浅析逾期交房违约金的调整标准

第一篇：浅析逾期交房违约金的调整标准

浅析逾期交房违约金的调整标准

一、案例简介

2010年10月8日，何某与广州某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），依照合同约定，房地产开发企业应当于2011年12月31日前将房屋交付使用，但在补充协议中对交房时间增加了一项约定，如何某要求房屋交付时已取得政府相关部门出具的认可和证明性文件，则交房时间可顺延一年。此后，何某依约交纳了全部的购房款。而涉案房屋取得政府部门出具的备案证的时间显示为2012年12月27日，备案证明确此时已具备了所有的认可和证明性文件。

2013年3月1日，何某以涉案房屋未能在2011年12月31日满足全部交楼条件存在逾期交楼违约向广州仲裁委员会提起仲裁，并主张合同中约定按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失为由，申请仲裁机构予以增加。

2013年8月26日，广州市仲裁委就该案作出裁决。裁决书的其中一项记载：关于违约损失赔偿额的认定，由于何某作为其实际损失举证的证据《房地产估价报告》，其评估机构未能证明具有合法的评估资质，因此仲裁庭不能将此作为认定损失的具体标准。但仲裁庭认为违约金标准确实低于申请人何某遭受的实际损失，裁决调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算违约损失赔偿金。

二、问题的提出

本案中的争议焦点主要有两个：第一，房地产开发公司是否存在逾期交房；第二，合同中对逾期违约金的约定是否存在需要调整的情形。第一个焦点与双方在整个履约过程中证据的存留和采集息息相关，笔者在此不做赘述。本文旨在围绕第二个焦点逾期交房违约金的调整标准进行简单的梳理与探讨。

现代民事活动有两个重要规则：第一，参与民事活动的当事人意思自治，不违反法律规定是意思自治规则的题中应有之义，因此，关于违约金的性质，既可以约定，也可以不约定。第二，合同自由不是绝对的，民事主体的权利应受到必要的限制，因此才可能存在违约金数额的调整规则，否则便没有其存在的理由。但是，这种限制不应成为常态，否则便违背意思自治这一根本的民法规则，有舍本逐末之嫌。

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条规定确立了违约金数额的调整规则。然而，对合同中的违约金数额进行调整，显然是不顾当事人明确约定的内容而作的一种变更，实质是对意思自治的突破。那么，这种变更与突破则必然寻求依据，以使其正当化。

在裁判实践中，如何把握对约定违约金进行司法干预的度是一个难点，从违约金调整权的启动到违约金调整的数额，都是对度的一个把控。因此，笔者希望通过对本案的法律分析，从具体的个案出发，对法院或仲裁机构调整逾期交房违约金的方式和限度作出一些法律思考。

三、逾期交房违约金的性质认定正确界定和认识违约金的性质，是确立违约金数额调整规则的前提和基础，否则将导致违约金数额调整规则的扭曲，并进一步导致对违约金性质的错误判断和认识。

违约金分为补偿性违约金和惩罚性违约金，违约金的性质可以由当事人约定，也可以不约定。在当事人没有约定违约金性质的场合，关于违约金性质的认定，应当视违约金的具体功能而定。合同的价值取向决定了违约金的功能侧重。在大陆法系，合同的稳定性更被人们所追求，所以大陆法系注重合同的实际履行，反映到违约金中就是强调惩罚性违约金的制裁手段，我国法律则基本沿袭了大陆法系传统。

补偿性违约金与惩罚性违约金最本质的区别表现为：惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依约支付惩罚性违约金，而补偿性违约金与实际损失密切相关。商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，而依据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”既然支付违约金还应履行债务，表明违约金是专为对迟延履行行为予以惩罚而设定的，这就有惩罚作用。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有改变法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，本案中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。由此可见，逾期交房违约金属于一种惩罚性违约金。

从理论上来说，惩罚性违约金本身应当不存在低于实际损失的情况，仅可能出现约定过高的情形，违约金条款只要不违反法律的强制性规定即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。但在司法实践中却往往会采取一种推定的方式来计算法律意义上的实际损失，基于该前提，逾期交房违约金的约定就可能会存在偏低或偏高两种情形。

四、逾期交房违约金调整的法律分析针对《合同法》第一百一十四条确定的违约金调整规则，通常理解该规则的内容包括：

1、违约金的调整以当事人的申请为前提，法官或仲裁员不得依职权主动调整。

2、违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。

3、对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，法官或仲裁员无需审查是否过分低于造成的损失。

4、对于减少违约金问题，应以违约金是否过分高于实际损失作为是否减少违约金的标准。

1.关于违约金调整的举证责任分配当事人因违约金低于实际损失或过高而请求法院或仲裁机构予以调整的，法院或仲裁机构应以造成的损失为基础进行调整。而要确定损失的大小，便首先面临一个举证责任分配问题，即哪方对损失的大小承担举证责任?

“谁主张，谁举证”是一项基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则均应当由主张方承担举证责任。在当事人请求人民法院对约定的违约金进行调整的情况下，仍应当由主张调整违约金的一方承担举证责任。值得注意的是，主张调整违约金一方承担举证责任的范围并非直接是损失的大小，而是双方约定的违约金是否过分高于或低于实际造成的损失，损失的大小只是其承担举证责任范围的一部分。

本案中，购房者何某主张按每日以总房款万分之二计算违约金及违约金上限为房屋总价款的3%为限低于其实际损失，请求仲裁机构予以调整，理应承担其实际损失大小和高于约定的违约金限额的举证责任。反之，若开发商在逾期交房纠纷中提出违约金过高的主张，则实际损失的举证责任转移由开发商承担。

2.逾期交房给购房者造成损失的认定在商品房预售合同纠纷中，违约金可以根据合同约定进行确定。而对购房者逾期交房实际损失的计算则通常需要考虑购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等多种因素影响，也因此确定逾期交房造成损失的大小很难形成一个客观统一的标准。如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失则成为一个司法难题。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本案中，合同已对逾期交房违约金作出约定，严格意义上讲，并不适用该条司法解释的规定。而最高人民法院明确将同地段同类房屋租金标准作为了确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在很大程度上的相似性。但通过这种方法计算的损失与购房者实际遭受的损失并不完全等同，最多只能算是对损失的一种推定，在诉讼或仲裁中，如果购房者可以举示充分证据证明其损失的大小，或者可以举示其除了租金损失外还存在其他损失，那么这种推定便不再具有合理性。

3.法院或仲裁机构作出调整的自由裁量界限《合同法》虽未限制约定违约金的上限，但对违约金上限的限制条款在相关的司法解释中均有体现。其中，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。也就是说，对于违约金过高的情况，法院或仲裁机构是在超过损失30%的幅度以内予以适当减少，并未强制要求降低至与损失持平，此时，裁判者具有一定的自由裁量权限；而对于违约金低于造成损失的情况，则应当以确定的实际损失（起码也应当是法律“推定”造成的损失）额作为调整增加的依据和标准，实际上杜绝了裁判者可以自由裁量的权限。

因此，本案仲裁庭是否需要对逾期违约金予以调整，则必须建立在逾期交房所造成的损失已经能够完全确定的前提下，比较其中的差额，从而作出相应的裁决。

五、结论回到本案，既然仲裁庭已经认定何某所举证的《房地产估价报告》未能证明由具有合法评估资质的机构作出，显然，何某理应承担举证不能的法律后果，即并没有证明约定的违约金标准低于其实际损失，其申请调整的请求不应得到支持。但该份裁决书在未对证据不予认定的基础上，笔锋一转，在缺乏任何事实建构的基础上，随意的判断出合同约定的违约金标准确实低于实际损失，应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理的认定，并基于此作出了一项任意性的最终裁决。

而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算是作为合同没有约定违约金前提下对逾期付款违约金的裁量标准，这与本案合同已对违约金作出明确约定，且申请调整的对象为逾期交楼违约金的情况完全不相符。该份仲裁裁决书明显陷入了一种似是而非、难以自圆其说的悖论，其造成的后果不但是对当事人契约自由、意思自治原则的随意颠覆，也因此损害了法律的权威和尊严。

第二篇：逾期交房违约金案件如何诉讼

逾期交房违约金案件如何诉讼

一如何做诉讼前的准备

逾期交房在一个小区内是普遍的问题，如果不能按时交房，那么开发商会侵害到很多业主的利益，最好在诉讼前要联系多的业主一起诉讼，这样有很多好处：1 人多力量大，人多首先是会受到法院的重视，对判决结果非常有利；2 人多收集的证据就比较多，一个人的证据大家都可以共同使用，有用的证据多了胜诉的几率就大；3 人多诉讼成本就低。对于逾期交房的案件要聘请律师，逾期交房违约金案件比较专业，律师有这方面的经验。律师可以帮你收集及分析相关证据，并且可以代理诉讼的全过程，可以节省你的时间和精力。最重要的是人多每个人所交的律师费就会降低，这样就可以减少诉讼成本。

二关于证据的搜集

逾期交房违约金案件重要的问题就是逾期时间，那么就要取得逾期交房时间的证据。

逾期的开始时间是《商品房买卖合同》中的交房时间，那么违约金的截止时间是什么时候？首先开发商要交房必须具备交房条件，在没有达到交房条件的情况下一直要计算到其具备交房条件，就是我们经常所说的取得《竣工验收备案表》。其次，在开发商不具备交房条件的情况下，他会通知你收房，一般通知方式有报纸公告和寄信通知等方式，这时我们就要保存好报纸和信件来证明其逾期时间。再有就是在与开发商逾期交房之后进行协商赔偿时进行取证，将开发商所说的录音，最好整理出书面的东西让开发商签字。同时在这个过程中要找到你自己认为可以证明开发商逾期交房的证据，愈多愈好，在诉讼前交给律师来挑选其中有用的使用。

三逾期交房违约金的计算

开发商没有按照《商品房买卖合同》约定按时交房，购房者可以向开发商主张要求赔偿逾期交房违约金。如果在《商品房买卖合同》中没有约定违约金的支付办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

对于在合同中已经约定的依据约定的支付标准计算，计算公式为：

逾期交房违约金=已交付房款ｘ逾期交房的天数ｘ约定的每日赔付违约金的比例 在计算时需要注意以下问题：已交付房款是指你已经交给开发商的房款，包括你通过银行支付给开发商的贷款；逾期交房的天数从开发商约定交房的时间到开发商实际交付房屋之日，或到开发商取得交房的手续并通知到你收房之日。约定的每日赔付比例一般为第九条的2项中的比例，不与第1项的比例分段计算。

第三篇：购房逾期交房违约金申请)

关于购房逾期交房违约金申请

申请人:**

2012年 8月20日，申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被申请人将兰天花园紫薇园*****号房以********元出售给申请人。合同第四章第十一条约定被申请人应在2012年9月30日将验收合格的商品房交付给申请人。合同第四章第十三条约定被申请人逾期超过30日不能将房屋交付与申请人，自合同第四章第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被申请人按日向申请人支付已交付房价款万分之八的违约金。

合同签订后，申请人依约支付了全部房价款。直到2013年4月19日申请人去收房，公共配套建筑还没有安装到位和完成，申请人要求被申请人出示商品房验收合格的合法证明文件，被申请人也无法提供。申请人因急于住房，无奈之下接受了房屋。时至今日申请人请求被申请人向申请人支付逾期交房违约

金 ￥58733.00(202天x******支付全部房款x房价款万分之八的违约金)元、逾期办理房地产权属证书违约金元.此致 敬礼

安达房地产开发有限公司

申请人:**

2014-1-21

第四篇：逾期交房违约金支付协议

逾期交房违约金支付协议

出卖人：

买受人： 身份证号码： 买受人： 身份证号码：

鉴于：买受人于 年 月 日购买了出卖人开发的 区 栋 单元 号房屋（简称商品房），并签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人于 年 月 日向买受人交付商品房。现根据实际情况，该商品房于 年 月 ＿ 日交付买受人使用，出卖人逾期 天向买受人交房。

现就商品房逾期交付事宜，出卖人与买受人协商一致，达成如下协议：

一、买受人同意：出卖人以物业服务费抵偿该商品房的逾期交付违约金，即出卖人抵偿买受人该房屋 个月（自 年 月至 年 月止）的前期物业服务费。

二、抵付后，出卖人无须再向买受人承担其他任何的逾期交房法律责任。

三、本协议经出卖人与买受人双方签字盖章后即发生法律效力。

四、本协议一式两份，出卖人与买受人各执一份，具有同等法律效力。

出卖人：辽宁永利房地产开发有限公司 买受人（签字并捺印）： 法定代表人：

委托代理人（签字并捺印）： 证件号码：

签订时间：二○一 年 月 日

第五篇：开发商逾期交房,是否必然要按照合同约定违约金进行赔付？

开发商逾期交房，是否必然按照合同约定的违约金比例承担违约责任？

【案由】2010年8月23日，原告崔某与威海某房地产开发有限公司签订了《威海市商品房预售合同》一份，约定：被告将其开发的位于威海市环翠区某楼盘的-47号-404室房屋（建筑面积96.15平方米）预售给原告，房屋总价款413166元，原告于签订合同时一次性付清；被告应当在2010年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付给原告使用，房屋达到交付使用条件后，被告应书面通知原告限期办理交接手续；被告应在该商品综合验收合格之日起90内，协助原告办理房屋产权转移登记手续；被告如未按合同规定的期限将房屋交付给原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的0.05%向原告支付违约金，如原告不解除合同，被告每逾期一天向原告支付总房款0.05%的违约金。合同签订后，原告于当日向被告付清了全部房款413166元。2011年9月20日，原告领取了该房屋的钥匙。另外，被告于2010年7月依法取得了其开发建设的威海市环翠区某楼盘47号楼的商品房预售许可证。

因被告逾期交房，2011年11月24日，原告将被告诉 1 至威海市环翠区人民法院，请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金69205元（自2010年12月31日起至2011年11月30日止，按照每日0.05%计算）。

【办案经过】被告收到法院传票后，委托山东威海卫律师事务所的律师梁律师代理。

律师接到被告委托后，认真查看了案件相关资料。律师认为，被告对其开发的某楼盘47号楼已取得了预售许可证，其对外预售上述商品房的行为是合法的。原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房预售合同合法有效，原、被告双方应该全面履约。但是就原告主张的逾期交房违约金，被告代理律师认为存在以下两个问题：一是计算逾期交房的时间过长；二是原告要求被告支付逾期交房的违约金数额过高。根据上述问题，被告代理律师认真查找相关法律法规，结合多年办案经验，整理了详细的答辩意见以供律师在法庭陈述。代理律师在2011年12月15日庭审当日陈述了以下代理意见：

一、被告已于2011年9月20日将房屋交给原告占有、使用，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。

被告于2011年9月20日将房屋钥匙交给原告，原告也予以接收，原告已经实际占有了所购房屋，并入住至起诉之 日。原告要求被告支付逾期交房的违约金，应当从2011年1月1日计算至实际交房之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。”被告于2011年9月20日向原告交付了房屋钥匙即被告将建成的房屋转移给了原告，原告同意接收并由原告占有、使用，原告已对该房屋进行了装修并居住至今，应认定为双方对该房屋的交付行为已经履行完毕。因此，原告主张的逾期交房的违约时间应从2011年1月1日计算至实际交房之日。

二、根据原告与被告签订的《威海市商品房【预售】合同》“第十一条 关于产权登记的约定

（一）出卖人应在该商品房综合验收之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。”而被告所开发的水缘金座楼盘尚未进行综合验收，故未达到合同约定的被告应该协助原告办理房屋产权证书的条件，所以请求法院驳回原告要求被告协助原告办理房证的诉讼请求。

三、原告要求被告支付的违约金数额过高，请求法院予以适当降低。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释

（二）》第29条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以 认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然原、被告在预售合同中约定了，每逾”期一日被告按照总房款的0.05%向原告支付违约金。但是该约定的违约金过高，应以原告的实际损失来计算被告应该承担的违约金数额。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”第17条第2款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告代理人认为，即使被告逾期交房，也应当以该房屋的实际市场租金标准作为确定原告实际损失的依据，与原告的实际损失相比，双方约定的违约金数额过分高于房屋租金的损失。

在庭审现场，代理律师陈述了上述答辩意见后，又征求被告意见，向法院提交了《评估申请书》，即申请法院委托鉴定评估机构对被告开发的某楼盘47号楼所在地的，在2011年1月1日至2011年12月31日期间，同地段同类房屋租金标准进行评估。环翠区人民法院同意了被告代理律师提出的评估申请。2012年4月，环翠区人民法院依法委托了威海正荟资产评估有限公司对该事项进行了评估、鉴定，鉴定结论为：被告开发的某楼盘-47号楼-404室房屋自 2011年1月1日至2011年12月31日期间的月平均租金为709.59元。

环翠区人民法院听取了原、被告双方的法庭陈述以及被告代理律师的代理意见，并采纳了被告代理律师关于计算逾期交房违约金时间的起止时间和因原告主张违约金比例过高而要求参照当地房屋租金价格予以适当降低的主张，最终威海市环翠区人民法院依法判决被告于判决生效之日后十日内支付原告逾期交房违约金7994.72元（自2011年1月1日计算至2011年9月20日，违约金比例参照租金价格）。

后原告崔某对一审威海市环翠区人民法院作出的《民事判决书》不服，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院经审理后，依法驳回崔某的上诉请求，维持原判。

山东威海卫律师事务所

梁清华

律师

2013年8月27日