CDWYTG 20050731 小区公共物业维修标准

第一篇：CDWYTG 20050731 小区公共物业维修标准

物业维修承诺及标准

1、区内道路, 砼路面、人行道, 每天检查二遍，随坏随修, 由工程维修部按项目维修规程实施。1）人行道铺设修缮标准：平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上

2、室外照明, 草坪灯, 每天检查一遍，随坏随修, 由工程维修部按专业操作规程实施。1）室外照明巡查标准：灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%

3、园林绿地：每天检查二遍，随坏随修, 由环境事务部按相关养护规程实施, 1）绿地养护标准：春、夏季各补换3‰～６‰绿地一次； 2）花木每半月修剪一次。

4、停车场巡查标准及砼路面修缮质量标准：

1）停车场地面修缮标准,平整、无积水、无缺损、完好率99%以上

5、消防设施及消防管路巡查标准：

1）消防栓水泵室内消防器, 每周检查一遍，发现问题，及时维修, 由工程维修部按相关维修规程实施。2）各种标识清楚，无污积，破损。

3）消防设施安放牢固。消防标志设施完好率100%，标志无损坏。4）管道畅通，无堵塞；无泄露。5）消防设施正常有效。

6、排水管道巡查标准：

1）下水管路每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程维修部按相关维修规程实施。2）管路标识无破损、无脱落。3）泄水通畅。

7、智能化系统维护保养标准： 1）系统性能良好，正常运行。2）设施完好，整洁有序，无破损

8、园林绿化养护标准：由环境事务部按照相应作业规程实施。1）执行绿化工作标准和园林工作标准。2）要求绿草丛丛，树木青青，剪切整齐；

9、雨水井化粪池的巡查标准： 1）化粪池每半年清理一次； 2）井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀； 3）每季度清理井内杂物一次；

4）每年全面维修完善一次, 由工程维修部按化粪池清理作业规程执行； 5）要求井内无沉积物, 化粪池内无沉积物，出口畅顺，流水通畅。

10、共用排烟管道的巡查及维修标准：

1）为避免烟道内横隔板损坏及导流板安装不当所造成的串烟及排烟口封闭不当造成漏烟, 每半年对屋面出

受控

烟口盖板防护罩进行一次维护, 由工程维修部按排烟管道技术规范实施。2）要求排烟通畅，安全正常使用。

11、机电设备的养护标准及维护保养：

1）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换每月检查一次； 2）季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况保证在97%；

3）年检电源切换及自动保护装置由工程维修部按各项机电设备维修保养规程执行。4）要求设备运转正常设备完好率100%。

12、公用照明线路的检修维护及标准：

1）灯具的维修及更新, 每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。2）由工程维修部按相应保养规程及公用照明维修保养规程实施。3）要求线路无老化、灯具正常使用，照明完好。

13、房屋承重及抗震结构部位的巡查标准：

1）要求局部无受损，每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；

2）及时了解住户家庭有无白蚁情况, 由工程维修部及环境事务部按照建筑物白蚁防治标准施行。3）要求结构安全，正常使用结构性能完好。

14、其他公共设施工程维修部按相关维修保养规程实施。

共用设施设备管理标准

1、园区内会所、雕塑、中庭广场、人工湖、休闲椅、围栏等，各就其位，并充分发挥使用功能，没有一处改变用途。

2、园区中电梯、消防、排污泵、监控、报警系统等都按规定有记录，专业技术人员严格遵守各项设备使用规章操作。无重大事故隐患，均在保修期内维修保养，由厂家保证。

3、室外共用管线、电、电话、有线电视等统一公共管道，没有外漏和高空架设管线现象。

4、维修班24小时为业主服务，如有排水、排污管道阻塞不畅，随时上门服务，同时为保证园区业主正常生活，定期对各种下水管道及井进行检查，及时把问题解决在萌芽状态之中。由于工作得力，园区没有排水、排污管道不畅和管道堵塞外溢现象。

5、园区共有道路3600平方米，为地砖和卵石铺设，道路干净、平坦、通畅，有专人保洁。园区共有各种井170个，分布在园区绿地道路上，由于交接工作比较认真，在日常使用时注重检查和维护，没有一处丢失和缺损，道路上井盖不影响车辆和人通行。

6、供水统一由自来水公司供应，园区供水均为二次加压，全封闭管道直接供给业主，从园区使用以来，供水设备运行正常，设施良好，没有渗漏和污染。二次加压有严格管理标准，有市卫生局颁发的有效证件，并定期检查，都符合标准。如遇停水，物业公司及时联系自来水公司处理；当发生事故如漏水等情况，业主、保安、保洁报物业公司管理处，工程人员前去关闭阀门，协助抢修，恢复供水。

7、园区供电设施设备及供电归市电业局管辖，物业公司若发现问题及时与电业部门联系，维修班设电工3人，负责处理正常的业主维修，并处理突发事件，目前，园区供电正常，路灯、楼道灯等公共照明设施完好。

受控

公共设施维修保养和更换改造管理规程

一、目的

为了加强对公司所辖物业的公共设施进行维修保养和更新改造，明确其实施过程，统一进行管理。

二、程序

1、物业公司经理审阅管理处上报的关于公共设施维修保养和更新改造的申请后，即会同有关专业人员到现场查看，然后对申请进行审查。

2、对于确需维修保养和更新改造的公共设施，报公司分管领导审核。

3、经总经理批准后，确定施工单位，组织施工。

4、物业公司管理处负责对施工报来的，经施工单位负责签名，加盖公章的设计图纸、方案说明、清单及预算书，派专业人员按有关定额、法规、规范、规定和信息价格逐步审核，严格把关。

5、施工时，物业公司工程师直接到现场监督工程施工情况，如施工不符合要求，应立即提出，并认真做好记录，责成施工单位采取纠正措施。

6、工程竣工后，物业公司经理组织人员进行工程验收，技术交底、并填写《工程验收证明书》

7、根据工程方案、工程签证，审核工程决算，报总经理审批。

工程设施维修保养管理规程

为了加强设备设施的维修保养，坚持“预防为主”，保证工程设备设施的使用性能和延长使用寿命，特制定本规程。

一、修保养规程

（一）配电设施维修保养规定。

1、日常维护

（1）维修人员每天检查配电设施的安全情况，对配电柜、配电箱的电压表、电流表，仔细查看发现问题及时处理。

（2）维修保养人员要经常检查电器设施的接地，以保证有可靠的接地。

2、一级保养制度

（1）维修保养人员要经常检查电器开关开合情况，发现问题及时处理。

（2）维修保养人员要经常检查电器开关的过载保护性能，使开关操作灵敏可靠。

（3）维修保养人员要定期检查接触器可动部分有无滞卡或动作不灵敏现象，认真检查其在运行中有无噪音和缺相情况，发现问题及时解决。

3、二级保养制度

（1）当电气柜完全停电后，保养人员要把柜内的灰尘清扫干净，对柜内的所有电气元件要逐个回路地检查，对有弧痕、电伤和碳化的元件要经过测试后更新。

（2）检查所有电气装置上的线圈套是否有过热现象，并且要查明析因，排除故障更新线圈

（3）一切维护保养工作完毕后，要认真清理好现场，决不允许将工具及其它物品遗留在配电柜内，以保证配电柜的正常运行。

4、配电设施的保养周期

（1）日常维护，每天一次，由维修人员实施。（2）一级保养每月一次，由维修人员实施。

（3）二级保养每半年一次（春秋）由维修人员实施。

（二）运转电机维护保养制度

1、日常维护：

（1）电机要经常保持清洁，严禁杂物、水滴、飞尘落入电机内部。

受控

（2）维修保养人员要经常检查电动机的电源电压是否平衡，观察电动机的负载变化情况，负载电流不能超过额定值。

（3）电动机在运行时不应有磨擦声，啸声或其它杂音，如发现有异常声音，应及时停车，检查消除故障后，方可继续使用。

（4）经常检查电动机通风和润滑情况，确保电机使用寿命和正常运行。（5）维护人员要经常查看电机的接地，接零保护以保障人身、设备安全。

2、一级保养

（1）经常消除电动机外壳上的灰尘油污，以利于电机在运行中散热。

（2）经常检查电动机轴承润滑、发热、磨损、漏损、漏油情况，电动机的温升不能超过铭牌上的允许温升。（3）保养人员要经常查看电动机接线盒的压线螺丝，电源引线有无松动或烧伤现象，发现问题应及时处理。（4）当电动机受潮严重时，测量其绝缘电阻达到要求才可运行。

3、二级保养

（1）将电机拆开后，先把灰尘吹净，再用干布擦净油污、然后测试其 绝缘电阻。

（2）拆下轴承盖，检查润滑油和轴承，油脏或少油要换油，轴承损坏 一律要更新。

（3）检查电动机的绕组，经测试后如不合格一律要更换。（4）修理外壳安装复原，再测试合格后，才可运行使用。

4、机维护保养周期

（1）日常维护每天一次，由维修人员实施。（2）一级保养每月一次，由维修人员实施。（3）二级保养每年一次，由维修人员实施。

（三）水泵、潜水电泵的维修保养制度

1、日常维护

（1）经常检查压力表的指针摆动情况，超过规定指标应立即查明原因并处理。（2）经常检查泵的运转声音在运转中不能有任何杂音发生。（3）经常检查泵的机械密封情况，机械密封润滑清洁无固体颗粒。（4）泵的进口管道必须充满液体，禁止泵在汽蚀状态下长期运行。

2、一级、二级、保养

（1）泵长期运行后由于机械磨损，使机组噪音及振动增大时，应停机检查，必要时可更换易损件。（2）在冷冻季节，如停泵时，应拧开进水段的丝堵放掉泵中的存水，以防冻裂水泵。（3）泵经长期使用后，若流量和扬程有明显下降时应拆开水泵进行检查更换已磨损的零件。

（4）冬季或长期停用泵时，应将泵解体擦干水份去除锈垢，涂上防锈油脂，重新组装好并妥善保存以备再用。

（5）泵在起动运转前，应先盘动泵几转，以免突然起动造成石墨断裂扣坏。

3、泵的维护保养周期

（1）日常维护每天一次，由维修人员实施。（2）

一、二级保养每年一次，由维修人员实施。

（四）房屋本体公共设施维修保养规定

1、维修原则

（1）坚持经济、合理、安全、适用的原则，在保证使用功能和正常运 作的前提下，注意节约维修材料。

（2）修理更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。（2）为业主提供方便的原则。

受控

2、维修依据

（1）符合维修方案或设计图纸的要求（2）符合各项维修项目的标准

3、地基基础维护规定

（1）维护人员观测房屋有无倾斜，地基无明显沉降，墙体无严重裂缝，维护人员每年应检查一次（春季），发现问题报告产权人。

4、墙体、墙大白，喷涂墙维护规定。

（1）维护保养人员每年春季应全面检查一次墙体、墙面大白及外墙墙 面砖和喷涂情况。

（2）墙体墙面应做到三年清洗一次，室外喷涂墙、墙面三年喷涂一次。

（3）楼梯墙面二年全面修补粉刷或喷涂，刮大白一次。

4、楼梯、扶手维护规定

（1）楼梯、扶手应做到无混凝土碳化物产生裂缝、剥落、钢筋无锈、变形。安装牢固，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

（2）维护人员每年春季应全面检查一次，二年应全面修补刷油漆一次。

5、蓄水池、喷水设施维护保养规定

（1）蓄水池、喷水设施应完好，无渗、滴水现象、内外爬梯无锈蚀现 象，各检查口有盖且密封上锁。

（2）维护人员每月检查一次发现问题及时修复，每年清洗一次蓄水池。

发电机组维修保养规定

一、日常维修保养

1、对润滑油、冷却及燃油系统作每日一次的泄漏检查。二、一级保养

1、发动机的润滑油油位，需要的话注满。

2、动支机次冷却液位，必要的话注满。

3、电池充电系统。

4、电动机散热器是否有阻塞。

5、冷却系统的软管及连接。

6、皮带状况及拉紧情况。

7、燃油油位及燃油输送泵。

8、交流发电机及控制板上所有负载连接的安全性。

9、检查绝缘状况，有无擦伤，磨损的痕迹。

10、基架螺栓的安全性。

11、关于防振装置，有无过度磨损和疲劳迹象。

12、检查排气系统的泄露，必要的话进行维修或更换。

三、当发动机六个月内运行时数低于250小时，要对六个月间隔内的油作取样检验分析。

四、250小时运行后，要对下列事项作检验：

1、检查空气滤清器显示器，假如显示器显示红色时，要对空气过清器的元件进行更换。

2、检查燃油油位及连接件。

五、250小时运行后，或作油分析显示后，要完成下列工作：

受控

1、排出润滑油系统中的旧油，并注入新机油。

2、更换润滑油过清器元件。

3、清洁曲柄箱通气装置元件。

4、更换燃油过清器元件。六、一年一次的检查：

1、排尽并冲洗泠却系统，再注入防腐水或防冻混合水。

2、紧固排气支管及过输增压器上的螺纹。

3、从燃油箱中排除沉淀物。

4、清洁发动机。

5、检查仪表器。

6、检查交流发电机和燃油泵马达的轴承，在正常运行时是否有高度的噪音，热量或振动产生。轴承以密封来延长寿命，因此不能维修加入润滑脂。

园区景点管理规程

为了改善园区自然环境，提高业主生活质量，创造一个整洁优美的休闲娱乐场所，特制定本规定。

一、职责

1、维修人员负责对景点维修养护。

2、保洁员负责对景点进行清洁。

3、保安队负责对景点巡逻监护。

二、管理规程

1、维修养护

1）维修人员每天对景点进行检查，发现问题及时维修。2）维修人员按公共设施维修养护计划，对景点进行定期保养/

2、保洁

1）保洁员对喷泉水池每天进行保洁。2）对雕塑每周进行清洁。

3、保护

1）保安队员每天对景点设施进行巡逻、保护。

2）对有损害行为的要进行规劝和教育，以保持景点的美观。3）对造成损坏的，则令其修复或更换并追究有关人员责任。

维修作业单

****年**月**日

NO． 住户楼号联系电话

报（保）修项目维修人开工时间 预约时间完工时间

材料名称材料提供方规格单价数量金额业主意见 满意一般不满意 评语：业主签字：

服务费（元）合计（元）审核意见：主任意见：

受控

设备设施维修保养管理规程

为了加强设备设施的维修保养，坚持“预防为主”，保证工程设备设施的使用性能和延长使用寿命，特制定本规程。

一、维修保养规程

（一）配电设施维修保养规定。

1、日常维护

1）维修人员每天检查配电设施的安全情况，对配电柜、配电箱的电压表、电流表，仔细查看发现问题及时处理。

2）维修保养人员要经常检查电器设施的接地，以保证有可靠的接地。

2、一级保养制度

1）维修保养人员要经常检查电器开关的开合情况，发现问题及时处理。2）维修保养人员要经常检查电器开关的过载保护性能，使开关操作灵敏可靠。

3）维修保养人员要定期检查接触器可动部分有无滞卡或动作不灵敏现象，认真检查其在运行中有无噪音和缺相情况，发现问题及时解决。

3、二级保养制度

1）当电气柜完全停电后，保养人员要把柜内的灰尘清扫干净，对柜内的所有电气元件要逐个回路地检查，对有弧痕、电伤和碳化的元件要经过测试后更新。

2）检查所有电气装置上的线圈套是否有过热现象，并且要查明析因，排除故障更新线圈。

3）一切维护保养工作完毕后，要认真清理好现场，决不允许将工具及其它物品遗留在配电柜内，以保证配电柜的正常运行。

4、配电设施的保养周期

1）日常维护，每天一次，由维修人员实施。2）一级保养每月一次，由维修人员实施。

3）二级保养每半年一次（春秋）由维修人员实施。

（二）运转电机维护保养制度

1、日常维护：

1）电机要经常保持清洁，严禁杂物、水滴、飞尘落入电机内部。

2）维修保养人员要经常检查电动机的电源电压是否平衡，观察电动机的负载变化情况，负载电流不能超过额定值。

3）电动机在运行时不应有磨擦声，啸声或其它杂音，如发现有异常声音，应及时停车，检查消除故障后，方可继续使用。

4）经常检查电动机的通风和润滑情况，确保电机的使用寿命和正常运行。5）维护人员要经常查看电机的接地，接零保护以保障人身、设备的安全。

2、一级保养

1）经常消除电动机外壳上的灰尘和油污，以利于电机在运行中散热。

2）经常检查电动机轴承润滑、发热、磨损、漏损、漏油情况，电动机的温升不能超过铭牌上的允许温升。3）保养人员要经常查看电动机接线盒的压线螺丝，电源引线有无松动或烧伤现象，发现问题应及时处理。4）当电动机受潮严重时，测量其绝缘电阻达到要求才可运行。

3、二级保养

1）将电机拆开后，先把灰尘吹净，再用干布擦净油污、然后测试其绝缘电阻。2）拆下轴承盖，检查润滑油和轴承，油脏或少油要换油，轴承损坏一律要更新。3）检查电动机的绕组，经测试后如不合格一律要更换。4）修理外壳安装复原，再测试合格后，才可运行使用。

受控

4、电机维护保养周期

1）日常维护每天一次，由维修人员实施。2）一级保养每月一次，由维修人员实施。3）二级保养每年一次，由维修人员实施。

二、水泵、潜水电泵的维修保养制度

1、日常维护

1）经常检查压力表的指针摆动情况，超过规定指标应立即查明原因并处理。2）经常检查泵的运转声音在运转中不能有任何杂音发生。3）经常检查泵的机械密封情况，机械密封润滑应清洁无固体颗粒。4）泵的进口管道必须充满液体，禁止泵在汽蚀状态下长期运行。

2、一级、二级、保养

1）泵长期运行后由于机械磨损，使机组噪音及振动增大时，应停机检查，必要时可更换易损件。2）在冷冻季节，如停泵时，应拧开进水段的丝堵放掉泵中的存水，以防冻裂水泵。3）泵经长期使用后，若流量和扬程有明显下降时应拆开水泵进行检查更换已磨损的零件。

4）冬季或长期停用泵时，应将泵解体擦干水份去除锈垢，涂上防锈油脂，重新组装好并妥善保存以备再用。5）泵在起动运转前，应先盘动泵几转，以免突然起动造成石墨断裂扣坏。

3、泵的维护保养周期

1）日常维护每天一次，由维修人员实施。2）

一、二级保养每年一次，由维修人员实施。

房屋本体公共设施维修保养规定

1、维修原则

1）坚持经济、合理、安全、适用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。2）修理更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。3）为业主提供方便的原则。

2、维修依据

1）符合维修方案或设计图纸的要求 2）符合各项维修项目的标准

3、地基基础维护规定

维护人员观测房屋有无倾斜，地基无明显沉降，墙体无严重裂缝，维护人员每年应检查一次（春季），发现问题报告产权人。

4、墙体、墙大白，喷涂墙维护规定

1）维护保养人员每年春季应全面检查一次墙体、墙面大白及外墙墙面砖和喷涂情况。2）墙体、墙面应做到三年清洗一次，室外喷涂墙、墙面三年喷涂一次。3）楼梯墙面二年全面修补粉刷或喷涂，刮大白一次。

5、楼梯、扶手维护规定

1）楼梯、扶手应做到无混凝土碳化物产生裂缝、剥落、钢筋无锈、变形。安装牢固，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

2）维护人员每年春季应全面检查一次，二年应全面修补刷油漆一次。

6、蓄水池、喷水设施维护保养规定

1）蓄水池、喷水设施应完好，无渗、滴水现象、内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁。2）维护人员每月检查一次，发现问题及时修复，每年清洗一次蓄水池。

受控

7、信报箱维护规定

1）箱门、锁要齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%。2）维护人员每月要检查一次。

8、给排水、雨、污水井、盖维护规定

1）排水通畅，井盖没有明显裂纹，或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型重型要求，标识正确，与周围道路高度保持一致。

2）维护人员一季度全面检查一次，半年对易锈蚀井盖刷一次黑漆防锈，路面井盖尽量做防震垫围。

9、电子对讲门监控装置维护规定

1）电子对讲门应做到功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。监控器正常、图象清晰，功能齐全。

2）维护人员每周应检查一次，每半年保养一次，探头每月擦洗一次。

10、消防设施维护规定

1）消防设施无损坏，阀门开关自如，清洁无渗漏现象，周围无堆积杂物，水压正常。2）消防管道每半年检查一次，每二至三年油漆一次。

房屋及其公用设施设备资料管理

1、园区房屋及其公用设施设备的档案资料齐全，分类装订成册，设专人管理，有完善的查阅程序，查阅方便。

2、园区内设有总平面图，地下管网分布图，公用设施设备安装图纸资料和台帐。房屋按数量、种类、用途分类统计成册，建立房屋及其公用设施设备大中修保养记录，确保房屋及其公用设施设备的正常使用。

3、园区建立住户档案，明确房屋及其配套设施权属关系，对房屋附属建筑和设施及构成实施进行的维修、养护与管理。

查阅资料：1）园区房屋建筑档案。

2）园区房屋技术档案。

3）园区住户资料档案。

房屋管理维修养护概述

小区严格按示范小区标准进行设计、规划。主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、组团及幢、单元门、户门标号标志明显；无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象；房屋外观完好、整洁，外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污迹；封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；不安意外廊及户外防盗网，晾晒架、遮阳蓬等；空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀；房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

受控

第二篇：小区物业维修协议

小区物业维修协议

甲方：无锡卓弘物业管理有限公司 乙方：无锡新思路装饰有限公司

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规、规章，经甲、乙双方友好协商，就物业维修有关事项达成如下协议：

一、委托内容：生活用水系统、生活污水处理系统办公大楼内部生活使用设施；照明系统；其他物业事项上述事项的日常维护，事故应急处理。

二、委托要求：乙方在接到报修通知后，应在甲方要求的合理时间内恢复设备的正常运行，并按照甲方对工程要求及时完工。

三、委托费用：委托采用包工的方式（材料费用按实际市场采购发票结算）。在委托期间内，经核算为甲方共实施工程项目总金额为33264元（叁万叁仟贰佰陆拾肆元）。其中人工费：30000万元，材料费：3264元。

四、付款方法：工程结束后，甲方验收合格，并正常使用在一个月后，一次性支付材料款给乙方（费用包含报销材料费用和税费）。年底付清余下的所有费用。

五、甲方和乙方的权利义务：

1、制定本项目工程运行、维修、养护工作的各项管理规章制度及考核标准，并要求乙方遵守，全面配合乙方顺利开展维护、保养等工程服务工作。

2、检查监督乙方工作的实施及制度的执行情况，甲方有权要求乙方在两日内调换甲方认为达不到工作要求的工程人员。

3、按本合约中规定的付款方式、金额、时间按时支付委托费用。

六、本协议一式两份，具有同等效力，甲、乙双方各持一份，本协议未尽事宜，由双方协商解决。

甲方：

年

月

乙方：

****年**月**日

日

第三篇：物业公共维修资金

一、什么叫专项维修资金?（自物业管理条例第11条第五项筹集和使用专项维修资金）

专项维修资金是物业保修期满后用于物业共同部位，共同设施设备发生损坏时，进行中修，大修，翻新和更新改造等所需储存的资金。专项维修资金又称物业的养老金。由国务院颁布的从2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”

二、维修资金申请使用的条件和程序：（自南京市物业维修资金管理办法，第七条）

1、申请使用必须具备以下条件

1.1、物业维修资金足额归集到位，维修项目符合维修资金使用范围；或符合维修资金使用范围，且有部分物业维修资金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修资金专户；

1.2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

1.3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；

1.4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其资金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

2、申请使用的程序

2.1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修资金使用申请表和房屋及设施设备维修资金使用预算计划书；成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和资金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修资金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；

2.2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；

2.3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；

2.4、使用单位凭市物业办开具的维修资金使用凭证到承办银行办理划款手续；

2.5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修资金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额资金划拨手续。

三、南京市物业公共专项维修资金的开设要求：（自南京市物业维修资金管理办法，第四条）

1、开设帐户的条件：

1.1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

1.2、维修资金已按规定缴交；

1.3、售房单位已按房改政策建立维修资金。

2、开设帐户的程序：

2.1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2.2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

2.3、市物业办审核后，出具开户证明；

2.4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修资金财务专用章，印章尺寸为2.4厘米×2.4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

四、维修资金使用范围：（自南京市物业维修资金管理办法，第六条）

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。

2、具体维修资金使用范围有：

第一部分房屋共用部位共用设施维修资金使用范围

2.1、房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力；修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板；整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层；玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）；户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

2.2、公建配套：

2.2.1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

2.2.2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

2.2.3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修资金使用范围

2.3、垂直电梯

2.3.1、机房部分：

2.3.1.1、曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2.3.1.2、限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。

2.3.1.3、控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

2.3.1.4、选层器：整体更换。

2.3.1.5、终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2.3.2、井道部分：

2.3.2.1、轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2.3.2.2、自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

2.3.2.3、导轨：更换变形损坏部件。

2.3.2.4、导靴：整体更换。

2.3.2.5、曳引钢丝绳：全部更换。

2.3.2.6、对重：更换导靴。

2.3.2.7、缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

2.3.3、厅站部分：

2.3.3.1、召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2.3.3.2、层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

2.4、中央空调

2.4.1、空调压缩机部份：

2.4.1.1、活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2.4.1.2、离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

2.4.1.3、螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2.4.1.4、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

2.4.1.5、冷凝器：更换阀门、管道。

2.4.1.6、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

2.4.1.7、膨胀阀：更换。

2.4.1.8、控制系统：更换主控板。

2.4.1.9、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

2.4.1.10、风机盘管：更换风机、盘管。

2.4.1.11、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

2.4.1.12、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

2.4.1.13、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

2.5、锅炉

2.5.1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2.5.2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

2.5.3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

2.5.4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

2.5.5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

2.6、电气系统

2.6.1、强电：

2.6.1.1高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

2.6.1.2变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

2.6.1.3低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2.6.2、弱电：

2.6.2.1电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2.6.2.2广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

2.6.2.3电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

2.6.2.4火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

2.6.2.5安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

2.6.2.6综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

2.7、消防设备：

2.7.1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2.7.2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

2.8、给排水：

2.8.1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2.8.2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

2.9、质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

3、上述未涉及的，由市物业办负责解释。

五、物业管理条例关于公共专项维修资金的条例如下：

1、第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金；专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用；根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

2、第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则；专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

3、第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出；物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第四篇：小区物业服务标准

物业服务标准

一、综合服务

服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。

（1）小区内设置管理处，提供12小时服务。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

服务人员

1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历。

2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。

服务响应

1.24小时受理业主或使用人报修，三十分钟内响应客户诉求。

2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

3.消防等警情、电梯故障等紧急情况，三分钟内响应，十五分钟内工作人员到场。

沟通渠道

1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端（住这儿），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。

2.每年进行2次客户满意度调查。

制度与档案管理

1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

4.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

5.制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

6.建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

财务公开:编制季度管理服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。

日常管理与服务

1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

2.制定管理处内部管理制度和考核制度。

3.广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

社区共治

1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。

2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。

3、每季度开展一次社区文明宣传。

社区文化

1.每季度组织一次社区文化活动。

2.结合业主需求，建立社区圈子。

特约增值服务

1.能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。

2.配置便民工具箱，免费借用。

二、秩序维护服务

人员要求

1.专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

通行服务

1.出入口分别采用24小时有人值守，且24小时每岗有1人立岗。

2.两个大堂提供设置内岗,提供服务。

3.对大型物件搬出实行记录。

人员出入

1.小区设立人车分流系统后，常住人员自行刷卡进出小区。

2.外来人员实行核实、登记管理，阻止其随意进入小区。禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区。

车辆进出

对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)

监控中心

消防控制中心24小时有人值守，录像保存期30天。

应急服务

1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。

2.各类应急预案每年至少组织1次演习。

现场巡查

1.安全员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

2.接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

车场管理

1.交通设备设施完好、标识齐全规范。

2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施。

3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

4.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。

6.小区内若车辆饱和，禁止一切车辆进入。

公共区域管理 对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

技防设施和救助（监控岗）

1.小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2.监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

3.小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

三、公共区域清洁卫生服务

楼内公共区域

地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。

楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃 清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。

垃圾收集、清运 按栋设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。

电梯轿厢 每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉，不锈钢表面光亮、无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次）。

垃圾厢房 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。并比照楼内垃圾收集、清运办法处置。

消毒灭害 每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

外墙清洗 一年一次外墙清洗，保持外墙干净

四、公共区域绿化养护服务标准

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超过8cm。

清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

病虫害防治 及时做好病虫害防治

其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪 乔、灌木修剪每年二次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除草、松土 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施复合肥二遍。

病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固 树木基本无倾斜。

其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花镜

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，无积水。

补种 缺枝倒伏及时补种。

修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施复合肥一次。

病虫害防治 适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备维护保养服务

公共标识

1.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。

2.各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋本体及设施

4.每年12月编制下维修保养计划，公示后实施。

5.每年巡查2次，发现问题及时处理。

6.巡查、维修、保养记录齐全。

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

装饰装修管理

1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。

2.每日巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。

供配电系统 每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。

消防系统

1.消防设施设备完好，功能正常。

2.消防通道畅通。

3.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

5.每天检查火警功能、报警功能是否正常。

6.每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

8.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

弱电系统

1.楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

2.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

3.周界报警: ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

4.监视系统: 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路灯、楼道灯一次，发生故障及时修复，灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。

供水系统

1.二次供水水箱清洗1次/6个月，每季度检测水质1次，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。

2.计划性停水，提前_3_天通知。

3.每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2.每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.控制柜电气性能完好，运作正常。

4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5.每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

电梯系统

1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养，发生故障后及时维修。安排专人对电梯保养工作进行监督、管理。

2.载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好，张贴有效的《电梯安全检验合格证》；

3.电梯困人时，三分钟响应，物业人员 5 分钟到达现场处理，专业人员30分钟进行救援。

大堂、电梯空调 冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时，双休日全天开放

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

维修管理

1.制定共用设施设备保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。

2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。

3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。

应急处理

1.编制设备突发故障应急预案。

2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。

第五篇：小区物业服务费项目及标准

小区物业服务费项目标准

及服务范围公示

根据小区业主委员会与所聘用的物业管理有限公司签署的《物业管理合同》规定，有关物业服务费项目及价格经上报区物价局核审备案批准。现将具体项目价格及有关规定公布如下：

一、物业服务费：（包括物业服务的成本、税费和利润）。

住宅用房（含空置）按0.38元/㎡月，由业主或使用人6个月交纳一次；商业用房按1元/㎡月，由使用人每6个月交纳一次。

二、特约服务费用。

1、车辆占位费（仅收取非物业产权人的），按50元/月辆，每6个月交纳一次。外来临时停车占位费：进入小区超过20分钟后，小型轿车以下按4元/次辆，中型以上车辆按6元/次辆。

2、车棚存车管理费。

车棚已外包，收费标准以承包人规定为准。

3、利用公共部位设置广告的另行收费，该费用纳入维修专项基金。

4、经规划批准利用公用场地和部位增建的建筑物、场所等物业服务费另行核算收费。

5、业主房屋自用部位、自用设备的维修养护及其它特约服务，按成本价由业主或使用人支付。

6、共用部位、共用设备的维修在保修期内的由开发商负责。保修期满后的大、中修和更新费用从专项维修费用支付，若未建立维修基金时，该维修费用由物业使用人或物业共用人支付。

三、本物业管理服务范围和管理事项。

1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位）外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、院内楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车位）的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。

5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（不包括楼梯间共用部位）

6.交通、车辆行驶及占位停放。

7.配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等区域秩序维护工作及门卫值班工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

8.社区的文化娱乐活动。

9.物业及物业相关档案、资料的管理；

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；

小区业主委员会

物业管理有限公司

2011年12月1日