2016小区物业服务标准(酬金制)要点

第一篇：2016小区物业服务标准(酬金制)要点

xx小区物业服务标准(酬金制)财务管理

1.1物业公司应严格执行国家发改委和建设部颁发的《物业服务收费明码标价规定》和深圳市相关政策法规；

1.2物业公司应建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支应严格按照政府相关政策进行财务管理，运作规范，账目清晰；

1.3物业服务费收费方式：实行酬金制计费方式。

1.4 收费公示

1.4.1物业服务收费按照政府指导价标准进行，实行明码标价；

1.4.2收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公示，每三个月以书面形式向业主公布收支帐目情况；

1.4.3接受业主、业主委员会或物业使用人的监督。

1.5 透明阳光的财务运作模式

1.5.1业委会为聘任主体，进行小区重大事项决策；

1.5.2物业公司作为专业公司，实施策划和开展工作；

1.5.3运作过程接受多方监管（业主、业委会、第三方机构监督）；

1.5.3.1业主决策：事前公告、过程公开、结果公示。在涉及到年度财务预算、大中修预算、临时重大事项、管理佣金确定等需要业主决策的重大事项时，要提前公告、过程公开，结果公告，执行有监督，使业主能充分的行使知情权与参与权；

1.5.3.2项目独立账户管理：依法依规设立小区物业收入帐户、经营收入账户、物业成本支出账户及专项维修资金账户；

①设立管理处收入账户、成本支出账户，用于存放物业管理费收入和支付正常的物业服务成本；

②设立小区经营收入账户，存放运用小区资源进行经营生产收入（包括公共收益/停车场费/等），接受业委会监督和审计，该部分费用用于小区的改善或全体业主决议通过的内容；

③设立专项维修资金账户，用于小区存放专项维修资金，以及小区房屋本体设施设备维修费用支出, 接受业委会监督和审计等；

1.5.3.3 物业规范运作：

① 专项维修资金使用，明确列支范围，并采取计划与单项使用方案双批准，使用过程业主参与监管的方式（由业主委员会评议评定施工方案和中标单位，参与工程验收、审核审批工程付款）。

② 对在日常巡查中发现共用部位或共用设施设备老化损坏未纳入年度大中修工程计划实施的工程项目开展日常急修、零修的单独报告、物业组织实施、三方验收，同时出具工程验收意见，审批后付款。

③ 方案公告——包括：专项维修金的筹集与使用公告、小区拟召开的业主大会与业主委员会公示及大会表决结果公告、其他重要事项重大决议公告等；

④ 服务外包供方选取：物业公司组织开展，提供评标意见，业委会确定选取。

⑤ 加强沟通——建立定期和不定期的沟通机制，与业委会及街道办、工作站、居委会、派出所、等政府相关部门沟通。

1.5.3.4 及时审查、合理支配

① 财务收支账目每年外审：业主委员会每年委托专业会计事务所对物业财务收支账目进行审核审计（包括物业经营收支，专项维修资金收支），规范小区财务收支账目管理。

② 收支账目审核审计结果经双方负责人确认盖章后，向全体业主公示，接受广大业主监督，小区运作结余资金严格按照业主大会的决议进行开支与使用，并在使用后在小区范围内进行明确公告。综合服务

2.1 接待

2.1.1管理处员工应有企业统一的着装，和佩戴的企业标志；

2.1.2 接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范；

2.1.3管理处应向业主、物业使用人公布服务接待服务电话和制度；在受理业主、物业使用人报修、求助、咨询、投诉时，记录要清晰，并尽快处理，需要存档的应填写记录表格。

2.2 值班

2.2.1管理处建立每天24小时接待值班制度，值班事项应有记录；

2.2.2设立24小时服务热线电话，业主来电应100％给予答复；

2.2.3应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

2.3服务时限

2.3.1业主或物业使用人维修服务及消防应急服务应实行24小时值班，服务事项应有记录存档，一般事项应及时解决和答复；

2.3.2急修服务15分钟内到位，6小时内修复,若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务1个工作日内修复；

2.3.3在一个月内的维修服务返修率不高于3%，回访率不低于50%，小修、急修服务及时率应达到100% ；

3.3.4 管理处应通过各种形式（包括电话等）回访维修质量，征求业主意见，并有回访记录。2.4综合信息和档案资料

2.4.1综合信息

2.4.1.1管理处建立计算机服务信息平台，对物业建筑资料、业主信息、维修资料、停车服务、便民服务等信息，进行动态管理，每月应更新1次。

2.4.2档案资料

2.4.2.1 建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案资料，档案资料有变化应在2日内进行更新归档，每月应整理所有档案1次；

2.4.2.2对重要档案（工程图纸、设施设备安装图纸及使用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；

2.4.2.3建立监督机制、档案保密管理规定并每月进行1次监督检查，对检查结果进行存档。2.5服务交接管理

2.5.1 与业主委员会的交接

2.5.1.1成立三方（业主委员会、原物业公司、新物业公司）交接小组，制定移交清单，进行现场移交，明确物业资料、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等现状，形成物业服务现状移交备忘录，三方共同签字确认；

2.5.1.2 由双方（业主委员会、新物业公司）签署《物业服务合同》；

2.5.1.3 由双方（业主委员会、原物业公司）签署解除原《物业服务合同》。

2.6与业主组织共事

2.6.1建立共事的议事制度，每月1次与业主委员会相互沟通物业服务情况，在区主管部门、街道办、业主委员会的指导下，每年协助业主召开业主大会；

2.6.2 协助业主大会、业主委员会的换届选举及其它需要协助的工作；

2.6.3 依法与业主委员会保持平等、公正的沟通方式，及时解决小区内存在的各类问题，有意见分歧，采取合法的途径解决。

2.7社区文化活动

2.7.1基本要求

2.7.1.1管理处设立社区文化活动专职人员,每年制定社区文化活动年度计划和实施方案。建筑物维护管理

3.1 日常维护

3.1.1基本要求：

3.1.1.1建筑物专有部分和共有部分的范围，物业公司应按照国家有关法规和政府主管部门的建筑许可证批复划分，共有部分的范围包括：建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水沟、停车场、车库、公共标志、公共卫生间、厅、堂、平台、避难层、绿化地、花坛等；

3.1.1.2物业公司对建筑物共有部分，应进行日常管理和维修养护服务，保证物业的共用部位使用功能完善、完好和安全，并尽量满足业主专有部分的服务；

3.1.1.3应建立并保管建筑物共有部分检修和保养记录的服务资料，小区内的物业完好率应达到相应等级要求。

3.1.1.4 小区物业共用部位完好率应在98%以上。

3.2 物业巡检

3.2.1 每日应至少1次巡视服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用部位的设施；

3.2.2 每周应检查1次物业楼宇顶部情况及卫生状况，墙体共用管道、给排水设施、楼宇各种附属固定设施等使用情况。如有异常情况，填写检查表；

3.2.3 每半年应检查巡视1次建筑物主体结构、共用部位、地下建筑部位，围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好情况，填写检查表；

3.2.4 每年应对小区的建筑物共有部分状况全面检查一次，对建筑物完损程度及对符合避雷规范要求做出评价；

3.2.5 根据特殊情况（如异常危害性天气、特殊季节等）需要，临时安排对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查；

3.2.6 建立检查记录归档制度并对各项检查出现的缺陷及时进行修复。

3.3共有部分维护

3.3.1 基本要求

3.3.1.1根据建筑物实际使用年限和巡查房屋共用部位的使用状况、损伤情况，属于日常维护的按规定时间给予维护，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围的，及时编制计划报业委会审批后组织维修；

3.3.1.2建筑物外墙出现安全隐患，违反改建、装修和使用功能等政府有关规定，出现危害公共利益或其他业主合法权益等情况时，应采取措施纠正，使用合理手段处理；

3.3.1.3建筑物共有部位或设施遭人为损坏的，应要求相关责任人负责修复或者赔偿；

3.3.1.4重要维护项目有工作记录。

3.3.2共有部分维护

3.3.2.1 建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的情况时，应及时到位组织维护、处理；

3.3.2.2 建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或业主规约的要求，违规的应及时劝阻和制止，制止无效的应及时书面向业委会和相关主管部门报告； 3.3.2.3 物业公用通道内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一致；

3.3.2.4 建筑物各种自动门、推拉门窗等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好；

3.3.2.5 建筑物屋顶、管道、排水沟、地漏水、墙面排水管、室外排水管道等应保证排水畅通，发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应及时修复；

3.3.2.6道路、活动广场、停车场、地下车库等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖等无缺损；

3.3.2.7楼面平台等应保证避难设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通，无堵塞、障碍物等；

3.3.2.8木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应1年油饰1次；

3.3.2.9物业天面、外墙和楼梯间等设施应保持安全、清洁，每3年修缮或粉刷1次，每年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每2年至少修缮或粉刷1次。

3.4专有部分维修

3.4.1 受理业主或物业使用人报修，急修15分钟内应到达现场，小修1个工作日、急修6小时内应维修完毕，小修、急修及时率应达到100%，返修率1%以下；

3.5 装修管理

3.5.1 基本要求

3.5.1.1建立完善装修管理制度和装修档案；

3.5.1.2 装修期内应进行日常管理，装修的建筑物垃圾2日内处理。

3.5.1.3受理业主物业装修的申请，应在1个工作日内给出备案意见，并签定《室内装饰装修管理服务协议》；

3.5.1.4 每日巡查装修情况2次，并填写巡查记录，巡查过程中发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主、业委会和相关主管部门处理，并做好记录存档；

3.5.1.5 装修结束后，应在3个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备等，如检查不合格，按相关规定处理。

3.6 标识管理

3.6.1建立健全标识管理制度；

3.6.2小区内的各种标识、标牌应清楚, 小区主出入口应设有小区平面示意图，主要路口应在显露位置设有路标；

3.6.3小区内组团应有完整的幢、单元（门）、楼层、户门标号等标志。共用设施、设备维护

4.1 基本要求

4.1.1 建立健全共用设施、设备管理规定，维护保养办法，运行管理制度，安全操作规程和应急操作预案等规章制度，并对应急操作预案每年至少演习1次；

4.1.2 建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识应齐全；

4.1.3 由专业人员负责制定管理和实施保养计划，记录设备运行保养维护记录，按规定持合格证上岗；

4.1.4 设备用房内照明符合相关规定，使用警示标识完善，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定；

4.1.5 对设备设施的停机维修保养，应尽可能安排在不影响业主、物业使用人的正常使用时间段内进行，并提前告知业主和物业使用人；

4.1.6 小区公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或违禁物品。

4.2 道路、停车场（库）

4.2.1每季度进行一次全面维修养护，保持小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，路牙无破损松动，整齐美观；

4.2.2 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。

4.3 会所服务管理

4.3.1对小区会所日常维护、保养应有完善的配套性管理制度，各种健身设施使用方法及安全提示标识配置齐全，消防设施完善，每天对会所设施、设备检查1次；

4.3.2保证经营时间，按时开放会所的娱乐设施，做好收款帐目、工作登记；

4.3.3 每月对会所娱乐设施进行1次全面检查。

4.5 公用娱乐设施

4.5.1每天对娱乐设施巡视1次，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行安全性能评估。保证设施设备正常使用，无安全隐患。

4.6 给排水设施

4.6.1日常维护水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常可靠，变频供水系统的变频器、压力调节器、控制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘；

4.6.2 每周对供水设备至少检查5次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整洁；

4.6.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年需要清洗消毒1次，消防水泵每月试运行1次；

4.6.4 排污水泵能正常运转，应无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位控制装置灵敏可靠。控制箱开关、指示灯完好；

4.6.5 下水管道、水沟、集水井、污水池、化粪池、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示安全提示标识齐全，安装牢固。

4.7 供配电设施

4.7.1日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班人员每天巡视检查2次并有记录，每季度清洁保养一次强电井及井内设备； 4.7.2高低压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好；配电回路标识清楚；各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；

4.7.3柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，配备的两套主备用启动蓄电池按每1个月轮换使用一次，启动蓄电池每2年更换一次；

4.7.4在紧急情况下，发电机组能在30秒钟内启动，发电机组储备油料必须满足机组满载运行8小时；

4.7.5功率因数控制器功能完好，设备运作灵敏、可靠无损坏，补偿控制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于1MΩ，功率因数不能低于0.95。

4.8 弱电设施

4.8.1 楼宇智能控制系统要指派专业工程人员操作，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统一次，发现问题及时处理；

4.8.2 可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐；（小区改造项目）

4.8.3 门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于5％，线路布置连接牢固，电子锁工作可靠；（小区改造项目）

4.8.4 闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过2分钟，硬盘录像资料应至少保存15天，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障应在2个工作日内修复，故障期间及时安排监控；

4.8.5 停车场系统主机、读卡器、地感操作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条），道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识；

4.8.6小区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，随时可以启动，各类报警探测器完好率不能低于98%。

4.8.7每3个月清洁保养1次弱电井及井内设备。

4.9 避雷接地设施

4.9.1基本要求 4.9.1.1 每月应对配电设备接地检查1次；

每3个月重要机房配电柜及设备接地检查1次；

4.9.1.2 每半年对建筑物楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网和设备接地检查1次；

4.9.1.3 每半年应对楼层强、弱电间内的接地检查一次，发现问题3天内解决，保证小区避雷设施接地完好；

4.9.1.4 每半年对重要机房的设备接地检查1次，并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；

4.9.1.5所有避雷接地设施检查结果要有记录，并存档。公共保洁服务

5.1 基本要求：

5.1.1小区应建立相关保洁制度、消杀方案和具体操作规程，清洁服务定时定点，按照操作规范进行，保持物业小区环境整洁、干净，垃圾清理及时；

5.1.2小区应禁止有污染物和污染源的物品存放，动物粪便、腐烂物等应及时清理；

5.1.3保洁员应经过培训上岗，着统一工作服操作服务，消杀单位应保证持有资格证书，操作人员必须持证上岗；

5.1.4 保洁冲洗公共场所、过道、楼梯和大堂等地面，现场应设置“注意防滑”等安全标识；

5.1.5日常各项保洁服务工作应有记录，每个月进行1次汇总存档。

5.2共用楼道保洁

5.2.1楼层通道和楼梯台阶每天进行一次全面清洁（扫、拖），适时保洁，楼梯扶手、标牌、开关、按钮等每天清洁1次，大堂玻璃每天清洁1次；

5.2.2楼层水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清扫3次拖2次以上，适时保洁，大理石地面每2月打蜡1次；

5.2.3楼层通道及通道的公共设施、大堂墙面砖每半月擦抹1次，通道玻璃、百叶、消防箱内每半月清洁一次，墙面、管线、防火门、天井等每周清洁1次，灯具（外面）、烟感每月擦拭一次，灯具每季度卸下清洗1次； 5.2.4地下室每日全面清扫1次，巡扫2次，标牌、悬挂物、开关、按钮等每天擦拭1次，排水沟每天清理1次，管线、设施每周清洁1次，每月打开1次地下室集水坑和污水井盖板，疏通冲刷1次。

5.4 道路保洁

5.4.1每日对道路清扫2次，不间断适时的巡检保洁，每2个月刷洗路面1次；

5.4.2保持道路清洁、干净，无污泥、纸屑、果皮和树枝、落叶、垃圾等，无明显水迹、污迹，道路集水坑和污水井盖板应保持完好。

5.5 停车场、车库保洁

5.5.1每天清扫停车场、车库、车棚地面1次，巡扫2次，适时保洁，及时清除油迹、污迹、锈迹，每周擦洗1次停车场公共设施；

5.5.2每天清洁停车库内标牌、反光镜、开关、按钮；每月1次清洁灯具、烟感、停车库管线、排水沟，每月清洁1次防火门、消防箱等设施。

5.6绿化地带保洁

5.6.1绿化带、绿地、草地等公共绿地等，每日应全面清洁至少1次，清扫果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，及时清除公共绿地上的各种堆积物、腐烂物、动物排泄物等；

5.6.2每日至少巡检2次；每半个月清理道路分隔绿化带中不可见处的各种垃圾1次；

5.6.3 每1个月对小区周边绿化带（栏）全面清洁1次，收集和清除果皮、纸屑、塑料袋、残枝落叶等各种垃圾，保持周边绿化带（栏）的清洁；

5.6.4 因修剪工作或因天气原因意外造成的绿化区域和道路、公共场所等地的残枝落叶应在1日内清除；

5.6.5 在绿化区域显著位置应有提示保洁的告示牌。

5.7垃圾收集与清运

5.7.1绿化地、道路和公共场所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或确保垃圾桶垃圾不超过2/3，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次；

5.7.2垃圾在清运途中必须遮挡、防护，防止二次污染，清运垃圾的时机要避开人流高峰；

5.7.3垃圾房（站）专人、封闭式管理，协助垃圾清运单位清运，及时填写《垃圾清运记录》，每次清运结束时冲洗垃圾房（站）。

5.8卫生消杀

5.8.1每月消杀次数4次，达到服务区无明显蚊、绳活动，视情况每月灭鼠1次，特殊情况（如传染病流行期间）增加小区消杀次数；

5.8.2消杀用药须符合国家规定，有专业人员操作，每次消杀作业前应向业主和物业使用人发出告知，并在作业现场设置安全警示牌，确保人员安全。

5.9园林小品保洁

5.9.1每日对大峡谷人工湖清洁1次，湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，水面无明显漂浮物；

5.9.2 每日对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次，每月对喷水池底清洁1次，目视池底清澈见底，水面无杂物，池底无多余沉淀物，池边无污迹；

5.9.3每半个月对假山、小品清洁1次，细致、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固，有无损伤、多余物，如有及时报修；

5.9.4需要粉刷或刷油漆保护和装饰的部位每年粉刷1次，雕塑每季度擦洗1次。园林绿化养护

6.1基本要求：

6.1.1小区应建立园林绿化养护制度和具体的养护操作规程，绿化养护服务定时、定点，根据不同季节要求按照操作标准进行，保持服务区的环境绿化区域植物、草地、花卉等生长良好、整齐、美观，并与环境相互协调；

6.1.2绿化员应保证经过培训的从业人员上岗，有统一工作服操作服务；

6.1.3 对小区园林绿化的主要树种、绿篱、花草品种等，应悬挂品名标牌；

6.1.4日常各项绿化服务工作应有记录，每个月进行1次汇总存档。

6.2草地

6.2.1草地成活率95％以上，生长正常，草坪修整每年不少于2次，无明显枯草和净土裸露；

6.2.2草地绿期在300日以上，留茬高度保持在6厘米左右，没有已开花杂草，没有明显落叶、残枝等；

6.2.3 草地整洁，边缘完整，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，绿化生产垃圾及时清运；

6.2.4根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况，实施淋水、修剪和灭虫，每年施肥不少于2次。

6.3园林树木

6.3.1小区周边的绿化带、道路周边和大型园林的树木，保持枝叶茂密，长势良好，没有枯干、枝，无明显缺株，每半年全面整形修剪1次；

6.3.2大型树木长势过旺、过密的要深度修剪或迁移，不影响其他植物正常生长；

6.3.3小区内的道路绿篱、绿带植物修剪棱角、线条统一整齐，整形修剪每季度应进行1次；

6.3.4园林树木非正常落叶，焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的株树应在5％以下，树木无明显蛀虫危害；

6.3.5树木保持枝干无机械损伤，无钉栓、捆绑现象，树冠长势好，形态直立美观，叶色、叶片生长正常，园林树木、植物缺株、枯木、损坏等应及时补种。

6.4 花坛

6.4.1小区内花坛花卉长势良好，符合花坛设计要求，造型优美，保持清晰图案和适宜高度；

6.4.2不出现花木缺水的枯萎现象，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶，除日常养护工作外，在花坛开花期间，根据小区实际情况每周剪修残枝、落花3-7次，平时保持落花株数在15％以下；

6.4.3对草本宿根花卉养护应及时，缺株率应在10%以下，对大型树花因花期长，树冠大，枯萎后及时补种；

6.4.4出现病虫害、人为损害及天气异常损坏情况时应及时养护，平时养护浇水、施肥适当，保证花卉正常生长，保持花坛土壤湿润，泥面不开裂；

6.4.5 根据不同季节和环境需求或业主建议，可更种类似花卉品种。公共秩序维护

7.1基本要求

7.1.1小区配有专职的公共秩序维护人员，24小时值班，各类岗位安全制度、档案完善，专职人员应有工作责任心，对小区安全秩序负责；

7.1.2公共秩序维护人员上岗时应佩戴统一标志，穿戴统一服装；

7.1.3在小区进出口设立岗亭，封闭式管理，对进出人员和车辆进行公共秩序维护，并实行24小时值班制；

7.1.4对进出车辆进行管理和疏导，车辆进出、停放有序，禁止有危险品和污染车辆进出；

7.1.5编制安全事故、突发事件和火警、水警、警情、灾情等的防范应急预案；

7.1.6各岗位完善交接班制度，并有工作情况及交接班记录。

7.2 组织

7.2.1物业公司公共秩序维护员应以中青年为主，45周岁以下、应聘半年以上的人员应占总数应达50%以上，每年岗位训练和实操不少于180小时；

7.2.2 公共秩序维护员应熟悉小区物业分布基本概况，具有基本职业技能，能及时处理和应对小区安全秩序的维护工作；

7.2.3 上岗应统一着装，衣着整洁，佩带工作标识；上岗时严格履行岗位规定职责，举止文明；

7.2.4 小区公共秩序良好，人防、物防、技防落实，对制定的各类刑事、灾害事故的应急预案进行定期训练，人员分工，各负其责，管理细致；

7.2.5 所有岗位应配备无线对讲装置和必备的安全护卫器材；

7.2.6 交接班制度完善，并有负责人员签字的工作情况和交接班记录。

7.3门岗服务

7.3.1 小区门岗应24小时值班，主出入口在人员进出高峰期应2人驻守，其余时间有1人驻守，其余出入口实行24小时1人值守，有安装门禁系统的可不设人员值守；

7.3.2对进出车辆进行登记，对访客应礼貌注视，来访人员应实行询问、登记制度；

7.3.3 商务楼宇门卫应设立公共秩序维护员24小时岗位制度。

7.4巡逻

7.4.1小区白天巡逻次数不少于5次，夜间巡逻次数不少于6次，重点部位和部分时段以及有特殊情况时，应每小时巡逻1次，有技防设施可减少巡逻次数，工作应有签字记录、存档；

7.4.2巡逻人员应按巡逻路线规范巡逻，发现建筑物设施，行人、车辆等安全有异常情况时，应及时处理或报告，注意处理不安全的隐患，并接受业主或物业使用人的求助和询问；

7.4.3在遇到安全突发事件时，应及时按照应急程序处理或向相关主管部门报告，同时采取措施尽量减少损失，并协助保护现场。

7.5车辆通行、停放

7.5.1小区道路和停车场（库）应设置明显的车辆交通引导和警示标志；

7.5.2有公共秩序维护人员负责维持车辆通行秩序，发现车辆未上锁、车窗未关及乱停放行为，应进行劝告或纠正，发现可疑行为或偷盗车辆、损坏交通标志设施等应及时制止；

7.5.3车辆进出小区高峰时应有专人疏导，车辆进出24小时应有记录，货物车辆应有放行手续；

7.5.4车库应专人管理，车库的维护设备和防火设施应每2个星期检查1次，有安全隐患的及时处理；

7.5.5停车场收费具有政府交管部门核发的停车场使用证，应按照物价部门核发的收费标准收费，按照合同约定履行车辆保管相关义务；

7.5.6小区有车辆事故或擦碰事件时，应及时疏导和现场协助处理。

7.6消防

7.6.1服务区应规范执行GB 13495 和《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规； 7.6.2制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材，设备和设施应保持完好，定点设置的消防器材不得缺失和挪作他用；

7.6.3消防通道每天检查1次，每季度组织1次防火安全检查；

7.6.4定期进行消防训练，专职人员应掌握基本消防技能，熟练防火、灭火知识和消防器材的使用方法；

7.6.5 每周巡查1次消防设备是否完好、齐全，发现设备故障时，应及时报修或通知厂方维护，保证设备24小时正常状态；

7.6.6每日巡查或检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，应检修排除故障；

7.6.7消防检查工作应有记录，并存档。

7.7安全监控

7.7.1小区安全监控设施24小时开通，并有秩序维护人员监视，所有监控设施设备应处于良好状态，7.7.2监控中心应有严格管理制度和设备维修制度，重点区域应有监控录像；

7.7.3监控中心收到报警信号后，应立即安排秩序维护人员及时赶到现场，进行前期处理；

7.7.4监控的录入资料应至少保持7天以上；

7.7.5熟悉应急预案，保障治安电话畅通，接听及时，铃响3声内应接听；

7.7.6监控中心不能脱岗和非专业人员替岗，工作应有记录。

7.8 安全事故处理

7.8.1小区应制定安全事故处理预案，对安全事故、突发事故和刑事、火灾、水灾、爆炸、地震、安全疏散等预案制定和处置，按物业管理条例执行；

7.8.2建立安全事故应急小组，书面描述小组职责，每位成员应熟练掌握，并每年至少3次，定期进行应急训练或培训；

7.8.3应急小组至少每季度召开1次会议，熟悉程序、路线和有关内容，对紧急事故应尽可能减少造成的人员和财产损失；

7.8.4应急小组应与当地消防、社区民警保持沟通；

7.8.5小区应建立安全事故档案工作记录。

7.9 社区警务协作

7.9.1管理处向业主、物业使用人提供社区警务求助与报警的电话，保持24小时与当地社区警务室联系；

7.9.2协助社区警务和社区居民组织做好社区服务性工作，物业服务工作应倾听社区组织和民警的意见；

7.9.3与社区警务一起提高公众防范能力，共同预防和确保服务区安全。服务检查

8.1 自主检查

8.1.1服务业主是物业各级从业人员的义务，应对岗位工作承担责任；

8.1.2管理处应开展周检、月检等自查活动，对内部服务流程和服务质量的自我监督检查，并保证每季度覆盖所有服务项目不少于1次；

8.1.3遇业主和物业使用人直接有效的投诉时，应及时纠正，如出现重大服务质量投诉或纠纷，应立即报告主管人员处理。

8.2 业委会监督

8.2.1业委会定期或不定期对小区物业服务工作进行抽查或专项检查；

8.4 客户满意

8.4.1管理处每年应至少1次以书面、电话方式，征询业主或物业使用人对物业服务的满意度测评，业主满意率应至少达到85%以上；

8.4.2业主意见征询中发现的问题，应及时整改，并对整改结果进行回访；

8.4.3业主满意率征询记录的保管时限，应保持到该服务项目或管理处服务合同终止为止；

8.4.4 管理或者委会可以委托第三方组织，对小区物业服务进行客户满意度调查。专项服务9.1业主或物业使用人与物业公司,如在物业服务合同中未约定的服务，可根据业主或物业使用人的需要、小区条件及物业公司的能力，经双方协商，可提供公共服务内容之外的专项服务；

9.2专项服务内容、标准、费用等，由物业公司与业主或物业使用人，本着自愿的原则，达成服务协议；

9.3专项服务协议可以作为物业服务合同的附件，也可以另行单独签订。特约服务

10.1物业公司为满足部分业主、物业使用人特别需要，业主或物业使用人可以集体或者个人与物业公司双方特别约定，可有偿提供相关特约服务；

10.2特约服务内容、标准、费用等，由物业公司和当事人双方本着自愿原则书面约定。

第二篇：小区物业服务标准

物业服务标准

一、综合服务

服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。

（1）小区内设置管理处，提供12小时服务。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

服务人员

1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历。

2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。

服务响应

1.24小时受理业主或使用人报修，三十分钟内响应客户诉求。

2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

3.消防等警情、电梯故障等紧急情况，三分钟内响应，十五分钟内工作人员到场。

沟通渠道

1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端（住这儿），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。

2.每年进行2次客户满意度调查。

制度与档案管理

1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

4.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。

5.制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

6.建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。

财务公开:编制季度管理服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。

日常管理与服务

1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。

2.制定管理处内部管理制度和考核制度。

3.广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

社区共治

1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。

2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。

3、每季度开展一次社区文明宣传。

社区文化

1.每季度组织一次社区文化活动。

2.结合业主需求，建立社区圈子。

特约增值服务

1.能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。

2.配置便民工具箱，免费借用。

二、秩序维护服务

人员要求

1.专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。

4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

通行服务

1.出入口分别采用24小时有人值守，且24小时每岗有1人立岗。

2.两个大堂提供设置内岗,提供服务。

3.对大型物件搬出实行记录。

人员出入

1.小区设立人车分流系统后，常住人员自行刷卡进出小区。

2.外来人员实行核实、登记管理，阻止其随意进入小区。禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区。

车辆进出

对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)

监控中心

消防控制中心24小时有人值守，录像保存期30天。

应急服务

1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。

2.各类应急预案每年至少组织1次演习。

现场巡查

1.安全员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。

2.接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。

车场管理

1.交通设备设施完好、标识齐全规范。

2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施。

3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

4.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。

6.小区内若车辆饱和，禁止一切车辆进入。

公共区域管理 对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

技防设施和救助（监控岗）

1.小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

2.监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

3.小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

三、公共区域清洁卫生服务

楼内公共区域

地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。

楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。

天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

门、窗等玻璃 清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。

天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。

垃圾收集、清运 按栋设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。

电梯轿厢 每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉，不锈钢表面光亮、无污迹。

楼外公共区域

道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。

公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次）。

垃圾厢房 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。并比照楼内垃圾收集、清运办法处置。

消毒灭害 每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

外墙清洗 一年一次外墙清洗，保持外墙干净

四、公共区域绿化养护服务标准

草坪

修剪 草坪保持平整，草高不超过8cm。

清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。

灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。

病虫害防治 及时做好病虫害防治

其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。

树木

修剪 乔、灌木修剪每年二次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。

中耕除草、松土 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施复合肥二遍。

病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

扶正加固 树木基本无倾斜。

其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花镜

布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

灌、排水 保持有效供水，无积水。

补种 缺枝倒伏及时补种。

修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施复合肥一次。

病虫害防治 适时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设施设备维护保养服务

公共标识

1.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。

2.各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。

3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋本体及设施

4.每年12月编制下维修保养计划，公示后实施。

5.每年巡查2次，发现问题及时处理。

6.巡查、维修、保养记录齐全。

房屋结构

每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

室外健身设施、儿童乐园等

每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

安全标志等

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

装饰装修管理

1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。

2.每日巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。

供配电系统 每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。

消防系统

1.消防设施设备完好，功能正常。

2.消防通道畅通。

3.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

5.每天检查火警功能、报警功能是否正常。

6.每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

8.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

弱电系统

1.楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

2.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

3.周界报警: ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

4.监视系统: 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。

5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

公共照明

1.每天巡查路灯、楼道灯一次，发生故障及时修复，灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。

2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。

3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。

供水系统

1.二次供水水箱清洗1次/6个月，每季度检测水质1次，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。

2.计划性停水，提前_3_天通知。

3.每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

排水系统

1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

2.每年二次对污水处理系统全面维护保养。

3.控制柜电气性能完好，运作正常。

4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

5.每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。

电梯系统

1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养，发生故障后及时维修。安排专人对电梯保养工作进行监督、管理。

2.载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好，张贴有效的《电梯安全检验合格证》；

3.电梯困人时，三分钟响应，物业人员 5 分钟到达现场处理，专业人员30分钟进行救援。

大堂、电梯空调 冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时，双休日全天开放

水景（动力）

1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

维修管理

1.制定共用设施设备保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。

2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。

3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。

应急处理

1.编制设备突发故障应急预案。

2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。

第三篇：物业小区工程,设备巡查要点及标准

物业小区工程，设备巡查要点及标准

维修管家部物业设备设施巡查要点

为确保设备的性能良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到‘三严’‘四会’。设备达到‘三干净’‘四不漏’‘五良好’。‘三严’：

1、严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。

2、严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。

3、严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。‘四会’：

1、会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。

2、会保养。

掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。

3、会检查。

熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。

4、会排除故障。

能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。‘三干净’：

设备干净、机房干净、作业场所干净。‘四不漏’：

不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。‘五良好’：

性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。

设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有 1，变压器房 2高低压配电房

3、发电机房

4、电梯机房

5、消防水泵房

6、空调主机房

7、空调风机房

8、消防气体间

变压器房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。

2、室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。

8、设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。9上墙制度、文件齐全

变压器机附属设备巡查要点：

1、变压器密闭外罩良好，附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。2变压器震动和电磁噪声在允许范围内，没有异音。

3、变压器温度在规定允许范围内，超过90度要密切关注并采取降温措施。

4、变压器的二次侧电压在400伏以内但不能低于380伏.二次侧电流在额定电流以内。

5、变压器各部位外观应没有变色焦糊状。

6、变压器没有绝缘糊焦味。

7、每年保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。高低压配电房巡查要点房间巡查要点：

1、室内温度不超过30度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降低温度的需要装设空调。

2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、保持室内空气清新定期送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全

10墙上要有准确清晰的配电系统图。高低压配电柜巡查要点：

1、电配柜的电压在400伏以内但不能低于380伏.电源进线电流在额定电流以内。

2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。

3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。

4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。

5、配电柜没有异常声响

6、检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。

7、查看低压电容柜是否正常，无功补偿功率因数不低于0.95并且运行在自动状态。

8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头，温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。9每年保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。

发电机房巡查要点

房间巡查要点：

1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间温度过高时通过风机降低温度。

2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。

3、室内墙面、地面干净整洁。

4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。

5、室内每周要有不少于半小时的送排风。

6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。

7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，如配有气体灭火系统需检查是否正常，消防对讲电话是否通话正常。

8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。

9、上墙制度、文件齐全。

发电机及附属设备巡查要点：

1、检查油箱、油路有没有漏油。

2、检查蓄电池液位是否正常，电池电压是否在正常范围内（27伏左右）。

3、检查润滑油油位看是否缺油，通过颜色初步判断机油老化程度。

4、检查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能满足发电机带负荷运行八小时。

5、检查冷却水箱是否缺水，水量过低需要补充蒸馏水加适量的防锈剂。

6、通过保养记录检查有没有每月试机运行，时间在10-15分钟，运行参数是否正常，联动的送排风设备能正常工作

7、发电机控制开关是否在自动状态。

8、检查配电开关和电缆及接线端子是否正常。

水池、水泵等设备设施巡查要点：

1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。

2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。

3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。

4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位。

5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。

6、检查水泵和阀门是否漏水。

7水泵及配套电机震动和运行声音正常。

8、设备运行参数在正常范围内。

9、设备、设施外观正常、干净。

10、控制柜门内有控制系统图。

11、电机、控制柜内没有异味。

12、检查集水坑排水泵设备是否正常。

13、控制柜内元器件没有变色现象。

14、柜内及外引线路接头没有松动现象。

客户管家部安全管家部巡查标准作业规程

一、目的：为规范管理员的巡查工作，防止各类事件的发生，保障小区正常的工作和生活秩序。

二、适用范围：

适用于物业管理服务有限公司综合事务管理员的巡查工作。

三、职责：

⒈岗位每20分钟对本区域内电梯运行情况巡查一次。

⒉当值班长每班不得少于四次对岗位及各区域死角进行巡查。

四、程序要点：

⒈楼宇巡查； ⒉装修的巡查； ⒊消防设施的巡查； ⒋电梯的巡查； ⒌天台的巡查； ⒍周边环境的巡查；

五、程序内容：

⒈每天各巡逻岗必须对公共区域设施，设备检查不得少于3次，每次统计汇报值班室。内容包括：

⑴高低杆、灯杆、灯罩及草坪灯是否完好无损； ⑵消防设施设备是否完好； ⑶电梯是否运行正常；

⑷楼宇大厅内是否有装修垃圾或乱贴广告宣传画； ⑸照明系统是否安好；

⑹地下停车场设施设备是否完好； ⑺公共设施设备是否完好；

⑻首层防盗门，对讲统统是否正常；

⒉值班室根据各岗位汇报情况统计报工程维修部。

⒊巡查人员每天对楼宇内各装修单元巡查不得少于2次，将检查结果登记在<<巡查登记表>上。

登记内容：⑴<<装修许可证>>；<<动火许可证>>；<<装修工人出入证>>。

⑵、装修单位是否按照装修许可证范围之内的规定进行操作。⑶装修单位是否超时装修，影响其他业主休息。⑷每天19：00分组织对园区室内装修施工单位进行全面清场工作。不允许任何工我以任何借口在园区留宿过夜。每天20：20分组织第二次清场工作。⑸装修单位是否证件齐全。

⒋消防巡查：

⑴检查防火门、应急灯、安全指示牌是否处于完好状态； ⑵检查楼道防火门是否被锁死、损环；

⑶检查楼道是否被杂物阻塞，影响正常出入；

⑷检查消防栓是否标示完好，配件齐全。灭火器是否过期或无效现象； ⑸检查防盗预警设施及消防报警设施是否完好。

⒌电梯巡查：

⑴检查电梯运行是否运行平稳，是否有异常响动； ⑵检查安全标识完好，电梯按钮配件是否完好； ⑶检查照明灯及监控设施是否完好； ⑷检查卫生状况是否良好；

⑸检查轿厢天花板，地板是否完好； ⑹检查电梯是否出现电梯意外困人情况。

⒍天台巡查：

⑴巡查人员及消防专员每天对天台巡查不少于2次； ⑵检查逃生天台门是否随手能开（严禁上锁）； ⑶检查有无违章占用逃生天台现象； ⑷检查有无违章施工及堆放垃圾； ⑸有无接拉绳索晾衣服； ⑹检查卫生是否良好； ⑺检查有无可疑人员行走； ⑻检查电梯机房是否锁好。

⒎周边环境：

⑴巡查人员每天不得少于2次对周边秩序进行巡查，每周不少于1次对周边治安进行整治； ⑵有无发现可疑人员在园区游荡，乱张贴或散发广告单、传单； ⑶车辆是否按规定停放；

⑷对周围摩托车及各类安全隐患进行整治；

六、记录：

⒈<<楼宇巡查登记表>> ⒉<<公共设施报修表>>

第四篇：普通住小区物业二级服务标准

鄂尔多斯市普通住小区二级物业管理服务标准

（一）基本要求

1、物业管理企业持有效资质证书。

2、服务与被服务双方签订规范的物业合同，双方权利义务关系明确。

3、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全

4、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书

5、有完善的物业管理制度、管理方案、财务管理、档案管理等制度健全

6、每万平方米配备管理人员0.5人,管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

7、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录，每年有效投诉处理率100%。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

10、按合同约定规范使用物业专项维修资金。

11、每半年至少1次征询业主物业服务的意见，满意率80%。

12、按价格部门要求，对收费项目、标准制作公示牌。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，经市房产行政主管部门批准后，组织维修。

3、每日巡查1次小区房单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、房屋外观完好，无乱贴、乱画现象。

5、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。

7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修，保养等记录齐全

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养

规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向为业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，经市房产行政主管部门批准后，组织维修或者更新改造。

5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区道路平整，主要道路及停车场院交通标志齐全、规范。

8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、每万平方米配保安人员1.6人，小区主出入口12小时站岗值勤，24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，车辆有序通行、停放。

4、对进行小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、每万平方米配保洁人员1.6人，高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，并设专人进行日常保洁；楼道每日清扫1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害

（六）绿化养护管理

1、绿化率50—40%（含40 %）。

2、有专业人员实施绿化养护管理。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

4、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

6、定期喷洒药物，预防病虫害。

第五篇：小区物业服务招标书

小区物业服务招标书

置业公司开发建设的高层住宅大厦，本项目一期于2009年6月18日竣工交付使用，地址：江南103号。业委会成立后，为加强该小区的物业管理，决定采用向社会邀请招标方式聘请物业服务公司进行管理。

小区规划建设基本情况

总建筑面积：783947.25㎡

高层住宅30层(4-31)共402户,建筑面积:555919.92㎡ 商铺面积:33358.87㎡ 停车场面积:114150.10678㎡ 会所面积:364.97㎡。

公用设施及公共场所（地）情况：

（1）、绿化面积：很少。

（2）、化粪池：13个

（3）、路灯：

（4）、垃圾箱：8

（5）、停车场：本项目汽车位总数：暂时129 个，摩托车位： 个

（6）、物业用房1253.38㎡

（7）、公厠：2间，8㎡

二、物业管理内容：

1、房屋的使用、维修、养护；

2、区内公用设施、设备及场所（地）的使用、维修、养护和管理；

3、环境卫生；

4、公共生活秩序；

5、区内车辆行驶和停泊；

6、社区文化活动；

7、住宅区档案资料管理；

8、法律规定及合同规定的其他事项。

三、有关说明

1、招标单位必须具备条件：三级物业资质及以上；

2、中标单位应根据《广东省物业管理条例》及其实施细则和我方签订的住宅小区物业委托管理合同对小区（大厦）实行统一管理，综合服务自主经营自负盈亏。

3、小区（大厦）委托服务管理期限为

2×2年；试用期3个月。

4、住宅区物业管理服务费收取标准：暂定1.0元/㎡；

5、2011年11月28日为进驻时间。

6、中标单位要交风险抵押金80000元，如不能完成二级服务以上的投标指标和市级优秀管理小区的物业管理指标，抵押金不予退还，押金期限为5年

7、中标单位限定本市口碑好的公司，而且公司成立时间至少5年以上。

8、原本服务公司在同等条件下，有优先权。

四、物业管理标准及奖惩

1、小区（大厦）的物业管理标准执行二级物业管理服务标准和《全国城市物业管理优秀小区评分标准》以及标书、委托管理合同的有关规定。

2、小区（大厦）业主委员会每年对小区进行考评，如达不到上述规定要求，则可终止委托管理合同，并进行财务审计，由中标单位承担为违约和赔偿责任，如达到规定要求按合同给予奖励。

五、投标和开标时间

1、各竞标单位应于2010年12 月1日前做好标书，密封后送至招标领导小组办公室，超期按弃权处理。

2、开标时间另行通知。

六、其他事项：

1、违反招标文件规定及在招标过程中违法、违纪或以任何方式采取不正当手段的一经查实，由招标小组按规定给予处罚，取消其投标资格。

2、欢迎社会各界对此招标进行监督和投诉，投诉电话153442397XX。

七、标书的项目和要求：

（一）、竞投单位拟采用的管理方式、内部管理架构、工作流程等。

（二）、管理人员配置：管理正、负经理简历、人员数量、各岗位配置等。

（三）、管理工作必须的物质装备情况

（四）、经费收支预算

（五）、各项管理规章制度

（六）、住宅小区档案建立与管理。

（七）、各项管理指标的承诺。

1、房屋完好率

2、房屋临修、急修及时率

3、房屋临修工程合格率

4、消防设施、设备完好率

5、路灯完好率

6、道路完好率

7、排水管明暗沟完好率

8、消防警报系统完好率

9、消防连动系统完好率

10、绿化完好率

11、用户投诉、回访率

12、管理收缴率

（八）、各部门考核细则

（九）、社区文化活动

上述项目应逐一列举，要体现出合理、先进、完备、可行，招标领导小组将以此作为评标依据。

招标领导小组办公室 2010年11月1日