第一篇：《深圳市房地产市场监管办法》解读
《深圳市房地产市场监管办法》解读
《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《办法》），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，将于２０１０年９月１日起正式实施。深圳市规划和国土资源委员会将连续３天就该办法的内容以问答形式进行详细解读，进一步加强房地产行业从业人员及社会公众对《办法》的理解与认识。
１．房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？其意义何在？
答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的１０％。
同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。
２．对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？
答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。
同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处１０万元罚款。
３．国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？
答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的１５％的，应当在调整价格前办理备案变更手续；
其次，《办法》明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；
再次，《办法》要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
４．《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？
答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：
首先，要求开发商在取得预售许可证之后１０日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；
其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处１万元罚款；
最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。
５．《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？
答：房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。
根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告摘要等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，促进房地产市场的健康发展。
６．《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码，房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？
答：房源信息编码为１２位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。
房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。
７．实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？
答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处以２万元罚款。
８．《办法》对房地产开发企业在商品房销售过程中运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为，有何规定？
答：相对于房地产开发企业，购房人处在一个弱势地位，为了更好的保障其权利，《办法》第二十三条规定：房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）订立虚假合同；
（三）违反价格备案制度出售商品房；
（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；
（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
对于违反上述规定将采取严厉的处罚措施。
９．实践中常有房地产开发企业通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生，《办法》对于这类行为如何管制？
答：《办法》规定，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；同时，还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺，应当视为商品房买卖合同的内容。
为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房，《办法》还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的，样板房即为交房标准；若样板房说明中有未予说明、明确的项目，则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
１０．我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，掌握其信息监管行为的手段也比较缺乏，《办法》是如何解决这一问题的？
答：《办法》规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起３０日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起３０日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。
通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。
１１．房地产（土地）估价报告直接涉及到相关当事人的利益，对于结果有异议的当事人，《办法》是否规定相应的解决程序？
答：第一，《办法》规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后５日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后５日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由。
第二，《办法》设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。
行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。
１２．目前，房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理，那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面？
答：《办法》明确规定房地产行业组织行使下列职能：
（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；
（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；
（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；
（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；
（五）宣传房地产法律法规及相关政策；
（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间、会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；
（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；
（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；
（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。１３．深圳快速城市化进程，带来了经济繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大的影响，《办法》对该类问题是否有规范？
答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。
第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。
１４．《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金１０％作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？
答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。
为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金１０％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
１５．在《办法》出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。现《办法》设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？
答：《办法》实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整，这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。
据此，《办法》明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格１５％的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。
对于违反备案要求的房地产开发企业，《办法》规定，由价格监督执法部门责令改正，处１０万元罚款。
１６．商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？《办法》是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？
答：根据《价格法》的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。《办法》规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。
为了保证备案的监管职能得到落实，《办法》除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临１０万元的罚款。
１７．房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员，以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？
答：《办法》规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。
对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处１万元罚款，对实际聘用机构处３万元罚款。
１８．房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工程。《办法》除了主要规定房地产主管部门的职责外，还对部门之间的协调配合做了何种安排？
答：《办法》首先在总则部分规定：市政府房地产主管部门依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管；其次，在各分则中，《办法》进一步明确了以上各主管部门的监管事项，任何一个部门在监管中发现属于其他部门职责范围内事项的，应当移送相关部门。
第二篇：深圳市房地产市场监管办法
《深圳市房地产市场监管办法》
自2010年9月1日起施行。
第一条 第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。
第三条 房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。
第四条 市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。
发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。
第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。
第六条 鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。
房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。第二章 房地产开发经营
第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。
第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。
房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。
第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。
第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。
房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
第十二条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；
（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；
（四）确定施工进度和竣工交付日期；
（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；
（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；
（七）法律、法规规定的其他条件。
房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。
第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：
（一）购房指引；
（二）营业执照和资质证书；
（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；
（五）建设用地使用权出让合同书；
（六）商品房买卖合同示范文本及附件；
（七）商品房项目总平面图和测绘报告；
（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；
（九）商品房销售控制表；
（十）业主临时管理规约；
（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；
（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。
第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。
第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。
房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。
房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。
房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。
房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。
第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。
第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。
房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）订立虚假合同；
（三）违反价格备案制度出售商品房；
（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；
（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：
（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；
（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；
（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；
（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；
（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。
第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：
（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；
（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；
（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；
（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；
（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；
（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；
（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；
（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。
第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。第三章 房地产经纪
第二十七条 本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。
房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。
第二十八条 房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：
（一）营业执照；
（二）法定代表人或者负责人的身份证明；
（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。
第二十九条 房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。
房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。
第三十条 房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。
第三十一条 主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。
第三十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列信息：
（一）营业执照和备案证书；
（二）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；
（三）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本；
（四）行业组织制定的交易指引；
（五）服务项目、内容、标准和流程；
（六）收费项目、计费依据和标准；
（七）信用档案查询方式；
（八）投诉方式和途径；
（九）主管部门要求公示的其他事项。
第三十三条 房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。
第三十四条 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：
（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；
（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；
（三）房地产交易的一般程序；
（四）交易过程中涉及的税费；
（五）法律、法规、规章规定的其他事项。房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
第三十五条 委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。
第三十六条 房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。
第三十七条 房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。房地产经纪机构应当通过房地产信息系统与当事人签订书面经纪服务合同，取得系统自动生成的房源信息编码。
任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码，通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。
第三十八条 房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。第三十九条 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。
经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。
第四十条 房地产经纪机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。
第四十一条 房地产经纪机构不得有下列行为：
（一）聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务；
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务；
（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价；
（四）为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务；
（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（六）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；
（七）为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四十二条 房地产经纪人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；
（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；
（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第四章 房地产（土地）估价
第四十三条 本办法所称房地产（土地）估价人员包括房地产估价师、土地估价师及辅助人员。
本办法所称房地产估价师和土地估价师，是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。
符合国家规定的资质等级要求的房地产（土地）估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产（土地）估价机构的名义对外开展业务。
第四十四条 房地产（土地）估价机构在本市开展房地产（土地）估价业务的，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持以下材料到主管部门备案：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。
第四十五条 房地产（土地）估价机构的分支机构在本市开展业务的，应当在开展估价业务之日起30日内持下列材料到主管部门备案：
（一）分支机构营业执照；
（二）所属房地产（土地）估价机构的资质证书；
（三）分支机构房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；
（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。
主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理分支机构备案手续。第四十六条 房地产（土地）估价人员执业的，应当加入房地产（土地）估价机构（包括依法设立的分支机构，下同），并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。房地产（土地）估价辅助人员应当具有一定的理论知识和实务操作技能。房地产（土地）估价师应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。第四十七条 主管部门应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内，到主管部门办理变更手续。
第四十八条 房地产（土地）估价机构应当在其经营场所公示下列信息：
（一）营业执照；
（二）资质证书；
（三）房地产（土地）估价人员姓名及其执业登记信息；
（四）主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本；
（五）服务项目、内容、标准和流程；
（六）收费项目、计费依据和标准；
（七）信用档案查询方式；
（八）投诉方式和途径；
（九）主管部门要求公示的其他事项。
房地产（土地）估价机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。
第四十九条 房地产（土地）估价机构接受委托开展房地产（土地）估价业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本与委托人签订书面委托合同。
第五十条 房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。
第五十一条 房地产（土地）估价机构接受委托开展估价业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师。
估价师应当对估价对象进行实地查看，做好实地查看记录，委托人及相关当事人应当协助。第五十二条 房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。
估价报告应当由执行该项估价业务的估价师签字，并加盖其所在房地产（土地）估价机构印章。
在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。
第五十三条 房地产（土地）估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。
第五十四条 委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。第五十五条 房地产（土地）估价机构不得有下列行为：
（一）聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；
（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；
（三）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；
（四）出具虚假或者不实的估价报告；
（五）进行不正当竞争；
（六）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第五十六条 房地产（土地）估价人员不得有下列行为：
（一）同时在两个或者两个以上房地产（土地）估价机构中执业；
（二）以个人名义承揽房地产（土地）估价业务或者收取服务报酬；
（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产（土地）估价业务；
（四）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；
（五）签署虚假或者不实的估价报告；
（六）索取、收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
（七）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。第五章 房地产行业组织
第五十七条 房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。
房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会。主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。
第五十八条 房地产开发企业和房地产经纪、估价机构加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。
房地产经纪人员、房地产（土地）估价人员加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。第五十九条 房地产行业组织行使下列职能：
（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；
（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；
（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；
（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；
（五）宣传房地产法律法规及相关政策；
（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；
（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制订等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；
（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；
（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。第六十条 房地产行业组织不得有下列行为：
（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；
（二）从事营利性经营活动；
（三）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；
（四）限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；
（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。第六章 监督检查
第六十一条 主管部门建立房地产市场监管和检查制度。主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：
（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；
（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；
（三）纠正企业和人员的违法违规行为；
（四）法律、法规规定的其他措施。
第六十二条 主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，按照以下方式进行处理：
（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；
（二）责令停止违法行为并限期改正；
（三）暂停信息系统使用；
（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；
（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。
第六十三条 主管部门建立完善房地产市场信息网上发布平台，定期发布新建商品房供应和成交信息、存量商品房供应和成交信息、从业主体信息、项目管理信息、房地产监测报告等房地产市场信息，加强行业管理。
第六十四条 价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行监测。
房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
第六十五条 价格监督执法部门、工商部门应当加强对房地产开发企业、经纪和估价机构的不正当竞争、价格违法行为的监管，并依法予以查处。价格监督执法部门、工商等部门发现房地产开发企业、经纪和估价机构的行为涉及价格垄断的，应当移交反垄断执法机构依法进行查处。
第六十六条 劳动部门应当加强对房地产开发企业、估价和经纪机构劳动合同管理、员工社会保险缴纳等执行劳动法律、法规、规章的监管，依法查处房地产开发企业、估价和经纪机构劳动违法行为。
第六十七条 主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。
房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反行业自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。
主管部门应当根据本办法制定房地产行业诚信档案的具体管理办法。主管部门可以委托相关房地产行业组织承担房地产诚信档案管理的具体事宜。主管部门可以根据房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的不良信用记录，制定依法限制其从事房地产开发、经纪和估价活动的具体条件和程序。
第六十八条 任何单位或者个人不得强制或者变相强制房地产开发企业、经纪和估价机构参加评比、达标、赞助和展销等活动。
房地产开发企业、经纪和估价机构不得擅自组织或者参加未经依法批准的各类评比、排序。第六十九条 媒体刊载、报道、传播虚假、失实的房地产市场信息的，应当通过本媒体进行公开更正，消除影响。媒体未进行公开更正的，相关部门或者有关当事人可以提请新闻出版主管部门依法查处。第七章 法律责任
第七十条 主管部门和其他相关部门及其工作人员在房地产行业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或者有其他违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
第七十一条 房地产行业组织违反本办法，有第六十条规定行为之一的，由主管部门责令改正，拒不改正或者情节严重的，由主管部门移送民政部门依法处理。
房地产行业组织受委托从事公务时有违反本办法或者法律、法规、其他规章规定行为的，主管部门应当责令停止或者改正违法行为，情节严重的，主管部门应当中止委托，责令房地产行业组织进行整改，整改合格后方可恢复委托，其具体承办公务的工作人员不得再次从事房地产行业组织受托的公务。
房地产行业组织及其工作人员违法行为涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。第七十二条 房地产开发企业违反本办法的，按照以下规定处理：
（一）违反本办法，房地产开发项目申请预售前项目资本金账户余额低于项目资本金10%，或者在项目取得规划验收合格凭证前擅自提取使用的，由主管部门责令限期改正，处10万元罚款，不予颁发商品房预售许可证，已经颁发的责令暂停预售；
（二）违反本办法，未建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；
（三）违反本办法，商品房销售价格未申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；
（四）违反本办法，未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款；
（五）违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；
（六）违反本办法，未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的，由主管部门责令限期改正，按未通过预售款专用账户收取预售款的商品房数量每套处5万元罚款；
（七）违反本办法，有第二十三条第（一）、（二）、（五）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；
（八）违反本办法，有第二十四条、第二十五条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正；对实施价格违法行为和不正当竞争的房地产开发企业，由价格监督执法部门、工商部门依照有关规定处理。
对因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的房地产开发企业，自营业执照或者房地产开发资质证书被吊销之日起3年内，相关主管部门应当依法禁止其股东、董事、监事、高级管理人员在本市从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。
房地产开发项目影响城市规划尚可采取改正措施的，在依法处罚、补办手续前，主管部门可以暂停该项目涉及违法建设的部分或者全部商品房的销售。
第七十三条 房地产经纪、估价机构及其工作人员在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业实施价格违法或者不正当竞争行为提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。
建设工程监理单位、施工单位及商业银行，违反本办法规定，有出具虚假证明文件、怠于履行监管职责等行为，导致房地产开发企业抽逃预售款的，由建设部门或者银行监管部门责令停止违法行为，处10万元罚款。
第七十四条 房地产经纪机构违反本办法的，按照以下规定处理：
（一）违反本办法，超过规定限额代收或者监管当事人交易款项的，由主管部门责令限期退还超出部分的款项，按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款；
（二）违反本办法，未发布或者未按规定发布房源信息编码的，由主管部门责令限期改正，按未发布或者未按规定发布的房源信息编码每条处1万元罚款；
（三）违反本办法，有第四十一条第（二）项至第（八）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
房地产经纪人员违反本办法的，按照以下规定处理：
（一）违反本办法，有第四十二条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款；
（二）违反本办法，房地产经纪人执行业务时未按规定签字的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪人按未签字执行业务数量每宗处5000元罚款，对所属房地产经纪机构按未签字执行业务数量每宗处1万元罚款。
第七十五条 房地产（土地）估价机构违反本办法，有第五十五条第（二）项至第（七）项规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
房地产（土地）估价人员违反本办法，有第五十六条规定行为之一的，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。
第七十六条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
房地产经纪、估价人员违反本办法，未经执业登记而在本市从事业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。
房地产经纪、估价机构及其分支机构违反本办法，机构备案信息、经纪或者估价人员执业登记信息发生变更未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪、估价机构处1万元罚款。
第七十七条 房地产经纪、估价机构违反本办法，未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处以1万元罚款。
第七十八条 房地产开发企业、经纪和估价机构违反本办法，在发布广告时未载明房地产经纪、估价机构的名称和备案编号的，由主管部门责令限期改正，对违反本办法发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款；有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。
第七十九条 依法设立的房地产经纪、估价机构分支机构有本办法规定应予处罚行为的，其所属房地产经纪、估价机构在本市登记注册的，主管部门应当直接对其所属房地产经纪、估价机构作出处罚；其所属房地产经纪、估价机构不在本市登记注册的，主管部门对该分支机构作出处罚后，可以建议房地产经纪、估价机构登记注册地相关主管部门依法进行处理。第八十条 未取得房地产开发资质的单位或者个人擅自进行房地产开发，或者违反国家土地管理法律、法规，擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上建设的，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。违反本办法第七条第二款规定，销售违法开发建设的违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得，违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。
对承建本办法第七条第二款规定违法建筑的施工企业，由建设部门依法予以处理；对违反本办法第七条第三款规定，为违法开发建设的违法建筑销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由司法行政部门、银行监管机构依照各自职责依法进行处理。第八章 附则
第八十一条 主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。
第八十二条 本办法自2010年9月1日起施行。
第三篇：《深圳市房地产市场监管办法》问答(一)
《深圳市房地产市场监管办法》问答
（一）改革开放以来，我市房地产业迅速发展，对经济发展和改善人民群众居住条件发挥了重要作用。但近年来，房地产开发经营和中介服务中出现了许多新情况、新问题，房地产行业准入门槛低，市场行为不够规范，行业诚信缺失的现象较为普遍，对房地产业的健康发展造成了不良影响。为规范房地产开发经营、经纪和估价活动，促进房地产市场有序运行，维护当事人的合法权益，市政府制定并颁布施行《深圳市房地产市场监管办法》。
1、深圳快速城市化进程，带来了经济的繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大影响，《办法》对该类问题是否有规范？
答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。
2、房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？以及此项制度具体实行的时间界点是？
答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。同时，为保证制度上的衔接及法律法规的严肃性，该《办法》所规定项目资本金制度适用2010年9月1日起立项的房地产开发项目。
3、《办法》将项目资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一，且只有在项目取得规划验收之后，方可提取使用，其意义何在？
答：实践中，房地产开发公司一般设立专门的项目公司进行房地产开发建设。在商品房建成销售后，项目公司就会解散注销。项目公司解散后，一旦出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，则难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实。为解决以上问题，保护业主的合法权益，《办法》规定房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
4、此前有媒体曾报道《办法(草案)》规定项目资本金账户余额不低于项目资本金的15%，《办法》为何降到了10%？
答：将资本金账户余额不得低于项目资本金10%作为预售的必要条件之一是《办法》的创新点之一，国家及国内相关立法均尚未有类似的规定。10%的比例的确定是经多次征求社会意见，并在考虑房地产开发实际情况的基础上最终确定的。
5、房地产开发企业建立项目手册有何意义？《办法》如何保证该项制度的顺利运行？答：项目手册是记录房地产开发项目和经营过程中的主要事项的文件，其为主管部门对项目开发的全程监管提供了依据，是确保房地产开发顺利进行的重要制度保障。《办法》明确规定，房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。主管部门在履行监管和检查职责时，有权要求被检查企业和人员提供项目手册等材料。为保证该制度的顺利运行，《办法》规定未依法建立项目手册，或者未按规定填写项目手册的房地产开发企业，由主管部门责令限期改正，处2万元罚款。
6、在《办法》出台以前，我市即有商品房销售价格备案制度，实践证明其作用有限。现《办法》设计的备案制度与之前的备案有什么不同？对于违反备案要求的房地产开发企业，会有什么处罚措施？
答：《办法》实施以前对价格的备案制度仅有原则性的规定。对于房地产开发企业在价格备案后随意调整价格的行为并没有相关规范调整。这就导致备案的作用在一定程度上受到了削弱。据此，《办法》明确了房地产开发企业确需调整销售价格且调整上下幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。价格综合管理部门据此对房地产价格进行动态监测，若发现价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，轻则会通过公告、会议、约谈等方式给予提醒告诫，重则会面临相应的处罚。对于违反备案要求的房地产开发企业，《办法》规定，由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款。
7、商品房的销售价格是如何确定的，备案对其形成是否有影响？《办法》是否提供保障措施，保证备案达到预期目的？
答：根据《价格法》的有关规定，商品房的价格由房地产开发企业综合考虑成本、市场需求、经济发展水平等方面因素自行确定。《办法》规定的价格备案制度并不会对价格的形成产生直接影响，只是职能部门对商品房价格予以监控的途径之一。为了保证备案的监管职能得到落实，《办法》除要求价格综合执法部门会同相关主管部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价外，同时设置了相应的罚则。若房地产开发企业未就商品房销售价格申报备案，或者调整销售价格未按规定办理备案变更的，将面临10万的罚款。
8、根据《办法》规定，房地产开发企业要进行商品房预售需要满足什么条件？未满足预售条件而预售的，将面临何种法律责任？
答：房地产开发企业预售商品房，应当满足：第一，已付清地价款，并取得房地产权利证书；第二，取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；第三，七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二层数；第四，确定施工进度和竣工交付日期；第五，预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；第七，项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；第七，法律、法规规定的其他条件等。不符合上述条件的，主管部门将不予颁发商品房预售许可证。房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，直接出售的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。
9、原特区内商品房预售要求投资比例应该达到工程预算投资总额的25%，此次《办法》为什么没有延续适用这一条件？用形象进度取代投资比例衡量有何优势？
答：《办法》之所以没有延续适用预售商品房需投资比例达到工程预算投资总额25%的规定，主要是考虑到房地产开发项目的投入资金及工程预算投资总额具有较强专业性，有时候难以认定，不利于监管。《广东省商品房预售管理条例》明确规定以项目的形象进度作为房地产预售条件。深圳市原特区外一直适用的是形象进度标准，实践证明其比投资比例制度更科学，更易认定。因此《办法》规定，预售商品房七层以下（含本数）的商品房项目应当封顶；七层以上的商品房项目已完成地面之上的三分之二。
10、对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？
答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。
11、《办法》第七十二条规定了未通过预售款专用存款账户收取商品房预售款的法律责任，但前文为何没有提及预售款专用存款账户的内容？
答：国家对预售款专户已经有相关的规定，此次《办法》在国家、广东省及我市既有规定的基础上，进一步明确了预售款的使用范围并设计了更为严格的预售款监管制度等内容，从而确保专款专用最终落到实处。
12、《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权利，《办法》如何体现《消费者权益保护法》的规定？
答：针对房地产开发企业与预购人之间严重的信息不对称问题，为保障消费者的知情权，《办法》对开发商提出了种种限制和要求：首先，要求开发商在取得预售许可证之后10内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、地点方式及价格；其次，要求房地产开发企业在营业场所公示以下材料：购房指引、商品房销售控制表、商品房买卖合同示范文本及附件等相关资料。否则，将按未公示材料每项处1万元罚款；最后，还要求房地产开发企业为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。
13、商品房销售过程中，房地产开发企业利用其信息优势地位，制造虚假紧张气氛，或者一房多卖等，扰乱房地产市场正常交易秩序，《办法》有何预防、规制措施？
答：《办法》规定，房地产开发商若有以下行为之一的，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款：第一，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；第二，订立虚假合同；第三，违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件。
14、国家要求银行应当对项目资本金和预售款的使用进行监管，但是，银行往往为了自身利益而忽略其应有职责。《办法》如何应对这类问题？
答：《办法》规定了一整套保证措施。既赋予商业银行一定的职权，如商业银行收到预收款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验，又要求银行监管部门应当对商业银行进行监管，商业银行出具不实资本金存储证明或者不按规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
15、《办法》对于房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的情形进行了相应的规范，而对由政府原因造成的闲置却为何没有提及？
答：国家《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《闲置土地处置办法》等法律、法规和规章以及我市已出台的一些文件对于土地闲置制度已有详细规定，对于因政府原因造成的土地闲置问题也有明确的规范。本《办法》制定的目的在于加强我市房地产市场管理，因而关于土地闲置部分的内容，仅针对设计房地产市场监管部分进行规定。《办法》在既有闲置土地处置规则的基础上，还要求将有闲置土地情形的开发企业的违法行为记入诚信记录，而在房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。这些规定都属于《办法》的创新性规定。
16、实践中常有房地产开发企业经常通过广告、售楼书和豪华的样板房诱使消费者购房的案例发生，《办法》对于这类行为如何管制？
答：《办法》规定，房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；同时，还明确对于房地产开发企业在销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施作出具体确定、并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的说明和允诺，应当视为商品房买卖合同的内容。为了防止开发商利用装修豪华的样板房诱骗消费者购房，《办法》还规定若房地产开发企业没有提供样板房说明的，样板房即为交房标准；若样板房说明中有未予说明、明确的项目，则该项目也为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
17、《办法》对房地产开发企业在商品房销售过程运用虚假合同、强制交易等手段侵害购房人利益的行为，有何规定？
答：相对于房地产开发企业，购房人处在一个弱势地位，为了更好的保障其权利，《办法》第二十三条规定：“房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）订立虚假合同；
（三）违反价格备案制度出售商品房；
（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；
（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。”对于违反上述规定第（一）、（二）、（五）项之一的房地产开发企业，由主管部门责令限期改正，暂停销售，按违法行为涉及商品房数量每套处10万元罚款；对于违反第（三）项的，则由价格监督执法部门责令改正，处10万元罚款；对于违反第（四）项的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处10万元罚款。
18、国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？
答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。经备案的价格，如果调整幅度超出备案价格的15%的，应当在调整价格前办理备案变更手续；其次，《办法》明确列举了房地产开发企业不得有的价格违法行为：包括第一，以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；第二，通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；第三，捏造、散步涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；第四，在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；第五，法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为；再次，《办法》要求价格综合管理部门应当建立房地产价格监测制度，对商品房市场价格的变动进行动态监测。房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对警惕性告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚；最后，对于价格违法行为，《办法》规定了相应的罚则。处罚手段除了针对房地产开发企业以外，对于因违法行为被依法吊销营业执照或者房地产开发资质证书的企业，自吊销之日起3年内，其股东、董事、监事、高级管理人员在我市也将禁止从事房地产开发经营或者取得新出让的土地使用权。
19、有些不知名企业或者无资质企业，往往为了利润而擅自使用他人的企业或者项目名称或者使用代表其名称的标志、图形、代号，误导消费者。《办法》也认识到这些问题的存在，并在第二十五条规定了不正当竞争行为禁止条款，其规定与《中华人民共和国反不正当竞争法》有何不同？
答：《办法》第二十五条规定的反不正当竞争的条款，以国家《反不正当竞争法》的有关规定为依据，同时增加了“以销售商品房为目的，利用财务或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行行贿”作为不正当竞争的情形之一。另外，在处罚上，除依据《反不正当竞争法》的有关规定处理外，《办法》对其责任设置细化落实到了房地产企业的股东、董事、监事高级管理人员身上。
20、《办法》在法律责任部分对房地产开发企业责任设置上，多以行为的实施来作为处罚的依据，改变了以往以违法所得作为衡量的标准，有何意义？
答：违法所得一般是以货币的形式体现的，货币的可转移性导致主管部门在计算房地产开发企业违法所得数额时难度极大，甚至在许多时候由于违法所得无法认定导致无法落实相应的处罚。而行为罚则不同，只要房地产开发企业实施了相应的违法行为，不管其是否有违法所得，主管部门便可依法对其进行处罚。在比较了两种处罚方式的优劣并在总结以往我市执法经验的基础上，《办法》最终选择了以违法行为的存在作为处罚的主要依据。
21、实践中，一些不负责任的媒体在报道、宣传房地产市场信息时存在一些不负责任的行为，如虚假宣传、失实报道，强制开发企业提供赞助参与排名等，《办法》对于媒体在宣传、发布房地产市场信息方面的职责有否反应？
答：针对上述问题，《办法》规定任何单位和个人都不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动。房地产开发企业也不得擅自参加未经批准的各类评比、排序。另外，媒体刊载、报道、传播虚假、失实的房地产市场信息的，应当通过本媒体进行公开更正，消除影响。媒体未进行公开更正的，相关部门或者有关当事人可以提请新闻出版主管部门依法查处。
22、《办法》第八十一条提出“主管部门可以根据本办法有关规定，制定具体配套政策，按规定程序批准后实施。”请问“具体配套政策”是指哪些？
答：根据《本法》的规定，涉及到需要另行制定的具体配套细则，包括深圳市房地产信息系统的管理和使用办法、房地产开发价格行为规则、房地产行业诚信档案的具体管理办法、依法限制房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产（土地）估价机构及其从业人员从事房地产开发的具体条件和程序等。市房地产监管部门近期还将细化《办法》的有关规定，形成完善规范的配套操作规程，以确保《办法》最终落到实处。
第四篇：《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定
《深圳市房地产市场监管办法》关于房地产开发经营规定
第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。
禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。
禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。
第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。
房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。
第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10％，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。
在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。
商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当
在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。
第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。
房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。
价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。
第十二条 商品房预售应当符合下列条件：
（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；
（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶，七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；
（四）确定施工进度和竣工交付日期；
（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；
（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10％；
（七）法律、法规规定的其他条件。
房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。
第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：
（一）购房指引；
（二）营业执照和资质证书；
（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；
（五）建设用地使用权出让合同书；
（六）商品房买卖合同示范文本及附件；
（七）商品房项目总平面图和测绘报告；
（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；
（九）商品房销售控制表；
（十）业主临时管理规约；
（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；
（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。
第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。
第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。
房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。
房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。
第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。
房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。
房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。
第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。
商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。
商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。
第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。
第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。
第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。
房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。
第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：
（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；
（二）订立虚假合同；
（三）违反价格备案制度出售商品房；
（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；
（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品，强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：
（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；
（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；
（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；
（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；
（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。
第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：
（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；
（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；
（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿
赂；
（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；
（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；
（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；
（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；
（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。
第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。
第五篇：《深圳市房地产市场监管办法》问答(二)
《深圳市房地产市场监管办法》问答
（二）1、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？
答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。
2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？
答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？
答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。若房地产经纪人员未经执业登记而在本市从事业务的，则由主管部门责令限期改正。该房地产经纪人员将面临1万元罚款，而实际聘用机构将被处3万元罚款。另外，《办法》还要求房地产经纪行业协会应当积极组织开展会员的业务培训和继续教育，经纪机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。
4、目前房地产经纪辅助人员学历相对不高，部分从业人员没有受过系统、专业训练，不熟悉相关的法律法规，导致房地产行业存在不少服务不规范，损害当事人利益的问题。《办法》对这一问题有何应对？
答：《办法》一方面要求房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具备一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能；另一方面，明确规定房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。
5、据了解，我市在工商部门登记的房地产经纪机构多达5000余家，素质良莠不齐，为何《办法》对其市场准入条件却没有提及？
答：《城市房地产中介服务管理规定》对于房地产经纪机构的市场准入条件已有相关规定，我市一直都是根据该《规定》设置的条件批准设立经纪机构。且《办法》主要是针对房地产经纪行业行为及其人员行为的监管，故没有重复规定其准入条件。
6、很多经纪机构在备案登记时是符合条件的，但此后由于经营不善而不合格了，这种情况下备案登记是否只是走走程序？
答：此问题属于对《办法》的误读。《办法》一方面设计了年检制度，明确要求房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务；另一方面也要求房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。房地产经纪机构及其分支机构违反本办法，未在规定时限内办理变更备案手续的，由主管部门对房地产经纪机构处1万元罚款。
7、房地产经纪行业最基本的服务就是提供市场信息，但我国目前没有专门针对房地产交易中信息披露或告知制度的法律规定，《办法》对此有无专门作出相应规定？
答：首先，《办法》要求主管部门应当将房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示；其次，《办法》还明确了房地产经纪机构应当在其经营场所公示的，包括相关证照、人员、合同、交易指引、服务内容、费用、信用档案查询方式及投诉途径等信息；未在营业场所公示有关材料的，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款；第三，在具体的个案交易中，《办法》还强调了经纪机构在签订合同之前，应当将有关事项告知委托人；最后，对于没有履行以上义务的经纪机构及其从业人员，主管部门可以在诚信系统中记录其不良行为，并可视情况限制其从事其他经纪活动。
8、现实中，房地产经纪机构和委托人实际上存在着严重的信息不对称，在签合同的时候，经纪机构往往在合同中设置了许多对消费者不利的条款，但消费者无从察觉，《办法》在合同的缔约阶段有无设定这方面的预防措施？
答：《办法》在第三十三条规定，房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。该合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并应当附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。此外，第三十四条要求房地产经纪机构在签订前应当告知委托人下列事项：
（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；
（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；
（三）房地产交易的一般程序；
（四）交易过程中涉及的税费。最后，《办法》还要求经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。
9、许多经纪机构都只注重业务而忽视了对房地产权利真实性的检验，《办法》对这类问题如何规范？
答：《办法》一方面要求委托人应当保证其向房地产经纪机构提供的材料是真实、合法的；另一方面又明确了房地产经纪机构负有对委托人房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验的义务。
10、《办法》规定房地产经纪机构对外发布的房源信息应当附有相应的房源信息编码。房源信息编码是如何生成的？该措施有何意义？
答：房源信息编码为12位阿拉伯数字，是由依法备案的房地产经纪机构通过“深圳市房地产信息系统”签订经纪服务时自动产生的，消费者输入房源信息编码（及房号），即可查询到对应房源的项目信息、产权信息、代理信息和交易信息。房源信息编码制度的建立，对于确保房源信息的真实性，规范房地产经纪广告秩序，保障买受人的合法权益将会起到积极的作用。
11、实践中，个别房地产经纪机构和从业人员利用职业便利，在委托的客户之间从事房屋买进和卖出活动，通过压低卖出价格，自行“收购”，再抬高价格出卖给购房者，从中牟取利益。针对这种现象，《办法》作出了何种规制？
答：首先，《办法》要求房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意；其次，《办法》明令禁止经纪机构赚取差价。否则，由主管部门责令限期改正，并处5万元的罚款。
12、此前曾发生过经纪机构代收了买房全部首期款，造成消费者高达数千万损失的事件，《办法》对于此类事件作出何种制度安排？
答：《办法》规定房地产经纪机构未经交易各方当时人书面同意的情况下，不得代收或监管交易当事人支付的交易款项。即使在获得交易各方当事人书面同意的情况下，房地产经纪机构代收或监管的交易款项也不得超过交易价款总额的5%。房地产经纪机构如果违反规定，超过限额代收或监管当事人交易款项的，主管部门将责令其退还超出部分的款项，并按超过限额代收或者监管交易款项行为每次处5万元罚款。
13、个别房地产经纪公司为了骗取所谓“信息费”，利用其他企业名义，发布虚假广告，利用“房托”或与假房主相互勾结，坑骗消费者，《办法》是否对该类行为有明确规定？
答：《办法》规定房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传，并要求房地产经纪机构发布广告时，应当载明其机构名称和备案编号。同时，为了保证对经纪机构有足够的威慑力，《办法》明确对违反规定发布房地产广告的广告主、广告经营者和广告发布者，由工商部门分别处5万元罚款，有其他广告违法行为的，依照相关法律法规依法处理。
14、实践中，一些房地产经纪人为了谋取佣金以外的收入，出借、出售、出租其资格证书，《办法》对该类行为如何规范？
答：《办法》一方面禁止房地产经纪人出借、出售、出租其资格证书；另一方面也禁止以他人名义从事房地产经纪业务。房地产经纪人员以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经营业务的，由主管部门责令限期改正，处2万元的罚款。
15、目前，“阴阳合同”现象的存在既扰乱了正常的二手房交易秩序，容易导致交易纠纷，又使得国家税收大量流失，《办法》采取了那些措施打击签订阴阳合同的现象？
答：《办法》明令禁止房地产经纪机构为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利。经纪机构违反以上规定的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
16、我市对于房地产（土地）估价机构及其从业人员并没有相应的资质认定权利，在掌握其信息监管行为手段也比较缺乏，《办法》是如何解决这一问题的？
答：《办法》规定，对于估价机构，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持营业执照、资质证书等材料到主管部门备案；对于估价机构的分支机构在本市开展业务的，应在开展估价业务之日起30日内持分支机构营业执照等材料到主管部门备案；对于房地产（土地）估价人员执业的，应当加入估价机构（包括分支机构）并按规定在主管部门办理备案。通过机构备案制度和人员执业登记制度的建立，加强对房地产（土地）估价机构及其从业人员的管理。
17、实践中，曾经出现过估价机构刻意对委托人隐瞒重要的信息以谋取不正当利益，对此，《办法》有何应对措施。
答：信息披露是房地产（土地）估价机构的义务。估价机构应当将营业执照、资质证书、估价人员姓名及执业登记信息、估价委托合同的示范文本、信息档案查询方式、投诉方式和途径等事项在其经营场所进行公示；否则，由主管部门责令限期改正，按未公示材料每项处1万元罚款。同时，房地产主管部门也应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。
18、房地产、土地的价值极大，估价结果对当事人、国家都有重大影响，为了保证结果的公正可靠，《办法》有何保障措施？
答：第一，规定了回避制度。房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或估价业务相对人有利害关系的，应当回避；第二，规定了须两名以上估价师共同开展业务。房地产（土地）估价机构接受委托开展各家业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师；第三，规定估价师对估价报告的真实性和合法性负责并在估价报告上签字，房地产（土地）估价机构应当在估价报告上盖章，并将估价结果报告在房地产信息系统上公示。
19、房地产（土地）估价报告直接涉及到相关当事人的利益，对于结果有异议的当事人，《办法》是否规定相应的救济程序？
答：第一，《办法》规定了估价报告内部审核、复核制度。委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告。估价结果没有改变的，应当出具书面通知并说明理由；第二，《办法》设置了复核异议制度。委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。行业组织应当组织鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。
20、对市场中盛行的诸如房地产（土地）估价机构违反标准进行估价、出具虚假或不实的估价报告、进行不正当竞争等违法行为，《办法》作出了何种处罚？
答：《办法》规定房地产（土地）估价机构不得有下列行为，否则，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款：
（一）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；
（二）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；
（三）出具虚假或者不实的估价报告；
（四）进行不正当竞争；
（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；
（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。
21、房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，该机构将面临何种处罚？
答：《办法》规定的中介机构从业人员执业登记制度有助于加强对从业人员的信息和行为的监管，在我市从事经纪或估价业务的从业人员均应进行执业登记。对于房地产中介机构聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产中介机构的经纪人员或者估价人员名义或者其他方式从事相关经纪或估价业务的，由主管部门责令限期改正，对房地产经纪、估价人员处1万元罚款，对实际聘用机构处3万元罚款。
22、现实中房地产（土地）估价机构的违法违规行为表现形式多样，《办法》明令禁止的行为主要有哪些，违反这些规定将面临何种处罚？
答：《办法》明令禁止的行为主要有：第一，聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；第二，以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；第三，违反房地产（土地）估价范围和标准进行估价；第四，出具虚假或者不实的估价报告；第五，进行不正当竞争；第六，虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；第七，法律、法规、规章禁止的其他行为。违反上述规定第一项的，由主管部门责令限期改正，对实际聘用机构处3万元罚款；违反上述规定第二至第七项的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。
23、目前，房地产市场的管理主要包括政府的行政管理和行业组织的自治管理，那么行业组织的自治管理主要体现在哪些方面？
答：《办法》明确：“房地产行业组织行使下列职能：
（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；
（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；
（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；
（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；
（五）宣传房地产法律法规及相关政策；
（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间，会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；
（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制定等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；
（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；
（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。”
24、房地产主管部门与行业组织之间是什么关系？
答：根据《办法》，房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其主管部门是民政部门，房地产主管部门依法对其进行业务指导。因而，若房地产行业组织违反本《办法》有关规定的话，主管部门可以责令其改正，拒不改正或者情节严重的，则由房地产主管部门移送民政部门依法处理。
房地产主管部门可以依法委托行业组织承担相应的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价。如《办法》规定主管部门可以委托相关房地产行业组织承担房地产诚信档案管理的具体事宜。若行业组织实施委托事项违法违规的，主管部门应当责令其停止或者改正；情节严重的，应当中止委托，责令整改，合格后方可恢复委托。但，具体承办公务的工作人员不得再次从事房地产行业组织受托的公务。
25、房地产行业自治组织主要有哪些？他们虽然对房地产市场的发展做出了不少贡献，但也存在着一些问题，《办法》对他们的规制体现在何处？
答：《办法》明确的房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会，行业组织不得有以下行为：第一，通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；第二，从事营利性经营活动；第三，限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；第四，限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；第五，法律、法规、规章禁止的其他行为。对于违反上述规定的，主管部门责令改正，拒不改正或者情节严重的，则移送民政部门依法处理。
26、房地产行业组织毕竟不同于行政机关，其对行业的管理仅仅在体现在对会员的管理上，《办法》赋予了其对会员的哪些管理权限？
答：房地产行业组织是房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。基于房地产行业组织的性质，《办法》并没有直接赋予其对会员的管理权限。
27、为保证房地产市场监管制度得以落实，《办法》赋予了主管部门哪些监督检查手段？
答：《办法》规定，主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：第一，进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；第二，要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；第三，纠正企业和人员的违法违规行为；第四，法律法规规定的其他措施。
28、《办法》的立法思路之一是实现市场监管手段的渐进性、人性化，对此，《办法》是如何具体体现的？
答：《办法》规定，主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违法、违规行为的，按照以下方式进行处理：
（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；
（二）责令停止违法行为并限期改正；
（三）暂停信息系统使用；
（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；
（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。这一渐进性的处理制度相信能对违法行为的纠正、处理发挥积极的作用。
29、房地产市场监管涉及多个政府主管部门职责，是一项系统工程。《办法》除了主要规定房地产主管部门的职责外，还对部门之间的协调配合做了何种安排？
答：《办法》首先在总则部分规定：市政府房地产主管部门依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管；其次，在各分则中，《办法》进一步明确了以上各主管部门的监管事项，任何一个部门在监管中发现属于其他部门职责范围内事项的，应当移送相关部门。
30、房地产行业信用的缺失不仅造成市场混乱和社会资源的浪费，更将严重危害行业的长远发展。建立房地产诚信档案制度是《办法》的一大亮点之一，这一制度将如何发挥作用？
答：根据《办法》规定，主管部门应当对在本市开展业务的房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，向社会公示。其中，对于房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员违反自律规范的行为、违法违规行为、经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，应当作为不良信用记录记入其诚信档案。另外，为了保证制度落到实处，《办法》还赋予主管部门制定行业诚信档案的具体管理办法及依法限制房地产开发、经纪和估价机构从事相关业务的具体条件和程序。
31、实践中，房地产开发企业实施价格违法行为、不正当竞争行为及损害购买人利益的行为等过程中，都有房地产经纪机构及估价机构的身影，《办法》对房地产中介机构参与上述行为是否有禁止？
答：《办法》明确规定，房地产经纪、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施损害购房人权益的行为、价格违法行为、不正当竞争行为提供服务或者便利。若上述机构在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。
点击咨询 