土地增值税暂行条例实施细则对照

第一篇：土地增值税暂行条例实施细则对照

《土地增值税暂行条例》

第一条 为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。【细则】第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则.第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

【细则】第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为.【细则】第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.【细则】第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施.条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品.【细则】第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.【细则】第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位,事业单位,国家机关和社会团体及其他组织.条例第二条所称个人,包括个体经营者.第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

【细则】第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用.土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等.前期工程费,包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,“三通一平”等支出.建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费.基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等.(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除.上述计算扣除的具体比例,由各省,自治区,直辖市人民政府规定.(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除.【细则】第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.【细则】第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

【细则】第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数.计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额＝增值额X30%(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的 土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的 土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15%(四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。【细则】第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓,别墅,度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省,自治区,直辖市人民政府规定.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一),(二),(三),(五),(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税.条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用,收回的房地产,是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.因城市实施规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.【细则】第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税.第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【细则】第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格.评估价格须经当地税务机关确认.【细则】第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权,地上建筑物及其附着物价款的行为.条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为.条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为.隐瞒,虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估.税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入.提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入.第十条 纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

【细则】第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定.(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税.【细则】第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定.【细则】第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的座落地.纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税.第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

【细则】第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权,土地使用权,土地出让金数额,土地基准地价,房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料.【细则】第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照<中华人民共和国税收征收管理法>(以下简称<征管法>)第三十九条的规定进行处理.纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照<征管法>第四十条的规定进行处理.第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。第十四条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条 本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

【细则】第二十条 土地增值税以人民币为计算单位.转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额.【细则】第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费,土地收益金等征收办法.【细则】第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释.【细则】第二十三条 本细则自发布之日起施行.【细则】第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收.

第二篇：增值税专用发票管理办法(暂行)

北京城建集团有限责任公司土木工程总承包部

增值税发票管理办法（暂行）

第一章 总则

第一条 为规范我单位各项目、分公司开具增值税发票的管理，强化相关基础工作，明确增值税发票管理责任，完善管理流程，建立满足税务部门监管要求的增值税发票管理体系，根据《中华人民共和国发票管理办法》（中华人民共和国国务院令第587号）、《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第37号）、《增值税专用发票管理办法（暂行）》（城建财发„2016‟169号）以及有关增值税发票管理规定，结合我单位实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称增值税发票指增值税专用发票（以下简称“专用发票”）和增值税普通发票。本办法主要规范专用发票的管理办法，普通发票参照专用发票管理办法执行。专用发票是指增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税进项税额的凭证。

第三条 专用发票由基本联次或者基本联次附加其他联次构成，基本联次为三联：发票联、抵扣联和记账联。发票联，作为购买方核算采购成本和增值税进项税额的记账凭证；抵扣联，作为购买方报送主管税务机关认证和留存备查的凭证；记账联，作

—1— 为销售方核算销售收入和增值税销项税额的记账凭证。其他联次用途，由一般纳税人自行确定。

第四条 本办法适用于土木工程总承包部机关及所属各项目、分公司。

第二章 发票管理原则

第五条 真实合法原则。基于真实业务发生的基础上，健全税务会计核算，准确核算增值税销项税额、进项税额、应纳税额及提供其他有关的税务机关要求准备的增值税税务资料。增值税发票的领购、保管、开具、传递、作废、缴销等环节严格按照税法相关规定和本管理办法执行。

第六条 风险可控原则。包括程序可控、人员可控、设备可控和监督可控。

程序可控是指增值税发票领购、保管、开具、传递、作废、缴销等管理流程严格按本办法执行。

人员可控是指增值税发票管理的各个环节的应由专人管理。设备可控是指严格管理税控相关设备和保管发票相关设施。监督可控是指内部税务审计岗位，对增值税发票的管理定期检查。

第三章 发票的领购及分发

第七条 统一领导、分级管理原则。增值税发票由集团公司、各子、分公司统一管理，并根据实际情况对我单位进行授权及监督管理。我单位负责人和财务负责人是发票管理的第一责任人，—2— 对本单位发票管理工作承担全部责任。

第八条 发票领购后，由集团公司发票管理人员将主开票服务器上的发票信息分发至我单位分开票服务器，分机从主机上获得分配的发票后需读入分机的开票系统后方能开具发票。

第九条 分开票机需将不需要的增值税发票退回至主开票机，分机不能直接到税务机关购买和退回发票。

第四章 发票的开具原则

第十条 公司销售货物、服务、不动产或无形资产时，应当向索取专用发票的客户开具专用发票，并在专用发票上分别注明销售额和销项税额。

第十一条 发票开具应以真实交易为基础，不得开具与实际经营业务不相符的专用发票，严禁专用发票虚开行为。虚开发票是指：

（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。第十二条 严禁用本单位发票为其他单位代开，或者让其他单位为本单位代开发票。

第十三条 应根据实际发生的业务类型开具发票，开具项目应根据税法规定据实填写，其中涉及不同税率的业务按各自适用的税率分别开具。

第十四条 发票打印前，应先确保开票系统中发票代码、号

—3— 码与纸质发票的内容一致。

第十五条 开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。开具发票时必须做到：

（一）项目齐全，与实际交易相符；

（二）字迹清楚，不得压线、错格；

（三）发票联和抵扣联必须加盖发票专用章；

（四）按照增值税纳税义务的发生时间开具。

第十六条 销售货物、劳务、服务、不动产或无形资产可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖发票专用章。

第十七条 下列情形不得开具增值税专用发票：

（一）向消费者个人销售货物、服务、无形资产或不动产的；

（二）适用免征增值税规定的应税行为。

（三）实行增值税退（免）税办法的增值税零税率应税服务的；

（四）销售旧货或者转让使用过的固定资产，按简易办法依3%的征收率减按2%征收增值税的。

（五）其他按税法规定不得开具增值税专用发票的。第十八条 提供建筑服务，公司自行开具增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

—4— 第十九条 销售不动产，公司自行开具增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

第二十条 出租不动产，纳税人自行开具增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

第五章 发票的开具流程

第二十一条 我单位发票开票人员指定责任人为刘彩云。我单位所属项目及分公司需对外开具增值税发票时，经办人员应填写《发票开具申请单》，然后逐级审批，审批完后由开票人员进行开具，增值税发票按纳税义务发生时间开具发票，不得故意提前或延迟开票。

第二十二条 开票人员开具增值税发票后，应通知经办人员及时领取发票。经办人员核对无误后，在增值税发票登记台账做好相应交接记录。

第二十三条 对客户拒收的发票，业务部门应在不迟于接到拒收通知后2日内退还所有联次发票至开票人员，开票人员收到后，应按第七章的作废和红字发票流程处理。

第六章 发票的传递

第二十四条 增值税发票开具后，原则上应由经办人员将专用发票发票联及抵扣联、普通发票发票联当面、及时送交客户，专用发票要求客户在《发票签收回执单》上签字确认。

—5— 第二十五条 增值税发票如需邮寄给客户，发票寄出后应及时通知客户查收；专用发票要求客户收到发票以后，填写《发票签收回执单》，传真回本单位。

第七章 发票作废及红字发票的开具

第二十六条 发生以下情况，可进行发票作废处理：

（一）开具发票时发现有误，应将此发票立即作废；

（二）发生销售退回、开票有误等情形，当月收到退回的专用发票发票联、抵扣联，未抄报税且未记账，并且客户未认证或认证结果无法通过。

第二十七条 开具发票已经跨月的不能按作废处理。第二十八条 对于需作废的发票，应在税控系统中将相应的数据电文按作废处理，在纸质发票（含未打印的发票）各联次上注明“作废”字样，全联次保存。

第二十九条 开具专用发票后，发生销货退回、销售折让，或因开票有误、应税服务终止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件的，需要开具红字专用发票。

（一）专用发票已交付客户的，由客户去当地税务机关申请《开具红字增值税专用发票通知单》或在增值税发票系统升级版中填开并上传《开具红字增值税专用发票信息表》（以下简称《通知单》和《信息表》），依据客户提供的《通知单》或《信息表》在防伪税控系统中以销项负数开具红字发票，红字专用发票应与《通知单》或《信息表》一一对应。

—6—

（二）专用发票尚未交付客户或客户拒收的，应由我方在专用发票认证期限内，在增值税发票系统升级版中填开并上传《信息表》，税务机关对《信息表》内容进行系统校验通过后，方可开具红字专用发票。

第三十条 发票作废和红字发票开具审批流程同开票流程。

（一）销项发票跨月退回，需开红字发票的，由业务经办人员填写《红字发票开具申请单》，提供客户拒收证明，按层级报批后，由财务部门向税务机关申请开具红字发票。

（二）销项发票出现作废重开，导致作废发生的当事人填写《发票作废申请单》，按层级报批后，由财务部重新开具。

第八章 发票的丢失和缴销

第三十一条 空白发票丢失时，负责保管发票的人员应在发现丢失当日，填报《发票丢失处理报告单》，并撰写书面报告，报告中应包含丢失发票的纳税人名称、发票联次、专用发票号码等情况；应于发现丢失当日书面报告税务机关，并按税务机关的流程进行后续处理。

第三十二条 客户取得我方专用发票后同时丢失发票联和抵扣联，按以下方法进行处理：

（一）如果丢失前已认证相符的，客户需凭我方提供的相应专用发票记账联复印件及我方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证；

—7—

（二）如果丢失前未认证的，客户需凭我方提供的相应专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及我方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，方可作为增值税进项税额的抵扣凭证。

（三）我方应根据上述规定协助客户办理相关手续。第三十三条 各单位发生以下业务时，应当及时向主管税务机关缴销增值税发票：

（一）在变更或者注销税务登记的同时，办理发票和发票领购簿的变更、缴销手续；

（二）税务机关发票换版时，应及时缴销尚未填开的空白发票。

第九章 发票的日常管理

第三十四条 我单位发票管理人员指定责任人宗世杰，按税务相关要求负责存放、保管增值税发票和增值税防伪税控系统及相关专用设备。发票应在保险柜存放，并配备必要的防潮、防火、防盗、应急照明灯等设施。

（一）发票，包括：未开具的空白增值税发票和已开具尚在本公司范围内传递的增值税发票。

（二）增值税防伪税控系统，包括：专用设备和通用设备、运用数字密码和电子存储技术管理专用发票的计算机管理系统。其中专用设备，是指金税卡、读卡器或金税盘和报税盘。

—8— 第三十五条 增值税发票的领购、保管与开具不能为同一人，开具与盖章不能为同一人。如发生人员变动，须按集团相关要求履行交接手续，交接完成后方可离岗。

第三十六条 财务或税务部门应于每月末对发票的领、用、存进行盘点，编制《增值税发票盘点表》，并经财务或税务部门负责人和发票保管人签字确认。

第三十七条 空白发票视同现金支票管理，且不得事先加盖发票专用章。财务管理部门负责人是发票安全管理的第一责任人。

第三十八条 增值税发票管理人员不得有以下行为：

（一）转借、转让、介绍他人转让发票、发票监制章和发票防伪专用品；

（二）知道或者应当知道是私自印制、伪造、变造、非法取得或者废止的发票而受让、开具、存放、携带、邮寄、运输；

（三）拆本使用发票；

（四）扩大发票使用范围；

（五）以其他凭证代替发票使用；

（六）不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。因传递需要，须邮寄增值税专用发票的，经办人要避开密码区折叠，准确写明收件人地址，并保存好邮寄存根以备查询。若在邮寄过程中发生的增值税专用发票丢失，相关业务人员及寄件人应及时报告公司进行后续处理。

第三十九条 每月将认证相符的增值税专用发票抵扣联、《认

—9— 证结果通知书》和《认证结果清单》装订成册。

第四十条 增值税进项抵扣联、《认证结果通知书》和《认证结果清单》于每月申报期后上交集团公司，作为会计凭证保管，保管期30年。

第十章 附则

第四十一条 本办法由土木部财务部负责解释，自发布之日起开始实施。

第四十二条 本办法中的有关规定，如遇国家税收政策变化，与税法规定有冲突的，按照税务部门的新政策执行，有关条款自动废止。

—10—

第三篇：土地增值税自查报告

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、企业基本情况

企 业 名 称： 成 立 日 期： 法 定 代 表 人： 注 册 地 址： 注 册 资 本： 企 业 类 型： 经 营 范 围： 主 管 地 税 局： 纳税人识别号： 地税电脑编码： 联 系 电 话：

二、商品房项目开发情况 ㈠土地取得情况

本公司

年

月

日受让于 国有建设用地平方米、合 亩（其中：平方米、合 亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[ ] 号）约定的一切权利和义 1 务。

㈡立项情况

商品房项目实际于

年 月开工, 年 月主体工程封顶，年 月通过结构验收。年 月 日经本县区房地产管理局批准，本公司取得商品房预售许可证。年 月 日本公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积 平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑面积平方米）。年 月 日本公司 项目全面竣工，并于 年 月 日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发 商品房项目可售总建筑面积 平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积

平方米，占可售总建筑面积的 %;⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的 %;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积 平方米，占可售总建筑面积的 %。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）

⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（填是或否）

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（填是或否）

四、其他需说明情况：

企业盖章

年 月 日 3 附送资料（原已提供过的可不再提供）：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。

第四篇：土地增值税操作规程

湖南省土地增值税操作规程

各地、州、市、县地方税务局：

第一条为了促进房地产开发和房地产市场的健康发展，发挥土地增值税的宏观调控作用，防止国家土地增值收益流失。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及省人民政府湘政办发[1995]48号通知的有关规定，制定本操作规程。

第二条凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，包括国家机关、人民团体、部队、企事业单位、外商投资企业、外国企业、外籍个人和国内公民以及其他组织，应当依照本规程办理土地增值税事宜，依法缴纳土地增值税。

第三条纳税人应在转让合同签订后七日内，填报土地增值税纳税申报表，并持纳税申报表、转让房屋及建筑物产权证书、土地使用证证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，并在办理纳税申报手续后3日内缴纳税款。

纳税人因经常发生签订转让房地产合同而难以在每次办理纳税申报的，由纳税人提出申请，经主管税务机关批准，于每季终了后十日内办理申报缴纳税款手续。

第四条纳税人转让土地使用权、地上建筑物及附着物的（以下简称转让房地产），以取得转让转入凭据的当天为纳税义务时间。纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。

纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。

第五条纳税人有下列情况之一的，县（市）地方税务机关，可依照《实施细则》第十四条的规定，指定经政府批准的评估机构确定纳税人的转让收入及扣除项目金额，并经税务机关确认后据以计算征收土地增值税。

（一）转让旧房及建筑物的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（三）提供扣除项目金额不实的；

（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

房地产评估机构的资格确认和有关评估办法，另行通知。

第六条纳税人在房地产项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据以计算土地增值税的，应按照本规程的规定，向房地产所在地主管税务机关申报，税务机关可采取按转让收入2％—5％的比例预征土地增值税，预征的具体比例由地、州、市地方税务局调查测算后确定。待单个核算项目或核算对象全部竣工之后三十日内办理税款的清算手续，多退少补。清算期限超过三年的，以三年为限。

第七条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，以及核算项目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，应当按照本规程第六条的规定预缴土地增值税。在结算和税款清算时，其扣除项目金额按以下办法计算：凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用面积占开发土地总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。

凡转让土地使用权的同时转让地上建筑物及附着物的，按照建筑物的建筑面积计算分摊其扣除项目金额。

凡核算项目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算项目的投资概算及工程进度计算分摊已取得收入的那一部分扣除项目金额。

上述方法无法计算分摊扣除项目金额，需采用其他方式计算分摊的，由县（市）地方税务局确定。

第八条房地产开发企业应当依照财务会计制度规定的，最基本的核算项目或核算对象为单位计算申报缴纳土地增值税。

成本核算的单位一经确定，在土地增值税未清算之前不得变动。

第九条开发土地和新建项目及配套设施费用中的财务费用中的利息支出；凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供银行金融机构的证明，经县（市）地方税务局审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按照转让房地产项目计算分摊的，或不能提供银行金融机构证明的，房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十扣除。

第十条个人因工作调动或改善居住条件而转让自用的住房，应提供房产产权证书、土地使用权证书及有关证明其住居时间的材料，由县（市）地方税务局核实后按规定征免税。

第十一条符合《暂行条例》和《实施细则》以及财政部、国家税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，报经县（市）地方税务局审批；凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经地、州、市地方税务局审批；凡转让房地产收入超过400万元的，报经省地方税务局审批。

单位和个人以继承、赠予等无偿方式转让房地产的，应持有效的继承、赠予等证明文件及产权转移手续，经县、市地方税务局审核后，免征土地增值税。

第十二条纳税人建造普通标准住宅，在开工之前应持项目计划文件，投资概算和设计施工图纸等资料报经与下达该项目计划部门同级的地方税务局审核。未经审核出售的普通标准住宅，不享受《实施细则》规定的优惠政策。

第十三条纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应向房地产座落地的主管税务机关分别申报纳税。

对于纳税地点有争议的，由其上一级地方税务局裁定。

第十四条转让房地产取得的收入为外国货币的，以取得收入当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第十五条凡转让房地产的单位和个人，应持房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书，土地增值税纳税凭证或税务机关免税文件以及县（市）以上（含县市）地方税务部门开具的房地产产权权属变更税收证明单，到土地管理部门、房产管理部门办理权属变更手续。

对未持有上述资料的，土地管理部门、房产管理部门不予办理房地产权属变更手续。

第十六条个人应缴纳的土地增值税，税务部门可以委托有关部门代征代扣。

第十七条纳税人未按本规程办理纳税申报和缴纳税款，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

第十八条本规程与湘政办发[1995]48号文同时执行。

第五篇：土地增值税条例

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

财法字[1995]第6号

颁布时间：1995-1-27发文单位：财政部

第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条

（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

第十一条 条例第八条

（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条

（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条 条例第九条

（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条

（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

条例第九条

（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。

第二十三条 本细则自发布之日起施行。

第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

中华人民共和国土地增值税暂行条例

国务院令[1993]第138号

颁布时间：1993-12-13发文单位：国务院

第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。