企业清算税收政策解析

第一篇：企业清算税收政策解析

设立

税务登记

变更注销清算

清算程序

资产处置

清算涉税

偿还债务剩余分配

企业清算税收政策解析

案例：甲公司由A公司、张先生共同出资组建，注册资本1000万元，其中A出资600万元，占60%；张出资400万元，占40%，2012年9月25日股东会决议停止经营，解散并注销甲 公司。

截止9月25日，资产6000万，负债3600万，净资产2400万元（其中股本1000万元，盈余公积140万元，未分配利润1260万元）

企业：（1）缴清所有欠税、欠费。（2）缴销发票、税务登记证件、资料。（3）书面申请。

主管税务机关（国、地税）：将生产经营期（2006年9月1日-2012年9月25日）的纳税情况实施检查，按规定查补税款，加收滞纳金，对税务违章按规定处以罚款，并追征入库。然后注销税务登记。

请思考：以上注销税务登记的程序是否正确？

答：否。未经清算，不得注销。

按清算程序税务机关查补的税款不得入库，企业注销需按照法定的顺序偿还债务。补充：

需要进行清算所得税处理的企业范围

根据《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）规定，下列企业应进行清算的所得税处理：

1、清算。根据公司法规定，除企公司合并分立外，其他解散情形必须进行清算。

2、视同清算。不符合《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号）规定的适用特殊税务处理原则的重组业务，按照一般重组税务处理原则进行。改组企业不需要履行上述清算程序，但需要视同清算进行所得税处理。

视同清算的企业其作为独立纳税人的全部税务事项（包括尚未弥补的亏损、正在享受的税收优惠等）均应终上。不得结转到接受资产的企业继续享有或承继。

（1）、企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至中华人民共和国境外（包括港澳台地区），应视同企业进行清算、分配，股东重新投资成立新企业。相应地，企业的全部资产的计税基础均应以公允价值为基础确定。

（2）、被合并企业应视同清算进行所得税处理，相应地，合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。

（3）、被分立企业不再继续存在时，被分立企业应按清算进行所得税处理，相应地，分立企业应按公允价值确定接受资产的计税基础。

一、税务登记的注销

1、税务登记有三种

（1）、新设登记-成立新公司

包括：从无到有的新设；新设合并、公司分立

注意：新设合并与分立企业不按照新办企业处理，不得享受新办企业优惠。其税收优惠的享受应按财税【2009】59号文件的有关规定执行。

（2）、变更登记：

A：注册资本的变更（增资、减资）

其中：增资包括原股东用留存收益或资本溢价增资、引进新股东。涉税：

增资：对企业来说—增资有印花税、减资不退印花税。对股东来说—增资个人（个人所得税）、非居民企业（预提所得税）

减资 ：个人（个税-财产转让所得）、非居民企业（预提所得税）、居民企业（股权转让所得或损失）。

B：公司名称、经营范围、法人代表的变更。

C：注册地点的变更：不是注销、是迁移，该过程无税收。

此时：股东不变、企业资产所有权不变，不涉及任何税务处理，原注册地主管税务机关应当对该企业管辖期间的纳税情况实施检查，清理欠税，检查期3年，最长5年。涉嫌偷税，可无限期检查（《征管法》52条规定）。

（3）、注销登记。A、被合并。持续经营，股东没有退出，不经过清算程序。从理论上，根据财税【2009】59号

若被合并企业适用一般重组，不经过清算程序，但需视同清算计算清算所得，相应地，合并方取得资产的计税基础按公允价值确定。

B、被分立。持续经营，股东没有退出，不经过清算程序。从理论上，根据财税【2009】59号 若被分立企业适用一般重组，不经过清算程序，但视同转让资产，计算资产转让所得，相应地，分立企业取得资产的计税基础按照公允价值确定。

实际工作中不存在少数股东退出。工商部门不允许合并、分立过程中有股东退出。只有合并分立完成后，方可转让。

C、解散。终止经营、股东全部退出，必须履行清算程序，需按规定进行税务处理。

二、清算程序

简单说，清算程序有三步：

第1步：资产处置：是指将全部资产对外转让（而不是评估）。第2步：偿还债务，必须按照法定顺序偿债。第3步：剩余财产分配。

操作程序：

1、股东会决议。

2、成立清算组。由股东代表组成，如果是由债权人向法院提起的破产申请，清算组由法院、中介机构、股东代表组成。

3、公告。

4、向税务机关、工商部门、外经贸部门（指外商投资企业）书面报告。

5、申报债权。（1）、清算组与债权人（含税务机关）核对债务。（2）、申报债权期间，主管国、地税机关应对其生产经营纳税情况实施检查（一般3年、最长5年，涉嫌偷税的，可无限期检查）。

注意：补、滞、罚暂不入库，调整账务。

6、资产处置。

企业必须将所有资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、存货等）全部转让。其中转让给关联方的，定价应当公允，否则就会侵害债权人利益和国家税收。

资产处置行为应纳的相关税费，调整账务，暂不缴纳。

对应收账款、其他应收款也应进行清理，收回债权；不能收回的，处置收入为零。其中，符合税法坏账损失并按国家税务总局2011第25号公告

将相关资料报备的，应收账款的计税基础可以扣除。

7、按顺序偿债

资产处置收入首先用于偿还有财产担保的债务（还银行贷款）剩余金额按下列顺序：（1）、清算费用。（2）、工资、薪金、社保、法定补偿金。（3）、国家税、费、滞、罚，金额不足全部支付的，国、地税按比例划分。划分后，入库顺序：税、费、滞、罚。

（4）、其他债务（长短期借款、应付账款、其他应付款）。

8、剩余财务分配。

9、出具清算报告。

报主管工商、税务、外经贸（外企）、全体股东。

10、税务机关出具清算报告审核确认书。

法人股东根据被投资方所在地税务机关出具的清算报告审核确认书、被投资方股东会决议等注销“长期股权投资”，发生损失的，按照国家税务总局2011年第25号公告，专项申报备案扣除。

11、收回发票、税务登记证件。

12、注销税务登记

13、注销营业执照。

三、清算过程涉及的税务处理。

（一）资产处置。

（二）按顺序偿还债务。

（三）剩余财产分配。

三、清算过程中涉及的税务处理

（一）、资产处置

1、增值税

有形动产的处置需缴纳增值税。

其中按简易办法计征的增值税，作为应交税金处理；按一般计税办法计算的销项税额,留抵税额大于销项税额，允许在计算清算所得时扣除。

简易办法：6%、3%、3%减半、4%减半。

财税[2005]165号 六、一般纳税人注销时存货及留抵税额处理问题：一般纳税人注销或被取消辅导期一般纳税人资格，转为小规模纳税人时，其存货不作进项税额转出处理，其留抵税额也不予以退税。

2、消费税

应税消费品的处置需缴纳消费税。

3、营业税

销售不动产、转让无形资产（采矿证、探矿证）。

4、土地增值税

转让国有土地使用权、销售不动产（连同土地一起转让）

转让旧房产扣除项目如下：（1）、土地成本（历史成本）+地上建筑物重置成本价*成新率

如果该房产为外购取得，并商得税务机关同意，也可以按下列公式计算评估价：

评估价=买价+契税+买价*持有年限*5%

其中：购买、处置年度满6个月按1年计算，不满6个月不计.财税[2006]21号财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知

（2）评估费用

财税[1995]48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知

（3）转让旧房应纳的营业税及附加、印花税

外购的房产转让差额征税，需取得购房发票。

例：买 价500万、契税15万、装修100万、转让价800万。营业税税基=？

5、房产税、城镇土地使用税

房地产持有期间（截止到处置的当月）需缴纳房产税和城镇土地使用税。

财税[2008]152号 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

持有截止按照办理移交手续与办理房屋权证变更孰先原则确定。

6、印花税

资产处置签订的相关合同、具有合同性质的协议需缴纳印花税。

7、资源税

销售应税资源应缴纳资源税。

8、清算所得税

清算所得税=清算所得*基本税率25%

清算所得与生产经营所得不同，不得享受高新企业的优惠税率、地区优惠税率，一律适用25%。

清算所得=资产处置收入（不含增值税）-资产计税基础-清算费用+其他纳税调整项目-弥补以前年度亏损。

(1)、资产账面价值与计税基础的差异

A、资产的初始计量与计税基础的差异

如：应当资本化的借款费用超过税法规定的标准。（永久）又如：企业购置资产支付的佣金超过税法规定的5%。（永久）

再如：以融资方式（付款期超过3年）购置资产，会计按现值计量，税法按终值（合同金额）作为计税基础。（暂时）

另：注册资本不足借款的利息，不得扣除。

固定资产的弃置费，会计采取预提的方法（预计负债）计入固定资产原价，计算所得税时，只能在处置年度按照实际发生额据实扣除。

B、资产后续计量（折旧摊销年限与税务年限不同）

新建厂房，会计折旧35年，企业能否选择税法折旧年限按20年？

投资性房地产采取公允价值模式进行后续计量的，会计上不提折旧，计算所得税时，可否扣除折旧？

《企业所得税法》第二十一条 在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。

根据该规定：

会计核算：按会计准则、会计制度 计算应纳税所得额：按税法规定

国税函 [2010]148号企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

关于折旧年限，税法规定：房屋建筑物不少于20年。

①、企业可选择20年折旧。一经选定，不得变化。即使后期发生会计估计变更。税法折旧年限也不得变更。

如果第一年企业没有做纳税调整。视同企业选择税法折旧年限为35年，以后年度不得追溯调整。

②、按照2012年15号公告规定是不得扣除，显然是不对的。

C、资产减值准备

资产处置时，会计上按账面价值结转，计算所得税按剩余计税基础扣除。

账面价值=初始计量-会计累计折旧-资产减值准备

剩余计税基础=初始计税基础-累计扣除折旧

资产处置年度，账面价值与剩余计税基础之间的差，作为纳税调整处理。如果初始计量与计税基础相同，一定属于暂时性差异。

（2）、计算清算所得，还有哪些纳税调整项目？

A、申报债权期间，债权人主动放弃，必须并入清算所得。

偿还债务期间，因资产处置收入不足偿还债务，不需要也无法并入清算所得。

B、应收账款、其他应收款不能收回。如果符合坏账损失税前扣除的条件。处置收入为零，账面价值可以扣除。

如果不符合坏账损失扣除条件，处置收入为零，账面价值不可扣除，需做纳税调整。

注意：

以前年度调增的广告、宣传费能否在清算期间作纳税调减呢？

答：不能。

清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，作为清算费用据实扣除。

为什么查增的所得允许弥补亏损再补税？

查补的税款=流失的税款。不得以补代罚，对纳税人的违法行为，应当按照《征管法》、《发票管理办法》等进行处罚。但不得改变计算税款的方法。

国家税务总局公告2010年第20号关于查增应纳税所得额弥补以前年度亏损处理问题的公告

（二）、按顺序偿还债务

1、工资薪金、法定补偿金，需按规定扣缴个人所得税。按月发放的薪酬

数月奖金或年终奖（国税发[2005]9号国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知）

法定补偿金（国税发[1999]178号国家税务总局关于个人因解除劳动合同取得经济补偿金征收个人所得税问题的通知、财税[2001]157号财政部、国家税务总局关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知）

法定补偿金=｛【（补偿金-当地上年职工平均工资3倍）/本企业工龄】-3500元｝*税率-速算扣除数 个人在本企业的工作年限数按实际工作年限数计算，超过12年的按12计算。

比较：（1）、内部退养、减员增效支付给员工的补偿。国税发[1999]058号

第一步：先查找税率和速算扣除数

“补偿费/从退养至法定离退休年龄之间的月份+本月薪酬-3500”做为月所得。第二步：计算应纳税额

应纳税额=（补偿费+本月薪酬-3500）*税率-速算扣除数

（2）、提前退休

国家税务总局公告[2011]第6号国家税务总局关于个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题的公告

应纳税额={[（一次性补贴收入÷办理提前退休手续至法定退休年龄的实际月份数）－费用扣除标准]×适用税率－速算扣除数}×提前办理退休手续至法定退休年龄的实际月份数

2、偿还“应付股息”、“应付利息”，是否涉及个人所得税、预提所得税？

答：国税函[1997]656号国家税务总局关于利息、股息、红利所得征税： 已计提分配至个人名下的利息、股息，在计提、分配时扣缴个税，而不论何时支付。

企业所得税法：股息所得在宣告分配时确认，而不是支付时。如果计提、分配时未扣缴所得税的，在支付时需补扣。

（三）剩余财产的分配

清算组可能需负责扣缴个人所得税、预提所得税

1、居民个人：个人所得税

2、外籍个人：个人所得税

3、居民企业：发生的投资所得或损失，在投资方处理，与本清算企业无关

4、非居民企业：

剩余财产分配的税务处理

一、股权处置有三种方式：转让、减资、清算。

对股东而言，需确认投资处置所得或损失。

1、个人股东应税所得大于零，按照“财产转让所得”征收个人所得税。税款由清算组代扣代缴。

2、非居民企业需按照转让境内财产，征收预提所得税10%。协定或安排约定有税收优惠的，从其规定。税款由清算组代扣代缴。

3、居民企业投资所得，并入本企业应纳税所得总额征税，投资损失，采取专项申报备案扣除。

二、应纳税所得额的计算

1、居民个人应纳税额=（清算分配-投资计税成本）*20% 投资计税成本是指为取得该项股权支付的全部对价。投资计税成本=初始计税成本+追加投资计税成本（含被投资方用留存收益、除资本溢价以外的其他资本公积转增的股本的金额）

根据原国税函[2005]319号规定：非现金资产对外投资，评估增值暂不征收个税，待转让、减资、清算股权时，按“财产转让所得”征收个税，允许扣除的投资成本为未评估前历史成本。

投资方式有三种：新设公司、增资扩股、购买股权。

2、外籍个人

如：国税函[2006]884号, 国税函[2007] 403号：香港居民个人持有境内股权小于25%（转让前12个月低于25%）不征个税。

因为，财税[1994]20号规定：外籍个人从外商投资企业取得的股息性所得免征个人所得税。因此：

外籍个人应纳税额=（清算分配-目标公司留存收益份额-投资计税成本）*20% ————国税发[1997]71号《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》

其中目标公司留存收益=（清算开始日账面留存收益+清算期间新增减的留存收益）*股权比例。

3、非居民企业 如：国税函[2006]884号, 国税函[2007] 403号：香港居民企业持有境内股权小于25%（转让前12个月低于25%）不征预提所得税。

股权处置所得应纳预提所得税=（清算分配-留存收益份额-投资计税成本）*10%

股息性所得应纳预提所得税=留存收益*股权比例*10%(协定或安排约定有税收优惠的，从其规定。如香港5%)

4、居民企业

股权处置所得=清算分配-留存收益份额-投资计税成本 其中：留存收益份额享受免税优惠

注意：如果不是清算、减资，而是股权转让，目标公司未分配的留存收益不得扣除。——国税发[2010]79号国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知

注意：实际操作中，股权处置所得一般小于、等于零。只有当投资成本小于目标公司股本的情况下才会产生所得。

案例：甲公司出资3亿元，收购房地产公司M 100%股权，收购日房地产企业资产1亿元（土地成本），无其他资产、负债为零。净资产1亿元（均为股本）。

房地产企业所有的开发产品全部出售，税后利润分配给甲公司享受税收优惠。M公司注销，可收回1个亿，其投资成本为3个亿。损失2个亿。

因此：

凡投资成本大于股本，目标公司清算，投资方一定会有损失。凡投资成本等于股本，目标公司清算，投资方所得为零。凡投资成本小于股本，目标公司清算，投资方才会产生投资所得。

案例：张先生出资3亿元支付给甲公司，收购甲公司持有房地产公司M 100%的股权，收购日，房地产企业资产1亿元（土地成本），无其他资产、负债为零。净资产1亿元（均为股本）。

房地产企业税后利润全部分配给张，张需缴纳个税20%。

注销房地产企业收回1亿元，与投资成本3亿元的差如何弥补？ 答：无法弥补。

《公司法》第35条，取消了同股同权，如何分股利，按公司约定

第二篇：企业搬迁相关税收政策解析[小编推荐]

个人所得税：

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）的规定，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。个体工商户、个人独资、合伙企业取得拆迁补偿在国家税务总局没有政策明确之前，可参照执行财税［2005］45号文件规定执行。

因此，个人独资企业取得符合上述文件规定的拆迁补偿款不需要缴纳个人所得税。

城镇土地使用税：

根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（[1989]国税地字第140号）第十条的规定，企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土地使用税；原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。

根据《国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函[2004]939号）第二条的规定，对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。

根据《关于<涉税管理事项及提交资料>的公告》(苏地税规[2015]1号)的规定，您需要携带以下资料前往主管税务机关办理搬迁企业用地城镇土地使用税优惠：

1、《纳税人减免税备案登记表》。

2、土地权属证明。

3、有关部门的批准文书或认定书。

因此，若您企业符合上述文件的规定，应当提交相关资料到主管局税务机关申请办理土地使用税的减免。

企业所得税：

根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第五条的规定，企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外(包括政府或其他单位)取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。第六条的规定，企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。具体包括：(一)对被征用资产价值的补偿;(二)因搬迁、安置而给予的补偿;(三)对停产停业形成的损失而给予的补偿;(四)资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款;(五)其他补偿收入。

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）本公告自2012年10月1日起，凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费(涉及补价，还应加上补价款)计算确定。

营业税：

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）的规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

土地增值税：

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

第三篇：僵尸企业清算义务人法律责任解析

僵尸企业清算义务人法律责任解析

作者 贵州一苇律师事务所 郑应江、刘其鑫律师

诗经云：“靡不有初，鲜克有终”，目前我国公司就处于这样的现状，依法设立公司容易，但依法退出市场的公司却很少。在实践中，有的企业在停止经营活动后，直接不再进行管理，产生大量的僵尸企业；有的企业未经清算即注销登记。公司没有“善终”，是市场制度建设不够健全的体现，既可能损害债权人利益，也可能破坏市场稳定发展，称不上一个完善的市场经济体制。

一般而言，公司的“善终”，一是要经过清算程序，清理公司资产以及存续期间的债权债务；二是要向公司登记机关办理注销登记。对于公司的“善终”程序，我国有一系列的法律来规范，但是总有公司逃避清算，给债权人造成了损害，也破坏了市场经济的平衡。此时，债权人如何通过法律途径来维护自己的权益尤为重要，本文以此为中心，着重探讨债权人如何通过清算义务人的制度设计，追究清算义务人的民事责任，维护自己的权利。

一、关于清算义务人

（一）清算义务人内涵

清算义务人，是指基于其与公司之间存在的特定法律关系，而在公司解散时，对公司负有依法组织清算义务，并在公司未及时清算给相关权利人造成损害时，依法承担相应责任的民事主体。在对应的规定中：“法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。”

（二）清算义务人范围

1.法律规定

根据相关规定，“有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成”。

根据相关规定：“法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。”，尽管生活中产生纠纷的 1 / 6

主体常常是有限公司和股份公司等营利法人，但是，若非营利法人不经清算，也可能承担民事责任。

2.争议

对于清算义务人范围争议主要有两点：一是关于有限责任公司清算义务人范围是否应当及于所有股东，有观点认为有限责任公司全体股东都作为清算义务人不合理，可能会使有限责任公司中小股东或者其他无辜主体承担与自身权利并不对等的义务与责任，使得弱势群体的利益无法得到保障；二是关于实际控制人是否应当作为清算义务人。

强调有限责任公司清算义务人不应为全体股东的人认为，“资本多数决”的原则同样适用于有限责任公司，所占股份的多少，决定了不同的股东拥有不同的话语权。大股东因此对公司的控制程度强于小股东，在公司的经营管理中处于主导地位，导致小股东往往在投资之后即与公司被动“失联”。况且合作伊始的相互信任，可能随着时间的推移和事态的变迁所逐渐淡化，其资合性开始强于人合性，更加接近于股份有限公司的属性。在有限公司和股份公司界限日趋混同的趋势下，仍然以公司外部形态差异而区别清算义务人的主体范围，对于有限责任公司的小股东以及并未实际参与公司经营管理的股东，似更为不公允。笔者认为，这种观点有一定道理，但有限责任公司的清算义务人应当为全体股东。首先，根据相关规定，有限责任公司的股东人数应当在五十人以下，这远不能与股份有限公司相提并论；第二，对于有限责任公司的小股东以及并未实际参与公司经营管理的股东，以并未实际参与公司经营管理作为抗辩理由，一是举证难度较大，二是以此理由免除股东的清算义务，可能帮助某些股东逃避清算责任，影响其他股东、债权人利益；第三，将中小股东列为清算义务人也并不必然损害中小股东的权益，中小股东可通过及时向人民法院申请公司强制清算来履行自身清算义务，从而免除责任的承担。第四，在目前僵尸企业众多的背景之下，当务之急是督促清算义务人履行清算义务，以实现债权人利益，维护市场经济稳定，而有限责任公司所有股东都作为清算义务人，无疑更有价值。同时，相关解释中也明确规定了有限责任公司全体股东为清算义务人，在法律实务中，应当遵照执行。

相关解释中规定：“上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控

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制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”在相关法律中，规定相关人员不履行清算义务，就要承担民事责任，实际控制人符合清算义务人的基本特点，应认定为清算义务人。但有观点认为，其中也有部分规定并不能直接说明实际控制人是清算义务人，实际控制人承担相应责任，与前述两款规定承担责任的范围也不同，因此实际控制人不能等同于清算义务人；另外，市场是复杂的，要确定一个公司的实际控制人的身份在实践中具有一定的难度，将实际控制人列为清算义务人的可操作性不强，同时可能会增加大量的司法成本。对于上述观点，笔者并不赞同，实际控制人是公司的清算义务人。根据相关规定，实际控制人如果没有履行清算义务，其也要承担相应责任，既然司法解释规定了实际控制人的清算义务，表明其倾向于将实际控制人列作为公司清算义务人之一。对于上述观点所言承担责任范围的不同，后文有详细论述，本处暂不讨论。考虑到法院认定实际控制人身份的难度，在实践中，应由债权人承担举证责任，如果债权人有足够证据证明实际控制人身份，对于其请求实际控制人对不履行清算义务承担责任的，人民法院应依法予以支持。

综上所述，有限责任公司的清算义务人范围为有限责任公司的所有股东及实际控制人；股份有限公司的清算义务人范围为股份有限公司的董事和控股股东及实际控制人；其他法人的清算义务人范围为其执行机构以及决策机构的成员。

二、清算义务人的义务及责任

（一）清算义务人的义务

明确清算义务人的义务，有利于判断清算的履行情况，确定清算义务人是否应承担民事责任。清算义务人的具体义务主要有二：其一是及时启动清算程序，其二是妥善保管法人财产、账册、重要文件等。

（二）清算义务人的责任

根据相关规定：“清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任。”

对于具体所承担的责任，相关法律规定了三种责任的形式：损失范围内承担赔偿责任、承担连带清偿责任、承担相应责任。在行为形态上，同样是清算义

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务人不履行清算义务，为何承担责任的方式却有所区分？我国的民事法律重“补偿”而轻“惩罚”，清算义务人不履行清算义务可能造成的后果有多种。有的情形能够通过相关证据计算出清算义务人的不作为行为给债权人造成的损害，因此清算义务人就只在损害范围内承担清算责任；有的情形清算义务人给债权人造成的损害无法计算，则清算义务人要对债权人的债权承担连带清偿责任。

1.损失范围内承担赔偿责任

相关法律中规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司财产贬值、流失、毁损、或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”

清算义务人在损失范围内承担责任应满足下列要件： 第一，未在法定期限内开始清算，即未及时清算；（行为）第二，公司财产发生贬值、流失、毁损、或者灭失；（结果）

第三，未及时清算的造成公司财产发生贬值、流失、毁损、或者灭失的原因。（因果关系）

如果满足上述条件，公司的清算义务人就应当在公司财产的损失范围内承担赔偿责任。

2.连带清偿责任

相关法律中规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其在对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”

因此，清算义务人承担连带清偿责任应满足下列要件：

第一，清算义务人怠于履行义务。怠于履行义务包含但不限于不在法定期限内履行义务，清算义务人不及时履行清算义务是怠于履行义务的表现之一，常见的怠于履行义务的行为还包括长时间未清算完毕。企业应当在合理的期限内完成清算，超过合理期限甚至数年未清算完毕，如果股东不能证明有合理原因，应视为怠于清算。

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第二，公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算。公司主要财产、账册、重要文件等灭失是无法清算的表现形式。

第三，清算义务人怠于清算与公司无法清算之间存在因果关系。第四，无法清算债权受损之间存在因果关系。

如果满足上述条件，公司的清算义务人就应当承担连带清偿责任。3.相应责任

相关法律中规定：“上述情形系实际控制人原因造成，债权人主张实际控制人对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”

相关法律中规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司资产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”

相应责任并非难以确定的责任，根据行为人所造成的损害后果，相应责任也是可以确定范围的。此处的相应责任，应做两种理解，对于能够确定损害范围的，相应责任则等同于在损害范围内承担责任；对于不能确定损害范围或者行为人的行为造成了公司无法进行清算，则此时的相应责任就是连带清偿责任。

三、债权人能否不经强制清算，直接起诉清算义务人承担责任

债权人是否能够径直起诉清算义务人，实务中存在一定争议。对于债权人申请人民法院对公司进行强制清算的权利，法律有明确的规定，但对于债权人能否直接起诉清算义务人（股东），法律未作明确规定。相关法律对债权人能否直接起诉股东，也都未直接规定。

笔者认为，债权人可以不经强制清算，直接起诉清算义务人承担责任。

（一）法无禁止即可为

行政法领域有一句很经典的话，对于行政机关而言，法无授权即禁止，对于自然人而言，法无禁止即可为。虽然法律没有明确规定，债权人可以不经强制清算直接起诉义务人，但也没有法律禁止这一行为，或者将强制清算作为起诉清算

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义务人的前置条件。因此，根据法无禁止即可为的原则，债权人能够径直起诉清算义务人，要求其承担责任。

（二）可以根据法律规则推定

相关法律规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”从这一条司法解释的规定可以看出，存在公司账册、重要文件等灭失，无法进行清算的情形，既然已经无法进行清算，那就没有申请强制清算的必要性了，债权人就应当能够依法起诉清算义务人承担清算责任。同理，相关法律中没有直接表明无法进行清算，但就立法原意而言，第一款与第二款应当是一致的，因此可推论，就算清算义务人的行为没有导致无法清算，债权人也能够径直起诉其承担责任。

（三）可以减少诉累

如果要求债权人起诉清算义务人之前，必须先申请强制清算，这样可能不合理会加大法院的工作量，造成债权人的负担。对于债权人已经有明显证据证明清算义务人有怠于履行义务的情形，法院应当受理其诉讼请求；对于债权人如若掌握充足的证据材料以证明公司已无法清算的，法院更加应当直接受理，减少诉累。司法也是一种资源，如果债权人直接起诉利于减少诉累，则应提倡。

四、小结

正如自然人的民事权利始于出生，终于死亡一样，企业也应当有生有死，有成立有终止。随着市场经济的发展，目前市场上已经出现大量的僵尸企业没有依法清算并注销，清算义务人的责任不可推卸。司法实践中，清算义务人承担责任的案例较少，没有引起高度重视，相信相关法律对僵尸企业清算义务人法律责任制度的完善，在司法实践中逐渐会得到广泛应用，必将对债权人合法权益的保护、对僵尸企业依法退出市场均产生重大的推动作用。

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第四篇：农口企业税收政策

农口企业税收政策

一、种植养殖业：《北京市国家税务局转发财政部国家税务总局关于国有农口企事业单位征收所得税问题的通知的通知》（京国税[1997]187号转发财税字[1997]49号）规定：“对国有农口企事业单位从事种植养殖业和农林产品初加工取得的所得暂免征收企业所得税。”（有具体范围,属于项目免税）

（一）要严格划分种植养殖业、农林产品初加工和其他业务的界限，正确区分免税范 围。

（二）免税的种植养殖业、农林产品初加工要单独核算。对不能完全划分的共同费用，按企业平均成本费用率分别计算摊销免税业务和其他非免税业务应承担的费用。

二、农业龙头企业：《国家税务总局关于明确农业产业化国家重点龙头企业所得税征免问题的通知》（国税发[2001]124号）明确：对农业产业化国家重点龙头企业，可按财政部国家税务总局财税字[1997]49号文件的精神，免征企业所得税。

（一）重点龙头企业的条件：

1、经过全国农业产业化联席会议审查认定为重点龙头企业；

2、生产经营期间符合《农业产业化国家重点龙头企业认定及运行监测管理暂行办 法》的规定；

3、从事种植业、养殖业和农林产品初加工，并与其他业务分别核算。第二、三 条是对龙头企业而言，不是任何一个企业只要生产经营期间符合《农业产业化国家重点龙头企业认定及运行监测管理暂行办法》的规定，就可以享受免税的。

4、重点龙头企业所属的控股子公司，其直接控股比例超过50%（不含）的，且控 股子公司是从事种植业、养殖业和农林产品初加工，并与其他业务分别核算的，可以享受重点龙头企业优惠政策。

（二）重点龙头企业的优惠是对项目免税。如果龙头企业同时是新技术企业，企业 可以选择一项最优惠的政策执行，不得两项累加执行。

（三）重点龙头企业减免税的管理

1、符合减免税条件的龙头企业需提出减免税申请，经主管区国税局审核批准后执 行。未经批准的一律不得自行减免税。

2、企业在减免税期间，必须按照统一规定报送纳税申报表和财务会计报表等有关 资料，接受税务机关的监督检查。

3、企业在享受减免税期间，减免税的条件如果发生变化，应及时报告主管税务机 关，经主管税务机关审核后，根据变化情况依法确定是否继续给予减免税。

关于对农业税收规定

一、饲料：

（一）单一大宗饲料。指以一种动物、植物、微生物或矿物质为来源的产品或其副产品。其范围仅限于糠麸、酒糟、鱼粉、草饲料、饲料级磷酸氢钙及除豆粕以外的菜子粕、棉子粕、向日葵粕、花生粕等粕类产品。

（二）混合饲料。指由两种以上单一大宗饲料、粮食、粮食副产品及饲料添加剂按照一定比例配置，其中单一大宗饲料、粮食及粮食副产品的参兑比例不低于95%的饲料。

（三）配合饲料。指根据不同的饲养对象，饲养对象的不同生长发育阶段的营养需要，将多种饲料原料按饲料配方经工业生产后，形成的能满足饲养动物全部营养需要(除水分外)的饲料。

（四）复合预混料。指能够按照国家有关饲料产品的标准要求量，全面提供动物饲养相应阶段所需微量元素(4种或以上)、维生素(8种或以上)，由微量元素、维生素、氨基酸和非营养性添加剂中任何两类或两类以上的组分与载体或稀释剂按一定比例配置的均匀混合物。

（五）浓缩饲料。指由蛋白质、复合预混料及矿物质等按一定比例配制的均匀混合物。原有的饲料生产企业及新办的饲料生产企业，应凭省级税务机关认可的饲料质量检测机构出具的饲料产品合格证明，向所在地主管税务机关提出免税申请，经省级国家税务局审核批准后，由企业所在地主管税务机关办理免征增值税手续。饲料生产企业饲料产品需检测品种由省级税务机关根据本地区的具体情况确定。2001年8月1日前免税饲料范围及豆粕的征税问题，仍按照《国家税务总局关于修订“饲料”注释及加强饲料征免增值税管理问题的通知》(国税发[1999]39号)执行。

自2001年8月1日起执行。

摘自（财税[2001]121号）

二、其他农业生产资料免征增值税：

（一）农膜。

（二）生产销售的除尿素以外的氮肥、除磷酸二铵以外的磷肥、钾肥以及免税化肥为主要原料的复混肥（企业生产复混肥产品所用的免税化肥成本占原料中全部化肥成本的比重高于70%）。“复混肥”是指用化学方法或物理方法加工制成的氮、磷、钾三种养分中至少有两种养分标明量的肥料，包括仅用化学方法制成的复合肥和仅用物理方法制成的混配肥（也称掺合肥）。

（三）生产销售的阿维菌素、胺菊酯、百菌清、苯噻酰草胺、苄嘧磺隆、草除灵、吡虫啉、丙烯菊酯、哒螨灵、代森锰锌、稻瘟灵、敌百虫、丁草胺、啶虫脒、多抗霉素、二甲戊乐灵、二嗪磷、氟乐灵、高效氯氰菊酯、炔螨特、甲多丹、甲基硫菌灵、甲基异柳磷、甲（乙）基毒死蜱、甲（乙）基嘧啶磷、精恶唑禾草灵、精喹禾灵、井冈霉素、咪鲜胺、灭多威、灭蝇胺、苜蓿银纹夜蛾核型多角体病毒、噻磺隆、三氟氯氰菊酯、三唑磷、三唑酮、杀虫单、杀虫双、顺式氯氰菊酯、涕灭威、烯唑醇、辛硫磷、辛酰溴苯精、异丙甲草胺、乙阿合剂、乙草胺、乙酰甲胺磷、莠去津。

（四）批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机。

自2001年8月1日起执行。

第五篇：地下车位土地清算各地税收政策汇总0

地下车位土地增值税处理总结表

1、北京的规定（京地税地[2003]73号）

2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）

2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）

4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）

5、青岛的规定（青地税函[2009]47号）

6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）

7、河南的规定（豫地税函〔2010〕202号）

8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号）

9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）

10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

11、天津的规定（津地税地[2011]24号）

12、西安的规定（西地税发[2010]235号）

13、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号）

14、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号）

15、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）

16、大连的规定（大地税函[2008]188号）

17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）

18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）

1、北京的规定（京地税地[2003]73号）

五、出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

2、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）

四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。

2、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）

七、房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，入销售收入？

答：房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中，在转让时，无论房地产开发企业如何处理，都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算，其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中，在转让时业主无法取得产权的，是否应当缴纳土地增值税，应视具体情况处理。

3、辽宁的规定（辽地税函[2009]188号）

一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。

五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

4、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义）

十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

5、青岛的规定（青地税函[2009]47号）

十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

一、关于房地产开发企业（以下简称“开发企业”）转让房地产的收入确认时间按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：

（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；

（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；

（三）国家税务总局的其他规定。

开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。

青地税函[2013]44号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知 发文日期：2013.3.25

二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。

开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。

可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。

青地税函[2013]44号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知 发文日期：2013.3.25

6、湖北的规定（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号）

第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：……

（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；……

七、关于地下人防设施清算处理问题对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。

7、河南的规定（豫地税函〔2010〕202号）

五、关于地下室、车库的归属问题。

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。

房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

豫地税函〔2010〕202号：河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2010年6月24日

8、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2010]106号）

九、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算按照本文第七条清算类型第三类计算；

2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算跟随主体建筑走，但不并入房屋面积。

七、清算时房地产类型的分类计算问题对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：第一类：普通住宅。

第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。

第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。

第四类：单体别墅。

注：

1、“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发[2005]104号文公布的标准执行，其它各地按照当地政府公布的标准实施。

2、低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定，有天有地、一般为一层至三层的住宅（但不限于三层）。

甬地税二[2010]106号：宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知 发文时间： 2010-6-4

八、地下车位共用面积的分摊问题为便于掌握和计算，地下车位共用面积应与其它共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。

9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）

（二）公共配套设施成本费用的扣除房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

（解读：人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。）

二、车库（位）

1、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，产权是不明确的，因不涉及转让，不属于土地增值税的征收范围，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准，相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时，因无法建造地下人防而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。

（理由如下：第一，按照人防法的规定，新建房必须按规定配建地下人防设施，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这是房开企业的法定义务；第二，发改委对房地产开发项目的立项批文中不包括地下人防设施的内容，建造地下人防的面积及相关标准等另有立项批文予以明确；第三，单建的人防工程不征收土地增值税，配建的地下人防同样不属于土地增值税的征收范围。目前，各地对地下人防的成本、费用都是予以扣除的，而对房开企业以长期租赁形式取得的收益是否确认收入存在不同的看法，现全省统一将人防拿出来可能需要一定的缓冲期，请各地做好解释工作，尽快实现。）

二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

江苏省土地增值税政策口径解答

（三）3、问：地下人防的成本确认，外省（市）是怎么操作的？

答：上期口径解答明确全省统一对利用地下人防设施作为车库（位）的，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。同时明确不能扣除易地建设费。为慎重起见，日前请示了总局，得到的答复是对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关成本、费用。经了解，北京市统一明确了建成后地下人防设施的移交规定，房开企业按规定移交的予以扣除相关成本，不移交的不扣除。广东、山东两省对此暂未作出明确规定。

就目前了解的情况，我省尚无统一的人防移交规定，现对利用地下人防设施作为车库（位）的规定，暂作如下规定：一是允许扣除易地建设费。二是对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

江苏省土地增值税政策口径解答

（四）10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

4、无产权车库（车位）清算后销售确认问题房产企业通过与业主签订转让无产权车库（车位）永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用。

11、天津的规定（津地税地[2011]24号）

四、关于地下车库收入与成本归集的问题实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。

（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

津地税地[2011]24号：天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知发文日期：2011年9月14日

12、西安的规定（西地税发[2010]235号）

十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；

2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

13、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号）

八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

14、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号）

你局《关于土地增值税有关问题的请示》（石地税发〔2010〕41号）收悉。经研究并请示国家税务总局，现答复如下：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。

15、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）

问题一：房地产开发项目中转让使用权的车库（车位）是否征收土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。

因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。

16、大连的规定（大地税函[2008]188号）

土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）

1、关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产，在计算土地增值税时按以下原则处理：（1）建成后无偿移交全体业主的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的，不属于土地增值税征税范围，其收入不计入土地增值税应税收入，其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。

5、在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为四类：一类是未经许可建设的地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑，四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。

对可售地下建筑面积，按照已售面积配比扣除。

对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑，房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税，因此其收入不属于土地增值税征收范围，相应的成本也不予扣除。

计算其成本时，分两步确认地下建筑成本：第一步计算各类型地下建筑物成本，考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书，因此在计算土地增值税时，应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本，如果纳税人在会计核算时，能够直接准确归集的，按照直接归集的成本确定；对于未能直接归集开发成本的，则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。

第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本，按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。

八、公共配套设施费

1、人防工程问题常政发〔2007〕136号规定“新建民用建筑依法按规定比例修建的防空地下室（以下统称依法配建的人防工程）的所有权属于国家。履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑（达到人防工程战术技术要求的最低标准）的所有权属于投资者。”“国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部门负责申办房地产登记；履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，无论是单建式还是结建式，由投资者负责房地产登记。”房地产企业依法配建的人防工程移交人防主管部门的，其成本费用可以扣除。经咨询民防局，依法配建的人防工程应具备以下资料：（1）人防工程建设许可文件；（2）标注人防面积的地下室总平图；（3）人防工程的测绘报告；（4）竣工验收证明书；（5）人防工程交接登记表。

房地产企业在缴纳人防工程易地建设费后取得依法配建人防工程所有权的，在有偿转让计算收入时扣除相应的成本、费用。

6、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读 发文日期：：2010-10-28

18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）

第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。销售不动产包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。非普不能减免，合并的话，看是否是一个整体项目。

非普不能减免，合并的话，看是否是一个整体项目。