蓝湖湾物业创优资料目录(修改)

第一篇：蓝湖湾物业创优资料目录(修改)

蓝湖湾小区创市优资料总目录

二0一0年十月

蓝湖湾小区创优资料总目录

第一项 基础管理

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1．1．1建设项目选址意见书

1．1．2关于张家港地2005-A10号修建造的通知 1．1．3关于更名的批复 1．1．4关于小区门牌的申请

1．1．5江苏省建筑工程施工图纸设计文件审核意见书 1．1．6基础设施工程施工图设计文件审查合格书 1．1．7建设项目环境影响评价资格证书 1．1．8建设项目环境影响报告表 1．1．9建设用地批准书 1．1．10国有土地使用证 1．1．11建设工程规划许可证 1．1．12建设用地规划许可证 1．1．13建筑工程施工许可证 1．1．14红线图 1．1．15小区总平面图

1．1．16 商品房预销售行为通知 1．1．17电梯维修许可证 1．1．18电梯安装竣工审批表

1．1．19小区已正常通电、通水、通邮 1．1．19．1通电

1．1．19．2供电局供电设计说明 1．1．19．3通水 1．1．19．4通气

1.2小区验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 建设部《房屋接管验收标准》

1．2.2 竣工验收报告 1．2.3 竣工测量报告

1．2.4防空地下室竣工验收证明书 1．2.5建设消防设计备案受理凭证 1．2.6 竣工验收备案受理凭证 1．2．7 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．8 竣工验收备案表(栋)1．2．9 单位工程竣工验收证明书(栋)1．2．10 竣工验收备案表(栋)1．2．11 房屋接管检查记录表 1．2．12 竣工验收移交资料目录 1．2．13公共设施钥匙移交记录 1．2．13．1业主分户门钥匙移交清单 1．2．13．2附《X幢X室验收交接物品清单》 1.2.14 安装工程分户验收质量记录

1.2.15公安、消防《建筑工程消防验收意见书》（关于蓝湖湾项目消防验收合格的意见）

1．2.16电梯验收、验检报告（含每台电梯的验收、验检报告）1.2.17室内空气质量检测报告(会所)1.2.18验收情况的工作联系函

1.2.19蓝湖湾项目所有公共设施、设备移交验收合格意见书（对移交过程中存在问题，进行整改的情况）

1.3建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1.3.1 蓝湖湾维修基金明细表

1.3.2苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1.3.3财政部《关于印发<物业管理企业财务管理规定>的通知》 ． 1．4房屋使用手册、装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 1.4.1 房屋建筑工程质量保修书(1#-5#)1．4．2蓝湖湾项目《住宅质量保证书》样本

1．4．3 蓝湖湾项目《住宅使用说明书》样本 1．4．4 蓝湖湾项目《住宅使用公约》样本 1．4．5《住户手册》样本 1．4．6业主入伙程序及管理规定 1．4．7商品买卖合同 1．4．7．1房屋入伙管理规程

1．4．7．2附703室《蓝湖湾小区交付通知单》 1．4．7．3附703室《蓝湖湾小区入住通知书》 1．4．7．4附703室《蓝湖湾小区入住登记表》 1．4．7．5附703室《蓝湖湾小区住宅验收交接表》 1．4．7．6附703室《蓝湖湾小区业主资料交收记录》 1．4．7．7附703室《承诺书》

1．4．7．8附703室《蓝湖湾小区住宅使用公约》

1．4．7．9附703室《蓝湖湾小区前期物业管理服务协议》1．4．8业主装修程序及管理规定 1．4．8．1装修管理规定。1．4．8．2二次装修管理实施细则 1．4．8．3二次装修补充事项 1．4．8．4附703室《装修申请表》 1．4．8．5附703室《装修设计图》 ． 1．4．8．6附703室《装修公司营业执照》 1．4．8．7附703室《装修人员身份证复印件》 1．4．8．8附203室《装修人员临时出入证》 1．4．9蓝湖湾小区公共管理制度 1．4．9．1机动车管理规定 1．4．9．2临时施工用电管理规定 1．4．9．3电梯进出物料规定 1．4．9．4小区电梯使用管理规定 1．4．9．5房屋使用管理规定

1．4．9．6环境环保管理规定 ． 1．4．9．7车辆交通管理规定 ． 1．4．9．7．1附((年月车辆进出登记表》 1．4．9．7．2外来车辆管理工作标准 1．4．9．8小区出入管理规定

1．4．9．8．1附((年 月 人员进出登记表》 1．4．9．8．2附702室《物品搬运登记表》 1．4．9．9水电气使用管理规定 1．4．9．10养犬管理规定

1．5业主委员会按规定程序成立，按章程规定履行职责，按计划开展工作，有定期活动和日常工作记录 1．5．1权属清册

1．5．2关于南阳台封闭事宜的征求意见书 1．5．3关于南阳台封闭意见征询结果的报告

1．6业主委员会(建设单位)与物业管理企业签订物业管理服务合同，合同文本规范，双方责权利明确 1．6．1物业管理委托合同

1．6．2物业管理委托合同补充协议 1．6．3委托书 1．6．4蓝湖湾服务标准

1．6．5江苏福田物业管理有限公司简介 1．6．6资质证书 1．6．7企业法人营业

1．6．8企业法人营业执照(副本)1．6．9税务登记证(副本)1．6．10组织机构代码证(副本)1．6．1l市物业管理行业协会常务理事单位 1．6．12 1S09001：2000认证书 1.6．13物业管理有限公司组织架图

1．6．14蓝湖湾物业管理处组织架构图

1．7物业管理企业制订创优计划和实施方案，并经业主委员会或80％以上业主的同意

1．7．1小区创市优规划表 1．7．2小区创市优实施方案 1．7．3小区创市优领导小组 1．7．4小区创市优达标日程

1.7．5 2010年奋斗目标及工作计划 ·、1．7．6小区创优倡议书

1．7．7附2010年每月创优工作会议纪要 1．7．8自评表

1．7．8．1 2010年7月自评 1．7．8．2 2010年8月自评 1．7．8．3 2010年9月自评 1．7．8．4 2010年10月自评

1．8小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实=措施和考核办法 1．8．1物业管理服务工作程序 1．8．1．1．1档案管理规定 1．8．1．1．2业主档案管理规定 1．8．1．1．3电脑使用管理规定 1．8．1．1．4临时施工用电的管理规定 1．8．1．1．5临时出入证使用规定 1．8．1．1．6蓝湖湾二次装修管理实施细则 1．8．1．1．7管理处钥匙管理规定 1．8．1．1．8小区24小时值班制度 1．8．1．1．9拾遗物品的管理规定 1．8．1．1．10变电所出入制度 1．8．1．1．11巡视检查制度

1．8．1．1．12倒闸操作制度 1．8．1．1．13水泵房管理规定 1．8．1．1．14电梯机房管理规定 1．8．1．1．15电梯安全管理规定 1．8．1．2各类人员岗位责任 1．8．1．2．1管理处经理职责 1．8．1．2．2 经理助理职责 1．8．1．2．3管理处安护主管职责 1．8．1．2．4管理处客户主管职责 1．8．1．2．5收费员工作职责 1．8．1．2．6出纳工作职责 1．8．1．2．7管理处文员职责 1．8．1．2．8安护班长职责 1．8．1．2．9巡逻岗安护职责 1．8．1．2．10门岗安护职责 1．8．1．2．11监控员职责 1．8．1．2．12车场管理员职责 1．8．1．2．13水电班长职责 1．8．1．2．14水电班水电工职责 1．8．1．2．15保洁班长职责 1．8．1．2．16大堂保洁员职责 1．8．1．2．17外围保洁员职责 1．8．1．2．18楼层保洁员职责 1．8．1．2．19地下车库保洁员职责 1．8．1．2．20机动保洁员职责 1．8．1．3 各项工作规程

1．8．1．3．1物业管理服务工作程序1．8．1．3．2客服工作规程

1．8．1．3．3业主报修处理工作规程 7

1．8．1．3．4业主投诉处理工作规程 1．8．1．3．5回访工作规程 1．8．1．3．6出入证办理操作程序 1．8．1．4 安护工作程序

1．8．1．4．1安护员交接班工作程序 1．8．1．4．2安护员机械管理规程 1．8．1．4．3消防工作程序

1．8．1．4．4消防广播操作规程 1．8．1．4．5应急小分队管理规程

1．8．1．4．6突发事件或异常情况处理程序 1．8．1．4．7火警火灾应急处理流程图 1．8．1．4．8安全护卫各岗工作标准及程序 1．8．1．4．9停车场各岗工作标准 1．8．1．5水电班工作规程

1．8．1．5．1水电工工作程序及工作标准 1．8：1．5．2安全操作规程

1．8．1．5．3给排水设备(设施)的维修保养规程1．8．1．6保洁班工作规程

1．8．1．6．1管理处保洁员工作程序及工作标准1．8.1．6．3玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序1．8．1．6．4垃圾桶的清洁规程 1．8．1．6．5消杀工作安全操作规程 1．8．1．6．6盆栽绿化(租赁)养护规程 1．8．1．6．7绿地的清洁规定 1．8．1．6．8绿化(地)养护规程 1．8．2质量保证制度

1．8．2．1绩效监视和测量控制程序 1．8．2．2不合格品控制程序 1．8．2．3纠正和预防措施控制程序

1．8．2．4物业服务监督检查程序 1．8．3收费管理制度

1．8．3.1物业服务收费标准审批流程 1．8．3．2管理处收费会计财务制度 1．8．3．3物业服务收费管理方法 1．8．3．4物业管理服务收费程序 1．8．4财务制度 1．8．4．1财务工作手册 1．8．5岗位考核制度 1．8．5．1人事工作手册

1．8．5．2 2010年管理处培训计划 1．8．5．3员工奖惩条例

1．8．5．4纠正和预防措施报告单

1．8．5．5关于对夜间违反劳动纪律处理的通报 1．8．6相关记录

1．8．6．1 2010年管理处培训计划及培训记录 1．8．6．2客服部2010年培训记录 1．8．6．3保洁班2010年培训记录 1．8．6．4安护班2010年培训记录 1．8．6．5客服部2010年月绩效考评表 1．8；6．6水电班2010年月绩效考评表 1．8．6．7保洁部2010年月绩效考评表 1．8．6．8安护部2010年月绩效考评表

1．9物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．1物业管理人员能力状况、基本情况一览表 1．9．2管理处员工花名册

1．9．3管理人员经过专业培训，持证上岗 1．9．3．1附管理处经理曾强上岗证书复印件

1．9．3．2物业管理人员周海军上岗证书复印件 1．9．3．3物业管理人员朱鹏上岗证书复印件 1．9．3．4物业管理人员朱金兰上岗证书复印件 1．9．4专业技术人员经过专业培训，持证上岗

1．9．4．1 郭建刚中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．2 李从峰中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．3 韩志华中华人民共和国特种作业操作证—电工证 1．9．4．4 郁文中华人民共和国特种作业操作证—中控室上岗证 1．9．5员工统一着装，佩带工作牌，服务主动、热情，工作规范 1．9．5．1公司VI手册服装部分图片 1．9．5．2公司VI手册工作牌部分图片 1．9．5．3员工言谈规范及行为举止要求 1．9．5．4员工着装管理规定 1．9．5．5安护员仪容仪表管理规程

1．9．5．6物业从业人员着装及标志符合规定的图片资料

主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作 1．10物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率； 1．10．1．1监控系统 1．10．1．1．1监控系统简介 1．10．1．1．2监控系统设备清单 1．10．1．1．3住户门禁、门禁卡图片 1．10．1．1．4中控室图片 1．10．1．2智能化停车管理系统 1．10．1．2．1停车场使用说明书 1．10．1．2．2自动道闸安装使用说明书 1.10．1．3火灾自动报警系统 1．10．1．3．1火灾自动报警系统简介

1．10．1．3．2 火灾自动报警系统开工报告 1．10．1．3．3火灾自动报警系统调试报告 1．10．1．3．4消火栓灭火系统自检报告 1．10．1．3．5灭火器图片 1．10．1．3．6消防栓图片

1．10．1．3．7安护员器械管理规程 1．10．1．3．8通讯器材台帐 1．10．1．3．9对讲机领用登记表

1．10．1．3．10安护员操作设施设备的图片

小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．1物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1．11．1．1国家财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知

1．11．1．2国家财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知

1．11．1．3国家财政部《物业管理企业会计核算补充规定》 1．11．1．4苏州市物业管理收费办法 1．11．1．5物业服务收费管理办法 1．11．1．6财务工作手册

1．11．1．7管理处收费管理员工作程序

1．11．2小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1．11．2．1物业管理委托合同

1．11．2．2物业管理委托合同补充协议 1．11．2．3前期物业管理收费标准的备案 1．11．2．4收费标准公示

1．11．2．5 2010年上半年财务收支表

1．11．2．6 2010年上半年财务收支公示图片

1．12房屋及其共用设施设备档案资料(含权属清册)齐全，分类成册，管理完善查阅方便 1．12．1档案管理规定 1．12．2管理处文员职责 1．12．3小区简介 1．12．4总平面图 1．12．5权属清册

1．12．5.1公共设施设备2010年保养计划 1．12．5．2 2010年上半年电梯保养作业报告 1．12．5．3 2010年上半年给排水保养过程记录表 1．12．5．4 2010年上半年变电所保养过程记录 1．12．5．5 2010年上半年消防系统保养作业报告 1．13建立住用户档案、清册，查阅方便 1．13．1业主入伙档案目录

1．13．1．1附2#902室《交付通知单》 1．13．1．2附2#902室《入住通知书》 1．13．1．3附2#902室《入住登记表》 1．13．1．4附2#902室《住宅验收交接表》 1．13．1．5附504室《业主资料交收记录》 1．13．1．6附2#902室《承诺书》 1.13．1．7附3#703室《住宅使用公约》

1．13．1．8附1#1404室《前期物业管理服务协议》1．13．2业主装修档案目录

1．13．2．1 3#703室《装修申请表》 1．13．2．2 3#703室《装修设计图》 1．13．2．3 3#703室《装修公司营业执照》 1．13．2．4 3#703室《保证书》

1．13．2．5 3#703室《装修人员身份证复印件》

1.13．2．6 3#203室《装修人员临时出入证》 1．13．2．7 4#1403室《物品搬出登记表》

1．14有服务接待地点，建立24小时值班制度和服务电话，设服务电话，负责各类信息的收集和反馈并及时处理 1．14．1小区24小时值班制度 1．14．2物业管理服务工作程序 1．14．3业主报修处理工作规程 1．14．4业主投诉处理工作规程 1．14．4．1附业主投诉单 1．14．5回访工作规程

1．14．5．1 2010年上半年报修回访统计表 1．14．6中控室值班员工作规程

1．14．6．1突发事件或异常情况处理程序 1．14．6．2突发事件处理预案

1．14．6．3火警火灾应急处理流程图 1．14．7施工单位联络表 1．14．8住户手册(特别提示)1．15每年定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达80％以上

1．15．1公司《质量环境职业健康安全手册》质量目标 1．15．2 2010年上半年客户回访统计表 1．15．3 2010年上半年客户回访统计分析表 1．15．4纠正预防措施控制程序 1．15．4．1管理处报修项目登记表 1．15．4．2管理处周检整改单

1．16建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％，返修率不高1％，并有回访记录 1．16．1服务标准

1．16．2便民维修服务承诺制

1．16．3业主报修处理工作规程

1．16．3.1 2010年1-9月每月报修及时率统计表 1．16．3．2 2010年1-9月每月返修率统计表 1．16．3．3 2010年上半年报修回访统计表 1．16．3．4 2010年上半年每月维修满意率回访统计 1．16．4相关记录

1．16．4．1报修回访统计表 1．16．4．2管理处服务项目登记表 1．16．4．3管理处报修项目登记表

1.17对业主和使用人的投诉和建议及时答复处理，并作好记录 1．17业主投诉规程

第二项 房屋管理与维修养护

2．1小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元(门)户门标号标志明显 2．1．1小区总平面图 2．1．2小区总平面图标识图片 2．1．3主要路口引路路标图图片 2．1．4楼栋标识图片 2．1．5楼层标识牌图片 2．1．6物业管理处标识牌图片 2．1．7各类标号标志图片 2．1．8标识标牌一览表

2．2违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2．2．1附小区外观图片

2．3房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹 2．3．1建设部1 1号令《城市房屋修缮管理规定》 2．3．2房屋外观图片

2．4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无 14 安全隐患或破损 2．4．1市容管规定

2．5封闭阳台统一有序，色调一致

2．5．1中华人民共和国建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．6空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2．6．1空调安装图片

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部46号令<建筑装饰装修管理规定> 2．7．2二次装修管理规程 2．7．3相关记录

2．7．3．1 2010年房屋装饰装修管理记录 2．7．3．2 2010年房屋装饰装修现场巡视记录

2．8每年定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位，及时维修养护，检修记录齐全，危险隐患部位设置安全防范警示标志 2．8．1城乡建设环境保护部《建筑物完损等级评定标准》

第三项 共用设施设备管理

3．1共用配套设施及用房完好，无随意改变用途 3．1．1 庭园儿童娱乐场、休闲椅图片 3．1．2 附小区垃圾中转站图片 3．1．3 2010年公共配套设施维保计划

3．2共用设施设备运行、使用及维修按规定要求有记录，无事故隐患，专业术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3．2．1管理制度

3．2．1．1物业验收接管及设备管理工作手册 3．2．1．2给排水与暖通工作手册 3．2．1．3强弱电管理手册

3．2．1．4蓝湖湾设备台帐 3．2．2岗位职责 3．2．2．1水电班长职责 3．2．2．2水电班水电工职责

3．2．2．3 2010年共用设施设备年度维保计划 3．2．3．4设备房图片 3．2．3．5设备卡图片 3．2．3．6水电班工作图片

3．3室外共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 3．3．1现场图片

3．4排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象，无架空管线，无碍观瞻 3．4．1现场图片

3．5道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 3．5．1现场图片

3．6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 3．6．1给排水系统设备管理

3．6．2给排水设备(设施)运行管理规程 3．6．3给排水设备(设施)的维修保养规程

3．6．4 2010年公共设施设备维修计划(给排水部分)3．6．5 2010年水泵房运行巡视记录表 3．6．6二次供水管理

3．6．7突发事件或异常情况处理程序(给排水)3．7制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电详备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 3．7．1供配电设备(设施)维修保养规程 3．7．2 2010年供配电运行巡视记录表 3．7．3附工作人员工作图片

3．7．4配电房管理制度 3．7．4．1配电房出入制度 3．7．4．2巡视检查制度 3．7．4．3安全操作规程 3．7．5临时施工用电管理规定 3．7．5．1停电应急规程 3．7．6避雷系统程序文件 3．7．6．1避雷系统保养测试记录 3．7．6．2避雷系统验收合格证 3．7．6．3 防雷装置设计核准书 3．7．7弱电系统 3．7．7．1弱电系统台帐 3．7．8照明系统 3．7．8．1照明系统台帐

3．8电梯按规定或约定时间正常运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定故障应急处理方案

3．8．1国务院373号令《特种设备安全监察条例》 3．8．2建计[1994]667号《关于加强电梯管理的暂行规定》 3．8．3建设部114号《关于提高电梯质量的若干规定》 3．8．4质检局《苏州市电梯安全监察和质量监督》 3．8．5 电梯监督检验规格 3．8．6电梯安全设施一览表 3．8．7电梯年检

3．8．7．1 2009年电梯定期检验报告 3．8．7．2 2008年限速器检验报告书 3．8．8电梯保养合同

3．8．8．1电梯保养公司营业执照 3．8．8．2特种设备安装改造维修许可证

3．8．8．3电梯保养人员上岗证 3．8．9．2010年电梯维保计划

3．8．10 2010年电梯机房运行巡视记录表 3．8．11相关记录

3．8．11．1 2010年电梯保养作业报告 3．8．11．2 2010年轿箱、井道、机房清洁记录 3．8．11．3电梯安全管理制度 3．8．12 电梯故障困人救援规程 3．8．13 电梯故障维修标准作业规程 3．8．14 电梯进出物料规定

第四章 保安、消防、车辆管理

4．1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度；熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；有值班巡查记录，有来访登记制度

4．1．1保安部工作手册

4．1．1.1安全护卫人员实行24小时值班及巡查制度 4．1．1．2安全、消防与停车场工作手册 4．1．1．3 24小时值班制度 4．1．1．4蓝湖管理处安护分布图 4．1．1．5监控系统监控器分布图 4．1．1．6安护人员名册、队员能力状况一览表 4．1．1．7安护英姿图片

4．1．1．8安护员工作牌样本及临时出入证样本 4．1．2 岗位职责 4．1．2．1安护主管岗位职责 4．1．2．2安护班长职责 4．1．2．3巡逻岗岗位职责

4．1．2．4 门岗岗位职责 4．1．2．5中控室岗位职责 4．1．2．6秩序维护车辆岗位职责

4．1．3熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

4．1．3．1员工言谈规范及行为举止要求 4．1．3．1．1培训管理制度 4．1．3．1．2安护员培训规定 4．1．4．2薪酬与绩效考核管理 4．1．4．2．1安护培训与考核记录 4．1．4．2．2 2010年度安护培训计划 4．1．4．2．3 2010年上半年安护培训记录 4．1．4．2．4 2010年安护各班考评表 4．1．5有值班巡查记录，有来访登记制度 4．1．5．1外来人员来访登记制度 4。1．5．2小区安护巡查制度

4．1．5．3治安消防服务质量检查规程 4．1．5．3．1消防监控中心值班记录 4．1．5．4相关记录

4．1．5．4．1 2010年来访人员登记表 4．1．5．4．2出门证(物品)4．1．5．4．3 2010年门岗交接班记录表 4．1．5．4．4 2010年巡逻岗交接班记录表 4．1．5．4．5 2010年中控室值班记录表 4．1．5．4．6 2010年安护巡逻签到表

4．2 危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施4．2．1小区消防疏散示意图 4．2．1．1小区各类警示牌图片 4．2．2制定相应的防范措施

4．2．2．1 应急小分队管理规程 4．2．2．2 突发事件或异常情况处理程序 4．2．2．3 火警火灾应急处理规程 4．2．2．4 停车场意外事件处理程序 4．2．2．5．应急电话一览表 4．2．3义务消防队员名单 4．2．3．1消防演习记录 4．2．3．2消防演习图片 4．2．3．3义务消防人员架构图 4．2．3．4区域防火责任人划分表 4．2．3．5消防宣传图片

4．3消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通4．3．1消防系统简介 4．3．2消防系统设备台帐 4．3．3消防设备检查规程 4．3．4消防设备维修保养规程 4．3．5中控室值班员工作规程 4．3．6中控室设备运行管理规程 4．3．7火警火灾应急处理流程图 4．3．8相关记录

4．3．8．1消防应急器材检查表 4．3．8．2系统每日运行登记表 4．3．8．3专职(义务)消防员培训记录 4．3．8．4消防安全教育培训记录 4．3．8．5消防安全会议记录

4．3．8．6公共设施设备保养记录(消防系统)4．4机动车停车场管理制度完善，管理责任明确 4．4．1小区地下车库平面图

4．4．2小区道路、车场和交通状况图片

4．4．3停车场(库)管理规程 4．4．4停车场管理公约

4．4．5停车场突发事件应变措施 4．4．6汽车道闸保养规定 4．5非机动车车辆管理制度完善 4．5．1非机动车场管理公约 4．5．2现场图片

4．5．3非机动车辆停放管理记录车场停放有序，进出有登按规定位停放，管理有序

第五项 环境卫生管理

5．1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 5．1.1园林绿化工程竣工验收表 5．1.2配套绿地测绘成果报告书 5．1．3小区环境卫生管理情况简介 5．1．4环卫设施设备清单 5．1．5环卫设备分说明 5．1．6环保、绿化工作手册 5．1.7公共区域卫生保洁操作规程 5．1．8垃圾池的清洁工作程序 5．1．9垃圾桶的清洁规程 5．1．10现场图片

5．2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准保

5．2．1服务标准(保洁部分)5．2．2清洁人员名册和责任范围 5；2．3保洁员工作程序及工作标准

5．2．4管理处保洁员工作程序及工作标准 5．2．5家庭保洁服务程序与标准 5．2．6玻璃门、窗、幕墙的清洁工作程序 5．2．7保洁服务质量考核办法 5．2．8服务质量考核细则 5．2．9清洁工培训规程

5．2．9．1 2010年清洁班培训计划 5．2．9．2 2010年清洁班培训记录 5．2．10 2010年外围保洁巡查签到表

5．2．11 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 5．2．11．1垃圾清运管理制度 5．3月垃圾清运服务质量记录 5．3．1垃圾池消杀记录表

5．4房屋共用部位、共用设施设备无蚁害 5．4．1苏州市城市房屋白蚁防治管理规定 5．4．2消杀工作安全操作规程 5．4．3消杀管理制度 5．4．4关于消杀的通知

5．4．5 2010年消杀服务过程记录

5．5小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 5．5．1管理处保洁员工作程序及工作标准 5．5．2 2010年外围保洁巡查签到表

5．6屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；梯扶栏、天台门等玻璃窗等保持洁净

5．7商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画象

5．8无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

5．8．1苏州市政府《市容和环境卫生管理处罚办法》 5．8．2苏州市犬类管理办法

5．8．3小区养犬管理规定 5．8．4关于宠物的友情提醒

5．9小区排油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 5.9．1江苏省政府《江苏省环境噪音污染防治条例》

第六项 绿化管理

6．1绿地无改变使用用途，无破坏、践踏、占用现象 6．1．1小区绿化竣工平面图 6．1．2小区绿化图片 6．1．3小区园林小品图片

6．2绿化有专人养护管理，花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时灭治虫害无枯死花草、树木 6．2．1 6．2．2绿化盆栽(租赁)养护规程 6．2．3植物花卉验收核算程序 6．2．4绿化工日常工作程序

6．2．5绿化工程验收接管标准作业规程 6．2．6 2010年绿化养护计划 6．2．7绿化服务中心管理规定 6．2．8 绿化部各岗位职责 6．2．9绿化服务中心作业规程 6．2．10绿化服务中心员工奖罚制度 6．2．11绿化服务中心绿化工工作标准 6．2．12绿化工作日检、月检 6．2．13绿化工作检查考核评分表 6．2．14绿化日常养护方法和要求标准 6．2．15绿化养护操作规程

6．2．16剪草工、修剪工、植保员作业指导书

6．2．17各部门检查考核表 6．2．18绿化养护管理方案 6．2．19绿化死树统计 6．2．20灭鼠药投放地点 6．2．21绿化图片 6．2．22各项记录

6．2．22．1绿化(地)养护月检查表 6．3绿地无纸屑、烟头、石子等杂物 6．3．1现场图片

第七项精神文明建设

7．1小区居住文明，邻里团结互助，使用纠纷能通过协调解决 7．1．1社区文化活动管理程序 7．1．2宣传栏

7．1．2．1宣传栏2006年第一期 7．1．2．2宣传栏图片 7．1．3各类友情提醒

7．1．4[2010]0号(关于宠物的友情提醒)7．1．5[2010]0号(关于五一节友情提醒)7．1．6[2010]0号(关于高空抛物的友情提醒)7．1．7友情提公示图片

7．1．8物业管理企业内部文化建设图片资料

7．2物业管理企业与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设 7．2．1警民协作

7．2．1．1苏州市公安局出入境管理处《受理外国人、侨港澳台人员临时住宿登记须知》

7．2．1．2外国人出境入境管理法 7．2．1．3《房屋出租治安责任书》 7．2．1．4租赁房屋治安管理规定 7．2．1．5市公安局《房屋出租户须知》

7．2．2与街道、居委会关系协调，积极配合、支持并参与社区建设

第八项 管理效益

8．1物业管理服务费收缴率90％以上 8．1．1物业服务收费管理实施办法 8．1．2企业法人营业执照

8．1．3企业法人营业执照(副本)8．1．4税务登记证(副本)8．1．5物业管理委托合同

8．1．6物业管理委托合同补充协议

8．1．7市、区物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．1．8收费通知单样表

8．1．9 2010年1-6月小区物业管理收费统计表 8．1．10征询函

8．2根据业主需求，提供物业管理服务合同以外的特约服务和代办服务，服务项目与收费标准公开

8．2．1苏州市物价局关于蓝湖湾前期物业管理试行收费标准的备案 8．2．2各项特约服务收费价目表 8．2．3收费标准公示图片

8．2．4 2006年1月—6月财务收支公示图片 8．3本小区物业管理经营状况 8．3．1小区财务收支表

8．3．1.1 附2010年上半年财务收支表 8．3．1.2 业主入住情况一览表

8．3．1.3 2010年上半年保修回访统计 8．3．1.4上半年每月维修满意回访统计表 8．3．1.5 小区人员费用明细 8．3．2小区公共水电分摊收支表

8．3．2．1附2010年上半年公共水电分摊收支表

第二篇：蓝湖湾创优报告

关于张家港蓝湖湾

创建苏州市2010物业管理优秀住宅小区的汇报

尊敬的各位领导和考评组的专家们：

热烈欢迎你们莅临蓝湖湾小区评审指导，在此，我谨代表江苏福田物业管理有限公司将蓝湖湾创建苏州市物业管理优秀住宅小区工作情况向各位领导和专家做如下汇报。

一、蓝湖湾小区及江苏福田物业管理有限公司概况

为了把蓝湖湾小区推上“苏州市物业管理优秀住宅小区”先进行列，给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，我公司应广大业主要求，从2010年1月份以来，公司把蓝湖湾小区“创建示范”工作当一件大事来抓，首先在公司内部成立了专门的工作领导小组，明确创建工作目的，分工合作，大力宣传，着手抓基础、抓落实、抓效果等方面重要工作，根据《苏州市物业管理示范住宅小区标准及评分细则》反复整改和预评预验。至今，本公司认为，蓝湖湾小区已符合“苏州市物业管理优秀住宅小区”参评条件。

蓝湖湾位于张家港市港城大道与暨阳湖大道交界处，用地面积36658平方米，总建筑面积69245平方米，绿化率达 42 ﹪。小区共有5幢具有现代风格的高层住宅以及2000多平方米的会所配备；总户数 350 户。亲水而建是蓝湖湾的最大亮点。暨阳湖是张家港目前最大的“生态湖”，那里聚集着一批高档楼盘群，规划当中的商贸街区位于蓝湖湾的西段，总建筑面积达 10 万平方米，将为蓝湖湾提供十分方

便的生活配套设施。蓝湖湾采取简欧风格的设计，130－270平米的房型面积，充分满足了中高层家庭的多种需求，尤其是独创的“360度阳光房”，通过环绕整个户型的大阳台、大飘窗，基本保证了每个房间采光均好。蓝湖湾还独创了十三重智能化安保系统，凭借一张智能卡，业主可自由出入属于自己的车库、电梯、住宅等，保证了业主生活的安全性、私密性。该小区于2009年 10月开始交付使用，小区实行了专业化的物业管理。小区主要机电设施有三菱电梯20部；消防报警及自动喷淋系统；城市供水及二次无负压供水系统；高低压配电系统及中央智能化集成管理系统。整个小区于2009年10月开始交付使用后，小区全面实行专业化物业管理。

江苏福田物业是江苏省内较早专业从事物业管理的服务企业之一，成立于2000年6月，具有国家一级物业管理资质。公司自成立以来，一直致力于以人性化和精细化的服务，持续满足客户不断增长的期望，不断地完善和发展新的经营理念和体制，现为中国物业管理协会常务理事单位、苏州市物业管理协会副会长单位、昆山市物业服务管理协会副会长单位、张家港市房地产专业委员会理事单位。蓝湖湾物业物业服务中心下设客户服务中心、工程维修服务组、秩序维护部、环境管理部4个部门，现有员工共 33 人，其中项目管理人员 7 人，维修人员2人，秩序维护队员 12 人，环境人员 12 人，大专以上学历的管理人员占100﹪。对蓝湖湾小区小实行全方位的管理与服务。江苏福田物业管理有限公司组织机构完善，技术力量过硬，在操作上，以标准化、规范化、专业化、经营型的方式进行运作。

二、管理服务不断完善和提高，全力打造蓝湖湾小区服务品牌

在日常工作中，本公司一向坚持“福田物业、情真意切”的服务理念，把业主满意当作为我们的工作目标，力求完美是我们的服务心愿，在工作上，主要从以下几方面入手：

1、制定规范制度，实行严格管理

根据国家颁发的《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》及相关的物业管理政策法规，并结合本小区的实际情况，制定了一系列小区物业管理规定和作业规程，具体措施如下：

（1）分工合理、职责明确。

在人力配置上，因岗设人，对各部门和岗位设置合适职位，将各个岗位的工作细化、量化，明确各种考核标准，发挥主管人员职能作用，员工每个月由上级主管考核打分并进行自我总结，奖罚分明，优胜劣汰，从而促进和提高了员工的实操技能和服务质量。（2）推行亲情服务、设置区域管家

蓝湖湾小区，根据业主不同的性质需求，建立了管家式服务，向业户提供24小时管家服务，于每幢住宅入口大堂制作区域管家服务展示栏，负责小区内的公共事务，如服务受理、客户接待、发出公共通知等，业主或住户只需向他们的区域管家提出服务要求，即可及时解决问题，管家的主要任务就是为业主带来贴身的需求满足，充分整合资源，对业主所提供的服务面更宽，在服务层次上也更深入一些，从而体现出管家的耐心、诚心、贴心，三心服务。

（3）高度重视消防、治安保卫工作，确保小区平安。

小区虽然配备有完善的消防安全设施，但不等于有了良好的工作状态，因此，公司制定了《小区消防管理规定》、《消防设施管理规定》、《消防检查记录表》、《消防隐患预防流程图》、《巡逻岗操作规程》、《紧急事故处理流程图》等制度，对小区内各业户及员工大力宣传消防知识，增强业主/住户的消防安全意识；组织人员认真学习各种消器材的使用方法，每年举行一次实地消防大演习；强化装修管理，设立安全检查制度；使小区的消防工作均处于严格受控状态，确保把消防事故率每年控制在1‰以下。蓝湖湾小区从接管以来，从未发生过一宗重大的火灾事故及治安刑事案件。（4）加强设备设施管理，一切为业主方便着想。

为提高物业管理档次，公司建立完善的物业局域网络，实现资源共享，提高工作效率；在小区安全防范上，采用红外线对射探头、可视对讲系统等先进设备。此外，小区内实施业主智能ID卡管理、车辆智能化等多项智能设施，既减轻了物业管理的工作量，也给业主的生活带来极大便利。为了方便业主的生活起居，我们小区实行24小时值班制度，确保业主投诉处理及时率达99﹪，满意率达95﹪以上；物业管理费收缴率达98﹪，财务工作能达到良性循环、收支平衡、略有盈利的经营效果。

（5）抓好清洁绿化工作，为客户提供一个整洁、优美、舒适的生活环境。为营造一个整洁生活环境，我司采用明确的岗位责任制，订立了《清洁组长岗位职责》、《清洁工岗位职责》、《绿化组长岗位职责》、《绿化工岗位职责》，责任到人，分清洁绿化责任人；并制定《清洁工作检验标准与办法》、《绿化工作检验标准与办法》、《灭除“四害”工作检验标准和办法》等多项保洁绿化工作标准，将清洁绿化工作全面纳入标准化、程序化管理的轨道。在小区内合理放置垃圾桶及果皮箱；对区内的公共区域及办公场所定岗定员保洁，并定期做好“四害”杀灭工作，小区环境清洁达标率达98﹪以上，绿化养护工作由专业人员负责养护，对小区内的花草树木实行定期浇水、修剪、施肥、松土、喷药等具

体工作，绿化植物成活率达98﹪以上。

2、开展丰富多彩的社区活动，营造高尚的社区文化

为了活跃社区文化，增强与业主良好沟通，提高良好社区文化氛围，公司一直把社区文化建设当成一件大事来抓，对各种活动由专人负责策划和执行。

（1）充分利用开发商投资建设的各种社区文化设施蓝湖湾小区在文化娱乐设施上做了大量投资，小区内设有网球场、健身场地、儿童游乐场、亲水休闲平台等，各种各样的休闲娱乐设施为丰富小区业主业余生活提供了便利的条件。

（2）计划举办丰富多彩的大型活动，鼓励业主积极参与随着小区业主的不断入住，我们将针对本小区业主不同年龄阶层的不同兴趣和需求，有目的、有计划地精心策划举办各项活动。如针对少年儿童各种各样的兴趣举办培训班、“书画展览比赛”；针对中青年的“秋天童话，浪漫之夜中秋晚会”等；还有“福利院义工”、“江苏福田乒乓争霸

赛”、“和谐家庭选举”等精彩活动，应有尽有，各种活动的举办，既让更多父母与孩子一起感受到温馨互助，也让更多的业主互相认识成为朋友，同时增强物业与业主的沟通与联系。

（3）设置固定的宣传栏开展公益宣传，利用问卷调查形式进行与业主沟通。除了营造温馨的社区文化氛围外，公司在开展了多种形式的宣传调查活动，利用宣传栏沟通平台，定期更换和宣传了社区精神文明专刊，排斥低级趣味的生活方式和极端个人利己主义，提倡共建高尚的文明小区，并配合当地政府开展各种宣传工作。同时，公司不定期对管理服务工作进行各种问卷调查活动，鼓励业主自觉发扬主人翁精神，及时表达自己的意见，共同促进管理工作。公司对每次调查的结果进行认真总结分析，改进缺点，发扬优点。在最近一次业主调查，经统计显示超过半数以上业主对公司的创建苏州市物业管理优秀小区工作表示全力支持。

（4）做好日常工作的同时，开展多种便民有偿服务。有偿服务中包括：室内装饰、房屋代租、水电维修、家政服务等，对各种有偿服务制定了明确的收费标准和服务制度，做到了服务热情、价格公开、合理收费、经营合法，力求达到“以业养业”的效果，也充分体现了公司对业主生活起居无微不至的关怀。

（5）加强宣传：与街道办、派出所等政府部门相互协作，进行时事宣传，协助做好治安综合治理、计划生育、人口登记、税收宣传等工作，通过广泛的宣传，使有关的规定深入人心，共同遵守。

三、同心协力，争创苏州市物业管理优秀小区

江苏福田物业管理有限公司从成立以来，一直秉承“福田物业、情真意切”服务理念，今年以来，江苏福田物业管理有限公司全力投入创建示小区工作，并申报参加了苏州市物业管理优秀小区创建考评活动，旨在使蓝湖湾小区的管理与服务工作更上一个新台阶。

创建物业管理优秀示范小区是切实提高管理服务水平的有效手段，是推动物业管理工作规范化的有效形式。通过创优活动，既锻炼了管理队伍，又促进了物业管理软、硬件设施的进一步完善，最终提高了公司的整体物业管理水平，使实际日常管理工作获益匪浅，促使各项日常管理工作质量有了较大的提高。规范意识、标准意识、质量意识深入人心，为在今后的管理与服务工作推行ISO 9002：2000国际质量标准体系打下了良好的基础，从而开创了蓝湖湾小区物业管理工作的新局面。

以上是蓝湖湾小区“创建本苏州市物业管理优秀示范小区”的基本情况，请各位领导、专家亲临考评验收，感谢提出宝贵讲评和意见。我们将虚心接受检查指导，认真总结，并以此为契机，不断提高福田物业的管理和服务水平。

再次对各位领导、各位专家、的到来表示由衷的感谢，谢谢大家！

江苏福田物业管理有限公司

汇报人: 曾 强

2010年11月3日

第三篇：物业创优资料目录

创建物业管理示范小区资料总目录

序号 资 料 目 录 册数 页数

1.基础管理

1.1 按规划要求建设（盒号1.1）

1.1.1 土地使用证……………………………………………… 1……………….7 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10 1.1.11 1.1.12 1.1.13 1.1.14 1.1.15 1.1.16 建设用地规划许可证………………………………………1……………….7 建设工程规划许可证及建筑许可证……………………..1……………….5 工程报建审批表……………………………………………1……………….6 工程招标、定标书…………………………………………1……………….4 主管政府机关决议、决定、批示文件…………………..1……………….6 征用土地批文、土地出让合同书及红线图 …………….2……………….19 设计方案审查报告及设计审查批准文件…………………2……………….4 工程质量监督授权书及质量监督记录……………..……1……………….4 工程地质报告………………………………………………1……………….19 建筑工程施工许可证……………………………………….……………….1 施工企业营业执照及资质证书……………………………1……………….6 施工合同…………………………………………………..1……………….69 开工报告…………………………………………………….……………….2 质量评估报告 ……………….…………………………..1……………….6 开发企业资质证书及房屋销售许可证…………………..1……………….4

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.2 已办理接管验收手续（盒号1.2）

1.2.1 物业公司接管验收问题记录及协调处理的<联络函>…..1……………….22 1.2.2 工程竣工验收意见表及验收合格证书……………………1……………….35 1.2.3 电梯验收检验报告…………………………..……………1……………….20 1.2.4 物业验收交接记录表………………………………………1……………….12 1.2.5 设备验收交接记录表………………………………………1……………….20 1.2.6 竣工资料、图纸验收交接记录表…………………………..………………1 1.2.7 小区总平面图(原件)………….………………………………………..….1 1.2.8 开发商移交的图纸、资料清单（见附件清单目录，同1.15.3和1.15.4）

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.3 专业化管理资料（盒号1.3）

1.3.1 山东多邦物业管理公司简介……………………………………………..1 1.3.2 企业法人营业执照……………………………………………………………..1 1.3.3 组织机构代码证书……………………………………………………………..1 1.3.4 物业管理资质证书 ………………………………………………………..….1 1.3.5 山东多邦物业管理公司章程………………………….1…………..…..13 1.3.6 山东多邦高新花园小区物业管理方案……………….1.…。………。……8 1.3.7 多邦多邦物业高新花园项目部简介……………………………………………..1 1.3.8 多邦多邦物业高新花园项目部组织机构图……………………………….1 1.3.9 多邦多邦物业高新花园项目部办公用房无偿使用合同……………………………1 1.3.10 多邦多邦物业高新花园项目部员工素质统计表………………………….……1 1.3.11 公司职务聘任决定………………………………………….1………………..8 1.3.12 物业管理委托合同………………………………………...1………………..14 1.3.13 公司组织机构图…………………………………………………………………1 1.3.14 多邦物业管理有限公司管理制度汇编………….1………………..36

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.4 前期物业管理合同（盒号1.4）

1.4.1 物业管理委托合同………………………………………….1…………………14

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.5 前期物业管理服务协议（盒号1.5）

1.5.1 高新花园小区前期物业管理服务协议………………….1………………..9

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.6 维修资金的建立、管理、使用及续筹（盒号1.6）

1.6.1潍坊市共用部位设施设备维修资金管理办法…………...1………………….3 1.6.2潍坊市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理办法….1………………….4 1.6.3 山东高新花园业主交纳房屋公共维修资金明细台帐...1………………….25 1.6.4 山东高新花园业主交纳房屋公共维修资金收据存根复印件（抽样）…….4 1.6.5 山东高新花园房屋公共维修资金使用管理办法…………………………….2 1.6.6 公共维修资金使用明细台帐…………………………………………………….2

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.7 房屋使用手册及各项公众制度（盒号1.7）

1.7.1 用户手册………………………………………………....1………………..23 1.7.2 业主公约（抽样）……………………………………....1………………..16 1.7.3 商品住宅质量保证书………………………………………1…………….….2 1.7.4 商品住宅使用说明书………………………………………1………………..2 1.7.5 入伙通知书及收楼须知 …………………………….…..1………………..2 1.7.6 装修须知………………………………………………………..…………….1 1.7.7 消防责任书(抽样)…………………………………………………………..1 1.7.8 住户精神文明建设公约……………………………………………………….1 1.7.9 社区文化活动管理程序……………………………………………………….2

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.8 业主管理委员会资料（盒号1.8）

1.8.1 业主委员会筹备小组预备会议纪要………………………………………….1 1.8.2 业主委员会筹备小组名单………………………………….………………..2 1.8.3 业主委员会筹备小组成员简介……………………………………………….1 1.8.4 业主委员会筹备小组选举召集人选票……….……………1………….…..33 1.8.5产权分布表………………………………………………….1……………….7 1.8.6

委托书………………………………………………………………………..1

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.9 正常物业管理合同（业主委员会成立后）（盒号1.9）

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.10 争创规划和实施方案（盒号1.10.1）

1.10.1 高新花园小区争创山东省物业管理示范小区规划…… 1…………..…….3 1.10.2 高新花园小区争创山东省物业管理示范小区实施方案.1…… …………..11 1.10.3 对争创规划和实施方案的意见签名业主产权分布表…...1……………….…27

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11 各项管理制度、标准及考核办法 1.11.1 管理运作（盒号1.11.1）

1.11.1.1 多邦物业高新花园项目部服务工作流程图……………………………….….1 1.11.1.2 高新花园项目部职务说明书、岗位职责及任职资格……………….1…………..……12

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11.2 质量保证制度（另外归档存放）

1.11.2.1 质量手册（ISO9001质量保证体系）…………………...1………………..56 1.11.2.2 程序文件（ISO9001质量保证体系）……………….……1…………………360 1.11.2.3 1.11.2.4 作业指导书（ISO9001质量保证体系）…………….…..1…………………136 质量记录（ISO9001质量保证体系）…………………..1…………..…..146

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11.3 各项（综合）管理制度（盒号1.11.3）

1.11.3.1 保安管理制度

1.11.3.1.1 秩序维护管理程序………………………………….…….1…………………4 1.11.3.2.2 秩序工作手册(管理制度及工作评定标准)………….….1………………..6 1.11.3.3.3 秩序员巡查细则………………………………………….………………………1 1.11.3.2 车场管理制度

1.11.3.2.1 车辆交通管理程序……………… ……………………….1………………..2 1.11.3.2.2 车场管理工作手册(管理制度工作评定标准)……….….1…………………3 1.11.3.2.3 高新花园停车场管理规定………………………………………………...1 1.11.3.2.4 高新花园非机动车辆停放管理规定……………………………………...1 1.11.3.3 卫生管理制度

1.11.3.3.1 清洁卫生管理程序…………………………………….….1………………..2 1.11.3.3.2 清洁卫生工作手册(管理制度及工作评定标准)…….….1…………….….4

1.11.3.4 绿化管理制度

1.11.3.4.1 绿化管理程序……………………………………………..1………………..2 1.11.3.4.2 绿化养护工作手册(管理制度及工作评定标准)……....1………………..7 1.11.3.5 机电运行维修保养管理制度

1.11.3.5.1 设施设备使用与维护管理程序………………………..…1………………..4 1.11.3.5.2 计量器具管理程序…………………………………..…..1…………………2 1.11.3.5.3 设备设施维修保养手册（工作标准）…………………..1…………….….14 1.11.3.5.4 高新花园公共设施管理规定……………………………….……………..1 1.11.3.5.5 供电管理程序……………………………………………..1…………………2 1.11.3.5.6 给排水管理程序…………………………………..………1…………………2 1.11.3.5.7 水泵房管理规定……………………………………………………………...1 1.11.3.5.8 水泵安全操作指导…………………………………….……………………..1 1.11.3.5.9 电梯管理程序…………………….……………………….1………………..1

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11.3.5.10 电梯机房管理规定…………………………………………………………….1 1.11.3.5.11电梯运行管理作业指导书…………………………………………….……..1 1.11.3.5.12 高新花园电梯使用管理规定……………………………………………….1 1.11.3.5.13 变配电室管理规定…………….……………………………………………..1 1.11.3.5.14 变配电室设备操作指导……………………………………………………...1 1.11.3.5.15 公共照明控制规定……………………………………………………….…..2 1.11.3.5.16 设备完好率评定标准………………………………………….……….…….2 1.11.3.5.17 弱电系统管理程序……………………………………………………….…..1 1.11.3.5.18 中控室管理规定………………..……………………………………….…..2 1.11.3.5.19 可视对讲系统操作指导书……………………………………………….……3 1.11.3.5.20 闭路电视监控系统操作指导书………………………….……………….….3 1.11.3.5.21 机械维修安全操作规程………………………………………………….……1 1.11.3.5.22 电气焊安全操作规程……………………………………………..…….…..1 1.11.3.5.23 停电应急处理方案…………………………………………………………...2 1.11.3.5.24 停水应急处理方案…………………………………………………………….2 1.11.3.5.25 电梯故障应急处理方案……………………………………………………….3

1.11.3.6 消防管理制度

1.11.3.6.1 消防管理程序………………………………………….….1………………..6 1.11.3.6.2 动火作业安全操作规程………………….…………………..……………..1 1.11.3.6.3 防火责任合同书……………………………….…………..…………………1 1.11.3.6.4 消防控制系统操作指导书…………………………………….………………….1 1.11.3.6.5 天然气监控系统操作指导书………………………………….………………….1 1.11.3.6.6 消防水停送操作规程…………………………………….…………………..1 1.11.3.6.7 消防广播系统操作指导书…………………………………….……………..1 1.11.6.6.8 动火审批制度…………………………………………….…………………..1 1.11.3.6.9 多邦物业管理有限公司安全机构设置……………………………….…..6 1.11.6.6.10 各级防火责任人任命书………………………….……………………………1

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11.3.7 房屋和装修管理制度

1.11.3.7.1 建筑物使用与维护管理程序…………………………….1………………….3 1.11.3.7.2 房屋完好率评定标准…………………………………….1………………….5 1.11.3.7.3 物业装修管理程序……………………………………….1………………….3 1.11.3.7.4 物业装修管理作业指导书…………………………………………………….3 1.11.3.7.5 装修须知………………………………………………………………………..1 1.11.3.8 用户管理制度

1.11.3.8.1 物业入（退）住管理程序…………………………………1………………...3 1.11.3.8.2 用户沟通程序……………………………………………..1……………….…3 1.11.3.8.3 用户手册…………………………………………………..1…………….…..24 1.11.3.8.4 用户须知…………………………………………………..1………….……..3 1.11.3.8.5 用户投诉处理程序………………………………………..1…………….…..2 1.11.3.8.6 用户意见调查与分析程序 ……………………………….1……………….…4 1.11.3.8.7 服务承诺…………………………………………………………….………….1

1.11.3.9 收费、财务管理制度

1.11.3.9.1 物业管理费用收取程序……………………………….….1………………...2 1.11.3.9.2 山东多邦物业管理有限公司财务制度……………..…1……….…….….20

1.11.3.10 综合管理制度

1.11.3.10.1 物业项目验收接管程序…………………………….…….1………………….2 1.11.3.10.2 信件收发管理程序 ……………………………….……..1………………….2 1.11.3.10.3 公共物业标识管理程序…………………………….…….1………………….2 1.11.3.10.4 物品采购与管理控制程序………………………….…….1………………….4 1.11.3.10.5 员工培训管理程序………………………………….…….1………………….3 1.11.3.10.6 紧急事件应急处理程序……………………….……..….1………………….3 1.11.3.10.7纠正与预防措施程序…………………….………………..1………………….3 1.11.3.10.8管理评审程序……………………………………..….…..1………………….2 1.11.3.10.9物业管理质量大检查程序…………………………..…….1………………….6

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.11.4 岗位考核制度及标准（盒号1.11.4）

1.11.4.1 多邦多邦物业高新花园项目部考核制度及标准………………….1…………….20 1.11.14.2 多邦多邦物业高新花园项目部考评规定 1 1.11.14.3 工程师工作考评标准 1 1.11.14.4 财务工作考评标准 1 1.11.14.5 资料员工作考评标准 1 1.11.14.6 1 1.11.14.7 管理服务班工作考评标准 1 1.11.14.8 机电运行班工作考评标准 11.11.14.9 中控室工作考评标准 1 1.11.14.10 车场班工作考评标准 1 1.11.14.11 护管员工作考评标准 2

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.12 员工素质与专业培训管理（盒号1.12）

1.12.1 多邦物业高新花园项目部员工素质统计表……………………………………………………1 1.12.2 物业管理上岗证书(复印件)…………………………………………………….3 1.12.3 电梯工上岗证（复印件）………………………………………………………..1 1.12.4 保安员上岗证（复印件）…………………………………………..…………..2 1.12.5 技术人员资格证书、上岗证（复印件）………………………………………..2 1.12.6 员工培训管理程序………………………………………..1…………………...3 1.12.7 2013公司培训计划………………………………………………..………..2 1.12.8 多邦物业高新花园项目部员工培训计划…………………………………………2 1.12.9 高新花园项目部员工培训记录表（抽样）……………………………………………….20 1.12.10 高新花园项目部员工培训档案………………………………………………….………….6 1.12.11 高新花园项目部员工考试试卷（原件10份）………………………………….………..15

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.13 现代化管理（盒号1.13）

1.13.1 物业服务费、水电费收缴通知单（电脑打印）…...…..……..……….…..2 1.13.2 车辆停放固定卡登记表（电脑打印）………………………..…………………2 1.13.3 1.13.4 1.13.5 1.13.6 1.13.7 1.13.8 1.13.9 1.13.10

高新花园电视监控系统合同书……………………1……………….……4 高新花园楼宇对讲系统合同书………………….…….1…………….……..8 高新花园楼宇对讲系统补充合同书……………………1………………….…5 高新花园智能停车场管理系统合同书…….………….1…………………...7 高新花园楼宇对讲系统设计方案…………….……...1…………….……..26 对讲机使用管理规定 ………………………………………….………………..1 设备清单（电脑打印）…………….…..……………….1…………….……..20 业主登记表（电脑打印）…………………………………1……………….…..23

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.14 收费及财务管理（盒号1.14）

1.14.1 潍坊市物业服务收费实施办法（试行）通知…………….1…………………….7 1.14.2 潍坊市物价局关于调整供水价格的通知………………….1…………………...5 1.14.3 潍坊市共用部位维修资金管理办法…………………….…1…………………….2 1.14.4 多邦管小区供用电项目协议…………………………….1…………….……..5 1.14.5 物业服务费、水电费缴费通知单…………………………………………..…….1 1.14.6 催款通知书(抽样)………………………………………………………………..1 1.14.7 用户欠缴 年 月费用清单(抽样)………………………………….………….3 1.14.8

多邦物业高新花园项目部收支结余表(抽样)………………………………………………….1 1.14.9 高新花园项目部每月应收帐款明细(抽样)………………………………………………….2 1.14.10 收费项目及收费标准……………………………………………………………….1

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序号 资 料 目 录 册数 页数 1、15 房屋及其共用设施设备档案资料（盒号1.15）

1.15.1 房屋、设备档案资料

1.15.1.1 房屋总平面图（复印件）……………………………….1…………………….6 1.15.1.2 地下管网图……………………………………………………………………….23 1.15.1.3 房屋统计手册…………………………………………….1…………………….28 1.15.1.4 多邦物业高新花园项目部设备清单………………………………...1…………………….20 1.15.1.5 设备登记卡………………………………………..…...1…………….210 1.15.1.6 设备卡（抽样）…………………………………………………………….…..3 1.15.1.7 计量器具管理台帐………………………….…………………………………..1

1.15.3 竣工图纸（另外归档存放，见附件清单目录）

1.15.3.1 建筑竣工图纸 1套 106 共装三盒，面数分别为39、38、29 1.15.3.2 结构竣工图纸 1套 128 共装四盒，页数分别为26、33、35、34 1.15.3.3 电气竣工图纸 1套 82 共装二盒，页数分别为33、49 1.15.3.4 空调与通风竣工图纸 1套 52 共装二盒，页数分别为34、18 1.15.3.5 给排水竣工图纸 1套 45 1.15.3.6 铝质玻璃幕墙竣工图纸 1套 12

5共装五盒，页数分别为25、20、28、27、25 1.15.3.7 消防竣工图纸 1套 77 共装二盒，页数分别为38、39 1.15.3.8 装修竣工图纸 1套 29

1.15.4 竣工资料（另外归档存放，见附件清单目录）

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.16 业主、用户档案（盒号1.16）

1.16.1 业主用户档案资料………………………………………232 1.16.1.1 入伙会签单……………………………………………………………………….1 1.16.1.2 入伙通知书……………………………………………………………………….2 1.16.1.3 业主临时公约…………………………………………….1…………………….8 1.16.1.4 身份证复印件…………………………………………………………………….1 1.16.1.5 住户档案登记表………………………………………………………………….1 1.16.1.6 前期物业管理服务协议………………… ………………1…………………….9 1.16.1.7 消防安全责任书………………………………………………………………….2 1.16.1.8 入伙文件发放登记表…………………………………………………………….1 1.16.1.9 房屋验收交接表………………………………………………………………….1 1.16.1.10 室内装饰装修管理服务协议…………………………………………………….4 1.16.1.11 装饰装修申请、验收表………………………………………………………….1 1.16.1.12 装修巡查记录表………………………………………………………………….1（从1#楼—10#楼按房号顺序排列，每一业主或用户装一册，另外归档存放）1.16.2 业主登记表……………………………………………….1…………….…..23 1.16.3 用户登记表……………………………………………….1…………….……..4 1.16.4 房屋及其配套设施权属清册…………………………….1………………..….31

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.17 报修、投诉与回访（盒号1.17）

1.17.1 报修服务管理程序……………………………………….1……………………..2 1.17.2 用户投诉处理程序…………………………………… …1………………………3 1.17.3 用户投诉处理程序流程图 ……………………………………………….……..1 1.17.4 服务/投诉/应急处理维修报告单(抽样)……………………………….…….2 1.17.5 沟通（回访）记录表(抽样)..…………………………………………………..1 1.17.6 服务/投诉/应急处理月统计表……………………………….………………….2 1.17.7 回访记录统计表………………………………………………….……………….2 1.17.8 多邦物业高新花园项目部回访制度…………………………………………….…………….1 1.17.9 多邦物业高新花园项目部24小时值班制度………………………………………………….1

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序号 资 料 目 录 册数 页数 1、18 用户意见调查（盒号1.18）

1.18.1 1.18.2 1.18.2 1.18.3 1.18.4 1.18.5 1.18.6 1.18.7 用户意见调查与分析程序………………………….…….1………………..….4 用户意见调查策划书………………………………….….1………………..….3 用户意见调查表(抽样)…………………….…………..1…………….….131 用户意见调查统计分析表………………….……………..…………………….1 用户意见调查弃权项抽样调查统计表……………………….………………….1 用户意见调查统计分析报告…………………….……….1…………………...12 沟通（回访）记录表(抽样)………………………………….………………..3 回访记录统计表……………………………………………………………………2 第23页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数

1.19 便民维修服务（盒号1.19）

1.19.1 多邦多邦物业高新花园项目部服务承诺……………………………………….…………….1 1.19.2 多邦物业高新花园项目部服务流程图…………….…………………………….1 1.19.3 多邦物业高新花园项目部便民服务项目…………………….………………………….1

1.19.4 服务/投诉/应急处理维修报告单(抽样)….………….………………………..2 1.19.5 沟通（回访）记录表(抽样)………………………….…………………………2 1.19.6 服务/投诉/应急处理月统计表………………………………………….……….2 1.19.7 回访记录统计表…………………………………………………………………..2

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序号 资 料 目 录 册数 页数 房屋管理及维修养护 2.1 房屋管理（盒号2.1）

2.1.1 建筑物维护管理程序……………………………………….1………………..5 2.1.2 房屋安全检查鉴定方法和房屋结构检查重点……………………………5 2.1.3 房屋完好率评定标准………………………………………………………..3 2.1.4 房屋完损等级评定表……………………………………………..4 2.1.5 建筑物巡查记录表(抽样)………………………………………….3 2.1.6 施工任务完成情况(抽样)…………………………………………..1 2.1.7 小区平面图……………………………………………………..1第25页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数

2.2 装修管理（盒号2.2）

2.2.1 物业装修管理程序………………………………….1…………………6 2.2.2 装修须知…………………………………………………………..2 2.2.3 装修管理作业指导书 ……………………………………………….5 2.2.4 装修申请、审批、验收记录表(抽样)…………………………..5 2.2.5 装饰装修许可证(抽样)…………………………………………..5 2.2.6 临时施工证发放记录(抽样)……………………………………..5 2.2.7 装修巡查记录表(抽样)………………………………………..5 2.2.8 整改通知单(抽样)……………………………………………….5 2.2.9 关于统一封闭阳台的意见调查统计……………………………..2

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序号 资 料 目 录 册数 页数

2.3 标识管理（盒号2.3）

2.3.1 公共物业标识管理程序………………………….1………………..2 2.3.2 公共场所标识牌一览表………………………………………………..5 2.3.3 公共场所标识牌检查表……………………………………………4 2.3.4 临时施工人员出入证……………………………………………………4 2.2.5 高新花园标识设计制作安装合同书………….2………………..20

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序号 资 料 目 录 册数 页数 共用设施设备管理

3.1 设备管理综合要求（盒号3.1）

3.1.1 设备管理程序…………………………………..1…………………3 3.1.2 计量设备管理程序……………………………..1………………..2 3.1.3 设备设施维修保养手册……………………..1………………..24 3.1.4 设备设施维修保养计划表………………………………………….3 3.1.5 设备设施维修任务（记录）单（抽样）………………1………………..10 3.1.6 设备完好率评定表(抽样)……………………………………………..3 3.1.7 设备设施检查分区安排表(抽样)…………………………………...4 3.1.8 计量器具管理台帐…..………………………………………………….1 3.1.9 电气焊安全操作规程…………………………………………….1 3.1.10 机械维修安全操作规程…………………………………………….1

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.2 供电系统（盒号3.2）

3.2.1 供电管理程序………………………………….1………………….3 3.2.2 变配电室管理规定…………………………………………………….1 3.2.3 变配电设备操作指导…………………………………………….3 3.2.4 公共照明控制规定………………………………………………….4 3.2.5 停电应急处理方案………………………………………………….2 3.2.6 变配电运行记录表(抽样)………………………..1……………………30 3.2.7 公共照明巡检表(抽样)……………………………..1……………………6 3.2.8 设备设施维修保养任务记录单(抽样)…………………1…………………..10 3.2.9 停/送水、电申请（通知）单(抽样)…………………………………….5 3.2.10 高新花园用电台帐(抽样)……………………………………….6

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.3 弱电系统（盒号3.3）

3.3.1 弱电系统管理程序……………………………….1………………..2 3.3.2 中控制室管理规定………………………………………………………..1 3.3.3 闭路电视系统操作指导书…………………………………………..1 3.3.4 可视对讲系统操作指导书…………………………………………..1 3.3.5 停车场管理系统使用操作指导……………………………………………3 3.3.6 中控室设备运行记录表……………………….1………………..10 3.3.7 中控室值班安排表(抽样)…………………………….………………..3 3.3.8 中控室值班记录表…………………………………….1………………..10

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.4 消防系统（见盒号4.3）

3.4.1 消防管理程序…………………………………….1………………..3 3.4.2 紧急事件处理程序…………………………………….1………………..4 3.4.3 消防控制系统操作指导书…………………………………………….2 3.4.4 消防广播系统操作指导书………………………………………………1 3.4.5 天然气监控系统操作指导书………………………………………….1 3.4.6 消防水停送操作规程……………………………………………..1 3.4.7 防火责任合同书…………………………………………………1 3.4.8 动火审批制度…………………………………………………..2 3.4.9 动火作业安全操作规程…………………………………..1 3.4.10 消防安全标志………………………………………………………1 3.4.11 消防设施图形符号……………………………………………………1 3.4.12 各级防火责任人任命书…………………………………………..6 3.4.13 高新花园项目部紧急事件应急处理措施……………………………………..3 3.4.14 高新花园项目部紧急电话 ……………………………………………………….1 3.4.15 业主安全责任人和联系人名单……………………..1………………….20 3.4.16 安全检查记录(抽样)……………………………………………….6 3.4.17 动火作业呈批表(抽样)……………………………………………….1 3.4.18 临时动火作业许可证……………………………………..1 3.4.19 消防演习方案…………………………………..1………………….5 3.4.20 消防演习报告……………………………………..1………………….5 3.4.21 重点防火部位登记…………………………………………..3 3.4.22 安全会议记录（抽样）………………………………………….5 3.4.23 防火责任人呈批表………………………………………………..6 3.4.24 消防器材登记………………………………………………………..2 3.4.25 消防报警登记表（抽样）………………………………………………2 3.4.26 消防设备设施检查分区安排表……………………………………..4

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.4.27 消防设备设施清单………………………………………………………..6 3.4.28 消火栓箱检查记录表(抽样)…………………………………..10 3.4.29 水（消防）泵巡检记录表(抽样)………………..1………………..30 3.4.30 消防设备设施检查记录表(抽样)……………………………………5 3.4.31 高新花园项目部消防演习现场照片……………………………………..6 3.4.32 多邦物业高新花园项目部罚规定(复印件)…………………….1………………..6 3.4.33 消防局开展消防安全十项职责检查验收的通知(复印件)………….1………..3 3.4.34 高层楼宇消防管理暂行规定(复印件)………………….1…………………4 3.4.35 中华人民共和国消防法(复印件)…………….1………………..5

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.5 电梯系统（盒号3.4）

3.5.1 电梯管理程序………………………………….1………………..2 3.5.2 电梯机房管理规定………………………………………………..1 3.5.3 电梯运行管理作业指导书…………………………………………2 3.5.4 电梯年检合格证（复印件）……………………………………………..10 3.5.5 电梯年检报告……………………………….1………………..16 3.5.6 电梯保养合同………………………………….1………………..6 3.5.7 电梯巡检表(抽样)………………….1………………..30 3.5.8 电梯操作上岗证（复印件）…………………………………2 3.5.9 电梯维修保养报告(日立电梯公司)……………………………………….6 3.5.10 电梯故障应急处理方案………………………………………………..5

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.6 供水系统（盒号3.5）

3.6.1 给排水管理程序…………………………………….1………………..3 3.6.2 水泵房管理规定……………………………………………………..2 3.6.3 水泵安全操作规程……………………………………………..1 3.6.4 停水事故应急处理方案………………………………………………………1 3.6.5 水泵巡检记录表(抽样)……………………………..1………………..30 3.6.6 给排水设施巡检记录表(抽样)………………………………………………4 3.6.7 二次供水水质检验报告……………………………………………………..1 3.6.8 停送水/电申请表、通知…………………………………………………….6 3.6.9 水池、水箱清洗记录表…………………………………………………..1 3.6.10 设备设施维修保养任务记录单………………………….1………………..10

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序号 资 料 目 录 册数 页数

3.7 共用设施管理（盒号3.6）

3.7.1 高新花园室外管网平面示意图 ……………………………………..10 3.7.2 绿化分布平面图……………………………………………………….10 3.7.3 给排水设施巡查记录表(抽样)……………………….1………………..5 3.7.4 公共照明巡检查表(抽样)……………………………..1…………………5 3.7.5 建筑物巡查记录表……………………………………………………….2 3.7.6 建筑物完好率评定表……………………………………………….1 3.7.7 公共标识检查记录表……………………………………………….3

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序号 资 料 目 录 册数 页数 保安、消防及车辆管理

4.1 保安服务管理（盒号4.1）

4.1.1 护管服务管理程序………………….1……………….3 4.1.2 护管工作手册 …………………………………..1……………….12 4.1.3 护管巡查细则…………………………………………….3 4.1.4 值班安排表(抽样)………………………………………………….5 4.1.5 保安值班记录(抽样)………………………………1……………….30 4.1.6 来访登记表(抽样)……………………………….1……………….30 4.1.7 护管巡楼签到表(抽样)……………………………………………….6 4.1.8 出入物品申报表(抽样)…………………………..1……………….20 4.1.9 施工人员出入证(抽样)………………………………………………….7

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序号 资 料 目 录 册数 页数

4.2 防范措施（盒号4.1）

4.2.1 安全警示标志图样…………………………………………….1 4.2.2 紧急事件处理程序…………………………….1…………….3 4.2.3 高新花园项目部紧急事件应急处理措施…………………….1………………….6 4.2.4 紧急事件处理记录表(抽样)……………………………………….4

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序号 资 料 目 录 册数 页数

4.3 消防管理（盒号4.3）

4.3.1 消防管理程序………………………………..1……………….6 4.3.2 消防控制系统操作指导书…………………………………………….2 4.3.3 消防广播系统操作指导书…………………………………………1 4.3.4 天然气监控系统操作指导书…………………………………………….2 4.3.5 消防水停送操作规程……………………………………………..1 4.3.6 防火责任合同书(抽样)……………………………………………6 4.3.7 动火审批制度………………………………………………………..2 4.3.8 动火作业安全操作规程………………………………………………..1 4.3.9 消防安全标志…………………………………………………………..1 4.3.10 消防设施图形符号…………………………………………………..1 4.3.11 各级防火责任人任命书……………………………………………..6 4.3.12 高新花园项目部紧急电话…………………………………………………..1 4.3.13 业主安全责任人和联系人名单………………………..1……………….26 4.3.14 安全检查记录(抽样)……………………………………………….5 4.3.15 动火作业呈批表(抽样)………………………………………….1 4.3.16 临时动火作业许可证……………………………………………..1 4.3.17 消防演习方案……………………………………….1………………..4 4.3.18 消防演习报告………………………………………….1………………..5 4.3.19 重点防火部位登记……………………………………………………..5 4.3.20 安全会议记录（抽样）……………………………………………….3 4.3.21 防火责任人呈批表…………………………………………………..5 4.3.22 消防器材登记……………………………………………………..6 4.3.23 消防报警登记表…………………………………………………..2 4.3.24 消防设备设施检查分区安排表…………………………………………..6

第38页，共45页

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4.3.25 消防设备设施清单………………………………………………..6 4.3.26 消火栓箱检查记录表(抽样)………………………………………..10

序号 资 料 目 录 册数 页数

4.3.27 水（消）泵巡检记录表(抽样)………………………….6 4.3.28 消防设备设施检查记录表………………………………………….6 4.3.29 4.3.30 4.3.31 4.3.32 4.3.33 高新花园项目部消防演习现场照片……………………………………….10 多邦物业高新花园项目部罚款规定……………………..1………………..5 消防支队开展消防安全十项职责检查验收的通知……………………….1 高层楼宇消防管理暂行规定…………………..1………………..4 中华人民共和国消防法(复印件)…………………..1………………..10

第39页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数

4.4 车辆、非机动车辆管理（盒号4.2）

4.4.1 车辆交通管理程序………………………………..1…………………3 4.4.2 车场管理工作手册………………………………..1………………..10 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.4.7 4.4.8 4.4.9 4.4.10 高新花园停车场管理规定………………………………………….1 停车场管理系统使用操作指导………………………………………….3 车辆出入记录表………………………………………..1………………..4 停车卡……………………………………………………………………….3 停车场交接班记录表…………………………………1…………………5 车管员工作质量检查记录表…………………………………………….3 车辆停放发固定卡登记表………………………………………………….2 高新花园摩托车、自行车停放管理规定………………………………….1

第40页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数 环境卫生管理

5.1 环境卫生（盒号5）

5.1.1 清洁卫生管理程序……………………………….1………………….3 5.2.2 清洁卫生工作手册（环境清洁卫生管理评定标准）…….1………………….10 5.2.3 高新花园清洁卫生工作方案（责任制）…………………………….3 5.2.4 清洁工作安排表………………………………………………….5 5.2.5 消杀作业记录表……………………………………………………….3 5.2.6 垃圾清运记录表…………………………………………………….5 5.2.7 清洁工作日常检查记录表…………………………………………….5 5.2.8 整改通知单(抽样)…………………………………………………………10 5.2.9 物品/项目供应商调查审批表……………………………………………1

第41页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数 绿化管理（盒号6）

6.1 绿化管理程序………………………………1.………………..2 6.2 绿化养护工作手册（环境绿化管理评定标准）………..1………………….9 6.3 绿化工作安排表………………………………………………..5 6.4 绿化工作日常检查记录表……………………………………..3 6.5 绿化养护作业记录表…………………………………………..3 6.6 苗木清单…………………………………………………………..4 6.7 绿化养护计划…………………………………………………..1 6.8 整改通知单(抽样)……………………………………….4

第42页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数 精神文明建设（盒号8）

7.1 住户精神文明建设公约…………………………………………..1 7.2 社区文化活动管理程序…………………………1.………………..1 7.3 2013社区文化工作计划表…………………………………..1 7.4 社区文化活动实施表……………………………………………..1 7.5 2013社区文化活动记录表及照片(抽样)……………………….1 7.6 宣传栏内容登记表………………………………………….1 7.7 一封感谢信…………………………………………………….1 7.8 报刊订阅登记表……………………………………………….1 7.9 邮件收发登记表………………………………………………..1第43页，共45页

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序号 资 料 目 录 册数 页数 管理效益（盒号9）

8.1 物业服务费、水电费收缴通知单…………………………………..1 8.2 用户欠缴 年 月费用清单………………………………………..3 8.3 高新花园项目部收支结余表 ……………………………………………….10 8.4 物业管理服务费用收缴率统计…………………………………………1 8.5 便民服务承诺………………………………………………………..1 8.6 便民服务项目…………………………………………………..1 8.7 高新花园项目部经营状况分析表（财务报表）…………………………..1

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第四篇：2011 年物业创优目录[范文模版]

第一项 基础管理

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1．1．1 关于同意项目立项的批复

1．1．2 建设项目投资主体、项目名称变更的批复 1.1.3 关于时代天阶门牌的申请 1．1．4 项目选址意见书 1．1．5 规划批准书

1．1．6 关于新建防空地下室的批复 1．1．7 建设用地规划许可证

1．1．8 国有土地使用证

1．1．9 国有土地使用权出让合同 1．1．10 建设工程抗震设防审查证书 1．1．11 建设工程规划许可证 1．1．12 建筑工程施工许可证

1．1．13 建筑工程施工许可证（幕墙部分）1．1．14 建筑工程消防设计审核意见书 1.1.14.1 建筑工程消防验收意见书 1．1．15 建设项目环保审批意见 1．1．16 建设工程勘察合同 1．1．17 红线图

1．1．18 施工图设计文件审查意见书 1．1．19 总平面图 1．1．20 各楼层平面图 1．1．21 电梯安装开工审批表 1．1．22 大厦正常通电、通水、通邮 1．1．22．1通电

1．1．22．1．1供电局供电设计说明 1．1．22．1．2 供用电合同

1．1．22．2通水

1．1．22．2．1供用水协议 1．1．22．2．2污水委托处理协议

1.2 验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 住建部《物业承接查验办法 》 1．2．2 物业接管验收流程 1．2．3 单位工程竣工验收证明书 1．2．4 工程竣工报告

1．2．5 建设工程竣工验收报告 1．2．6 工程质量竣工验收记录 1.2.7 环保工程验收合同通知书 1.2.8 规划验收意见书 1.2.9 项目施工总结 1.2.10 物业房屋接管验收表 1．2．11 移交资料报告 1．2．12 钥匙移交记录

1．2．13 弱电工程系统资料移交清单

1．2．14 公安、消防《建筑工程消防验收意见书》 1．2．15 电梯定期验检报告

1.2.15.1 2010年电梯定期检验报告 1.2.15.2 2011年电梯定期检验报告 1.2.16 房屋接管验收检查问题汇总 1．2．17 公共设施设备清单

1.3由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1．3．1前期物业管理委托合同（含服务标准）1．3．2 商管公司资质证书

1.7.3.2.1 附1704《收楼须知》 1.7.3.2.2 附1704《牧业服务收费标准》 1.7.3.2.3 附1704《用户联络资料登记表》 1.7.3.2.4 附1704《物品放行单》签章备案样本 1.7.3.2.5附1704《用户消防安全协议书》 1.7.3.2.6附1704《单元设备数量检查表》 1.7.3.2.7附1704《用户收楼相关资料明细表》 1.7.3.2.8附1704《租赁协议书》 1.7.4 二次装修管理规定 1．7．5 公共管理制度 1．7．5.1 消防安全管理规定 1．7．5.2电梯运行管理规定 1．7．5．3火警应急操作流程 1．7．5．4 停电应急操作流程 1．7．5．5 消防设施管理规定 1．7．5．6 日常保洁作业标准 1.7.5.6.1 外判保洁检查考核标准 1．7．5．7 停车场管理规定 1．7．5．8 绿化养护计划 1．7．5．9 治安巡逻管理规定

1．8物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主同意

1．8．1创建苏州城市物业管理优秀大厦工作汇报 1．8．2创建苏州城市物业管理优秀大厦工作规划 1．8．3创建苏州城市物业管理优秀大厦实施方案 1．8．4创市优自评情况及得分 1.8.4.1 2011年5月自评得分表 1.8.4.2 20116月自评得分表 1.8.4.3 20117月自评得分表

1.9.1.2.9 保安主管岗位职责 1.9.1.2.10 保安领班岗位职责 1.9.1.2.11 监控、消控岗位职责 1.9.1.2.12消防专员岗位职责 1.9.1.2.13 大厅巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.14 外围岗岗位职责 1.9.1.2.15 楼层巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.16 车库巡视岗岗位职责 1.9.1.2.17 保洁主管岗位职责 1.9.1.2.18保洁领班岗位职责 1.9.1.2.19工程部主管岗位职责 1.9.1.2.20工程部领班岗位职责 1.9.1.2.21强电技工工作岗位职责 1.9.1.2.22空调、给排水岗位职责 1.9.1.2.23空调值班岗位职责 1.9.1.2.24配电值班岗位职责 1.9.1.2.25弱电技工岗位职责 1.9.1.2.26万能工岗位职责 1.9.1.3 各项工作规程 1.9.1.3.1 对客服务管理规程 1.9.1.3.1.1 二次装修管理规程 1.9.1.3.1.2 收楼管理规程 1.9.1.3.1.3 报修管理规程 1.9.1.3.1.4 施工证办理管理规程 1.9.1.3.1.5 回访工作管理规程 1.9.1.3.1.6 物业管理费收缴管理规程 1.9.1.3.2 安保工作规定 1.9.1.3.2.1保安工作行为规范 1.9.1.3.2.2 保安器材管理规定

1.9.1.3.4.1变、配电所停送电操作规定 1.9.1.3.4.2登高作业管理规定 1.9.1.3.4.3电梯、扶梯运行管理规定 1.9.1.3.4.4二次装修管理规定 1.9.1.3.4.5泛光照明设备操作规定 1.9.1.3.4.6高、低压设备维护保养规定 1.9.1.3.4.7给排水系统操作管理规定 1.9.1.3.4.8工程机房管理规定 1.9.1.3.4.9工程交接班制度 1.9.1.3.4.10工具及耗材管理规定 1.9.1.3.4.11空调系统维护保养规定 1.9.1.3.4.12冷冻机组操作规程 1.9.1.3.4.13热水系统设备操作管理规定 1.9.1.3.4.14弱电系统管理规定 1.9.1.3.4.15溴化锂机组操作规程 1.9.1.4 收费管理制度

1.9.1.4.1 物业管理费收缴规程 1.9.1.4.2 财务收支管理制度 1.9.1.5 岗位考核制度 1.9.1.5.1 员工行为规范 1.9.1.5.2 绩效考核方案 1.9.1.5.3 员工手册 1.9.1.5.4 培训管理制度

1．10物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨

1．10．1 员工信息表 1．10．2 员工培训记录

1.10.2.1 客服部培训/会议记录 1.10.2.2 工程部培训/会议记录

1．11．4 火灾自动报警系统 1．11．4．1火灾自动报警系统简介 1．11．4．2火灾自动报警系统调试报告 1．11．4．3火灾报警控制器使用说明书 1.11.4.4 火灾自动报警系统维保合同 1．11．4．5灭火器图片 1．11．4．6消防栓图片 1．11．5无线对讲系统

1．11．5．1对讲机基本使用说明 1．11．5．2通讯器材台帐

1．11．5．3安护员操作设施设备的图片 1.11.6 智能化停车场管理系统 1.11.6.1 停车场智能化系统说明书 1.11.6.2 停车场管理系统竣工资料

1.12 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1.12.1 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1.12.1.1江苏省物业服务收费管理办法 1.12.1.2 苏州市物业服务收费管理实施办法 1.12.1.3物业管理企业财务管理规定 1.12.2 物业管理费收缴规程 1．12．3 财务管理制度

1.13 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

1.13.1 工程档案管理制度

1．13．2 房屋、公共设施设备保养档案目录 1.13.2.1 公共设施设备2010年保养计划

0

1.15.7 施工单位联络表 1.15.8 项目管理中心通讯录 1.15.9服务电话公告牌图片

1．16 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1．16．1顾客满意率调查表

1.16.1.1 2010满意度调查问卷样表 1.16.1.2 2011年满意度调查问卷样表 1.16.2 意见反馈统计表 1.16.2.1 2010满意度调查报告 1.16.2.2 2011年满意度调查报告 1.16.3 每日反馈意见统计表样本

1．17建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并由回访记录

1．17．1 报修管理规程 1.17.2 便民维修服务承诺制 1.17.3 2011年01报修及时率统计表 1.17.4 2011年02月报修及时率统计表 1.17.5 2011年03月报修及时率统计表 1.17.6 2011年04月报修及时率统计表 1.17.7 2011年05月工程维修返修率统计表 1.17.8 2011年06月工程维修返修率统计表 1.17.9 2011年07月工程维修返修率统计表 1.17.10 维修派工单样表 1.17.11 内部报修单样表

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．7．2建设部《建筑装饰装修管理规定》

第三项 公共设备管理

（一）综合要求

3.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

3．1．1设备安全运行管理制度 3.1.1.1电梯运行管理规定 3.1.1.2 工程机房管理规定 3.1.1.3 变、配电所停送电操作规定 3.1.1.4 给排水系统操作管理规定 3.1.1.5 冷冻机组操作规程 3.1.1.6 热水系统设备操作管理规定 3.1.1.7 溴化锂机组操作规程 3．1．2 员工岗位责任制

3.1.2.1强电技工工作岗位职责 3.1.2.2空调、给排水岗位职责 3.1.2.3空调值班岗位职责 3.1.2.4配电值班岗位职责 3.1.2.5弱电技工岗位职责 3.1.2.6万能工岗位职责

3．1．3 系统巡视维护规定、维修保养规定 3.1.3.1 高、低压设备维护保养规定 3.1.3.2 空调系统维护保养规定 3.1.3.3 工程机房管理规定

3.4 设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故

3．4．1设备正常运行记录资料 3.4.1.1进线抄表记录 3.4.1.2进线抄表记录 3.4.1.3 3.4.1.4楼层配电系统每日检查表 3.4.1.5 擦窗机每月检查记录表 3.4.1.6地下室UPS抄表记录 3.4.1.7弱电系统每日检查表 3.4.1.8冷冻机组运行抄表记录 3.4.1.9热交换机运行抄表记录 3.4.1.10生活水泵运行记录 3.4.1.11空调巡检记录表 3.4.1.121污水泵巡检记录表 3.4.1.13消防主供系统巡检表 3.4.1.14送排风机巡检表

（二）供电系统

3．5 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

3．5．1供电系统简介 3.5.2供电协议书

3.5.3 供配电设施设备台帐 3.5.4变、配电所停送电操作规定 3.5.5限电、停电相关记录 3.5.6停电通知样本-

3．6制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

3．6．1临时用电管理措施

3.11.2 消防人员培训资料 3.11.3 消防培训记录 3.11.4 消防演习记录台帐 3.11.5 消防设施管理规定

3.12 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

3.12.1 苏州市消防条例

3.12.2 消防岗位责任制和区域防火责任人

3.12.3 消防宣传图片

3.13 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路指标完好，紧急疏散通道畅通

3.13.1 发生火警应急预案 3.13.2 消防疏散示意图 3.13.3 重点防火部位登记表 3.13.4 应急照明设施台帐

3.13.5 紧急疏散通道定期检查记录 3.13.6 动火申请表

3.13.7 完好率评定表（完好率≥98%）

3.14无火灾安全隐患

3.14.1 无火灾事故证明

3.14.2 消防设施设备安全检查记录

（五）电梯系统

3.15 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 3.15.1《特种设备安全监察条例》

3.15.2《电梯监督检验规程》

3.15.3《电梯试验方法》

3.21 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划

3.21.1给排水系统介绍

3.21.2给排水系统操作管理规定 3.21.3 苏州市用水办法 3.21.4 节能降耗制度 3.21.5 生活水泵运行记录

3.22 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏-----现场查验

3.23按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.23.1 城市供水水质管理规定

3.23.2供水运行管理和维修保养管理制度 3.23.3供水设备正常运行及维修保养记录 3.23.4水箱、水池清洗消毒规定和记录 3.23.5二次供水卫生许可证 3.23.6水箱、水池水质化验报告 3.23.7清洗水箱操作人员健康证复印件 3.23.8水箱钥匙使用规定及领用记录

3.24高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

3.24.1高压水泵、水池、水箱管理措施

3.24.2 水池、水箱附近无污染隐患-----现场查验 3.24.3 水池、水箱药品投放记录表

3.25限水、停水按规定时间通知住用户

3.25.1限水、停水管理规定 3.25.2停水通知单样本

0

3.32锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

3.32.1 供暖供气系统简介 3.32.2 供暖设施设备清单 3.32.3 燃气设备管理制度

3.32.4 燃气设备完好-----现场查验

3.33管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患-----现场查验

3.33.1管道、阀门定期检查记录

3.34北方地区冬季供暖居室内温度不低于16°C（无）

第四项 共用设施管理

4.1共用配套设施完好，无随意改变用途

4.1.1共用配套设施清册 4.1.2共用设施定期检查记录 4.1.3共用设施管理制度 4.1.4大厅照片 4.1.5餐厅照片 4.1.6垃圾中转站照片

4.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻-----现场查验

4.3道路、楼道、大堂等公共照明完好-----现场查验

4.4 大厦范围内的道路通畅，路面平坦-----现场查验

5.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度完善，停放整齐，场地整洁-----现场查验

5.8危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施

5.8.1 危机住户安全处设有明显标志 5.8.1.1 消防疏散示意图 5.8.1.2 大厦警示牌图片 5.8.2 制定相应的防范措施 5.8.2.1发生盗窃应急预案 5.8.2.2发生斗殴应急预案 5.8.2.3发生火警应急预案 5.8.2.4发生抢劫应急预案

5.8.2.5发现可疑物件或炸弹应急预案 5.8.2.6发生台风（暴雨）应急预案 5.8.2.7电梯困人应急预案 5.8.2.8发生雪灾应急预案 5.8.2.9水浸应急预案 第六项 环境卫生管理

6.1环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站-----现场查验

6.1.1 环卫设施设备清单 6.1.2 环卫设备使用说明

6.1.3垃圾筒及垃圾房保洁操作细则

6.2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

6.2.1日常保洁作业标准 6.2.2保洁各岗岗位职责 6.2.3保洁人员名册和责任范围 6.2.4《清洁工作日检查表》 6.2.5外判保洁合同

7.2.1 绿化养护计划-----见创优资料1.7.5.8 7.2.2 病虫害防治记录 7.2.3 绿化消杀记录

7.2.4 绿化养护检查制度 7.2.5 绿化养护人员日常记录 7.2.6 绿化养护检验标准

7.3 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物-----现场查验

7.4 大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 7.4.1 内部绿化管理措施 7.4.2 屋顶绿化管理措施

第八项 精神文明建设

8.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定

8.2设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 8.2.1学习宣传园地图片

8.2.2企业内部文化建设图片、记录 8.2.2.1 万人长跑活动

8.2.2.2 无偿献血组织活动 8.2.2.3 圆融首届乒乓球团体赛

8.2.2.4 欢乐圆融·第二届乒乓球大赛 8.2.2.5 赴东吴物业省优项目考察学习 8.2.2.6 参加圆融商管中央空调系统培训 8.2.2.7 第八届园区运动会现场

8.2.2.8 参加圆融集团“创想2009”摄影大赛 8.2.2.9 《城市商报》·《女人坊》封面女郎评选活动 8.2.2.10 参加圆融商管组织的管理提升系列培训

8.2.2.11 大厦负责人参加圆融集团开展的真人CS镭射对抗拓展活动 8.2.2.12 大厦创优小组代表参加市物协组织的创优专题培训 8.2.2.13 消防体验日 8.2.3 健身房活动图片

8.2.4 节假日等相关友情提示

8.3大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件

第五篇：蓝湾国际物业会议纪要2011015

会议纪要

物业编号：2011016 时间：2011年10月12日

地点：餐厅

参加人员：吴总、廉总、物业全体员工 会议主题：近期工作安排及培训

一、近期工作进度：

1、保安：抓好保安队伍的全面素质；结合3、2、7号楼春节前交房的提前培训及巡逻线（地下车库）安排工作；严格管理力度，做到认卡不认人管理制度；做好销售看房的准备工作。

2、保洁：做好现在6栋楼正常清理工作的同时将全面清理死角，以实际行动来为业主创造一个干净、舒适的生活环境；结合3、5、7号楼交房工作做好提前准备，看电梯人员工要再现有的人中调动出来；落实定员、定岗、定责制度。

3、客服部：本月底进行催收费清底工作（已收取520户）；结合现在供暖期间的预收费工作及做好供暖的培训和安排。配合3、5、7号楼收房提前准备资料及培训事宜。

4、工程部：对2、9号楼卫生间门口墙面渗漏水的处理目前共计43户；结合现在供暖期间，处理去年供暖期间和新发现问题汇集下发施工单位；维修更换安全指示牌共计179个；水阁云轩排污及排气改造及巷子深酒店排气处理。

二、工作安排：

1、现正在供暖的前期准备工作，人员不够用；

2、9号楼的供暖应由苏中为主做好调配、试暖工作。2、3、5、7号楼收房工作，初步计划在装修前物业不在进行打压试验，以减少物业维修工作量。

3、各部门全力以赴做好3、5、7号楼的收房准备工作。4、2、9号楼单元门口车辆摆放需要客服告知并保安每天摆放整齐，形成规律摆放，待完成整个小区后会有共享车棚。

5、客服做好本次收取费用的解释工作，并告知2、9号楼收取费用的明细表。

6、对于本次供暖工作，2、9号楼存在一个温控阀安装的问题比较繁琐，以及客服需要做好如何解释热计量表的安装，热计量表的安装应为供暖公司的统一安装配备工作。

7、做好3、5、7号楼地下车位划线和编排号码工作。

太谷物业管理有限公司

2011-10-12