律 师 函(逾期交房)

第一篇：律 师 函(逾期交房)

律 师 函

××××××公司：

我们是中华人民共和国执业律师，执业于陕西博硕律师事务所，现接受×××的委托，就贵公司逾期向×××交房一事，本律师郑重致函。

根据委托人的介绍以及相关的证据材料，本律师了解到以下情况：

2010年3月20日，×××与贵公司签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），购买了华城万象二期第4幢1单元9层××号房，房屋总金额为×××元。合同签订后，×××按照合同约定完全履行了自己的义务。但贵公司却未按合同的时间向×××交付房屋，合同约定的房屋交付时间为2011年12月31日前，贵公司实际交付房屋的时间为2012年10月29日，逾期交付时间为303日，按照《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项的约定，贵公司应向×××支付逾期交房违约金×××元。

另，贵公司委托××××××（以下称××物业）作为×××所在小区的物业服务公司，华诚物业不顾贵公司逾期交房的事实，强行向×××收取尚未交付房屋期间的物业费、电梯费、垃圾费及其他相关费用合计×××元，该费用是由于贵公司逾期交房造成的，因此，应当由贵公司承担。

致函律师认为：

×××与贵公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护。在合同履行期间中，×××没有任何违约事实，而贵公司却逾期交房，致使×××迟迟不能收房入住，贵公司的行为已经严重违反合同约定，给×××造成了重大损失，贵公司应当按照法律规定和合同约定，向×××支付逾期交房违约金和迟延交房期间的物业等费用合计×××元。

致函律师的目的：

致函律师希望贵公司能够就上述违约事实采取积极的态度，妥善处理因逾期交房与××

×

产生的纠纷。致函律师并不希望事态向相反的方向发展，若因贵公司的原因引起诉讼，贵公司将额外支付大量费用，造成诸多不必要的损失，望贵公司三思慎决。

此函系善意建议，望贵公司在收到本致函后五日内，与×××或致函律师联系，协商解决逾期交房违约金的支付等相关事宜，从而保护贵公司的信誉及利益，并避免我方当事人的合法权益遭受损失。

顺祝商祺！

陕西博硕律师事务所 中国 西安

律师联系电话:

××× ×××律师

二○一二年十一月五日2

第二篇：逾期催帐-律师函

律师函

致 阁下：

湖北高驰律师事务所受武汉九州龙工程机械有限公司（以下简称“九州龙公司”）之委托，就阁下拖欠 挖掘机货款事宜致函如下：

Ⅰ、据九州龙公司员工提供的证据及陈述： 年 月 日，九州龙公司与阁下就买卖 挖掘机事宜签订有《工程机械设备买卖合同》□、《借款协议》□、《分期付款协议》□。

按照协议约定，设备款项合计为 万元，阁下应付款项如下： 首付款 万元，余款（分期/按揭/融资款等）万元。合同均有阁下签字捺手印，合法有效，对双方均有约束力。九州龙公司于 年 月 日，向阁下交付了设备，并由阁下签字确认收货且验收合格。

现阁下仅支付首付款 万元，尚拖欠首付到期款 万元，分期/按揭/融资逾期款 万元，分期/按揭/融资到期款 万，欠款共计 万元。

Ⅱ、根据我委托人陈述及其提供的相关证据，本律师认为，阁下之行为损害了我委托人的合法权益，明显构成违约。

Ⅲ、现本律师郑重声明：按照我委托人与阁下签订之协议，我方有权随时锁机、收回设备直至诉讼，并由阁下按逾期额的日万分之五支付利息。

请阁下于收到本函之日起三日内与本律师联系，商讨解决方案。否则，我方将可能经诉讼途径追回阁下所欠款项，届时阁下将可能面临房屋被收回、财产被查封、支付欠款、违约金和滞纳金、承担律师费、差旅费、评估费、鉴定费、拖车运费、诉讼费的风险。

孰利孰弊，敬请权衡！

湖北高驰律师事务所

年 月 日

联系人： 联系电话：

第三篇：逾期交房的案例参考

逾期交房的案例参考

发布日期：2012-04-28作者：徐涛律师

交房时房子没验收青岛开发商赔房主６万违约金

http2009-7-7齐鲁晚报

关键词：开发商房子违约金

摘要：姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

舜网讯姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发的一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋。6日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金6.6万余元。

据了解，姜某打算购买青岛某置业公司开发的某山庄一套建筑面积210.27平方米的住房，双方于2005年6月21日签订了商品房买卖合同。2005年11月29日，青岛某置业公司对外声称，该公司开发建设的某山庄已验收并且具备交房条件，并于次日起开始办理交房手续。姜某以房子没竣工验收为由拒绝接收房屋。庭审中，姜某称青岛某置业公司没有出具住宅质量保证书及使用书，故有权拒绝交接，青岛某置业公司则称该两份说明是在房屋交接时交付被告，因姜某拒绝交接，故不能获得两份说明书。从青岛某置业公司提供的建筑工程竣工验收备案表来看，姜某购买的房屋具备交付条件的日期为2006年12月8日。据了解，双方之间到现在也没有交接房屋。

法院认为，从青岛某置业公司提供的竣工验收备案表来看，青岛某置业公司刊登交房通知时房屋尚未竣工验收，根本不具备交付条件，房子直到2006年l2月8日之后才具备交付条件。青岛某置业公司逾期交房的行为造成违约，应当承担违约责任，赔偿姜某从2005年11月29日至2006年l2月8日的损失。

交付未竣工验收合格之商品房是否还应承担逾期交房违约金

来源重庆市渝中区人民法院作者游中川编辑衡平于心点击1521更新时间2008-10-28

【基本案情】

2004年7月18日甲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付甲使用。如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。该合同签订后，甲向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至2006年12月1日才向甲实际交付了房屋，但其所交付的房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格。甲在明知该房未进行竣工验收的情况下，仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2007年9月30日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将2007年1月1日之前的逾期交房违约金支付给甲，因此甲于2007年9月25日起诉要求乙自2007年1月1日起至2007年9月30日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

【分岐】

对甲的违约金请求是否支持有两种意见。一种意见认为，由于双方已办理了房屋交接手续，且甲在明知该房屋未进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。至此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此对甲要求乙承担违约金的请求不予支持。另一种意见认为，截止至乙将房屋交付给甲使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条

件，甲仍予以签收接房。为此，乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

【评析】

本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给甲占有。甲在接收房屋后其以乙房地产公司所交付的房屋未经竣工验收合格为由要求乙支付逾期交房违约金，对甲方的诉求是否应予以主张，笔者认为应通过对以下几个问题进行剖析后再下结论。

1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效？

我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范。如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司的履行行为无效；反之，则乙房地产公司的履行行为有效的，应视其履行了交付使用义务。

由于商品房也是建筑工程的一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2％以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；

（二）验收不合格，擅自交付使用的；

（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给甲占有的行为虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此乙公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。

2、甲明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害

债权人利益的除外。”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律的限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的。因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给甲占有时，甲在明知该履行不符合合同约定的情况下，其可以接受该履行。但甲接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更。因为甲选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定的违约责任。而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”的规定，只有双方协商一致才能变更协议。但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用的房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件的意思表示；而甲也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示。因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更。此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更。

3、乙房地产公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任？

我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，甲与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在2005年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给甲使用。从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给甲使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，虽然乙房地产公司在2006年12月1日将未经竣工验收合格的房屋转移给甲占有应视为有效的交付使用，但乙所交付使用的房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同的约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约。

根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房的最后期限的第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。因此乙房地产公司于2006年12月1实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有“逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面的行为――竣工验收合格逾期。

综上，根据“逾期交房”包含两个层面的违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面的逾期行为。因此笔者同意第二种意见,乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算。

西安首例违规交房业主起诉公正判决维权成功

——西安市雁塔区法院维护公民合法权利的一个典型判例

房地产开发商欺骗业主、恃强凌弱的做法已经激发了绝大多数民众的不满和反感，已经发展成破坏社会公平公信、阻碍社会和谐的重要因素。随着我国依法治国和法制文明进程的加快，大部分公民的维权意识和各级法院的公正执法意识都在增强，这在一定程度上已经成为我国加快司法文明步伐的强大动力。

日前，西安市雁塔区人民法院就原告王先生起诉开发商（西安荣康置业有限公司）违规交房一案，作出判决：（1）由被告承担从合同约定的应交房之日起至实际交房之日期间的违约金；（2）限被告于判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告；（3）由被告承担案件受理费。宣判后原告遵照法院要求，积极与被告联系接收房屋，但被告却不愿交房。被

告明确表示不服一审判决，并表示要利用一切关系和办法在中级法院打赢官司。

被告的态度和做法给王先生增添了担忧：在如今公开公正的执法环境下，开发商利用一切关系和办法是否会真的奏效？一审判决会不会在二审中被开发商的“有效运作”彻底翻案？王先生同时坚信：不断完善的法律体系和公正执法是构建和谐社会的重要因素，法律是公正的、神圣的。

王先生真诚希望社会各界能够高度关注此案；希望“阳光”能够阻隔一切影响公正判决的阴暗运作；希望广屏蔽词语律工作者能够主持正义、保护弱者；希望媒体跟踪报道，进行监督；希望得到广大弱势群体的支持和帮助。他也希望此案的终审判决能够成为保护弱势群体合法权益不受侵害的典型判例。案情简况：

原告王先生（业主）2005年3月30日与被告西安荣康置业有限公司（开发商）签订了买卖“世纪颐园”小区A座（位于雁塔区赵家坡）商品房的合同，约定2006年5月28日交房。因开发商不能提供符合法律规定和合同约定的证明房屋符合交房条件的有关资料，王先生拒绝接收房屋。2007年9月，王先生向西安市雁塔区人民法院提出起诉，请求法院判令被告承担逾期交房违约金，并继续履行合同。

法院审理查明：被告提出交房时，向业主提供或出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明，被告未能出示，原告遂拒绝接房。庭审中，原告认为双方在合同第八条约定的“该商品房经验收合格”中“验收合格”不仅应具备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》还应具备《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明；被告认为其具备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件即代表“验收合格”。

法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护。双方对合同第八条约定的“验收合格”理解发生争议，在合同中对“验收合格”的含义又未做解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定。法院在援引了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律条文后，认为商品房“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》，而被告在交房时所具备的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，只能证明被告对该商品房进行了验收，不能证明该商品房经验收合格，因被告交房时缺少相关部门的认可文件，故逾期交房的责任应由被告承担。

法院判决：

一、被告西安荣康置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告2006年5月29日至2007年9月17日期间逾期交房违约金以及2007年9月18日至被告将经验收合格的房屋实际交付原告之日期间逾期交房违约金。

二、被告西安荣康置业有限公司本判决生效后十日内将经验收合格的房屋实际交付原告。

本案件受理费1782元，由被告负担。

第四篇：逾期催帐-律师函

律师函

致阁下：

湖北高驰律师事务所受武汉九州龙工程机械有限公司（以下简称“九州龙公司”）之委托，就阁下拖欠挖掘机货款事宜致函如下： Ⅰ、据九州龙公司员工提供的证据及陈述：年月日，九州龙公司与阁下就买卖挖掘机事宜签订有《工程机械设备买卖合同》□、《借款协议》□、《分期付款协议》□。

按照协议约定，设备款项合计为万元，阁下应付款项如下： 首付款万元，余款（分期/按揭/融资款等）万元。合同均有阁下签字捺手印，合法有效，对双方均有约束力。九州龙公司于年月日，向阁下交付了设备，并由阁下签字确认收货且验收合格。

现阁下仅支付首付款万元，尚拖欠首付到期款万元，分期/按揭/融资逾期款万元，分期/按揭/融资到期款万，欠款共计万元。

Ⅱ、根据我委托人陈述及其提供的相关证据，本律师认为，阁下之行为损害了我委托人的合法权益，明显构成违约。

Ⅲ、现本律师郑重声明：按照我委托人与阁下签订之协议，我方有权随时锁机、收回设备直至诉讼，并由阁下按逾期额的日万分之五支付利息。请阁下于收到本函之日起三日内与本律师联系，商讨解决方案。否则，我方将可能经诉讼途径追回阁下所欠款项，届时阁下将可能面临房屋被收回、财产被查封、支付欠款、违约金和滞纳金、承担律师费、差旅费、评估费、鉴定费、拖车运费、诉讼费的风险。

孰利孰弊，敬请权衡！

湖北高驰律师事务所

年月日

联系人：联系电话：

第五篇：商品房逾期交房代理词

代理意见

尊敬的审判长、审判员：

陕西恒达律师事务所接受王某的委托，指派本所律师吕琦担任王某与陕西某某房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人。本案开庭后，代理人结合本案证据以及辩论焦点，发表代理意见如下：

一、涉案房屋在2012年12月 30日所谓的竣工验收时并不具备法律规定的竣工验收条件。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收：(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律。法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

(三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资科，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察。设计单位有关负责人审核签字。(五)有完整的技术档案和施工管理资科。

(六)有工程使用的主要建筑材科、建筑构配件和设备的进场试验报告。

(七)建设单位已按合同约定支付工程款。(八)有施工单位签署的工程质量保修书。

(九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。(十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

被告向法庭提交的证据证明，在2012年12月30被告组织建设、施工、监理、设计单位对项目进行验收。然而其并没有向法庭出具公安消防、环保部门验收合格和资料，也没有出具“两书一表”（即商品房使用说明书、和商品房质量保证书竣工验收合格备案表）。根据我国法律规定，未经消防和环保部门验收合格的建设项目不能交付使用。试想，被告将一个消防设施存在隐患的建筑物交给业主使用，无疑是一个定时炸弹，一旦出现火灾其后果不堪设想。所以被告代理人辩解综合验收合格才需要消防、环保等部门验收合格而合同第八条第一项第一款约定的“该商品房经验收合格”无需消防部门和环保部门验收合格即可交付与法不符，存属无理狡辩，人民法院不应采纳。

二、涉案房屋系王某借用其亲属张某名义购买，付款以及签合同均系王某一人完成，故合同的权利义务均属于王某一人与张某无关。

涉案房屋系王某本人购买，当时买房时王某用其舅舅张某的名义购买，付款签合同一事张某均不之情。对于此事被告工作人员自始自终均之情。所以在2012年6月2日，王某提出要将合同更名为自己本人时，被告工作人员便要求王某以张某名义写下合同更名申请。在原被告均认可王某自始至今为涉案房屋的业主时，双方才会在《合同补充协议》中约定“2010年7月3日签订编号为YS00027732号的《商品房买卖合同》”。由此可见双方已在重新签订的商品房买卖合同确认王某应从2010年7月3日开始享有合同权利，而非被告人辩称原告从2012年6月2日方才享有合同权利。

三、根据法律规定以及合同约定，被告人的反诉请求不成立，人民法院应予以驳回。

本案中，被告违约在先延迟交房，所以被告主张依据合同第十一条约定追究原告的违约责任并要求解除合同是对合同第十一条约定的曲解和歪曲。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

本案中被告提出反诉要求人民法院解除原被告签订的商品房买卖合同，从被告主张交房之日距今已经超过一年，而法律规定的解除权一年时间为除斥期间不可中断不可延长，所以被告已丧失了解除合同的权利，人民法院应该依法予以驳回。

综上，即为代理人之代理意见，望人民法院予以采纳。

代理人：吕琦

2015年1月14日