职工宿舍区房屋现状及管理维修分析5篇

第一篇：职工宿舍区房屋现状及管理维修分析

职工宿舍区房屋现状及管理维修分析

一、房屋现状

生活服务中心所管理的职工宿舍共有33处，38万平米，217幢（含平房），6800套房屋。217幢房屋由于建造年代都较早（其中90年代50幢、80年代86幢、70年代47幢、60年代20幢、50年代12幢），房屋现状不容乐观，屋漏、墙渗水普遍存在，排水系统不畅堵塞常有。住户自行封闭阳台、无烟灶台、厨房、阳台排水自行外接、违建等一些社会现象普遍存在，对房屋的维修带来很大难度与不便。

由于职工宿舍的分布较散，尽管做了许多积极性的工作，小区化、社会化管理难以进行，至今没有一家物业管理公司愿意接受。只能聘用一些内退职工（23名）负责各宿舍区门卫、车棚等基础管理工作。

二、管理与维修现状

217幢（含平房），6800套房屋，分成7个片区进行管理。主要负责房屋和宿舍区共用施设的维修、维护工作。其中有4个片区，133幢（金陵小区、宁港一村、跃进新村、港尧新村等）分别由集团一公司、二公司、三公司、四公司包干负责维修、维护工作。

随着时间的推移房屋的屋面防水、外墙防水、排水管系等维修、维护的量日渐加大，费用支出尽管近几年不断压缩（08年290万元、09年220万元），但房屋所需维修的量并没有减少，致使大量的维修项目放缓或积压，维修、维护工作压力较大，住户对此有意见。

三、管理与维修的难点

1、四个包干片区的维修费用由于在分别在各自单位直接成本核算（一公司集团核拨），其费用使用与实际维修情况，作为宿舍区的管理单位生活服务中心难以掌握，另四个包干单位因维修队伍的原因，有些维修项目解决不了，加之费用因素该维修的未及时维修而造成积压，住户意见纷纷。

2、一般性维修项目港内维修队伍承担不多，大部分都是委外施工队维修，由于点多面广，加之施工队人员调备、以及天气等诸多因素，维修的及时性，质量难以直接把握。

3、由于住户室内不规范装修、违章搭建、太阳能热水器安装、给、排水管道任意改道、雨棚、空调器安装等不利因素，加大了在实际维修工作难度和费用支出。如：住户私自在阳台将洗衣机排水接入外墙雨水管而造成雨水管损坏，墙面渗水。违章建筑把窨井盖住，造成下水管无法疏通，邻里间矛盾不断。

4、在具体维修过程中涉及楼上下、左右隔壁，住户配合程度对维修的及时性、维修的质量有着直接影响。

5、小区出新作为一种美化工程，出新后对房屋的维护没有起着应有作用，反而促使房屋屋面、外墙、道路管系的损坏，给今后的维修带来难度。

6、宿舍区房屋维修，职工普遍认为是企业的一项福利，不管是共用部分还私用部分，只要出现问题，总是要求企业给予维修，不维修就上告，不听解释。

四、几点思考

1、一、二公司片区的宿舍区一般性维修项目（费用）不再包干，仍由生活服务中心具体实施。

2、与港外建筑施工队建立用工关系，组织4—6人的小施工队常年从事宿舍区一般性维修。

3、对维修招标工程，在《招标书》中由工程技术部门对工程的工艺、材质做出明确要求。

4、针对房管员队伍中专业知识(修缮、土建知识)的缺乏，建议：一是中心配备专业人员；二是请集团工程技术部专业人员在施工现场进行指导和质量把关。

5、由集团职能部门针对宿舍区房屋零星维修的维修范围与项目及收费标准（分产权房、承租房）以文件的形式给予明确，便于维修部门规范操作。

6、由集团职能部门牵头，召集相关包干单位就宿舍区维修明确受理报修处置方式，明确各自的职责和建立协调沟通的渠道。

二〇一〇年三月十七日

第二篇：房屋渗漏维修技术分析

房屋渗漏维修技术分析

摘 要：房屋渗漏问题是我国建筑常见问题之一。随着城镇住房的逐渐老化，房屋屋面以及外墙的渗漏问题越来越多。房屋渗漏问题不仅会严重影响到房屋住户的生活质量，还会对整个建筑的结构以及使用年限造成不小的影响。因此房屋渗漏问题一直是我国建筑行业里的一个疑难杂症。关键词：房屋 渗漏 维修 分析

房屋渗漏问题一直是我国建筑领域里的“老大难”问题。以往旧式的房屋，其屋面均采用“大平台”式结构，防水处理单一，基本以刚性防水为主。然而随着时间的推移，这类房屋逐渐老化，出现了大量的面层碳化以及各种各样的开裂问题，往往会出现大量积渗漏的情况，难以进行维修处理。而近几年的房屋建筑样式以及设计越来越多样和复杂，相应的，防水难度也就不断攀升。由于我国在防水设计、施工、管理上落后于时代的发展，也就难以避免房屋渗漏率居高不下的现象。因此，发展研究房屋渗漏维修技术就显得十分必要。

一、房屋渗漏原因分析

房屋会出现渗漏现象的原因是多方面的，建筑物结构的变化、材料选用不当、建筑物的使用不合理等等都有可能造成房屋渗漏的情况。但是总结起来，其原因主要分为以下四点。

（一）、设计不当问题

建筑物的设计是关系到一个建筑优劣的最重要因素。建筑物的好坏之分，完全可以在对该建筑物的设计上体现。因此，在设计阶段若是处理不当，那么便有可能因此导致房屋渗漏问题的出现。而一般在设计阶段会导致房屋发生渗漏的原因有：

1.对一些结构复杂的屋面，存在排水设计错误问题。如屋面垫层分水坡度小于设计要求，导致屋面局部长期积水，侵蚀防水层；对排水量错误估计，设计量小于实际排水量等。

2.设计时选用的排水方案不合理。如落水管数量过少、管径过小；排水量与排水管未考虑周全，节点设计不合理；排水孔过少，屋面积水不能迅速清除。

3.设计时强行降低成本。如在设计时过分追求低造价，导致在建造时选用了低质量的屋面防水材料，减少了屋面的使用寿命。

（二）、人为施工问题

在建筑物的施工时，由于人为的原因，也会导致房屋发生渗漏现象。如： 1.在施工时未能注意到屋面结构的特点，致使出现屋面结构施工缝。

2.施工不精细，导致屋面结构开裂。如过早的拆除屋面结构的支撑和模板；施工时所用的混凝土配合比不当；在振捣的时候不够密实等。

3.对于采用柔性防水的屋面，由于施工时过于抢工期，导致基层干燥不够充分而开裂，也会使房屋屋面出现渗漏现象。

4.施工时细节处理不当。如在做卷材防水层时，压边处理不好；涂料防水层配料不均，涂刷不均；落水口处处理不当等。

（三）、后期使用问题

建筑物建成之后，人为性的在屋面上进行违规施工，从而破坏了防水层；或

者堆放杂物，堵塞了落水口；以及缺乏对屋面的养护，长期不予修缮等，均会导致房屋屋面受到损害，从而使房屋出现渗漏现象。

（四）、其他原因

一些非人为因素也可能导致房屋出现渗漏现象，如建筑物的基础发生沉降，结构支座的角度发生变化，屋面基层发生变动以及外部环境、气候、气温的变化等，均有可能导致房屋出现渗漏问题。

二、房屋渗漏维修技术简析

根据不同的建筑以及不同的地域，房屋渗漏的维修技术可能不尽相同。而且根据房屋的具体情况，在对一些具体问题的具体处理上，也各有方法。这里暂且总结以下三点：

（一）、“平改坡”式渗漏维修技术

上世纪七八十年代所建造的房屋，大部分采用的是“大平台”式屋面，而随着时间的推移，这种屋面的质量也变得越来越脆弱，仅靠其刚性防水已经无法阻止渗漏现象的发生。1999年，上海首先实施“平改坡”工程，提出了一种改善老式房屋顶层屋面保温隔热和防水功能的技术。“平改坡”式维修技术，就是在原有建筑物结构条件允许的情况下，将多层住宅的原有老式“太平台”屋面改造成坡式屋面，并对外立面进行必要的整修和装饰，以实现改善建筑外观和提高住宅性能的作用。在针对老式建筑群的屋面渗漏维修时，可在建筑结构条件允许的情况下采用“平改坡”技术。相较于其他维修技术，“平改坡”在改善房屋防水效果的作用上，还能提高房屋的保温隔热效果，对旧式房屋进行美化。然而，由于“平改坡”技术是在原有屋面上进行改造维修，因此，在规划方案设计以及施工图设计阶段需要十分重视从与原有建筑的结构协调上入手。且在施工过程中，需要严格对材料质量和施工质量的管理。

（二）、化学灌浆渗漏维修技术

化学灌浆维修技术指的是利用“水泥—水玻璃”、“改性环氧树脂”等浆材，对房屋裂缝或局部渗漏处进行灌浆处理，以期改善房屋结构刚性、提高强度、延长寿命等效果，最终解决房屋渗漏问题的技术。针对传统房屋渗漏维修技术对房屋结构容易造成较大影响，降低房屋使用寿命，维修效果低下渗漏反复出现等问题，化学灌浆技术不仅能对老式房屋出现的蜂窝、老化、蚀变性问题进行有效处理提高强度下降的房屋混凝土质量，且操作快捷、简单，并能对常规方法无法触及的部位进行有效处理，而且其加固影响范围大、施工影响范围小，具有“一针见效，长久保安”的特点。化学灌浆技术一般在进行维修处理时要经过以下几步：查水，凿槽，清洗，埋管，灌浆，封孔，步骤简单便利。并且，还可针对不同的情况，采用不同的材料进行灌注，如长期渗漏的房屋可使用“中化—656（丙烯酸盐类）”灌浆处理；受阴雨天气影响而渗漏的房屋可使用“改性环氧树脂”进行处理；至于间歇性渗漏的房屋，则可采取“中化—656”或“改性环氧树脂”与“水泥—水玻璃”复合灌浆进行处理。

（三）、局部处理渗漏维修技术 针对女儿墙以及管道、通气孔等部位发生的渗漏问题，可采取以下方法进行局部处理。

当女儿墙压顶发生裂缝时，可以根据裂缝情况采取金属盖板保护或进行灌浆处理等；当女儿墙防水层发生脱落现象时，需要拆除原防水层，干燥防水层基地，之后重新制作防水层。在施工时，要注意防水层的收边处理，最好采用金属压条固定；当女儿墙缺乏滴水线时，需要重新制作滴水线。

当管道、通气孔及烟囱等部位渗漏时，一般是先将管道等部位周边的原有密封材料凿除，之后进行清洗，再用聚氨酯胶等性能较好的弹性密封胶进行密封，最后在其表面做砂浆保护层。

三、维修施工时应注意的几个问题

在进行房屋渗漏维修时，还需要同时注意以下问题：

1.重视对渗漏屋面的检查和分析。房屋渗漏的问题是一个比较复杂的问题。在维修时，并需进行一番全面的检查和分析，要仔细的查找出渗漏部位和原因，决不可马虎大意。并且在查出原因之后，不能犯“头痛医头，脚痛医脚”的错误，而是要根据实际情况，具体分析，具体处理。

2.重视基层的影响。房屋防水的一个关键问题便是基层的好坏问题。在维修时，若发现房屋基层出现大面积开裂、疏松等现象，就需要进行及时的处理，以避免出现屡修屡漏的情况。

3.把好维修材料关。房屋的防水防漏和防水材料的选用密切相关。国家建设部明文规定：“对房屋建筑材料的选用要考虑其耐久性能能保证10年。”因此，在进行房屋渗漏维修时，决不可偷工减料，造成修好又漏的情况。

4.严格管理施工质量。施工质量直接决定房屋建筑的质量。在进行房屋渗漏维修施工时，应该严格按照国家建设部制定的CJJ62-95《房屋渗漏修缮技术规程》的要求来进行维修工作，维修结束后必须检查，不合格的工程必须返工。总 结：

房屋建筑的渗漏问题一直是个“老大难”的问题。虽然在维修时采用“平改坡”法、化学灌浆法等技术可以有效改善渗漏问题，但是房屋的渗漏问题的解决从根本上来说，还是要在最初的设计和建设时就做到防范于未然。只有这样，才能真正意义上的建造出高质量的房屋。参考文献：

[1]王洪英.浅谈物业管理中住宅老区平顶房屋屋面渗漏维修技术[J].投资与合作，2012（2）

[2]胡连成.房屋建筑渗漏水的治理实践[J].铁道建筑，2001（7）[3]李红军.房屋渗漏维修经验浅介[J].城市开发，2006（7）

[4]冯诗斌.物业管理中房屋渗漏的原因分析与维修施工措施[J].城市建设理论研究，2012（5）

[5]殷梅.浅析房屋渗漏原因及化学灌浆技术在维修中的应用[J].小费导刊，2011（7）

第三篇：生活宿舍区管理方案

宿舍生活区管理方案

南通十建集团有限公司

生活宿舍区管理方案

晋开·四季城A区（小李庄城中村改造项目A地块）项目工程，根据工程的需要，结合现场的实际情况，项目部安排住宿人员200人左右，特安装临时活动房1#、2#、3#、4#房，每栋活动房分上下两层，每层五间。每间安排上下两层铺位计10人床位，实际住人6~8人，现场搭设职工食堂四间，管理人员小食堂两间，厕所4m×12m=48㎡，淋浴间4m×8m=32㎡。

一、宿舍管理措施

为维护生活区的生活环境，保持现场文明施工的良好形象，保证全体人员在干净、整洁、卫生的生活环境里努力工作创造条件，特制定本规定。

（1）各施工班组必须在进场前根据自身实际需要提出申请报至项目部，由项目安全部负责安排，项目部安全部根据各班组实际需进场人员的数量，合理安排住宿。

（2）各施工班组由项目安全部的后勤管理员负责按照项目部实际须进场的人数进行管理和分配，并将入住情况、入住各房间人员名单按房间统计张贴并上报，经确定后的住房方案不得自行调整。

（3）各施工班组宿舍必须保持本宿舍室内卫生整洁，由各班组专职后勤管理员组织选举室长，实行值日制度并保证宿舍符合以下标准：

①卧具衣物叠放整齐统一，禁止随意乱挂衣物；

②鞋帽摆放整齐，就餐用具及时清洗并统一放在干净卫生的地方；

③宿舍内无垃圾，清洁卫生，各种物品摆放有序；

④整个宿舍区设专职保洁员，每天清扫，保持环境卫生。

（4）禁止宿舍内私拉电线，使用大功率电器。

（5）禁止躺在床上吸烟，禁止随地乱扔烟头。

（6）宿舍区内的洗漱处必须保持清洁，由专职后勤管理人员作为责任区域的节水节电负责人，禁止长流水，禁止在洗漱处倾倒剩余食物或其他垃圾。

（7）人走灯灭，禁止长明灯。

（8）上班时间宿舍内应将关闭空调，严禁长开空调。宿舍生活区管理方案

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（9）爱护室内公物，如有损坏照价赔偿，并负责及时修补。

（10）各班组专职后勤管理员必须每日准时参加项目办公室组织的现场巡查，对当日发现问题负责整改。

二、食堂管理措施

1、食堂管理制度

（1）食堂工作人员必须全心全意为施工人员服务。自觉遵守食堂规章制度，尽心尽职为食堂做好各项工作。

食堂工作人员自觉接受项目部监督，虚心听取职工的意见，不断改进，提高饭菜质量，增加炒菜品种，提高营养质量。

（3）食堂工作人员自觉端正服务态度，礼貌待人，文明分菜售菜，做到一视同仁，食堂人员不搞特殊化。

（4）要严格执行采购、验收、复核手续。所有菜一律由专人负责采购，严把价格、质量、数量关。对不合质量要求的，验收员要坚决拒绝不合格的食材，采购员必须到正规的超市采购食用油、米、面、调味品等，保留完整的收据证明。进菜、售菜价格公开，成本核算正确。

（6）严格遵守劳动纪律，按时上下班。禁止在食品加工场所吸烟，严禁在上班时间喝酒。按时开饭送菜，按时供应开水。

（7）严格执行《食品卫生法》和饮食卫生“五四”制，保持厨房、饭厅及周围环境整洁，物品摆放有序、定位，讲究个人卫生，上班时间必须穿戴工作衣帽。（8）要节电、节油、节水、节燃料。电灯、电扇，吊扇、水龙头有专人负责，及时开关。

（9）增加消防、用电、用油、设备等安全意识，主要设施、设备有专人负责。

2、食堂卫生安全制度

（1）采取有效措施，清除卫生死角，添设防蝇设施，消除老鼠、蟑螂、苍蝇和其它有害昆虫及其滋生条件。

（2）环境卫生坚持一餐一小扫，一天一中扫，一周一大扫，做到墙角无蛛网，墙面无污迹，地面无灰尘。

（3）按规定摆放所有设施，在使用方便的基础上，力求整齐美观。

（4）仓库要保持通风、阴凉、干燥。物品摆放应分类分架，离地、离墙。宿舍生活区管理方案

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（5）各类设备在使用后都要擦抹干净，食品用具实行四过关：一洗二刷三冲四消毒。

（6）保洁柜等大的存放设备定时用消毒液擦洗消毒，餐盘等小的餐具用蒸气消毒。

（7）器具、菜板、面板、刀、盆具等、必须标明生、熟食、食材专用。使用后也要消毒再存放好。

（8）所有食堂人员均要持健康证上岗。

（9）从业人员临时出现有碍于食品卫生的疾病时，应立即脱离工作岗位，待查明原因并治愈后方可重新上岗。

（10）从业人员具有良好的个人卫生习惯，工作期间要穿戴好清洁的工作衣帽，并做到“四勤、”（勤洗手剪指甲，勤洗澡，理发，勤洗衣服，勤换工作服），“两不”（不戴首饰、不抽烟喝酒）。

（11）严格把好采购关。大宗食品采购时要签订协议并索取相关证件。拒进过期、变质、有毒及其它不符合卫生标准和要求的食品。（12）清洗食品一定要彻底，并分池清洗，分框摆放。（13）加工时用具要消毒过。（14）加工食品必须做到熟透。

（15）存放时生、熟及半成品食物均应分桶、分柜。（16）所有餐具设专人负责消毒。

（17）专门设置存放食材的库房，配备存放食材专用的架体距地不得小于300mm。

3、食品采购、验收制度

（1）食品采购定人、定责、定岗，每天采购的食品都要有登记记录。（2）必须到持有卫生许可证和有营业执照及质检合格的经营单位采购食物，并按照国家有关规定进行索证。

（3）应相对固定食品采购的场所，同时也要掌握定点与不定点的原则，关注市场行情。

（4）采购的食品必须符合国家有关卫生标准与规定，必须新鲜、卫生、清洁。（5）严禁采购以下食物： 宿舍生活区管理方案

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一是腐败变质、油脂酸败、霉变、生虫、污秽不洁，混有异物或其他感官性状异常，含有毒、有害物质或被有毒物质污染，可能对人体健康有害的食品。

二是未经生猪产品卫生检验不合格的肉类及制品。三是超过保质期或不符合食品标签的定型包装食品。四是其他不符合食品卫生标准和要求的食品，包括半成品。

（6）验收时由专职验收员验收，有验收记录，并签明意见和验收人的名字及日期。

（7）对蔬菜、豆制品、肉类每次有记录，每天的炒菜要24小时留样。（8）对达不到食品卫生标准和不符合卫生要求的食品要坚决清退。

4、餐饮具消毒卫生制度

（1）餐饮具洗刷消毒要以一刮二洗三冲四消毒五保洁的程序操作。（2）餐饮具使用前必须洗净、消毒、符合国家有关卫生标准，未经消毒的餐饮具严禁使用。

（3）洗刷餐饮具必须有专用水池，不得与清洗蔬菜、肉类等其他水池混用。（4）洗涤、消毒餐饮具所使用的洗涤剂、消毒剂必须符合食品洗涤剂、消毒剂的卫生标准和要求、（5）消毒后的消毒餐饮具必须储存在餐具专用保洁柜内备用。

（6）已消毒和未消毒的餐饮具应分开存放，并在餐饮具储存柜上有明显标记。（7）餐饮具保洁柜应每天清洗消毒，保持洁净。

（8）餐饮具消毒专人负责，按照有关消毒方法进行操作。

四、工地防疫措施

1、配备专职卫生监督员，负责以工地为载体的防疫工作，进行监督检查。

2、每周对居住和饮食环境进行两次以上的消毒，对餐具每天要进行消毒。

3、完善施工人员盥洗设施，保证全体人员能够洗澡，并配置相应的卫生用品。

4、加强食品卫生安全管理，对施工现场人员用餐实施统一管理，严禁食用无证、无照商贩的食品。

6、建立疑似病人隔离专用房间，发现疫情采取果断措施，做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。宿舍生活区管理方案

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四、厕所管理措施

（1）施工现场应设置符合卫生要求的封闭、水冲式厕所，厕所地面应硬化并铺贴地砖，门窗应齐全。人与蹲位比为25-30：1，蹲位之间设置隔墙，隔墙高度不低于0.9米；便池应采用面砖等材料饰面，饰面高度不低于1.5米，厕所墙面应抹灰刷白。高层建筑超过8层以后，应每隔4层设置封闭式便桶。

（2）现场厕所由专职的保洁员值日，保证厕所内空气流通及清洁卫生。

（3）保洁员应定期喷洒消毒剂，除污垢，保持厕所无蝇无蚊虫。

（4）节约用水，保洁员必须经常检查冲水阀门，保障使用功能。

五、生活垃圾管理措施

（1）各班组宿舍及办公区必须每日进行打扫，宿舍及办公区内不得堆存垃圾，垃圾应倾倒在项目经理部指定地点。

（2）生活区内垃圾由专职保洁员及时清理，并用三轮车把垃圾运到项目指定的垃圾堆放处，防止垃圾遗洒。

（3）对堆放垃圾处每天进行消毒，防止蚊蝇滋生。

南通十建集团有限公司 晋开·四季城项目部

2014-07-25

第四篇：业主房屋维修管理规定范文

业主房屋维修管理规定

一、目的：解决业主入伙后房屋维修问题。

二、适用范围：租用于业主房屋维修。

三、内容：

1、业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管理处衽逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。

2、业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大质量问题，应立即报告公司主管领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商工程监理部门后组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。

3、业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的总是由业主自行负责。

4、如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。

5、如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。

6、凡在楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。

维修安全工作制度

一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。

二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种《安全操作规程》。

三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现总是或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。

四、高空作业时，必须配载好安全带和安全帽，并有专人负责监护。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。

六、使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。

七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。

八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器找好水源等。

房屋修缮标准

一、主体工程：

屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换，不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做，对钢盘混凝土凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

二、装修工程：

1、门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱标、变形、腐烂的、应修理更换、小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐、打好玻璃胶、门窗损坏严重的，无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致；

2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；

3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复；

三、楼地面工程：

1、木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂、应拆补、修补或重做；水密石或块料地面损坏时，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面；

3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室外内潮湿严惩的，可增设防潮层或做块料地面；

四、层面工程：

1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；

2、屋面上的压项、泛水、无沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严惩时，应翻做。

3、女儿墙、烟通等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。

4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。

5、下班天栅损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、饰面工程：

1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准，不影响色泽协调的条件下进行；

2、外墙勒脚损坏的，应修复；

3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层；

4、天栅损坏、抹灰层松动，不下附危险的，须铲除重抹；原脚线损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

六、油漆粉饰工程：

1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失支保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构整体或零件拆换应油漆；

2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，应重做；

4、室内墙面、开棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等，高级抹灰损坏应原样修复；

5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

房屋完好等级的评定标准

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程序划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》（简称《完标》）结合我安全小区及房地产实际情况制定对高层楼宇质量进行评定的一个标准。

一、房屋等级分类

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。

1、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程序，房屋的完损善即房屋完损等级分成以下五类：

A 完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的；

B 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现装良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的；

C 一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件；

D 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建；

E 危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。

二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（平方米）为计量单位，评定时以阁为评定单位。阁的划分原则与建筑面积的计算规则均与僵城镇房屋普查时的规定相同。

房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，《完标》规定：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比即为房屋完好。即：

完好房建筑面积 + 基本完好房建筑面积

房屋完好率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应按本标准评定完好率。

危房率：是指整阁危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：

整阁危险房屋的建筑面积

危房率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准

房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各种项目完好或损坏程序的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级是樗着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。

1、完好标准

完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好、齐全，管理畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有足够的承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露盘等损坏； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌等无裂缝、倾斜、弓凸风化等损坏；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。C 非承重墙：

a.钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；

b.砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。

D 屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。

屋面的隔热保温层、防水层完好无损。钢性防水层和块体防水层完好平整，有足够的搞渗能力，无裂缝、起砂，分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘牢固，无空鼓脱壳、破损。E 楼地面：

a.整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；

b.木地板平整坚固、稳定，表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层平整无裂缝，残缺、掉角等损坏。

1-2 装修部分：

A 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空鼓、剥落、裂缝和破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃带墙：完整、粘结牢固，无裂缝和破损。C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆好。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。

1-3 设备部分完好、齐全，现状良好，使用正常： A 水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；

B 电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固，绝缘良好： C 空调：空调设备、管道畅通完好，无堵、滴现象，使用正常；

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备等使用正常。

2、基本完好标准

基本完好标准是指房屋的结构构件基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重，装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量裂缝；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。

C 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。a.钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；

b.砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。D 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。

屋面的隔热保温层、防水层稍有破损。钢性防水层面稍有龟裂、起砂，分格缝嵌料老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。E 楼地面：

a.整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。

1-2 装修部分：

A 门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量残缺；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有松动脱落，油漆失光。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部件损坏残缺。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件损坏残缺。B 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好、无漏电现象，个别零件损坏。C 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象、个别零件损坏，基本能正常使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。

3、一般损害标准

一般损害标准是指房屋的结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部渗漏；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。

B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝，裂缝值稍超过计划规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以内，有露筋锈蚀。筋砼球（弧）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。b.承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落等损坏。

C 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

a.钢筋砼墙板的边、角有裂缝，不渗漏，间隔墙面层局部损坏。

b.砖墙（砌块）有裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥，勒脚有部分侵蚀剥落。

D 屋面：局部有漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝、空鼓；屋面高低不平，排水不畅通。设施锈蚀、断裂。

屋面的隔热保温层、防水层有较多破损。钢性防水层面部分有裂缝、起壳、块休防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。E 楼地面：

a.整体水泥面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

b.木地板部分有磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

1-2 装修部分：

A 门窗：有部分翘裂、榫头松动，木质腐朽，开关不灵，铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化起皮剥落。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层部分有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀、个别滴漏；卫生器零部件损坏、残缺。

B 电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。

C 空调：空调设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。

4、严重损坏标准

严重损坏标准是指房屋的结构有明显变形、损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损残缺，油漆老化见底，设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重损坏、残缺，不能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，有较明显滑动；挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础强度不足，有明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼有剥落的露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以上。筋砼球（弧）形屋面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。b.钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重； c.承重砖墙（柱）、砌块的强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。C 非承重墙：有严重损坏，强度不足。

a.钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形、严重漏水，面层严重破损。

b.砖墙（砌块）有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀剥落。

D 屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

屋面的隔热保温层、防水层严重破损；钢性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开；沥青流淌。E 楼地面：

a.整体水泥面层严重起砂、裂缝、空鼓、沉陷、剥落；

b.木地板严重磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层严重松动，脱落、下沉，高低不平、破碎、残缺不全；

1-2 装修部分：

A 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺；油漆老化剥落见底。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化见底。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。B 电气照明：设备陈旧残缺、电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

C 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。

5、评定无损等级标准注意事项

在评定分项完损程度时要注意以下几点：

1-1 在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经过复核或测试才能确定完损或危险程度。

1-2 在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项的完损程度。

1-3 在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其作组织部分的各项可以数量最多的部件的完损和谐为准来评定该项的完损程度。

1-4 对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并入哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。

四、房屋完损等级评定方法

房屋完损的等级，标志了房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。房屋完损等级的评定分为好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。

1、钢筋砼结构房屋完损等级评定

钢筋砼结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：

1-1 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

1-2 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二个完损程度可降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级应可按上一个等级的完损程度来确定。

1-3 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度可降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度可下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度确定。

1-4 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋子面等项的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。

2、评定房屋等级注意事项

在评定房屋完损等级时应注意以下几点： 1-1 评定房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整阁房屋的完损程度进行综合评定。

1-2 在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

1-3 评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

1-4 完好房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢忘记完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

1-5 评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

1-6 在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行得核或试测后才能确定其完损程度。

1-7 正大修中的房屋暂按大修前房屋评定。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面逐阁完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：

A 根据气特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

B 房屋经过中修、大修、翻修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。C 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。

1、组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。

1-1 组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有5-6人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，木工1人，电梯工1人。1-2 培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课深圳的讲与现场实习相结合起来，还可能把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。

通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务、范围，掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及时性如保鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是要培训学习的必要内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。1-3 物质准备：

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格（房屋分阁完损等级评定表、汇总表、统计表等）。查勘工具可备线锤、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。统计表格分三种：房屋分阁完损等级评定表、房屋完损等级汇总表、房屋完损等级统计汇总表。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临时阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。

2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。1-1 分工明确，职责分清：

各管理处的评定小组人员要分工明确，各司其职。泥工负责评定地基基础、钢筋砼、砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。1-2 评定顺序：

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：

A 在室内先填写好房屋分阁完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。

B 在室内先填写好房屋分阁无损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

C 房屋分阁完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。1-3 评定方法：

评定小组先将填好的房屋分阁完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、阁号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：

查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，或遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到有顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。

水、电工及电梯工对设备部分的完损程度评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。

管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心中有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一外把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些项目的损坏情况查看不到或民政部不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。

议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一的，要发扬民主，充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记：管理负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在分阁完损等级评定表一的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损坏房），和“危险”（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画出示意图，以便复核或修理查勘时的依据。

1-4 填写房屋分阁完损等级评定表：

房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每阁房屋填写一张评定表。“房屋名称”、“房屋情况”两栏可摘录房屋普查时的“房屋分阁普查表”中的资料，或可利用历史资料。假如无资料利用时，就要到实地调查填写，一般填写方法如下：

名称：指大厦名称。

座落：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。

阁号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢楼编写阁号。

产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管产、拔用户、私产。。等。

结构类别：如钢筋砼及其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整阁房屋的完损等级。1-5 评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。如果在评定过程中工作不认真负责，评定出来的房屋完损等级就不符合客观实际情况，那就达不到评定的目的，做这项工作也就失去了意义，因此要把评定工作的质量放在首位。

为了保证质量，必须做到以下几点：

A 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。

B 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组织要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

C 建立工作责任制，评定人员要承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬奖励，对质量差的要批，并限期改正。

D 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的做法：

A 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自查一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。

B上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分阁完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来和等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在0.3%以内。1-6 评定中应注意的事项：

A 参加评定工作的人员一定要有高度的责任心，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。

B 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评为“危险房‘和”严重损坏房“二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

C 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

D 对查看时，隐蔽部位被破损的地方，应通知管理处及时安排修补，以免影响住户生活。

1-7 评定员应遵守的纪律：

A 评定工作必须到实地，依顺序逐阁进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不重复。

B 工作时必须佩载标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

C 对待群众态度和气，尊重群众的习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。

D妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。E 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。

3、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级和成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行，并采用过录汇总技术。1-1 房屋完损等级汇总表是建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。A 此表由管理处汇总。

B 此表汇总是根据“房屋分阁完损等级评定表“复核无误的基础上进行汇总。C 汇总的方法：

C-1 首先把“房屋分阁完损等级评定表“按房屋名称、某阁、某层、某座从小到大依编号顺序整理好。

C-2 每张表一个项目一个横格。

C-3 汇总小计中建筑面积各栏要做到横平竖直。

C-4 汇总表建筑面积以平方米为单位，保留小数点后二位。1-2 房屋完损等级统计汇总表供各管理处统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率来表示。

A 此表是根据“房屋完损等级汇总表“来统计汇总。各栏要做到横平竖直。B 此表的统计单位为平方米或万平方米。

第五篇：增值税管理现状及分析

西安税务学会 税制管理专题研讨论文

增值税管理现状及分析

西安市莲湖区国家税务局邸红

从1994年实行税制改革以来，为达到统一领导、合理分权、依法治税的目的，我国对税务机关的内部体制及征管模式进行了多次改革：取消专管员制度、以市（地）为单位集中征收、电子申报的尝试等等，既节约了税收成本，又方便了纳税人。但从另一方面，尤其是增值税纳税申报异常现象的频繁出现，低税负和零税企业不断增加，也给我们税务机关敲响了警钟，加强对企业的日常监控，提高增值税申报的控管质量，成为目前急需解决的问题。近几年，随着国家税务总局对税收分析工作的逐步重视，各级税务机关均根据管理现状，开展不同形式和层次的分析，通过分析寻找管理漏洞，加强征管，有的放矢，取得了显著的效果。国税系统相继开展的增值税纳税评估、增值税“一窗式”管理模式的票表稽核比对以及对货物运输业开展的改革也正是增值税管理的需要。

从莲湖区实际情况来看，2005年底增值税一般纳税人 3564 户，增值税单月零税申报比例较高，统计情况不容乐观。

从统计表可以看出，在2005和2006，一般纳税人每月零税申报近半。而征管现状是小规模纳税人的增值税零税申报更为严重，仅2006年7月就近70%。长期的低税负申报，零申报，甚至负申报等异常申报现象是不正常的，它的背后隐藏的是巨大的偷税漏洞，是国家税款的大量流失，那么这种异常申报形成原因是什么？又如何解决呢？

一、增值税异常申报的成因

（一）增值税税制本身的不合理客观上造成税收流失。

一是增值税一般纳税人应纳增值税的计算方法是，当期应缴增值税=当期销项税额-当期认证进项发票允许抵扣的进项税额。这种凭票扣税的计算征收增值税方法给企业的零税申报有了合理的解释，使税务机关无法在企业申报时及时确定企业的申报真实性，给增值税征管带来诸多困难，也为增值税异常申报提供了途径，利用发票进行偷税的行为依然十分普遍；再者，增值税一般纳税人购进农产品凭普通发票注明的价款、运费凭运输企业开具的运输发票、购入废旧物资凭税务机关批准使用的收购凭证等依

13%或10%的扣除率计算进项税额予以抵扣，使普通发票也进入增值税的链条，而普通发票管理的偏松加大了增值税管理的难度。二是增值税两种纳税人的划分，不仅有违公平税负的原则，也给了纳税人偷税的机会。尤其对小规模纳税人统一按6%或4%的征收率计算征收增值税，使得小规模纳税人的税负明显高于一般纳税人，对于一些本大利薄，商品的毛利率甚至低于征收率的小规模企业，客观上刺激了他们偷税行为。小规模企业利用现有税制的不完善，采取帐外经营、销售不开发票、体外循环、大量现金交易等，在不同环节大量偷税，使税务部门很难掌握。

（二）企业经营方式的多样性，使增值税体外循环更为隐蔽。

随着市场经济的发展，为在激烈的市场竞争中站住脚跟，企业的促销形式和手段层出不穷。一是折让，生产企业以出厂价开票销货，然后减除折让金额收款，或以另给实物作为折让，销售商以厂价或低于厂价销售，所得的折让款或实物折让变价放到销售帐外，帐上只是反映进销无差价或负差价。二是分销，大企业在外地设立分支机构，以调拨形式拨付商品由分支机构销售，每月以分支机构实销数开具发票，使分支机构得以按需抵扣税款，再以拨付经费、工资等形式给予分支机构补偿。三是返利，突出反映在汽车销售、手机销售、家电销售等特殊行业。如：汽车销售企业从汽车生产厂家购进汽车后，不按正常商业企业加价销售，实现利润，而是销售时加价很少或厂价销售，定期或不定期从汽车生产厂家取得按照销售数量给予的经济补偿，在厂家的配合下，这些汽车销售企业长期进项税额大于销项税额，零税申报。多种多样的促

销形式形成一些企业长期零税申报，而促销形式的隐蔽性却使税务机关很难掌握这些企业内部运转实际。

（三）结算方式的不规范和银行结算制度的失控为企业偷税创造了条件。

1、现金收入不记账，隐瞒收入、逃避纳税。这在小型商贸企业特别是以零售为主的商贸企业中十分普遍。在这些企业的销售活动中，很多消费者都没有索要发票的习惯，而且这些企业还打出不要发票就能在价格上给予一定优惠的承诺。使得未开票收入占总收入比例相当大，并且容易躲避税务机关的有效监管，这也是小型商业流通企业长期零负申报的主要原因之一。

2、市场经济使金融业也受到冲击，为了自身经营的需要，银行管理制度出现松动。为了揽储，银行对企业大开绿灯，不但使企业大额现金支付成为平常，有些还为企业搞帐外经营提供便利，为企业多头开户，使企业方便的多头核算，隐藏收入，帐外经营。而银行帐户的失控，造成的是税收监管乏力，税务人员难以掌握企业真实的资金运用和税利核算。

（四）税收征管机制不完善，税收征管人员素质不能适应新形式的要求。

税制改革基本确立了适用社会主义市场经济发展要求的新税制，但与之相适应的税收征管体系建设尚处于探索之中，税收征管制度不尽完善。税收征管人员素质难以跟上市场经济发展的步伐。在市场经济条件下，企业的经营方式和经营范围千变万化，非常复杂，税收征管部门对企业情况了解甚少，不能及时发现和纠正企业的违规行为，同时税收征管人员对其它知识的学习不够，出现跟不上管理工作需要的情况，这也是引发“零税申报”的原因之一。

（五）会计从业人员对会计制度尊从度过低。

虽然《会计法》、《会计制度》严格规定了财务人员的行为规范，但由于社会就业等因素的影响，以及自身法制意识的淡薄，企业的会计人员为了保住自己的工作，听从于企业领导或法人的意志，帐务造假，做“税”现象比较严重，使财务核算失真。

认清增值税管理的现状，认真的进行分析，目的是为了有效杜绝“零税申报”现象，寻找管理的“根”。

二、杜绝增值税异常申报的思考

（一）扩大增值税征收范围，规范增值税政策性减免，保证增值税链条的完整。现行的增值税征收范围狭窄，只将销售货物和提供加工、修理修配劳务、进口货物列入征收范围，一些重要的经济领域尚未涉及，如交通运输业、建筑业等，这就使得增值税的链条连接发生问题，形成税款流失。所以应该对与企业生产经营、货物流通密切相关的行业有步骤的纳入增值税征收范围，解决目前增值税存在的许多问题，如重复征税、低征高扣问题。由于受计划经济的影响，对市场经济条件下税收宏观调控的有限性缺乏认识，在新税制实施不久我国既出台了许多与增值税税法精神相违背的减免税政策，如饲料企业、福利企业、废旧物资回收企业等，这些优惠政策的出台使增值税的链条人为中断，从而诱发了钻政策空子偷税的违法行为的产生，所以应规范增值税政策性减免，使增值税专用发票自发监督、交叉审计的内在功能发挥作用

（二）完善征管机制，加强增值税征收管理。

1、以“一窗式”管理为基础，加强对一般纳税人申报环节的审核和监督。利用“一窗式”管理有效的销项、进项比对审核机制，加强对企业应纳税额的监管，也为下一步的纳税评估和税务稽查提供参考依据。

2、加强一般纳税人认定管理，保证一般纳税人质量。在认定商贸企业一般纳税人时，要从严掌握商业企业销售限额规定标准，并对企业的会计核算水平、经营场所、经营方式和范围等条件进行严格审核，从源头上杜绝不符合规定的企业成为一般纳税

人。

3、完善增值税其它抵扣凭证的监管机制。将运输发票、废旧物资发票、农产品收购发票纳入规范管理，可以参照增值税专用发票目前的存根联和抵扣联比对机制，加强对增值税其他抵扣凭证存根联和抵扣联的审核比对，防止企业利用虚假和不规范的增值税其他抵扣凭证偷逃税款。

（三）完善增值税相关制度，限制和加强对现金交易行为的管理。

一是加强企业银行帐户的管理，全面清理和整顿企业多头帐户现象，从财务核算上给予严格规范；另一方面，要严格按照《征管法》规定，企业开设多种银行帐户，必须要通过税务部门的审核批准，否则银行不准为企业开设多种帐户。税务部门只有控制住企业银行帐户，才能真正掌握企业资金的流动状况和税收利润核算的真实情况。对企业的收取或支付货款必须通过银行转帐方式结算。并将它作为一般纳税人考核和是否允许抵扣进项税额的附加条件。二是采用广泛宣传和适当奖励等方式，鼓励消费者购物时索要发票，并在此基础上严厉打击销售不开票行为，对一经发现的，必须进行重罚。

（四）加强行业税收分析，通过税收分析针对性进行纳税评估。

查找“零税申报”的根本原因，就要进行税收分析，税收分析是包括对企业基础数据的提取和分析，针对分析出的问题及时组织对企业进行纳税评估，同时分行业建立评估模型进行科学评估，通过评估找出“零税申报”的原因并敦促企业进行整改。在分析时应针对行业不同特点进行，采集比对数据，并在具体评估时就疑点问题深入调查。同时，应注意加强对小规模企业的纳税评估，现在我们的管理注意力都集中在一般纳税人上，而小规模企业的日常管理和分析、评估以及监控力度明显减少，忽视了小规模企业增值税零税申报更为严重的现实。所以应全面加强对增值税纳税人的管理和监控，把所有增值税纳税人全部纳入评估工作中，抓好“过程”监控，切实解决异常申报问题。

（五）增强内部制约机制，提高纳税人和税务干部的法律意识。

强化内部制约机制应从两方面着手：一是全面推行税务行政执法检查责任追究制。对不履行职责或执法不当造成税款损失的，必须承担相应的后果直至依法追究其刑事责任。这样可以避免税务人员“有税不征”，玩忽职守。二是加大执法力度，严格按照《征管法》执法，对偷税者严厉打击，使纳税人不敢偷税，不愿偷税。同时应着力提高纳税人和税务干部的纳税意识，强化纳税是守法的观念，把税法宣传贯穿于日常征管工作中，创造全社会纳税光荣的氛围。

以上是对增值税管理的几点拙见。要想有效解决异常申报，改变增值税管理的现状，我们还有很长的路要走，一方面我们要加强对企业的管理；另一方面我们也要注意提升自己的业务水平和管理水平，同时还要有一整套科学有效的监管机制，只有这样，才能使增值税管理有新的起色。