第一篇：智慧住宅小区服务体系
4智慧小区（家居）服务体系
4.1一般规定
智慧小区（家居）服务体系的顶层包括十八大类服务（故简称“十八大”服务体系），服务体系的顶层框架以及左、右部分的分层框架分别如图1、2、3所示。
智慧住宅小区服务体系L智慧安全智慧健康智慧交通智慧商服智慧信服智慧教育智慧医疗智慧娱乐智慧托儿智慧养老智慧物流智慧物管智慧环保智慧节能R智慧民政智慧社团智慧缴费智慧家居
图1 智慧小区服务体系顶层框架
智慧住宅小区服务体系L智慧安全智慧健康智慧交通智慧商服智慧信服智慧教育智慧医疗智慧娱乐智慧托儿智慧养老紧安消急防防呼叫应急疏散智慧饮食智小周家直慧区边政饮卫监导中水生管报介周边商服家长信息远程教育教育政策电视娱乐网上娱乐文体信息背景音乐远程视察出入口身份鉴别入侵检测报警视频安防监控电子巡更燃气泄漏报警公共消防家庭消防应急广播应急照明应急导向电子显示屏发布对讲室内机发布小区网站发布触摸屏发布移动终端发布预约挂号紧急呼叫协同医疗远程医疗托老所服务钟点工服务养老信息服务走失定位老年大学
图2 智慧小区服务体系左半侧（L）分层框架
智慧住宅小区服务体系R智慧物流小区储物柜租用物流信息查询通知共有设备智慧物管智慧环保垃圾分类与外运设备系统运行节能智慧节能智慧民政智慧社团智慧缴费缴费信息查询通知家居安防智慧家居小区跳蚤市场废旧物质回收空气质量监测中水处理电梯节能照明节能业主大会网站居委会网站民间社团网站网络社区便捷缴费报刊订阅基础设施房产信息住户信息安全保障环境卫生绿化养护水电气暖计量低婚就保姻业社保计划生育赈灾安置民事调解法律咨询家居控制智慧家电智慧互联 图3 智慧小区服务体系右半侧（R）分层框架
4.2智慧安全 1）安防
（1）出入口身份鉴别：小区、楼栋（单元）、家居出入口处的身份识别；（2）入侵监测报警：小区围墙入侵监测、报警，家居门窗入侵监测报警；
（3）视频安防监控：小区公共区域（小区和楼栋出入口、主干道、电梯等）以及
家居室内的视频安防监控；
（4）电子巡更：楼栋内外的保安在线（离线）巡查；（5）燃气泄漏报警：监测燃气泄漏，本地和远程报警（物管），自动关闭燃气管阀门。2）消防
（1）公共消防：楼道、设备间（井）、地下车库等公共区域的火灾监测、报警（本地和远程报警）及联动；
（2）家庭消防：室内火灾监测、报警（本地和远程）及联动。
3）紧急呼叫
小区和家居内设置固定式紧急呼叫按钮，住户配便携式呼叫按钮，物管、联系医院或家人能远程收到紧急呼叫信号。
4）应急疏散（1）应急广播
当发生紧急事件时，建筑物公共区域设置的应急广播及时通知人员疏散。（2）应急照明
当发生紧急事件时，应自动启动应急照明。（3）疏散导向
设置建筑物内的应急疏散导向指示灯。4.3智慧健康
1）智慧饮食：不同年龄、季节、职业、身体状况的健康食谱指导，一周菜谱，主辅原料、半成品及成品的供应信息、便捷购买及送货服务，食品安全信息； 2）智慧卫生：清洁卫生信息化管理，卫生服务信息。3）直饮水供应。4.4智慧交通
1）小区内交通：小区内道路的监管，停车库的停车引导及反向寻车； 2）小区外交通：周边交通出行指引。4.5智慧商服
1）家政中介；
2）周边餐饮、超市、银行、菜市、美发美容、药店、缴费门店等商业服务信息。4.6智慧信服
通过电子显示屏、对讲室内机、小区网站、触摸屏、手机等，事件驱动方式发布信息。4.7智慧教育
1）托儿所/幼儿园/小学/中学：信息发布；
2）远程教育：国内外大中小学远程教育课程资源，社会培训信息，远程视频辅导； 3）教育政策：国家及地方政府有关大中小学和学前教育相关政策信息。4.8智慧医疗
社区医院健康档案管理，居民保健指导； 1）社会医院专家门诊信息和预约挂号； 2）危重病人紧急呼叫；
3）协同医疗：社区医院与上级医院的病历、检查报告和影像资料共享； 4）远程医疗：远程会诊和远程手术指导。4.9智慧娱乐
1）电视娱乐（数字电视/网络电视/智能电视）； 2）网上娱乐； 3）文体活动信息； 4）公共区域背景音乐。4.10智慧托儿
托儿所/幼儿园：家长视频远程视察。4.11智慧养老
1）托老所服务； 2）钟点工服务；
3）养老和养老机构信息；
4）走失定位服务：老人身上配置GPS定位装置（例如手环），便于走失后的寻找。5）老年大学。4.12智慧物流
1）小区储物柜租用； 2）物流信息查询与通知； 3）小区跳蚤市场； 4）废旧物质回收。4.13智慧物管
1）基础设施：小区水、电、气、电话、电视、综合布线、计算机网络（园区网、接入网、WLAN、WSN）、机房等基础设施的日常运行、维修和管理；
2）共有设备：小区各种建筑设备和建筑智能化系统的日常运行、维修和管理；
3）房产、住户信息管理：房产基本信息和业主、租赁户信息的管理；
4）安全保障: 小区安全防范管理和保安人员管理；
5）环境卫生维护：小区清洁卫生管理和清洁人员管理；
6）绿地、花木养护与管理：小区绿地、花木养护管理与人员管理； 7）计量：水、电、气、暖用量的远程计量。
4.14智慧环保
1）小区空气质量（PM10、PM2.5等）监测；
2）垃圾分类收集与外运； 3）生活污水排放与中水处理。4.15智慧节能
公共照明的时间、照度、声音和人体移动等节能控制，各建筑设备系统的运行节能，绿化自动控制喷水，电梯节能，智能电、水、气表等。4.16智慧民政
民政服务即街道办事处、居委会提供的政府相关服务，包括：婚姻、就业、低保、社保、计划生育、赈灾救济、优抚安置、街道经济、流动人员管理、民事调解、法律咨询、政府提供的其他服务等。4.17智慧社团
业主委员会、居委会、民间社团的网站，网络社区等。4.18智慧缴费
1)水电气暖网络电话电视等缴费信息查询及通知；
2）便捷缴费：电话、网络、手机及周边便民店、银行、服务亭缴费； 3）纸质报刊预订缴费，电子报刊订阅。4.19智慧家居
1）家居安防：门、窗入侵监测与报警，访客识别，远程视频监视；
2）家居控制：家电设备、照明、窗帘、遮阳设施等的智能控制、遥控和远程控制； 3）智慧家电：智慧电视，智慧冰箱，智慧空调，智慧电饭煲，智慧微波炉等； 4）互联互通：与智慧小区、智慧城市的互联、互通和互动。
第二篇：服务体系
一、河南惠民家电维修服务体系建设的重大意义
改革开放以来，特别是近几年，市场的逐步繁荣，内需的日益扩大，家电在农村的销售量与日俱增，家用电器已开始走进广大农村的千家万户，并逐步达到普及。统计数字表明：河南大件家电产品的人均占有量已经超过1台/件。特别是在今后相当长的时期内，家电下乡、汽车下乡的政策落实，农村将成为促进家电生产的主要动力，农民也将成为家电市场的主要消费群。
面临空前繁荣的市场导向，就针对协调发展，确保市场稳定，维护广大农民的消费权益而言，必须要增强一种忧患意识和时代责任感与紧迫感。因为消费者的权益维护关键是服务，我们不仅仅是把家电产品推向农村，卖给农民，而更重要的是要保障农民使用家电的可靠性与稳固性。这就要在农民消费的同时，同步建立一个完善地、规范地、自主能力强而且具有相当规模的家电维修服务体系，以确保农村家电物流地顺利延伸和消费群的不断扩大。
目前，家电售后服务和维修行业存在着诸多问题：家电售后服务和农村消费者的需求不协调；新生的家电产品的科技含量与现有的维修服务人员的技术技能不协调；销售量和服务跟踪率不协调；服务观点和农民的消费利益不协调；家电市场的延伸与服务站点的配套不协调等等。所有这些，在很大程度上制约了家电市场的正常运转和农村消费者的消费信心。
所以规范农村维修服务行业秩序，提高服务能力，改善服务质量，逐步营造系统化、规范化、专业化、社会化的农村维修服务市场环境；加大农村市场流通，为广大农民现代化生产和生活提供可靠的使用保障；加大对原有专业维修服务站点整合，构建创业再创业的升级模式，使原有维修站从业务扩展，技术力量，管理水平得到长足发展，是十分必要的。同时，加速维修服务站点的扩充，也将为青年农民工创业、就业提供了更多更好的就业岗位。
整合和拓展农村服务网站，对农村偏远的空白区域实施新增专业维修服务体系建设，是一个辐射率很广、容纳量很大的创业项目，能为广大有志青年、返乡农民工、新增农村剩余劳动力、以及大中专院校毕业生等，提供一个宽阔的就业平台。使之就地转化、就地创业，把青年农民工直接转化成为有技术、有产业的新农村建设主力军。在此基础上，把现代化的经营管理理念普及到农村，达到供需平衡，协调发展的目地。这对维护社会稳定，确保农村经济健康有序和可持续发展，加速全面建设社会主义新农村步伐，都将有一定的现实意义和长远的历史意义。
二、家电售后服务产业发展的战略意义
1、家电售后服务成为家电生产企业竞争的焦点之一
家电行业是我国竞争最激烈的行业之一，也是我国最早与跨国公司正面竞争的行业。经过三十多年的发展，经历了产品竞争、技术竞争、品牌竞争，现已进入服务竞争阶段。随着科技水平日新月异的进步以及家用电器制造领域相关技术的成熟，同类产品高度同质化，产品本身的差异越来越小，依靠硬件来构建差异化也越来越困难。这自然而然使生产企业以及消费者将关注的重心转移到服务上来，服务成为家电生产企业竞争的焦点。
2、优质服务有效提升客户满意度，推动企业竞争力提升
搞好售后服务是现代企业竞争的法宝，是积淀品牌资产、塑造品牌形象的必由之路。市场竞争日益加剧以及新技术的不断应用，大大缩短了消费电子产品的生命周期，产品推陈出新的速度加快。在产品更新速度加快的同时，消费者对产品及服务的要求也在不断提高。
完善的售后服务和及时的响应可以有效化解矛盾，帮助用户在最短的时间内解决问题。同时，在服务的过程中，企业可以与客户进行互动与沟通，倾听客户使用产品的感受以及对产品改进的建议。愉快的服务体验可以大大提升客户满意度，增加忠诚客户，从而推动企业竞争力的提升。
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三、家电售后服务产业发展的必然性
（一）解决家电生产企业的售后服务难问题
1、家电行业是我国竞争最激烈的行业之一，也是我国最早与跨国公司正面竞争的行业。经过三十多
年的发展，经历了产品竞争、技术竞争、品牌竞争，现已进入服务竞争阶段。随着科技水平日新月异的进步以及家用电器制造领域相关技术的成熟，同类产品高度同质化，产品本身的差异越来越小，依靠硬件来构建差异化也越来越困难。这自然而然使生产企业以及消费者将关注的重心转移到服务上来，服务成为家电生产企业竞争的焦点。
2、优质服务有效提升客户满意度，推动企业竞争力提升
搞好售后服务是现代企业竞争的法宝，是积淀品牌资产、塑造品牌形象的必由之路。市场竞争日益加剧以及新技术的不断应用，大大缩短了家用电器产品的生命周期，产品推陈出新的速度加快。在产品更新速度加快的同时，消费者对产品及服务的要求也在不断提高。
完善的售后服务和及时的响应可以有效化解矛盾，帮助用户在最短的时间内解决问题。同时，在服务的过程中，企业可以与客户进行互动与沟通，倾听客户使用产品的感受以及对产品改进的建议。愉快的服务体验可以大大提升客户满意度，增加忠诚客户，从而推动企业竞争力的提升。
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3、目前，家电生产企业在中国的家电市场肩负着多重责任：一是生产，二是流通，三是售后服务和延续维修。由于我国的家电市场没有完善商品流通和配套的维修服务体系，为此，厂家在生产的同时，为确保自身利益，应对市场竞争，赖以生存，不得不建立起自己的营销网络和服务网络，背负起这个无法推卸的，也是关碍自己切身利益的社会责任。纵观目前家电的售后服务方式大致是：
一种是作为纯生产的质量、技术延伸服务：通过流通企业的售后服务代理，提供给终端用户，很多生产企业都采取这种方式。也就是厂家提供一定的技术资料、维修配件、售后服务资金(按照销售比例提取)给销售商家，由商家通过自己的维修站对顾客提供该产品的售后服务。随着经济的不断发展，社会分工将更加清晰，那么这种时限性的售后服务（只对保修期内的事件负责），在很大程度上不能填补终身服务的空缺，将会逐渐不能满足广大消费者的需求，产品的更新换代、企业转型、倒闭能多种因素，便社会上出现了很多的“家电孤儿”。
另一种方式就是家电厂家把售后服务作为其经营和市场竞争的重要手段，自己建立售后服务站或特约售后维修站，直接向顾客提供售后服务，该售后服务网络属于厂家投资，一般隶属销售网络管理。
鉴于售后服务网点规模不断扩大和管理成本逐渐增高，以及竞争的快速升级和服务体系的多重投入，各大家电生产企业根本没有把服务网站拓展到乡村级的能力。为了扩大农村市场占有率，不得不考虑通过其它途径节约维修服务费用，降低成本。有的厂家正在通过寻求家电售后服务第三方承担的市场发展道路。
4、目前家电售后服务已成为家电市场竞争的一大砝码，产品的维修服务费用是由生产厂家从毛利中剥离出来给家电维修商的，如：一台1P以上空调的平均安装费用在100多元，在售后服务中商家得到了高于销售商卖出一台相同型号空调的利润，而这笔钱在经销商手中给浪费了很多。家电厂商在自身售后服务方面存在的种种问题，已经严重影响了消费者正常享有售后服务的权利，并直接导致了消费者对家电品牌满意度的急剧下降。有专家认为，家电维修有望摆脱附属的地位，成为一支独立的力量，与家电生产商和经销商三足鼎立。
中国家用电器维修协会的官员曾指出：如果国内的家电企业和家电维修企业不赶紧采取措施，壮大维修服务产业规模，提高维修服务水平，国内家电企业不仅会丧失家电维修这一影响家电产品竞争力的重要市场，甚至会丧失花费了几十年时间才赢来的在家电生产制造领域里的优势。
5、国家为了维护消费者权益，先后出台了《中华人民共和国消费法》和《产品“三包”条例》等相关法律、法规。为此生产厂家就售后服务不得不做出了诸多承诺，因为他们已清楚地意识到：承诺也是一种促销技巧，服务同样也可以创造价值。而消费者也需要承诺，因为承诺是一种消费保险，是一种消费意识上的精神寄托，是自己所买商品的附加值。虽然，提升服务理念，创造服务品牌，本是诚信中的应有之义。但由于市场上的过度竞争和客观因素的制约，不能排除承诺上的盲目性与虚伪性，比如什么 100%回访、100%满意、终身维修等等。从哲理和现实中，那几乎是虚幻的，因为厂家无时不在面临着时限变迁和风险冲击，诸多环节还存在着不以人的意志为转移的变数，一旦这种变数和自己的利益相冲突时，往往是事与
愿违。
据了解，有一定规模的厂家及商家都有一个完整的售后服务体系，该体系一般由内部网络管理系统支撑，链接厂家、各级代理商、各地售后服务中心及各地市特约维修网点。当总部或各服务中心接到顾客的服务热线后，可以解答的直接解答，需要上门服务的就由该服务中心将信息通报给最近的特约网点，由网点指派服务人员上门提供售后服务。事毕，该网点还要向服务中心反馈服务情况。同时，服务中心或网点再通过电话对客户进行回访，既体现对客户的关照，也是对服务人员及网点的监督。事实上，很多厂家的监督流于形式，由于受监督成本、人力、精力的限制，他们不可能完整地掌握每一件产品售后服务的全部情况。
6、服务人员有待规范和提高
根据国家要求，上门从事家电安装、维修等业务人员都必须有相应的资格认证和岗位证书才行。但厂家把售后服务交给代理商，代理商又转包给维修网点，因为这种售后服务只是一种促销手段，大都流于形式，服务人员就很难规范。
毫无疑问，只有具备好的素质才能提供优质的服务。现在提供售后服务的人员分两大类：一是厂家和代理商聘用的售后服务管理人员、热线接待人员、专业维修人员等，这些只占一小部分；另一大部分则是各维修网点自己招聘的维修人员，他们一般学历较低，有的没有专业基础，只是跟师傅学一段时间就上岗，厂家又未能对其进行全面的技能培训，特别是销售旺季，很多维修网点往往私自招收民工、社会青年参与工作，根本谈不上什么专业化、标准化，售后服务问题便由此而层出不穷。
某品牌服务管理部负责人说：“厂家不可能养起庞大的维修服务队伍，从经济与管理角度讲，成本之大，人员之杂，很难管。”
（二）解决农村家电维修服务难问题
1、农村小型维修网点不能承担品牌家电售后服务的原因
（1）上门服务难；现有的农村家电维修站点习惯于店面经营，没有上门维修意识或者维修人员认为没有上门维修的义务。由于家电产品种类多，维修人员专业技能又很差，自己也不敢保证上门能不能修好，是关键问题。有些产品配件不全，不能及时配备，即使能上门维修，没有了配件，也是徒劳无功。
（2）上门服务没有服务标准和维修收费标准，农村人又有喜欢讨价还价的习惯，维修人员经常被弄得很尴尬。
（3）上门维修没有质量保证。消费经常遇到家电产品修了没多久又坏的事件，给消费者造成了伤害，还有大多数农村消费者宁肯自己拿着家电到县城维修，也不轻易让小店维修人员来修理。
（4）家电产品涉及面广，产品更新换代快，专业技术水平要求高，一个乡村小店店主没有时间去学习，培训学习的成本也很高，很难掌握多类产品维修技术，由于业务量有限，他们又没有能力招聘专职技工，技术能力差，工作效率低，工作成本增大，劳累一年也嫌不了多少钱。
2、农村小型维修网点不能生存的外在原因
（1）农村维修网点的技术条件差，企业不放心把售后服务的责任交给他们。无奈之下，只有自己做自己的售后服务，或把售后维修服务任务转交给经销商代劳。
（2）经销商自身是以盈利为目的的中间环节，他们是企业的上帝，经销商以区域销售优势迫使企业遵守他们的条件，不然就不卖企业的产品。至于要求达到的售后服务标准，企业无从知晓，甚至有时候毫无办法。作为经销商，主要业务就是销售产品，大多数经销商同时销售多厂家品牌产品，每专业产品维修的技术力量不可能达到，自然维修服务的质量就不会好。经销商会把自己无法做到的工作转包给个体小维修网点，让这样小网点的维修工去执行企业产品的售后服务重任，结果可想而知。当出现售后服务投诉事件时，企业无法去追究维修人员（转包人）的责任，也拿经销商没办法。恶性循环，既损害了企业的形像，也坑苦了消费者。
（3）经销商不可能在自己销售区域内建设众多的维修服务网点，但又不放弃售后服务这个美差，这
样就形成了区域行业垄断，所以下面的维修网点根本拿不到品牌产品的维修服务权，因业务量太少，则无法生存。
3、农村家电报修难问题
农民要求有购买和使用、维护家电的咨询服务，普遍的现象有家电出现了故障，消费者找经销商，经销商向售后服务那推，如遇产品质量问题，售后服务向厂家推，厂家大多要经销商想办法去解决，搞得消费者无助又无奈。找谁去咨询？电器坏了找谁修？维修电话打给谁？维修电话打不通？遇到问题找谁投诉？等等。现在不没有相应渠道来现实，农民对于如何便捷有效地进行家电服务充满了期待。
品牌企业多数建有全国性的服务热线电话，也存在着诸多问题：热线电话打不进去，地方方言问题等。由于家电生产企业和产品种类繁多，一家中有多个厂的产品，他们的服务电话各不相同，当家电出现故障时，寻找对应的电话号码就是个头痛的事，加上发票、保修卡等相关资料保存不当，这时想找个报修电话就是个难事。
三包以内的产品报修在维修产品的比例占多大？不在三包内的产品报修怎么办？家电产品的故障多出在保障期限以外，保障的期限不是完全有国家规定的，是生产厂家根据他们产品正常使用期限而定的，他们会评估出那个产品易损件的常规使用时间概率和主要元器件的正规使用寿命。保修期过了，才是家电出现故障的多发期。可见家电产品保外常规维修的任务有多么重要。
所以建立省级区域性统一报修热线电话是完全必要和切实可行的。
四、规范农村家电维修服务市场
纵观当前农村家电维修之现状，错综复杂，是在经济体制变革后所产生的新的社会矛盾，是受市场经济所驱动的社会必然，也是在进一步扩大内需，营造新的家电市场，推行家电下乡工作中所必须引为重视，而且亟待化解的矛盾。
如何化解这个矛盾？变消极因素为积极因素，变障碍为动力，这是我们应该深入研究并着力解决的问题。
1、必须调整思路，以科学发展的理念和高度的社会责任感，增强忧患意识，把握市场动向，广泛地探寻在新的经济形势下所面临的新问题，以及这些问题将会对家电市场所产生的负面影响，充分发挥自主创新能力，深入研究，勇于探索，按照党和国家的战略部署和指示精神，倾听广大农民消费者地呼声，发现他们所盼望解决的焦点、难点问题，制定出一套切实可行地整改方案；
2、加大对现有的家电维修服务人员的技术升级与整合，提升家电维修服务行业的市场地位和信誉度，树立良好的社会形象；
3、以加强县（区）级家电维修服务站建设为起点，扩大维修服务站点在广大乡（镇）农村的辐射面，把维修服务延伸到全省各个乡镇、村庄，形成一个全覆盖地维修服务网络；
4、加强并完善河南惠民家电维修服务体系建设，充分发挥政府职能和社会动力，调动全社会的智慧与积极性和参与意识，加大对维修服务人员的专业技术培训力度，以青年创业、返乡农民工再就业为契机，形成一个既有政府领导，又有专门管理和社会参与的新型维修服务体系；
5、按照《中华人民共和国消费法》、《市场管理条例》、《服务行业管理条例》以及相关法律、法规规定，加大对维修服务人员的普法教育和监管力度，树立良好的职业道德和行业秩序，使维修服务行业规范化、法制化；
6、净化货源，理顺进货渠道，杜绝假冒伪劣、以旧翻新的家电产品系列和杂牌零配件泛滥市场，确保服务质量；
7、推广信息化管理，逐步建立网上超市，打造农民消费者可靠地购货平台，维护农民消费者的消费权益；
8、推行网络服务和热线服务，加强企业、经销商、维修服务、消费者之间的相互沟通，提高家电市场的透明度；
9、逐步完善家电家电城乡一体化建设，使大中城市与县乡村接轨，达到信息流通，优势互补；
10、严格落实国家针对家电下乡和家电维修服务体系建设所出台的一系列优惠政策，让国家的优惠政策在调整家电市场的举措中发挥作用。
第三篇：住宅小区物业管理
浙江广厦建设职业技术学院
管理工程学院
2009/2010学年第1学期
课程名称物业管理实务授课教师刘团辉教研室主任
第四篇：住宅小区调查报告
住宅小区调查报告
在当下这个社会中，报告与我们的生活紧密相连，不同种类的报告具有不同的用途。为了让您不再为写报告头疼，以下是小编帮大家整理的住宅小区调查报告，仅供参考，希望能够帮助到大家。
住宅小区调查报告1
前言：
作为一名在福州市金山一带居住近4年的居民，本人可以说是见证了金山由城郊发展为新兴住宅区、工业区的经过，至今仍在不断拔地而起的幢幢商品房一直以来都是金山新区一道独特的风景,而夜晚楼多灯稀的冷清景象也常为人所津津乐道。借此次社会法学学习的机会，我对金山一带的住宅小区的安全状况进行了一定的调查，希望籍此反映当地小区的一些基本状况，并提出自己的思考和建议。
现状呈现：
1、“高档社区”安全保障并不“高档”
高档社区的安全保卫工作总给人一种戒备森严的感觉，既有身着笔挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探头、各种自动门卡等。但事实上，这些有着重重安检设施的社区其实很容易混进去。人群常常趁有人出入时集体涌入（密码锁被规避了），其中鱼龙混杂，而保安却并不一一过问。有趣的是，那些没有繁复的密码保障设施的住宅小区反而因为住户长久的习惯而人人都有一定的防范意识，常常是一个楼道来了陌生人，很快四邻都相互告知了。
2、社区防火防洪设施含瑕疵
首先，小区的防火其实是老话题了，随着新小区的越建越多，防火设施日见改观，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常维护可有进行？据本人所知，平日里所谓的消防水栓倒是时时有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了关键时刻，是否会“不自禁”的关闭？且让水栓上日渐厚实的铁锈来回答吧。
至于防洪，也许地处平原的人们体会不到，但对位于闽江沿岸的金山新区来说，却是不能不考虑在社区安全范围内的。但这一方面却成为盲点，不要说防洪了，有些小区甚至连排水系统都不甚合理，一到大雨天气就“水漫金山”。
3、小区治安管理主体多元化不利于管理
现在的新型小区可谓设施完善，游乐场、KTV、超市等一应俱全，但这也为小区管理带来另一个问题，即主体过于多元化，很难有效管理、面面俱到；另外，小区空房向外出租的现象日渐普遍，为小区管理带来一定困难。小区内出入人员身份、职业、道德呈现多样化，一方面多数小区未形成较好的管理规范，另一方面，由于人员活动时间不同，在规章的实际操作上也存在很大难度。
立法考量：
1、建议出台地方规章，统一规范沿江建筑的防洪标准；
地方统一出台规章，从法律层面规制开发商的建筑行为，防范于未燃，对于保障沿江城市的居住安全、人员安全是十分必要的，也更有利于实践中的执行。
2、加大法制宣传力度，在各社区积极宣传《治安管理处罚条例》等法律法规，提高居民自觉守法、护法意识；
法制宣传的作用一向不可小觑，可以通过一些群众喜闻乐见的宣传形式，如墙报、文艺演出等来宣传法律法规，提高公民的法律意识，为维护社区安全打下坚实基础。
3、对小区保安进行统一培训，提高保安素质和工作能力；
小区保安素质的参差不齐不仅容易给小区安全管理造成漏洞，其本身也是安全隐患之一，近来闹得沸沸扬扬的保安绑架业主事件不能不引起我们的注意。如果保安都能严格执行工作规范，练就一双“火眼金睛”，也算是为小区贴上一道“安全”标签。
4、配合有关职权部门定期对小区内的娱乐场所进行检查、访问，杜绝安全隐患；
既然是“鱼龙混杂”，那么适当的关注绝对必不可少，娱乐场所进驻社区，直接关系到每一户居民的切身利益。同时，娱乐场所的.安全设施硬件配备是否符合国家、地区要求也需要时时留意，避免发生意外惨剧。与其亡羊补牢，不如加大监管，将危害止于萌芽阶段。
5、加大业主大会与物业机构、社区居民委员会间的联系和互动，共同构建和谐社区。
由于小区住户的多样性，加上钢筋水泥、层层铁门的阻隔，住户间的沟通难免有所欠缺，同时也不利于零散住户的维权，加大住户与住户间、住户与物业间、物业与居委会间、居委会与住户间的联系，有利社区发展和建设，更可以集思广益，为社区安全出谋划策，同时群防群治，集中力量构建和谐社区。
住宅小区调查报告2
调研小组成员：
李思聪、王吉伟、王一鸣、张孝凯
调研的小区：
沈阳万科金域蓝湾
调研时间：
20xx年4月21日
调研方法：
查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。
龙湾小区调研：
1、小区周边情况：
沈阳万科金域蓝湾项目位于浑南核心区域，处于富民桥和长青桥之间，依浑河而建，水景宽阔；近浑南大道，交通便捷；南侧为恒达路，西侧为朗日街，其附近有河畔新城，慧缘馨村，金地国际花园等小区。
①小区周边交通便利
②小区附近教育、商业、娱乐等设施分布较少。
③小区附近有着良好的景观环境，北侧毗邻浑河沿岸。东侧有湿地公园，如天然氧吧；向西不远有功能及景观于一体的奥体公园。
2、小区数据概况：
①占地面积：226000平方米
总建筑面积：566000平方米
开发周期：20xx—20xx
开工时间：20xx—3—1
竣工时间：20xx—12—31
总户数：450套
②小区楼层状况：32层、25层高层住宅及12层多层住宅。
③项目特色：集水岸、湿地、公园，住宅为一体的高舒适度水岸景观大宅。
3、道路分析
周围是城市次干路和支路，属于浑南大道分之路，为浑南大道分流，车流量比较少，早晚高峰时候也不出现堵车，周围车辆基本以私家车为主，噪音较小。内部道路只有一条
双向单车道，小区基本以步行为主。
4、小区主要人群：
由于该小区处于浑南新区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自周边各地有较强购买能力的各行业精英人群。
5、景观分析：
①引入了融东方审美情趣和浓厚异域风情于一体的泰式园林景观，以充满佛教色彩的雕塑、小品、图腾柱为点缀，东南亚特色亭廊为内容，在融和中式园林的虚实空间中变化多端。滋润万物的水是园林的核心线索，不尽相同的园林景观，被串成了一幅完整的景观体系，长约400米的景观大道与湿地公园相连更成为园区景观的画龙点睛之笔。
②小区外部规划了湿地公园，位于住宅区东侧景观丰富。小区北侧为沈阳市浑河南岸滨河公园，有着良好的景观视线。
6、规划分区：
小区以高层建筑为主，内部主要特色为融合东南亚园林的异域风情，以及泰国南传佛教建筑的建筑特色，增大高层之间的楼间距，使园林景观面积增大，给居住者以良好的景观体验。
此区域为整个小区内部最为重要的园林设计区域，以三个南传佛寺建筑外形的休憩空间相连，形成这个区域的景观轴线，左侧的亭子周围环绕较大面积的水体，在水内铺装的映衬下显得格外富丽堂皇，利用高差变化，使游园者有移步换景之感。
连接各个景观组团的小路曲折蜿蜒，周围绿植景观丰富多样，同时考虑了无障碍坡道的设计，满足残疾人参与游园的要求。
7、小区内部绿植分析：
沈阳市位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在—20度~30度之间，平均气温8。3度，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。
在此气候条件下选择内部绿植，与其他小区内部相比，该小区绿植
8、建筑单体设计分析：
建筑物的立面具有现代气息，高层、小高层住宅以暖灰色为主基调，顶部通过建筑物或单元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、窗户的凸凹和材料质感的变化，使立面产生强烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型稳重大方。
建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝向。有飘窗、角窗、落地窗等开窗形式，增加了采光面积，并且使光影变化丰富。小区高层、小高层住宅从95至227平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色、暖灰色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。
9、主要户型分析：
所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。下图为174平米基本户型。
10、小区停车场设置：
小区为了充分满足住户的停车需要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较低，地下停车位基本能够满足住户需求。小区北侧设置两个地下停车场，南侧设置一个地下停车场，与其他小区相比没有出现地面停满车辆给行人造成不便的情况。住户可以充分享受小区绿化及健身设施带来的便利。
11、小区出入口设置：
该小区共设置四个出入口，分别为北门、西门、西南门、南门，很好的满足了内部用户出入需求。
12、日照分析
小区以高层为主，北侧楼层较高，南侧较低，中间最低，错落开来，基本满足了每户的入住需要。单手楼间距较小，会出现一段时间的遮挡。 总结及经验借鉴：
①规划方面：现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。
②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。
③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。
④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题，制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。
总体来说：
住区规划、住宅建筑设计应综合考虑建设标准、用地条件、日照间距、公共绿地、建筑密度、平面布局和空间组合等因素来合理确定。应满足防灾救灾、配建设施及小区物业管理等需求，从而创造一个方便、舒适、安全、卫生和优美的居住环境。
另外，我们可以借鉴该小区在设计和规划中的思路，没有走一般的设计路线，而是采用了比较新颖的东南亚风格，建成后基本能够获得业主的认可，为沈阳增添了一些异域风情。我们在设计中可以综合考虑功能需求、环境制约、文化氛围和经济条件等因素设计出功能完善建筑造型优美、景观宜人的住宅小区。
13、改进建议
小区楼层过高，对内部的空间形成一定的压迫，小区规模较大并且封闭，对周围路段交通有影响。内部景观水系受季节性影响，有些景观包括水池，难以维持，带来了不小的保养费用。居住区步行距离过远，应该适当增加内部车路。小区内部过于封闭，商店等服务设施较少，居民必须到周边去购物。可以适当增加内部商业区域。
第五篇：住宅小区方案设计说明
****住宅小区方案设计说明
规划建筑部分
一、项目概况
规划****住宅小区位于***市市区东北角，东临***路，南距***路约490M，西南角与现状***村相邻，西面有规划城市次干道通过，规划东西向主干道成功路穿过本区域，将小区分为南北两个地块。基地原为***村址，现已拆除完毕，地块整体南高北低渐有落差，地势较为平坦，对外交通便利，东面隔***路与***社区相邻，配套设施完善，随着城市中心东移，区位优势将逐步显现。规划***小区总用地面积***亩。
本项目为居住用地，小区建筑由低多层和高层住宅结合设置，使整体错落有致。
二、规划设计依据
1、中华人民共和国城市规划法；
2、GB50180-93城市居住区规划设计规范；
3、***市总体规划；
4、国家、***省、***市有关的法律、规范和条例；
5、甲方提供的电子版基地地形和选址图；
6、***市规划局对本案的规划设计条件。
三、规划
1、规划原则
1）、生态性原则：尊重场地特有的自然特征，在充分保持原有地形地貌的前提下，协调人与自然的和谐关系，力求塑造一个绿意盎然、环境优雅的居住空间。
2）、突出主题原则：从城市的角度思考，使居住区有机的融入城市，以新古典风格建筑与自然山水景观为主，以水为整个小区的灵魂，使小区规划为城市增光添彩，成为邹城市城市中心一道靓丽的风景。
3）、安全性原则：适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。加强物业管理，确保居住的安全
4)、经济性原则：考虑开发建设的可行性，道路、建设等都应充分考虑地形因素，尽量 减小土方建设量，设计中全面考虑建设和经营管理过程中的经济效益问题。
5)、可持续发展原则：严格控制土地开发强度，保护生态环境，创造良好的空间环境。
2、设计理念
规划设计围绕自然化、生态化和现代化的主题展开，以大气灵动的景观主轴和水景广场彰显***小区“王者之尊”的气度。在设计手法上，更多的融入江南景园的布置手法，突出园林系统要素，运用自由流动和规整平缓的构图原则，结合图案、几何造型营造景园特色的三度空间，体现了景观设计重在细节的理念。空间手法上，运用了动与静、开放与私密、简约现代与自然生态的对比，创造出有节奏、有韵律的空间，营造出充满艺术美感的复合型现代人居环境。景观设计注重“以人为本”的设计原则，以超常规的住宅小区空间设计为规划指导思想。平面布局自由灵活，分区明确合理，兼容流动布局因素，以人的行为规律为准则，突出了人性化和个性化特征。
3、规划目标
与居住区区位特点相融合，营造具有亲水风情、开朗明快、温情闲适、典雅尊贵的“高档景观生态住宅小区”。营造观景休闲的生活方式。将地域现有的水元素引入社区，使社区景观与周边的原声自然印象产生呼应，使内外环境一脉相承、接连一体。运用景观的手段通过对环境中活动场所的设计，为居住者提供宜人轻松、聚合交流的生活活动平台。运用江南水乡细腻别致的景观设计手法，结合新古典建筑的尊贵典雅，在社区当中引导新的生活理念、强调优雅闲适的品质生活。力求将人、建筑、自然完美契合，营造充满质感的缤纷水岸生活。
4、规划设计
1）、出入口
沿***路南北侧设置两区域主要出入口，南区沿西侧规划路设次入口一处。
2）、道路系统
道路系统既考虑功能性的要求，尽量人车分流，亦注重对环境质量的影响，不破坏 小区中心景观。
车行系统：规划的主要车行路为方形环路，车辆经过主干环路可快速到达各组团，通过组 团路和宅前路深入到各家各户，满足人们的日常生活需要和紧急情况下的需要。
步行系统：小区的步行主轴由引水路线自然而成，也即小区的景观主轴线，结合主干路两侧深入到各组团中心绿地和各个宅间绿地的小路，和穿插其中的景观小品构成车行系统外的步行交通系统。
小区主要车行道路宽度为7米，其他道路宽度为5米。
3）、停车 小区停车分为机动车和非机动车停车。机动车停车分为地上和地下两部分，北区按居住户数77%数量设于地下车库内，南区按总居住户数53%设于地下车库，地上设部分公共停车位和商业停车位。
5、建筑分布
小区主要为居住建筑，北区住宅均为高层，分为十一层和十七层两种。南区住宅分为低层、多层和高层三部分。低层为三层，布置于地块最南面，西部沿规划路布置多层。南区中部和东部沿牙山路以及北部沿成功路布置高层，高层均为十七层。住宅共36栋，北区中心设置三层幼儿园一处，南区中部设置三层社区服务楼一处。北区沿西面规划路设置二层公共服务用房。
6、建筑退界
东沿***路建筑退界53.5m，沿***路北侧退道路中心线35.5m，南区退道路中心线33.5米
西侧退规划道路分别为4.5m（多层住宅），6m（沿街公建），10m（高层住宅）
北侧退用地边界分别为：27.5m（36号楼），24米（33号楼），27米（30号楼）。
南侧退用地边界分别为12.5m（低多层），18米（高层）。
四、建筑单体单
1、功能
1）、1、12#楼为17层框剪住宅楼，两个单元，每单元四户，每单元设一部疏散楼梯和两部电梯（其中一部兼消防电梯）。住宅层高为2.9m，屋面为平屋面。
2）、3—6、14、15#楼为17层框剪住宅楼，二个单元，每单元二户，每单元设一部疏散楼梯和两部电梯（其中一部兼消防电梯）。住宅层高为2.9m，屋面为平屋 3）、2、7、13#楼为17层框剪住宅楼，一个单元，每单元四户，设一部疏散楼梯和两部电梯（其中一部兼消防电梯）。住宅层高为2.9m，屋面为平屋面。
4）、8、19#楼为17层框剪住宅楼，一个单元，每单元四户，每单元设一部疏散楼梯和两部电梯（其中一部兼消防电梯）。住宅层高为2.9m，屋面为平屋面。
5）、9、10、11、16#楼为3层砖混结构住宅楼，每栋共四户，每户设一部楼梯，住宅层高为3.3m，屋面为双坡屋面。底部设半地下车库和活动室。
6）、17、18、25#楼为3层砖混结构住宅楼，每栋共六户，每户设一部楼梯，住宅层高为3.3m，屋面为双坡屋面。底部设半地下车库和活动室。
7）、20—24#楼为6层砖混结构住宅楼，三个单元，每单元两户，每单元设一部楼梯，6层住宅加底层2.18m的车库，住宅层高为2.7m，屋面为双坡屋面。
2、消防
1）、三层、六层砖混住宅和沿街公建均为二级耐火等级，按GB50016-2006有关规范执行。2）、十一层和十七层框剪住宅为二类建筑，耐火等级为二级，地下室耐火等级为一级。
3）、地下车库设自动喷淋系统，北区设五个防火分区，南区分六个防火分区。
4）、高层建筑沿一个长边设消防车道，消防车道宽度为5米。
3、建筑布局
1）、三层、六层住宅日照间距按建筑总高度1.5倍布置。
2）、十一层和十七层住宅按照大寒日累积日照不低于三小时的标准进行日照分析。
五、节能设计
***市按照我国热工设计分区属“寒冷地区”，指累年最冷月平均温度为0 – 10℃地区。这一地区建筑应满足冬季保温要求，部分地区兼顾夏季防热。
节能设计遵循建筑节能法规、节能设计标准和有关节能要求，严格按照节能设计标准和节能设计要求进行节能设计。
节能设计必须充分考虑到建筑、结构、材料、设备以及环境等因素，进行系统优化与技术整合。优选选用经国家和省推广认定的建筑节能技术、产品、材料和设备。
1、建筑在布局、朝向、间距、层高等进行合理规划和设计，居住建筑主立面均朝南，南面布置低多层，高度由南到北逐渐增加。
2、屋面、外墙采用挤塑聚苯板保温板。
3、外门窗采用中空玻璃，窗框为塑钢窗框。
4、建议采用中水回用系统、雨水收集系统、户式地暖系统等节能环保措施。
六、景观系统景
“仁者乐山，智者乐水”。项目基址现状水景优势，引水入园，打造生态活水系，将“山灵水动”的优雅气质体现的淋漓尽致。水势如龙戏珠，如龙者绕水而居，柔美之韵，与细节处体悟曲径通幽的美妙，如珠者，尽显高贵典雅的大气。各景观节点在水景主轴的串联下依次展开，形成环环相扣、张弛有度、具有浓厚生活情趣又各富特色的景观系统。整体景观像音乐一样流畅动听，大出恢弘有度，小处精致宜人，实现开阔和私密的自然过渡。
本案景观系统如龙戏珠的 “珠”即为中心水景广场。广场范围以南门主入口 为起点，入口处以规则的树阵和整形灌木引入，中心广场前端得一组水中雕塑作为入口对景，中轴水岸小路蜿蜒至南面喷泉广场，喷泉广场分为喷泉、静水和铺地两部分，动静水结合，并 以广场后的常绿高大乔木作为背景，配以休憩坐凳，造型灯柱围合成为一个时尚典雅的广场
七、经济技术指标
***规划总用地面积规划居住户数（套）规划居住人数总建筑面积地下总建筑面积地上总建筑面积a规划住宅建筑面积b配套公件面积基底总面积总建筑密度居住区容积率绿地率住宅层数停车率停车位亩户人万M2万M2万M2万M2M2%地上地下%层%辆55.236818M26133.2人/户1962102275.72M210.232.9273106.52M27.316.7367351.62M20.586957.25754.9M218.91.992916.2M20.79地下储藏室40.68269.2M211，17地下车库10020900M2670地上2000（包含公建停车位）地下470
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