有冷色调的高大路灯进行更换，采用暖色调的古典罗马风格工艺街灯，体现温馨感。单向间隔约30米一根，全路段双向约40根。

楼宇轮廓灯——沿街楼宇设置LED灯带。

树形植物灯——市民广场至xx路现有行道树悬挂星形节日灯。

雕塑系统：在街区空旷地段设置雕塑小品，增强街区文化艺术氛围。

具体设置位置：

1、xx大润发路口、xx路口各设置xx商业街标识的雕塑小品一个；

2、xx（xx路至xx）两侧设置3、4个雕塑小品。

——交通环境。

近期解决xx车辆单向行驶和单边停车问题，几年内争取使之成为商业步行街。

建议xx路至xx段采用车辆单向行驶和单边停车；xx至xx路段因道路较窄采用单向行驶，取消停车位。

xx与xx交叉口设置减速带、交通信号灯，减少对行人的影响。

建议xx两侧划出机动车临时泊位，不收费。

其余机动车可停泊于原xx第四小学、国税局、大润发地下3个停车场。

xx取消非机动车停放，可在xx、三合路、xx路、xx路设置非机动车停放点。

人行道路面建议换成大理石，增加行人舒适度。人行道高度为10公分左右。

第三篇：商业街项目建议书

商业街项目建议书

一、发展趋势与战略意义

1.项目背景：城乡一体化发展

了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。xx无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。

2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈

基于上述对国家建设发展的战略意义和xx现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领xx现代商贸业的发展潮流，成为支撑xx新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。

3.项目布局：奠定项目在xx的核心地位

在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在xx的商业布局中要起到标杆作用，成为xx市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成xx这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在xx的核心地位。

4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命

项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。

二、项目理念与商业模式

1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作

商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。

从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。这是后商业街时代的重要特征。

在电商迅猛发展的时代，x星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。

2.商业模式：开启xx第五代商业模式

创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式；第三代大卖场式的超市连锁经营模式；第四代城市生活休闲中心模式；第五代供应链商业模式。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、休闲、文化成了顾客的核心。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。

三、项目定位与业态布局

1.总体定位：中国影视风情第一街

链接xx中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。

概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的xx魅力。

2.业态定位：一中心五大功能区块

一中心：

时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等

五区块：

美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等

酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等

休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等

旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等

影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等

配套业态

主题酒店

中型超市

金融机构

3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打

根据xx商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。

（注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件）

四、项目运作机制

本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河（大兜路）美食街共同打造。

具体操作平台：xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。

1.资源优势

具有操作性强，可落地的资源优势。

招商资源：xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合；台湾美食餐饮独特优势资源。

政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。

2.品牌优势

商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。

3.运营优势

对商业街运营管理有着丰富经验。

五、项目合作方式

1.整体或部分长期租赁。（条件另议）

2.单纯招商服务。通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的（3——5年）分成。

3.其他合作方式面议。

六、机构简介

1.xx商业特色街联合会

是xx市民政局正式注册登记的社团组织，主管单位xx市贸易局，正式成立于2012年10月，现有会员单位87个（包括xx市政府正式命名的13条商业街及部分商业街品牌企业）。

2.xx名镇天下商业管理有限公司

是上市公司“xx”下属子公司（股票代码：xx），注册资本x万元。该公司具有国资背景——xx商业集团。（详见公司介绍）

3.xx茶易餐饮管理有限公司

隶属台湾xx餐饮集团，公司管理运营团队均来自台湾，在大陆从事台湾餐饮业策划、招商服务和培训已逾十年。公司注册资本x万元。（详见公司介绍）

以上仅为初步想法，供参考。

第四篇：商业街项目建议书

商业街项目建议书

一、发展趋势与战略意义

1.项目背景：城乡一体化发展

了解和把握社会经济发展趋势，有助于项目高起点规划和实施。根据十八大报告精神，城镇化未来将成为中国全面建设小康社会的重要载体，更是撬动内需的最大潜力所在。快速发展的新型城镇化，正在成为中国经济增长和社会发展的强大引擎。新型城镇化以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化。这是具有国家战略意义的转变：如果说改革开放前20多年是我国大、中型城市高速发展的黄金时期，那么，未来20年将是以乡镇为中心的“城乡统筹”一体化发展的重要时期。今后，城市的许多资源将向乡镇快速扩散，一批现代化新城镇将迅速崛起，以缩小大、中型城市与乡镇的差别。横店无疑是这些新城镇中最闪亮的一个星。

2.项目立意：新兴现代化“镇级市”中央核心商务圈

基于上述对国家建设发展的战略意义和横店现状的认识，我们对玫瑰星城大二期项目在“城乡一体化”发展进程中有了一个新的认知，并需要赋予它更深刻的涵义。我们的基本阐述是：一个新兴的现代化“镇级市”的中央核心商务圈，集购物、休闲、娱乐、观光、居住、文化为一体。它将成为产业发展与城市建设有机互动的一个典范，引领横店现代商贸业的发展潮流，成为支撑横店新生态、新文化、新生活的城市地标。在传统乡镇向现代小城镇华丽“蜕变”的过程中，玫瑰星城大二期项目将起到一个里程碑的历史意义。

3.项目布局：奠定项目在横店的核心地位

在新型城镇化建设发展中，商贸业一定充当领军的作用。因此，在我们的概念中，不是做一般的商业街，而是做一个与人民生活密切相关的新兴现代城市商业综合体。它在横店的商业布局中要起到标杆作用，成为横店市场繁华、商贸文明的重要引擎。以玫瑰星城大二期七万方以上的商业建筑体量，足以构成横店这样的中心小城镇的核心商务区的空间。通过这样重量级的布局，一举奠定项目在横店的核心地位。

4.项目运作：肩负小城镇裂变的历史使命

项目推广上的运作，希望能在一个比较高的层次上进行，积极争取政府资源，肩负传统小城镇向新型城镇化裂变的历史使命，而不完全是开发商的功利性商业运作。立足这样的高度，有利于大二期项目的全方位推进。

二、项目理念与商业模式

1.项目理念：开创后商业街时代的典范之作

商业街是城市生活的一种特定商业形态。中国商业街历史源远流长，从汉代洛阳街市的鼎盛到唐代长安大街的喧闹，从xx南宋御街的繁荣到明朝南京鼓楼大街的熙攘……商业街成为城市历史经济文化发展的见证。她讲述着城市的故事、演绎着城市的历史、承载着城市的梦想。

从某种意义上讲，我国商业的发展已经从传统的商店与商店之间的竞争，发展到商街与商街的竞争及商圈与商圈的竞争，甚至城市与城市的竞争。商业街在城市中的经济形象和商业地位日益突出，商业街经济正强力助推着城市经济的发展，从而成为城市商贸发展、市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市文明的重要窗口和名片。商业特色街作为城市商业综合体的一种表现形态，是商贸服务业最集中的区域，对于推动城市产业集聚、商贸流通、旅游观光、休闲购物乃至于城市品牌形象具有重要作用。

现代商业街与传统商业街不同之处在于，完全摒弃了单纯的购物功能，向着全方位一站式多元化的功能发展，以满足消费者物质与精神全面需求为目标。这是后商业街时代的重要特征。

在电商迅猛发展的时代，玫瑰星城大二期项目将容纳各种元素，形成可游可玩可赏可体验的新格局，从而打造成后商业街时代的典范之作。

2.商业模式：开启横店第五代商业模式

创新和差异化经营是商业发展的永恒主题，也是商业地产和商业业态提升竞争力的核心，更是商家通过商业模式赚取最大利润或价值的过程。商业价值的取向，一般从商业发展的规律来看，商业地产和商业展贸业态必须与时俱进。中国的商业发展模式经历了许多种的方式方法，归结为主流商业模式：第一代供销社商业模式；第二代百货商业模式；第三代大卖场式的超市连锁经营模式；第四代城市生活休闲中心模式；第五代供应链商业模式。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种电子商务、物流和金融相结合的新商业模式，在大规模横向供应链商业的基础上，在理念上强调投资运营商的主导权，提供优质资源平台和讯息共享的融汇商品流、运输流、资金流、信息流于一体，同时，完成顾客的体验式消费、商家的参与式经营，投资商和参与者共赢的一站式运营和服务中的多方共赢。在满足人们一站式购物需求的同时进行升级，增加体验式消费。购物已不再是商业模式最重要的功能，它是集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢八大功能于一体，其中运营、体验、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、休闲、文化成了顾客的核心。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。一站式的体验消费和服务，构成元素主要有金融、贸易、服务、文化、娱乐、电子商务、餐饮、交通、停车场、物流等现代商业提倡的“一站式”消费和服务应运而起。

三、项目定位与业态布局

1.总体定位：中国影视风情第一街

链接横店中国影视城的产业资源和文化积淀，打造一个集合影视文化元素、展示中西合璧建筑景观、体现多元化商业功能、融合本土民俗风情的中心城镇现代化大型旅游购物景点，具有独特景观、丰富内涵、完善功能的集购物、美食、休闲、观光、娱乐、游憩于一体的，能满足多层次消费者全方位物质与精神需求的，独具个性的富于艺术气质的大型现代商业文化街区高品位商务空间。

概念描述：这是中国第一条影视文化主题商业步行街。徜徉在这条街上，首先映入眼帘的是造型奇特极具现代感的商业建筑，钢架结构、巨幅幕墙，营造出光感通透宽敞明亮的商业空间。其间，各种休闲设施齐全，消费者可以享受各种体验式消费的历程。五光十色的精品橱窗，烘托出浓郁的商业气息。“潮”气十足的商品，轻吹着时尚之风。城雕小品和不时闪过的熟悉的明星脸，构成独特的凝固和活态的人文景观。在繁华的都市商业景观中，衬映着八面山的自然景观。不时可以看到以影视明星命名的情调十足的咖啡屋、美食店，让你品尝到不一样的美味和优雅。入夜，璀灿的灯光和绚丽的霓虹交相辉映，让思绪在光影中舞蹈，领略不夜的横店魅力。

2.业态定位：一中心五大功能区块

一中心：

时尚精品购物中心——丝绸、时装、鞋类、包类、饰品、美容护肤品等

五区块：

美食风味区块——台湾风味小吃、杭邦菜、茶楼、咖啡、时尚饮品等

酒吧娱乐区块——酒吧、KTV、游戏等

休闲服务区块——台湾“三温暖”浴场、中医养生、医疗美容、韩国微创整型、运动健身会所等

旅游购物区块——旅游纪念品、土特产等

影视文化区块——3D影院、影视道具收藏馆、戏装拍摄、影视衍生品等

配套业态

主题酒店

中型超市

金融机构

3.品牌定位：以国内一、二线品牌为主打

根据横店商业现状与消费环境，初期的品牌定位不宜太高端，以国内尤其是省内一、二线产品品牌为主打，如女装类江南布衣、伊芙丽、可可尼等，餐饮类绿茶、弄堂里、两岸咖啡等，休闲健身类蓝士堡等。此外，配置少量进口高档商品，特别是美容化妆品类。后期，可进行根据市场情况，进行品牌调整。

（注：此部分内容需通过编制《业态规划》进行细化，以形成招商运营的指导性文件）

四、项目运作机制

本案拟由xx商业特色街联合会牵头，携手xx五大“国字号”商业街——清河坊民俗文化街、xx武林路时尚女装街、中国丝绸城、四季青服饰城、胜利河（大兜路）美食街共同打造。

具体操作平台：xx天下名镇商业管理有限公司、xx茶易餐饮管理有限公司。

1.资源优势

具有操作性强，可落地的资源优势。

招商资源：xx市13条市政府正式命名的商业街资源有效整合；台湾美食餐饮独特优势资源。

政府资源：联合会直通国家商务部商业步行街指导委员会，为打造“国字号”商业街提供政府资源。

2.品牌优势

商业街的品牌影响力和众多商家品牌共生性优势。

3.运营优势

对商业街运营管理有着丰富经验。

五、项目合作方式

1.整体或部分长期租赁。（条件另议）

2.单纯招商服务。通常采用租金分成，根据不同业态，设定不同的比率，享受服务年限内的（3——5年）分成。

3.其他合作方式面议。

第五篇：21息县龙湖新天地项目规划设计说明资料

息县龙湖新天地项目规划设计说明

一、用地概况 1.1、区域位置

本项目地块位于河南省信阳市息县，香米贡大道与息寨路交叉口西南角，总用地面积为16850.90平方米。项目涵盖住宅、商业、地下车库、公寓等不同业态，规划总建筑面积75659.92平方米。1.2、用地周边条件分析 1.2.1、周边用地分析

项目用地东邻城市道路，北临城市主干道，为该项目创造了相对成熟的交通环境和居住环境。1.2.2、周边资源分析

该项目两面临路，拥有便利的交通，同时地块周边区域营造了良好的居住环境，使地块的居住价值有较大的上升空间。依据所临道路的性质及地块开发性质。1.2.3、资源重组分析

为改善地块的居住品质，优化商业资源结合用地资源的分析，我们在地块规划上采用了相应对策，即沿地块四周布置有商业，旨在提升地块内部的商业价值质，增加用地居住价值。

二、规划依据

(1)《中华人民共和国城市规划法》(2)《城市规划编制办法》

(3)《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(4)《住宅设计规范》GB50096-2011(2011年版)(5)《住宅建筑规范》GB50368-2005(2005年版)(6)《民用建筑设计通则》GB50352-2005

(7)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)

(8)规划设计任务书及国家及地区现行有关规划、建筑设计规范、法规。(9)甲方提供地形图及电子文件。

(10)国家、河南省、信阳市有关的法律、规范和条例。

三、设计原则

贯彻党的基本方针、政策，在设计中遵守国家省市制定的有关设计规范及设计标准。遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的2 1世纪居住环境。在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使地块的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到地块内部，加以丰富，构筑一种和谐美满的空间形式。通过地块的中心绿地广场、中心景观轴线和贯穿小区的景观绿地与住宅间邻里绿地相结合，以达到创造优美的居住环境，提高居民的生活质量的目的。3.1、充分利用现状条件

由于现状地形较为平坦，考虑经济因素，在小区的规划设计中充分考虑基地本身的情况，同时充分利用周边可以利用的条件，打造精品小区。3.2、重视城市自然、人文特色的动态延续性

小区规划适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使小区融入在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个拥有良好居住景观的住宅小区，同时在小区的规划设计中，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。3.3、规划根据物业管理需要确定组团规模和服务设施内容

服务设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推选规范化服务，为物业管理及服务提供便利条件，提高了工作质量，降低了管理成本。3.4、加强空间领域限定，提高居住安全性

小区按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口以及组团、院落、单元入口标志进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。

留有改造余地增强小区的可持续性，坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划，注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。

强调适度的人车分离，营构人性化的社区空间环境，既为步行者提供安全、舒适的社区休闲环境，也为行车者提供便捷的交通、停车及入户线路。

3.5、坚持以人为本和生态环境保护原则

创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光、通风和居民日常生活需要的基础上，以保护自然生态环境为主要目标，在不改变现有地形的条件下，着重进行绿地系统规划，强调绿地景观系统的均好性，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。四．规划目标

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，将本项目建设成为环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的高品质住宅小区，成为展示确山社区居住品质新形象的窗口。4.1、高效能的基础设施

基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠；建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统；建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。4.2、高质量的生态环境

加强绿化，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，打造居住区内部精品景观。节能、减排，最大限度的降低污染。4.3、高品质的物质形态环境

功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的居住小区。4.4、高水平的规划管理

加强小区建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力，建立完善的管理中心和技术服务中心。

五、规划理念

在小区的规划设计中运用现代设计方法，以流畅几何线形，强化带状空间的纵深和扩展感；用生态学理论来指导景观设计，通过合理的布局，增加道路的绿地率和绿化覆盖率。并且在规划设计过程中，坚持住宅的整体性、舒适性、实用性和空间感。5.1、整体性

注重景观规划设计的整体性，总体上简洁明快，局部设计在遵循整体风格统一的基础上变化。5.2、舒适性

遵循“以人为本’’的现代设计理念，整体上采用大色块的设计手法，减少跳跃感；细部处理则提供适宜人体尺度、丰富的景观层次、以及材质和形式的变化。5.3、适用性

为周边建筑提供相应的适宜环境，如商业建筑入口和交叉口处的广场及开放场地，并结合功能性小品的布置，如电话亭、报亭、座凳等，使道路环境不仅可观且可使用。5.4、空间感

根据现有的基地形态，以“收放结合”的平面形态配合竖向多层次的景观元素（包括绿化、雕塑、水体、灯具等），塑造道路环境的多元空间感。

六、规划构思

小区位于信阳市息县的主要规划道路南侧。根据当地条件及设计任务书的要求，对小区进行规划设计。小区以一条东西向的中央景观轴连接整个小区，形成独特的景观形式。力求在总体空间布局、室内外环境、住宅类型、小区配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的生活社区，同时体现健康向上的生活哲学理念。规划方案注重对现代娱乐、居住理念体现，场所的建立，是把建筑、人类与环境景观紧密结合的产物，既有物质性的建筑，更有精神上的生活氛围，指导我们在规划中，从微观的建筑上升到一个更宏观、综合的角度去看待其整体性。大面积的绿色景观引入每户住宅中，区内景观与周围的自然风光浑然一体。规划中着重突出园林特色与公共活动之间的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的生活模式。使小区内居住者在尽情享受阳光、清凉林风、清洁空气的同时，与现代生活、资讯紧密联系在一起。

七、规划布局 7.1、空间设计

在小区空间设计中，贯彻了空间逐级专属的规划思想。为各种等级交往提供相对应的空间场所。交往空间在规划设计中明确分为二级，即小区空间和组团空间。7.2、规划结构 在规划布局中，体现空间逐级专属的原则，为各级交往提供优质的交往空间。根据小区的现状条件和将要打造的居住品质要求，小区规划大部分采用高层住宅。沿城市规划道路设计部分临街商业，在小区的规划格局中从南到北建筑运用逐栋后退的形式，小区建筑风格在立面上更加的灵活，并最大程度的提高小区的环境和居住品质。

小区内部景观设计，以结合绿化布置，东西景观带由住宅楼性的挟持，打造出不同层次景观节点，有效地提高了小区的居住品质。通过建筑的围和形成了小区的中心景观带和均好性的组团空间，使小区内居民均有良好的景观朝向。

同时在规划设计中利用街头绿地和防护绿地形成独特的景观带，与小区内景观相辅相成，提高小区的景观品质。

八、交通规划设计

在小区道路系统规划中，采用“环路交通”模式，避免了小区内车行对住宅楼的影响，综合考虑小区周边道路情况，把小区的主出入口规划设计在基地东侧的规划道路上，次入口规划设计在基地西侧的规划道路上，方便小区内居民的出行需求。

在小区内部的交通规划上，尽量避免“尽端式”道路模式，减少对中心景观带的干扰，提升小区内的居住环境质量。小区内停车形式采用地上停车与地下停车结合的模式，解决了停车的问题，方便居民使用，并有效的降低了车辆对小区的干扰。

九、景观规划设计

小区绿化系统依托空间体系。设计中注重亲切感、使用性、避免形式化、唯观赏性。结合东西空间轴规划了小区的中心绿化景观轴。轴线的交叉点、起点、终点及与环路交点上规划景观节点。

在景观轴线上充分结合组团之间布置游园景观，形成中心景观带与组团景观相结合的景观体系，营造出收放有序的绿化空间序列。

十、建筑形态及产品设计

小区规划产品为高层。地块北侧从城市设计的角度考虑，沿城市规划道路的高层形态主要采用同样的单体建筑和同样的立面处理手法，为城市展现一个统一的小区界面。小区内部大面积的绿化设计，形成了良好的内部空间，提升小区内的居住环境品质。小区建筑风格以现代风格为主，简洁大方；建筑色彩以大方稳重为主。

十一、小区配套设施设计

小区配套设施的设计主要为满足小区居民的日常生活需求，沿城市干道规划布置商业，在小区中心绿化景观区，规划健身器材，活动场地等，满足人们交往活动的需要。同时在区内适合位置规划布置垃圾收集点，热交换站，变电室等小区配套服务设施。

十二、消防设计 1 2.1、总图防火设计

小区内主要车行道路结合各个场地形成主要消防环道，满足国家有关规范要求。

消防车道通过建筑物时，其净空尺寸≥4米，宽度≥4米。消防车道坡度≤70%消防车道及消防登高场地路基，其荷载按30T/m2设计。12.2、建筑防火设计

本建筑为二类居住建筑，建筑的耐火等级不低于二级。建筑的高层住宅，按照《高层民用建筑设计防火规范》进行设计。12.3、外消火栓给水系统

用水量：10L/S，火灾延续时间：2H；室外消火栓给水管网与生活给水管网合用，并按间距不大于120m设置，室外地上式消火栓，保护半径不大于150m。

十三、单体建筑设计方面的节能措施 13.1、建筑专业

(1)信阳市属夏热冬冷地区，围护结构应采取多项节能措施，方能保证达到标准的规定要求；

(2)条式建筑的体系系数控制在0.35以内，点式控制在0.40以内；(3)本项目外墙采用外保温系统，拟采用国标02J121-1的外墙外保温系统做法，保温材料为聚苯颗粒或玻化微珠；

(4)屋顶采用省标05YJ1中倒置式屋面做法，屋面保温隔热材料为泡沫混凝土；

(5)窗户、阳台封窗均采用塑钢中空玻璃窗，楼梯间均设有外窗，建筑物的北向不设飘窗，窗墙比满足规范要求，并且考虑遮阳措施；(6)外围护填充墙采用加气混凝土砌块。

(7)若建筑体形系数和部分窗墙比不满足要求，应在施工图设计阶段应进

一步深化设计，采用性能化的设计方法，以使每栋建筑物空调年耗电量之和符合规范规定的限值。1 3.2、给排水专业

按照现行《建筑给水排水设计规范》GB 50015-2003选取合适的给水用水定额。基于节能要求，本区给水系统合理分区，低区供水充分利用市政供水压力。二次加压供水段采用可调式减压阀再次分区，中、高区采用管网叠压供水，各分区最低卫生器具配水点处的静水压力不大于0.28MPa。高区供水采用叠压供水设备，集中设备地下车库泵房内，充分利用市政供水压力，并根据小区用水情况，使水泵在社区内运行。采用节水器材、器具既节水又节能。选取给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。大便器应采用节水型产品，座便器水箱容积不大于6L。建筑住宅每户入户管前均设水表，集中设于公共水表井内。13.3、电气专业(1)供配电系统节能

由区域变电站引入两路10KV电源深入负荷中心。将变压器设置在负荷中心，以减少低压侧线路长度，降低线路损耗。选用高效低耗变压器（SCB10型），提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。设计中力求线路尽量短，以降低线路损耗。(2)电气照明节能

根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照度、照明功率密度、视觉要求等规定。根据不同的场所选择合适的光源，在满足照明质量的情况下尽量选择高效节能光源。荧光灯

选用T5灯管，选择高品质电子镇流器，荧光灯单灯功率因数不小于0.90照明配电系统中，通过选用铜芯电线电缆，减少线缆长度，适当加大线缆的截面积等措施，尽量减少配电线路中的电能损耗。主照明线路采用三相供电，以减少电压损失，并尽量使三相照明负荷平衡，以免影响光源的发光效率。设置具有声控、光控等功能的照明控制装置，做到需要照明时打开，不需要时关闭。与其他专业相结合，充分合理地利用自然光、太阳光能等。

十四、结构设计 14.1、工程概况

本工程位于河南省信阳市息县，为高层住宅及局部有底层商业的模式。高层为剪力墙结构，基础形式为筏板基础，基础形式为条形基础。14.2、设计遵循的主要标准、规范、规程等

(1)《建筑结构可靠度设计统一标准》 GB50068-2001(2)《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001(2006年版)(3)《建筑抗震设防分类标准》 GB50223-2008(4)《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001(2008年版)(5)《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002(6)《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002(7)《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002

(8)《建筑桩基技术规范》 GJ94-2008

(9)《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99(10)《地下工程防水技术规范》 GB50108-2008(11)《工程建设标准强制性条文》房屋建筑部分(12)《标准图集》

(13)《混凝土结构施工图平面整体表示万法制图规则和构造详图》(14)《现浇混凝土框架剪力墙框支剪力墙结构》（国标03G101-1>(15)《现浇混凝土板式楼梯》（国标03G101-2）(16)《现浇混凝土楼面与屋面板》（国标03G101-4）(17)《筏形基础》（国标04G101-3）(18)《02系列结构标准设计图集》（省标）

本工程按国家设计标准进行设计，施工时除应遵守本说明及各设计图纸说明外，尚严格执行现行国家及地方的有关规范或规程。14.3、建筑结构的安全等级及设计使用年限

建筑结构的安全等级： 二 级 建筑抗震设防类别：标准设防类地基基础设计等级 ： 甲级 设计使用年限 ：50年 砌体结构施工质量控制等级： B级

14.4、抗震设计及荷载取值

本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组，建筑场地类别为II类，建筑结构安全等级为二级，各建筑主体结构的设计使用年限均为50年。基本风压：0.45kN／m2（地面粗糙度类别为B类）

基本雪压：0.40kN/m2（雪荷载准永久系数分区II）

其它活载取值均按《建筑结构荷载规范》

（2006年版）(GB50009-2001)14.5、自然条件

基本风压：0.45kN7m2 地面粗糙度类别：B类

场地的工程地质及地下水条件见详细地勘报告。14.6、设计采用的均布沽荷载标准值(kN/m2)住宅、走廊、门厅、楼梯、卫生间、厨房2.0 阳台（住宅）2.5 上人屋面 2.0 不上人屋面 0.5 商业3.5 14.7、结构设计材料：

地基基础： 根据地勘报告再做详细论述。

上部结构： 上部结构为剪力墙或砖混结构。

主要结构材料：(1)混凝土：

基础垫层混凝土强度等级为C15，筏板基础混凝土强度等级为C30。现浇板、梁，楼梯混凝土强度等级为C30；圈梁、构造柱混凝土强度等级为C20。挑梁、边梁等外露构件及屋面构架混凝土强度等级为C30。(2)钢筋：

为HPB235钢，fy=210N/mm2；

为HRB335钢，fy=300N/mm2；

为HRB400钢，fy=360N/mm2．

(3)填充墙：正负零至150mm为普通烧结砖。其150mm上为B06、A3.5级加气混凝土砌块，正负零以下为混凝土。14.8、结构计算分析方法：

本工程采用中国建筑科学研究院《PKPM系列软件08版》（2008年1 2月）进行结构整体分析及基础设计等。

十五、给水排水设计说明 15.1、工程概况

本工程规划总用地16414.8平方米，其中建筑面积73033.56平方米，绿地率40%。15.2、设计遵循的依据

(1)《室外给水设计规范》(GB 50013-2006)；(2)《室外排水设计规范》(GB 50014-2006)；

(3)《给水排水管道工程施工及验收规范》(GB50268-97)；(4)《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》(GJJ7T29-98)；(5)《埋地硬聚氯乙烯排水管道工程技术规程》(CECS122:2001)；(6)《建筑设计防火规范》(GB 50016-2006)； 15.3、设计范围

本次给水设计的范围包括：室外给水设计、室外污水、雨水设计。室外给水设计

水源：小区内各建筑的生活用水、绿化和浇洒道路广场用水：及室外消防用水均由市政给水管网直接供给，市政给水管网水压不小于0.28Mpa。

用水量：本次设计用水量计算主要包括：(1)小区生活用水量；(2)消防用水量；(3)绿化用水量；(4)道路洒水用水量；(5)未预见用水量及管网漏失水量。

生活用水量：小区的规划居住人口为1716人，小区居民生活用水量指标选定为200（L/人．d）．最高日用水量为298.4m3 /d（最高日）。消防用水量：

小区规划居住人口为1716人，同一时间火灾次数为一次。小区内建筑均属民用建筑，室外消火栓用水量应按消防水量最大的一座建筑物计算。根据《建筑设计防火规范》，室外消防用水量为25L/s，未预见用水量及管网漏失水量，以最高日用水量的20%计。

给水系统：小区自东环路市政管网引入DN200的给水管道在小区内连通成环，供应小区内各建筑的生活用水、绿化和浇洒道路用水及各建筑的室外消防用水。

消防系统：在室外生活给水管网上按规范设置室外地上式消火栓，满足小区内各建筑的室外消防用水量。

管材、接口：室外给水管道采用PE管，热熔连接。15.4．、室外排水设计

(1)排水制度采用雨污分流制。小区的雨水通过雨水管道直接排至市政

雨水管道；小区污水经化粪器处理后再排至市政污水管道。

(2)根据设计规范，小区生活污水排放量按0.9的折污系数计算，由于本工程系新设计管道系统，其污水量按生活用水量的90%计，即0.9×298.4=268.56m3/d（最高日）。

(3)本工程雨水暴雨强度公式选用驻马店暴雨强度公式，重现期取3年。(4)管材、接口及敷设方式：室外污水管道及DN≤400的室外雨水管道采用埋地硬聚氯乙烯双壁波纹管，弹性密封橡胶圈接口，管道基础采用砂砾垫层基础。DN>400的室外雨水管道采用高密度聚乙烯双壁波纹管，柔性接口，管道基础采用砂石基础。

十六、电气设计说明 16.1、设计依据

(1)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95(2005年版)；(2)《民用建筑电气设计规范》(JGJ 16-2008)；(3)《住宅设计规范》(GB50096-2011)(2011版)；(4)《住宅建筑规范》(GB50368-2005)；

(5)《建筑物防雷设计规范》(GB50057-94)(2000版)；(6)《建筑照明设计标准》(GB 50034-2004)(7)甲方提供设计任务书；

(8)规划、建筑等专业提供的设计资料。16.2．、供电电源及负荷等级

本工程考虑引入二路10KV独立高压电源。负荷等级为一级。

16.3、电力设计

负荷计算：住宅每户用电按6～10kw/户计算，商业按100w/m2;办公按80w／m2。本工程拟在小区内设变电所七处，供电范围内总安装容量约为5720KV，选用10KVA变压器。16.4、照明设计

一般以节能型荧光灯为主，并配高品质电子整流器。住宅公共部分采用声光控节能开关。16.5、弱电系统设计

本工程弱电系统内容包括：电话与宽带网络系统、有线电视系统等。住户室电信及有线电视电缆拟采用同井同路敷设，按多孔管块考虑，埋深为室外地坪一0.7m以下。

十七、通风及防排烟设计 17.1、设计依据

(1)《建筑设计防火规范》(GB 50016-2006)(2)《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95 2005年版）(3)《住宅设计规范》(GB50096-2011)(4)《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）(JGJ 26-95)(5)《全国民用建筑工程设计技术措施暖通、空调、动力》（2009年版）

(6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97(7)建筑专业提供的作业图 7.2、设计范围

各子项的空调、通风及防排烟设计。17.3、空调系统

(1)住宅采用分体式空调，由建筑专业预留室外机位置，电气专业预留电量。

(2)商业采用全空气空调系统。由室内、室外分体机而组成。运转宁静、外形美观。

(3)制冷机组采用水冷螺杆加冷却塔。17.4、节能设计

(1)管道井及非采暖房间明装管道作保温。

(2)采暖系统采用分户计量，每个散热器加自力式两通温控阀进行分室控制。

(3)．平时使用的风机选用低噪声的设备，均设减振吊架，设置在通风良好的场所，避免噪声对环境的影响。17.4、通风及防排烟设计(1)车库通风及排烟设计：

本小区设有地下汽车库，车库设置通风及排烟系统，排烟及排风量均按每小时6次换气次数计算，送风系统按每小时4次换气次数计算，平时排风及送风系统运行，保证车库正常的通风换气，火灾时，排风系继续运行转换为排烟系统，送风系统继续运行转换为补风系统，补风量大于排烟量的50%，满足要求。(2)单体通风及消防防排烟设计：

各住宅楼以自然通风排烟为主，对于不满足自然排烟条件的楼梯间设置机械排烟系统，以满足消防要求。楼梯间尽量设置可开启外窗，并且可开启面积满足自然排烟要求，采用自然排烟。

十八、燃气设计 18.1、设计依据：

(1)《城镇燃气设计规范》GB50028-93(2002年版)(2)龙湖新天地规划总平面图

(3)建设单位提供的有关供气条件资料 18.2、供气范围：

燃气系统供气范围包括整个规划小区的燃气用户。

本次设计燃气用户为：536户。18.3、用气量：(1)计算条件

工程气源来自确山县城市燃气中压管网，气源类型为天然气，天然气低热值按8538千卡/m3计算。(2)耗热指标 A．居民用户：

住宅耗热指标设计取55X104千卡/人．年，每户按3.2人。B．公共建筑

由于小区公共建筑及商业用户负荷不详，公共建筑及商业用户用气

量按居民用户量的15%计算。18.4、供气方案(1)气源

本工程气源来自确山县城市燃气中压输配管网的天然气，由市政中压燃气管道引入小区。(2)压力级别和调压设施

本设计小区内采用中低两级供气系统，考虑到与城市中压管网相一致，小区内中压管网设计压力按0.4MPa。燃气由中压管网引入小区后，以中压铺设至各楼栋前，通过楼栋调压箱调至低压后，由低压燃起管道引入各用户。该种供气方式具有投资少，水力工况好，输送能力大的优点。是目前城市中最常用的供气方式。(3)管材及管道敷设

本工程采用PE管（聚乙烯塑料管）本工程中压燃起管道设计压力0.4Mpa，中压管道公称直径大部分小于DN200，采用PE管成本低于同管径的钢管和铸铁管，而且还具有以下其它管材没有的优势： <1>使用寿命长，耐腐蚀；

<2>柔韧性好，敷设时允许有一定的弯曲半径，便于施工，并能较好地抵御地震等自然灾害影响；

<3>施工费用低，维护保养简单；

<4>内壁光滑，摩擦阻力小，流动性能好。

因为聚乙烯塑料管（PE等）具有钢管和铸铁管无法比拟的优势，目前国内外已普遍采用PE管作为城市燃气中压管网管材。

本工程中压管网管材选用PE管，SDR11系列，材料为PE80，执行现行国家标准《燃气用埋地聚乙烯(PE)管道系统第1部分：管材》GB15558.1-2003。燃气管道采用地下直埋敷设方式，根据管线综合规划的要求，燃气管道敷设在道路车道下，管顶覆土深度控制在1.4米，管顶覆土厚度最小不小于1.0米。低压管道管材选用PE管，SDR11系列，材料为PE80，执行现行国家标准《燃气用埋地聚乙烯(PE)管道系统第1部分：管材》GB15558．1-2003。(4)管道布置

小区内中压管道由城市规划道路引入，沿小区道路敷设至各用户，同时燃气管道服从小区管线的统一综合规划。

十九、暖通设计说明： 1 9.1、设计依据：

(1)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003(2)《住宅设计规范》GB50096-2011(2011版)(3)《住宅建筑规范》GB50368-2005(4)《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2007(5)《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004(6)《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002(7)《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002(8)建筑专业提供的平、立、剖面图及建设单位要求。

19.2、工程性质：二类居住建筑，住宅楼。主楼地下一层为车库，以上部分为住宅。

19.3、设计参数：冬季采暖室外计算温度：t=-5.4℃ 冬季采暖室内计算温度：客厅、卧室、卫生间t= 20℃，厨房t=17℃ 总热负荷：140 k w 热负荷指标：28 w/m

热源：由市政供热。设计供、回水温度45℃/35℃。设计工作压力：O.70MP a．

系统形式及设计范围：住宅采用共用立管的分户独立系统，管道井内设立管。每户均设热媒集配装置，设采暖入户装置，采用共用立管分户独立系统。每户安装热表。

热水升温应平缓，供水温度应控制在比当时环境温度高1 0℃左右，且不高于32℃；并应连续运行48h；以后每隔24小时水温升高300C，直至达到设计供水温度．在此温度下应对每组分集水器连接的加热管逐路进行调整，直至达到设计要求。