北京万科物业节能改造全案

第一篇：北京万科物业节能改造全案

北京万科物业节能改造全案

来源：《中国物业管理》2009年第十一期

“节约能源，绿色环保”是二十一世纪人类追求的目标，欲达到此目标，非一蹴可及，需运用智能、心思及良知。

北京万科物业自2008年起，将每年节能降耗10%作为物业管理服务的重点工作内容之一而贯穿始终。

北京万科物业以不降低现场服务品质为前提，采取具有一定技术含量的节能降耗是我们工作的原则与底线。

为实现这一目标，公司与社会各类节能产品企业协作，在公司所管项目内逐步推进实施各类节能改造，取得了一定的成效。

中水设施改造案例2则

案例1：北京万科物业中水处理站在实际运行中发现，每日回收的中水原水仅为60 m3左右，经处理后的中水不能满足小区776户每日约197m3的卫生洁具用水，每日需补充约137m3自来水去弥补中水水源的不足，增加了中水处理供应成本。

北京市规定中水价为1元/m3。小区中水设备每处理1m3的中水成本为1.50元/m3，因中水原水不足而每日补充137m3的自来水混合向业主室内卫生洁具供应中水，则中水成本为3.03元/m3，远高于北京市规定的中水价格。

若按实际处理中水3.03元/m3成本价格向业主收取，业主难以理解和接受，中水设备将被迫闲置。

改造设想。

利用回收杂排水，制备中水用于绿化。

中水为混合式回收，回收四栋楼内776户业主室内卫生间洗浴、洗衣、厨房等混合杂排水，中水设备处理方式为生物处理方式。

为充分利用业主可回收的杂排水实现二次利用，达到节能效果，经在现场实际考察研究，决定将中水原水管道经改造后不再接入776户业主室内，而是接至绿化用水管道。

改造方案。

具体改造时管道的敷设布局见图2所示：

绿化节水效果评估。

通过将中水用于绿化改造后的使用效果观测，采用中水浇灌的10900m2的绿地草坪、绿地植物等长势良好，没有出现任何不良反应。

将业主的杂排水处理为中水用于绿化，每日可节约绿化用水30m3，北京地区年绿化浇水养护期为244天，经实际装表验证，利用中水用于绿化每年节约水费19280元。

案例2：在总结中水用于绿化降低养护成本基础上，北京万科物业又将另一小区一直闲置的中水设施进行改造用于绿化用水，作为其节能挖潜、降低成本的措施之一。

由于该小区业主的常住率（度假或第二居所）较低，所能回收业主的杂排水（中水原水）严重不足，致使其中水设备处于闲置。

北京万科物业借鉴“案例1”的改造方式，对该小区利用中水进行绿化浇灌的改造，年节约绿化用水成本22067.36元。

通过改造，北京万科物业两个项目利用业主生活杂排水处理为中水用于绿化浇灌，每年可节约绿化用水成本41347元。

电梯节电器的试点和应用

根据中国电梯行业协会最新统计，我国目前电梯的数量为130万台，国内每年电梯的增长数量超过15万台。

据统计，每台电梯每天耗电在50—150KWh之间，按2008年底全国电梯数量统计，全国电梯每年的耗电量为267.7亿KWh，相当于大亚湾核电站二年多的发电量。

北京万科物业2009年有322台电梯在运行使用，电梯的年耗电量约587万度，电费约352万元，按节电率10%计算，预计可节省近35万元/年左右。

电梯电能回馈原理：利用电梯曳引机发电。

电梯的构造相当于一个两端分别悬挂轿厢和对重块的定滑轮组，起滑轮作用的曳引机实际上就是一部电动机。电梯在工作状态下，由曳引机拖动负载做功，完成机械能和电能相互转化的过程。

当电梯轿厢重量小于对重块重量时，电梯上行时曳引机发电，下行耗电；反之，则上行耗电下行发电。

当电梯重载下行和轻载上行时，所产生的机械能也会通过曳引机和变频器转化成直流电能。这些多余能量被临时存储在变频器直流回路的电容中，随着电梯工作时间的持续，电容中的电能和电压越来越高，这就好比是一个水池中的水位越来越高，如果不及时释放就会溢出，导致过压故障，所以在电梯机房的控制柜上部设置了释放此能量的电阻，电阻在吸纳这部分能量时产生热能而使机房内温度升高。

如何释放电容中的电能？

传统采取的方法是：通过外接发热电阻使电能转化成热能散发出来。这种方法效率低，而且对周围环境的影响很大，电梯正常运行环境条件是 5～40℃，为保证电梯设备运行稳定，给电梯机房散热，必需加装空调和风机设备。

在有些情况下，给机房降温的空调耗电量甚至超过了电梯本身。

利用电梯曳引机发电节电原理。

1）电能回馈状态直观：可连接常用电度表，电能回馈时可使电度表反转，向电网回馈电能。

2）回馈的电能，频率及其他技术参数基本满足电网要求，不会对电网造成污染。电压畸变<5%，符合IEC61000-3-2及GB/T14549对电网谐波的技术要求。

3）电梯运行时：空载上行节电35%，满载下行节电45%。

4）回馈器所回馈的电能即刻被就近的用电设备所消耗，如电梯轿厢照明、控制柜本身电器消耗等。

5）制动电阻不在发热，有效的减少降温空调投入运行时24小时连续消耗的电能。

6）对使用频繁、额定载重量大的电梯，如20层以上高层住宅电梯，在早晚乘梯高峰时节点效果比较明显。无机房电梯的节点效果相对较低。

节电效果。

北京万科物业选择所管项目中一批具有代表性的电梯进行节能测试，电梯生产厂家免费提供并安装了节电器，改造后电梯节电效果均在20%以上。

在试验巡查过程中，未安装节电器电梯控制箱上的制动电阻运行温度达60℃以上，室内必须开启空调。安装了节电器的制动电阻温度不超过25℃，（室外气温29 ℃）室内温度在34 ℃左右，电梯机房空调基本上不用投入运行（直观的节省机房空调电费）。

因所测试的电梯使用频率、层站、荷载等不同，所测试出的数据不能完全代表不同节电器产品的节电率高低，但是经实测，这批改造后的电梯节能效果均能达到20%以上。

公共区域人体感应灯和车库照明改造 采用人体感应控制照明实现节电。

北京万科物业在管某小区的公寓楼楼道照明原来采用的是声控延时开关，此小区南侧紧邻市政路，1、2号主楼距市政道路仅70米，晚间道路过往车辆的发动机引擎和鸣笛声均能达到声控开关的工作条件，致使楼道公共照明成了常明灯，造成能源浪费。

为降低公共区域照明电费，北京万科物业决定在1、2号主楼的墙壁上安装人体红外感应开关，夜间楼道内无人经过时，开关探头感应不到由人体释放的红外信号，开关电源不能接通，灯具就不会被点亮，按照楼内居住人群构成特性，每天夜间灯具使用频率大概在30%左右。

经实际使用测试，该公寓所更换的320个人体感应开关的成本在半年内即可收回，每年节约的公共楼道照明电费用达2万元以上，其他管理项目公共区域的照明控制也在参照金阳公寓方式有计划的进行改造，实现技术节能。

应用T55照明技术实现车库照明节能。

无采光地下车库的照明大大增加了物业管理的成本，在不降低车库照明品质的前提下，有效降低电费成本是北京万科物业节能降耗的一项重要工作。经选择、测试，公司决定采用北京菲安科技有限公司T55型三基色节能灯进行改造。

为规避风险减少改造初期的投资，进一步验证T55型灯具实际节电效果，公司与菲安科技有限公司协商，协商结果是菲安公司以“零投入”方式免费为14492m2的车库，提供517套T55型节能灯具，以证明该产品的节电效果。

使用T55型节能灯具改造后的车库经抄表验证，其节电率可达41.5%。北京万科物业已开始在其他六个具备地下车库的项目中逐步推进T55型照明灯的改造，其整体节电效果已达38%。

两年来，北京万科物业在不降低物业服务品质的前提下，在物业设备设施的节能改造上不断采用新技术、新产品，吸纳同行节能先进经验，有效采取技术性措施和改造，降低物业的管理服务成本，为落实国家节能减排工作要求扎实工作。

第二篇：北京万科物业

北京万科物业服务有限公司

北京万科物业服务有限公司的前身即北京万科物业管理有限公司，成立于1995年，系万科集团的全资子公司。2007年6月25日，在万科集团的统一部署下，北京万科物业管理有限公司正式更名为北京万科物业服务有限公司。公司为国家一级资质物业服务企业，服务“万科城市花园”、“万科星园”、“万科青青家园”、“万科西山庭院”、“万科四季花城”、“万科东第”、“万科紫台”、“建设部大院”等物业项目，服务面积150余万平米，在册职员约890人。

作为一家全国性的品牌公司，万科物业持续将国内外物业管理的先进理念导入北京，提升行业整体管理服务标准。经过多年的管理实践，公司凭借超前的管理理念、创新的思维、精诚的服务精神在社会上赢得了良好口碑。公司致力于规范化、专业化、亲情化管理，针对各管理小区的特点分别制订服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主监督，不断提高物业管理的透明度，欢迎业主参与管理，积极接纳改进建议。万科物业致力于建设和谐社区，为业主组织了丰富多彩的社区文化活动。如万科HAPPY家庭节、公益植树节、业主运动会、万科童军等。通过以上活动，加强邻里互动，营造了浓郁的万科园区大家庭氛围。

历经十几年的发展历程，北京万科物业服务有限公司持续创新与领跑，为客户创造价值。公司坚持“服务至诚、精益求精、管理

规范、进取创新”的质量管理十六字方针，确立了“持续超越客户不断增长的期望值”的服务宗旨，其服务核心理念是“全心全意全为您”，致力于“营造高尚社区，倡导优质生活”。凭借规范化管理和专业化服务，公司先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理优秀住宅小区”、“北京市优秀住宅小区”、“经典物业管理奖”、“用户满意物业管理企业”、“重质量讲信誉物业管理企业”、“北京质量先进企业”、“中国物业管理100强”、“贴心好管家”等荣誉称号。

2005年，万科物业推出“五步一法”创新服务体系，管理处更名为物业服务中心，“五步”是指在物业服务中和客户深度接触的认识客户、了解客户、帮助客户、理解客户、感动客户五个关键步骤，“一法”则是指以满足客户成功需求为出发点的服务法则。“五步一法”创新服务体系实质上是一个最大化地创造客户价值的过程，是在对万科物业优良传统和多年物业服务实践经验总结的基础上，尝试通过感知客户价值、理解客户需求，进而对现有的服务流程和关键环节进行疏理、提炼和创新而提出的。重点着眼于以客户为导向，改变管理思维，从发掘客户需求入手，把握服务关键点，在与客户直接接触的各个业务环节中，为客户提供更加主动、贴切、用心、到位的服务，建立更为和谐、融洽的客户关系。

公司坚持规范化运作，每一名员工上岗前都必须经过十分规范的岗前培训，细化工作标准。使管理的每一个环节，都有章可循，有法可依，避免因人为的因素造成操作中的随意性。我们认真对待每一位业主的意见、建议，提出了“在投诉中完美”的口号。对于园区红线外的管理职责外的事情，只要涉及万科业主，同样积极去协调解决，树立起了万科“负责任的企业”的业界诚信品牌形象。对于业主的投诉，即使万科物业的行为完全符合法律要求，也要以客户的感受为唯一标准，全力解决客户的烦忧。

物业服务行业未来的发展方向，是以更加人性化的服务模式，建立长效的客户关系，通过完善的服务增进客户的理解和信任，从而赢得客户忠诚。十几年来，北京万科物业建立了一整套先进的企业文化体系；培养了一支成熟精干的思想意识高度统一的职业经理人队伍；形成了一个高标准、自我创新与激励的管理机制；打造了一个业界领先的品牌；凝聚了一批忠诚的客户；锻造了一种对未来充满理想的进取精神；固化了一个全心全意服务于客户的企业思维。基于以上的历史积淀，万科物业有信心将更多客户的居住梦想变成现实，与客户共同建立一个展现自我的理想生活环境。

2011年5月19日

第三篇：物业照明节能改造解决方案

物业照明节能改造解决方案

1.国家推进低碳节能照明产品，对于物业楼盘公共场所的照明节能应用、不提畅用于高功率射灯、白积灯等能耗较高的光源： 2.推建常用LED照明灯具产、或低功耗光源产品：

3.航中根据物业照明节能改造推出低碳节能方案、航中产品用于物业、办公楼、酒店宾馆、房地产等的实际照明用电情况、是低功耗光源产品、4.建议始用红外感应系列开关、LED吸顶灯、LED灯泡、LED筒灯(天花灯)、LED日光灯等等灯具、目前是最佳节能低碳环保的照明产品。

为了积极响应国家政府节能减排的号召，根据物业公司的实际照明用电情况，对地下车库照明用灯节能、电梯口楼道、楼梯走道、路灯等等、物业管理成本电费是最高之一。

1.应用地方：

电梯间、地下室、地下车库、小区公共部位照明 2.效果：

在照明控制方面提供智能又简便的全面解决方案，实现了智能、节能、简便和节约成本的多重效果。电梯口楼道、楼梯走道、节能对比应用效果

改某某物业节能改造效果对比

公共走廊原格栅灯改为LED灯管照明、配红外感应功能开关

原走廊、电梯口高达24小时照明，后来走廊、电梯口改为用LED灯管、配上红外感应功能的开关、开始用不到一个月连车库也改为始用LED带红外感应灯管、灯管也不更换了，改完后三个月平均电费节约了65%左右。改造前后用电对比：

商场改造LED筒灯后效果对比

商场改造LED灯管后效果对比

地下车库照明节能对比应用效果

因为有人在红外感应功能范围内LED灯管自动亮灯、如果人裔开红外感应以外区或灯自动关闭、所以有人在灯亮、没有人在范围内灯关闭的状态、，所以在车库内灯管通常是亮灯18小时左右、如果采用红外感应功能灯具产品、总平均亮灯的工作区或不会超过6小时以上，用于红外感应LED灯管后电费能减少65%左右，所以LED红外感应灯管用于地下车库是最佳首选照明产品。

1：建议.电梯内用(LED简灯)一只3W始用长亮或不长亮、三只3W和排风扇连接共一只红外感应开关控制。

电梯内如有人在三只灯自动打开和排风扇也自动排风，如果电梯内无人时三只灯和排风扇是自动关闭状态。2：走廊建议用3至5W(LED简灯)用二至三个灯或LED吸顶灯、如果是一梯二户采用一只红外感应开关控制、是二梯4至6户采用LED灯6至8只、红外感应开关控制用三只、电梯岀口处在2米以内安装一只、在业主的门口 2一3米以内左右客一只。

3：楼梯过道建议采用LED吸顶灯功率4至6W灯、要有带红外感应和消防应急功能的产品。安装实景

1.

第四篇：万科物业

万科物业指路（上海部分）

1、优诗美地座落于上海市闵行区的中春路8888弄，首期总建筑面积为12.8万平方米

2、城市花园座落于上海市闵行区七莘路3333号，总建筑面积约75万平方米。

3、万科广场位于上海高档商住区--虹桥古北新区，占地6006平方米

4、西郊花园地处上海十大景观之一的古北新区

5、华尔兹花园位于漕宝路77弄

6、假日风景位于上海四大跨世纪居住示范区之一春申示范区的核心位置。南临春申塘、北沿春申路、西到莘奉路、东至伟业路(规划中)。总用地面积约60万平方米

7、兰乔圣菲位于上海闵行区金丰国际社区

8、蓝山小城位于浦东新区金海路

9、提香别墅位于上海康桥高科技园区。东接规划中的浦三路，西至杨高南路，南临秀沿路，北依外环线500米绿化带（规划中）

10、白马花园位于上海松江区新桥镇新闵别墅区内，东临明兴路，南至明中路，西沿明华路，北靠自然河流

第五篇：万科物业

万科物业服务有限公司简介

在物业服务模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法；1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业服务中；1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业服务水平及智能化应用达到一个全新的层次；1999年1月，公司开始在下属的各物业小区(大厦)推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶；1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念；2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业服务的内涵提升到一个新的境界。2002年，公司接管万科建筑研究中心大厦，首次提出了“物业服务处”的新物业管理模式。2004年，公司接管东海岸社区，并推出“体验式”管理模式，致力于物业服务人与客户的互动与感受，说明公司向体验经济时代迈出了坚实的一步。2004年7月，成为国际饭店金钥匙组织会员单位，在17英里项目实施“金钥匙”服务模式，标志着公司向高端物业服务领域进军的开始。2005年12月，结合“五步一法”行动的开展，公司所有项目名称由原来的“管理处”更改为“物业服务中心”，充分体现了物业管理作为服务行业的特性。2006年4月，公司在集团物业部的统一要求下，推行加强基础业务品质的“进步行动”，从思想意识、人员素质、现场业务三个方面全面提升全员品质意识。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。2007年5月，在万科集团的统一布署下，公司正式更名为“深圳市万科物业服务有限公司”，本次更名，是万科物业尊重客户、理解客户，“全心全意全为您”的服务理念的再度升华，也标志着万科物业全面迈入“物业服务”新时代。2008年3月，公司万科城御水湾、东海岸上居正式加入世界金钥匙物业联盟，标志着两项目金钥匙一站式服务的正式启动；公司将以此为契机，秉承和发扬“金钥匙”服务理念，为业主提供“满意+惊喜”的尊贵服务。

在物业服务市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面；1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得深圳市最大的微利房住宅小区——“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在深圳市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理服务方面进入了一个新的发展阶段。2001年1月，公司积极参与军队后勤社会化改革，受托为解放军总后勤部大院提供物业管理服务，再次表明公司的综合实力，进一步巩固公司在行业内的领先地位。2003年11月，公司中标东莞行政中心和东莞人民大会堂物业管理服务项目，标志着公司在珠三角公共物业的拓展进入了一个新的阶段。在物业管理顾问业务方面，公司于1997年在业内率先开展物业管理顾问服务业务，深圳“一辉花园”成为公司第一个顾问项目，截至2007年3月集团决定物业系统停止对外提供物业管理

顾问业务的十年前，公司的顾问业务遍及国内二十多个大中城市，顾问面积超过1200万平米。同时，公司在汽车美容、小区智能化工程、物业租赁等业务领域也颇有建树。“万科汽车美容”一度成为深圳市汽车美容行业的先锋及标志，连锁分店遍布市区。后出于战略调整的考虑，公司于2005年7月整体转让汽车美容业务，于2005年8月退出福景外校项目，2005年12月退出清湖工业园项目，2006年7月退出交警局(含监控中心)项目，2006年9月退出青年学院项目，2006年10月退出英达利项目，2007年2月退出桃源村项目，专注于万科开发的住宅物业服务的相关领域；公司在小区安防系统工程施工方面积累了大量的技术经验和专业人才，是万科社区智能化不断提升的推动者，业务已扩展到上海、北京、武汉、重庆、南京、成都等十余个中心城市。公司的绿化工程业务也在近年取得快速的发展，业务遍及珠三角的万科业务城市。

2001年9月，公司的质量管理体系完成了由ISO9002：1994向ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001：1996环境管理体系认证；2005年12月，顺利完成ISO14001:2004环境管理体系的升版认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。

行政专员(助理)的工作内容职责

行政专员的职责

协助行政经理完成公司行政事务性工作及部门内部日常事务工作。

工作内容:

协助上级制定行政、总务及安全管理工作发展规划和计划；

协助审核、修订行政管理规章制度，进行日常行政工作的组织与管理；

协助高级管理人员进行财产、内务、安全管理，为其他部门提供及时有效的行政服务；考核和指导行政部工作；协助承办公司相关法律事务；

参与公司经营事务的管理和执行工作；

会务安排。

行政助理的工作内容以公司运营保障为主，工作内容较多元化，但较基础。比如工作内容为:

1、人事档案管理

2、人事考核作业

3、员工教育培训

4、作息考勤管理

5、奖惩办法的执行

6、各类公告的发布

7、招聘、录用、升迁、离退职的办理

8、各项规章制度监督与执行

9、协助经理制订公司各项管理制度及业务计划

10、全面组织及督导店员的销售工作

11、办公用品的预算及购买应具备的条件：

1.工作态度：必须对企业的背景、企业所在行业及市场的定位、企业行政管理系统及企业文化有所了解。

2.工作技能：有电脑、外语、文笔、沟通技能、时间管理、压力管理、情绪管理等方面的能力。

3.业绩方面：领悟上级主管的意图，工作高效率，有服务意识，工作环节“零缺陷”。

行政助理主要职责是：

1、协助行政经理完成公司行政事务管理；

2、参与公司绩效管理、考勤等工作；

3、参与公司行政、采购事务管理