第一篇：凯莱文苑小区物业服务等级标准
凯莱文苑小区物业服务等级标准和物业综合服务收费标准
服务等级 收费标准及依据 服务内容 服务标准
二级
一、住宅：多层：0.35元/㎡ 高层：0.70元/㎡皖价服证 第05000189号 1.00元/㎡/月
1、房屋及共用部位公共设施设备的养护
房屋完好率达到接管时的标准及以上：房屋零修，急修及时率80%以上：房屋零修工程合格率90%以上：房屋立面较整洁，无重大缺损现象：房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。环卫设施，基本完好，无重大缺损现象：窑井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。道路通畅，路面较平整。消防设施基本完好无损，可随时启用。、安全防范
主出入口24小时值班：安全护卫人员24小时巡查：交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放：危及住户安全处设有明显标志和防范措施：遇到突发事件能及时报警，有应急处理计划、措施，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。
3、绿化、环境、卫生
绿化覆盖率达到接管时的标准及以上：花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象：小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清：房屋立面及区内道路基本整洁：水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁：摊点、广告牌设置规范有序，能有效制止乱贴、乱画现象。
4、多种经营和社区文体活动服务
房屋自用部位自用设施能上门维修服务：商务服务，如代订牛奶、报纸等：组织、协助开展公共娱乐、文体活动。
5、服务质量、效果
服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布。安全护卫人员统一着装。办理《收费许可证》，亮证费：收费实行明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。帐务清洁晰、财务制度健全，票据规范。公共性服务费收支情况定期（一年1—2次）公布。使用维修基金顶目账务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报：认真接待群众投拆，并建立群众投拆记录，有效投诉办结率85%以上，回访率96%以上：业务意见反馈，满意率90%以上。服务单位：淮北乾和物业管理有限责任感公司
电话：5267899
淮北市物价局价格监督检查局监制
价格举报电话：12358
第二篇：小区物业服务标准
物业服务标准
一、综合服务
服务内容服务要求:依法经营服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。
（1）小区内设置管理处，提供12小时服务。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
服务人员
1.小区经理获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书, 有二年以上小区经理任职经历。
2.物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。
服务响应
1.24小时受理业主或使用人报修，三十分钟内响应客户诉求。
2.对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
3.消防等警情、电梯故障等紧急情况，三分钟内响应，十五分钟内工作人员到场。
沟通渠道
1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端（住这儿），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应并记录。
2.每年进行2次客户满意度调查。
制度与档案管理
1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。
2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。
3.制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
4.建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。
5.制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
6.建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
财务公开:编制季度管理服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。
日常管理与服务
1.可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
2.制定管理处内部管理制度和考核制度。
3.广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
4.每年对业主或使用人进行2次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
社区共治
1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。
2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。
3、每季度开展一次社区文明宣传。
社区文化
1.每季度组织一次社区文化活动。
2.结合业主需求，建立社区圈子。
特约增值服务
1.能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置。
2.配置便民工具箱，免费借用。
二、秩序维护服务
人员要求
1.专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
2.能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
3.上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。
4.配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
通行服务
1.出入口分别采用24小时有人值守，且24小时每岗有1人立岗。
2.两个大堂提供设置内岗,提供服务。
3.对大型物件搬出实行记录。
人员出入
1.小区设立人车分流系统后，常住人员自行刷卡进出小区。
2.外来人员实行核实、登记管理，阻止其随意进入小区。禁止小商、小贩、发放小广告者进入小区。
车辆进出
对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)
监控中心
消防控制中心24小时有人值守，录像保存期30天。
应急服务
1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。
2.各类应急预案每年至少组织1次演习。
现场巡查
1.安全员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。
2.接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
3.在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
车场管理
1.交通设备设施完好、标识齐全规范。
2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施。
3.有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。
4.收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
5.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。
6.小区内若车辆饱和，禁止一切车辆进入。
公共区域管理 对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。
技防设施和救助（监控岗）
1.小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
2.监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
3.小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
三、公共区域清洁卫生服务
楼内公共区域
地面和墙面:地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面保持材质原貌，干净、有光泽。
楼梯扶手、栏杆、窗台 每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
消防栓、指示牌等公共设施 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
天花板、公共灯具 每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
门、窗等玻璃 清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。
垃圾收集、清运 按栋设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。
电梯轿厢 每日循环保洁；操作板每日清洁一次；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮沉，不锈钢表面光亮、无污迹。
楼外公共区域
道路地面、绿地、明沟 道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每季度冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
公共灯具、宣传栏、小品等 每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分没每半月擦抹、除尘一次）。
垃圾厢房 有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
果皮箱、垃圾桶 合理设置。随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。并比照楼内垃圾收集、清运办法处置。
消毒灭害 每年4月-10月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
外墙清洗 一年一次外墙清洗，保持外墙干净
四、公共区域绿化养护服务标准
草坪
修剪 草坪保持平整，草高不超过8cm。
清杂草 每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。
灌、排水 常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。
施肥 按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上。
病虫害防治 及时做好病虫害防治
其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
树木
修剪 乔、灌木修剪每年二次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于二次，基本无枯枝。
中耕除草、松土 适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。
施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木追施复合肥二遍。
病虫害防治 防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。
扶正加固 树木基本无倾斜。
其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花镜
布置 一年中有三次以上花卉布置，三季有花。
灌、排水 保持有效供水，无积水。
补种 缺枝倒伏及时补种。
修剪、施肥 及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每年布置前施复合肥一次。
病虫害防治 适时做好病虫害防治。
五、共用部位、共用设施设备维护保养服务
公共标识
1.小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。
2.各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识。
3.对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
房屋本体及设施
4.每年12月编制下维修保养计划，公示后实施。
5.每年巡查2次，发现问题及时处理。
6.巡查、维修、保养记录齐全。
房屋结构
每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。
围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
室外健身设施、儿童乐园等
每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。
安全标志等
对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。
装饰装修管理
1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。
2.每日巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，乱倒建筑垃圾、及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。
供配电系统 每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。
消防系统
1.消防设施设备完好，功能正常。
2.消防通道畅通。
3.消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
4.消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。
5.每天检查火警功能、报警功能是否正常。
6.每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。
7.每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。
8.每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
弱电系统
1.楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。
2.住户报警：不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。
3.周界报警: ２４小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
4.监视系统: 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。
5.电子巡更: 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。
公共照明
1.每天巡查路灯、楼道灯一次，发生故障及时修复，灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。
2.每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
3.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。
供水系统
1.二次供水水箱清洗1次/6个月，每季度检测水质1次，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。
2.计划性停水，提前_3_天通知。
3.每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
4.每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
5.高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
排水系统
1.每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2.每年二次对污水处理系统全面维护保养。
3.控制柜电气性能完好，运作正常。
4.污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。
5.每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
电梯系统
1.委托有专业资质的电梯维保单位对电梯每月定期保养，发生故障后及时维修。安排专人对电梯保养工作进行监督、管理。
2.载人电梯24小时运行（突发性故障和维修保养期间除外），轿厢内按钮、照明、通风、紧急呼叫系统等设施完好，张贴有效的《电梯安全检验合格证》；
3.电梯困人时，三分钟响应，物业人员 5 分钟到达现场处理，专业人员30分钟进行救援。
大堂、电梯空调 冬夏两季工作日早晚高峰开放2小时，双休日全天开放
水景（动力）
1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
维修管理
1.制定共用设施设备保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。
2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。
3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。
应急处理
1.编制设备突发故障应急预案。
2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。
3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。
第三篇：物业服务等级标准5级最新
总则
1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服
务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。
1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。
1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准 外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标 准的规定。2 术语和定义
2.0.1 物业服务
物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相 关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。
2.0.2 物业共用部分
物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共 同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要 包括共用部位、共用设施设备。
2.0.3 专项服务
接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环 境卫生、秩序维护等专业服务。
2.0.4 特约服务
物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业 服务合同约定以外的服务。
2.0.5 突发公共事件
突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损 失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急 事件。3 基本规定
3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维 修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和 改造工作。
3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每 一级标准高于且包含相应低一级的标准。
3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定 物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已 签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准
4.1 基本要求
4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业 管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人 员。
4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。建立物业服务工作记录。
4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。
4.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。
4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。
4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。
4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房
1）
每月清洁1 次，室内无杂物。
2）
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）
在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。
4）
设施设备标志、标牌齐全。
5）
张贴或悬挂相关制度、证书。
4.2.2 共用部位 房屋结构
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按照鉴定结果组织修缮。建筑部件
1）
每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、7 雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）
每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）
每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
附属构筑物
1）
每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）
每半年检查1 次雨、污水管井等。
3）
每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）
每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。
5）
每年检测1 次防雷装置。
4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。
4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 8 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1次，检查设备运行 状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
4.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明
每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周 内修复。应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路
每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜
每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。
4.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机
每季度检查1 次按键、显示屏等； 每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱
每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内 部除尘1 次。红外对射探测器
每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表 面清洁1 次；每年内部除尘1次。图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。
解码器
每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。
云台
每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面 清洁1次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半 年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分
钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
4.3 消防安全防范
4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防 安全职责。2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。
4.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1）
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3 年由专业清洗单位清洗1 次。
3）
备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 13 池充放电试验1 次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排
烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 14 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.4 绿化养护
4.4.1 基本要求 乔木
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。绿篱和色块
植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。草坪
保证基本成活。
4.4.2 绿化养护内容灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重 旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1次。施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春 后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的 植物适当增加施肥频次。病虫害防治
植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，15 不出现严重病虫害现象。整形修剪
一般乔木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；绿篱 和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草 坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草
每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的30%。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。
4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1 次植物生长情况。
4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每5 日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。
4.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1）
大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。
2）
楼道、楼梯
每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。
电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面
雨季前清扫1 次天台、屋面。楼外道路及设施
每日清扫1 次楼外道路。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
4.5.3 工作检查和记录
每日抽查1 次清洁质量，做好记录。
4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。
4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。5 住宅物业服务二级标准
5.1 基本要求
5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全
防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立物业服务工作记录。
5.1.4 档案 建立物业管理档案。配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料。
5.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。
5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作 日内回复。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。
5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。
5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房
1）
每月清洁1 次，室内无杂物。
2）
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）
在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。
4）
设施设备标志、标牌齐全。
5）
张贴或悬挂相关制度、证书。
5.2.2 共用部位 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件
1）
每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、22 雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）
每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）
每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
附属构筑物
1）
每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）
每半年检查1 次雨、污水管井等。
3）
每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）
每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。
5）
每年检测1 次防雷装置。
5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每半年切换1 次备用水泵。4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每2周巡视1 次，检查设备运
行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
5.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复。楼外照明
每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内 修复。应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每季度巡视1次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫。控制柜
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫。发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好。
5.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机
每2月检查1次按键、显示屏等； 每2月表面清洁1次； 每年内部除尘1 次。网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每 年内部除尘1次。红外对射探测器
每半年检查1次接线、探测范围、防水状况等；每半年 表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。图像采集设备每周检查1 次监视画面、录像功能； 每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每季度检查1次开锁功能、接线。
5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
5.3 消防安全防范
5.3.1 综合管理1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。
5.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1）
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况； 每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。8 灭火器
每周巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
5.4 绿化养护
5.4.1 基本要求 乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高 于 90%，年成活率高于90%。绿篱和色块
植株保存率高于 90%，年成活率高于90%。地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。草坪
保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。
5.4.2 绿化养护内容 灌溉
出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死 亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水 1次。施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌
木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后 30 施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫 害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效 果。整形修剪
乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和 色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每 月修剪1 次至2次，全年至少修剪10次。除草
每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的20%。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 2 次。
5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。编制绿化养护措施和工作计划。
5.5 环境卫生
5.5.1 生活垃圾的收集、清运 按有关规定和标准实行垃圾分类。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每3 日喷洒1 次杀虫药。
4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。
5.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1）
大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。
2）
楼道、楼梯
每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。
每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。天台、屋面
雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。
每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施
每日清扫1 次楼外道路。
每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁 1 次雨蓬、门头等。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。
有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
5.5.3 工作检查和记录
每日检查1 次清洁质量，做好记录。
5.6 公共秩序维护
5.6.1 主要出入口有专人值守。
5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
5.6.4 机动车辆凭证出入。
5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存30 日备查。
5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
5.7 装饰装修管理
5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
5.7.2 建立装饰装修管理档案。
5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 33 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
5.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。
6 住宅物业服务三级标准
6.1 基本要求
6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设 备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相 关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其 他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。
6.1.4 档案
1 建立物业管理档案。配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资 料、收费资料等。
6.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。
6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到 达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告 知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉进行回访。每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织1 次社区文化活动。
设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 36 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。
6.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督管理及评价。
6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房
1）
每月清洁1 次，室内无杂物。
2）
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）
在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 37 防器材，确保完好有效。
4）
设施设备标志、标牌齐全。
5）
在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）
交接班记录、工作日志等齐全、完整。
6.2.2 共用部位
房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件
1）
每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）
每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）
每季度检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天 棚；室外屋面、散水等。
4）
每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
附属构筑物
1）
每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）
每季度检查1 次雨、污水管井等。
3）
每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）
每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）
每年检测1 次防雷装置。
6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷 器、箱体、风机盘管滤网等。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每季度切换1 次备用水泵。每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 39 状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
6.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内 修复。楼外照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内 修复；每月调整1 次时间控制器。应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫。控制柜
每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。发电机
每月试运行1次，保证运行正常； 每年活化1次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。检测
每5 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志准确。
6.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。对讲门口机
每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。红外对射探测器
每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；每季度 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备
每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 次；每半年内部除尘1 次。摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁1 次；每年内部除尘1次。
8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更 记录。读卡器
每月检查1 次外观； 每月表面清洁1 次，查看防水状况。
电磁锁门锁
每2 月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每2 月检查1 次开锁功能、接线。
6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
6.3 消防安全防范
6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。
6.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1）
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验1 次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 44 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
6.4 绿化养护
6.4.1 基本要求 乔木
植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于 85%。灌木
植株生长正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。绿篱和色块
植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能 及时补栽或更换。草坪
草坪基本整齐，覆盖率高于95%。
6.4.2 绿化养护内容 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝 情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2年施肥1 次至2次；
灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病 虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提 前落叶、死亡现象。整形修剪
乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪 46 1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草
每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有 效控制。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。
6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。编制每季度绿化养护措施和工作计划。有绿化档案。
6.5 环境卫生
6.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车外观整洁。
6.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1）
大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。
每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。
2）
楼道、楼梯
每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火 栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。
每日巡视保洁2 次电梯轿箱。天台、屋面
每季度清扫 1 次天台、屋面；雨季期间，每 2 月清扫 1 次天台、屋面。
每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。
每月清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁 1 次雨蓬、门头等。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁2次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。
6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。
6.6 公共秩序维护
6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。
6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。
6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
6.6.4 机动车辆凭证出入。
6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录，应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显 著位置。
6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。
6.6.8 备勤人员 24 小时待岗。
6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
6.7 装饰装修管理
6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
6.7.2 建立装饰装修管理档案。
6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
6.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。
7 住宅物业服务四级标准
7.1 基本要求
7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训、考核。建立物业服务工作记录
7.1.4 档案
1 建立物业管理档案，配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。
7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。
7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情 况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 20 分钟内、其他报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 2 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 80% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织2 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。
11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。
7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房
1）
每月清洁1 次，室内无杂物。
2）
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）
在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。
4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.2.2 共用部位 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物
1）
每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）
每2 月检查1 次雨、污水管井等。
3）
每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）
每 2 周巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品 等。
5）
每年检测1 次防雷装置。
7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷
器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每2月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，55 组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
7.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；其他复杂故 障3 日内修复。楼外照明
每周巡视 3 次；一般故障 1 日内修复；其他复杂故障 5
日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容 包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜
每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元 件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。发电机
每月试运行1次，保证运行正常； 每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。对讲门口机
每2周检查1次按键、显示屏等； 每2周表面清洁1次； 每半年内部除尘1 次。
网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 半年内部除尘1 次。
红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月 表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。图像采集设备
每周检查 2 次监视画面、录像功能；每 2 周表面清洁 1 57 次；每半年内部除尘1 次。摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。
解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每年内部除尘1次。
云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储 巡更记录。读卡器
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水 状况。电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。
7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相 关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 58 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
7.3 消防安全防范
7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，59 逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。
7.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1）
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 由专业清洗单位清洗1 次。）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 防电话。灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护
7.4.1 基本要求 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于 90%。灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能 及时补栽。草坪
草坪整齐，覆盖率高于 95%。
7.4.2 绿化养护内容 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌
溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。施肥
乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和
草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行 追肥；有条件的，应使用有机肥料。病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害 情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪； 灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次； 绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的 5%，发现 50 厘米以上的杂 草应及时清除。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 5 次。
7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。编制每月绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全。
7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季 节每日喷洒1次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
7.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1）
大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭2 次信报箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。
2）
楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石 材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。
每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次 天台、屋面。
每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁 1 次雨蓬、门头等。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要
道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。
7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。
7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视 3 次、其中楼内巡视 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。
7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。
7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人 员的20%，配备必要的应急工具。
7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。档案齐全。
7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
7.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。
8 住宅物业服务五级标准
8.1 基本要求
8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节 假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。设置并公示24 小时服务电话。
8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
项目负责人具有 5 年以上物业服务企业同等岗位工 作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。
8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全 防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。建立培训体系，定期组织培训与考核。建立物业服务工作记录。
8.1.4 档案 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修 养护资料、收费资料等。
8.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标 志。
8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情
况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年 物业服务合同履行情况、收支情况。
每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作 计划。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的 行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修 15 分钟内，其它报修 30 分钟内到达现 场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 1 个工作 日内回复。投诉回访率 100%。每年至少公开征集 1 次物业服务意见，问卷率 85% 以上，公示整改情况。每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组 69 织安全检查。每年组织业主参观共用设施设备机房。每年至少组织3 次社区文化活动。重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部 门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物 保管、票务代理等特约服务。
8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要 求；操作人员应持有相应的职业资格证书。专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。对专项服务进行监督及评价。
8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的 故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。每年第四季度制定下一维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行 检查并落实防范措施。设备机房
1）
每月清洁1 次，室内无杂物。
2）
设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）
在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消 防器材，确保完好有效。
4）
设施设备标志、标牌齐全。
5）
在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6）
交接班记录、工作日志等齐全、完整。
8.2.2 共用部位 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护 措施。按鉴定结果组织修缮。建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚； 室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。附属构筑物
1）
每周巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2）
每月检查1 次雨、污水管井等。
3）
每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）
每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）
每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级 电涌保护器。
8.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风 机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符 合相关规定。制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷
器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗 消毒1次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。每月切换1次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入 冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人 保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
8.2.5 排水系统 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1次，检查设备运行 状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。化粪池
每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。
8.2.6 照明和电气设备 楼内照明
每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日 内修复。楼外照明
每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3 日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。低压柜
每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内 容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年 检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。低压配电箱和低压线路
每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包 括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。控制柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容 包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装 置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。发电机
每月试运行1次，保证运行正常； 每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。检测
每年检验1 次内部结算电能表。配电室、楼层配电间
防小动物措施完备； 穿墙线槽周边封堵严密； 锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。
8.2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态； 每日表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。对讲门口机
每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。
网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每 季度内部除尘1 次。
红外对射探测器
每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面 清洁1次；每季度内部除尘1 次。图像采集设备
每日检查1 次监视画面、录像功能； 每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内 部除尘1 次。
解码器
每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度 表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。巡更点
每周检查1 次外观，表面清洁1 次； 每日存储巡更记录。
读卡器
每周检查1 次外观； 每周表面清洁1 次，查看防水状况。
电磁锁门锁
每2 周检查1 次吸力、外观、接线。出门按钮
每2 周检查1 次开锁功能、接线。
8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后 30日内，应向相
关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 75 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电 梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限 以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务 企业定期检修计划的落实情况进行监督。
配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员 进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人 或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分 钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
8.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证 用电安全。使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1 次防漏电设施。设置必要的安全警示标志。水质符合卫生要求。
8.3 消防安全防范
8.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织2 次有员工、业主或使 用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安 全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。每日防火巡查 1 次，每月防火检查 2 次，按照规定 每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消 防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处 理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险 人员，协助配合公安机关消防机构工作。
8.3.2 消防设施设备维修养护 火灾自动报警系统
1）
火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运 行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）
火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年 77 由专业清洗单位清洗1 次。
3）
备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验和表面除尘1次。消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切 换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核 对风速；每年养护防2 次排烟风机、电源控制柜、风口、排 烟阀等。防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动 和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火 卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电 控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的 转动部位补充1 次润滑油。水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情 况；每年养护1 次室内、外消火栓。应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次，测量1次照度和供电时间。
消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消 78 防电话。灭火器
每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
8.4 绿化养护
8.4.1 基本要求
乔木
植株生长健壮，树冠完整，出现死亡或缺株后应及时补 栽，生长季节叶片保存率高于 95%。灌木
植株生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效 果好，符合植物品种的造型特点。绿篱和色块
造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现 死亡或缺株应及时补栽。地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于99%，花坛植物死亡率超过1%后能 及时补栽更换。草坪
草坪整齐，覆盖率高于 99%。
8.4.2 绿化养护内容 灌溉
有灌溉计划，灌溉水下渗充足且均匀，有排涝措施；采 用节水灌溉设备和措施，能利用雨水资源进行灌溉；确保在 萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水，其他时间根据植 79 物种类、生长情况和土壤墒情合理安排灌溉。施肥
乔木每年施肥1 次至2次，灌木每年施肥3次至4次，地被和草坪植物每年施肥4 次至5 次，花坛植物根据生长情 况进行追肥；通过有机覆盖等方法，逐年增加土壤有机质。病虫害防治
采取预防为主，综合防治的方针；及时掌控病虫害的发 生情况，尽量采用生物、物理方法有效防治病虫害，减少使 用化学农药对环境的影响。整形修剪
乔木每年夏季、冬季各修剪1 次；灌木修剪及时，全年
至少修剪3 次；绿篱和色块每年至少修剪5 次；冷季型草坪 生长季节至少每2 周修剪1 次，全年至少修剪20 次。除草
每年全面除草5 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草 的绿地面积不超过总绿地面积的2%，局部杂草覆盖率不超过 绿地面积的30%，不出现 20 厘米以上的杂草。垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物应随时清理 干净。
8.4.3
工作检查 生长季节每周至少检查1次绿化工作。编制每周绿化养护措施和工作计划。绿化档案齐全、准确。
8.5 环境卫生
8.5.1 生活垃圾的收集、清运 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。每周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节 每日喷洒1 次杀虫药。每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不 得乱堆乱倒。配有专用垃圾清运车清运垃圾，密闭运输、外观整 洁。
8.5.2 物业共用部分清洁 楼内
1）
大堂、一层候梯厅
每日清扫、清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。
每日擦拭1 次信报箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。
配有家具的，每月护理1 次。
每日巡视保洁3 次大堂、一层候梯厅。
2）
楼道、楼梯
每日清扫并清拖1 次楼道、楼梯地面。
每日擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱
每日擦拭2 次电梯轿厢门、面板。
每日清拖2 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每周护理1 次；石 材装饰的电梯轿厢，每月养护1 次。
每日巡视保洁3 次电梯轿箱。天台、屋面
每月清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫2 次天 台、屋面。
每周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁4 次楼外道路。
每周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每月清洁1 次 雨蓬、门头等。水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2次水池池底。有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫；雨后4小时道 路无成片积水，雨后天晴1 日内恢复道路清洁水平。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。昼间降雪的，随时 清扫。夜间降雪的，主要道路的冰雪，在次日 9:00 前清扫干净；其他责任地段的冰雪，在次日 10：00 前清扫干净。82
8.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。每2 周全面检查1 次清洁质量，做好记录。清洁档案齐全。
8.6 公共秩序维护
8.6.1 出入口有专人24 小时值守。
8.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视 4 次，其中楼内巡视 2 次；22：00 至次日 6：00 巡 视2 次，夜间巡查2 人同行。
8.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
8.6.4 机动车辆登记出入。
8.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报 警记录应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著 位置。
8.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
8.6.7 每年进行 4 次专项应急预案演习，其中有业主或使 用人参与的演习不少于1 次，做好记录。
8.6.8 备勤人员 24 小时待岗，人数不少于秩序维护人员的 25%，配备必要的应急工具。
8.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。
档案齐全。
8.7 装饰装修管理
8.7.1 建立装饰装修管理服务制度。
8.7.2 建立装饰装修管理档案。
8.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或 使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协 议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
8.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用 人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改 正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
8.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装 修管理服务协议的当事人按照约定处理。
8.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采 取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在2 日内清运。
引用标准名录
DB11/T 391-2006 物业服务企业标准体系管理标准体系
GA503-2004
建筑消防设施检测技术规程
GA587-2005
建筑消防设施的维护管理
GB50140-2005
建筑灭火器配置设计规范
GB50084-2001
自动喷水灭火系统设计规范（2005 版）
GB50261-2005
自动喷水灭火系统施工及验收规范
GB50354-2005
建筑内部装修防火施工及验收规范
GB50016-2006
建筑设计防火规范
GB50166-2007
火灾自动报警系统施工及验收规范
GB50263-2007
气体灭火系统施工及验收规范
GB50303-2002
建筑电气工程施工质量验收规范
GA308-2001
安全防范系统验收规范
GA767-2008
消防控制室通用技术要求
GB50242-2002
建筑给水排水及采暖工程质量验收规范
GB50243-2002
通风与空调工程施工质量验收规范
GB50365-2005
空调通风系统运行管理规范
GB 17051-1997
二次供水设施卫生规范
CJ/T 48-1999
生活杂用水水质标准
GB50310-2002
电梯工程施工质量验收规范
GB50339-2003
智能建筑工程质量验收规范
GB50057-1994
建筑物防雷设计规范（2000 版）
GB50343-2004
建筑物电子信息系统防雷技术规范
GB50198-94
民用闭路监视电视系统工程技术规范
GB50054-95
低压配电设计规范
JGJ/T16-92
民用建筑电气设计规范
GBT 21741-2008
住宅小区安全防范系统通用技术条件
DB11/T 213-2003
城市园林绿化养护管理标准
北京市地方标准
住宅物业服务标准
Residential Property Service Standard
（报批稿）
DBXXX-2010
条文说明
2010
北京
1 基本要求
1.1 客户服务场所 物业管理区域内，应设置专用的客户服务场所，有
明显标志、固定的通讯联络方式； 三级以上标准对办公家具、电脑、打印机等办公设备分别提出了要求。四级以上标准要求客户服务中心公示主要服务人员 照片。客户服务场所根据项目类型和特点制定业务接待时 间。在客户服务场所的显著位置公示24 小时服务电话，有专人接听，处理业主或使用人的报修、投诉等。
1.2 人员 从业人员应取得职业资格证书，如：电梯维修、空
调制冷维修、强电运行维修、消防监控等专业人员均应持证 上岗；直接从事供水工作的人员应取得健康体检合格证。从业人员应遵守本企业制定的行为规范，佩戴明显 标志；二级以上标准要求统一着装。每个物业管理区域均应配备物业服务项目负责人及 房屋建筑安全管理员。一级至五级标准对项目负责人任职条件分别提出要
求，最低要求为2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作 经历，经培训考核成为本市项目负责人信用信息档案登记在 册人员。五级标准提出可以根据项目特点和业主需求，配备 具有外语会话能力的管理人员。
1.3 制度 根据项目情况制定各项管理制度，如：房屋管理制
度、维修管理制度、二次供水管理制度、电梯管理制度、消 防安全防范制度、绿化养护制度、环境卫生管理制度、公共 秩序维护管理制度、装饰装修管理制度、值班制度、财务管 理制度、收费管理制度、培训与考核制度等。根据项目情况制定突发公共事件应急预案，如：火
灾、水、电、气、电梯、公共卫生事件、极端气象灾害等应 急预案。员工的培训、考核包括以下内容：
员工入职培训，即针对企业文化、规章制度、服务理念 等进行培训、考核。
员工岗位培训，即针对不同的专业、岗位制定培训计划，实施并考核。建立巡视、检查、运行、维修养护等物业服务工作 记录，记录应清晰、完整、准确。
1.4 档案
建立物业管理档案，包括：基础资料、业主资料、运行
维护资料。基础资料包括竣工验收资料、设施设备技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。业主资料包括业 主或使用人的基本信息、物业权属资料等。运行维护资料包 括房屋及共用设施设备运行、维修养护记录、服务和管理资 料等。
档案管理应遵守有关保密规定，不得外泄业主资料。
四级以上标准要求设有档案资料室及专职档案管理人 员。
四级以上标准要求使用专业物业服务软件管理物业管 理档案。
1.5 标志
消防、逃生通道、安全出口等重点部位和设施设备应设 置专用标志；作业施工期间应设置警示标志；绿地、水景等 部位设置温馨提示。
标志应清晰、完整、准确，不得遮挡、转向、涂改、移 位或转为他用。
1.6 客户服务 五级标准要求每半年向业主公示物业服务合同履行 情况和收支情况等；每月公示主要工作计划和完成情况。对停水、停电、停气、电梯维修、喷洒农药、灭鼠、灭蟑等，涉及业主和使用人正常生活的重要物业服务事项，应履行告知义务。三级以上标准要求对报修、投诉进行回访。四级以 上标准对回访比例提出要求。
回访率是指回访数量占业主或使用人报修数量或投诉 数量的百分比。三级以上标准要求每年公开征集物业服务意见，保
留征询意见问卷、满意率统计表、整改措施及实施方案、公 示情况记录等资料。
问卷率是指实际回收的有效问卷数量占业主数量的百 分比。三级以上标准要求每月检查 1 次物业服务质量，重
要节假前组织房屋及共用设施设备检查、消防安全检查等，对发现的问题、整改措施、整改结果等进行记录。
5 三级以上标准要求组织业主参观共用设施设备机 房。三级以上标准要求组织社区文化活动，并应充分考 虑活动中可能存在的风险，避免发生意外。四级以上标准要求重要节日进行美化装饰。三级以上标准要求设立公共信息栏用于宣传，宣传 材料应张贴有序、更新及时、保持美观。三级以上标准要求提供特约服务，为业主提供便利。
1.7 专项服务委托管理
要求建立专项服务委托管理制度，对共用设施设备维修 养护、环境卫生、公共秩序维护等专项服务企业的资质、操 作人员的职业资格证书进行确认，签订专项服务委托合同，并对专项服务进行监督及评价。
其中涉及到电梯作业、有限空间作业、高空作业、压力 容器操作等特种作业的，委托工作实施前应对现场情况进行
交底，并履行相应的审批手续。共用部位及共用设施设备运行、维修养护
本标准描述的维修工作是住宅共用部位、共用设施设备 日常维修服务，需使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的，按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北 京市住宅专项维修资金使用审核标准》等执行。
2.1 综合管理 物业服务项目应建立完整的房屋及共用设施设备档
案，包括设施设备的运行、巡视检查、维修养护记录等。
2 根据《北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法》 的规定，及时对房屋使用安全情况进行评估、鉴定。明确共用部位、共用设施设备巡视检查的内容、路
线、频次等要求，制定维修养护计划，巡视检查和维修养护 要做好记录；每年第四季度制定下一房屋及共用设施设 备维修养护计划，并组织实施。根据国家相关规定，特种设备应定期检验检测并有 相应记录。在发生雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前
后，要对防雷装置、屋面防水、排水系统等组织专项检查并 做好记录。
2.2 共用部位 房屋结构
每季度由房屋建筑安全检查员以目测方式对基础、梁、板、柱等结构构件进行检查；其中每年第四季度的检查应配 合每年的房屋检查工作进行。建筑部件
1）
定期对建筑部件进行巡视检查，按照责任范围进 行维修养护。
标准中描述建筑部件的雨罩、空调室外机台架是指和主 体结构形成整体的构件，业主自装的除外。
2）
巡视时如发现窗框松动、门窗扇开关不灵活、糟
朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应 开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃装钉 牢固，腻子饱满，窗纱绷紧，不露纱头。
一级至五级标准巡视频次有差别。
3）
物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应 接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的 龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。
室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维 修后应平整、光滑、接搓平顺。
外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙 砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有 脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在危险隐患。在冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材 料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。
烟道不应有裂缝、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。
一级至五级标准检查频次有差异。
4）
定期将屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫干
净；雨落管局部残缺、破损应更换，修缮后应补齐五金配件。
屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围，补漏后应达到不再滴漏。阳台、雨罩、梁等结构构件出现 保护层开裂，应及时封堵裂缝，维修后的结构构件应不再有 裂缝及露筋现象。附属构筑物
1）
定期巡查道路、路面、侧石、管井、沟渠等，发 现陷落、损坏、松动、丢失等现象应安排修复。
2）
一级至五级标准检查雨、污水管井的频次有差异。
3）
定期对大门、围墙等进行巡查，如存在开裂，倒
塌，基础松动等现象，应安排修复。一级至五级标准巡查频 次有差异。
4）
定期对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡
查，发现损坏及时修复，保证其安全使用；不能及时修复的 要进行围护，并设置相应的警示标志。
5）
防雷装置应符合相关规范要求；于每年上汛前即6 月 15日前完成检测。
每次出现雷电后对防雷装置进行专项检查，发现损坏应 立即修复或更换。
在检测中发现的不符合项目，应及时采取措施处理。
2.3 空调系统 根据《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的 通知》（国发[2006]28 号）控制室内温度，夏季不低于 26 摄氏度，冬季不高于20 摄氏度。根据卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生管理 办法》（卫监督发[2006]53 号）的要求，建立空调卫生管理 制度和应急预案。三级以上标准要求每年检查1 次管道、阀门并除锈。
三级以上标准对冷却塔噪声提出检测要求。一级至五级标准对空调系统设备的清洗消毒频次有 差异。一至五级标准都应定期对冷冻水质进行检测。
2.4 二次供水设施
二次供水设施设备的运行、维修养护应达到以下要求： 运行正常，设施完好、无渗漏、无污染； 水质符合卫生标准； 水箱及管道无锈蚀、水箱间保持清洁； 做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗、消毒记录。
一级至五级标准对水箱间的巡视频次有差异。
2.5 排水系统 排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。
三级以上标准要求每次降雨前后及强降雨过程中对主 要排水口、管井进行检查。一级至五级标准对污水泵的巡视频次有差异。化粪池、污水井的清掏工作应由具备安全生产条件 的专项服务企业实施，物业服务企业应确认其资质，对清掏
作业的过程进行监督。
2.6 照明和电气设备 楼内照明
楼内照明是指建筑物内共用部位的照明。
电光源和照明灯具完好，当照度低于设计标准的80%时，应进行维修。
一级至五级标准对楼内照明的巡视频次和修复时限有 差异。楼外照明
楼外照明是指建筑物外共用部位的照明，包括：园区照 明、园区道路照明、围墙照明、景观照明，航空障碍标志灯 等。
照度低于设计标准80%时，应进行维修。
保证灯具和附属配电箱的防水性能应达到设计的防护 等级（IP 等级）。
景观照明、园区照明以照明效果是否明显受到影响作维 修的依据。
光控开关和时间控制器应保持完好并根据季节变化对 开启和关闭的时间进行定期调整。
共用部位道路照明的开闭时间应与本市路灯的开闭时 间基本同步。
一级至五级标准对楼外照明的巡视频次和修复时限有 差异。应急照明
应急照明包括安全照明灯、疏散照明灯、疏散指示灯、楼层指示灯。
高于100 米的建筑物内的应急照明断电后，依靠蓄电池
维持时间应不少于30分钟，低于100米的应不少于20分钟。
应急照明灯具的集中式或自带式蓄电池都应定期进行 充放电。低压柜、低压配电箱、控制柜
检查低压柜各个支路的负荷情况，电气元件和连接点温 度，各种表计异常误差，柜内积尘情况，异常噪声和气味，各类电气元件的设定值的异常变化，进出线的护口，锁具、柜体，各种标志标牌，指示灯，各种电器装置或控制设备的 设定参数，按钮，转换开关，远控装置。
定期切换 EPS 主备电源和末端双路电源互投开关，定期 对蓄电池充放电。
一级至五级标准巡视频次有差异。发电机
启动前检查燃油位、润滑油位、水位、启动电池、充电 机的输出电压和电流、发电机馈线柜。
运行时检查发电机转速的平稳度和机体振动情况、各类 表计的显示、排烟口、进风口的动作、排烟颜色。
定期试运行的时间应不少于 15 分钟，定期带载运行的 时间应不少于1 小时，做好记录。
定期检查油料质量，油料储存间通气管；现场储油量不 得超过1 吨。
入冬前检查水箱内防冻液的加注情况。
按照生产厂家的规定进行周期性等级保养。
一级至五级标准试运行周期有差异。配电室、楼层配电间
配电室的门口应设置挡鼠板，其高度不低于 0.6 米。
所有穿过变电室墙壁、顶棚和地面的线槽，线管周围的 空隙应严密封堵。
配电室应保持干燥。
室内各种标志标牌完备。
2.7 安全防范系统 报警控制管理主机
报警控制管理主机应每日巡视，及时排除各类故障。
检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情 况。
一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求。应使用投 涮干净拧干无滴水的抹布擦拭设备表面；用吹吸风机，吹除 或吸取内部灰尘，对顽垢可先用软毛刷清除。对讲门口机
要求按键灵敏有效、显示屏显示正常、通话清晰、固定 牢固、防水状况良好。
一级至五级标准对清洁周期提出了不同要求，参照上一 条款中介绍的方法对设备表面清洁和内部除尘。网络控制箱
外观无变形，接线紧固。红外对射探测器
固定牢固，防水良好，探测范围有效、无误报，接线紧 固。图像采集设备
要求监视画面图像清晰，录像功能正常，矩阵开关摇杆 灵活有效，图像切换正常。
摄像机
摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清
晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正 常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。解码器
要求防雨罩牢固，接线可靠。云台
云台转动部位锈涩，会增加电机工作负荷甚至损坏，因 此要求运转灵活无噪音，接线可靠。
一级至五级标准对上润滑油的周期提出不同要求。巡更点
要求固定牢固、外观良好、存储记录有效可靠。读卡器
要求固定牢固、键盘灵敏有效、读卡时蜂鸣器声音正常、防水状况良好。电磁锁门锁
要求固定牢固、吸力达标、外观无变形、接线紧固。
出门按钮
第四篇：北京市物业服务等级标准
北京市物业服务等级标准
北京市物业服务等级标准
住宅物业服务标准
Residential Property Service Standard 编号：DB11/T 751-2010 主编单位：北京市物业服务指导中心 批准部门：北京市住房和城乡建设委员会 北京市质量技术监督局
实施日期：2010 年10 月1 日 2010 北京 前 言
本标准为推荐性标准。
本标准的主要内容是：1.总则；2.术语和定义；3.基本 规定；4.住宅物业服务一级标准；5.住宅物业服务二级标准； 6.住宅物业服务三级标准；7.住宅物业服务四级标准；8.住宅物业服务五级标准。
本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量 技术监督局共同管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责 解释工作。
主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司 北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司
主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑 冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安 审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化向东、郭健、曹 绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲
目 次 总 则.................................................1 2 术语和定义............................................2 3 基本规定..............................................3 4 住宅物业服务一级标准..................................4 4.1 基本要求............................................4 4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护................6 4.3 消防安全防范.......................................11 4.4 绿化养护...........................................14 4.5 环境卫生...........................................15 4.6 公共秩序维护.......................................16 4.7 装饰装修管理.......................................17 5 住宅物业服务二级标准.................................19 5.1 基本要求...........................................19 5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护...............21 5.3 消防安全防范.......................................26 5.4 绿化养护...........................................29 5.5 环境卫生...........................................30 5.6 公共秩序维护.......................................32 5.7 装饰装修管理.......................................32 6 住宅物业服务三级标准.................................34 6.1 基本要求...........................................34 6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............36 6.3 消防安全防范......................................42 6.4 绿化养护..........................................44 6.5 环境卫生..........................................46 6.6 公共秩序维护......................................48 6.7 装饰装修管理......................................49 7 住宅物业服务四级标准................................50 7.1 基本要求..........................................50 7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............52 7.3 消防安全防范......................................58 7.4 绿化养护..........................................61 7.5 环境卫生..........................................62 7.6 公共秩序维护......................................65 7.7 装饰装修管理......................................65 8 住宅物业服务五级标准................................67 8.1 基本要求..........................................67 8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护..............69 8.3 消防安全防范......................................75 8.4 绿化养护..........................................78 8.5 环境卫生..........................................79 8.6 公共秩序维护......................................82 8.7 装饰装修管理......................................82 引用标准名录..........................................84 条文说明..............................................86 1 总则
1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定本标准。
1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。
1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准
外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。2 术语和定义 2.0.1 物业服务
物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩 序的活动。2.0.2 物业共用部分
物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。2.0.3 专项服务
接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。2.0.4 特约服务
物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.5 突发公共事件
突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。3 基本规定
3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维
修养护工作，不包括需要使用专项维修资金的维修、更新和改造工作。
3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准 4.1 基本要求 4.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，记在册人员。4.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。4.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 4.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位 1 房屋结构
每半年检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每季度巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每季度巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每季度巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。4.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
4.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每月巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明
每2 周巡视1 次，一般故障3 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路
每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每季度检查1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每年检查1 次外观、接线；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每半年检查1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。4.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电 梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范 4.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行1 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。4.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每隔3年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每2 年机柜 内的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.4 绿化养护 4.4.1 基本要求 1 乔木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。2 灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。3 绿篱和色块
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。4 地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于15%。5 草坪 保证基本成活。4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水1 次。2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每3 年至4 年施肥1次；灌木每1 年至2 年施肥1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治
植物生长季每月检查1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4 整形修剪
一般乔木每3 年修剪1 次；灌木每2 年修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次，全年至少修剪5 次。5 除草
每年全面除草1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理1次。4.4.3 工作检查和记录
生长季节每月检查1 次植物生长情况。4.5 环境卫生
4.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每5 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫1 次、每周清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯
每周清扫1 次、每季度清拖1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面
雨季前清扫1 次天台、屋面。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物的预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。4.5.3 工作检查和记录
每日抽查1 次清洁质量，做好记录。4.6 公共秩序维护
4.6.1 主要出入口有人值守。
4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4.6.4 机动车辆凭证出入。
4.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。4.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。4.7 装饰装修管理
4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。
4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
4.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。5 住宅物业服务二级标准 5.1 基本要求 5.1.1 客户服务场所 设置客户服务场所，配置基本办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。5.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立物业服务工作记录。5.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料。5.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。7 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。5）张贴或悬挂相关制度、证书。5.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件 1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每半年检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每2 月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每半年检查1 次雨、污水管井等。3）每2 月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每2 月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。5.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。5.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换1 次备用水泵。每年检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵
汛期每日巡视1 次，平时每2 周巡视1 次，检查设备运行状态；每月进行1 次手动启动测试；每年养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。5.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视2 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复。2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障2 日内修复；复杂故障2 周内修复。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每季度巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每季度试运行1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。5.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每2 月检查1 次按键、显示屏等；每2 月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每半年检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。5 图像采集设备 每周检查1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每季度检查1 次外观；每季度表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每季度检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每季度检查1 次开锁功能、接线。5.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。5.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。5.3 消防安全防范 5.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。5.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护1 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每周巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
5.4 绿化养护 5.4.1 基本要求 1 乔木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木
生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 绿篱和色块
植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于90%，花坛植物死亡率低于10%。5 草坪
保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。5.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前浇水1 次。2 施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不 良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每2 周检查1 次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4 整形修剪
乔木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草
每年全面除草2 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理2次。5.4.3 工作检查和记录 生长季节每2 周检查1 次植物生长情况。2 编制绿化养护措施和工作计划。5.5 环境卫生
5.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3 日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。5.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅 每日清扫1 次、每周清拖2 次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2 次信报箱、大堂玻璃。2）楼道、楼梯
每周清扫2 次、每月清拖1 次楼道、楼梯地面。
每月擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。3 天台、屋面
雨季前、雨季期间各清扫1 次天台、屋面。每季度巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施 每日清扫1 次楼外道路。
每季度清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。5.5.3 工作检查和记录
每日检查1 次清洁质量，做好记录。5.6 公共秩序维护
5.6.1 主要出入口有专人值守。
5.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视1 次，22：00 至次日6：00 巡视1 次。
5.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。5.6.4 机动车辆凭证出入。
5.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查。5.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。5.6.7 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。5.7 装饰装修管理
5.7.1 建立装饰装修管理服务制度。5.7.2 建立装饰装修管理档案。
5.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
5.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
5.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。5.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。6 住宅物业服务三级标准 6.1 基本要求 6.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务中心工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。6.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。6.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。6.1.4 档案 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。6.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。6.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。水、电急修20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修进行回访。业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉进行回访。6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织1 次社区文化活动。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。6.1.7 专项服务委托管理 1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督管理及评价。6.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。6.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每月巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每季度检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每月巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每季度检查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每月巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。6.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。6.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每季度切换1 次备用水泵。每年检查2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
6.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每2 周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。6.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每周巡视3 次，一般故障1 日内修复；复杂故障5 日内修复。2 楼外照明
每周巡视1 次，一般故障1 日内修复；复杂故障1 周内修复；每月调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全。低压配电箱和低压线路
每月巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜
每2 周巡视1 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年活化1 次蓄电池； 每周巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每5 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。6.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每月检查1 次按键、显示屏等；每月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每半年检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每季度检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查1 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每半年检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每半年表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每半年检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每月检查1 次外观；每月表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每2 月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每2 月检查1 次开锁功能、接线。6.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。6.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。使用期间每周巡查2 次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。6.3 消防安全防范 6.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。6.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验1 次。2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每半年检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
6.4 绿化养护 6.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于95%，生长季节叶片保存率高于85%。2 灌木
植株生长正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 绿篱和色块
植株生长整齐，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花坛植物 地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。5 草坪
草坪基本整齐，覆盖率高于95%。6.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水1 次，冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌 溉次数。2 施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每2 年施肥1 次至2 次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；尽量减少对化肥的 依赖。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查3 次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。4 整形修剪
乔木每年冬季修剪1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪1 次；绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1 次；冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪12 次。5 除草
每年全面除草3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%，季节性杂草能得到有效控制。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。6.4.3 工作检查 生长季节每月检查3 次绿化工作。2 编制每季度绿化养护措施和工作计划。3 有绿化档案。6.5 环境卫生
6.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车外观整洁。6.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁1 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯
每周清扫1 次、每2 周清拖1 次楼道、楼梯地面。
每2 周擦拭1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。每日巡视保洁1 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁2 次电梯轿箱。3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每2 月清扫1次天台、屋面。每月巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁2 次楼外道路。
每月清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁1次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁2 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。6.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每季度全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。6.6 公共秩序维护
6.6.1 主要出入口有专人24 小时值守。
6.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22： 00 巡视2 次、22：00 至次日6：00 巡视1 次。6.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。6.6.4 机动车辆凭证出入。
6.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。6.6.7 每年进行2 次专项应急预案演习，做好记录。6.6.8 备勤人员24 小时待岗。6.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。6.7 装饰装修管理
6.7.1 建立装饰装修管理服务制度。6.7.2 建立装饰装修管理档案。
6.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
6.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
6.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。6.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。7 住宅物业服务四级标准 7.1 基本要求 7.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。7.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。7.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训、考核。4 建立物业服务工作记录 7.1.4 档案 建立物业管理档案，2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。7.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。7.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算。涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织2 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。7.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 7.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。7.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）每年检测1 次防雷装置。7.2.3 空调系统 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。7.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每2 月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂； 每年养护1 次水泵。每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。7.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故障3 日内修复。2 楼外照明
每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜
每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好； 电缆进出线和开关标志清晰、准确。7.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次； 每年内部除尘1 次。2 对讲门口机
每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次； 每半年内部除尘1 次。3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。5 图像采集设备
每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。7.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。7.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。3 设置必要的安全警示标志。4 水质符合卫生要求。7.3 消防安全防范 7.3.1 综合管理 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7.3.2 消防设施设备维修养护 1 火灾自动报警系统
1）火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年由专业清洗单位清洗1 次。3）备用电源
每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。2 消防广播系统 每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内 的设备内部除尘1 次。3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器
每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护 7.4.1 基本要求 1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。7.4.2 绿化养护内容 1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土 壤情况合理灌溉。2 施肥
乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4 整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。5 除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。7.4.3 工作检查 生长季节每月检查4 次绿化工作。2 编制每月绿化养护措施和工作计划。3 绿化档案齐全。7.5 环境卫生
7.5.1 生活垃圾的收集、清运 1 实行生活垃圾分类收集。配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。7.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内
1）大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。每周擦拭2 次信报箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。2）楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。每季度除尘1 次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。每日巡视保洁3 次电梯轿箱。3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁1 次雨蓬、门头等。5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。7.5.3 工作检查和记录 每日检查1 次清洁质量，做好记录。2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。3 清洁档案齐全。7.6 公共秩序维护
7.6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。7.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。7.6.4 机动车辆登记出入。
7.6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
7.6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。7.6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。7.6.9 记录与档案 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。7.7 装饰装修管理
7.7.1 建立装饰装修管理服务制度。7.7.2 建立装饰装修管理档案。
7.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意 事项。
7.7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物 业管理区域内公示。
7.7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。7.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2 日内清运。8 住宅物业服务五级标准 8.1 基本要求 8.1.1 客户服务场所 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目 及服务标准、收费标准。客户服务中心工作时间，工作日不少于12 小时、节假日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示24 小时服务电话。8.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2 从业人员分岗位统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
为本市项目负责人信用信息档案登记在册4 项目负责人具有5 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，人员。按需求配备具有外语会话能力的管理人员。8.1.3 制度 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。建立突发公共事件的应急预案。3 建立培训体系，定期组织培训与考核。4 建立物业服务工作记录。8.1.4 档案 1 建立物业管理档案。配备专职档案管理人员，有档案资料室。应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。8.1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。8.1.6 客户服务 每年第一季度公示上一物业服务合同履行情况、收支情况、本收支预算；每年第三季度公示上半年物业服务合同履行情况、收支情况。每月公示上月主要工作计划完成情况及下月主要工作计划。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修15 分钟内，其它报修30 分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不少于30%。业主或使用人提出的意见、建议、投诉在1 个工作日内回复。投诉回访率100%。6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率85%以上，公示整改情况。7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。8 每年组织业主参观共用设施设备机房。9 每年至少组织3 次社区文化活动。10 重要节日进行美化装饰。设置公共信息栏，每月至少更新1 次；配合相关部门进行公益性宣传。12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。8.1.7 专项服务委托管理 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。
8.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 8.2.1 综合管理 建立房屋及共用设施设备的基础档案。2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。5 每年第四季度制定下一维修养护计划。6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房
1）每月清洁1 次，室内无杂物。2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。4）设施设备标志、标牌齐全。
5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。8.2.2 共用部位 1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件
1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3）每月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物
1）每周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）每月检查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4）每周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5）每年检测1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。8.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每2 年清洗消毒1 次风管。每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。8.2.4 二次供水设施 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每月切换1 次备用水泵。每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
8.2.5 排水系统 1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每日巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。8.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明
每班巡视1 次，一般故障8 小时内修复；复杂故障1 日内修复。2 楼外照明 每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；复杂故障3日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜
每日巡视3 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2 次电气安全；每半年检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。5 低压配电箱和低压线路
每周巡视1 次设备运行状况；每半年养护1 次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。6 控制柜
每周巡视2 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1 次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2 次各类远控装置和节能 装置。7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年2 次带负荷运行； 每年活化2 次蓄电池；每班巡视1 次充电机和蓄电池。8 检测
每年检验1 次内部结算电能表。9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。8.2.7 安全防范系统 1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每日表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。2 对讲门口机
每周检查1 次按键、显示屏等；每周表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。4 红外对射探测器
每月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1 次；每季度内部除尘1 次。5 图像采集设备 每日检查1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁1 次； 每季度内部除尘1 次。6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每半年转动部位上润滑油1 次。9 巡更点
每周检查1 次外观，表面清洁1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器
每周检查1 次外观；每周表面清洁1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁
每2 周检查1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮
每2 周检查1 次开锁功能、接线。8.2.8 电梯 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在
第五篇：二级物业服务等级标准
附件一 二级物业服务等级标准
（一）综合服务标准：
1、小区设管理处，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。
2、物业服务企业持有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，岗位责任制明确。
3、纳入企业所管项目日常性成本开支的物业服务人员人均服务面积不高于2300平方米。楼管员、安防、水电等主要物业服务人员应在小区醒目处上墙公示。
4、物业服务人员统一着装、佩戴标志，服务主动、热情。
5、签订规范的前期物业服务合同（协议），双方权利义务关系明确。
6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备等进行认真查验，按《物业管理条例》等相关法规政策规定验收，手续齐全，并有相关记录存档。
7、有完善的物业管理制度、作业流程、物业管理工作计划；建立财务制度，财务收支符合国家相关规定；财务管理、业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理等全面实行计算机管理。
8、公示16小时服务电话。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在48小时内予以答复处理；业主报公共区域急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达80%以上。
9、提供有效的特约服务和代办服务项目，服务项目、服务内容、收费标准等应按有关规定在小区醒目处予以公布。
10、公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况；每半年1次在小区醒目处公布涉及住户共用设施设备大中修、更新改造费用分摊和其它物业服务代收代付费用情况。
11、按有关规定和合同约定规范使用住宅专项维修资金。
12、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；对业主提出的意见进行分析并在一个季度内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向相关业主说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。
13、每年开展1次以上健康有益的社区文化活动。
（二）公共秩序维护
1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范；各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地有明显标志。
2、门岗整洁，设专人24小时值勤。小区主出入口不少于13小时立岗值勤,并有详细交接班记录和外来人员、车辆登记记录。劝阻外来人员、车辆随意进入小区。
3、对安全电子监控系统实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理小区公共秩序维护及应急工作。
4、维护小区公共区域秩序，按照法规政策等规定，采取各种有效安全防范措施，落实小区安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。安防人员按照指定路线和时间进行12小时巡逻；对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，有巡查记录。接到业主报警或求助电话等发生安全事故时，立即到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。
5、协助公安机关做好常住人口、流动人口和出租房屋登记管理工作，对不履行义务的业主，应及时向公安机关报告，协助有关部门制止违法、违规的行为。
6、对小区内违章占用消防通道、影响业主正常通行的行为及时予以劝阻，保证消防通道畅通。劝阻无效的，应将相关整改方案书面上报社区及消防等相关主管部门，配合相关主管部门共同做好整改工作。
7、对业主擅自改变物业共用通道用途导致存在火灾安全隐患要及时向有关责任人下发整改通知书，限期整改。整改无效的，应及时书面报告社区及消防等相关主管部门，并配合相关主管部门共同做好整改工作。
8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。接到火警、警情后立即到达现场，协助保护现场并报告消防、公安等相关主管部门及相关业主、物业使用人，同时协助采取相应措施。
（三）房屋等公共部位管理
1、每年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养护计划，每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、休闲椅、凉亭等配套的共有部位，做好巡查记录，有损坏现象的10天内恢复正
常（物业服务企业无法掌控时间如外修或到外地购零件等特殊原因除外）。及时维修养护，维修率达80%以上。巡查、维修和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，属于大中修和更新改造的，每年1次编制大中修和更新改造计划，书面向受益业主公示，根据受益业主的决定或合同的约定组织维修。有使用住宅专项维修资金的，按相关规定程序及时上报相关主管部门审批，并组织维修。
3、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的小区装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装修的禁止行为和注意事项。每周至少3次巡查装修施工现场，并有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等违反国家有关规定以及违反临时管理规约行为的，及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内报告社区、有关行政主管部门。
4、保持房屋外观完好、整洁，符合原设计要求。对违章搭建、公共区域乱张贴悬挂等违反相关规定现象能及时劝阻，劝阻无效的应在24小时内及时向相关主管部门报告。
（四）共用设施设备运行、维修养护
1、共用设施设备运行维修养护制度健全，每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划，并建立共用设施设备档案，共用设施设备运行、检查、维修、保养记录齐全。
2、设施设备标志齐全、规范，容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
3、加强对楼宇对讲、视频监控、周界报警、电子巡更等技防设施日常维护，确保运转正常有效；
4、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
5、制定消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。对消防设施每年至少进行1次全面检测，确保完好有效,可随时启用,消防通道畅通。检测记录应当完整、准确并存档备查。
6、每天1次对共用设施设备进行日常巡查，做好日常巡查记录。需要维修，属于小修的，48小时内组织修理。属于大中修或者需要更新改造的，要将大中修与更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，组织相关业主自筹资金进行大中修或更新改造；已缴存住宅专项维修资金的小区，将大中修或更新改造计划至少提前一个季度书面向受益业主公示，根据受益业主的决定，及时上报相关行政主管部门申请审批，并协助相关部门做好大中修及更新改造工作。
7、每周至少3次巡查供水系统供水设备。每年1次对水泵润滑点加油，对泵房、管道等进行除锈、油漆，对水泵实施全面维护保养，保证二次供水正常，泵房整洁。每周至少3次巡查污水泵等排水系统，做到污水处理系统正常运行。根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢，周边基本无异味。每年至少1次对污水处理系统进行维护保养。供水和排水系统维修和保养符合环保要求。
8、水电、电梯、监控等技术人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保证正常运行。
9、每天1次对电梯实行巡查，保证载人电梯24小时正常运行。接到故障报告后物业维修人员20分钟内赶到现场进行危急处理，需要联络专业维修人员到现场维修的应及时联络，尽快恢复正常运行。
10、每天检查1次路灯、楼道灯等公共照明，完好率不低于90%，并按规定时间定时开关。
11、接到相关部门停水、停电、停气等通知，应以通知、公告、广播等形式提前通知业主。
（五）公共区域清洁卫生保洁服务
1、对垃圾桶、果皮箱及时实施维护保洁，并实行垃圾袋装。每天至少收集生活垃圾1次、清运1次。果皮箱、垃圾桶每周清洗1次，保持果皮箱、垃圾桶清洁、无异味。垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
2、小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢每天清扫1次；公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、楼梯扶手、栏杆、窗台等每两天湿拖（擦）1次；共用部位玻璃及室外标识（高度3米以下，高度3米以上每年清洁一次）、宣传栏、信报箱等每10天至少清洁1次；路灯、楼道灯等公共灯具每月至少清洁1次。
3、每周至少3次打涝水景漂浮杂物，保持水体清洁；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
4、户外共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，及时清掏；化粪池每年清掏1次，确保使用正常，无外溢。发现异常应及时清掏，保持畅通。
5、二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相关规定请持证人员清洗1次，按规定报检，并在小区醒目处公布。定时巡查，水箱、蓄水池应保持完好并加锁。水质符合国家规定要求。
6、设备房保持整洁，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
8、进行保洁巡查，无明显暴露垃圾、卫生死角等现象。及时劝阻楼道内乱悬挂、乱贴乱画等现象，保证小区内环境干净整洁。
（六）公共区域绿化日常养护服务标准
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、花草树木每年根据植物种类适时修剪，发现枯萎的植物应在10天内清除、补种，保持良好的观赏效果。
3、草坪生长整齐，高度不应超过12公分，超过时应在10天内修剪，有效控制杂草孳生。
4、根据气候状况和季节，分不同植物种类适时浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。发现病虫害及时灭杀。
6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；绿地设有提示爱护绿化的宣传牌。备注：超高层（100米及以上）带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。
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