“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业服务的不足及完善

第一篇：“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业服务的不足及完善

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“城乡一体化”居民拆迁安置小区物业服务的不足及完善 引言

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段。党的十八大提出 “解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”

国家发改委近期同意将苏州列为“国家发展改革委城乡发展一体化综合改革试点”。苏州市城乡发展一体化综合改革试点的主要任务是着力打造新型城镇化发展、共同富裕、“四化”同步发展、公共服务均等化、生态文明、和谐社会、土地资源节约集约利用、城乡金融制度改革等 8 个示范区；到 2020 年，城镇化率超过 85%，基本实现城乡发展一体化。至 2013 年底，苏州市全市 92%的农村工业企业进入了工业园，91%的承包耕地实现规模经营，52.2%的农户实现集中居住，累计 140 多万农民实现了居住地转移和身份转变。苏州通过“三集中、三置换”让110 万农民变成了新市民。

随着城乡一体化的不断推进，农村居民将宅基地和自建房置换成社区产权房、将村集体资产所有权和土地的承包经营权置换成城镇保障和社区合作社的股权之后，农民都过上了住高楼、领工资、拿分红的新市民生活。但是由于农村居民他们都已经习惯了独门独户的居住生活，突然要转变生活习惯还是有很大的难度的，尤其对于年纪稍长的农民来说，他们所受的教育水平均普遍较低，失去土地后，对于纯农民来说就处于失业状态，拿着政府给予的失业补助金和拆迁安置补贴费，生活基本稳定；而一些即便有工作的农民，收入也很低廉。所以要他们来支付相关物业费用和维修基金他们是肯定不乐意接受的。另外，由于受到根深蒂固的传统习俗的影响，很多居民还很迷信，他们经常会在小区经常搞一些迷信活动，以上种种都给小区的物业管理带来了许多问题。“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理问题

2.1 物业管理难度大

农民通过土地置换刚住进拆迁安置小区时，一些传统的生活习惯一时难以改变就更别提根除了，这就给物业管理带来了很大的难度。

2.1.1 绿化被肆意破坏。居民化后农民什么都得花钱，连蔬菜还得花钱购买，这时候农民就会在小区的空地上“见缝插针”地种菜，更有甚者直接将小区的部分绿化带铲除，然后种蔬菜。

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2.1.2 小区环境脏、乱、差。农民在农村养成了随地乱扔垃圾的习惯，家庭的日常生活垃圾农民会随意地丢弃在农地，所以农民进了社区以后也会习惯性地将一些大量的生活垃圾直接丢弃在小区绿化带或地面，更荒谬的是，部分农民还会直接将一些垃圾直接从楼上往下扔。

2.1.3 环境破坏现象严重。为图出行方便，部分居民为了避免绕路，就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏，久而久之，小区草坪变成了道路，护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患，还给相邻小区的安全造成的很大的问题。

2.1.4 住宅挪用问题严重。正规的小区居住和商用都是明确规定的，住宅物业的用途就仅供居民居住，商业用房就仅用于经营，管理起来十分方便。但是在拆迁置换小区内，住宅挪作商用，尤其是车库挪作商用现象十分严重，车库挪作商用的安全隐患较大，事故频发。但是农民为了能多挣一点房租就铤而走险。

2.2 物业费收取困难

安置小区内居民无论是文化水品、还是综合素质或是经济收入，都处于偏低水平，他们不太能理解社区建设、物业管理跟他们的利益是息息相关的，反而他们会觉得住房子为什么还要交费，尤其是年龄较大的一些农村居民更是没有物业管理的概念，所以这些业主就会拒绝缴纳物业管理费。即便是一些年轻的业主有物业管理的概念，但是让他们自己掏出钱来交物业管理费，他们还是会有诸多的不愿意，即便是愿意缴纳物业费的，他们能承受的标准还是相对较低的，所以现在大部分拆迁安置小区物业管理收费标准是按户收取，根据面积不同采取不同的收费标准，但也仅仅是一个月几块钱或十几块钱。拆迁安置小区业主不交物业费主要还是因为他们的观念没有改变过来。

2.3 物业公司参与管理率低

拆迁安置小区里的居民由于受到传统的生活习惯和文化水平等因素的影响，安置小区的物业管理难度很大，同时由于物业费收缴率低也直接导致物业管理资金紧张。小区物业管理工作要想正常开展，需要的资金还是相当大的，但是由于存在严重的收支不平衡，拆迁安置小区的物业管理就会进入恶性循环。物业公司不但很难收取物业费，还要承担由于业主对环境（如草坪践踏、围墙护栏被撬等）的破坏需要修理和维护的巨额费用，所以说安置小区物业管理是一个低利润高风险的行业。改善“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理的对策

3.1 加强业主的物业管理知识

3.1.1 加强小区业主有关物业管理相关知识的宣传。物业与业主之间是相互依存、相互关联的。只有加强与住户的沟通交流，才能搞好安置小区物业管理；只有让业主真正的了解物业这个行业，才能让物业管理工作更加顺利的进行。所以物业应该向业主宣传物业管理的相关法律法规，通过定期组织召开物业管理工作座谈会，宣传物业管理政策，汇报物 文章出自：http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/

业管理工作，听取业主意见，多争取业主的理解和支持，要让业主明白他们在享受权利的同时也要履行义务。

3.1.2 加强物业与业委会的友好关系。物业与业委会是相辅相成的，业委会代表了全体业主的想法和意见，是连接物业与业主的桥梁。业委会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量，而对于拆迁安置小区来说业委会作用就更溢于言表了。物业公司可根据拆迁安置小区的实际情况，尽量劝服各村委书记或村里有威信的村民为业委会委员候选人，成立安置小区业主委员会并担任要职。这样业主委员会，既能代表全体业主更好地维护全体业主的利益，又能教育、引导广大业主配合小区的物业管理，从而共同维护小区的建设。

3.2 提高物业服务质量

业主最看重的就是物业的服务质量。只有服务质量好了，业主才能心甘情愿的交费。首先应该加强物业管理人员的培训。管理人员接触业主最多，只有提高管理人员的素质，业主才能更好地享受服务；其次要提高物业人员的办事效率。针对业主提出的问题，应该尽快处理，并且在短时间内给予答复。对于业主报修的问题，要及时回访，询问业主的意见并做出适量的调整。

3.3 为部分居民解决就业问题

物业管理公司可以考虑面向小区内没有工作的居民提供一些技术含量较低的工作岗位，经培训考核合格后，让他们参与小区的物业管理，如保洁、安保、客服管家等工种，由于他们的加入，他们更能体会到物业管理工作的重要性及全体业主积极配合物业管理的必要性，让他们通过实践来劝解、影响甚至改变小区住户的不良生活习惯，从而让广大的农民逐步适应现代化的社区生活。这样不仅能解决部分农民的失业问题，还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。

3.4 多渠道筹集资金

拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段，部分拆迁安置农民有的由于生活困难一时难以全额负担物业管理费，有的由于观念一时难以改变不愿意缴纳物业管理费。针对这种情况我们可以按照政府、企业、住户共同合理负担的原则，来有效地整合物业管理的资源，不断完善物业管理工作。一是摆事实、讲道理，阐述“无物业管理，小区一年新、二年旧、三年破”的利害关系，劝服当地政府、村委从城镇长远建设利益出发，从土地收益中拨付一部分用于支付物业管理费用，每个月或每个季度将这部分费用支付给物业管理公司。二是由于物业管理费收缴率低，开发公司可以给予适当的补贴。住户仅仅承担保洁、保安费用，这样就可以降低物业费的收缴标准，从而在一定程度上提高物业费的收缴率，其余的收费项目如绿化费、管理费、维修费均由开发商承担。三是增强物业公司的造血功能，对于小区内的商业街、店面房、停车场等可以交与物业管理公司来经营，物业公司可以从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理费用的不足。结语

城乡一体化是现代化进程中的一条必经之路，它是让广大农民平等参与现代化进程、共 文章出自：http://www.xiexiebang.com/feibiaozhun/

同分享现代化成果的一项重大的惠农政策。但是城乡一体化带来的拆迁安置小区的物业管理也是城市发展过程中的一大难题，我们只有解决好这个问题，才能让农民真正的居民化，实现城乡共同繁荣。

［参考文献］

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［2］ 羌伯华.加强拆迁安置小区物业管理的思考 ［N］.南通日报，2010-8-25.［3］ 李明才.旧小区物业管理政府支持是关键［J］.中国物业管理，2009（10）.［4］（08）.［5］（04）.高业芹，高业芬.旧住宅小区物业管理的现状与思考 ［J］.三峡大学学报，2010张敏.关于旧居住小区物业管理的几点思考［J］.商丘职业技术学院学报，2012

第二篇：做好拆迁安置小区物业管理工作

做好拆迁安置小区物业管理工作，推进和谐社区建设

小区物业管理难，拆迁安置小区物业管理更难，已是一个不容争辩的事实。如何加强政府对有关职能部门的领导，促使拆迁安置小区物业管理走上良性发展的道路，真正使居民安居乐业，是目前和今后相当长一段时间需要探索和解决的工作。现就如何做好拆迁安置小区物业管理工作，推进和谐社区建设谈一些浅见。

一、目前存在的主要矛盾和问题

1、拆迁安置户再就业难。广大拆迁户奉献了家园，奉献了土地，直接支持、配合了淮口的改革开放，而他们却没有了习惯的赖依耕作的土地，使大量的农村劳动力剩余。拆迁户们需再就业，而再就业并非一件简单的事情。洗脚上田的农民普遍文化水平不高，又无一技之长，且缺资金，缺就业门路。特别是４０――５０岁的农村主要劳动力，是一家的经济支柱，上有老，下有小，经济负担重。虽然政府有关部门开展了一些再就业培训，但这些拆迁劳动力，很难找到称心如意的工作。

2、拆迁安置小区基础设施不到位，公共空间不足。随着小区入住率的不断提高，人员进出增加，有限的公共空间已不能满足居住人们的需求。特别是反应明显的停车难问题，各小区随处可以看到车辆开上绿化草坪；还有小区内原安装的楼道电子门，故障不能及时修理，没有安装的小区无人过问安装，由此这些给小区的规范管理带来了一 1

定的影响。

3、拆迁户仍沿袭了农村的生活习俗，市民意识形成形成难。长期生活在农村的农民，住入小区以后，一时很难适应居民生活，脏、乱、差现象屡见不鲜，如乱扔垃圾、随地大小便、养狗养鸡、有的甚至毁坏整体绿化，自种小花小草、大蒜、葱等。

二、针对现状，采取的对策和措施

以上种种矛盾和问题的存在，在拆迁安置户的心里已存在着一种逆反心理，他们不会去反省原来居住生活的环境与质量，而是要求拆迁安置后各方面服务跟上。社区建设的要求又需要为他们创造安全、和谐的环境，而现实的弊病存在对和谐文明的社区创建带来了一定的阻碍。因此，我们认为，针对上述问题，可采取下列对策和措施：

1、有关部门的主要领导要高度重视拆迁型社区的物业管理工作，把拆迁安置小区物业撤出问题放到议事日程中来，把它作为提高到稳定民心，构建和谐社会的高度来抓。不但要督促有关部门切实担负起对拆迁安置小区的管理职责，协调、监督各职能部门，而且要亲自下基层，体验社区工作的难处，为物业管理的引进工作搭建好平台，充分做到思想到位、认识到位、管理到位、服务到位、职责到位，并诚心诚意接受居民的监督和评议，上下联动，齐抓共管，使拆迁型安置社区能够在物业撤出的风浪中安全平稳地过渡。

2、运用各种形式，多种载体，为广大居民服务，切实解决居民的实际问题。要继续加大再就业培训，为拆迁后失土农村劳动力创造更多更好的就业机会；对拆迁户大中专毕业生就业，希望政府有一个

适当的政策，因为一般拆迁户本来经济就不富裕，有的甚至负债让子女完成学业。子女毕业后又缺少找工作的门路，如果给他们一个阳光就业的机会，等于扶贫解困了一户人家，他们会从心底里感激政府对拆迁户的关爱。

3、通过多种途径，对先天不足的拆迁安置小区设施、设备、场地进行增添和调整，充分发挥其作用和功能，方便居民生活。如矛盾较突出的停车难问题，在原先规划不恰当的前提下，有政府出资改宽小区主通道；在少影响美观的前提下，扩展停车位。由交管、派出所、城管等联合执法，坚决禁止集卡、大卡、出租车进入小区。对流动人口群租、小区店面房餐饮店、小区的卫生、治安问题等等，成立一个由环保、工商、城管、公安、社区等相关部门人员组成的联合执法、整治领导小组，携手执法。还有安保设施、电子监控、电子防盗窃门安装后坏掉的进行及时修缮，没有安装的应尽快安装，以提高小区的整体形象，让拆迁居民重新认识到政府处处是为拆迁户着想的。

4、以上级有关部门为主体，建立完善的物业管理机制，着力推进小区的物业管理。由建设分局牵头，建立以建设分局、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，上下之间相互尊重、相互理解，相互支持，在为居民利益着想的基础上，按照一定的组织原则，联成一体的管理和服务关系，每月一次召开联席会议，查漏补缺，共同商议、处理小区物业管理中问题，如安全防范、卫生保洁、绿化养护、办公经费、物业管理经营用房的使用出租等，让业主知晓小区物业的运作过程和透明度，使小区的物业管理得以良性发

展。

5、建设好各小区业主委员会队伍，推行“两员”制度。首先依托社区民间组织，加大力度，建设好各小区业主委员会队伍，提高业主委员会功能。建设分局要建立业主委员会培训体系，定期分批对业主委员会进行培训，帮助他们正确行使权利，认真履行义务，提高业主委员会的自治意识，发挥业主委员会自我管理、自我服务的功能。其次可推选部分责任性强的居民成为物业协理员和物业监督员，使物业协理员真正成为物业、业主之间的桥梁；物业监督员直接监督小区物业管理机制的物业管理情况，使拆迁型社区逐步走上专业管理和业主自治相结合。

第三篇：城乡一体化房屋拆迁补偿安置协议

房屋拆迁补偿安置协议

拆迁单位：×××房地产开发有限公司

被拆迁人：

参照×××号和×××号文件精神，按照×××号关于城乡一体化建设试点拆迁安置补偿办法的有关规定，经双方协商就拆迁人拆除被拆迁人现有房屋及地面附着物，达成如下协议：

一、补偿方式：

1、原则上实行房屋产权置换，对被拆迁户实行原地产权调换方式予以安置。

2、货币补偿方式。（该种方式被拆迁方不享受临时安置补助费和搬家补助费等优惠政策）。

二、补偿金额：房屋补偿金额按照《城乡一体化建设试点拆迁安置补偿办法》所做的房屋评估价格执行，具体内容为：

1、被拆迁方主房屋面积：，补偿金额：元； 大写：。

2、被拆迁方附房面积：，补偿金额：元； 大写：。

3、被拆迁方院落及其它附着物补偿金额为：元。大写：。

4、以上1—3项金额合计为：元。大写：。其中2-3项金额合计为：元。大写：（实

行住房安置补偿此部分费用计入房款补偿）。

奖励优惠：在2010年6月15日之前签定拆迁协议，每户给予2000元奖励。在2010年6月18日之前搬出的每户再奖励500元，在2010年6月18日以后搬出的不予奖励。

奖励金额为：元，大写：。

三、安置：

安置房屋的价格按城乡一体化建设试点拆迁安置补偿办法的规定，补偿范围内住宅价格按每平方米1000元（壹仟元）平均价计算，超出补偿范围超出面积10平方米以内按×××号文件给予优惠，10平方米以外按市场价计算。

四、搬迁期限：

被拆迁户必须于2010年6月18日前全部搬迁完并将房屋及地面附着物进行移交，被拆迁方逾期不搬迁的后果自负。所有被拆迁方的房屋不允许住户私自拆迁，均由拆迁公司统一拆迁。

五、搬迁过渡方式、期限：在搬迁期间被拆迁人自行解决住房，拆迁人一次性给予被拆迁人补助费和临时过渡安置费，根据×××号文件《关于城市房屋拆迁有关费用补助标准的通知》执行。

1、搬家补助费每户200元

2、租房补助费每人每月30元，共发放月人，合计：元，大写：。

3、如果在2010年11月1日前，拆迁人没有对被拆迁人进行安置，则继续进行安置，发放安置费。

六、违约责任

1、拆迁人在规定期限内必须加快安置房屋的建设速度，使安置户早日入住房屋。

2、被拆迁人必须按期拆迁房屋，逾期不享受政府的奖励。

3、被拆迁人在规定期限内自行拆除住房的室内室外易移动物品可以归己，其它由拆迁单位统一拆除，否则不予安置。

4、对被拆迁人的安置住房户型，可由拆迁人同被拆迁人另行签定意向书，在设计建设过程中通盘考虑。

本协议经双方签字盖章后生效，协议一式两份。拆迁方被拆迁方各执一份。

拆迁方：法定代表人：

被拆迁人：二0一0年月日

第四篇：拆迁安置小区物业管理工作思考

拆迁安置小区物业管理工作思考

随着**区工业经济的发展，城市化步伐进一步加快，一批功能完善、美观新颖的拆迁安置小区拔地而起，一大批农民入住安置小区，成了 “城市居民”。安置小区由政府规划建造，设施配套，而住户的生活习惯、“付费买服务”的观念尚未转变，由此引发了一些社会问题。因此，如何管理好安置小区，已成为一个需要认真思考的课题。

一、东城经济开发区拆迁安置小区物业管理现状及问题

东城经济开发区现有银杏、和谐、民和、民安等拆迁户集中安置小区12个。在拆迁安置小区建设过程中，相关职能部门和开发区、村（居）对小区管理做了大量卓有成效的工作，使新建小区基本达到了“布局合理、格调统一”的要求，逐步完善水网、电网、路网、管网、闭路电视和通讯设施，为把拆迁安置小区建成现代化居民新区奠定了坚实的基础。但目前小区管理全靠政府买单，没有业主管理机构，没有长效的管理机制，与构建和谐社会、建设高品质中心城区和人民群众的期望相比，还存在一些问题，主要表现在：

1、拆迁农民有偿消费意识有待提高。拆迁安置小区绝大部分住户心中暂时还没有物业管理的概念，不愿缴纳物业管理费。他们认为，没拆迁时，自己都不用缴纳这些费用，现在把他们房子拆了，田地都没了，应该享受政府照顾，现在反而要他们多缴纳这一项费用，所以抵触情绪很大。

2、拆迁安置小区管理难度较大。拆迁安置小区作为失地农民安置的一个主要载体，根本目的在于让农民致富，因此，个别开商店、开农家乐的业主在自家房屋周围公共空地上违章搭建等现象经常发生，乱搭乱建多。由于失地农民的观念、文明程度尚未达到一定高度，所以小区内乱扔乱丢、损害公共绿地、房前屋后阳台上种菜、甚至公共场所养鸡养鸭都有发生，不文明行为多。

3、配合协调难。一个小区的物业管理从某种程度上讲，它在这个小区内行使着政府公共管理的职能，它的社会性很强，牵涉到方方面面，如治安、工商、环保、公用事业、环卫、电信、城管等等。但从法律意义上讲，它没有相应执法权，而行政管理职能部门在小区管理方面的协调机制尚未建立，遇到问题，只能临时动议协调，协调程度只能依靠相关部门的配合、支持，协调效果达不到居民的要求。

二、加强拆迁安置小区物业管理的对策及建议

拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是社区居民自治的基本区域，加强小区物业管理对于提升居住环境品位，提高居民文明素质，有着积极的作用。

1、充分认识住宅小区物业管理的重要意义。住宅小区是居民生活的基本场所，物业管理是小区管理的必然形态。居者有其屋，安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，改善人民群众居住条件，提升居住品位，不仅要改善外部硬环境，更要完善管理服务软环境。因此，政府在投入大量资金改善住宅区硬环境的同时，住宅小区管理服务就要及时跟进。这对于服务型政府建设，把生活品质作为城市发展的根本目标和出发点，推进居住环境改善有着最直接、最现实的意义。要把加强拆迁安置小区物业管理作为城市管理工作的基础性工程，落实各项措施，贴近群众生活，着力改善民生。要加大物业管理法律法规的宣传力度，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导广大群众支持物业管理，享受共建成果。要提高广大居民群众参与物业管理积极性，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、环境意识和文明素养，严格履行物业合同，明确业主与物业公司双方的权利与义务，维护公共设施，促进小区管理水平提高。

2、以明确权责为重点，建立健全住宅小区长效管理机制。物业管理工作既是政府部门的行业监管工作，又是构建和谐社会的基层政权组织基础性工作。加强拆迁安置小区物业管理，要坚持开发区、村（居）属地管理与专业管理相结合的原则，形成行业管理部门牵头，各部门主动配合，开发区、社区居委会（村委会）属地管理协调、职责明确的物业管理工作新机制，明确区分物业管理与水、电、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任，这些单位应当直接向最终用户收取相关费用。物管部门接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。明确各涉及部门的职责，规定监管流程，防止多头管理或失管真空现象。

3、依法成立、规范运作，充分发挥业主委员会的自治作用。不断增强广大业主的自治管理意识，是拆迁安置小区物业管理逐渐走上良性循环的基础。按照一个物业管理区域（小区）成立一个业主委员会的要求，各社区居委会（村委会）要及时督促小区成立业主委员会。业主委员会要经常听取业主的意见和需求，作出重大决策要征求社区居委会（村委会）的意见。对小区的门岗执勤、治安巡逻、停车管理、卫生保洁、设施维修和便民措施等环节要制定具体的服务规范和标准，并接受业主委员会和业主的监督，不断提高服务质量。

4、加大政策扶持力度。一是在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。二是拆迁安置小区物业管理费涉及的营业税，市区留成部分全额分成给开发区，由开发区全额奖励给相关物业管理公司。三是物业管理用房出租涉及的相关税费，市区留成部分全额分成给开发区，由开发区专项用于相关拆迁安置小区的物业管理工作。四是拆迁安置小区的垃圾清运费，环卫部门给予减半收取。五是对困难拆迁安置户的物业管理综合服务费予以减免。

（作者系东城经济开发区管委会主任）

第五篇：拆迁安置小区物业管理模式探析

拆迁安置小区物业管理模式探析

1前言

随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。

2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因

拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：

2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂

拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。

2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后

苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。

3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向

拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。

3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制 拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。

3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化

拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。

3.3具体管理方式法制化、规范化 物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。

3.4同步社会各类配套制度改革的深化

小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。

4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点 4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变

物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。

4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力

物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。

4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。

参考文献: [1]胡小萍.城市化进程中拆迁安置小区管理的实践研究[J].常州大学学报(社会科学版),2014,(7).[2]陈清,赵元元,邓叶,等.陈俊梁新型城镇化背景下拆迁安置问题研究——以苏州市为例[J].中外企业家,2016,(5).文档资料：拆迁安置小区物业管理模式探析，感谢你的阅读和下载。本资源来自于网络，本着保护作者知识产权的原则，请您下载后勿作商用，只可用于学习交流。本人如有侵犯作者权益，请作者留言或者发站内信息联系本人，我将尽快删除。